Kendelse af 27-06-2018 - indlagt i TaxCons database den 06-08-2018

SKAT har ved overdragelse af aktier til selskaber, kontrolleret af hovedaktionærens børn, ansat markedsprisen til 17.488.084 kr. og har anset forskellen mellem den aftale pris og markedsprisen på 7.566.627 kr. for udloddet til hovedaktionæren.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse således, at værdien af aktierne ansættes til 11.931.835 kr., hvorefter udlodning til hovedaktionæren nedsættes til 2.010.378 kr.

Faktiske oplysninger

[virksomhed1] A/S (herefter: Selskabet) ejede indtil den 1. juli 2012 alle aktierne i [virksomhed2] A/S, som hovedsageligt har drevet virksomhed med udlejning af erhvervsejendommen beliggende [adresse1].

Ejendommen består af fire selvstændigt matrikulerede erhvervsejendomme. Alle fire ejendomme anvendes som kontorfællesskaber, dvs. at der i hver ejendom er flere lejemål og flere lejere. Flere af lejemålene er desuden udlejet til industri, produktion, lager m.v. [adresse1] A og C fuldstændig ens, bortset fra gulvbelægningen.

Det fremgår af årsrapporterne for [virksomhed2] A/S for 2009-2012, at selskabet har haft følgende resultater:

Det fremgår af ledelsesberetningen for 2012, at årets resultat er mindre, grundet udgifter til vedligeholdelse, forbedringer og ombygninger med henblik på bedre udlejning fremadrettet.

Det fremgår af balancen, at aktiverne i [virksomhed2] A/S hovedsageligt består af udlejningsejendommene, beliggende [adresse1]. Værdien af grunde og bygninger er optaget til regnskabsmæssig kostpris. I årsrapporten for 2008 er den regnskabsmæssige kostpris for grunde og bygninger 21.021.519 kr., mens den i årsrapporten for 2009 er 41.294.955 kr. Der er ikke foretaget op- eller nedskrivninger på grunde og bygninger i årsrapporterne, men alene sædvanlige årlige afskrivninger.

Selskabet har ved salgsaftaler af 24. september 2012 solgt aktierne i [virksomhed2] A/S til [virksomhed3] ApS, [virksomhed4] ApS og [virksomhed5] ApS med tilbagevirkende kraft til den 1. juli 2012 som overtagelsesdato. Overdragelsen skete som led i et generationsskifte, og alle de erhvervende selskaber er ejet af børn til hovedaktionæren i Selskabet. Købesummen for køberne var fordelt således:

Handlerne blev finansieret ved Selskabets udstedelse af anfordringsgældsbreve af 21. september 2012 på den fulde overdragelsessum.

Købesummen for aktierne i [virksomhed2] A/S blev fastsat efter hjælpereglen i TSS-cirkulære 2000-09. I beregningen indgik ejendommene med værdien i den seneste offentlige ejendomsvurdering. I beregningen er ikke medtaget goodwill eller udskudt skat. Købesummen blev fastsat således:

Den offentlige ejendomsvurdering var den 1. oktober 2011 fordelt på ejendommene således:

SKAT, Ejendomsvurdering har afgivet rapport om værdifastsættelse ejendommene, beliggende [adresse1] A-D:

”Udtalelse om handelsværdi for [adresse1] A-D, ejd.nr. [...1]/[...2]/[...3]/[...4].

Påbaggrund af, at SKAT i brev af 2. maj 2014 er blevet anmodet om en udtalelse om handelsværdien pr. 1. juli 2012 for ovennævnte ejendomme kan SKAT hermed oplyse følgende:

De 4 ejendomme blev indvendigt besigtiget den 13. maj 2014, fremvist af [person1]. Bygningerne er nyere, og fremstår i god stand. Kontor-bygninger er baseret på mulighed for udlejning til flere lejerne på samme tid. Ejendommene fremstår i almindelig god stand.

SKAT, Ejendomsvurderingen, har ikke fået oplyst de faktiske lejer på ejendommene i 2012, herunder andel af tomgang på ejendommene.

SKAT finder, at den samlede værdi for de 4 ejendomme pr. 1. juli 2012 udgør kr.:

Kr. 32.000.000,-

SKAT har gennemgået de indregnede bygningsarealer for de pågældende vurderingsterminer for de respektive vurderingsår. For ejendom [...1] er der sket en reduktion af bygningsarealet fra 2008 til 2010-vurderingen fra 1.017 m² til 773 m². I det mellemliggende år, vurderingsår 2009, er ”opstået” ejd.nr. [...4], hvor de 1.017 m² er vurderet ”fra og med ” 2009-vurderingen.

Det fremstår umiddelbart som om, at bygningen på 1.017 m² er flyttet fra ejd.nr. [...1] til [...4] ved 2009-vurderingen.

Ejd.nr. [...1] får så registeret en ny bygning på 773 m² fra og med 2010-vurderingen. Bygningen er opført i 2009, ifølge BBR.

Det er svært for SKAT, Ejendomsvurderingen, at vurdere hvilke ombygninger som kan være grundlag for de angivne udgifter hertil. Netop fordi bygningerne er nyere. En tanke kunne være, at udgifterne dækker opførelse af bygninger, fordi visse af disse ifølge BBR er opført i 2008 og 2009.

I dialogen ved besigtigelsen fik SKAT den opfattelse, at ombygninger på bygningerne havde været begrænset, flytning af vægge m.v.

Fra 2008- til 2010 vurderingerne er der i SKATs vurderinger for erhvervsejendomme i gennemsnit for ejendomme i området set et fald på ca. 25 %.

Summen af ejendomsværdierne for de 4 ejendomme ved 2008 vurderingen udgjorde 25.500.000 kr. Et fald på 25 % resulterer – alt andet lige – i en samlet værdi for 2010 på lige godt 19.000.000 kr.

Ud fra oplysningerne hentet fra hhv. 2008 og 2010- vurderingerne er det samlede bygningsareal ændret fra 3.656 m² til 4.429 m², som følge af de nyopførte 773 m². De 21 mio. kr. som i brev af 2. maj 2014 nævnes afholdt til ombygningsudgifter, er – efter SKAT, Ejendomsvurderingens opfattelse - næppe udtryk for den samlede udgift for opførelse af bygningen på 773 m².

Ud fra lejeniveauet - for de via internettet konstaterede udbudte kontorarealer - fremstår de på vurderingsmeddelelserne angivne lejer som lave. Selv med forbehold for, at det kun er udbudte lejer, og at den faktiske opnåelige leje derfor måske vil være lavere.

Der skal dog også tages højde for, at de angivne lejer givet er for arealer, hvortil der samtidig er adgang til fællesarealer, herunder frokoststue m.v.

SKAT, Ejendomsvurderingen, har foretaget en salgsstatistik for erhvervsejendomme i kommunen. Statistikken indgår i SKATs vurderingsskøn, herunder også størrelse af de handlede ejendomme samt købstidspunktet for de enkelte handler.

Ved at sammenholde ovennævnte oplysninger med observationerne fra besigtigelsen d. 13. maj 2014 omkring stand og beliggenhed og anvendelsesmuligheder - finder SKAT, at en handelsværdi for de 4 ejendomme passende samlet kan ansættes til kr. 32.000.000.”

SKATs afgørelse

SKAT har ansat markedsprisen for aktierne til 17.488.084 kr. og har anset forskellen på 7.566.627 kr. for udloddet til hovedaktionæren.

Som begrundelse er anført:

”1.4. SKATs afgørelse og begrundelse

Overdragelsen af aktierne i [virksomhed2] A/S fra nærværende selskab [virksomhed1] A/S (ejet af [person2]) til

[person3]´s selskab [virksomhed4] ApS,

[person4]´s selskab [virksomhed5] ApS og

[person1]´s selskab [virksomhed3] ApS

anses at være en overdragelse mellem interesseforbundne parter, da personerne er direkte i familie og har bestemmende indflydelse over hver deres selskab.

Ved salg af forældres ejendomme til børn gennem selskaber er parterne ikke omfattet af særreglen om overdragelse af fast ejendom til +- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.

Ved overdragelse mellem interesseforbundne parter skal overdragelsen ske til markedsprisen dvs. den pris, som ville kunne opnås ved salg til uafhængig tredjemand jf. Ligningsloven §2.

Om hjælpereglen

Juridisk Vejledning C.B.3.5.4.4 fastslår indledningsvis, at værdien af de overdragne aktier skal ansættes til handelsværdien. Til dette formål er opstillet en hjælperegel, som bl.a. fungerer ud fra en antagelse om, at den offentlige ejendomsværdi som udgangspunkt er udtryk for handelsværdien.

Imidlertid er det fremhævet, at hjælpereglen skal fraviges i sin helhed eller med enkeltposter, hvor det er relevant og væsentlig for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier eller anparter (”udtryk” er handelsværdien).

Ejendom

Juridisk Vejledning C.B.3.5.4.3 angiver at overdragelsesprisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen.

Den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien. MEN hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af ejendomsvurderingen.

Ejendomsvurderingen afspejler f.eks. ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen. Ifølge praksis omfatter det f.eks. hvor lejeniveauet i vurderingsmeddelelsen er mindre end den faktiske leje.

Hvis der ønskes en udtalelse om, hvorvidt den offentlige ejendomsvurdering giver et retvisende udtryk for handelsværdien, kan der rekvireres en udtalelse fra SKAT Ejendomsvurdering.

Da der i nærværende sag er en stor afvigelse mellem den offentlige ejendomsvurdering gældende for 2011 kr. 27.050.000 og kostprisen for ejendommene på kr. 41.813.856, er det fundet relevant, at indhente en udtalelse fra SKAT, Ejendomsvurderingen, på ejendommenes handelsværdi på overdragelsestidspunktet 1/7 2012.

I øvrigt bemærkes at ”2011-vurderingen” reelt er en videreførelse af vurderingen fra 2010, da der ikke er foretaget individuel ordinær vurdering i 2011, dvs. vurderingen er baseret på prisniveauet for 2010.

SKAT Ejendomsvurdering har opgjort handelsværdien 1/7 2012 til kr. 32.000.000 jf. bilag 1.

Det fremgår af udtalelsen fra SKAT, Ejendomsvurderingen, at de foreliggende offentlige vurderinger ikke fuldt ud er udtryk for handelsværdien for ejendommene, bl.a. fordi de lejeindtægter som er angivet på vurderingsmeddelelserne skønnes lavere end det faktiske potentielle lejeniveau.

Desuden skal den offentlige ejendomsvurdering efter Vurderingsloven §10 stk. 3 baseres på markedslejen ud fra sædvanlige udlejningsforhold på vurderingstidspunktet.

SKAT Ejendomsvurderings udtalelse om handelsværdien pr. 1/7 2012, er baseret på et skøn over den samlede værdi af de pågældende ejendommes handelsværdi på det foreliggende grundlag. Her har SKAT, Ejendomsvurderingen, skønnet, at det faktiske lejepotentiale for ejendommene er højere end de anslåede lejer på specifikationerne på vurderingsmeddelelserne.

Den offentlige ejendomsvurdering giver således ikke et retvisende udtryk for handelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, hvorfor SKAT, Ejendomsvurderingens, opgjorte samlede handelsværdi for de 4 ejendomme pr. 1/7 2012 kr. 32.000.000 skal anvendes som udtryk for ejendommenes handelsværdi, og således den værdi hvortil der kan overdrages mellem interesseforbundne parter, jf. Juridisk Vejledning C.B.3.5.4.3.

Fravigelse af hjælpereglen

Ud fra en konkret vurdering foreligger der således et relevant grundlag for at fravige hjælpereglen, da vurderingen af handelsværdien på overdragelsestidspunktet 1/7 2012 angiver den konkrete markedsværdi, hvilket ikke er tilfældet for den offentlige ejendomsvurdering 1/10 2011, som bl.a. bygger på en for lav leje.

Ved opgørelsen af værdien af de overdragne aktier i [virksomhed2] A/S, skal derfor tillægges kr. 4.950.000, som er opgjort således:

Goodwill

Det fremgår af hjælpereglen at der skal værdiansættes goodwill jf. SKATs retningslinjer i C.C.6.4.1.2, hvori der henvises til beregningsmodellen i TSS-cirkulære 2000-10.

Selskabets rådgiver har i sin indsigelse imod fastsættelse af en goodwillværdi, henvist til SKM2003.168.LR med en bemærkning om at ” i mangel af egentlig kundekreds”.

Hertil skal SKAT bemærke, at SKM2003.168.LR omhandler et isoleringsfirma, som havde placeret den overskydende likviditet i ejendomme, som i overvejende grad var udlejet til beboelse til hovedaktionær og hans sønner.

Investeringen i ejendommene blev i den sammenhæng anset for investering i driftsfremmede aktiver i lighed med investering i værdipapirer. Dette var begrundelsen for at beboelsesejendommene ikke skulle indgå i goodwillberegningen i den pågældende sag.

I nærværende sag foreligger der ikke oplysninger om at ejendommen eller dele heraf, skulle være udlejet til hovedaktionær eller dennes børn til beboelse, eller ejendommen på anden måde kan anses for et driftsfremmed aktiv i forhold til selskabets primære forretningsområde. SKM2003.168.LR kan derfor ikke finde analog anvendelse på nærværende sag, endsige anses som værende et udtryk for, at udlejningsejendomme generelt ikke skal indgå i goodwillberegningen.

SKAT finder herefter, at der er grundlag for at opgøre en goodwillværdi i forbindelse med fastsættelse af overdragelsessummen for aktierne, da udlejning anses for det primære forretningsområde for [virksomhed2] A/S.

SKATs kommentarer til rådgivers bemærkninger

Handelsværdien

Rådgiver anfører at SKAT Ejendomsvurdering´s fastsættelse af handelsværdien pr. 1/7 2012, hviler på et fejlagtigt grundlag.

Rådgiver omtaler ejendom nr. 9A og 9B, hvor rådgiver mener, at 9C skal sættes til samme værdi som 9A. Endvidere nævnes at 9D ikke har kælder. Rådgiver når herefter frem til en samlet værdi tkr. 30.041.

SKAT Ejendomsvurdering har i skrivelse af 5/7 2014 til rådgiver oplyst, at man ved vurderingen af handelsværdien pr. 1/7 2012, havde opgjort værdi for 9A, 9B og 9C, som = areal x 900 kr.x 11,3 faktor. Mens 9D er = areal x kr.350 x faktor 11,0.

Rådgiver antages at være bekendt med de enkelte ejendommes areal, hvorefter værdierne for de enkelte ejendomme umiddelbart ses således:

Det ses at ejendom 9A og 9C er næsten ens i kvm og handelsværdien ligeså. Dvs. 10,3 mio. kr.

Det ses at SKAT Ejendomsvurdering ikke har indregnet værditillæg for kælder for 9D, hvorfor denne ejendom ligeledes er opgjort korrekt.

SKAT må derfor afvise rådgivers påstand om, at den foretagne værdiansættelse af handelsværdien pr. 1/7 2012, skulle være foretaget på et fejlagtigt grundlag.

SKAT Ejendomsvurdering´s fastsættelse af handelsværdien pr. 1/7 2012 jf. skrivelse af 19/5 2014 og uddybende kommentarer 5/7 2014:

De enkelte ejendommenes handelsværdi er

Da der er tale om en samlet overdragelse af ejendommene, har SKAT fundet det relevant, at angive den samlede handelsværdi pr. 1/7 2012, som er opgjort på baggrund af de enkelte ejendomme jf. redegørelsen fra SKAT Ejendomsvurdering.

Rådgivers opgørelse af en samlet ejendomsværdi på tkr. 30.041, bygger bl.a. på et fejl ræsonnement om 9C skulle være tkr. 7.860, hvilket ikke er tilfældet jf. ovenstående. Rådgivers værdi er således ikke i overensstemmelse med de opgørelsesprincipper som SKAT Ejendomsvurdering har redegjort for.

Rådgiver nævner at ejendommen 9D´s ejendomsværdi pr. 1/10 2008 blev nedsat den 22/1 2013. For det første omhandler nærværende sag værdien pr. 1/7 2012, for det andet har rådgiver ikke vedlagt dokumentation for de oplysninger, som selskabet havde fremlagt i forbindelse med ændringen. Det ses derfor ikke at have relevans for nærværende værdifastsættelse.

Rådgiver er uenig i at den offentlig ejendomsvurdering kan fraviges, når den ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien.

Hertil må SKAT bemærke, at reglerne for værdifastsættelse af aktier jf. Juridisk Vejledning C.B.3.5.4.4 fremgår allerede i første linje: ”Værdi af aktier og anparter, der ikke er optaget til handel på et reguleret marked, skal fastsættes til handelsværdien.”

Det er således uomtvisteligt, at hvis ikke ejendomsvurderingen giver et retvisende udtryk for handelsværdien, skal den fraviges. Hvilket ligeledes er særskilt pointeret i afsnittet ”Fravigelse af hjælpereglen”.

Der er derudover et generelt krav til ejendomsoverdragelser mellem aktionærer og selskaber, at de sker til handelsværdien.

Rådgiver har anført at afvigelsen skulle være over 15 % for at være så væsentlig, at SKAT var berettiget til at tilsidesætte den offentligt ejendomsvurdering.

Som det fremgår, er afvigelsen mellem ejendomsvurderingens 27 mio.kr. og handelsværdien 32 mio.kr. på 18 %, hvilket må anses for væsentligt.

Praksis ifølge SKM2014.107.SR, hvor den off. vurdering var 3,3 mio. kr. og SKAT Ejendomsvurderings handelsværdi var 3,7 mio. kr. dvs. en afvigelse på 0,4 mio. eller 12 %, blev anset for en så væsentlig afvigelse, at handelsværdien skulle lægges grund ved overdragelsen mellem hovedaktionær og selskabet.

Der var foretaget besigtigelse af ejendommen. Der var ikke foretaget kontrol af BBR-oplysningerne, men der var ikke fundet forhold, der ud fra en umiddelbar betragtning skulle indikere afvigelser af værdimæssig betydning. Man havde imidlertid fundet, at lejeniveauet medførte, at ejendomsvurderingen ikke fuldt ud var udtryk for handelsværdien. SKAT var derfor berettiget til at kræve, at ejendommen blev overdraget til handelsværdien.

SKM2014.107.SR ses at finde analog anvendelse på nærværende sag.

SKAT Ejendomsvurdering har ud fra de faktiske forhold, herunder udbudte lejer, fundet at det faktiske lejepotentiale for ejendommene er højere end de anslåede lejer på specifikationerne på vurderingsmeddelerne. Da ejendomsvurderingerne således ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, er betingelserne for at fravige ejendomsvurderingerne opfyldt.

SKAT finder ikke, at rådgivers bemærkninger og henvisninger i øvrigt kan føre til et andet resultat end, at ejendommene skal indgå i værdiopgørelsen af aktierne med handelsværdien på 32 mio. kr.

Goodwill

Indledningsvis henledes opmærksomheden på, at nærværende sag vedrører fastsættelse af værdien af en post aktier. Da aktierne overdrages mellem interesseforbundne parter, fastsættes overdragelsessummen i henhold til en særlig hjælperegel jf. Juridisk Vejledning C.B.3.5.4.4.

Det fremgår af denne hjælperegel, at der skal opgøres en goodwill-værdi jf. Juridisk Vejledning C.C.6.4.1.2 (goodwillcirkulæret).

Juridisk Vejledning C.C.6.4.1.2 angiver klart, hvilke kriterier som lægges til grund ved afgørelse af, hvilke aktiver som skal indgå beregningen af goodwill-værdien. Kriteriet er, om aktivet må anses for et driftsfremmed aktiv eller om aktivet indgår i virksomhedens primære forretningsområde.

Rådgivers påstand om, at aktivet efter sin art (udlejningsejendomme), skal udgå af goodwill-beregningen, bliver ligeledes modsagt af retspraksis.

Dommen SKM2003.168LR pointerer at udlejningsejendommen i forbindelse med overdragelse af en Isoleringsvirksomhed, ikke skulle indgå i goodwill beregningen, fordi den anses for et driftsfremmed aktiv. Man anså udlejningsejendommen for placering af overskuds likviditet i lighed med værdipapirer.

Hvis udlejningsejendomme ikke skulle indgå i goodwill-beregningen, allerede fordi aktivet ud fra sin art skulle udgå, så havde det selvsagt ikke været relevant for domstolen, at tage stilling til om aktivet var driftsfremmed, eller om det indgår i virksomhedens primære forretningsområde.

Den kendsgerning at SKM2003.168LR netop tager stilling til, hvorvidt udlejningsejendommene var driftsfremmed, påviser at det alene er dette element (driftsfremmed) som er afgørende for, om udlejningsejendomme skal med i goodwill-beregningen - hvilket er i overensstemmelse med Goodwill cirkulæret.

På baggrund heraf fastholder SKAT, at der i forbindelse med anvendelse af den nævnte hjælperegel ved værdifastsættelse af aktier, skal opgøres en goodwill-værdi på baggrund af ejendommene, da disse udlejningsejendomme er selskabets primære forretningsområde.

Rådgiver anfører, at en tredjemand ikke ville betale for en goodwill ud over ejendommens værdi.

Hertil kan SKAT bemærke, at der er tale om værdiansættelse af en post aktier, hvor der overdrages et overskudgivende selskab. Aktiviteten kan forrente en regnskabsmæssig ejendomsværdi på 41 mio. Ved overdragelse til 32 mio. som er meget forsigtigt værdisat, anses det for overvejende sandsynligt at en køber ville betale et tillæg (goodwill).

Udskudt skat

Rådgiver anfører, at når der opgøres goodwill, da skal der også afsættes udskudt skat, som reduktion af goodwill-værdien.

SKAT er enig med rådgiver, og indarbejder således den manglende udskudt skat, nedenfor.

Der henses igen til, at der i sagen anvendes hjælpereglen jf. Juridisk Vejledning C.B.3.5.4.4 ”Udskudt skat: Beregnet udskudt skat (netto) medtages og reguleres under hensyntagen til ovennævnte korrektioner. Negativ udskudt skat kan medtages, dog kun til en værdi under pari.”

Udskudt skat beregnes således af både ændringer i ejendomsværdi og goodwill. Hvor den bogførte værdi af ejendomme er større end den ejendomsværdi som indregnes i opgørelsen af aktiernes overdragelsessum, er udskudt skat en aktiv post (betegnes negativ udskudt skat) dvs. et tillæg til overdragelsessummen. Se f.eks. SKM2004.173.LR.

I nærværende sag er den bogførte ejendomsværdi kr. 41.813.856, mens den indregnede handelsværdi er kr. 32.000.000, hvilket giver en negativ udskudt skat. Dvs en aktiv post.

Imidlertid må en negativ udskudt skat kun medgå med en værdi under pari jf. Juridisk Vejledning C.B.3.5.4.4. Under hensyntagen til selskabets indtjeningsevne, kan kursen passende sættes til 50.

Ved kurs 50 er der således tale om en aktiv post på kr. 1.051.731, som skal tillægge ved opgørelse af aktiernes overdragelsessum.

Opsamling på SKATs tal

Goodwill beregnes herefter således:

Ifølge hjælpereglen kan handelsværdien opgøres således:

SKAT finder ud fra en konkret vurdering, at hjælpereglen skal korrigeres med hensyn til værdien af ejendommene.

Begrundelsen er, at der ses en væsentlig forskel mellem den konkrete sagkyndige vurdering af handelsværdien på overdragelsestidspunktet 1/7 2012 og den offentlige vurdering pr. 1/10 2011. Hvor vurderingen pr. 1/7 2012 anses for et mere relevant og korrekt udtryk for handelsværdien, og dermed opfylder formålet om, at fastsættelsen af overdragelsessummen for aktierne sker til den handelsværdi, som kunne være opnået ved handel mellem parter, som ikke var interesseforbundne.

Handelsværdien af de overdragne aktier i [virksomhed2] A/S er da kr. 17.488.084.

Overdragelsen er sket til kr. 9.921.457.

Forskellen mellem aktiernes værdi og overdragelsessummen (17.488.084 – 9.921.457) i alt kr. 7.566.627 anses for at være en værdi, som er givet til hovedaktionærs børn, hvilket er sket i kraft af hovedaktionærs bestemmende indflydelse i [virksomhed1] A/S. Denne forskelsværdi anses for udtaget af hovedaktionær [person2], som en udlodning.

SKAT har derfor fastsat værdien af aktierne i [virksomhed2] A/S til kr. 17.488.084 jf. Ligningsloven §2 og, at forskellen mellem aktiernes værdi og overdragelsessummen i alt kr. 7.566.627 anses for udlodning til hovedaktionær [person2] jf. Ligningsloven §16A.

Selskabets rådgiver har ved skrivelse af 11/7 2014 meddelt, at I ønsker at køber-selskaberne påtager sig betalingsforpligtelse jf. den af SKAT fastsatte overdragelsessum, jf. Ligningsloven §2 stk.5, og [virksomhed1] A/S registrer de kr. 17.488.084 som værende salgssum, med den virkning at selskabernes skatteansættelse ikke berøres af ændringen.

SKAT nedsætter derfor udlodningen til hovedaktionær med de kr. 7.566.627.

Spørgsmålet om SKAT er berettiget til at anfægte overdragelsesprisen

Rådgiver anfører i indsigelsen, at SKAT ikke kan anfægte overdragelsessummen, fordi aktierne i [virksomhed2] A/S ikke overdrages ligeligt til børnene.

Hertil kan SKAT bemærke, at det er uomtvisteligt at der er tale om overdragelse mellem interesseforbundne parter. SKAT er således berettiget til at anfægte overdragelsessummen, såfremt der er handlet til en pris, som ikke er markedsprisen jf. Ligningsloven §2.

Da Ligningsloven § 2 ikke indeholder krav om ligelig fordeling af ejerandelene, må SKAT afvise rådgivers påstand.”

Selskabets opfattelse

Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at Selskabet ikke anses at have udloddet maskeret udbytte til hovedaktionæren i forbindelse med salg af de pågældende aktier i 2012.

Til støtte herfor er gjort gældende:

” Skatteregler og praksis

Værdiansættelse af aktier og fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter

Udgangspunktet er at aktier, fast ejendom m.v. ved overdragelse mellem interesseforbundne parter skal overdrages til handelsværdien. Herved forstås den pris som kunne være aftalt mellem uafhængige parter – 3. mands betragtning – eller parter som i øvrigt må anses at have modstridende interesser i relation til værdiansættelsen.

For at kunne forstå nugældende praksis er det vigtigt at have kendskab til tidligere gældende praksis, herunder den praksis og de anvisninger som var gældende forud for 2000, og offentliggørelsen af TSS cirkulære 2000-9 (og 2000-5 om fast ejendom).

Praksis vedrørende værdiansættelse af fast ejendom frem til og med 1999

Frem til og med 1999 lænede praksis sig vedrørende værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter sig op af anvisningerne i gaveafgiftslovgivningen, som gælder ved overdragelse mellem personer som indbyrdes er omfattet af boafgiftslovens § 22.

Efter denne praksis var skattemyndighederne forpligtet til at acceptere en værdiansættelse af fast ejendom som lå inden for plus minus 15 % af den, på overdragelsestidspunktet, senest kendte ejendomsvurdering, jf. Ligningsvejledningen for 1999, afsnit SF 2.3.2:

”På grund af den usikkerhed, der er forbundet med værdiansættelsen, vil man i ligningspraksis normalt kunne lægge overdragelsesprisen til grund, hvis denne ligger inden for +/÷ 15 % af den seneste kontante ejendomsværdi med årsreguleringer”

Skattemyndighederne var imidlertid ikke bundet af de omtalte 15 % i alle situationer. Udover at der kunne være andre holdepunkter for værdiansættelsen (tidligere handler) kunne den seneste ejendomsvurdering også være uegnet som udtryk for en ejendoms handelsværdi. Noget som også går igen i nedenstående.

15 % reglen blev ophævet af Ligningsrådet på et møde den 22. februar 2000, og ophævelsen blev offentliggjort med TfS, 2000, 218, med virkning for overdragelser hvor endelig aftale var indgået den 1. april 2000 eller senere.

”Ophævelsen indebærer at den foreliggende ejendomsvurdering herefter som udgangspunkt er udtryk for ejendommens handelsværdi. Hvis ejendomsvurderingen ikke er et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet, er myndighederne og parterne ikke bundet heraf”

Som det fremgår af nedenstående var, der dog ikke tale om en generel adgang til at fravige den offentlige ejendomsvurdering som udtryk for handelsværdien i alle situationer. Dette kunne være tilfældet i nedenstående situationer:

TSS Cirkulære 2000-5 og en række andre cirkulærer blev ophævet i 2007 (SKM2007.858) i forbindelse med at SKAT blev organiseret som en enhedsorganisation. Man besluttede derfor at gå bort fra cirkulæreformen til fordel for udsendelse af meddelelser samt indskrivning i SKATs juridiske vejledninger.

Ophævelsen af TSS cirkulære 2000-5 var således ikke udtryk for en ændring af praksis.

Praksis vedrørende værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter er i dag beskrevet i Den Juridiske Vejledning.

Som anvisningerne i Den Juridiske Vejledning, og tidligere Ligningsvejledningen og TSS cirkulære 2000-5 var formuleret kunne de måske tolkes som en adgang for skattemyndighederne til helt at kunne bortse fra de offentlige ejendomsvurderinger, som udtryk for en ejendoms handelsværdi.

Sagt med andre ord kunne man måske praksis vedrørende værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter som at indeholde en generel ”fortrydelsesadgang” for skattemyndighederne, hvorved vurderingsmyndighederne, uden konsekvenser for SKAT, kunne fastsætte en offentlig ejendomsvurdering.

Landsskatteretten og domstolenes praksis på området viser at det ikke forholder sig sådan og at en fravigelse af ejendomsvurderingen som udtryk for en ejendoms handelsværdi kræver at man kan løfte bevisbyrden for at ejendomsvurderingen ikke er retvisende.

LSR2009.09-01303

Landsskatteretten udtalte at der ikke ansås at foreligge sådanne særlige omstændigheder, som kunne begrunde en fravigelse af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som værende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for overdragelsen.

Der forelå således ikke oplysninger om, at den offentlige ejendomsvurdering var foretaget på et forkert faktuelt grundlag eller oplysninger om, at videresalg eller salg af direkte sammenlignelige ejendomme var sket i umiddelbar forbindelse med overdragelsen.

LSR2009.09-01798

Landsskatteretten lagde i modsætning til det lokale skattecenter den senest offentlige ejendomsvurdering til grund som handelsværdi. Da klageren solgte ejendommen var ejendomsvurderingen pr. 1/10 2007 endnu ikke offentliggjort, hvorfor ejendomsvurderingen pr. 1/10 2006 måtte tages som udtryk for handelsværdien, som den senest offentliggjorte ejendomsvurdering på overdragelsestidspunktet.

LSR2009.08-03782

SKAT havde tilsidesat overdragelsessummen for en ejendom på 7.850.000 DKK og ansat denne til 10.500.000 DKK i henhold til en vurdering foretaget af vurderingsmyndighederne i forbindelse med sagen som var baseret på gennemsnitlige salgspriser contra ejendomsvurderingerne i netop dette område, realkreditrådets kvadratmeterpris for 2. kvartal 2006 samt vedligeholdelsestilstanden på overdragelsestidspunktet.

Endvidere var det anført at den foreliggende offentlige ejendomsvurdering for 2005 ikke antoges at svare til den aktuelle handels-/markedspris, hvorfor hovedreglen i cirkulæret ikke ansås for anvendelig.

Landsskatteretten bemærkede først og fremmest at bevisbyrden for en tilsidesættelse af cirkulærets hovedregel om overdragelse til vurderingen som armslængdestandard, påhviler den, som ønsker afvigelsen. I dette tilfælde SKAT.

Landsskatteretten fandt ikke at SKAT på tilstrækkelig vis havde løftet bevisbyrden for, at undtagelsesbestemmelserne i cirkulæret skulle være opfyldt.

At der i området siden salget i maj 2006 var sket en stor prisstigning gjorde ikke nødvendigvis at de ordinære vurderinger var fejlbehæftede. At selskabet tilbage i 1999 havde accepteret en købssum på 46 % over den offentlige ejendomsvurdering gjorde heller ikke i sig selv, at ejendomsvurderingen for 2005 måtte anses for fejlbehæftet.

Der var ikke efter det oplyste foretaget forbedringer m.v., efter den seneste kendte vurdering og der var tale om et område med meget forskelligartede ejendomme, hvorfor salg i området kunne være vanskelige at sammenlignelige.

TfS 1996, 473

Landsskatteretten underkendte et bindende svar fra Ligningsrådet i en situation hvor en hovedaktionær ønskede at overdrage et af sit selskab nyopført parcelhus til senest kendte ejendomsvurdering 2.600.000 DKK minus 15 %.

Den samlede anskaffelsessum for grund og opførelse af bygning udgjorde 4.450.000 DKK. Ligningsrådet havde fastsat værdien til 3.500.000 DKK fordi der ikke ved værdiansættelsen kunne ses bort fra, at selskabets opførelse af ejendommen alene var begrundet i hovedaktionærens ønsker.

Der blev udmeldt syn og skøn for Landsskatteretten hvor ejendommens værdi fandtes at udgøre 2.700.000 DKK eller ca. 490.000 DKK mere end det som ejendommen ønskedes overdraget til.

Under hensyntagen til den tidsmæssige afstand mellem opførelsen og den påtænkte overdragelse – godt 7 år – fandt Landsskatteretten ikke anledning til at fravige de almindelige regler angivet i Ligningsvejledningen, hvorefter ejendomsværdien var udtryk for ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet, og godkendte derfor den aftalte overtagelsessum.

SKM2003.455.LSR

Landsskatteretten fandt ikke at der var grundlag for at forhøje udlægsværdien af fast ejendom fra ejendomsværdien til en skønnet værdi i forbindelse med en likvidation. Der hensås bl.a. til, at det ikke kunne antages, at ejendomsværdien var fejlbehæftet, og at ejendomsværdien måtte anses for udtryk for handelsværdien på likvidationstidspunktet.

SKAT gav overfor Landsskatteretten udtryk for en opfattelse af, at der ikke nødvendigvis skulle konstateres sådanne fejl i ejendomsvurderingen, som er nævnt i cirkulæret, og var af den opfattelse at man altid kunne anmode told- og skatteregionen om at udtale sig om handelsprisen for de pågældende ejendomme på aftaletidspunktet. Dette havde man havde gjort fordi man ikke mente at de offentlige ejendomsvurderinger gav et retvisende udtryk for handelsværdien.

Klager anførte overfor Landsskatteretten at cirkulærets helt klare udgangspunkt ville blive illusorisk, hvis den tilsynsførende told- og skatteregion blot kunne sætte sin handelspris på grundlag af en besigtigelse og en iagttagelse af prisudviklingen i området.

Landsskatteretten udtalte at der ikke i den konkrete situation var tilstrækkeligt grundlag for at fravige, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 2001 blev lagt til grund som udtryk for ejendommenes værdi på overdragelsestidspunktet. Man lagde her bl.a. vægt på, at vurderingerne ikke var fejlbehæftede, som anført i TSS-cirkulære 2000-05.

Med sidstnævnte afgørelse bekræfter Landsskatteretten den udlægning af praksis som er givet ovenfor. Man kan ikke med udgangspunkt i daværende TSS Cirkulære 2000-05 eller anvisningerne i Den Juridiske Vejledning hævde at en ejendomsvurdering ikke er retvisende, og således ikke kan tages som udtryk for handelsværdien, blot fordi man mener at vurderingen er for høj, eller for lav. Der skal fremlægges konkrete holdepunkter, som skitseret ovenfor. Ellers kan man ikke siges at have løftet bevisbyrden for at ejendomsvurderingen kan fraviges.

Derimod er der fra praksis eksempler på at Landsskatteretten har tilsidesat offentlige ejendomsvurderinger som udtryk for en ejendoms handelsværdi i tilfælde hvor en ejendom er blevet handlet til et betydeligt højere beløb umiddelbart efter/inden en overdragelses gennemførelse. Dvs. hvor der er andre holdepunkter for værdiansættelsen.

Landsskatterettens afgørelse LSR2009.08-03782 bekræfter dog at det er en forudsætning at der er tale om sammenlignelige handler som er foretaget i tidsmæssig tilknytning til overdragelsen.

Det samme gør sig gældende for ejendomme som opføres, jf. bl.a. den nævnte afgørelse fra Landsskatteretten fra 1996, hvor der også var en tidsmæssig afstand mellem de afholdte opførelsesudgifter og den påtænkte overdragelse.

Interesseforbundne parter og søskende

Overdragelser mellem forældre og børn anses at være overdragelser mellem interesseforbundne parter. Det samme gør sig gældende for selskaber hvorover disse har bestemmende indflydelse.

Anderledes forholder det sig med børn, dvs. søskende, indbyrdes. Søskende er ikke indbyrdes omfattet af gavekredsen og der anses efter praksis ikke at være noget gavemiljø mellem søskende men søskende kan i enkelt tilfælde blive anset for at være interesseforbundne parter ud fra en konkret vurdering, hvorved der kan blive tale om indkomstbeskatning ved skævdeling.

Goodwill

Den Juridiske Vejledning, afsnit C.C.6.4.1.1. definerer goodwill som den kundekreds, de forretningsforbindelser m.v. der hører til en erhvervsvirksomhed.

I den afgørelse SKAT omtaler, som ikke er en dom, fandt Ligningsrådet ikke at der var grundlag for at fastsætte goodwill i forbindelse med et selskabs salg af sin aktivitet til et selskab ejet af samme anpartshaverkreds.

I samme forbindelse udtalte Ligningsrådet at der alene skulle beregnes goodwill på grundlag af den indtjening, der hidrørte fra selskabets primære forretningsområde, som var en isoleringsvirksomhed.

Selskabet ejede 3 ejendomme, hvoraf den ene anvendes til selskabets aktivitet og samtidig tjente bolig for hovedanpartshaver. Den anden ejendom var en udlejningsejendom såvel til bolig som erhverv. Den tredje ejendom anvendes såvel til udlejning som til selskabets egne forhold og var under ombygning. En andel af ejendommen anvendtes af hovedaktionær privat.

SKAT udtalte her at selskabets goodwill alene skulle beregnes på grundlag af den indtjening, der hidrørte fra selskabets primære forretningsområde, isoleringsvirksomhed, hvorfor resultaterne skulle reguleres for de nettoindtægter/lejeindtægter selskabet havde fra udlejningsejendommene. I forhold til forrentningen af selskabets aktiver i relation til goodwill-beregningen, skulle der bortses fra den del af ejendommene som blev anvendt at hovedaktionær.

At den eventuelle goodwill som måske kunne siges at relatere sig til udlejning af fast ejendom, knytter sig til ejendommen, følger også af en afgørelse fra Skatterådet, SKM 2008, 285 om de objektive regler ved skattefri omstrukturering. Her anerkendte Skatterådet at der for det ene af de selskaber som deltog i omstruktureringen ikke var nogen goodwill knyttet til selskabets virksomhed, idet virksomhedens aktivitet bestod i udlejning af fast ejendom og investering i værdipapirer.

Udskudt skat

Det er almindeligt velkendt at der i forbindelse med overdragelse af aktier eller anparter skal afsættes udskudt skat af eventuelle ikke realiserede avancer i selskabet. Beregningsgrundlaget for udskudt skat kan også forklares som de beløbsmæssige forskelle mellem de skatte- og regnskabsmæssige værdier i selskabet.

På samme måde kan der afsættes og aktiveres negativ udskudt skat i et selskab, men her er regnskabspraksis mere restriktiv idet det er en forudsætning at selskabet kan anses at være going concern og forventes at kunne udnytte det underskud eller de skattemæssige afskrivningsmuligheder som den negative udskudte skat dækker.

Der afsættes derimod ikke negativ udskudt skat af indkomstarter som er kildeartsbegrænsede, herunder af latente tab efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Vores bemærkninger

Overordnede bemærkninger

Ved fastsættelsen af overdragelsessummerne for aktierne i [virksomhed2] A/S er selskabets 4 udlejningsejendomme optaget til de senest kendte ejendomsvurderinger forud for overdragelsestidspunktet. Dette er helt i overensstemmelse med anvisningerne i Den Juridiske Vejledning og det tidligere cirkulære TSS 2000-05.

SKAT var først af den opfattelse at værdien af de 4 ejendomme i [virksomhed2] A/S kunne fastsættes til bogført værdi if. årsregnskabet.

Dernæst nedsatte man skønnet til 32.000.000 DKK på basis af en vurdering fra SKAT, Ejendomsvurdering, der blev indhentet til formålet.

Udover at den vurdering som SKAT, Ejendomsvurdering har foretaget ikke afviger væsentligt fra ejendomsvurderingerne pr. 1.1.2011 er vurderingen også på mange punkter fejlbehæftet, jf. nedenfor.

Da der samtidig ikke er påpeget egentlige fejl i de offentlige ejendomsvurderinger som tilsiger at disse ikke skulle være et retvisende udtryk for handelsværdien vil det efter vores opfattelse være direkte i strid med anvisningerne i Den Juridiske Vejledning og praksis vedrørende overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, at fravige de offentlige ejendomsvurderinger som udtryk for handelsværdien i den konkrete situation.

I modsat fald vil såvel anvisningerne i Den Juridiske Vejledning som anvisningerne i TSS cirkulære 2000-05 blive illusoriske som det også blev anført overfor Landsskatteretten i en anden sag, gengivet ovenfor. En sag hvor Landsskatteretten gav den skattepligtige medhold og anerkendte den offentlige ejendomsvurdering som udtryk for en ejendoms handelsværdi.

Vurderingsmandens udtalelse

Vurderingsmanden som har besigtiget ejendommene den 13. maj 2014 repræsenterer SKATs Ejendomsvurdering som også er den myndighed der forestår vurderingen af ejendommene i forhold til de offentlige ejendomsvurderinger.

Derved kommer vurderingsmandens vurdering til at fremstå som en ”diskussion med sig selv” om de værdier som man nu engang selv har valgt at lægge til grund for vurderingsfastsættelserne, og de bygningsarealer for de respektive bygninger som fremgår af ejendommenes BBR-meddelelser.

Efter vores opfattelse er det under al kritik når hverken SKAT eller vurderingsmyndighederne ses at have specificeret sin afgørelse på de enkelte ejendomme.

Som anført indledningsvist er der således tale om 4 selvstændigt matrikulerede ejendomme.

Ejendommene 9 A og 9c

Ud fra ovenstående opgørelse kan det konkluderes at den anvendte overdragelsessum for ejendommen 9A ikke kan anfægtes som værende for lav, jf. at denne er højere end den værdi som vurderingsmanden har ”fastsat” i sit skøn.

Ejendommene 9A og C er if. det for os oplyste også fuldstændig identiske udover selve gulvbelægningen. Begge ejendomme har samme erhvervsareal hvilket også har givet sig udslag i den offentlige ejendomsvurdering pr. 1.7.2011 hvor begge er vurderet til 8.300.000 DKK. Et forhold som også gør sig gældende i de senere ejendomsvurderinger.

Ejendommen 9C er opført i 2008 og er senere blevet undergivet en egentlig vurdering. Det kan således ikke hævdes at der er foretaget ombygning af ejendommen som ikke er medtaget i grundlaget for den offentlige ejendomsvurdering.

Vi er således af den klare opfattelse at hvis vurderingsmanden vurderer ejendommen 9A til 7.860.000 DKK så må det samme være tilfældet for ejendommen 9C.

Derved synes der også at være bedre sammenhæng mellem de oplyste værdier for de enkelte ejendomme og den samlede værdi på 32 mio. DKK som vurderingsmanden har skønnet at ejendommene er værd tilsammen, ligesom der er bedre sammenhæng i forhold til de offentlige ejendomsvurderinger, som man selv har foretaget og som overdragelsen af aktierne blev baseret på.

Ejendommen 9B

Vurderingsmanden har vurderet ejendommen til 10.350.000 DKK. Eller ca. 40 % over den vurdering som vurderingsmyndighederne har lagt til grund. Den offentlige vurdering er rent faktisk faldet i perioden 1/10 2011- 1/10 2013.

Bygningen er opført i 2009 og erhvervsarealet er hverken blevet større eller mindre siden da. Erhvervsarealet udgør 773 m2 og anvender man den bruttoleje og faktor som vurderingsmanden har anvendt i de bemærkninger som er fremsat, fremkommer der en værdi på 7.861.410 DKK, hvilket også er mere i overensstemmelse med den offentlige ejendomsvurdering på 5.950.000 DKK. Der er kælder i bygningen som anvendes til Teknikrum m.v. (fællesfaciliteter).

Ejendommen 9D

Vurderingsmanden anfører i sine bemærkninger til os at ejendommen efter det oplyste skulle være med en indskudt etage samt 300 m² højloftet kælder. Det [person1] oplyste ved besigtigelsen var imidlertid at der ikke forefindes kælder i bygningen. Ejendommen 9B er den eneste af de fire ejendomme som har kælder.

Faktum er at bygningen blev opført med bygningsareal på 1000 m2, men man fik lavet en indskudt hems hvorved det samlede erhvervsareal i bygningen på 1.622 m2 fremkom.

I og med at SKAT [...] så sent som den 22. januar 2013, dvs. blot et halvt år efter overdragelserne fandt sted, ændrede og nedsatte ejendomsvurderingen pr. 1.10.2008 til 3.900.000 DKK med henvisning til ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 som udgjorde 4.500.000 DKK, har vi vanskeligt ved at forstå hvis ejendommen ifølge en vurdering, foretaget i 2014, pludselig skulle være ca. 1.800.000 DKK mere værd.

Sammenlignelighed med andre erhvervsejendomme i området

Landskatteretten har mange gange i sine afgørelser udtalt at man ikke kan basere et skøn over en ejendoms handelsværdi på salg af ”tilsvarende” ejendomme i lokalområdet når der er tale om forskellige ejendomme som ikke er sammenlignelige.

Ejendommene på A.P Møllers Allé er specielle derved at der er flere lejemål i de enkelte ejendomme. Derved er de særegne idet der rent faktisk ikke findes andre af den slags ejendomme i [by1] og omegn.

Man kan således ikke sammenligne disse ejendomme med andre erhvervs- og udlejningsejendomme i lokalområdet, ligesom man slet ikke kan sammenligne for så vidt angår frekvensen af tomme lejemål. I og med at der er flere lejere pr. ejendom vil der altid være større risiko for at flere af lejemålene står tomme ligesom der er større risiko for at der opstår lejetvister.

De enkelte overdragelser

Vi har overfor SKAT påpeget at en tilsidesættelse af den samlede værdi for selskabet [virksomhed2] A/S som er lagt til grund for de enkelte overdragelser til børnenes selskaber må tages som udtryk for at man mener at der er sket en skævdeling mellem børnene, idet disse ikke har erhvervet aktierne i [virksomhed2] A/S ligeligt.

SKAT har her alene henholdt sig til at anvendelsen af Ligningslovens § ikke kræver at der sker ligelig fordeling mellem børnene.

Når Ligningslovens 2 finder anvendelse på de stedfundne overdragelser er det begrundet i det interesse- og familieforhold som der er mellem [person2] som fader og de enkelte børn hver især. Søskende kan ikke indbyrdes give gaver inden for boafgiftslovens område fordi de ikke betragtes som interesseforbundne parter. Søskende er heller ikke indbyrdes omfattet af Ligningslovens § 2. Her er det afgørende at der sker overdragelse til handelsværdi så ingen bliver forfordelt.

Hvis SKATs afgørelse skulle stå til troende ville det tilsige at [person2] med den stedfundne overdragelse skulle have ”forsøgt” at foretage skævdeling mellem sine tre børn og have favoriseret [person1] som den der – indirekte – erhverver størst andel (50 %) i [virksomhed2] A/S. Dette har naturligvis aldrig været målet og derfor har man handlet i overensstemmelse med den praksis som gælder på området og lagt de senest kendte ejendomsvurderinger forud for overdragelsestidspunktet til grund for værdiansættelsen.

Goodwill og udskudt skat

Efter vores opfattelse følger det direkte af praksis vedrørende goodwill og beregning af udskudt skat at der ikke opereres med goodwill når der er tale om ejendomsudlejning ligesom begrebet udskudt skat heller ikke kendes for så vidt angår latente tab som er kildeartsbegrænsede.

Vi stiller os uforstående overfor at skulle argumentere for, hvorfor der ikke skal fastsættes goodwill ved overdragelse af ejendomsselskaber.

Det er ubestridt at [virksomhed2] A/S primære (og eneste) forretningsområde er ejendomsudlejning. En eventuel goodwill er knyttet til de enkelte udlejningsejendomme og den markedsleje som ejendommene indbringer.

Dette fremgår også af Den Juridiske Vejledning, afsnit C.C.6.4.1.1. ”Ved goodwill forstås sen til en erhvervsvirksomhed knyttede kundekreds, forretningsforbindelse eller lignende”.

I modsætning til et hotel, som baseres på korttidsudlejning er der ingen kundekreds tilknyttet en ejendomsudlejningsvirksomhed ud over lejerne i virksomhedens ejendomme og der er heller ingen uafhængig 3. mand som vil betale en merværdi i form af goodwill, ud over den værdi som er givet ved ejendommenes værdi.

Opsummerende bemærkninger:

Ovenstående illustrerer efter vores opfattelse at vurderingsmandens vurdering hviler på et meget usikkert grundlag. Først og fremmest er der ikke foretaget en individuel og selvstændig vurdering af de fire ejendomme/matrikler, men vurderingsmandens besvarelse af de spørgsmål vi har rejst viser også at der er flere misforståelser vedrørende de enkelte ejendommes bygningsarealer.

Vurderingsmandens udtalelse om at handelsværdien skal baseres på de konkrete forhold på ejendommen, hvorimod de offentlige ejendomsvurderinger skal baseres på markedslejen, kan også vanskeligt tages som udtryk for andet end en opfattelse af, at der skulle være forskel på en skønnet handelsværdi og de offentlige ejendomsvurderinger som foretages ud fra reglerne for fastsættelse af de offentlige vurderinger.

Vurderingsmanden kan næppe herved antages at være bekendt med anvisningerne i Den Juridiske Vejledning, afsnit C.B.5.4.4., hvorefter den offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt kan tages som udtryk for handelsværdien, i mangel af andre holdepunkter.

SKAT er derimod bekendt med disse anvisninger. Her synes man imidlertid blot at have anlagt den opfattelse at ejendomsvurderingen kan fraviges som udtryk for en ejendoms handelsværdi, i alle situationer hvor der kunne opstå tvivl hos en skattemedarbejder om hvorvidt den offentlige ejendomsvurdering for en ejendom nu er for høj eller lav.

Som det fremgår af ovenstående afgørelser fra bl.a. Landsskatteretten er skattemyndighederne bundet af anvisningerne i Den Juridiske Vejledning medmindre man, i dette tilfælde SKAT, kan godtgøre at ejendomsvurderingen er afgivet på et direkte fejlagtigt og urigtigt grundlag.

Efter vores opfattelse bør Landsskatteretten afgøre sagen, som man har gjort i mange andre sager, jf. ovenfor, således at det endnu engang fastslås

Efter vores opfattelse har SKAT og vurderingsmanden på ingen måde løftet denne bevisbyrde og godtgjort at de foretagne ejendomsvurderinger er fejlagtige eller åbenbart urigtige.

Tværtimod har vi ovenfor påvist at vurderingsmandens vurdering af ejendommene, herunder særligt dennes opgørelse af bygningsarealerne, hviler på et usikkert og forkert grundlag, hvilket ikke mindst kan tilskrives det forhold, at man har vurderet ejendommene som var der tale om én samlet ejendom.

I og med at SKAT ikke har løftet bevisbyrden, for at fravige de offentlige ejendomsvurderinger som udtryk for handelsværdien gøres det gældende at Landskatteretten bør afvise SKATs afgørelse og anerkende den af parterne fastsatte overdragelsessum, hvor ejendommene er overdraget til de på overdragelsestidspunktet senest kendte ejendomsvurderinger.

Det gøres således gældende at selskabernes skatteansættelser bør foretages som selvangivet.”

Repræsentanten har til Skatteankestyrelsens mødereferat anført følgende:

”Først og fremmest skal vi bemærke at det i mødereferatet nævnes at [virksomhed2] A/S væsentligste aktiv var én erhvervsudlejningsejendom. Vi anser det for meget vigtigt at få fastslået at selskabet ejer 4 selvstændige erhvervsudlejningsejendomme, som det også kommer frem senere i referatet. I vores øjne er det en af årsagerne til at sagen er opstået, idet det er tydeligt at SKATs vurderingsmand ved sin vurdering har byttet rundt på flere af ejendommene hvorved der er anvendt forkerte etagemeter for to af ejendommene ligesom at en ejendom er vurderet som værende med kælder, desuagtet at kælderen findes i en anden ejendom.

Alene derved kan man rejse tvivl om rigtigheden af den foretagne vurdering samt anfægte at vurderingsmanden har lavet sin vurdering af ejendommene under ét, hvilket var en af årsagerne til at vi begærede aktindsigt.

Den meddelte aktindsigt

Vi ser det som positivt at man har behandlet vores anmodning for hver ejendom for sig, men hæfter os ved at materialet for de 4 ejendomme er meget ens.

Bl.a. hæfter vi os ved at SKATs sagsbehandler i en mail af 5. maj 2014, forud for besigtigelsen finder anledning til at henlede vurderingsmandens opmærksomhed på den regnskabsmæssige tilgang der har været i 2012, uden i øvrigt at omtale og nævne hvilken af de fire ejendomme der er tale om ligesom det er påfaldende at vurderingsmanden ikke spørger ind til dette forhold.

Denne anfører således også blot i sin vurdering at den samlede værdi af de 4 ejendomme ”passende” kan sættes til 32 mio. DKK, men det er baseret på nogle betragtninger om tidligere års ejendomsvurderinger samt en opfattelse af at bygningsarealet skulle være ændret som følge af nyopførelse.

Der er ikke sket nogen former for nyopførelse af yderligere bygningsareal på de fire ejendomme i perioden fra 2008-2012 hvorfor den foretagne vurdering er foretaget på et markant forkert grundlag.

At SKATs vurderingsmand i en mail til undertegnede af 5. juli 2014 anfører at disse ombygningsudgifter medfører en mindre grad af – fremadrettet – vedligeholdelsesbehov virker mere som en efterrationalisering som skal dække over at det grundlag man har foretaget vurderingerne på er forkert.

Ejendommen A.P. Møllers Allé 9A

Vi kan konstatere at SKAT i en udtalelse til Vurderingsankenævnet afgivet den 3. maj 2012 har udtalt at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 på 8.300.000 DKK bør fastholdes, idet der ikke er belæg for en nedsættelse af ejendomsvurderingen på baggrund af markedslejen. Det samme gør sig gældende vedrørende ejendomsvurderingen pr. 1.10.2012. Efterfølgende i 2014 er klagerne blevet trukket tilbage af [virksomhed2] A/S repræsentant.

Ligeledes har SKAT i 2012 afvist at genoptage ejendomsvurderingen pr. 1.10.2008 som følge af processuelle forhold.

Medmindre SKAT kan påvise at der er forhold og ombygningsarbejder som ikke indgår i det grundlag som ovenstående ejendomsvurderinger er fastsat på kan SKATs og Vurderingsankenævnets behandling af sagerne ikke tages som udtryk for andet end at ejendomsvurderingerne er udtryk for handelsværdien, jf. at man kunne have skærpet og øget ejendomsvurderingerne såfremt man mente at de var for lave.

Vurderingsmanden har således også, efter sin besigtigelse, vurderet ejendommen til en værdi der er lavere end den offentlige ejendomsvurdering.

Ejendommen [adresse1]B

Her går SKAT Ejendomsvurdering faktisk ind og nedsætter ejendomsvurderingen pr. 1.10.2010 til 5.950.000 DKK som følge af den årlige kvadratmeterleje men fastholder at ejendomsvurderingen pr. 1.10.2012 bør udgøre 5.650.000 DKK. Dette sker den 16. september 2013.

Set i det lys kan man undre sig over at vurderingsmanden ved sin besigtigelse den 13. maj 2014, har anset af ejendommens handelsværdi udgør 10.350.000 DKK. Tilsyneladende uden at overveje hvordan denne kan afvige knap 5. mio. DKK fra den værdi som vurderingsmyndighederne fastsatte blot 8 måneder forinden.

Det skøn vurderingsmanden har lavet kan kun tages som udtryk for at markedslejen skulle være faldet fra 900 DKK pr. m2 (overdragelsestidspunktet) til 685 DKK pr. m2 (ejendomsvurderingen pr. 1.10.2012) på blot 3 måneder.

Ejendommen [adresse1]C

I mail af 5. juli 2014 til undertegnede anfører vurderingsmanden at ejendommen er omvurderet som følge af en byggesag.

Faktum er imidlertid at der er tale om en nybygget ejendom og at SKAT Ejendomme så sent som den 11. november 2013 har fastholdt ejendomsvurderingen pr. 1.10.2012 på 7.850.000 DKK i forbindelse med en klage. Da ejendomsvurderingen pr. 1.10.2012 skal udtrykke den pr. denne dato aktuelle vurdering har byggesagen ingen relevans i den sammenhæng jf. at byggesagen og opførelsen lå helt tilbage i 2009. SKAT Ejendomme ses således heller ikke på nogen måde at have nævnt eller inddraget denne byggesag i klagebehandlingen.

Vurderingsmanden har ligeledes her baseret sit skøn på at markedslejen udgør 900 DKK pr. m2 desuagtet at den værdi SKAT Ejendomme har lagt til grund ved sin vurdering ca. 4 måneder efter overdragelsen udgør 687 DKK pr. m2.

Derudover skal vi bemærke at ejendommene 9A og 9C er fuldstændig ens bortset fra gulvbelægningen og at de to ejendomme har samme erhvervsareal. Set i det lys kan man undre sig over at der i vurderingsmandens vurdering er en markant forskel hvor ejendommen 9C er vurderet knap 2,5 mio. DKK højere end ejendommen 9A.

Dette er lidt ubetryggende særligt set i lyset af at disse forskelle først kommer frem efter at undertegnede havde stillet spørgsmål til vurderingsudtalelsen, som omhandler alle ejendomme under et, og anmodet om en specifikation af hvordan vurderingsmandens vurdering fordelte sig på de fire ejendomme.

Ejendommen [adresse1]D

Her påpegede vi ([person1]) ved kontorforhandlingen at der slet ikke er kælder i ejendommen som anført af vurderingsmanden.

Vurderingsmanden har if. den udbedte specifikation vurderet ejendommen, som er en lagerejendom til 6.240.000 DKK. Denne værdi afviger ikke væsentligt fra den oprindelige ejendomsvurdering pr. 1.10.2008 men kan kun give anledning til undren set i lyset af at SKAT [...] så sent som den 22. januar 2013, dvs. blot et halvt år efter overdragelserne fandt sted, ændrede og nedsatte ejendomsvurderingen pr. 1.10.2008 til 3.900.000 DKK hvor ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 udgør 4.500.000 DKK.

Årsagen skal imidlertid primært findes i den indskudte etage der er lavet og som vurderingsmanden har indregnet i sit skøn. Der er ikke tale om en indskudt etage. Der er tale om en indskudt hems som slet ikke har samme udlejningsværdi som det øvrige etagemeterareal. Tidligere, og på overdragelsestidspunktet blev den hovedsageligt brugt til bil/bådopbevaring nogle få måneder om året hvor bilerne/bådene skulle løftes ned og op, hvilket vanskeliggjorde udlejning. Efter overdragelsen er hemsen/1. salen blevet ombygget til selfstorage men m2 prisen er meget lav da det kræver meget fællesareal.

Dette areal kan derfor slet ikke, som vurderingsmanden har gjort det, værdifastsættes ud fra samme etagemeterleje som den resterende ejendom. Den faktiske etagemeterleje er betydeligt lavere hvad SKAT også har taget højde for ved udmålingen af de årlige ejendomsvurderinger.

Vedrørende kontorforhandlingen

Det bør efter vores opfattelse fremhæves at [virksomhed2] A/S ejendomme er såkaldte kontor- og lagerhoteller som i modsætning til traditionelle udlejningsejendomme er kendetegnet ved at have mange men små lejemål og lejere.

Der er 60-70 lejere i de 4 ejendomme hvilket medfører væsentligt højere driftsudgifter og administration end udlejningsejendomme hvor hele ejendommen er udlejet til 1 eller 2 lejere.

Det er heller ikke korrekt når det anføres at der ikke er nogen sammenlignelige salg af andre udlejningsejendomme i området:

[virksomhed2] A/S solgte rent faktisk selv naboejendommene i nr. 11, 13, 15 og 17 i 2006. Ejendommene blev solgt i fri handel – dvs. til uafhængig 3. mand - til en samlet overdragelsessum på 35 mio. DKK i ”fri handel” på et tidspunkt – 2006 – hvor priserne på udlejningsejendomme og fast ejendomme i det hele taget var meget højde.

Samtidig er der også påpeget mange fejl og misforståelser i den vurdering som SKATs vurderingsmand har foretaget. Hvis vurderingsmanden ikke kan finde hoved og hale i det han vurderer, hvordan kan man så lægge hans vurdering til grund (i en situation hvor man har andre vurderinger og salg af lignende ejendomme i nærheden at støtte sig til).

Dette kommer efter vores opfattelse også til udtryk i drøftelserne om syn og skøn som fyldte en del ved kontorforhandlingen.

Hvis der blev udmeldt og foretaget syn og skøn for Landsskatteretten ville det efter vores opfattelse ikke kunne tages som udtryk for andet end, at den vurdering som SKATs vurderingsmand tidligere har foretaget ikke var tilstrækkelig. I modsat fald havde man støttet sig til den.

Når forslaget om (muligheden for) syn og skøn endog kommer fra Skatteankestyrelsens sagsbehandler, som det var tilfældet her, kan vi heller ikke tage det som udtryk for andet end at man fra Skatteankestyrelsens side ikke mener at kunne tillægge den foretagne vurdering af ejendommene under ét, tilstrækkelig stor betydning, til at den kan bruges som grundlag for en afgørelse (kontorindstilling).

Det følger af praksis, herunder hjælpereglen i, det i referatet omtalte, TSS cirkulære 2000-9 at den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering med tillæg af eventuelle ombygningsudgifter såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen.

Dog kan SKAT anmode vurderingsmyndighederne om at besigtige ejendommen og fremkomme med en vurdering, hvis man ikke mener at de foreliggende ejendomsvurderinger er retvisende.

Når Skatteankestyrelsen ikke umiddelbart mener at kunne lægge den af vurderingsmanden foretagne vurdering til grund, hvad vi tolker ovenstående udmelding som, og der i øvrigt ikke ses at være påpeget egentlige fejl og mangler i de offentlige ejendomsvurderinger vil det efter vores opfattelse være helt overflødigt at få foretaget endnu en vurderingsbesigtigelse. I form af et syn og skøn. Ikke mindst set i lyset af at der er tale om en overdragelse som er gennemført for mere end 5 år siden.

I den situation bør man efter vores opfattelse være tilstrækkeligt ”klædt på” til at kunne træffe en afgørelse, eller i første omgang lave en indstilling, hvor man anerkender at der er handlet til de på overdragelsestidspunktet senest kendte ejendomsvurderinger i overensstemmelse med gældende praksis og at ingen, herunder SKAT, har kunnet godtgøre at disse ejendomsvurderinger ikke skulle være retvisende og dermed uegnet som grundlag for fastsættelse af ejendommenes handelsværdier.”

SKATs udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling

SKAT har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:

SKAT skal i den anledning udtale, at vi ikke kan tiltræde forslaget.

Det er således vores opfattelse, at der bør ske stadfæstelse af den påklagede afgørelse om værdiansættelse af aktier, der overdrages mellem interesseforbundne parter.

Med hensyn til det punkt i opgørelsen af aktiernes værdi, der vedrører selskabets ejendomme, skal vi bemærke, at afgørelsen er begrundet i den store forskel mellem ejendomsvurderingen og det beløb, ejendommene er optaget til i det afstående selskabs regnskab, i, at der er afholdt udgifter til ombygning, som ikke ses afspejlet i ejendomsvurderingen, og i udtalelsen om ejendommenes handelsværdi fra SKAT Ejendom, som blandt andet behandler muligheden for lejeindtægter.

Vi henviser til bilagene i sagen af 2. maj 2014 (SKATs anmodning om vurdering af handelsværdi) og 19. maj 2014 (Udtalelse om handelsværdi fra SKAT Ejendom).”

Repræsentantens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og SKATs udtalelse

Repræsentanten har anført følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:

”Vi har med tak modtaget Skatteankestyrelsens kontorindstilling og forslag til afgørelse af den verserende klagesag ved Landsskatteretten og kopi af SKATs udtalelse hertil.

Vi fastholder derfor at der ikke er grundlag for at fravige den af parterne aftalte overdragelsessum for aktierne i [virksomhed2] A/S.

Vi har tidligere forbeholdt os ret til retsmøde i sagen. Da der ikke er enighed om pkt. 2 og 3 opretholdes denne anmodning og vi imødeser indkaldelse til retsmøde.

1. Værdiansættelse af selskabets ejendomme

Vi noterer med tilfredshed at Skatteankestyrelsen ikke anser at der er omstændigheder, herunder den af SKAT Ejendomsvurdering udarbejde rapport, som kan begrunde og godtgøre en fravigelse af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering som værende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for overdragelsen.

I forhold til den vedlagte udtalelse fra SKAT skal vi bemærke at der ikke er foretaget nævneværdige forbedringsarbejder på ejendommene siden seneste omvurdering forud for overdragelsen.

2. Goodwill

Vi fastholder at der ikke er grundlag for at beregne goodwill på udlejning af erhvervsejendomme og ejendomme i det hele taget, uanset at det er selskabets primære forretningsområde. Såfremt der i øvrigt var grundlag herfor ville der ikke kunne opgøres nogen nævneværdig goodwill, idet den af SKAT opgjorte udviklingstendens er baseret på forkerte forudsætninger.

Goodwill defineres i Den Juridiske Vejledning, afsnit C.C.6.4.1.1. som ”den til en erhvervsvirksomhed knyttede kundekreds, forretningsforbindelse eller lignende”.

I modsætning til et hotel, som baseres på korttidsudlejning er der ingen kundekreds ved ejendomsudlejning ud over lejerne i virksomhedens ejendomme. En uafhængig 3. mand vil heller ikke betale en merværdi i form af goodwill, ud over den værdi som er givet ved ejendommenes værdi.

I den forbindelse bemærkes at Skatteankestyrelsens synspunkt om at der skal beregnes goodwill, ikke ses at være begrundet på anden måde end en henvisning til TSS cirkulære 2000-10 om værdiansættelse af goodwill.

TSS Cirkulære 2000-09 omhandler værdiansættelse af aktier og anparter. I cirkulæret anføres det tydeligt, at der skal tages højde for oparbejdet og ikke realiseret goodwill og der henvises til TSS cirkulære 2000-10 om værdiansættelse af goodwill.

TSS cirkulær 2000-05, omhandler værdiansættelse af fast ejendom generelt. Cirkulæret omfatter således også værdiansættelse af erhvervsejendomme og erhvervsudlejningsejendomme. Dette cirkulære nævner ikke goodwill med et ord og der henvises heller ikke til goodwill cirkulæret, TSS Cirkulære 2000-10, som det er tilfældet ovenfor.

At cirkulæret om værdiansættelse af fast ejendom ikke omtaler goodwill er efter vores opfattelse netop udtryk for, at den beliggenhedsgoodwill der måtte være knyttet til en ejendom og udlejningen heraf, er givet ved markedslejen og dermed værdiansættelsen af ejendommen. Jo mere eftertragtet og efterspurgt en erhvervsejendom er, jo højere er markedsværdien og dermed værdien af ejendommen.

Vi anfægter herudover SKATs beregning af goodwill og den opgjorte udviklingstendens.

Udviklingstendensen kan defineres som en positiv eller negativ udvikling (trend) i indtjeningen over en årrække (her opererer beregningen med 3 år). Der skal kun opgøres en udviklingstendens når resultaterne i perioden har været konstant stigende eller konstant faldende.

Når SKAT her kan opgøre en udviklingstendens for regnskabsårene 2009-2011 skyldes det udelukkende at ejendommen 9B er opført i 2009 hvorved de årlige lejeindtægter for 2010 og 2011 er steget med ca. 700.000 DKK set i forhold til 2009.

En beregning baseret på resultaterne for 2010-2012 vil være mere retvisende idet der her var tale om udlejning af 4 ejendomme over hele perioden. I denne situation vil der ikke kunne opgøres nogen positiv udviklingstendens, idet såvel bruttoresultatet som det regulerende resultat for 2012 er lavere end i 2011 (og 2010).

Ser man bort fra den af SKAT beregnede udviklingstendens vil der beregningsmæssigt ikke kunne opgøres en goodwill på over 500.000 DKK baseret på resultaterne for perioden 2009- 2011 og for 2010-2012 vil der slet ikke kunne opgøres nogen goodwill.

Udskudt skat

Som anført ovenfor skal der efter vores opfattelse ikke afsættes negativ udskudt skat af ejendommene.

Efter ejendomsavancebeskatningsloven er tab ved salg af fast ejendom kildeartsbegrænset. Dvs. tab kan kun modregnes i anden fremtidig avance ved salg af anden ejendom.

[virksomhed2] A/S ejede på overdragelsestidspunktet alene de fire ejendomme på A.P Møllers Allé.

Regnskabsmæssigt afsætter man ikke negativ udskudt skat af kildeartsbegrænsede tab. Begrundelsen er at der sjældent er udsigt til at tabet vil kunne anvendes indenfor en tidshorisont på 3-5 år. Det gælder i særdeleshed i en situation som her, hvor et tab kun kan tænkes modregnet i forbindelse med køb af anden ejendom og efterfølgende salg heraf, velvidende at man sjældent kan sælge en nyerhvervet ejendom med gevinst umiddelbart efter.

Da der ikke er udsigt til at selskabet vil kunne anvende dette tab indenfor en årrække vil en uafhængig køber på samme måde næppe heller være indstillet på at betale noget for det i forbindelse med et køb af aktierne.

Efter afskrivningsloven er tab ved salg af bygninger fradragsberettiget, men kun i det omfang der er tale om afskrivningsberettigede bygninger.

Det er alene ejendommen på A.P. Møllers Allé 9D der er afskrivningsberettiget. De øvrige tre ejendomme er kontorfællesskaber, hvor de enkelte lejemål udlejes til kontorformål, og således ikke afskrivningsberettigede.

Derved skal den negative udskudte skat på ca. 3.600.000 DKK der er opgjort i kontorindstillingen, overordnet betragtet, reduceres til 900.000 DKK (25 %).

Ud fra det i kontorindstillingen anførte vil overdragelsessummen for aktierne herefter skulle reguleres med 450.000 DKK, svarende til at den negative udskudte skat kursansættes til kurs 50. Sammenholdt med det faktum at aktierne er overdraget for knap 10.000.000 synes en regulering på 450.000 DKK at ligge indenfor rammerne af hvad der må betragtes som en mindre bagatel, som ikke bør tillægges egentlig betydning.”

Repræsentanten har endvidere på retsmødet i Landsskatteretten oplyst, at [virksomhed2] A/S alene skaffer sine erhvervslejere ved annoncering.

Landsskatterettens afgørelse

Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærer medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst som udbytte af aktier. Det fremgår af ligningslovens § 16 A, stk. 1 og stk. 2, nr. 1.

Selskabet har ved salgsaftaler af 24. september 2012 solgt alle aktierne i [virksomhed2] A/S for en samlet overdragelsessum på 9.921.457 kr. til [virksomhed3] ApS, [virksomhed4] ApS og [virksomhed5] ApS for henholdsvis 4.962.758 kr., 2.994.945 kr. og 1.963.754 kr. De erhvervende selskaber er alle ejet af børn til hovedaktionæren i Selskabet.

Værdiansættelse af aktierne er sket efter hjælpereglerne i TSS-cirkulære 2000-09 og 2000-10 ved værdiansættelse af unoterede aktier og goodwill.

Ejendomme

Det fremgår af pkt. 2 i TSS-cirkulære 2000-09, at ved værdiansættelse af anparter i et selskab, hvori der indgår en fast ejendom, skal den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen.

Det resultat, der følger af hjælpereglen vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier, jf. pkt. 3 i TSS-cirkulære 2000-09.

Ved værdiansættelsen af aktierne har parterne anvendt den senest offentliggjorte ejendomsvurdering for ejendommene, som på overdragelsestidspunktet udgjorde 27.050.000 kr.

Der kan ikke anses at foreligge omstændigheder, som kan begrunde en fravigelse af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering som værende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for overdragelsen. Der er ikke ved den af SKAT, Ejendomsvurdering, udarbejdede rapport godtgjort, at den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering ikke gav et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse.

Heller ikke den anførte kostpris for grunde og bygninger i årsrapporter for [virksomhed2] A/S kan medføre et ændret resultat. Overdragelsen anses ikke for omfattet af den praksis, hvorefter overdragelsessummen skal ansættes til kostprisen, når selskabet har afholdt store udgifter på ejendommen kort før overdragelsen til hovedaktionæren eller dennes nærtstående, jf. SKM2007.153H.

SKAT har herefter ikke løftet bevisbyrden for, at den seneste offentlige ejendomsvurdering på overdragelsestidspunktet for ejendommene ikke var udtryk for ejendommenes handelsværdi.

Goodwill

Ved skatteretlig goodwill forstås den til en erhvervsvirksomhed knyttede kundekreds, forretningsforbindelse eller lignende. Goodwill kan ikke overdrages isoleret fra den virksomhed, som den er knyttet til, men kan kun overdrages sammen med en virksomhed i drift.

Det er desuden en betingelse, at virksomhedens indtjening skal kunne begrunde eksistensen af goodwill, hvilket ofte er tilfældet, når der er knyttet en særlig kundekreds til virksomheden. Hvis forventningen om en fremtidig indtjening ikke knytter sig til en oparbejdet kundekreds eller forretningsforbindelser, kan der ikke være knyttet goodwill til overdragelsen af en virksomhed.

Det er rettens opfattelse, at der ikke i forbindelse med afståelsen kan anses at være afstået en kundekreds m.v., som kan betinge afståelse af skattemæssig goodwill. Der er henset til, at virksomhedens fremtidige indtjening ikke kan antages at knytte sig til en oparbejdet kundekreds eller forretningsforbindelser. Der er desuden henset til det på retsmødet oplyste om, at kunderne hentes gennem annoncering m.v.

Der skal derfor ikke beregnes goodwill ved overdragelse af aktierne.

Negativ udskudt skat

Det fremgår af pkt. 2 i TSS-cirkulære 2000-09, at beregnet udskudt skat (netto) medtages og reguleres under hensyntagen til øvrige korrektioner i cirkulæret. Negativ udskudt skat kan medtages som en aktivpost, dog kun til en værdi under pari.

I grundlaget for SKATs beregning af negativ udskudt skat på 1.051.731 kr. indgår en ejendomsværdi på 32.000.000 kr. Da handelsværdien for ejendomme anses at være 27.050.000 kr., skal der ske korrigering herfor i beregningen af den udskudte skat:

Negativ udskudt kan kun medtages til en værdi under kurs pari. SKAT har valgt at anvende kurs 50, hvilket kan tiltrædes. Herefter udgør den negative udskudt skat en aktivpost på 1.845.482 kr., som skal tillægges ved opgørelse af aktiernes overdragelsessum.

Herefter er det Landsskatterettens opfattelse, at værdien af aktierne i [virksomhed2] A/S på overdragelsestidspunktet kan opgøres således:

SKATs afgørelse ændres således, at værdien af aktierne ansættes til 11.931.835 kr., hvorefter udlodning til hovedaktionæren nedsættes til 2.010.378 kr.

Beløbet anses for maskeret udbytte efter ligningslovens § 16 A, stk. 1 og 2.