Kendelse af 28-08-2019 - indlagt i TaxCons database den 11-10-2019

Faktiske oplysninger

Klageren købte en mindre ejendom i landzone beliggende [adresse1] i [by1] den 20. juli 1999. Ejendommen var en tidligere landbrugsejendom, der bestod af et stuehus og 3 længe samt ca. 2 hektar jord.

I de påklagede år var ejendommen vurderet som beboelse og ifølge BBR oplysninger fra 2009 bestod ejendommen af følgende bygninger:

Beboelsesareal på i alt 256 m2

Stuehus 1561903

1. salen (tag) udnyttet 1002003

Erhvervsareal på i alt 767 m2

Landbrug/skovbrug, gartneri2321903

Anden prod. i landbr/industri1471903

Anden prod i landbr/industri1441903

Landbrug, skovbrug, gartneri1001903

Anden prod i landbrug/industri1441973

Stuehuset blev udlejet til skatteyderens datter personligt. Det fremgår af den fremlagte lejekontrakt af 9. juli 1999 mellem klageren og datteren, at lejemålet var påbegyndt den 20. juli 1999 og kunne fortsætte indtil den opsiges. Den aftalte månedlig leje ifølge kontrakten udgjorte 3.500 kr. plus a conto forbrug på 500 kr.

Det er oplyst af klagerens repræsentant, at den øvrige del af gården blev udlejet til et af datteren ejet selskab, hvis formål var at drive butik med salg af rideudstyr. Selve butikken med udsalgssted blev drevet fra den ene længe, mens de øvrige længer blev anvendt til garage/lager. Klageren har fremlagt en tilladelse fra [...] Amtsråd til at drive butik fra ejendommen.

I forbindelse med behandlingen af nærværende klage har klageren fremlagt en lejekontrakt af 15. august 1999 mellem klageren og selskabet [virksomhed1] ApS vedrørende leje af 200 m² bruttoareal på adressen [adresse1] i [by1]. Arealet var ikke nærmere beskrevet eller specificeret i lejekontrakten. Den månedlige leje ifølge kontrakten var aftalt til 2.000 kr. plus a conto forbrug på 1.500 kr.

Det er ligeledes oplyst af klagerens repræsentant, at rideudstyr butikken blev drevet fra ejendommen i perioden fra 1999 og indtil 2009, hvor butikken blev lukket og klagerens datter flyttede til Jylland. Klageren har oplyst, at denne del af ejendommen har stået tom siden butikslukningen.

Klagerens repræsentant har endvidere oplyst, at ejendommen blev sat til salg hos en ejendomsmægler i 2009 og, at der samtidig var forsøg på at udleje ejendommen. Der er fremlagt billeder af ejendommen fra salgsopstillingen i 2009, hvoraf det kan ses, at huset og haven fremstår som vedligeholdt og i pæn stand. Der er ikke fremlagt dokumentation for udlejningsforsøg.

Efter en periode med ophold i [by2] flyttede klagerens datter sammen med sine børn tilbage i stuehuset på ejendommen [adresse1] i [by1]. Det fremgår af folkeregistret, at datteren var registreret på adressen [adresse1] i [by1] i perioden fra 1. oktober 1999 til 23. januar 2009 og igen fra 30. oktober 2009.

Det er oplyst, at huset igen blev sat til salg i 2013 og blev solgt for 1.800.000 kr. i 2016.

Der er siden anskaffelsen af ejendommen på [adresse1] i [by1] i 1999 selvangivet følgende resultater vedrørende udlejning af ejendommen, kr.:

Resultater for udlejning i år 2010, 2011 og 2012 kan ifølge klagerens regnskaber, der blev fremsendt til SKAT den 16. januar 2014 specificeres således, kr.:

I forbindelse med indsigelsen overfor SKATs forslag til ændring af klagerens skatteansættelse for 2010 – 2012 oplyste klageren i brev af 7. april 2014, at [by3] Kommune i august 2008 bad om lejekontrakter og regnskab for leje. Den årlige leje i 2008 var 62.400 kr. Den månedlige leje på 5.200 kr. var efter klagerens opfattelse udtryk for markedslejen og ville ifølge klagerens beregninger svare til en leje på 65.171 kr. i 2010, på 66.716 kr. i 2011 og på 68.315 kr. i 2012 med prisindeks pr. 1. januar 2008 på 117,1.

Klagerens opgørelse af udlejningsresultater var i indsigelsen specificeret således, kr.:

Det er oplyst af klagerens repræsentant i klagen af 1. august 2014 vedrørende energiomkostninger, at klageren i årene 2010 - 2012 har fratrukket 18.000 kroner i energiomkostninger.

De samlede energiomkostninger på ejendommen kan for hvert af årene 2010 - 2012 i gennemsnit opgøres til ca. følgende beløb:

Klagerens repræsentant har oplyst, at 18.000 kr. ud af ovennævnte årlige forbrugsomkostninger blev afholdt af klageren, mens datteren, der lejede boligdelen, afholdte det resterende beløb, svarende til ca. 25.800 kroner.

Klagerens repræsentant har fremsendte følgende specifikation af de faktiske energiomkostninger, der bestod af udgifter til el og indkøb af træpiller:

I forbindelse med behandlingen af nærværende klage har klageren fremlagt to avisudskrifter fra 2015. Det fremgår af den ene udskrift, at et hus mellem [by1] og [by4] på 170 m² i rimelig stand og med nyere køkken udlejes for 5.600 kr. om måneden. Den årlige m² pris for denne ejendom kan herefter beregnes til 395 kr.

Det fremgår af den anden udskrift, at et hus på landet på 170 m² med 4 værelser, med udsigt over Sidinge Fjord, udlejes for 5.000 kr. pr. måned. Den årlige m² pris for denne ejendom kan herefter beregnes til 353 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med 61.800 kr. i år 2010, 59.500 kr. i år 2011 og 43.500 kr. i 2012, dvs. forskellen mellem de faktisk oppebårne lejeindtægter og den skønsmæssigt fastsatte objektive udlejningsværdi. SKAT har endvidere forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med 38.558 kr. i 2010, 39.874 i 2011 og 37.992 i 2012, idet SKAT har nægtet fradrag for energiudgifter, administrationsomkostninger, afskrivninger på pillefyr samt en del af udgifter til forsikringer vedrørende butikdelen af ejendommen.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

”1. Husleje

(...)

1. 4. SKATs bemærkninger og begrundelse

Du skal betale skat af den husleje du ville kunne få ved udlejning af din ejendom, jf. statsskattelovens § 4b.

Huslejen for 166 m2 (if. lejekontrakt) er ved udlejningens start i 1999 fastsat til 3.500 kr. pr. måned eller 42.000 kr. om året.

Du har for årene 2010 og 2011 modtaget en lavere husleje end den der blev aftalt i 1999 før 1. salen blev udnyttet.

Huslejen ved udleje til din datter skal fastsættes til den leje du ville kunne få ved udlejning til tredjemand. Se SKM 2002.547 HR.

Den omstændighed, at din datter i perioder ikke har opholdt sig på ejendommen gør ikke, at du kan frasige dig beskatning af husleje, idet boligen ikke er fraflyttet og dine børnebørn stadig bor i huset.

Den månedlige husleje er skønsmæssigt ansat til 8.000 kr. pr. måned ekskl. el og varme.

Ved skønnet er der taget hensyn til boligens beliggenhed og standard, og at den udlejede bolig er på 166 m2 i stueplan og 100 m2 på 1. sal.

Bemærkninger til din indsigelse modtaget den 9.4.2014.

Det fremføres, at SKAT nu prøver at ændre status for ejendommen.

Det er ikke korrekt, idet ejendommen siden 2001 vurderingsmæssigt har haft status som en beboelsesejendom. (se vedlagte bilag).

Endvidere er det fremført, at [by3] kommune i 2008 skulle have set på lejekontrakter og regnskab.

Skattemæssigt er der aldrig sket en gennemgang af dine skatteregnskaber siden du har anskaffet ejendommen i 1999, og hvad [by3] kommune har kigget på i 2008, har intet med gennemgangen af din selvangivelse at gøre, idet skatteligningen siden 2005 har hørt under SKAT og ikke er foretaget i kommunerne.

SKAT står derfor noget uforstående overfor, hvad det er [by3]/[by4] kommuner skulle have godkendt.

Endelig skal det bemærkes, at huslejen efter ombygningen af 1. salen i 2004 skal forhøjes, fordi der er tale om en større bolig.

Skattemæssigt har det ikke nogen betydning, at der drives forretning med salg af rideudstyr fra ejendommen, selvom den er vurderet som en beboelsesejendom.

Skattemæssigt skal der ske beskatning af den objektive leje, hvilket vil sige den husleje der vil kunne indbringes ved udleje til tredjemand.

Det fremgår af oplysningerne i BBR at der er 1 badeværelse og et toilet.

Ud fra hvad tilsvarende boliger i området kan udlejes til, er det stadig vores opfattelse at en månedlig husleje på 8.000 kr. pr. måned er passende. Ved skønnet er der taget hensyn til boligens størrelse og standard. Ud fra salgsopstillingen er det vores opfattelse, at der er tale om en rigtig flot bolig.

Boligen udgør if. BBR 156 m2 i stueplan og 1. salen på 100 m2, der er istandsat i 2004.

Hvis den årlige m2 pris sættes til 600 kr. for 156 m2 (arealet i stueplan if. BBR) svarer det til en årlig leje på 93.600 kr. Det betyder, at der for 1. salens 100 m2 kun betales 2.400 kr.

Det er derfor stadig SKATs opfattelse, at en månedlig husleje på 8.000 kr. eller 96.000 kr. om året svarer til den leje som ejendommen ville kunne udlejes for.

2. Energiomkostninger

2. 1. De faktiske forhold

Energiomkostninger er hvert år fratrukket med 18.000 kr.

Det fremgår af lejekontrakten fra 1999, at der betales a/c varme med 500 kr. pr. måned.

2. 2. Dine bemærkninger

Modtaget den 9.4.2014.

Ejendommens pillefyr ligger i en af længerne og opvarmer tillige en længe, hvor der er vandrør. Dette gør at ejendommens energiudgifter bliver store, men værdien heraf er naturligvis anslået.

2.3. Retsregler og praksis

Statsskattelovens § 6a.

2.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

Forbrugsafgifter vedrører lejer og kan ikke anses for en driftsudgift for virksomheden, jf. statsskattelovens § 6 a..

Forbrugsafgifter er udlejer uvedkommende, hvorfor indkomsten forhøjes med 18.000 kr. om året.

(...)

I 2010 og 2011 er der fratrukket afskrivning på pillefyr med 2.050 kr. pr. år.

4.2. Dine bemærkninger

Afskrivning: Købt pillefyr i 2001 kr. 41.000,00. Det bliver afskrevet over 20 år. Kr. 2.050,00 pr. år.

Jeg kan se, at jeg har glemt at afskrive i 2012.

Afskrivningslovens § 15.

4.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

Et pillefyr anses for en installation, jf. den juridiske vejledning afsnit C.C.2.4.4.2.

Installationer i beboelsesejendomme kan ikke afskrives, jf. afskrivningslovens § 15 stk. 4.

Indkomsten forhøjes med 2.050 kr. i 2010 og 2011, og der kan ikke godkendes afskrivning for 2012.

Forsikring er fratrukket med:

2010: 22.016

2011: 24.649

2012: 24.984

Afventer

Statsskattelovens § 6 a.

Af lejekontrakten fra 1999 fremgår det, at der kun er tale om udlejning af beboelsen på ejendommen [adresse1].

Det betyder, at den del af forsikringen der vedrører driftsbygningerne ikke kan anses for en fradragsberettiget driftsudgift efter statsskattelovens § 6a.

Den ikke fradragsberettigede andel af forsikringen skønnes til 50 %, hvilket betyder at indkomsten forhøjes med:

2010: 11.008

2011: 12.324

2012: 12.492”

Det fremgår følgende af SKATs udtalelse af den 1. september 2014:

”...

Det påklages, at ejendommen er vurderet som en beboelsesejendom. Denne klage skal sendes til

SKATs vurderingsafdeling og er ikke behandlet af SKAT i denne sag, der kun behandler skatteansættelsen.

Vi har behandlet skattesagen ud fra den vurderingsmæssige status - beboelse, der har været for ejendommen siden 2001.

Det fremgår, at stuehuset i 1999 blev udlejet til skatteyders datter og at den øvrige del af ejendommen blev udlejet til et af datteren ejet selskab, der drev butik fra den ene længe, men de øvrige længer blev anvendt til garage/lager.

Da leje målet for den øvrige del af ejendommen er ophørt i 2009, kan den del af ejendommen ikke anses for erhvervsmæssigt anvendt. Der ses ikke at være afholdt udgifter til forsøg på udlejning.

Omkring boligdelen er det fremført, at datteren pa et tidspunkt flyttede til Jylland, og at hun derfor ikke har boet på ejendommen i hele 2010.

Af oplysninger i CPR fremgår det, at datteren har boet i ejendommen i perioden 1.10.1999 til 23.1.2009 og igen fra den 30.10.2009 til i dag. I den mellemliggende periode har hun været flyttet til [by2]. Hun har derfor boet der i hele 2010.

Endvidere er det fremført, at datteren i 2011 i visse perioder har opholdt sig i Jylland, og at der derfor ikke er opkrævet fuld leje. Datteren har i hele perioden stået tilmeldt på adressen sammen med sine tvillinger født i 1994. For at undgå at betale husleje skal datteren ikke have haft rådighed over ejendommen, og det har hun haft i hele perioden, idet hendes indbo sandsynligvis ikke har været flyttet og børnene har nok også opholdt sig i boligen.

Råderetten over ejendommen har derfor ikke været opgivet, hvorfor der ikke kan undlades betaling af husleje.

Den omstændighed, at skatteyder vælger at betale en del af datterens forbrugsafgifter kan ikke anses for en driftsudgift for virksomheden, men må i stedet betragtes som en ikke fradragsberettiget gave.

Der kan henvises til SKM 2008.220BR.

...”

Skattestyrelsen er den 25. januar 2019 kommet med følgende supplerende udtalelse:

”Der er fremkommet en erhvervslejekontrakt som ikke tidligere har været forelagt i sagen. Der er tale om en lejekontrakt hvor udlejer er klager, og lejer er selskabet [virksomhed1] ApS. Lejekontrakten har virkning fra den 1. september 1999, og der er aftalt en leje på 3.500 kr. mdl. hvoraf

2.000 kr. er egentlig leje, og de resterende 1.500 kr. er forbrug. [virksomhed1] ApS er oprindelig stiftet af klager, men på et tidspunkt overdraget til klagers datter [person1]. I de i sagen omhandlede år er det lidt uklart om selskabet er ejet af [person1] eller af klager.

Aktiviteten med salg af ride udstyr er dog ophørt, og lokalerne er således ikke erhvervsmæssigt anvendt i de påklagede år.

Klagers repræsentant har i forbindelse med krav om afskrivning på et pille fyr udleveret kopi af TfS 2003,148 og SKM2003.91.HR. Begge afgørelser er eksempler på at vurderingsstatus ikke er eneafgørende for om noget er erhvervsmæssig eller ej.

Skattestyrelsen fastholder at afskrivning på pille fyret ikke kan godkendes, idet ejendommen udelukkende er vurderet som beboelse, og at de pågældende længer ikke har været anvendt erhvervsmæssigt i de pågældende år. Det er i sagen oplyst at der ikke er søgt nye lejere til erhvervslejemålet grundet at ejendommen var sat til salg.

Klagers repræsentant har i forbindelse med mødet gjort gældende at SKAT ikke har påvist at den aftalte leje afviger væsentlig fra markedslejen. SKAT findes af den grund ikke for at være berettiget til at fastsætte en skønsmæssig objektiv markedsværdi. Repræsentanten har endvidere fremsendt 2 udklip fra lokale aviser med ejendomme til udlejning, ejendomme som han finder sammenlignelige.

Skattestyrelsen finder fortsat at man har været berettiget til at foretage det udøverede skøn, og at dette skøn er sket på det nødvendige grundlag.

I forbindelse med skønnet er der lagt vægt på:

Det kan supplerende oplyses at den daværende sagsbehandler har oplyst at hun har foretaget opslag på internettet for at finde lignende ejendommen, men ikke har gemt de pågældende søgninger. Det var dog svært at finde nogen som var helt sammenlignelige når der henses til størrelse og den gode stand.

De af repræsentanten fremlagte 2 eksempler fra området på udlejning finder Skattestyrelsen ikke er direkte sammenlignelige grundet mangel på oplysninger om stand og beliggenhed. Det skal dog bemærkes at såfremt man tager udgangspunkt i m2 så kan der laves følgende beregninger Druse­ bjergvej 5 5600 kr. / 170 m2 = 396 kr. pr. m2; Sidinge Fjord 5000 kr. / 170m 2 = 353 kr. pr. m2, og i det konkrete eksempel med den af SKAT skønnede leje 8000 kr. / 270 m2 = 355 kr. pr. m2 årligt. ”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at lejen skal nedsættes med 49.200 kr. i 2010, 33.600 kr. i 2011 og 33.600 kr. i 2012. Endvidere skal der godkendes fradrag med yderligere 18.000 kr. årligt for energiudgifter og 2.500 kr. årligt for afskrivninger på pillefyr. Der skal endvidere godkendes yderligere fradrag for forsikringer med 11.008 kr. i 2010, 12.324 kr. i 2011 og 12.492 kr. i 2012.

Der er til støtte for påstanden anført følgende:

”...

Sagsfremstilling

Denne sag drejer sig dels om, hvorvidt klager har opkrævet en markedsmæssig leje ved udlejning af stuehuset til landbrugsejendommen beliggende [adresse1], [by1], til sin datter, [person1], og dels hvorvidt ejendommen skatteretligt skal betragtes som en ren boligejendom eller som en blandet bolig og erhverv.

(...)

Det gøres gældende, at der er tale om en udlejningsejendom, hvorfra der drives en blandet bolig- og erhvervsudlejningsvirksomhed. Det forhold, at det ikke har været muligt at udleje erhvervsdelen siden 2010, ændrer ikke herved. Ejendomsmarkedet har som følge af finanskrisen været i knæ - og navnlig i landområderne er ejendomsmarkedet, herunder udlejningsmarkedet, særdeles hårdt ramt. Både salg og udlejning af ejendomme er særdeles vanskeligt. Den krise, der har ramt ejendomsmarkedet, navnlig i landområderne, bør dog ikke have den skatteretlige konsekvens, at ejendomme derved mister status fra blandet bolig/erhverv til en ren boligejendom. Dette ville i givet fald betyde, at ejendomme som den i nærværende sag rammes dobbelt hårdt; dels af krisen og dels af skærpede skatteregler.

Lejeniveauet

For så vidt angår lejeniveauet på boligdelen er der for 2010 kun opkrævet leje for en del af året, hvilket beror på, at datteren flyttede til Jylland og først kom tilbage 1. april 2010. I 2011 var datteren i visse perioder ligeledes i Jylland, og der blev derfor ikke i denne periode opkrævet fuld leje. I 2012 er der opkrævet 52.500 kroner, hvilket svarer til 4.375 kroner pr. måned.

Det gøres generelt gældende, at lejeniveauet i det pågældende område er meget lav, og at der har været tale om et faldende lejeniveau.

Det gøres gældende, at ejendommens lejeniveau maksimalt bør fastsættes til 5.200 kroner pr. måned - og ikke 8.000 kroner, således som Skat har skønnet. Skønnet synes ikke nærmere begrundet.

For 2010 bør lejen fastsættes til 9 x 5.200 kroner, i alt 46.800 kroner. Det svarer til en forhøjelse på 12.600 kroner.

For 2011 bør lejen fastsættes til 12 x 5.200 kroner, i alt 62.400 kroner, hvilket svarer til en forhøjelse på 25.900 kroner.

For 2012 bør lejen fastsættes til 62.400 kroner, hvilket svarer til en forhøjelse på 9.900 kroner.

(...)

Energiafgifter

(...)

Det gøres gældende, at henset til at der skal foretages en fordeling på den

udlejede boligdel og erhvervsdelen, der er i tomgang, er det en rimelig fordeling, der ikke skattemæssigt bør anfægtes. Skat har, som det fremgår, i det hele anfægtet, at der kan ske fradrag for nogen udgifter, idet man tilsyneladende ikke anerkender, at der er en erhvervsmæssig tomgang på ejendommen.

Afskrivning på pillefyr

Det fastholdes ligeledes, at der er afskrivningsret på pillefyret, idet det gøres gældende, at ejendommen ikke er en ren beboelsesejendom, men derimod en blandet erhvervs- og boligejendom, og at der som følge deraf kan afskrives på installationer.

Fradrag for forsikring

Det fastholdes endvidere, at hele forsikringen kan fratrækkes, idet hele ejendommen er en udlejningsejendom.

Tilsidesættelsen af administrationsomkostningerne vil ikke blive påklaget. ”

Klagerens repræsentant er den 30. oktober 2014 kommet med følgende bemærkninger til SKATs udtalelse:

”Jeg har modtaget kopi af SKATs bemærkninger til min klageskrivelse i ovennævnte sag.

SKAT anfører indledningsvis, at klagen skulle angå spørgsmålet om ejendommens vurderingsmæssige status. Det er naturligvis ikke tilfældet. Min klageskrivelse indeholder en gengivelse af, hvordan ejendommens faktiske anvendelse har været. Det er den faktiske anvendelse, der er afgørende i relation til den skattemæssige behandling. Jeg er ikke bekendt med, hvordan ejendommen er vurderet. Jeg kan blot henvise til, at ejendommen har været anvendt således som skitseret i min klageskrivelse, og at der fra kommunen er givet tilladelse til at drive butik fra ejendommen. Om det giver anledning til at ændre den vurderingsmæssige status på ejendommen, skal jeg ikke udtale mig om.

Jeg skal imidlertid henvise til BBR-Ejermeddelelsen, hvoraf fremgår, hvad de enkelte bygninger anvendes til. Bygning nr. 1 er en egentlig beboelseslejlighed (anvendelseskode 110). Bygning nr. 2 anvendes til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, råstofudvikling og lignende (anvendelseskode 210). Bygningerne nr. 3, 4 og 6 er ligeledes registreret som bygninger, der anvendes til landbrug, industri etc. (anvendelseskode 290).

Som anført kan jeg endvidere henvise til tilladelsen fra [...] Amtsråd til at drive butik fra ejendommen. Min klient har således indhentet de nødvendige offentlige tilladelser og i øvrigt over for offentlige myndigheder angivet ejendommens anvendelse. I det omfang ejendommen måtte være vurderet som ren beboelse, vil der helt åbenlyst være tale om en fejl fra SKATs side.

Ved den skatteretlige vurdering er det dog ejendommens faktiske anvendelse og ikke den vurderingsmæssige status, der er afgørende. Det er der en fast praksis for. Dette må så meget desto gælde, når denne blandede benyttelse er registreret i BBR- Ejermeddelelsen.

...”

Landsskatterettens afgørelse

Den objektive udlejningsværdi

Det følger af statsskattelovens § 4, litra b, 1.pkt., at indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Det følger af statsskattelovens § 4, litra b, 2.pkt. at lejeværdien af bolig i den skattepligtiges egen ejendom beregnes som indtægt for ejeren, hvad enten han har gjort brug af sin beboelsesret eller ej, og at værdien ansættes til det beløb, som ved udlejning kunne opnås i leje af vedkommende ejendom, dog at den, når særlige forhold måtte gøre denne målestok mindre egnet, kan ansættes skønsmæssigt.

Højesterets dom af 29. oktober 2002, der er offentliggjort som SKM2002.547.HR fastslår, at statsskattelovens § 4, litra b indeholder tilstrækkelig hjemmel til at beskatte ejeren af en beboelsesejendom, der vederlagsfrit eller for en leje, der er ikke uvæsentlig lavere end markedslejen, har overladt benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller en anden nærtstående person, af forskellen mellem de faktisk oppebårne lejeindtægter og den objektive udlejningsværdi.

Det i sagen omhandlede stuehus til ejendommen var i de omhandlede indkomstår udlejet til klagerens datter. Klageren har alene opkrævet en månedlig leje på 3.200 kr. og at lejen for enkelte måneder i disse år ikke blev opkrævet.

SKAT har skønsmæssig ansat udlejningsværdi af boligen til 8.000 kr. pr. måned for 256 m² boligareal. Den årlige m² pris for denne ejendom udgør efter skønnet 375 kr. Det er oplyst, at SKAT ved skønnet bl.a. har lagte vægt på boligens størrelse på 256 m² samt ejendommens beliggenhed og stand, der var dokumenteret med billeder fra salgsopstillingen i 2009.

De af klageren fremlagte to udskrifter for leje af tilsvarende hus med have på landet i nærliggende område viser årlig leje pr. m² på 395 kr. og 353 kr. Spændet for månedlig markedsleje for et tilsvarende hus i området kan herefter estimeres til 8.427 kr. ((395*256)/12) og 7.531 kr. ((353*256)/12).

Efter en konkret vurdering finder Landsskatteretten ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte SKATs skønsmæssig fastsætte lejeværdi af klagerens ejendom. Der er lagt vægt på, at SKAT ved prisfastsættelsen af stuehuset har lagt vægt på stuehusets størrelse og vedligeholdelsesstand, der var dokumenteret med billederne. Det kan endvidere konstateres, at klagerens henvisning til lejefastsættelsen for ejendomme i nærområdet ikke giver anledning til at antage, at SKATs skøn er forkert, idet den skønsmæssigt fastsætte udlejningsværdi på 8.000 kr. ligger indenfor spændet for markedsleje af et tilsvarende hus med have på landet i området.

Det er lagt til grund, at datteren flyttede folkeregisteradresse tilbage på ejendommen i oktober 2009 og at klagerens datter har genoptaget udlejningsforholdet efter tilbageflytningen fra Jylland. Klageren har ikke godtgjort, at genoptagelsen af lejeforholdet skete på et senere tidspunkt, end det som er angivet i folkeregisteret.

Det er derfor Landsskatterettens opfattelse, at klageren har stillet ejendommen til rådighed for datteren i hele 2010, 2011 og 2012.

Da lejeaftalen er indgået mellem nærtstående, og da forskellen mellem den opkrævede leje på 3.500 kr. pr. måned og markedslejen på 7.530 kr. – 8.427 kr. pr. måned ikke er uvæsentlig, er klageren derfor skattepligtig af forskellen mellem de faktisk oppebårne lejeindtægter og den objektive udlejningsværdi på 8.000 kr. pr. måned for hele perioden fra 1. januar 2010 til 31. december 2012.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse på dette punkt.

Fradrag

Ejere af fast ejendom, der anvender ejendommen erhvervsmæssigt til udlejning, eller som på anden måde benytter ejendommen erhvervsmæssigt, kan som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fratrække udgifter i forbindelse med driften af den faste ejendom. Der er dog kun fradrag for driftsudgifter, der kan anses for driftsomkostninger efter statsskattelovens regler, og som er afholdt i årets løb til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten fra ejendommen, jf. statsskattelovens § 6, litra a.

Det lægges til grund, at udlejningen af butik/lager delen af ejendommen var ophørt i forbindelse med datterens fraflytning til Jylland i 2009, at huset blev sat til salg i 2009 og, at denne del af ejendommen ikke blev genudlejet frem til ejendommens salg i 2016.

Klageren har dermed ikke udlejet ejendommens erhvervsmæssige bygninger i de påklagede år 2010, 2011 og 2012. Klageren har heller ikke godtgjort, at der f.eks. via en udlejningshjemmeside eller udlejningsbureau blev foretaget effektive bestræbelser på at udleje denne del af ejendommen.

Det er oplyst af klageren, at klagerens datter efter opholdet i Jylland genoptog lejeforholdet vedrørende stuehuset. Det fremgår af folkeregistret, at datteren registrerede tilbageflytningen til ejendommen den 30. oktober 2009.

Det lægges herefter til grund, at det alene er ejendommens stuehus, der var udlejet i de påklagede år.

Klageren har foretaget skønsmæssig fordeling af årlige energiudgifter mellem det udlejede stuehus og den ikke udlejede del af ejendommens bygninger. Det er oplyst, at klageren afholdt de 18.000 kr. vedrørende den ikke udlejede del af ejendommen, mens lejer selv afholdt de forbrugsudgifter, der vedrørte boligen.

På baggrund af de foreliggende oplysninger er det Landsskatterettens vurdering, at klagerens andel af energiudgifter på 18.000 kr. ikke kan anses som fradragsberettigede driftsomkostninger, der var afholdt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten i de påklagede år. Der ved vurderingen lagt vægt den faktiske benyttelse af ejendommen i de påklagede år, at lejeren selv afholdte forbrugsudgifter vedrørende stuehuset og at den øvrige del af ejendommen ikke var udlejet eller på anden måde anvendt erhvervsmæssigt.

Af samme grund kan der ikke gives fradrag for den del af forsikringer, der vedrører den del af ejendommen, som ikke blev udlejet eller på anden måde anvendt erhvervsmæssigt.

Det fremgår af afskrivningslovens § 15, stk. 4, at der ikke kan afskrives på installationer i beboelsesejendomme.

Det er lagt til grund, at ejendommen var vurderet og anvendt udelukkende som beboelse i de påklagede år. Der kan derfor ikke afskrives på pillefyret, jf. afskrivningslovens § 15, stk. 4. Det kan ikke føre til andet resultat, at der er tale om erhvervsmæssig udlejning af stuehuset, idet afgørende er, at det udlejede stuehus var anvendt til beboelse.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.