Kendelse af 10-02-2020 - indlagt i TaxCons database den 21-03-2020

Journalnr. 14-4291827

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2011:

Lejeindtægt

7.333 kr.

2.800 kr.

6.590 kr.

Fradrag for udgifter ved udlejning

810 kr.

26.709 kr.

4.108 kr.

Ejendomsværdiskat for perioden fra 1. januar til den 2. december 2011

Ja

Nej

Nej

Faktiske oplysninger

Klageren købte ejendommen beliggende [adresse1], [by1] den 1. november 2010 som familieoverdragelse fra sin søn, der havde ejet ejendommen siden 16. december 2008.

Det fremgår af BBR for ejendommen på [adresse1], [by1], at ejendommens samlet boligareal udgør 176 m.2 Boligarealet består af et parcelhus med 137 m2 i stuen og 39 m2 i tagetagen. Det fremgår af registret, at huset blev opført i 1920 og til-/ombygget i 1991. En opvarmet garage på 48 m2 blev ifølge BBR opført i 1995 og til-/ombygget i 2012.

Ejendommen blev fra den 2. december 2011 udlejet til sønnen, der solgte ejendommen. Der er ikke fremlagt en købsaftale vedrørende vilkår for familieoverdragelsen eller en lejeaftale vedrørende udlejningsforholdet.

Ifølge klagerens oplysninger var ejendommen ubeboet i perioden fra erhvervelsen i november 2010 til udlejningen til sønnen i december 2011. Det er oplyst, at ejendommen har gennemgået en renovering og derfor har været ubeboelig i perioden.

Klagerens revisor udarbejdede i 2013 et regnskab for udlejningsresultatet i 2011, som kan specificeres således:

Lejeindtægt

2.800 kr.

Lokaleomkostninger

Varme

4.530 kr.

El, vand og kloak

8.349 kr.

Ejendomsforsikringer

830 kr.

Ejendomsskat og kommunale afgifter

8.046 kr.

Lokaleomkostninger i alt

-22.593 kr.

Administrationsomkostninger

Småanskaffelser

-567 kr.

Porto og gebyrer

-250 kr.

Revisorhonorar

-3.300 kr.

Difference og afrundinger

1 kr.

Administrationsomkostninger

-4.116 kr.

Resultat før renter

-23.909 kr.

Det fremgår af udlejningsregnskaber for 2012 og 2013, at den årlige udgift til revisor udgør et fast beløb på 6.250 kr.

SKAT foreslog ved skrivelse af 2. april 2014 at ændre det selvangivne resultat af klagerens udlejning af ejendommen i 2011.

Klagerens revisor oplyste i forbindelse med høringen, at lejen for december måned 2011 blev fastsat til 2.800 kr. + forbrug og var lavere end normalt på grund af igangværende renovering. Lejen fra 1. januar 2012 blev sat til 4.000 kr. pr. måned + forbrug. Revisoren oplyste endvidere, at lejeren selv betalte forbrug under lejeperioden. Klagerens revisor fremlagde overfor SKAT billeder af renovering af ejendommen og et billede efter renovering. Det kan ikke ses af billederne, på hvilket tidspunkt de blev taget.

Klagerens revisor fremlagde endvidere en udtalelse af 30. april 2014 fra lokal [virksomhed1] ejendomsmægler [person1] vedrørende klagerens ejendom på [adresse1]. Der fremgår følgende af udtalelsen af 30. april 2014:

”Vedr. evt. udlejning af ovenstående ejendom vil vi mene at en husleje på kr. 4000 – 4500 pr. måned plus forbrug er realistisk i [by2]”

Det er oplyst, at ejendommen blev solgt den 13. januar 2014. Der er fremlagt udskrift af 9. september 2014 fra klagerens bankkonto, hvoraf det fremgår, at klageren i perioden fra 1. januar 2011 til 31. december 2011 købte byggematerialer for 151.270 kr. Der er ikke fremlagt opgørelse af ejendomsavancen med specifikation af eventuelt fratrukne forbedrings/vedligeholdelses udgifter.

I forbindelse med nærværende klage har klageren fremlagt flere billeder af renovering af ejendommen og et billede efter renovering. Der er med håndskriften påført datoer fra 8. maj 2010 til 26. oktober 2012. Endvidere har klageren fremlagt en udtalelse af 30. januar 2019 fra lokal [virksomhed1] ejendomsmægler [person1]. Der fremgår følgende af udtalelsen:

”Jeg kan fint huske huset i [by2]. Mit nieau for udlejning er sat ud fra at huset var under ombygning da det skulle udlejes samt at der er et meget lille marked for udlejning i [by2] da der hverken er skole eller indkøb. ”

Det fremgår af SKATs høringssvar i forbindelse med klagen, at SKAT har foretaget søgning på www.lejebolig.dk af 25. september 2014 vedrørende udlejning af 2 lejligheder i [by1] by. Der er fastsat en leje på 4.261 kr. for en lejlighed på 69 m2 svarende til 741 kr. om året pr. m2, og for en lejlighed på 90 m2 fastsat leje på 4.509 kr., svarende til 601 kr. pr. m2 pr. år.

Det fremgår af Skattestyrelsens supplerende udtalelse af 23. januar 2019:

”Der er i sagens agter ikke nogen søgning på internettet med lejeindtægter fra før udsendelse af afgørelsen. Det har været et opslagsværk med udlejede ejendommen, hvor der søges på ejendomme som tilbydes til udleje i perioden hvor sagen behandles. Desværre er denne søgning ikke lagt ind på sagen. ”

Det fremgår af Skatteankestyrelsens internetsøgning af 8. januar 2019 vedrørende udlejning af parcelhuse med garage, at leje af en villa på 175 m2, beliggende i området [by2], udgør 480 kr. årligt pr. m2. Leje for to parcelhuse med garage, beliggende i byen 4-5 km fra ejerens hus, udgør henholdsvis 582 kr. årligt pr. m2 for leje af 140 m2 husog for 551 kr. pr. m2 årligt for leje af hus på 112 m2.

Lejen for villaen på 175 m2 beliggende [by3] landevej, [by2], [by1] udgør 7.000 kr. pr. måned, hvad svarer til 480 kr. pr. m2 årligt. Det fremgår af lejebeskrivelsen, at huset er i fin stand med 4 værelser, 2 store stue, 2 badeværelser, varm gulv, pillebrandeovn, oliefyr, byvand, nyisoleret vægge og loft. Der er to garager (et med værksted), terrasser og 16 m2 drivhus. Huset ligger i nærheden af stadion og [by2] hal.

Lejen for villaen på 140 m2 beliggende på [adresse2], [by1] udgør 6.800 kr. pr. måned, hvad svarer til 582 kr. pr. m2 årligt. Det fremgår af lejebeskrivelsen, at huset har to plan med gulvvarme i stueplan. Huset opvarmes med fjernvarme og brændeovn og der er to badeværelser. Huset er total renoveret for 15 år siden. Der er endvidere stor garage på 70 m2og drivhus/udestue. Huset har ”byens mest ugenerte terrasse”.

Lejen for villaen på 112 m2 beliggende [adresse3], [by1] udgør 5.150 kr. pr. måned, hvad svarer til 551 kr. pr. m2 årligt. Det fremgår af lejebeskrivelsen, at villaen er moderniseret og ligger tæt på indkøb og skole. Der hører garage til huset.

Området [by2] ligger i [by4] kommune, der er en ureguleret kommune.

Der er oplyst følgende af Nævnsformanden for Huslejenævnet for [by5] kommune:

”Idet der henvises til din mail af 5/4 2019 vedlægges en kopi af de sager, som har været forelagt huslejenævnet om lejens størrelse.

Det er ikke muligt på grundlag af så få sager, at danne sig et overblik over en skønsmæssig m2 pris.

Det vil nok ligger på omkring 400-500 kr/m2 med alle mulige forbehold. ”

Der fremgår af Danmarks statistik, at Nettoprisindekset var 96, 2 i december 2011 og 102,6 i januar 2019.

Der fremgår følgende om området [by2] i ”Helhedsplan for udvikling i [by2]”, der er udarbejdet af [by2] Koordinationsråd den 11. juni 2011:

[by2] by og omgivelser

Kort karakteristik

[by2] er en nyere lille kompakt landsby med ca. 300 indbyggere. Der er ca. 5 km til [by1],

ca. 14 km til [by4] og ca. 9 km til [by6].

Borgerne udtrykker, at [by2] ligger i et smørhul og i baghaven til [virksomhed2].

Der er en skøn natur omkring [by2] og et landskab, som er rig på historie, der venter på at blive fortalt. Selve byen har udviklet sig omkring et vejkryds, som borgerne kalder byens centrum.

Her ligger byens vartegn og stolthed kirken og købmanden, som er lukket for kort tid siden, og også skolebygningen, som snart bliver revet ned. Borgerne vil gerne bevare oplevelsen af et stærk markeret centrum og ønsker derfor, at der kan skabes en god ny sammenhæng og en helhedsplan, som omfatter den nye hal og omgivelserne omkring hallen. [by2] har en stor sportsplads, der også fungerer som festplads for årets store tilbagevendende begivenhed – Sportsfesten. Syd for sportspladsen er byens nyeste kvarter placeret.

[by2] i [by4] Kommune

I Kommuneplan 2009-2021 for [by4] Kommune bevares [by2]s hidtidige status som landsby.

[by2] er den største af de 13 landsbyer beliggende i det åbne land.

I forbindelse med kommuneplanens vedtagelse blev landsbyens afgrænsning udvidet med et areal vest for [adresse1]. Inden for denne afgrænsning må der i begrænset omfang opføres boliger, landbrugsformål og mindre håndværksvirksomheder med henblik på udfyldning og afrunding af landsbyen. ”

Det fremgår følgende af klagerens beskrivelse af området:

”Lejen vedrørende ejendommen blev fastsat ud fra lejeniveauet i lokalområdet. Ejendommen er beliggende [by2]. [by2] er en lille landsby med ca. 300 indbygger. Geografisk ligger den midt mellem [by1] og [by7] og 8 km syd for [by6]. Landsbyen har en kirke samt en hal. Ingen indkøbsmuligheder, ingen skole, ingen nybyggeri. Landsbyen fik fibernet i 2012 og det var en stor begivenhed. [by2] er en del af udkantsdanmark.”

”Det er vores opfattelse, at ejendommen er beliggende i det der må betegnes som udkants Danmark. SKAT skriver, at der er en [købmand] i [by2]. Den blev nedlagt for ca. 3-4 år siden. Der er ingen indkøbsmuligheder. SKAT anfører, at der kører en bus igennem [by2]. Den kører kun på skoledage og har 3 afgange. 1 om morgenen og 2 om eftermiddagen. Den sidste kører ca. kl. 16. SKAT nævner endvidere pizzaria, kro og skole i [by1]. Huset er beliggende i [by2], og der er ca. 4-5 km til [by1]. De 4-5 km er forbundet af en landevej, hvor der ingen belysning/fortov er. ”

Klageren har fremlagte en køreplan af 6. august 2018 for busforbindelse fra [by1] station, hvoraf det fremgår, at der går bus én gang hver time i intervallet fra 6 til 8 og igen fra 13 til 17.

Der fremgår følgende af SKATs beskrivelse af området:

”Ved hurtig søgning er der fundet følgende i nærheden af ejendommen:

[købmand], [adresse4], [by1]. (Det er 16 husnumre fra ejendommen).
Byens Kirke ligger lige overfor ejendommen
[by1] kro og hotel, [adresse5], [by1]
[by1] skole, [adresse6], [by1]
[by1] pizzaria [virksomhed3], [adresse7], [by1]
[by1] hører til [by4] kommune
[by1] ligger 16,3 km fra [lufthavn]
Der kører en bus gennem byen

Det vurderes at der ikke er tale om udkants Danmark. Ved beregning af befordringsfradrag er følgende kommuner nævnt som udkants Danmark:

[ø1]
[by8]
[by9]
[by10]
[by11]
[...]
[by12]
Vesthimmerland

[by1] er ikke nævnt som udkants Danmark og er beliggende 17,7 km fra [lufthavn]. [by1] er en del af [by4] Kommune. ”

SKATs afgørelse

SKAT har ændret klagerens skattepligtig indkomst for 2011 således, at den objektive udlejningsværdi blev skønsmæssigt fastsat til 7.333 kr. og fradrag vedrørende udlejningen blev godkendt med periodeopgjorte udgifter på 810 kr.

SKAT har endvidere beregnet ejendomsværdiskat for perioden fra den 1. januar til den 2. december 2011.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

”Det er stadig SKAT´s opfattelse, at din udlejning først er påbegyndt i december 2011, da din søn [person2] flytter ind i ejendommen. Du kan derfor ikke fratrække udgifter, som du har haft hele året. Din udlejning er ikke påbegyndt. Du kan læse om reglerne omkring fradrag for udgifter på SKAT´s hjemmeside, samt i statsskattelovens § 6. Da du ikke har nogen indkomst ved udlejning, ydes der ikke fradrag for udgifter jf. statsskattelovens § 6, som er for at erhverve, sikre og vedligeholde en indkomst.

Når din ejendom ikke er udlejet, har du selv brugsretten over ejendommen, og derfor bliver dine udgifter betragtet som værende private, uanset om du gør brug af din brugsret eller ej. Du kan ikke tage fradrag for dine private realkreditrenter for hele året som værende virksomhedsrenter jf. Statsskattelovens § 6.

I mail af 14. maj 2014 oplyser din revisor [person3] fra revisionsfirmaet [virksomhed4], at det er lejer som har betalt forbruget. Forbrug vurderes til at være vand, varme og el. Du har i dit regnskab fradraget udgifter herfor, du kan ikke fradrage udgifter du ikke har haft. Du kan derfor ikke få fradrag for denne udgift jf. reglerne i statsskattelovens § 6.

Du har fremsendt materiale fra ejendomsmægler, som er kommet med sit bud på en fiktiv lejeindtægt ved udleje af ejendommen. Denne vurdering er sendt til dig den 30.04.14, på daværende tidspunkt ejer du ikke ejendommen mere. Ejendommen er oplyst til SKAT som solgt den 13.01.14. Der foreligger ingen dokumentation på at ejendommen er forsøgt udlejet, før [person2] flytter ind i ejendommen. SKAT vurderer at det ikke er et realistisk bud på en lejeindtægt, når denne fiktive lejeindtægt gives efter salg af ejendommen. SKAT fastholder derfor den objektive lejeindtægt.

Det er oplyst, at ejendommen har gennemgået en renovering og derfor ikke kunne udlejes til en højere lejeindtægt. Du oplyser til SKAT at ejendommen har været ubeboelig. Der foreligger ingen dokumentation for, at ejendommen har været ubeboelig jf. ejendomsværdiskattelovens § 11. Det er korrekt, at der kan gives nedslag i ejendomsværdiskatten, hvis ejendommen har været ubeboelig jf. ejendomsværdiskattelovens § 11.

Dette er dog kun, hvis en ejendom har været ubeboelig, hvis du midlertidig har været afskåret fra at benytte boligen f.eks. på grund af en gennemgribende reparation efter vandskade eller på grund af hærværk, hvor samtlige installationer og ruder har været ødelagt, eller ejendommens elektricitets-, gas- og vandforsyning har været afbrudt.

Der skal således være indtruffet en skade på hele boligen, som gør den ubeboelig, og hvor årsagen hertil ikke skyldes ejerens forhold. At du vælger at renovere din bolig før udlejning giver ikke ret til nedslag i ejendomsværdiskatten, da du selv er årsag til ejendommen ikke benyttes, samt du har stadig råderetten over ejendommen. Da der ikke foreligger oplysninger om en skade på ejendommen, skal der betales ejendomsværdiskat af ejendommen jf. reglerne i ejendomsværdiskattelovens § 4.

Du skal betale ejendomsværdiskat for perioden 01.01.2011-02.12.2011 jf. ejendomsværdiskattelovens §§ 1 og 4. Din samlede ejendomsværdiskat for alle dine ejendomme er beregnet til 13.838 kr. Du får et nedslag på 458 kr. for de 30 dage ejendommen [adresse1] er udlejet i 2011.

Du oplyser at ejendommen udlejes til din søn for 2.800 kr. Herefter betaler lejer for vand og varme i december måned i indkomståret 2011. Den leje som [person2] skal betale skal være på samme niveau som, hvis det havde været en fremmed der beboede ejendommen. Hvis den leje, der betales er lavere end den objektive udlejningsværdi (markedslejen), bliver du som udlejer beskattet af den leje, der udgør forskellen mellem den objektive udlejningsværdi og den faktiske betalte leje.

Ved markedsleje forstås den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af beboelsesejendommen til en ikke nærtstående person efter lejelovgivningens regler. I lejeloven og boligreguleringsloven er der fastsat regler for, hvor høj husleje niveauet må være.

Ejendommen [adresse1] er 176 kvm2. Du oplysninger, at lejeindtægten er 2.800 kr. om måneden, og lejer betaler selv forbruget. Det er stadig SKAT´s opfattelse, at denne leje er sat for lavt i forhold til markedslejen.

SKAT skønner derfor at lejen skal være 500 kr. pr. kvm om året. Det vil på årsbasis give en objektiv lejeindtægt på 88.000 kr., svarende til en månedlig lejeindtægt på 7.333 kr. Denne lejeindtægt er skattepligtig jf. reglerne i statsskattelovens § 4. Du vil kunne få fradrag for de udgifter som du har i forbindelse med udlejningen jf. statsskattelovens § 6. Da ejendommen først er udlejet 02.12.2011, er det SKAT´s opfattelse, at du først er startet din udlejning fra den dato, og du kan derfor kun få fradrag svarende til 1 mdr. jf. reglerne i statsskattelovens § 6.”

SKAT bemærkede endvidere følgende i hørings udtalelse:

”SKAT har talt med [by4] huslejenævn [person4] omkring fastsættelse af den objektive lejeindkomst. Det er oplyst, at [by4] kommune er en ureguleret kommune på kvm2 prisen. Der er ikke fastsat en fast pris. Man vil normalt skulle se om hvad der udlejes til i området. SKAT har sat lejen lavere end i området. ”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klagerens skatteansættelse for indkomståret 2011 skal ansættes i overensstemmelse med det selvangivne udlejningsresultat samt, at der ikke skal beregnes ejendomsværdiskat for perioden fra den 1. januar til den 2. december 2011.

Der er til støtte for påstanden anført:

”...

Fastsættelse af lejeindtægt

Lejeindtægt ved udleje af fast ejendom til slægtninge og lignende skal medregnes til indkomstopgørelsen efter skattelovgivningens regler. Det betyder, at udlejeren af ejendommen skal beskattes af et beløb svarende til den objektive udlejningsværdi (markedslejen) for det udlejede.

Ved markedslejen forstås den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af beboelsesejendommen til en ikke nærtstående person efter lejelovgivningens regler. I lejeloven og boligreguleringsloven er der fastsat regler for, hvor højt huslejeniveauet må være. I alle private udlejningsboliger opført efter 1991 kan udlejer og lejer dog frit aftale huslejens størrelse. Der er altså for disse ejendomme ingen central regulering af huslejen. Efter lejeloven kan en aftalt husleje nedsættes, hvis den overstiger værdien af det udlejede. Værdien af det udlejede skal fastlægges ved sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. lejeloven § 47.

I kommuner, der er omfattet af boligreguleringsloven, gælder endvidere særlige regler for fastsættelsen af lejen. For ejendomme med over seks beboelseslejemål gælder reglerne om omkostningsbestemt leje. For lejligheder, hvor udlejeren har foretaget en gennemgribende modernisering, kan lejen i stedet fastsættes til det lejedes værdi. For ejendomme med seks eller færre beboelseslejemål (småejendomme) finder disse regler ikke direkte anvendelse. Ved fastsættelsen af lejen i beboelseslejemål i småejendomme gælder, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

...

Det er derfor vores opfattelse, at den fastsatte leje for den første måned på 2.800 kr. + forbrug og fra 1. januar 2012 4.000 kr. pr. måned + forbrug udgør markedslejen på den pågældende ejendom. Lejen for den første måned blev fastsat til 2.800 kr. + forbrug som følge af den pågående renovering. Fra 1. januar 2012 udgjorde lejen 4.000 kr. pr. måned + forbrug. Endvidere skulle lejerne som nævnt finde sig i, at huset/udenoms arealer ikke var færdige, samt være indstillet på, at ejeren kunne komme uanmeldt når denne havde mulighed for at lave noget i weekender og ferie.

Det er derfor vores påstand, at den fastsatte lejeindtægt skal nedsættes til det selvangivne.

Fradrag for udgifter

SKAT har i deres afgørelse kun givet fradrag for de udgifter som har været i forbindelse med udlejningen. Da udlejningen først er udlejet fra d. 2. december 2011, er det SKATs opfattelse, at udlejningen først er startet fra denne dato, og der kan derfor kun gives fradrag svarende til 1 måned.

I landsskatterets kendelse af 16. marts 1990 (refereret i TfS 1990, 249) havde en klager købt 3 ejendomme med henblik på udlejning efter istandsættelse. 2 ejendomme blev solgt på grund af for store nødvendige istandsættelser. For disse blev kun godkendt fradrag for ejendomsskatter, idet begrænsningen i ligningslovens § 14, stk. 8, kun gælder for parcelhuse m.v., der bebos af ejeren, medens el- og forsikringsudgifter ikke kunne fradrages. Den tredje ejendom blev efter et par års istandsættelse udlejet, og her blev godkendt fradrag også for el- og forsikringsudgifter.

Landsskatteretten lagde ved deres afgørelse vægt på, at udgifter til elektricitet og forsikringer m.v. kun kunne fradrages ved indkomstopgørelsen, hvis vedkommende ejendom faktisk havde været benyttet erhvervsmæssigt. Denne forudsætning fandtes ikke at omfatte de pågældende ejendomme, som hverken havde været udlejet eller været benyttet som bolig for klageren i tiden fra auktionskøbene, til de atter afhændes, ligesom disse køb og salg ej heller var anset for at henføre under en af klageren drevet næring eller binæring.

Hvad angik den tredje ejendom, fandtes det rettest, at samtlige udgifter vedrørende denne ejendom - som i 1986 og 1987 havde været under renovering med henblik på en erhvervsmæssig anvendelse, der siden 1988 faktisk havde fundet sted - allerede i 1986 burde betragtes som fradragsberettigede driftsomkostninger.

Den nævnte kendelse fra landsskatteretten er sammenlignelig med situationen i denne sag. I denne sag er der i alt for 2011 afholdt udgifter til lokale- og administrationsomkostninger på 26.709 kr. i forbindelse med istandsættelse/renovering af ejendommen, og den bliver ultimo 2011 udlejet.

Det er derfor vores opfattelse, at der skal gives fradrag for alle afholdte lokale- og administrationsudgifter som anført i årsrapporten for 2011 vedrørende ejendommen.

Det er derfor vores påstand, at der skal gives fradrag for udgifter afholdt i perioden før udlejningstidspunktet i overensstemmelse med det selvangivne.

Beregning af ejendomsværdiskat

I henhold til ejendomsværdiskattelovens § 1 skal ejeren af ejendomme som nævnt i § 4 herunder ejendomme, som kun indeholder en selvstændig lejlighed, betale ejendomsværdiskat af boligværdien af egen ejendom til staten i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2.

Af ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 1. og 2. pkt., fremgår, at ejendomsværdiskatten for en ejendom opgøres på helårsbasis efter §§ 5 - 10. Hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt.

Ved lov nr. 290 af 15. maj 2002 blev ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 2. pkt. ændret til sin nuværende ordlyd. Ifølge lovforslaget til lov nr. 290 af 15. maj 2002 var formålet med ændringen at vende tilbage til de gamle regler vedrørende lejeværdi fra før ejendomsværdiskatteloven, da det blandt andet ikke forekom rimeligt, at der skulle betales ejendomsværdiskat i tilfælde, hvor ejendommen var ubeboelig.

I henhold til ligningsvejledningens afsnit A.D.3.1.1 fra 1997, der beskrev den tidligere praksis vedrørende lejeværdi fra før ejendomsværdiskatteloven, skulle den skattepligtige ikke medregne lejeværdien af egen bolig ved indkomstopgørelsen, hvis den skattepligtige midlertidigt havde været afskåret fra at benytte boligen, fordi den havde været ubeboelig.

I ligningsvejledningens afsnit A.D.3.1.1 fra 1997 var der blandt andet henvist til Landsskatterettens praksis, offentliggjort i LSRM 1982, 23 og LSRM 1981, 20. Heraf fulgte, at en ejendom enten kunne være uanvendelig som bolig, hvis samtlige installationer og ruder var ødelagt og ejendommens forsyning af elektricitet, gas og vand havde været afbrudt eller, hvis ejendommen havde været genstand for gennemgribende reparationer som følge af f.eks. vandskade på ejendommen, og årsagen hertil ikke skyldtes klagerens forhold.

I betænkning over lovforslaget til lov nr. 290 af 15. maj 2002 er det endvidere yderligere præciseret, hvad det betyder, at en ejendom ikke kan tjene til bolig i de tilfælde, hvor dette skyldes, at ejendommen er ubeboelig. Det fremgår heraf, at der skal lægges vægt på, at boligen ikke bebos, og at dette skyldes væsentlige forhold ved boligen. Endvidere fremgår det, at boligen efter indflytning anses for ubeboelig, hvis huset for eksempel er styrtet sammen på grund af stormvejr, eller hvis en vandskade har gjort hele boligen ubeboelig. Vandskade i enkelte rum er derimod som udgangspunkt ikke nok til at anse boligen for ubeboelig og heller ikke nok til en forholdsmæssig nedsættelse af ejendomsværdiskatten.

Som det klart fremgår af vedlagte billeder af ejendommen, var den ubeboelig da den blev købt og som de forskellige billeder illustrerer skete der en løbende renovering. Ejendommen har derfor efter vores opfattelse været ubeboelig i perioden fra 1. januar til 2. december 2011.

Det er derfor vores påstand, at der ikke skal beregnes ejendomsværdiskat for perioden 1. januar - 2. december 2011.

...”

På mødet med Landsskatteretten forklarede klageren blandt andet, at hans søn købte ejendommen i 2008 eller 2009. Ejendommen var totalskadet og sønnen startede med at rydde huset, så kun ydremurer og tag var tilbage. Sønnen gik konkurs, og klageren købte ejendommen med henblik på at fortsætte arbejdet med at gøre ejendommen beboelig og derefter leje den ud. Klageren bor i [by13], 60 km. fra omhandlede ejendom, og det har aldrig været hans plan, at han skulle bebo ejendommen. Indtil klagerens søn flyttede ind i ejendommen, boede han i [by14]. Ejendommen blev solgt i 2014.

Landsskatterettens afgørelse

Objektiv udlejningsværdi

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum.

Hvis ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en leje, der er ikke uvæsentligt lavere end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Der henvises til Højesterets dom af 29. oktober 2002, offentliggjort i SKM2002.547.HR.

Ejendommen var i nærværende sag udlejet til klagerens søn. Forholdet er derfor omfattet af den personkreds af nærtstående eller familie, for hvem der kan fastsættes en objektiv udlejningsværdi.

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, litra b, sidste punktum, og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler. Der henvises til Vestre Landsrets dom af 1. februar 2005, offentliggjort i SKM2005.112.VLR.

Indenfor lejeretten fordeles kommuner mellem regulerede og uregulerede kommuner. I de regulerede kommuner gælder boligreguleringsloven, mens i de uregulerede kommuner fastsættes lejen efter regler i lejeloven.

Det er oplyst, at [by4] kommune er en såkaldt ureguleret kommune, det vil sige, at den ikke er omfattet af boligreguleringsloven, og lejen skal derfor fastsættes efter regler i lejeloven.

Efter lejelovens § 47 kan lejen fastsættes ved sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i områder for tilsvarende bolig med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Når lejemålet er omfattet af lejeloven, kan huslejen efter lejelovens §53 reguleres efter Nettoprisindekset i Danmarks Statistik.

Gennemsnitlig beregning af kvadratmeterpris på baggrund af oplysninger om lejeniveauet fra internettet, avisannoncer og lignende kan ikke anses som tilstrækkelig grundlag for fastsættelse af markedsleje, idet der skal foreligge præcise oplysninger om sammenligningslejemålenes størrelse, art og beliggenhed. Der henvises til Byrettens afgørelse af 23. juni 2008, der er offentliggjort under SKM2008.633.BR.

Der er oplyst i BBR, at klagerens hus udgør 176 m2 beboet areal, desuden er der en opvarmet garage på 48 m2. Omkring klagerens hus foreligger der endvidere oplysninger om, at ejendommen ligger i landsbyen [by2] med begrænset infrastruktur og transportforbindelse til nærmeste by [by1], der ligger 4-5 km fra [by2]. Landsbyen er den største af de 13 landsbyer i området og ligger forholdsvis tæt på både [by4] lufthavn og [virksomhed2].

SKAT har i 2014 skønnet den månedlige leje til 7.333 kr. for klagerens hus på baggrund af internetsøgninger på to lejligheder på henholdsvis på 69 m2 og 90 m2 i [by1] by. Ifølge søgningerne er der fastsat en leje på 4.261 kr. for en lejlighed på 69 m2 svarende til 741 kr. om året pr. m2 og 4.509 kr. for 90 m2 svarende til 601 kr. pr. m2 pr. år. SKAT skønnede herefter, at lejen for klagerens hus skulle være 500 kr. pr. m2 om året.

På baggrund af de fremlagte oplysninger og søgningerne finder Landsskatteretten, at lejlighederne i byen ikke kan sammenlignes med klagerens hus i landsbyen – hverken med hensyn til størrelse, art og beliggenhed.

Det fremgår af Skatteankestyrelsens internetsøgning af 8. januar 2019, at leje af et hus på 175 m2 med garage i klagerens område, [by2], ligger på 480 kr. pr. m2 årligt. På baggrund af denne søgning kan den månedlige pris for leje af klagerens hus i 2019 beregnes således: (176*480)/12 = 7.040 kr.

Det fremgår af Danmarks statistik, at Nettoprisindekset er steget med 6,4 % i perioden fra december 2011 til januar 2019. Prisstigning kan med udgangspunktet i stigningen af Nettoprisindekset i perioden beregnes således: 7.040*0,064 = 450 kr.

Den regulerede månedlig leje for december 2011 udgør herefter 6.590 kr. (7.040 kr. - 450 kr.). Den månedlige leje på 6.590 kr. for et sammenligneligt hus med garage er 743 kr. lavere end den af SKAT skønsmæssigt ansætte månedlig leje på 7.333 kr.

Efter en konkret vurdering af de foreliggende oplysninger og beregninger finder Landsskatteretten, at SKATs objektive lejeværdi for klagerens ejendom var fastsat på baggrund af ikke sammenlignelige boliger, hvilket førte til et forkert resultat. Den objektive lejeværdi for klagerens ejendom skal herefter fastsættes til 6.590 kr. om måned eller 444 kr. pr. m2 om året. Ved fastsættelsen er der taget hensyn til boligens art, størrelse og beliggenhed samt regulering efter nettoprisindekset. Det er endvidere henset til udtalelsen fra Huslejenævnet, hvoraf det fremgår, at markedsprisen vil ligge på omkring 400-500 kr. pr. m2.

Klageren har ikke tilstrækkeligt sandsynliggjort, at der skulle fastsættes en mindre leje for december 2011. Ved vurderingen er det bl.a. henset til, at ejendommen blev købt og udlejet til nærtstående, og at der ikke foreligger hverken købs- eller lejeaftale, der kan belyse ejendommens tilstand ved overdragelsen og efterfølgende udlejning, herunder hvorvidt priser og vilkår ved overdragelsen og udlejningen hænger sammen. Udtalelsen fra den lokale ejendomsmægler kan i den forbindelse ikke tillægges betydning, bl.a. fordi det ikke er oplyst, hvorvidt ejendomsmægleren var bekendt med ovenfornævnte forhold, herunder om ejendomsmægleren har besigtiget ejendommen.

Da lejeaftalen ubestridt er indgået mellem nærtstående, og da forskellen mellem den opkrævede leje på 2.800 kr. og markedslejen på 6.590 kr. pr. måned ikke er uvæsentlig, er klageren derfor skattepligtig af forskellen mellem de faktisk oppebårne lejeindtægter og den objektive udlejningsværdi for december 2011.

På det foreliggende ændrer Landsskatteretten SKATs afgørelse på dette punkt, således at den objektive lejeværdi nedsættes fra 7.333 kr. til 6.590 kr.

Fradrag for udgifter til lokaleomkostninger og administrationsomkostninger

Ejere af fast ejendom, der anvender ejendommen erhvervsmæssigt til udlejning, eller som på anden måde benytter ejendommen erhvervsmæssigt, kan som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtiges indkomst fratrække udgifter i forbindelse med driften af den faste ejendom. Der er dog kun fradrag for driftsudgifter, der kan anses for driftsomkostninger efter statsskattelovens regler, og som er afholdt i årets løb til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten fra ejendommen, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Det lægges til grund som ubestridt, at udlejningen af ejendommen til sønnen først startede den 2. december 2011. Der er ikke fremlagt dokumentation for, at klageren har annonceret udlejning af ejendommen i perioden inden.

Der kan derfor gives fradrag for udgifter, der kan henhøres til udlejningsperioden på én måned.

Det er oplyst, at lejeren betaler forbrugerudgifter. Det kan derfor ikke gives fradrag for varme, der er opgjort til 4.530 kr. samt el og vand, der er opgjort til 8.349 kr.

Landsskatteretten tiltræder SKATs afgørelse, at der godkendes fradrag på 740 kr., der udgør 1/12 del af 8.876 kr. for ejendomsforsikring og ejendomsskat. Der godkendes endvidere fradrag på 68 kr., der udgør 1/12 del af 817 kr. i omkostninger til småanskaffelser og porto/gebyr.

Efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, er der fradrag for udgifter til revisorbistand i det år, hvor revisoren udfører arbejdet, og hvor regningen kan sendes. Det fremgår af afsnit C.C.2.2.2. i Den juridiske vejledning 2014-2, at det også kan accepteres, at udgifter, der er afsat til færdiggørelse af årsregnskabet, trækkes fra i det indkomstår, udgiften vedrører.

Det fremgår af udlejningsregnskabet for 2011, at det er udarbejdet i 2013, og at udgifterne til revisor udgjorte 3.300 kr. Det fremgår af udlejningsregnskaberne for 2012 og 2013, at den årlige udgift til revisor var afsat til et fast beløb på 6.250 kr.

På baggrund af de foreliggende oplysninger om udgifter til regnskabsassistance for udarbejdelsen af udlejningsregnskaberne for henholdsvis 2011, 2012 og 2013 er der ikke anledning til at antage, at revisorudgifterne vedrørende udlejningsregnskabet 2011 blev fratrukket i indkomståret 2013. Der godkendes derfor fradrag for udgift til revisorhonorar på 3.300 kr. ved opgørelsen af udlejningsresultatet for 2011.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse på dette punkt, idet fradrag for udgifter forhøjes fra 810 kr. til 4.108 kr.

Ejendomsværdiskat

I henhold til ejendomsværdiskattelovens § 1 skal ejeren af ejendomme som nævnt i § 4, herunder ejendomme, som kun indeholder én selvstændig lejlighed, betale ejendomsværdiskat af boligværdien af egen ejendom til staten i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2.

Ejendomsværdiskat påhviler efter ejendomsværdiskattelovens § 2, 1. pkt., personer som ejer fast ejendom som nævnt i lovens § 4, beliggende i Danmark, og som har rådighed over ejendommen til beboelse. Dette gælder uanset om ejeren reelt udnytter sin rådighed til beboelse.

Af ejendomsværdisskattelovens § 11, stk. 1, 1.-2. pkt., fremgår, at ejendomsværdiskatten for en ejendom opgøres på helårsbasis efter §§ 5-10. Hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt.

Reglerne om betaling af ejendomsværdiskat i tilfælde, hvor ejendommen ikke kan tjene til beboelse blev indført ved lov nr. 290 af 15. maj 2002.

Der er i betænkningen til lov nr. 290 af 15. maj 2002 anført følgende om ubeboelighed før ejerens indflytning i ejendommen:

”Praksis fra lejeværdireglerne skal lægges til grund ved afgørelse af, hvornår en bolig er ubeboelig. Det er grunden til, at lovforslaget i 2. pkt. af det foreslåede § 11, stk. 1, i ejendomsværdiskatteloven bruger samme ordvalg som de centrale dele af de gamle regler i statsskatteloven om lejeværdi.

Forslaget betyder, at der lægges vægt på, at boligen ikke bebos, og at dette skyldes væsentlige forhold ved boligen.

Ved indflytning er det således ikke et krav, at alle installationer m.v. skal være afsluttede før ejendommen er anvendelig som bolig. Tværtimod kan en ejendom anses for at være beboelig, selvom en enkelt installation eller tilslutning mangler. Overnatning i ejendommen har ikke selvstændig betydning, men en overnatning i et næsten færdigt hus peger dog i retning af, at ejendommen er taget i brug og dermed anvendelig som bolig.

...”

Pligten til at betale ejendomsværdiskat er knyttet til, at ejendommen kan tjene til beboelse for ejeren.

På baggrund af klagerens forklaring og de fremlagt billeder af ejendommen finder Landsskatteretten efter en konkret vurdering ikke, at klageren skal betale ejendomsværdiskat for perioden fra 1. januar til den 2. december 2011. Der er herved lagt vægt på, at ejendommen skulle totalrenoveres og således var ubeboelig.

Landsskatteretten ændrer således også SKATs afgørelse på dette punkt.