Kendelse af 16-12-2019 - indlagt i TaxCons database den 13-02-2020

Faktiske oplysninger

Klageren deltog i årene 2010-2012 i ejendomsinvesteringsprojektet K/S [virksomhed1], cvr-nr. [...1], hvor han ejede 12 ud af i alt 120 kommanditandele, svarende til en ejerandel på 10 %. I den periode klageren deltog i K/S'et, udgjorde stamkapitalen 12 mio. kr. fordelt på 120 andele a 100.000 kr. K/S [virksomhed1] blev oprindelig udbudt i 2006. Klageren har dog først deltaget i K/S'et fra 2010.

Virksomhedens aktivitet bestod i at eje og udleje to ejendomme i [by1] og [by2] i England. Kommanditselskabets køb af ejendommene blev finansieret med et 1. prioritetslån i GBP optaget i England og et 2. prioritetslån optaget hos [finans1]. [finans1] stillede endvidere en kassekredit til rådighed.

Som følge af at kommanditselskabet misligholdt 2. prioritetslånet i [finans1], blev der indledt drøftelser mellem de daværende kommanditister om afvikling af engagementet.

Den 12. oktober 2009 sendte selskabet [finans2] A/S et tilbud til [finans1] om at organisere og udbyde salg af tre konkrete K/S-projekter, herunder K/S [virksomhed1]. Af tilbuddet, der er benævnt "Tilbud om strategisk placering af engelsk ejendomsportefølje" og underskrevet af [person1], fremgår bl.a.:

"[finans2] A/S er under stiftelse som et nyt dansk udbyder firma med speciale i engelske og tyske ejendomme. Firmaet etableres på den mangeårige erfaring som [person1] har med [...]. Arbejdet med at etablere firmaet er fremskredent og såvel partnerskabsstruktur som salgsstab er ved at være på plads.

Nærværende notat er at betragte som et tilbud til [finans1].

[finans2] A/S tilbyder, at organisere udbud og salg af de 3 konkrete engelske K/S projekter, som [finans1] har interesser i efter afslutningen på [...].

Konkret drejer det sig om følgende projekter:

Idegrundlaget er, at projekterne sælges i regi af de eksisterende K/S selskaber, med værdimæssig baggrund i de oprindelige købspriser i GBP. Samtidig indfries de eksisterende lånefaciliteter som [finans1] har stillet al rådighed for kommanditselskaberne. De "nye" investorer overtager derved ejendommen mod en refusion af "friværdien" til Sparekassen, hvor "friværdien" opgøres som forskellen mellem oprindelig købspris og 1. prioritets gælden i ejendommen.

Indfrielsen sker ved hjælp af bevilling af nye kreditfaciliteter i et struktureret system i samarbejde med [finans2] som sikrer Sparekassen dels en beskyttelse af nutidsværdien af fordringerne ved opnåelse af en inflationsbeskyttende rente, og dels en afviklingsprofil på maksimalt 12 år.

Konceptet bygger på, at hvert projekt etableres med et stor indbetalt stamkapital, som hver investor så igen kan få finansieret hos [finans2] A/S via en credit-line etableret i [finans1] til formålet.

[finans1] får således fremover en debitor, nemlig [finans2], som betaler lånet tilbage over 12 år med 3 % i rente.

Dette kombineres med, at hvert projekt får sin egen kassekredit af mindre størrelse, til at opfange likviditetsudsving og sikre rente-effektivitet samt minimering af engelsk skat. Kassekreditten forudsættes bevilget for 5 år hvorefter projektet er forpligtet til al indfri.

Se vedhæftet "oversigtsblad" som illustrer konceptet. Nøgletal i projekterne ser således ud:

(...)

Samlet set drejer det sig om fast ejendom for små 100 M.DKK målt i nutidens GBP kurs, men oprindelig købspris i GBP inklusiv alle handelsomkostninger.

[finans2] A/S tilbyder at sælge disse ejendomme mod at [finans1] betaler et "succes fee" på 4 % af den formidlede ejendomsmasse når projekterne er solgt. [finans1] får herudover ingen omkostninger andet end interne omkostninger og omkostninger til egne rådgivere.

[finans2] A/S forudsætter endvidere at varetage administrationen af projekterne fremover, til sædvanlige honorarer.

Vi ser frem til at mødes for at diskutere ideen."

Dokumentet "Term sheet" indeholder en model for restrukturering af K/S [virksomhed1]s lån i [finans3] og et reudbud af K/S'et til nye investorer. Dokumentet blev den 22. december 2009 underskrevet af [finans3] og accepteret af K/S [virksomhed1], af ApS [virksomhed2], af de fem daværende kommanditister i K/S [virksomhed1] og af [finans4] A/S. Af dokumentet fremgår bl.a.:

"TERM SHEET- RESTRUKTURERING AF LÅN TILK/S [virksomhed1] (''K/S") OG REUDBUD AF K/S-PROJEKTET

Udestående lån pr. d.d.

Restrukturering og reudbud - overordnet model

(...)

Sikkerhed

(...)"

[finans6]' køb af ejendomme i december 2009 (via køb af K/S-andele fra udtrædende investorer)

Ved betingede overdragelsesaftaler underskrevet i december 2009 købte [finans6] samtlige kommanditanparter i K/S [virksomhed1] fra de hidtidige fem investorer. På daværende tidspunkt var der i alt 500 kommanditanparter.

For tre udtrædende investorer, der hver ejede 60 andele, var overdragelsessummen aftalt til minus 1.693.000 kr. for de 60 K/S-andele. For to udtrædende investorer, der hver ejede 160 andele, var overdragelsessummen aftalt til minus 4.514.000 kr. for de 160 K/S-andele. De udtrædende investorer skulle således betale køberen [finans6] en negativ købesum i alt 14.107.0000 kr., svarende til cirka 28.214 kr. pr. andel, for at sælge andelene.

Kommanditselskabet har fremlagt et dokument benævnt "Balance i forbindelse med [...]s køb af K/S-andele fra udtrædende kommanditister" med følgende opgørelse (beløbene er i t.kr.):

(...)

Det er forudsat, at der ikke har været tab/gevinst på valutaterminsforretning i 2009

ved opgørelsen er ejendommen værdiansat til værdien af 1. prioriteten og gælden til komplementaren - begge hvor kommanditisterne ikke hæfter."

I årsrapporten for 2009 for K/S [virksomhed1] var kommanditselskabets ejendomme værdiansat til 36.244.039 kr. pr. 31. december 2009, mens de var værdiansat til 22.758.000 kr. pr. 31. december 2008.

I bilag til selvangivelsen 2010 for de kommanditister, der udtrådte af K/S'et pr. 1. april 2010, har de udtrædende kommanditister anført en salgssum for ejendommene på 36.244.000 kr. ved opgørelse af fortjeneste/tab efter afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven.

Skattestyrelsen har dog oplyst, at de udtrædende kommanditister ikke har selvangivet fortjeneste/tab ud fra en salgssum på 36.244.000 kr., men derimod ud fra en salgssum for ejendommene på 26.996.000 kr.

Skattestyrelsen har desuden oplyst, at de udtrædende kommanditister har selvangivet en indkomst på samlet 14.105.000 kr. vedrørende de gældsbreve, som skulle have været udstedt i henhold til overdragelsesaftalerne med [finans7] ApS, men som aldrig blev udstedt.

I e-mail af 3. juni 2014 har [finans8] ved [person1] skrevet følgende til de udtrådte investorer, som solgte deres kommanditanparter til [finans6] i december 2009:

"Som oprindelig aftalt skal jeg hermed bekræfte at ethvert mellemværende med [finans9] ApS (tidligere [finans6] ApS) er eftergivet.

Dette skete på det tidspunkt, hvor [finans1] godkendte de nye investorer i K/S (...) og K/S [virksomhed1], og frigjorde jer for samtlige forpligtelser overfor [finans1].

Dette betød, at de betingede overdragelsesaftaler mellem den tidligere investorgruppe og [finans6] ApS blev endelig løftet for finansieringsforbeholdet.

Jeg beklager, at I først nu modtager den skriftlige bekræftelse, men der har aldrig været registreret noget tilgodehavende hos [finans6] ApS."

Udbudsprospekt for K/S [virksomhed1]

K/S [virksomhed1] blev genudbudt af [finans4] A/S i 2010. Det var i den forbindelse, at klageren købte sine kommanditandele. Kommanditandelene, der blev genudbudt, var ejet af [finans6]. Både [finans6] og [finans4] A/S indgår i koncernen [finans5] A/S.

I udbudsprospektet for K/S [virksomhed1], udarbejdet af [finans4] A/S den 10. februar 2010, fremgår bl.a. følgende på side 27-28:

"Selskabets historik

K/S [virksomhed1] blev stiftet 19. juni 2006. Den 20. juli 2006 erhvervede K/S [virksomhed1] ejendommene for en købesum på 44,6 mio. kr. med tillæg af handelsomkostninger på 3,1 mio. kr. Ejendommene blev købt med den ubetingede ejendomsret freehold. Kommanditandelene og anparterne i komplementarselskabet ejes i dag af [finans6] ApS og udbydes nu til salg via [finans4] A/S i henhold til dette prospekt.

Kommanditselskabets aktiver og passiver

Ejendommene forventes ved [finans4] A/S´ udbud værdiansat til tkr. 36.094 med tillæg af omkostninger til advokat på skønsmæssigt tkr. 150.

Ved opgørelsen af den estimerede værdi for ejendommen er 1. prioriteten medtaget til en GBP-kurs på 8,25. Er kursen forskellig fra 8,25 pr. overdragelsen, som forventes at være 1. april 2010, vil værdien af ejendommene afvige fra tkr. 36.094.

Derudover har kommanditselskabet gæld til [finans6], som indfris dels ved kommanditisternes efterfølgende indbetaling af stamkapital dels ved optagelse af en kassekredit foruden gæld til komplementaren mm.

Primo december 2009 er der indhentet en vurdering af ejendommen fra ejendomsmæglerfirmaet [virksomhed3] LLP. Vurderingen er udarbejdet som en skrivebordsvurdering på baggrund af oplysninger fra [finans4] A/S. Værdien af ejendommen vurderes, på baggrund af den aktuelle leje, at ville udgøre GBP 3,48 mio. på zero cost basis. Normale købsomkostninger, som K/S [virksomhed1] har afholdt, udgør erfaringsmæssigt fra ca. 15-18 % i forhold til købsprisen, hvilket ville give en værdi på mellem GBP 4,00 mio. og GBP 4,11 mio. Ejendommen er i prospektet værdiansat til GBP 4,39 mio, hvilket [finans4] A/S på baggrund af det svage engelske ejendomsmarked anser for en acceptabel merværdi set i lyset af den lange lejekontrakt. Vurderingsrapporten ligger til gennemsyn hos [finans4] A/S."

Ejendomsmæglerfirmaet [virksomhed3] LLP's vurdering af K/S [virksomhed1]s ejendomme

I de to vurderinger af 4. december 2009, der er omtalt i udbudsprospektet, har ejendomsmæglerfirmaet [virksomhed3] LLP vurderet kommanditselskabets to ejendomme i [by1] og [by2] til henholdsvis 1,91 mio. GBP og 1,57 mio. GBP, svarende til i alt 3,48 mio. GBP.

I brevet om vurderingen af ejendommen i [by1] har [virksomhed3] LLP bl.a. anført:

"We refer to your email of instruction dated 08 December 2009, to provide an updated valuation of the above property based on our previous valuation report addressed to [finans10] dated 29June 2006.

We will be valuing the property with the benefit the current occupational lease to [virksomhed4] Plc which has been let for a term of 35 years from 29May 1998 with a current passing rent of £ 120,951 per annum. (...)"

I brevet om vurderingen af ejendommen i [by2] har [virksomhed3] LLP bl.a. anført:

"We refer to your email of instruction dated 08 December 2009, to provide an updated valuation of the above property based on our previous valuation report addressed to [finans10] dated 29June 2006.

We will be valuing the property with the benefit the current occupational lease to [virksomhed4] Plc which has been let fora term of 35 years from 29May 1996 with a current passing rent of £ 100,793 per annum. (...)"

Købsaftale om klagerens køb af kommanditandele i K/S [virksomhed1] i 2010

Ved købsaftale underskrevet af klageren den 1. juni 2010 og af udbyderen [finans6] den 1. juni 2010 købte klageren 12 kommanditanparter a 100.000 kr. i K/S [virksomhed1] og nominelt 12.500 kr. anparter i ApS [virksomhed2], svarende til en ejerandel på 10 %. Ifølge købsaftalen var vederlaget for kommanditanparterne aftalt til 0 kr. Det er anført, at overdragelsen har virkning fra 1. april 2010.

Klagerens anskaffelsessummer for K/S'ets ejendomme ifølge skattebilag for 2010 for K/S [virksomhed1]

I bilag til selvangivelsen for 2010 for de indtrædende kommanditister i K/S [virksomhed1], herunder klageren, er de skattemæssige anskaffelsessummer for kommanditselskabets to ejendomme opgjort således:

Den samlede anskaffelsessum er fordelt således i bilag til selvangivelsen for 2010:

Kautionsforpligtelse

I købsaftalen om klagerens køb af kommanditanparter og anparter i komplementarselskabet fremgår bl.a.:

"4.2 Investor er bekendt med og accepterer,

(...)

b. at Investor skal afgive proratarisk selvskyldnerkaution overfor långivende bank for så vidt angår K/S [virksomhed1]s kassekredit, hvilken kaution skal dække lnvestors forholdsmæssige andel af 125 procent af kassekreditrammen, jf. prospektets nærmere oplysninger herom,

(...)"

I prospektet på side 34 under "Finansiering" står bl.a.:

"2. prioritetslångiver, som skal yde lån til kommanditselskabet i form af en kassekredit, har (a) 2. prioritetspanteret i ejendommen, (b) pro rata selvskyldnerkaution fra investorerne på 125 % af kassekreditrammen, (...)"

I skattebilaget for 2012 for K/S [virksomhed1] er der ved opgørelsen af fradragskontoen for 2012 tillagt en kautionsforpligtigelse til [finans11] på 1.900.197 kr., svarende til 15.835 kr. pr. andel.

SKAT har bedt klagerens repræsentant om at indsende dokumentation for kautionsforpligtigelsen. Der blev ikke sendt nogen dokumentation til SKAT.

Klageren har heller ikke indsendt dokumentation for kautionsforpligtelsen under klagesagen.

SKATs afgørelse

For de tre påklagede indkomstår 2010, 2011 og 2012 har SKAT nedsat fradrag for afskrivninger og renteudgifter med henvisning til, at klagerens fradragskonto for K/S [virksomhed1] er negativ. Fradrag for afskrivninger er nedsat til 0 kr. for alle tre indkomstår, mens fradrag for renteudgifter er nedsat med henholdsvis 33.203 kr., 24.443 kr. og 17.928 kr.

SKAT har begrundet ændringerne således:

"(...)

Resultatet er, at vi ændrer dine indkomster i 2010-2012 med:

2010: 180.613 kr.

2011: 171.853 kr.

2012: 165.328 kr.

Ejendommenes samlede skattemæssige afskrivningsgrundlag nedsættes med 12.272.420 kr. for 120 andele.

Din andel udgør 1.227.242 kr. for dine 12 andele.

Afskrivningsgrundlaget udgør herefter 24.580.011 kr. for 120 andele og 2.458.001 kr. for dine 12 andele.

Fradragskontoen nedsættes med 13.486.175 kr. for 120 andele. Dine andele udgør 1.348.618 kr.

Fradragskontoen er negativ i perioden 1.1.2010-31.12.2012

Såfremt der er selvangivet efter de udarbejdede skattebilag i K/S [virksomhed1], udgør underskud til modregning i efterfølgende års overskud 1.014.285 kr. ved udgangen af 2012. Din andel heraf udgør 101.429 kr.

SKATs begrundelse for at ændre din indkomst, fremgår af efterfølgende sagsfremstilling.

(...)

1. Ejendommens anskaffelsessum/afskrivningsgrundlag.

(...)

1.3.Henvisning til retsregler og praksis.

Den skattemæssige anskaffelsessum for en ejendom skal opgøres med udgangspunkt i den kontante anskaffelsessum, jf. afskrivningslovens § 45. Til anskaffelsessummen kan lægges de købsomkostninger, der knytter sig til ejendomshandlen. Handelsomkostninger er ifølge fast praksis dokumenterede udgifter til ejendomsmægler, stempel og skødeomkostninger.

Honorar til projektudbyder kan ikke indgå i den skattemæssige anskaffelsessum jf. Højesteret dom gengivet i SKM 2008.967, hvor der er fastslået, at en udgift som ikke kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, men som angår etablering af erhvervsvirksomheden, ikke kan indgå i en kommanditists afskrivningsgrundlag efter afskrivningsloven.

Ved Højesterets dom, gengivet i SKM 2009.562. fremgår det, at udgifter til honorar til udbyderen af et ejendomsinvesteringsprojekt kunne ikke medregnes i afskrivningsgrundlaget for investorerne - heller ikke i en "videresalgssituation", hvor projektudbyderen havde været ejer af ejendommen inden den blev videresolgt til investorerne

Det fremgår af Østre Landsrets dom af 30. august 2012, gengivet i SKM2012.588 ØLR, at en "videresalgsavance" reelt var et honorar til udbyderen i hans egenskab af projektudvikler og projektudbyder, og at et sådant vederlag ikke kunne medregnes ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for investorerne. Dommen er appelleret.

Det fremgår af afskrivningslovens § 45, stk. 3, at såvel den samlede kontant omregnede salgssum som den fordeling på aktiver efter stk. 2, som parterne har aftalt, er undergivet Told- og skatteforvaltningens prøvelse. Afgørelsen er bindende for både køber og sælger.

En værdistigning på ejendommen på vurderingstidspunktet til offentliggørelse af prospekt kan ikke tillægges det skattemæssige afskrivningsgrundlag for kommanditisterne. Der henvises til Landsskatterettens kendelse gengivet i SKM 2008.579. Sagen vedrørte et bindende svar fra Skatterådet, gengivet i SKM 2007.235. Skatterådet svarede, at en værdistigning på en ejendom fra 22. december 2005 til offentliggørelse af prospektet den 18. august 2006 på 157.567 £ ikke kunne tillægges det skattemæssige afskrivningsgrundlag for kommanditisterne i kommanditselskabet.

Der henvises endvidere til SKM 2012.96 ØLR. Det fremgår af sagens oplysninger i Østre Landsrets dom af 20. januar 2012, at der ikke er identitet mellem den pris, som investorerne betalte for kommanditanparterne og den pris, som investorerne betalte for ejendommen. Landsretten fandt det ikke godtgjort, at ejendommens værdi var steget på de få måneder, der var tale om, hvorfor forskellen mellem købesummen og videresalgsprisen for ejendommen skulle bedømmes som honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Dommen er anket til Højesteret.

SKAT kan henvise til en offentliggjort LSR afgørelse i en næsten identisk sag som vedrører K/S [virksomhed1].

Afgørelsen kan hentes i www.afgorelsesdatabasen.dk under journalnummer. [...].

Landsskatteretten er enig med SKAT i, at differencen mellem den ansatte handelspris på ejendommen ved projektudbuddet og den skattemæssige anskaffelsessum i skattebilaget for 2009 for de indtrædende kommanditister udgør et ikke afskrivningsberettiget honorar til projektudbyderen/sælger.

Landsskatteretten har derfor stadfæstet SKATs afgørelse.

1.4. SKATs bemærkninger og begrundelse.

I SKATs vurdering af sagen indgår prospektmateriale udarbejdet for K/S [virksomhed1] og dateret 10. februar 2010. Hertil fælles skatteregnskab 2010 samt vurderingsrapport udarbejdet af [virksomhed3], [by3]

Som det fremgår af udbudsmaterialet er det [finans4] A/S der udbyder projektet primo 2010 til ti investorer. Vedtægterne i K/S [virksomhed1] er godkendt på en ekstraordinær generalforsamling og på vegne af K/S´et er det [finans6] der som eneste kommanditist underskriver. [finans6] ejer samtlige anparter på udbudstidspunktet.

Der er ikke tale om køb af "brugte anparter" fra tidligere investorer, men om nytegning i et projekt der er startet i 2006 og som er genudbudt den 10. februar 2010 ved udbyder [finans4] A/S efter at [finans6] har erhvervet samtlige anparter den 31.12.2009.

[finans6] og [finans4] A/S indgår i koncernen [finans5] A/S.

Køber og sælgerens prisfastsættelse af ejendommen.

Efter det materiale der er forelagt for SKAT har [finans6] købt ejendommen for

26.996.000 kr.

Ifølge udarbejdet balance i forbindelse med [finans6] køb af anparter pr. 31.12.2009:

Sælgeren udsteder gældsbreve på 14.105.000 kr. til dækning af den negative kapital.

Ved opgørelsen er ejendommen værdiansat til værdien af 1. prioriteten og gælden til komplementaren - begge hvor kommanditisterne ikke hæfter.

Der er ikke udstedt gældsbreve til dækning af den negative egenkapital på 14.105.000 kr. og [finans6] har ikke i balancen optaget et sådant aktiv.

Ejendommen er således anskaffet til værdien 26.996.000 kr.

Hertil kommer normale købsomkostninger som beskrevet i afsnit 1.3. Af skattebilaget 2010 fremgår, at der er afholdt udgifter til advokat med 15.000 kr. Omkostninger til advokat kan tillægges anskaffelsessummen. Anskaffelsessummen er således 27.011.000 kr.

Der er således en forskel på 13.486.175 kr. mellem selvangiven anskaffelsessum på 40.497.175 kr. ifølge skattebilag 2009 og SKATs opgørelse på 27.011.000 kr. Efter SKATs opfattelse er avancen på 13.486.175 kr. et honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet og knytter sig ikke direkte til kommanditisternes køb af ejendommen. Efter praksis i SKM 2009.562 HR kan sådanne udgifter ikke tillægges ejendommens anskaffelsessum og kan heller ikke indgå i afskrivningsgrundlaget.

Udgiften kan heller ikke trækkes fra ved opgørelse af indkomsten.

Der henvises til vurderingen fra ejendomsmæglerfirmaet [virksomhed3] LLP hvor vurderingen på £ 3,48 mio. eller 29.116.116 kr. ved en kurs på 8,3667.

SKAT finder det usandsynligt at ejendommen er steget 13,4 mio. kr.i værdi i de 40 dage den har været ejet af [finans6] da der ikke foreligger dokumentation for at ejendommen er tilført nogen værdi i denne periode.

Efter SKATs opfattelse kan afskrivningsgrundlaget opgøres således:

Din andel af afskrivningsgrundlaget 24.580.010 kr. udgør 12/120 eller 2.458.001 kr.

Fordeling på bygninger

SKAT har følgende bemærkninger til indsigelsen som er modtaget den 30. marts 2014 fra advokat [person4] v/advokatfirmaet [virksomhed5].

Det fremgår af de betingede overdragelsesaftaler af den 18. december 2009 og 22. december 2009 mellem [finans6] og de fem investorer, som havde købt anparterne i K/S [virksomhed1] og dermed ejendommen i forbindelse med projektudbud i 2006, at der på overdragelsestidspunktet var en negativ egenkapital i virksomheden på -14.105 t. kr. Ved opgørelsen af egenkapitalen i kommanditselskabet indgik ét aktiv, nemlig ejendommen til en dagsværdi på 26.996 t.kr. og en gæld på 41.101 t. kr.

Beløbet på 26.996.000 kr. er understøttet af vurderingen fra [virksomhed3] primo december 2009. [virksomhed3] har på grundlag af ejendommens indtægter skønnet en markedsværdi på ejendommen på GBP 3,48 mio., svarende til ca. 28.646.000 kr. ved kurs 8,2317.

Som vederlag for at overtage gæld på i alt 40.497 t. kr., blev det ifølge overdragelsesbalancen aftalt, at [finans6] skulle erhverve ejendommen for 26.996 t. kr. og gældsbreve på i alt 14.105 t. kr.

Advokat [person4] har meddelt SKAT, at der ikke er udstedt gældsbreve mellem [finans6] og de udtrædende investorer og at [finans6] ikke i balancen har optaget et sådant aktiv.

Ud fra dokumenterne "Betinget overdragelsesaftale" fremgår det, at de oprindelige investorer overdrager deres anparter til [finans6] og ved denne handel opstår der et negativt provenu på tilsammen 14.105.000 kr. i [finans6]´s favør.

Ud fra det materiale der er forelagt for SKAT, er det vores opfattelse, at med den valgte konstruktion og aftaler der er indgået mellem [finans1], [finans4] A/S og de fem oprindelige kommanditister, er projektet genudbudt i 2010 og at der således ikke er tale om et salg af "brugte anparter".

Det er SKATs opfattelse, at [finans6]´s købspris for ejendommene er 26.996.000 kr. når henses til hhv. den udarbejdede balance pr. 31.12.2009, overdragelsesaftalerne og vurderingsrapporten fra [virksomhed3] LLP.

Bemærkninger til SKATs møde med [person4] den 7. maj 2014.

Efter SKATs opfattelse kom der under mødet ikke nye oplysninger til sagen, der kan ændre SKAT forslag af 10. marts 2014.

SKAT har stillet sagerne i bero indtil ultimo juni måned 2014. Ved periodens udløb har SKAT ikke modtaget nye oplysninger.

SKAT skal henvise til en offentliggjort LSR afgørelse i en næsten identisk sag.

Afgørelsen kan hentes i www.afgorelsesdatabasen.dk under journalnr. [...]

2. Afskrivninger

(...)

2.3.Henvisning til retsregler og praksis.

Der afskrives særskilt på anskaffelsessummen for hver bygning, jf.§ 14, stk. 1 i lovbekendtgørelse nr. 1191 af 11. oktober 2007 af afskrivningsloven.

Af samme lovs § 17 fremgår, at der fra og med anskaffelsesåret kan foretages afskrivninger med indtil 4 % årligt af anskaffelsessummen.

2.4.SKATs bemærkninger og begrundelse

Efter SKATs opgørelse af afskrivningsgrundlag kan der i indkomstårene 2010-2012 maksimalt afskrives

Din andel udgør 12/120 eller 98.320 kr.

Da fradragskontoen er negativ, kan der ikke afskrives i 2010-2012.

Akkumulerede afskrivninger er 0 kr.

Der henvises til sagsfremstillingens afsnit 1 og 2.

3 Fradragskonto

(...)

3.3. Henvisning til retsregler og praksis

Det fremgår af " Den juridiske vejledning " afsnit CC 3.3.4, at en kommanditist ikke kan trække et større underskud fra i et kommanditselskab, end det han hæfter for. Til at styre størrelsen af fradragene føres en fradragskonto.

Af vejledningen fremgår det, at bl a. følgende indgår ved i opgørelsen af fradragskontoen:

a) fradragskontoen opgøres med udgangspunkt i kommanditselskabets hæftelse

c) kommanditistens medhæftelse som selvskyldner for gæld i det omfang forpligtigelsen påhviler kommanditisten endeligt, uden regres over for de andre

d) andel i årets overskud tillægges fradragskontoen

g) andel i årets underskud fratrækkes fradragskontoen

k) andel i realiserede formuetab

Der fremgår blandt andet, at der skal føres en fradragskonto for hver kommanditist. Denne konto godskrives samtlige beløb, der kan tages i betragtning som kommanditistens ansvarlige kapital, medens kontoen på den anden side reduceres med de af kommanditisten foretagne af- og nedskrivninger samt underskudsfradrag. Kommanditisten kan herefter kun fradrage underskud samt skattemæssige af- og nedskrivninger i det omfang, beløbet modsvares af en positiv saldo på fradragskontoen

Kommanditisten kan i sine indkomstopgørelser ikke fratrække et større beløb fra end hvad der svarer til den samlede hæftelse i kommanditselskabet

I SKM 2012.378 HR vedrører sagen spørgsmålet om opgørelse af kommanditistens fradragskonto i medfør af TTS-cirkulære 1990-1, pkt. a om ansvarlig indskudskapital og om fradrag i fradragskontoen for realiserede formuetab.

3.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

Der er ikke modtaget dokumentation for selvskyldner kaution, derfor opgøres fradragskonto efter retningslinjerne i "Den juridiske vejledning" afsnit CC 3.3.4 sådan:

Fradragskonto

Afskrivningerne anses for ikke foretaget, når de ikke kan rummes i fradragskontoen, det fremgår af Den juridiske vejledning afsnit CC 3.3.4

Primo 2010 er stamkapitalen 12.000.000 kr. og bliver reduceret med udbyderhonorar 13.486.175 kr. Fradragskontoen starter således med at blive negativ i 2010. Kommanditisten kan derfor ikke trække underskud samt skattemæssige af- og nedskrivninger fra før fradragskontoen bliver positiv. Fradragskontoen er ikke positiv i indkomstårene 2010-2012.

Foretagne skattemæssige underskud i indkomstårene 2010-2012 skal således indtægtsføres

I henhold til fradragskontoreglerne, må udgifter til udbyderhonorar anses som værende afholdt af det præsterede, ansvarlige indskud. Udgiftens afholdelse vil derfor reducere den til anparterne hørende hæftelse. SKAT finder det ikke godtgjort, at afholdelsen af denne udgift reelt modsvares af et aktiv i kommanditselskabet.

Der henvises til SKM 2012.378 HR."

Skattestyrelsens udtalelse

Skatteankestyrelsen har spurgt Skattestyrelsen, om SKAT har ændret salgssummerne for de udtrædende investorer og lavet nye avanceopgørelser for disse.

Som svar herpå har Skattestyrelsen udtalt følgende:

"Indledningsvis vil jeg oplyse, at der efter min opfattelse ikke skal/kan være symmetri mellem salgsprisen for de oprindelige investorer og købsprisen for de nye investorer.

Der er ikke foretaget nogen overdragelse af anparter mellem de oprindelige investorer og de nye investorer.

De oprindelige investorer solgte deres anparter til [finans6], CVR NR [...4].

Ved de oprindelige investorers salg af deres anparter, skulle der ifl. opgørelsen, hvor ejendommen værdiansættes til 26.996.000 kr. udstedes gældsbreve på 14.105.000 af sælgerne. Udstedelsen af disse gældsbreve skete aldrig.

Ved denne overdragelse af anparterne blev K/S [virksomhed1] frigjort for en gæld til [finans1] på 13.483.175 kr.

Det kan oplyses, at oprindelige investorer har opgjort salgsprisen til 40.497.175 kr. Dette beløb svarer til vurderingen af ejendommen på 26.996.000 kr. tillagt gælden til [finans1] som K/Set er blevet frigjort for på 13.483.175 kr.

Det skal bemærkes at de oprindelige investorer alle havde tilknytning til [finans4] koncernen på dette tidspunkt.

Ved opgørelsen af de nye investorers afskrivningsgrundlag, ifl. skattebilaget er der medtaget en gældspost på 13.483.175 kr.

K/S [virksomhed1] er ikke debitor for denne gæld, hvorfor den ikke kan medtages ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget.

I forbindelse med køb af anparterne har de nye investorer som kontant betaling udstedt gældsbreve til [finans6], denne betaling er sket ved gældsbreve er af SKAT anset for at være [finans12] ApS avance ved salg anparterne

Den af (tidligere) SKAT nu Skattestyrelsen opgjorte anskaffelsessum og afskrivningsgrundlag er i overensstemmelse med den vurdering der er foretaget af det engelske firma [virksomhed3].

Vurderingen fremgår også af prospektmaterialet."

Skattestyrelsen har endvidere oplyst, at de udtrædende investorer har selvangivet fortjeneste/tab ud fra en salgssum for ejendommen på 26.996.000 kr.

Klagerens opfattelse

Klagen blev indgivet af klagerens daværende repræsentant. Repræsentanten anførte, at klagen angår alle de ændrede forhold i SKATs afgørelse og anførte følgende begrundelse for klagen:

"Vores foreløbige indsigelser:

Til støtte for klagen skal nedenstående foreløbige anføres:

Skatteændringen har relation til virksomheden K/S [virksomhed1], CVR-nr. [...1], hvis formål er udlejning af ejendom. Udbyder er [finans4] A/S

Skat har i sin afgørelse lagt til grund, at den omhandlende ejendom er overtaget af [finans12] ApS for kr. 26.996.000. Denne forudsætning bestrides.

Det må anses for dokumenteret, at [finans6] ApS har overtaget ejendommen mod at overtage gæld GPB 3.250.250 og DKK 13.026.615 og DKK 134.689, hvortil kommer periodeafgrænsningsposter. Den foretagne gæld er reel, og [finans6] har hæftet fuldt ud for gælden overfor tredjemand.

Skat har lagt til grund, at der foreligger en "balance" i forbindelse med [finans6] ApS' erhvervelse af ejendommen. Det skal hertil bemærkes, at skatteyders stilling ikke præjudiceres af, hvorledes der er forholdt i forholdet mellem de udtrædende investorer og [finans6] ApS. Hertil kommer, at det kan lægges til grund, at der aldrig har været udstedt gældsbreve af de udtrædende investorer, hvorfor der således ikke er overtaget andre aktiver end ejendommen. Som anført er [finans6] ApS' oprindelige købesum godt 40 mio. kr. som opgjort i skattebilagene, og der er således ikke hjemmel til at regulere afskrivningsgrundlaget.

Vurderingsrapporten fra den engelske mægler kan ikke tillægges nogen værdi.

Yderligere oplysninger til sagen:

Da materialet er ganske omfattende, tages der allerede nu forbehold for at fremkomme med yderligere materiale, beviser samt indsigelser til det allerede fremførte. Der vil blive indsendt en mere omfattende redegørelse baseret på retsregler og retspraksis på området. (...)"

Repræsentanten er efterfølgende udtrådt af sagen uden at indsende yderligere materiale eller supplerende bemærkninger.

Landsskatterettens afgørelse

SKAT har begrænset klagerens fradrag for driftsunderskud og renter i K/S [virksomhed1] efter reglerne om fradragskonto som konsekvens af, at SKAT har nedsat klagerens fradragskonto for kommanditselskabet. SKAT har ikke godkendt en kautionsforpligtelse tillagt som en tilgang på fradragskontoen, ligesom SKAT har nedsat fradragskontoen med en afgang i form af et formuetab/udbyderhonorar.

Kautionsforpligtelse til [finans11]

På fradragskontoen kan kommanditisten medregne forpligtelser som følge af kommanditistens medhæftelse som selvskyldner for selskabsgæld, i det omfang forpligtelsen endeligt påhviler kommanditisten uden regres til andre deltagere. Det fremgår af Den juridiske vejledning 2019-2, afsnit C.C.3.3.4.

SKAT har ikke godkendt kautionsforpligtelse til [finans11] på 1.900.197 kr. tillagt ved opgørelse af klagerens fradragskonto for 2012 for K/S [virksomhed1].

Klageren har stadig ikke fremlagt nogen dokumentation for kautionsforpligtelsen i form af en underskreven kautionserklæring eller lignende. Dermed har klageren ikke godtgjort, at han har påtaget sig en kautionsforpligtelse, der opfylder betingelserne for at blive tillagt fradragskontoen i 2012.

Derfor er Landsskatteretten enig med SKAT i, at kautionsforpligtelsen ikke kan godkendes tillagt fradragskontoen.

Udbyderhonorar ved køb af K/S-andele

På fradragskontoen skal blandt andet fratrækkes realiserede formuetab, f.eks. ikke-fradragsberettigede omkostninger, i det omfang formuetabet belaster kommanditistens kapitalkonto i kommanditselskabet. Det fremgår af Den juridiske vejledning 2019-2, afsnit C.C.3.3.4.

Det fremgår af afskrivningslovens § 17, stk. 1, at der fra og med anskaffelsesåret kan afskrives med 4 % årligt på anskaffelsessummen for afskrivningsberettigede bygninger.

Det fremgår af afskrivningslovens § 45, stk. 1, at anskaffelsessummen skal omregnes til kontantværdi. Det fremgår videre af afskrivningslovens § 45, stk. 1, jf. stk. 2, 1. punktum, at ved salg af aktiver omfattet af afskrivningsloven skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen.

Det fremgår af afskrivningslovens § 45, stk. 3, at såvel den samlede kontantomregnede salgssum som den fordeling på aktiver efter stk. 2, parterne har aftalt, er undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse. Afgørelsen er bindende for både sælger og køber.

Det fremgår af afskrivningslovens § 45, stk. 4, at ved enhver ændring af sælgers salgssum for et aktiv som følge af en ændret skatteansættelse, skal købers anskaffelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende. Ved enhver ændring af købers anskaffelsessum for et aktiv, skal sælgers salgssum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende.

Højesteret har fastslået, at der ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter afskrivningsloven og efter ejendomsavancebeskatningsloven - ud over selve købesummen - alene kan medregnes udgifter, som kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet. Udgifter til f.eks. vederlag til udbyderen for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt ikke kan medregnes. Der henvises til Højesterets dom af 25. november 2008, der er offentliggjort i SKM2008.967.HR.

Det fremgår af sagens oplysninger i Højesterets dom af 29. april 2014, offentliggjort i SKM2014.362.HR, at der ikke var identitet mellem den pris, som kommanditselskabet havde købt ejendommen for, og den pris, som investorerne betalte for ejendommen via køb af kommanditanparterne. Højesteret fandt det ikke godtgjort, at ejendommens værdi var steget på de få måneder, der var tale om. Højesteret fandt, at hele avancen på 18,5 mio. kr. ved videresalg af ejendommen, måtte anses som udbyders honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, og dette honorar kunne ikke medregnes ved opgørelsen af ejendommens skattemæssige anskaffelsessum for investorerne.

I en anden dom af 26. juni 2014, offentliggjort i SKM2014.650.HR, fandt Højesteret tilsvarende, at en udbyders "videresalgsavance" på cirka 5 mio. kr. ved videresalg af en ejendom i et ejendomsinvesteringsprojekt, måtte anses for et honorar til udbyderen i hans egenskab af projektudvikler og projektudbyder. Højesteret lagde vægt på, at investoren ikke havde godtgjort, at ejendommens værdi var steget med de cirka 5 mio. kr. fra udbyder købte ejendommen i juli 2004, til udbyder solgte ejendommen videre til investorerne i november 2004. "Videresalgsavancen" kunne ifølge Højesteret ikke medregnes ved opgørelsen af ejendommens skattemæssige anskaffelsessum for investorerne.

K/S [virksomhed1]s ejendomme blev i december 2009 købt af selskabet [finans6], der er koncernforbundet med udbyderen [finans4] A/S. Købet af ejendommene skete via [finans6]' køb af samtlige kommanditanparter af de daværende investorer. Det fremgår af de betingede overdragelsesaftaler fra december 2009 mellem [finans6] og de fem udtrædende investorer, at de udtrædende investorer samlet skulle betale 14.107.000 kr. til [finans6] for at sælge deres kommanditanparter. At de udtrædende investorer skulle betale 14.107.000 kr. for at sælge kommanditanparterne er udtryk for, at gælden i kommanditselskabet oversteg værdien af kommanditselskabets aktiver, herunder ejendommene.

På baggrund af overdragelsesaftalerne og den udarbejdede balance ved overdragelsen finder Landsskatteretten, det må lægges til grund, at [finans6] købte ejendommene i K/S [virksomhed1] for 26.996.000 kr. pr. 31. december 2009. Ud fra valutakursen på 8,25 pr. 31. december 2009 svarede dette til 3.272.242 GBP.

Ved de efterfølgende salg af kommanditanparter pr. 1. april 2010 videresolgte [finans6] ejendommene til de nye investorer, herunder klageren, for et beløb der i skattebilaget for 2010 er opgjort til 40.497.176 kr.

Under disse omstændigheder påhviler det klageren at godtgøre, at ejendommene var steget i værdi i perioden fra [finans6] købte ejendommene i december 2009, til ejendommene blev videresolgt til de indtrædende investorer, herunder klageren. Der henvises til de to højesteretsdomme fra 2014, der er omtalt ovenfor (SKM2014.362.HR og SKM2014.650.HR).

Klageren har ikke fremlagt oplysninger, der underbygger en værdistigning på ejendommene målt i GBP i den korte periode fra [finans6] købte ejendommene pr. 31. december 2009 for 26.996.000 kr., svarende til 3.272.242 GBP, til ejendommene i 2010 blev videresolgt til klageren og de øvrige indtrædende investorer. Derfor finder Landsskatteretten, at de indtrædende investorers anskaffelsessum må sættes til udbyderens anskaffelsessum på 3.272.242 GBP (26.996.000 kr.).

Det må lægges til grund, at de engelske ejendommes værdi målt i GBP påvirkes relativt lidt af ændringer i valutakurserne mellem GBP og andre landes valutaer. Dermed ændres ejendommenes værdi målt i danske kroner, når valutakursen mellem GBP og danske kroner ændrer sig.

Valutakursen på GBP steg fra den 31. december 2009 (kurs 8,25), hvor ejendommene blev overtaget af udbyder, til den 1. april 2010 (kurs 8,3667) hvor ejendommene blev overdraget til kommanditisterne. På baggrund af stigningen i valutakursen må ejendommenes værdi i danske kroner være steget til (3.272.242 GBP x kurs 8,3667) 27.377.871 kr. pr. 1. april 2010.

Landsskatteretten finder, at differencen mellem de 27.377.871 og den pris, ejendommene blev videresolgt for til de indtrædende kommanditister herunder klageren, må anses for honorar til udbyderen, som ikke kan medregnes til ejendommenes skattemæssige anskaffelsessummer. Honoraret kan dermed heller ikke medregnes til de afskrivningsberettigede anskaffelsessummer for bygninger og installationer efter afskrivningsloven.

SKAT har godkendt advokatudgifter på 15.000 kr. som købsomkostninger, hvorfor den samlede skattemæssige anskaffelsessum for ejendommene ændres til (27.377.871 + 15.000) 27.392.871 kr.

Begrænsning af fradrag for afskrivninger og renteudgifter pga. fradragskonto

Som begrundet ovenfor er Landsskatteretten enig med SKAT i, at kautionsforpligtelse til [finans11] ikke kan godkendes tillagt klagerens fradragskonto for K/S [virksomhed1].

Investorernes afholdelse af udgift til udbyderhonorar anses at være et formuetab, der skal fratrækkes ved opgørelse af fradragskontoen for 2010. Der henvises til Højesterets dom af 19. juni 2012, offentliggjort i SKM2012.378.HR. Her fandt Højesteret, at udbyderhonorar og låneomkostninger, der ikke blev godkendt som fradrags- eller afskrivningsberettigede, skulle fragå på kommanditistens fradragskonto.

Klagerens fradragskonto skal nedsættes med en afgang, der svarer til klagerens forholdsmæssige andel af de ikke-fradragsberettigede og ikke-afskrivningsberettigede udgifter. Som begrundet ovenfor finder Landsskatteretten, at ejendommenes skattemæssige anskaffelsessum inklusive købsomkostninger udgør 27.392.871 kr., og ikke (26.996.000 + 15.000) 27.011.000 kr. som fastsat i SKATs afgørelse.

Som følge heraf skal der ske en regulering af klagerens fradragskonto, idet formuetabet, som skal fratrækkes på fradragskontoen, er mindre end fastsat af SKAT.

Landsskatteretten hjemviser sagen til fornyet behandling i Skattestyrelsen med henblik på, at Skattestyrelsen regulerer klagerens fradragskonto i K/S [virksomhed1] og opgør de heraf afledte konsekvenser for begrænsning af skattemæssigt fradrag for afskrivninger og renter i henhold til reglerne om fradragskonto.