Kendelse af 13-06-2018 - indlagt i TaxCons database den 30-06-2018

SKAT har forhøjet selskabets skattepligtig indkomst ved forhøjelse af lejeindtægt ved udlejning af [adresse1], [by1], med 24.000 kr. for indkomståret 2009, med 120.000 kr. for indkomståret 2010, med 144.000 kr. for indkomståret 2011 og med 108.000 kr. for indkomståret 2012. 2012.

SKAT har forhøjet selskabets salgssum ved salg af ejendommen [adresse1], [by1].

SKAT har nedsat selskabets købesum ved køb af ejendommen [adresse2], [by2].

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelser for så vidt angår forhøjelse af lejeindtægt og forhøjelse af selskabets salgssum ved salg af ejendommen [adresse1], [by1].

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse for så vidt angår selskabets købesum ved køb af ejendommen [adresse2], [by2].

Forhøjelse af skattepligtig indkomst ved udlejning af ejendom

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst med 24.000 kr. for indkomståret 2009, med 120.000 kr. for indkomståret 2010, med 144.000 kr. for indkomståret 2011 og med 144.000 kr. for indkomståret 2012, som følge af, at SKAT har forhøjet selskabets lejeindtægt ved udlejning af ejendommen [adresse1], [by1].

Af SKATs afgørelse af 17. juli 2014 fremgår bl.a.:

”Beregning af markedsleje for selskabet ved udlejning til selskabets hovedanpartshaver

[person1] har bestemmende indflydelse over selskabet [virksomhed1] ApS, da han ejer selskabet 100 %. Jf. Aktieavancebeskatningslovens § 4 stk. 1 og 2 og Ligningsvejledningens afsnit C.A.5.13.1.2.2.

Selskabet [virksomhed1] ApS ejer ejendommen beliggende [adresse1] 100 %. Selskabet købte grunden den 16/10-2008 og opførte efterfølgende et hus på grunden, som må være færdiggjort før november 2009 da hovedanpartshaver og dennes ægtefælle tilflytter adressen og påbegynder betaling af husleje.

[person1] og hans ægtefælle [person2] tilflyttede adressen [adresse1] fra henholdsvis den 8/1-2010 og den 15/10-2009, jf. oplysninger fra det centrale personregister.

[person1] og [person2] har betalt husleje fra og med november 2009 til og med september 2012 med kr. 8.000 i alt pr. måned, fordelt med kr. 6.000 fra [person1] og kr. 2.000 fra [person2].

Det er blevet oplyst af selskabet, at der til hovedanpartshaveren udlejes det der svarer til 2/3 af ejendommen (115 m2 ifølge lejekontrakt).

Iht. Vurderingslovens §33 stk. 5, 2 pkt. skal der foretages en boligfordeling af vurderingsmyndig- heden når mere end 25 % af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt.

Selskabet har ikke foranlediget dette og der foreligger efter det oplyste ej heller nogen afregning fra selskabet til hovedanpartshaver eller fra hovedanpartshaver til selskabet af udgifter, som hver af parterne måtte have betalt i fuldt omfang og dermed skulle have godtgjort enten 2/3 (selskabet) eller 1/3 (hovedanpartshaver), på grundlag af disse forhold kan SKAT ikke tillægge denne oplysning betydning og SKAT´s beregning vil derfor basere sig på 100 % af ejendommens værdi og ikke 2/3 af ejendommens værdi. I øvrigt er det i SKM 2009.93 ØLR fastslået, at det er rådigheden og ikke anvendelsen der skal beskattes.

Selskabet har således stillet ejendommen til rådighed som helårsbolig for hovedanpartshaveren, jf. Ligningslovens §16 stk. 9, hvorfor selskabet ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal medregne en lejeindtægt opgjort i henhold til ligningslovens §2 stk. 1, svarende til den objektive markedsleje.

Ved fastsættelse af en objektiv udlejningsværdi kan markedsværdien, i mangel af konkrete holdepunkter skønsmæssigt ansættes til 8 % af den til enhver tid værende ejendomsvurdering, jf. ligningsvejledningen (2009) afsnit S.F.2.21. Herudover skal der tillægges værdi af el, varme mm.

Ifølge de foreliggende ejendomsvurderinger, er den først foreliggende vurdering for det færdigbyggede hus pr. 1/10-2011 på kr. 3.250.000.

Forud for denne vurdering foreligger der kun den samlede sum, som selskabet har betalt for grunden og for at opføre ejendommen, i alt kr. 4.299.341.

Den objektive udlejningsværdi for perioden 1/10-2009 til den 30/9-2012 beregnes til: 8 % af kr. 3.250.000 svarende til kr. 21.667 pr. / mdr. + forbrug.

SKAT har forsøgt, at finde tilsvarende ejendomme der har været / er til udlejning på [...dk], men har ikke kunnet finde ejendomme med nogenlunde samme beliggenhed, alder, størrelse og indretning m.v. Hvorfor SKAT har vurderet, at der ikke er oplysninger her, der kan støtte op om fastsættelsen af en skønnet markedsværdi.

Lejen er skønnet på grundlag af den procentuelle beregning, ejendommens opførelsessum, ejendommes alder/indretning/beliggenhed og ud fra at selskabet burde have opkrævet husleje for hele ejendommen og ikke kun 2/3 af ejendommen.

Da SKAT ikke har kunnet finde andre oplysninger der kan støtte op om den skønnede leje, vurderes det, at den beregnede leje, efter et forsigtigt skøn, skal nedsættes til kr. 17.000 pr. / mdr. + forbrug der skønnes til kr. 3.000 pr. mdr., i alt kr. 20.000 pr. mdr.

(...)

Den objektive lejeværdi kan herefter fastsættes for:

Perioden 1/11 – 31/12-2009 til:

Husleje i 2 mdr. a kr. 17.000 = kr. 34.000 + skønnet forbrug: 2 mdr. a’ kr. 3.000 = kr. 6.000, i alt kr. 40.000. Heri skal fradrages den betalte leje i 2 mdr. a’ kr. 8.000 = kr. 16.000. Svarende til en merhusleje på kr. 24.000.

Perioden 1/1 – 31/12-2010 til:

Husleje i 12 mdr. a kr. 17.000 = kr. 204.000 + skønnet forbrug: 12 mdr. a’ kr. 3.000 = kr. 36.000, i alt kr. 240.000. Heri skal fradrages den betalte leje i 12 mdr. a’ kr. 8.000 = kr. 96.000.

Svarende til en merhusleje på kr. 144.000.

Der er konstateret, at der umiddelbart er indtægtsført kr. 24.000 for meget i husleje, idet der ifølge bogføringen er bogført i alt kr. 120.000, bestående af kr. 8.000 * 12 mdr. = kr. 96.000 + kr. 24.000 (?).

Den af selskabet indtægtsførte husleje nedsættes derfor med kr. -24.000.

Ovenstående bevirker en nettoforhøjelse af huslejen på kr. 120.000.

Perioden 1/1 – 31/12-2011 til:

Husleje i 12 mdr. a kr. 17.000 = kr. 204.000 + skønnet forbrug: 12 mdr. a’ kr. 3.000 = kr. 36.000, i alt kr. 240.000. Heri skal fradrages den betalte leje i 12 mdr. a’ kr. 8.000 = kr. 96.000.

Svarende til en merhusleje på kr. 144.000.

Perioden 1/1 – 31/12-2012 til:

Husleje i 9 mdr. a kr. 17.000 = kr. 153.000 + skønnet forbrug: 9 mdr. a’ kr. 3.000 = kr. 27.000, i alt kr. 180.000. Heri skal fradrages den betalte leje i 9 mdr. a’ kr. 8.000 = kr. 72.000.

Svarende til en merhusleje på kr. 108.000.

Den beregnede merhusleje anses for at være udlodning til selskabets anpartshaver [person1], jf. Ligningslovens §16A stk. 6 (tidligere §16A stk. 9).

Den objektive lejeværdi opgjort i henhold til ligningslovens §2 stk. 1, skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens §4 stk. 1 litra b.”

Klagerens opfattelse

Repræsentanten har på vegne af selskabet nedlagt påstand om, at SKATs forhøjelserne af lejeindtægt for indkomstårene 2009 til 2012 skal nedsættes med en tredjedel.

Til støtte for den nedlagte påstand har repræsentanten gjort gældende, at selskabet selv anvender en tredjedel af ejendommen til opbevaring af mapper, bilag, kontorartikler og diverse non-food varer.

Landsskatterettens afgørelse

Som skattepligtig indkomst betragtes med undtagelse af særligt fastsatte begrænsninger den skattepligtiges samlede årsindtægter, hvad enten de hidrører her fra landet eller ikke, bestående i penge eller formuegoder af pengeværdi. Det fremgår af statsskattelovens § 4, 1. pkt. Ifølge statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt., er lejeindtægter skattepligtig indkomst.

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktioner var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2, stk.

Landsskatteretten har i en samtidig hermed truffet afgørelse for hovedanpartshaveren, sagsnummer [...], statueret, at hovedanpartshaveren har haft fuld rådighed over den samlede ejendom.

Selskabet skal således beskattes af markedslejen for hele ejendommen. Der er ikke gjort indsigelse for så vidt angår opgørelsen af markedslejen.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Forhøjelse af selskabets salgssum ved salg af ejendom

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet selskabets salgssum vedrørende ejendommen beliggende [adresse1], [by1].

Af SKATs afgørelse af 17. juli 2014 fremgår bl.a.:

”SKAT forhøjer selskabets salgssum vedrørende salg af [adresse1] til hovedanpartshaver.

Da selskabet i deres opgørelse af skattemæssigt resultat for 2012, tilbagefører det i det regnskabsmæssige regnskab for 2012 foretagne tabsfradrag på kr. 1.449.341 ved salg af [adresse1], skal der efter SKAT´s vurdering ikke foretages nogen ændring af selskabets indkomst m.v. for 2012 vedrørende dette punkt.”

Klagerens opfattelse

Repræsentanten har på vegne af selskabet nedlagt påstand om, at selskabets salgssum ved salget af ejendommen [adresse1], [by1], ikke skal forhøjes.

Til støtte for påstanden har repræsentanten gjort følgende gældende:

”Det er vores vurdering, at [virksomhed1] ApS ikke skal have salgssummen forhøjet med 1.449.341 kr. i forbindelse med salg af ejendommen [adresse1] til [person1] for indkomståret 2012, da ejendommen er handlet til handelsværdien.

SKATs egen vurderingsafdeling og [virksomhed2] er enige i, at overdragelsessummen svarer til handelsværdien.

Det fremgår ligeledes af den juridiske vejledning C.B.3.5.4.3, at ”der skal være tale om samme pris og vilkår, som hvis aftalen var indgået mellem uafhængige parter”.

Det er således ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet, som skal anvendes ved fastsættelse af handelsværdien for ejendommen [adresse1], hvorfor ejendommens handelspris efter vores opfattelse skal sættes til 2.850.000 kr.

Skattecentret har i deres kendelse skrevet, at ejendommen kun har været ejet af selskabet i 2 år og 10 måneder. Dette er faktuelt forkert, idet selskabet køber ejendommen den 16. oktober 2008 og overdrager ejendommen den 1. juli 2012 til [virksomhed1] ApS. Selskabets ejertid er altså 3 år og 9 måneder.

Det betyder efter vores opfattelse, at der på ingen måde er en tidsmæssig sammenhæng mellem selskabets køb af ejendommen og det efterfølgende salg til [person1], da der er gået næsten 4 år. Der er heller ikke afholdt forbedringsudgifter af ejendommen kort tid inden salget, og derfor skal selskabets kostpris ikke anvendes som handelsværdi. Derimod skal den reelle handelspris anvendes, nemlig den pris for ejendommen som SKATs egen vurderingsafdeling og [virksomhed2] har vurderet til 2.850.000 kr.

Skattecentret har henvist til diverse afgørelser (SKM2006.146.VLR, TfS 1996,512, TfS 2001,115, SKM2007.153.HR, SKM2009.472.BR og SKM2010.124.ØLR).

I disse afgørelser var selskabernes ejertid 1,5 - 2 år inden overdragelse til hovedaktionæren, eller også var der afholdt væsentlige forbedringsudgifter på ejendommene lige inden overdragelse til hovedaktionæren. Dette er ikke tilfældet i denne sag. Her har selskabet ejet ejendommen i næsten 4 år, og der er ikke foretaget forbedringsudgifter m.v. på ejendommen kort inden overdragelsen. Samtlige byggeudgifter er afholdt, da selskabet overtog ejendommen. Derfor kan de afgørelser, som Skattecentret har henvist til ikke anvendes i nærværende sag.

Efter vores opfattelse skal [virksomhed1] ApS ikke skal have salgssummen forhøjet med 1.449.341 kr. i forbindelse med salg af ejendommen [adresse1] til [person1] for indkomståret 2012, da ejendommen efter vores klare opfattelse er overdraget til handelsprisen, og som tidligere nævnt, i øvrigt også svarer til den værdi som SKATs egen vurderingsafdeling samt [virksomhed2] har vurderet.”

Landsskatterettens afgørelse

Interesseforbundne parter skal ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige og økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet med uafhængige parter. Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 1.

Når et selskab opfører et hus til privat brug for hovedaktionæren, under afholdelse af udgifter, der ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, foreligger der en udlodning, medmindre hovedaktionæren kan godtgøre, at selskabets afholdelse af udgifter ud over hvad et salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse. Det fremgår af Højesteretsdom i SKM2007.153.HR og Østre Landsretsdom i SKM2010.124.ØLR.

Landsskatteretten har i en samtidig hermed truffet afgørelse for hovedanpartshaveren, sagsnummer 14-4609907, statueret, at selskabets afholdelse af udgifter til opførelse af et nyt enfamilieshus ikke er sket i selskabets men i hovedanpartshaverens interesse.

Som følge heraf ansættes selskabets salgssum for ejendommen til selskabets kostpris.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Nedsættelse af selskabets købesum ved køb af ejendom

Faktiske oplysninger

Selskabets hovedanpartshaver købte den 15. januar 2007 en ejerlejlighed beliggende beliggende [adresse2], [by2].

Der er fremlagt en signeret, men ikke dateret, købsaftale med hovedanpartshaveren som sælger og selskabet som køber, hvoraf det fremgår at hovedanpartshaveren den 15. maj 2012 har solgt lejligheden til selskabet for 2.400.000 kr.

Der er fremlagt en lejekontrakt vedrørende lejligheden mellem selskabet, som udlejer, og [person3] som lejer, hvoraf det fremgår, at lejeforholdet begyndte den 1. juni 2012. Af lejekontrakten fremgår det, at der skal indbetales et depositum på 30.000 kr., at huslejen inkl. a conto varmebidrag udgør 10.900 kr. og at huslejen skal indbetales på selskabets konto. Lejekontrakten er underskrevet af hovedanpartshaveren, men ikke af lejeren.Lejekontrakten er ikke dateret.

Af selskabets kontoudtog fremgår det bl.a. at der den 30. maj 2012 er indbetalt 30.000 kr., og at der fra den 7. juni 2012 har været indbetalt husleje til selskabet.

Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde pr. 1. oktober 2011 2.500.000 kr.

Der er fremlagt endeligt skøde hvoraf det fremgår, at dato for overtagelsen var 1. juli 2012 og dato for købsaftale var 21. august 2012. Skødet er tinglyst den 22. marts 2013.

SKATs afgørelse

SKAT har nedsat selskabets købesum vedrørende købet af lejligheden beliggende [adresse2], [by2].

Af SKATs afgørelse af 17. juli 2014 fremgår bl.a.:

”SKAT nedsætter selskabets købesum vedrørende køb af [adresse2] fra hovedanpartshaver.

Den pågældende ændring medfører efter SKAT´s opfattelse ikke nogen ændringer af selskabets skattemæssige resultat for 2012.”

Klagerens opfattelse

Repræsentanten har på vegne af selskabet nedlagt påstand om, at selskabets købesum ved salget af lejligheden [adresse2], [by2], ikke skal nedsættes.

Til støtte for den nedlagte påstand har repræsentanten gjort følgende gældende:

”Det er vores vurdering, at [virksomhed1] ApS ikke skal have nedsat købesummen med 1.150.000 kr. vedrørende køb af ejendommen [adresse2] fra [person1] for indkomståret 2012, da ejendommen er handlet til handelsværdien.

Vi har dokumenteret via kontoudtog, at ejendommen ikke er udlejet fra 1. november 2011 og indtil overtagelsestidspunktet, da huslejeindbetalinger stopper 1. november 2011.

Vi har fremsendt lejekontrakter, der dokumenterer, at ejendommen ikke var udlejet fra 1. november 2011.

Vi har fremsendt købsaftale, hvoraf det fremgår, at ejendommen er solgt til den 15. maj 2012 fra [person1] til [virksomhed1] ApS.

Vi har fremsendt lejekontrakt, som er indgået mellem [virksomhed1] ApS og lejer, samt dokumentation for, at huslejen er indgået på selskabets bankkonto. Huslejeindtægten er som tidligere nævnt medtaget i selskabets indkomstopgørelse.

Efter vores opfattelse skal [virksomhed1] ApS ikke skal have nedsat købesummen med 1.150.000 kr., da ejendommen ikke var udlejet på overdragelsestidspunktet, hvorfor ejendommen på det tidspunkt var en "fri" ejendom. Derfor skal ejendommens handelspris ikke fastsættes som en udlejningsejendom, men som en fri ejendom, hvorfor den anvendte overdragelsessum på 2.400.000 kr. kan anvendes.”

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktioner var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

Selskabet og hovedanpartshaveren er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2, stk. 1 skal anvende priser og vilkår på armslængde ved transaktioner med hinanden.

For så vidt angår udlejede ejerlejligheder, følger det af Den juridiske vejledning 2014-1, afsnit H.A.2.2.1.1, at der på baggrund af indberettede salgspriser på udlejede ejerlejligheder siden 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 har dannet sig en administrativ praksis, hvorefter ejendomsværdien for en udlejet ejerlejlighed almindeligvis ansættes til 50 % af, hvad ejendomsværdien ville være blevet ansat til, hvis ejerlejligheden havde været fri.

Landsskatteretten har i en samtidig hermed truffet afgørelse for hovedanpartshaveren, sagsnummer 14-4609907, statueret, at den nævnte praksis ikke skal finde anvendelse ved overdragelsen.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse og forhøjer selskabets købesum af lejligheden beliggende [adresse2], [by2], til 2.400.000 kr.