Kendelse af 28-08-2018 - indlagt i TaxCons database den 22-09-2018

Indkomståret 2011

SKAT har forhøjet klagerens indkomst med maskeret udbytte på 900.000 kr. svarende til differencen mellem den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering og den faktiske overdragelsessum på en ejendom, klageren har solgt til et selskab, han er hovedanpartshaver i.

Landsskatteretten nedsætter forhøjelsen med 900.000 kr.

Faktiske oplysninger

Klageren er hovedanpartshaver i [virksomhed1] ApS.

[virksomhed1] ApS ejer [virksomhed2] ApS.

Den 16. oktober 2011 overdrog klageren [adresse1], [by1], til [virksomhed2] ApS for 4.500.000 kr., svarende til en kvadratmeterpris på 18.907 kr. (4.500.000 kr./238 m²).

På [adresse1] ligger et fritliggende enfamilieshus, der er opført i 2004. Huset har et bebygget areal på 140 m² og en udnyttet tagetage på 109 m². Grunden er på 1.073 m². [by1] Kommune gav tilladelse til indretning til beboelse i tagetagen den 2. februar 2007. Der er fremlagt en anmeldelse til kommunen, hvoraf fremgår, at kloak- og sanitetsarbejderne er meldt færdige den 31. august 2008. Ifølge BBR-registret har [adresse1] et samlet boligareal på 249 m².Ejendommens vægtede areal udgør 238 m².

Klageren har over for Skatteankestyrelsen fremlagt billeder af ejendommen. Det fremgår heraf, at der ud over beboelseshuset også er en muret garage med plads til to biler.

[adresse1] er beliggende i [by2], der ligger øst/nordøst for [by1] By. Klageren erhvervede ejendommen i lige sameje med sin daværende ægtefælle i september 2003.

Den offentlige ejendomsvurdering for [adresse1] udgjorde 4.950.000 kr. pr. 1. oktober 2008, heraf grund 824.100 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 20.798 kr. (4.950.000 kr./238 m²).

I maj 2009 påklagede ægteparret ejendomsvurderingen for 2008 til Vurderingsankenævn [...] med Øer.

Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2009 for [adresse1] udgjorde 3.600.000 kr., heraf grund 561.900 kr., svarende til en kvadratmeterpris på 15.126 kr. (3.600.000 kr./238 m²). Vurderingen var uændret i 2010.

Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2011 for [adresse1] udgjorde 3.150.000 kr., heraf grund 655.600 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 13.235 kr. (3.150.000 kr./238 m²).

Den 12. oktober 2011 foreslog Vurderingsankenævn [...] med Øer, at SKATs afgørelse, hvorefter ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 for [adresse1] var ansat til 4.950.000 kr., blev stadfæstet. Ifølge SKATs afgørelse traf nævnet afgørelse i overensstemmelse med forslaget.

Klageren blev separeret fra sin ægtefælle den 21. september 2010. Han købte i den forbindelse hendes andel af [adresse1] den 22. november 2010 for 2.100.000 kr. Skatteankestyrelsen har anmodet om den endelige boopgørelse, men har ikke modtaget denne. Repræsentanten har indsendt kopier af anmodning om skilsmisse efter separation. Af skilsmisseanmodningen fremgår som bilag 1, at:

”[person1] får 2 mio. kr., som dækker ca. 1. mio. for friværdi i [adresse1] og ca. 1 mio. som kompensation for [person2] særeje i forhold til firmaet [virksomhed3]. [person1] skal slettes for al gæld vedr. [adresse1].”

Repræsentanten har indsendt en opgørelse af friværdi og klagerens omkostninger i forbindelse med købet af ægtefællens ideelle andel af [adresse1], [by1]. Det fremgår heraf, at den samlede gæld på ejendommen pr. 31. december 2010 udgjorde 2.788.072 kr.

Forud for overdragelsen af [adresse1] til [virksomhed2] ApS i oktober 2011 havde klageren indhentet en vurderingsrapport fra [virksomhed4]. Vurderingstemaet var anført som at ansætte prisen på ejendommen til dennes sædvanlige markedsværdi i handel og vandel i sin nuværende bygnings- og indretningsstand på en måde som sikrede et salg af ejendommen indenfor en normal gennemsnitlig salgsperiode på 6-9 måneder på kontantvilkår.

I vurderingsrapporten fra [virksomhed4], der er dateret den 3. oktober 2011, er [adresse1] vurderet til en kontantpris på 4.495.000 kr.

I vurderingsrapporten er en ejendom beliggende [adresse2], [by1], anvendt som referenceejendom.

[adresse2] er opført i 2004 og beliggende i [by1] By sydvest for [sygehus]. [adresse2] blev solgt den 7. marts 2011 for 3.250.000 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 23.214 kr. (3.250.000 kr./140 m²).

Kvadratmeterprisudviklingen for parcel- og rækkehuse for postdistriktet [by1] i perioden 3. kvartal 2009 til 4. kvartal 2011 har ifølge Realkreditforeningens boligmarkedsstatistik været som følger (beregnet som realiseret handelspris/vægtet areal):

Efter udsendelse af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse, har klagerens repræsentant anmodet om syn og skøn i sagen. Af syn- og skønserklæringen af 9. maj 2018 fremgår blandt andet:

”Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes efter sit bedste skøn angive markedsværdien i fri handel og vandel af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], pr. 16. oktober 2011.

Svar på spørgsmål 1:

Markedsværdien i fri handel og vandel er kr. 4.400.000,00 pr. 16 oktober 2011.

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes oplyse og begrunde, hvilke forhold af betydning for prisfastsættelsen, der indgår i besvarelsen af spørgsmål 1, samt hvilken vægt disse forhold er tillagt.

Svar på spørgsmål 2:

Kommune, beliggenhed, ejendomstype med faciliteter, grundareal m2, bolig m2, materialer, opførelses år, vedligeholdelse, isolering, forsyning af varme og vand.

Ud over kommune og beliggenhed, vægter opførselsåret tungt, da opførselstidspunktet som hovedregel giver et godt sammenligningsgrundlag med andre huse fra denne periode. F.eks. har de fleste 70 huse, ikke gulvarme i stue og værelser, mens at alle huse bygget efter 2000, typisk har gulvvarme i alle rum i underetagen.

Nærværende ejendom har endvidere gulvarme på 1sal samt en muret garage som vejer i positiv retning, mens opvarmningen er oliefyr, der vejer i negativ retning på prisen.

Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilket materiale – udover det i forbindelse med udmeldelsen fremlagte – der har dannet grundlag for besvarelsen af spørgsmålene.

Svar på spørgsmål 3:

Ud over snart 20 år erfaring som ejendomsmægler, har jeg benyttet mig af, at sammenligne aktuelle salgspriser, for sammenlignelige ejendomme. Desværre er der ikke solgt nok i 2011 i postnummer [by1], til at kunne give en valid sammenligning, når opførselsåret er en væsentlig faktor. Hvis man i stedet derfor benytter følgende fakta: giver det flere ejendomsdata at arbejde med: Salgspriser kan findes på [...] og [...]

Fakta:

Postnummer: [by1]

Opførsels år 2000 til 2014

Salgsperiode 2008 til 2014 (+/- 3 år)

Kvm bolig min: 180 m2

m2 prisen for ovennævnte boliger er ca. 17.000 kr.pr m2

Man kan ikke sammenligne m2 priser for hele [by1], da man ikke får et retvisende billede, da der er for mange ældre boliger der indgår.

Spørgsmål 4:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilken liggetid der er brugt og vanligt for området i 2011.

Svar på spørgsmål 4:

Normal liggetid i perioden, er 9 -12 måneder, hvilket var normalt for perioden og området.”

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens indkomst med et maskeret udbytte på 900.000 kr. som følge af overdragelsen af [adresse1] fra klageren til [virksomhed2] ApS den 16. oktober 2011.

Afgørelsen er bl.a. begrundet med følgende:

”...

Det er SKATs opfattelse at du er omfattet af reglerne i ligningslovens § 2, idet du har bestemmende indflydelse i [virksomhed2] i kraft af dit ejerskab i [virksomhed1] ApS.

...

Du har påklaget ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 til SKATs vurderingsankenævn. Ejendomsvurderingen var fastsat til 4.950.000 kr. Du påklagede ejendomsvurderingen idet du anså denne at være urimelig høj. SKATs vurderingsankenævn fastholdt ejendomsvurderingen på 4.950.000 idet der blev henset til at øvrige ejendomssalg i området har ligget over eller på niveau med ejendomsvurderingen. Der blev på ejendommen foretaget en omvurdering efter reglerne i vurderingslovens § 3. idet der er sket om- eller tilbygning. Vurderingsankenævnet skulle herefter fastsætte ejendommens handelspris pr. 1. oktober 2007.

Det blev i afgørelsen fra vurderingsankenævnet oplyst at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 udgjorde 3.600.000 kr. Denne ejendomsvurdering er ikke påklaget.

...

Det er SKATs opfattelse, at ejendommens vurdering pr. 1. oktober 2009 er udtryk for handelsprisen pr. 16. oktober 2011, idet du ikke har påklaget denne. Ejendomsvurderingen fra SKATs vurderingsankenævn er udtryk for handelsprisen pr. 1. oktober 2007. Handelspriserne pr. 1. oktober 2007 var høje, idet disse priser var inden finanskrisen for alvor satte ind og kan derfor ikke anvendes som sammenligningsgrundlag for handelsprisen pr. 16. oktober 2011.

Vurderingsankenævnet har i deres afgørelse af 12. oktober 2011 lagt vægt på at ejendomsvurderingen er udtryk for handelsprisen, samt henledt din opmærksomhed på at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 var fastsat til 3.600.000 kr. Denne ejendomsvurdering har du ikke påklaget, hvilket må anses for, at du er enig i denne handelspris. Det er på denne baggrund, SKATs opfattelse, at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 giver et retvisende billede af ejendommens handelspris på overdragelsestidspunktet den 16. oktober 2011.

Selskabet har indsendt en vurderingsrapport fra [virksomhed4] af 3. oktober 2011, hvor handelsprisen fastsættes til 4.495.000. Ejendommens vægtede boligareal udgør 238 kvm. Ud fra [virksomhed4]s vurdering er det skønnet at grundværdien udgør 750.000 kr. Ejendommens pris udgør herefter 3.745.000 svarende til en kvm. pris på 15.735 kr.

Realkreditsrådets realiserede handelspriser for 4. kvartal 2011 for [by1] udgør 12.027 kr. pr. kvm. Det er således SKATs opfattelse at ejendommen [adresse1] er vurderet for højt af ejendomsmægleren. Ud fra realkreditrådets handelspriser kan ejendommens værdi fastsættes således:

238 kvm. x 12.027 kr. pr. kvm2.862.426 kr.

Skønnet grundværdi 550.000 kr.

Skønnet handelspris ud far Realkreditsrådets oplysninger3.412.426 kr.

Ud fra de her foreliggende oplysninger anses ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 at kunne lægges til grund ved beregningen af handelsprisen, da ejendomsvurderingen ligger tæt op af realkreditsrådets handelspriser for området.

Selskabets indhentede erklæring fra [virksomhed4] anses at være en ensidigt indhentet erklæring og kan derfor ikke tillægges vægt ved vurderingen af ejendommens handelspris. Det er vanskeligt at bedømme sagligheden/objektiviteten af en sådan erklæring og en sådan erklæring kan derfor ikke benyttes som bevisværdi ved vurdering af ejendommens handelspris.

Da ejendomsværdien pr. 1. oktober 2009 ikke er påklaget samt det hensyn at den ligger tæt op af Realkreditsrådets handelspriser for området, er det SKATs opfattelse, at dit salg af ejendommen [adresse1] i [by1] er solgt til overpris til selskabet [virksomhed2] ApS hvori du har bestemmende indflydelse. Handelsprisen fastsættes til ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 til 3.600.000, ejendommen er solgt for 4.500.000. Forskellen på 900.000 kr. beskattes hos dig som maskeret udbytte i henhold til reglerne i ligningsloven § 16 A, stk. 1.

...

1.5. SKATs endelige afgørelse

SKAT har gennemgået de af revisor indkomne bemærkninger. Det er dog fortsat SKATs opfattelse, at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 kan anses for udtryk for handelsprisen pr. 16. oktober 2011 og vi fastholder derfor vores beskatning af maskeret udlodning på 900.000 kr.

Overdragelsessummen for ejendommen er aftalt mellem interesseforbundne parter og kan derfor ikke uden videre lægges til grund som ejendommens reelle handelsværdi.

Indledningsvis skal det bemærkes, at revisor i sine beregninger benytter 249 kvm. som ejendommens kvadratmeterantal. Ud af ejendommens 249 kvm. er de 109 kvm. beliggende på tagetagen, hvor arealet alene vægtes med 90 % i alt 98 kvm. Det vægtede areal udgør derfor alene 238 kvm. Revisors beregninger af ejendommens skønnede handelsværdi er derfor ikke korrekte.

Ved vurderingen af ejendommens handelsværdi kan der tages udgangspunkt i gennemsnitlige priser for tilsvarende ejendomme i umiddelbar nærhed af den solgte ejendom. Der er alene tale om gennemsnitlige priser og denne beregning af handelsværdien kan derfor ikke stå alene ved vurderingen af handelsprisen. Det er dog SKATs opfattelse, at de gennemsnitlige priser for det kvartal hvori ejendommen sælges giver en mere præcis rettesnor for ejendommens skønnede handelspris frem for at medtage tidligere kvartaler, dette begrundes med at boligmarkedet har været meget svingende og derfor synes det at være mere korrekt at anvende de gennemsnitlige priser for det kvartal hvor ejendommen rent faktisk sælges.

Revisor henholder sig til at 50 % af ejendommen 11. måneder tidligere er købt af hovedanpartshaverens tidligere ægtefælle for en pris der ligger 9 % højere end de gennemsnitlige priser i området. Det er for SKAT ikke muligt at vurdere hvad der har ligget til grund for denne pris, da der ikke er modtaget vurderinger eller andet materiale der kan danne grundlag for denne prisfastsættelse, ydermere er det ikke muligt at vurdere hvilken aftale der har været mellem de tidligere ægtefæller. Det er derfor SKATs opfattelse, at dette salg ikke kan have afgørende betydning for handelsprisens fastsættelse 11 måneder senere.

Din revisor henviser til, at SKATs vurderingsankenævn i deres afgørelse af 12. oktober 2011 har lagt vægt på, at ejendommen var i bedre stand end det øvrige boligmarked. Nævnet har i deres afgørelse henset til at ejendomsværdien er ansat på grundlag af statistiske analyser af solgte ejendomme og nævnet har ikke fundet at den ansatte ejendomsvurdering var for høj i forhold til niveauet, når der henses til opnåede handelspriser i området, som lå over eller på niveau med vurderingen. Af ankenævnets afgørelse fremgår det således at ejendommen [adresse1] er ansat lavere eller på niveau med øvrige ejendomme i området. Der ses derfor ikke at være grundlag for at ansætte handelsprisen 9 % højere end de øvrige gennemsnitlige salg for området.

Du har selv tidligere påklaget ejendomsvurderingen, da du anså denne for urimelig høj, og du blev i afgørelsen fra Vurderingsankenævnet gjort opmærksom på at SKAT havde ansat ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 til 3.600.000 kr. Denne vurdering har du ikke påklaget og det er derfor SKATs opfattelse, at denne ejendomsvurdering ikke er fejlbehæftet. Du har stiltiende accepteret denne vurdering som således anses at være udtryk for handelsprisen. Der henvises til U.1999.1361H og LSR af 14/12-10. j-nr. 10.00033 hvor handelsprisen er fastsat til ejendomsvurderingen.

Ved handel mellem interesseforbundne parter er der en skærpet bevisbyrde for at handlen er sket på markedsvilkår. SKAT har gennemgået den indkomne dokumentation for hvorledes du har fastsat handelsprisen og har ikke fundet denne dokumentation tilstrækkelig til at godkende den aftalte overdragelsespris. Vi finder ikke, at du har dokumenteret at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 var fejlbehæftet og vi anser derfor denne værdi for at være udtryk for handelsprisen pr. 16. oktober 2011.

Da overdragelsen efter SKATs opfattelse er sket til overpris beskattes du af forskellen mellem den aftalte pris og den af SKAT fastsatte pris på i alt 900.000 kr. ”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at handelsværdien af ejendommen var 4.500.000 kr., hvorfor forhøjelsen af klagerens indkomst skal nedsættes med 900.000 kr.

Klageren har nedlagt en subsidiær påstand om, at handelsværdien af ejendommen ansættes til et beløb, der overstiger 4.200.000 kr.

”Overdragelsen af ejendommen er her foretaget mellem to interesseforbundne parter, nemlig [person2] og det af ham igennem [virksomhed1] ApS ejede selskab [virksomhed2] ApS.

Når en ejendom overdrages mellem interesseforbundne parter, skal overdragelsen ske på markedsvilkår og markedspriser, jf. ligningslovens § 2.

Når overdragelsen sker mellem interesseforbundne parter, hvor den ene part har bestemmende indflydelse på den anden parts handlemåde, er der naturligvis en risiko for, at det mellem parterne aftalte afviger fra markedsmæssige og handelsmæssige vilkår. Når det skal vurderes, om parterne i en sådan handel har overholdt de markedsmæssige og handelsmæssige vilkår, må man naturligvis undersøge, hvad 3. mand havde været villig til i en tilsvarende situation.

For inden overdragelsen af ejendommen [adresse1] i [by1], anmodede [person2] en professionel ejendomsmægler om en professionel udtalelse om ejendommens reelle handelsværdi. I den konkrete situation har ejendomsmægler [person3], [virksomhed4], vurderet ejendommens handelsværdi til 4.495.000 kr., ved en gennemsnitlig salgsperiode på 6-9 måneder. Vurderingsrapport, som ligger til grund for den af [person2] anvendte pris, er altså udarbejdet af en professionel aktør på ejendomsmarkedet. Det er korrekt, som anført af SKAT, at der er tale om en egenhændigt indhentet erklæring/vurdering. Dette er dog ikke efter vores opfattelse ensbetydende med, at den foretagne vurdering ikke er korrekt. Det må klart antages, at ejendomsmægler [person3] er professionel på ejendomsmarkedet, og det må klart antages, at den vurdering, som han har foretaget, er i overensstemmelsen med handelsværdien.

Det må derfor også antages, at prisen, ved overdragelsen af ejendommen fra [person2] til [virksomhed2] ApS, opfylder bestemmelsen i ligningslovens § 2, idet ejendommen er overdraget til den af 3. mand fastsatte handelsværdi.

Det er vores helt klare opfattelse, at vurderingen 1. oktober 2009 ikke er et udtryk for handelsværdien. Det forhold, at [person2] ikke har påklaget denne vurdering, er på ingen måde et udtryk for, at [person2] skulle være af den opfattelse, at vurderingen på 3.600.000 kr. skulle være i overensstemmelse med handelsværdien. Vurderingen ligger øvrigt 2 år forud for det konkrete overdragelsestidspunkt. Hele polemikken vedrørende vurderingssystemet og vurderingerne i det hele taget må endvidere medfører, at man ikke kan have tillid til de offentlige vurderinger, som grundlag for fastsættelsen af handelsværdien.

SKAT forsøger, at underbygge anvendelsen af den gamle offentlige vurdering ved at henvise til kvadratmeterpriser fra Realkredit rådet. SKAT anvender i den forbindelse de realiserede gennemsnitspriser for parcel- og rækkehus for 4. kvt. 2011, som udgør 12.027 kr. pr. kvm.

Kvadratmeterprisen for parcelhuse og rækkehuse er nødvendig vis ikke ens. Og der er da også alene tale om en gennemsnitspris, som ikke nødvendigvis matcher den konkrete ejendom. Den konkrete ejendom er bl.a. af nyere dato, og gennemsnitsprisen indeholder jo priser for alle handlede ejendomme uanset alder.

Skal man anvende Realkreditrådets oplyste realiserede gennemsnits handelspriser er det vores opfattelse, at man skal benytte opgørelsen af handelspriser for almindelige villaer i perioden 1.10-21.10.2011, hvor [adresse1] rent faktisk handles. Denne gennemsnitlige kvadratmeter pris udgør her 15.015 kr. for de handlede ejendomme.

Det er endvidere vores opfattelse, at handlen mellem [person2] og hans tidligere ægtefælle, kan betragtes som en handel mellem uafhængige parter. De to parter har direkte økonomiske og skattemæssige interesser, da handlen af ejendommen sker efter eller i forbindelse med opløsningen af ægteskabet. Man kan derfor ikke, som anført af SKAT, negligere den mellem parterne aftalte pris på ejendommen, idet denne vil udgøre handelsværdien, da den er foretaget mellem uafhængige parter.

Lægges aftalen mellem [person2] og hans tidligere ægtefælle til grund, kan kvadratmeterprisen for ejendommen ansættes til 16.867 kr., hvilket er 9 % højere end kvadratmeterprisen for 4. kvartal 2010 på 15.420 kr., jf. [...].dk.

Det kan med rimelighed antages, når ejendommens unge alder lægges til grund, at denne merværdi på 9 % er et udtryk for at ejendommen gennemsnitligt er i bedre stand end markedet som helhed. En antagelse som SKAT's vurderingsankenævn i øvrigt også lagde til grund ved behandlingen af klagen over vurderingen for 2008.

Kvadratmeter prisen for 3. kvartal 2011 er 15.403 kr. Vægtes prisen for perioden 1.7- 21.10.2011 fås en kvadratmeterpris på 15.347 kr. Tillægges de 9 % for ejendommens bedre karakter nås en kvadratmeterpris på 16.728 kr., hvilket matcher en pris på 4.200.000 kr.

Det er på denne baggrund vores opfattelse, at den konkrete ejendom fra november 2010, hvor den blev handlet mellem uafhængige parter til 4.200.000 kr., og frem til oktober 2011 har en værdistigning på 300.000 kr. til 4.500.000 kr., som vurderet af en professionel ejendomsmægler.”

Repræsentanten har på mødet med Skatteankestyrelsen bemærket, at de 9 % tillæg til ejendommens værdi, der er anvendt i klagen, udgør forskellen mellem den overdragne pris ved klagerens køb af ægtefællens ideelle andel af ejendommen i 2010 og de gennemsnitlige markedspriser for området på tidspunktet for overdragelsen.

SKATs vurdering er udtryk for, at der ikke er foretaget en egentlig/reel vurdering af de markedsmæssige vilkår på overdragelsestidspunktet. Huset ligger over gennemsnittet både vedrørende installationer men også med hensyn til byggestandard.

Det kan undre, at der ikke ved sagens behandling i SKAT er foretaget besigtigelse af [adresse1].

Klageren har i forbindelse med købet af hustruens ideelle andel af [adresse1] og overtagelse af gælden i ejendommen, måttet afholde en samlet udgift på ca. 2,4 mio. kr. for 50 % af ejendommen.

Den samlede gæld på ejendommen udgjorde pr. 31. december 2010 ca. 2,8 mio. kr. Jævnfør separationspapirerne var friværdien ca. kr. 1 mio. Klagerens tidligere ægtefælles andel af gælden er 50 % af de ca. 2,8 mio. kr. altså ca. 1.4 mio. kr. plus friværdi ca. 1 mio. kr., dvs. ca. 2,4 mio. kr. for 50 % af ejendommen. De 2,4 mio. kr. skal anses som klagerens samlede afholdte udgifter i forbindelse med hans erhvervelse af ægtefællens ideelle andel og overtagelse gælden på ejendommen. Friværdien på 1 mio. kr., som er nævnt i skilsmissepapirerne, skal forstås således, at det alene er hustruens andel af friværdien, og at den samlede friværdi derfor udgjorde 2 mio. kr..

Klagerens repræsentant har i forbindelse med indsendelse af syn- og skønsklæringen fremsat følgende bemærkninger:

”Der har været afholdt syn og skøn i ovennævnte sag.

Resultatet er, at syn- og skønsmanden har angivet markedsværdien af ejendommen [adresse1], [by1], til pr. 16. oktober 2011 at udgøre 4.400.000 kr.

Syns- og skønsrapporten er tidligere tilsendt Skatteankestyrelsen via advokat [person4].

Vores principale påstand fastholdes på denne baggrund således, idet der ikke er grundlag for skattemæssigt at tilsidesætte den mellem parterne aftalte pris pr. 16. oktober 2011 på 4.500.000 kr.

Skattemæssig tilsidesættelse af den aftalte handelspris kan - selvom der er tale om parter i interessefællesskab omfattet af ligningslovens§ 2, stk. 2, - kun ske, hvis afvigelsen i forhold til markedsværdien er væsentlig, jf. landsrettens dom i SKM 2017.428 V forudsætningsvis, hvor der ligeledes forelå interesseforbundne parter.

Der er handlet til en pris, der ligger inden for den almindelige skønsrisiko, og som alene afviger ca.. 2,27 % fra markedsværdien. En afvigelse på 2,27 % i forhold til en markedsværdi på 4.400.000 kr. er klart ikke væsentlig.

Der er derfor ikke grundlag for beskatning af vores klient.”

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 1, at skattepligtige, der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer, ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner mellem parterne i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 2, at der ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, således at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne.

Klageren og [virksomhed2] ApS er omfattet af den kreds, der skal handle på armslængde-vilkår i medfør af ligningslovens § 2.

Er ejendommen [adresse1], [by1], overdraget til [virksomhed2] ApS til mindre end markedsprisen, anses forskellen mellem overdragelsessummen og markedsprisen for udbytte. Det fremgår af ligningslovens § 16 A, stk. 1, at alt, hvad et selskab udlodder til aktuelle aktionærer eller andelshavere, er udbytte.

Den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som udgangspunkt som udtryk for markedsprisen. Hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for markedsprisen på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af ejendomsvurderingen. Ejendomsvurderingen afspejler f.eks. ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen.

Det er ubestridt, at den senest kendte offentlige ejendomsvurdering på tidspunktet for klagerens salg af ejendommen udgjorde 3.600.000 kr.

Ejendommen er overdraget fra klageren til hans selskab for 4.500.000 kr. i oktober 2011, dvs. for 900.000 kr. mere end den senest kendte offentlige vurdering.

Det fremgår af syn- og skønserklæringen, at ejendommens kontante handelsværdi pr. 16. oktober 2011 skønnedes til 4.400.000 kr.

Landsskatteretten finder ikke, at differencen mellem den aftalte overdragelsessum og den skønnede handelsværdi er så betydelig, at der er grundlag for at foretage en skattemæssig korrektion. Landsskatteretten har lagt vægt på, at differencen på 100.000 kr. må anses for at ligge inden for den skønsusikkerhed, der er forbundet med værdiansættelsen af [adresse1] pr. 16. oktober 2011.

Landsskatteretten nedsætter herefter den foretagne forhøjelse af klageren med 900.000 kr.