Kendelse af 22-03-2018 - indlagt i TaxCons database den 21-04-2018

Faktiske oplysninger

Ejendommen beliggende [adresse1], [by1] – ejd. nr. [...] har været i selskabet [virksomhed1] ApS’ eje siden 8. september 2003 og blev anskaffet for 7.200.000 kr.

Siden 15. januar 2004 har ejendommen været udlejet til [person1] samt [person2]. Af lejekontrakten – der er udfærdiget den 15. januar 2004 – er det anført, at lejemålet udgør 90m² og at den årlige husleje udgør kr. 60.000 inkl. forbrug af varme og el.

Parret har aldrig betalt husleje til selskabet.

Det fremgår af cvr-oplysninger, at selskabet [virksomhed1] ApS stiftedes af [person3] den 13. august 2003, på vegne af [person4], som samme dag tegnede anparter for 500.000 kr. Det fremgår ligeledes af cvr-oplysninger, at [person2] samme dag blev indsat som administrerende direktør. [person2] udtrådte af direktionen den 8. december 2003.

[person1]s søn, [person5] indtrådte i [virksomhed1] ApS’ direktion den 29. november 2007. Den 1. januar 2012 købte [person5], sammen med sin bror, [person4]s anparter i selskabet, i lige store ejerandele.

SKAT har i øvrigt fremlagt følgende beskrivelse af de faktiske forhold, hvilken er ubestridt af klageren:

”[person1] har adgang til ejendommens mødelokaler, konferencerum, terrasser og køkken/alrum ifølge §1 i kontrakten.

Ved allonge til lejekontrakten dateret den 14. november 2005 er det anført, at huslejebetalingen er sat ud af kraft, indtil ejendommen kan bruges iht. dennes formål, dvs. til efter de forskellige verserende retssager er afgjort, samt bygningen er korrekt og helt genoprettet.

Trods ejendommens fejl og mangler viser det sig ved SKAT´s besigtigelse af ejendommen den 15. april 2013, at lejer og din far [person2] bor og har indrettet sig på det areal, der er nævn i lejekontrakten. Under mødet blev der udleveret en oversigt vedrørende forbrug af el. og varme.

I henhold til folkeregisteroplysninger har din mor været tilmeldt på adressen siden lejemålets indgåelse, - dog med undtagelse af 2 perioder a ca. 4 måneder henholdsvis i 2004 og 2011, hvor hun har været tilmeldt adresser, hvor hun selv er ejer af ejendommene. [person2] har været tilmeldt adressen siden 15. januar 2004.

Følgende fremgår af BBR-oplysninger vedrørende ejendommen:

Beboet areal - 384 m²

Bebygget areal - 274 m²

Kælderareal - 274 m²

Udnyttet tagetage - 110 m²”

Af lejekontrakten mellem [person1] og selskabet fremgår, at:

”Stueetage: Lejer har ret til adgang til ejendommens mødelokaler, konferencerum, når disse ikke udnyttes af udlejer, således at ejendommen på intet tidspunkt kommer til at virke tom, forladt i stueetagen.

Lejer har ret til at bruge køkken/alrum.

1. sal: Lejemålet omfatter alle værelser med bad, gæstetoilet m.v., af areal 90 m2.

I øvrigt: Lejemålet omfatter kælder, garager, have og terrasser.

Lejer har indgang gennem hoveddøren gennem hall'en med adgangsret til hall'en, garderobe og gæstetoilet i stueetagen.”

Der blev konstateret skimmelsvamp i dele af bygningen i 2004, hvilket blev udbedret samme år.

I 2005 startede selskabet en tvist med forsikringsselskabet [virksomhed2], idet selskabet krævede erstatning for 92 skader/fejl på ejendommen. [virksomhed2] accepterede at udbetale 1.115.559 kr. i erstatning til selskabet i 2008 til udbedring af 26 af skaderne. [virksomhed2]s kalkulation blev endeligt accepteret af selskabet i 2014.

Kalkulationen var som følger:

[Grafik udeladt, da anonymisering i grafikken ikke er muligt. Schultz redak.]

Det fremgår af en rapport udfærdiget af [virksomhed3] AS, at der i forbindelse med skybrud den 2. juli 2011 indtrængte større mængder af kloakvand i kælderen på ejendommen. Skaden forårsagede skimmelsvamp i kælderetagen, hvilket, jf. rapporten, blev opdaget af klageren i 2013.

Klageren har indsendt fakturaer fra [virksomhed4] og [virksomhed5], der dokumenterer ejendommens forbrug af el og varme. Klageren har lavet følgende opgørelse af forbruget:

År 2009/2010

[virksomhed4] – elI alt13.317,76 kr.

[virksomhed6]/[virksomhed5]I alt55.314,94 kr.

År 2010/2011

[virksomhed4] – elI alt17.409,50 kr.

[virksomhed6]/[virksomhed5]I alt80.804,54 kr.

År 2011/2012

[virksomhed4] – elI alt21.873,05 kr.

[virksomhed6]/[virksomhed5]I alt121.226,16 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med i alt 354.299 kr. i 2010, 354.299 kr. i 2011 og 354.299 kr. i 2012.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført:

”Ved udlejning af fast ejendom til nærtstående, skal udlejningen ske til den objektive udlejningsværdi (markedslejen). Ved markedslejen forstås den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af ejendommen til en ikke nærtstående efter lejelovgivningens almindelige regler.

Der findes således regler i lejeloven og boligreguleringsloven om, hvor højt huslejeniveauet må være. Ved vurdering af, hvor højt lejen skal fastsattes, kan der henses til, hvad huslejeniveauet er for sammenlignelige lejemål i området.

SKAT har for at tilnærme sig et realistisk skøn over kvadratmeterprisen på udlejningsejendomme i området taget kontakt til huslejenævnet i [by2] Kommune v/[person6]. Huslejenævnet oplyser, at tommelfingerreglen er, at den gennemsnitlige omkostningsbestemte budgetleje inkl. afkast og hensættelser til vedligeholdelse i [by2] Kommune andrager ca. 550 kr./m². dertil skal så lægges et beregnet afkast af de forbedringer, der er sket i ejendommen eller lejemålet (nyt køkken/alrum og badeværelse). Derudover gælder en overgrænse for lejen, svarende til ”det lejedes værdi”. Lejen må således ikke væsentligt overstige det lejedes værdi. Den årlige kvadratmeterpris i [by2] Kommune er i den forbindelse som udgangspunkt kr. 600-1.200 pr. m2.

Det fremgår af lejekontrakten mellem [virksomhed1] ApS og lejeren [person1], at huslejen var sat til kr. 60.000 årlig inkl. el og varme. – Alene udgiften til el og varme i perioden 1. juli 2011 til 30. juni 2012 har udgjort henholdsvis kr. 21.873 til el og kr. 121.226 til varme, i alt kr. 143.099.

SKAT anser ikke den fastsatte husleje er sket til markedslejen, der som minimum skal udgøre kr. 550 pr. m², som er anført af huslejenævnet i [by2] Kommune.

I SKAT´s skøn over huslejen har man ikke taget hensyn til forbedringerne, men har henset til ejendommens beliggenhed ved et befærdet lyskryds. Udover huslejen skal der betales for el, vand og varme, som i den udleverede oversigt andrager henholdsvis kr. 21.873 til el og kr. 121.226 til varme ([virksomhed6]) i selskabets regnskab for 2011/2012

Lejeren [person1] har ikke betalt husleje til [virksomhed1] ApS siden indflytningen i ejendommen den 15. januar 2004, idet direktøren [person5] har oplyst, at ejendommen ikke har været beboelig siden 15. januar 2004, bl.a. på grund af verserende sager med forsikringsselskabet omkring udbedring af fejl og mangler.

SKAT har ved besigtigelsen af ejendommen den 15. april 2013 konstateret, at ejendommens fejl og mangler ikke har gjort ejendommen ubeboelig, hvilket [person1] og [person2] også har tilkendegivet ved reelt at have beboet ejendommen siden 15. januar 2004.

Ved fastsættelsen af antal m² er der taget i betragtning, at [person1] ikke kun har haft rådighed over over de 90 m², men har råderetten over boligens samlede boligareal på 384 m².

Det fremgår også af lejekontrakten, at [person1] har adgang til ejendommens lokaler og køkken i stueetagen og ikke kun de 90 m² på 1. sal.

Ved SKAT´s besigtigelse af ejendommen bar lokalerne ikke præg af, at [person1] ikke har kunne benytte samtlige lokaler i stueetagen.

SKAT anser at [person1] har haft rådighed over hele boligen i stueetagen og på 1. sal, uanset om hun ikke har gjort brug af sin rådighedsret.

Der henvises til Landsskatterettens fortolkning:

Landsskatteretten har fortolket ”stillet til rådighed” eller ”råderet over” jf. SKM2005.437.LSR, at værdien af fri bolig for en hovedanpartshaver og direktør skulle ansættes efter reglerne i ligningslovens § 16, stk. 9, idet der ikke kunne differentieres for perioden, hvor en del af huset ikke var til dispensation på grund af reparationsarbejder.

[virksomhed1] ApS har ikke haft en selvstændig interesse i at stille ejendommen til rådighed for [person1]. Ejendommen er stillet [person1] vederlagsfrit til rådighed i kraft af direktøren [person5] egne interesse, idet lejeren er direktørens mor. – Derfor må den manglende lejeindtægt fra lejeren anses at ” have passeret ” direktørens økonomi.

Den manglende lejeindtægt er skattepligtig for [virksomhed1] ApS efter statsskattelovens § 4.

Den manglende lejeindtægt er opgjort ud fra en markedsleje på 550 kr./m² for 384 m² i alt 211.200 kr. Hertil tillægges udgift til el og varme, som er opgjort skønsmæssigt til 143.099 kr. pr. år, svarende til udgiften for perioden 1. juli 2011 til 30. juni 2012.

Det fremgår af ligningslovens § 16 A, stk. 5, at en hovedaktionær som nævnt i aktieavancebeskatningslovens § 4, der modtager udbytte fra selskabet i form af, at der stilles en bil, en sommerbolig, en lystbåd eller en helårsbolig til rådighed, skal ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregne værdien af godet.

[person2] repræsenterer [virksomhed1] ApS på mødet med SKAT den 15. april 2013. I denne forbindelser har han ønsket at få oplyst, hvem den 3. person var, der mødte op. Som det blev oplyst på mødet, er personen elev i SKAT og hans navn er [person7].

(...)

Lejeren [person1] har indgået lejekontrakt med [virksomhed1] ApS. Hun flyttede ind i selskabets ejendom [adresse1], [by1] den 15. januar 2004. [person1] og hendes samlever [person2] har beboet ejendommen fra den 15. januar 2004 og bebor den stadig, uanset at ejendommen har haft fejl og mangler, som er forsøgt udbedret igennem hele lejeperioden.

Som dokumentation på, at ejendommen skulle have været ubeboelig, har vi modtaget materiale for korrespondance mellem [virksomhed1] ApS og jeres forsikringsselskab samt rapport fra [virksomhed7] ApS og brev fra [by2] Kommune.

Korrespondancen mellem [virksomhed1] ApS og jeres forsikringsselskab omhandler uenighed om størrelsen af, hvor meget forsikringsselskabet vil dække af skaderne.

I rapporten fra [virksomhed7] ApS oplyses der bl.a., at skimmelsvampen opstod pga. et skybrud den 2. juli 2011, hvor ejendommes kælder arealer blev oversvømmet i en kortere periode. I rapporten oplyses der også, at [virksomhed3] A/S lavede en udførlig rapport 2 år efter skadens opståen, om skadens massive størrelse i hele ejendommen og at der er tale om ekstreme farlige skimmelsvampe, der er yderst farlige for et menneskes helbred.

I brevet af 6. november 2013 fra [by2] Kommune oplyses det, at [by2] Kommune var blevet orienteret af Huslejenævnet, at der var konstateret skimmelsvamp i kælderetagen på [adresse1]. [virksomhed1] ApS skulle inden 22. november 2013 fremsende en redegørelse for, hvilke tiltag der er iværksat/har været iværksat for at fjerne skimmelsvampen.

Ovenstående materiale vedrører en skade, som er opstået i kælderen på ejendommen den 2. juli 2011, 7 år efter at lejeren flyttede ind i ejendommen. Rapporten fra [virksomhed7] ApS bliver først udfærdiget ca. 2 år efter at skaden er opstået og efter at SKAT har været på besigtigelse på ejendommen.

Ved opgørelsen af det udlejede areal på 384 m2, har vi endvidere ikke medtaget arealet af kælderen.

Såfremt ejendommen [adresse1] havde været ubeboelig, mener vi, at lejeren og hendes samlever skulle have været genhuset i en anden bolig, hvilke ikke har været tilfældet.

Vi mener stadig, at [person1] har haft rådighed over boligens samlede boligareal på 384 m2, da boligen ved besigtigelsen den 15. april 2013 ikke bar præg af, at hun ikke har haft rådighed over hele boligen. Det er uden betydning, om hun rent faktisk har benyttet hele boligen.

Der henvises til vedlagte Landsskatterettens afgørelse af 9. september 2013. Der var konstateret råd og svamp i tagkonstruktionen på 1. sal. Derfor var der udarbejdet et tillæg til lejekontrakten, hvoraf det fremgik, at lejer ikke skulle betale husleje før end skaden blev udbedret. Landsskatteretten mente ikke, at det var dokumenteret eller sandsynliggjort, at boligen var ubeboelig i perioden for ombygningen.

Endvidere henvises der til vedlagte Østre Landsrets afgørelse af 17. november 2011, hvor Landsretten fandt at klageren havde fuld rådighed over ejendommen, selvom klageren havde valgt at tage bolig et andet sted end i ejendommen.

[person4] stiftede [virksomhed1] ApS den 13. august 2003. Selskabet blev solgt den 1. januar 2013 til [person5] og [person8], sønner af lejeren [person1] og hendes samlever.

[person4] oplyser i sin mail af 20. oktober 2013 til [person5], at hans relation til lejeren kun er forretningsmæssig begrundet og at lejeren [person1] kun modtog lejekontrakten på [adresse1], fordi lejeren havde en lignede kontrakt på en anden ejendom, som [person4] solgte.

Lejeren [person1] har før den 15. januar 2004 boet på [adresse2], [by1]. [virksomhed8] ApS ejede ejendommen dengang og ejer stadig ejendommen i dag.

Ud fra vores oplysninger kan vi ikke se, om [person4] har haft en relation til [virksomhed8] ApS.

Vi finder ikke, at den fremsendte lejekontrakt kan lægges til grund ved opgørelse af selskabets lejeindtægter af ejendommen [adresse1], da lejeren [person1] ikke har opfyldt betalingen i lejekontrakten samt fordi vi har konstateret ved besigtigelse af ejendommen, at [person1] rent faktisk har et større rådighed over ejendommen kvadratmeter end de 90 m2, som fremgår af lejekontrakten.

Ved opgørelsen af selskabets indkomst gælder, at efter statsskattelovens § 4 betragtes som skattepligtig indkomst den skattepligtiges samlede årsindtægter, herunder indtægter ved udlejning, jf. statsskattelovens § 4b.

Den manglende lejeindtægt i 2010, 2011 og 2012 på 354.299 kr. pr. år, er skattepligtig for [virksomhed1] ApS efter statsskattelovens § b.

Efter ligningslovens § 16, stk. 9 beskattes fri bolig, som er stillet til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvis den ansatte er direktør eller en anden medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform.

[person5] indtrådte i selskabets direktion den 29. november 2007.

Vi anser stadig, at ejendommen [adresse1] er stillet vederlagsfrit til rådighed 2010, 2011 og 2012 i krafts af direktørens egne interesser, da lejeren er direktørens mor. Derfor må den manglende lejeindtægt fra lejeren anses at ”have passeret” direktørens økonomi. Den manglende lejeindtægt skal beskattes som personlig indkomst hos direktøren, jf. ligningslovens § 16, stk. 9.

Der henvises til vedlagte Højesterets afgørelse af 17. marts 2011.”

SKAT er kommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling:

”SKAT kan tiltræde Skatteankestyrelsens indstilling til afgørelse med følgende bemærkninger.

Indtægter fra fast ejendom medregnes i selskabets indkomst,

jf. Statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b.

Selskabet er udlejer og beskattes af en (fikseret) lejeindtægt, ud fra den objektive markedsværdi. Beskatningen sker, hvad enten der faktisk betales husleje eller ej i lejeforholdet.

SKAT tiltræder nedsættelserne i 2010-2011 samt forhøjelsen i 2012.”

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at skatteansættelsen for 2010, 2011 og 2012 skal nedsættes med 354.299 kr. for hvert af de tre indkomstår.

Der er til støtte herfor anført:

”Vi vedlægger redegørelse af 16/6-2014 fra den tidligere eneaktionær [person4], hvoraf det fremgår, at lejekontrakten af 15/1-2004 (vedlagt) er en erstatning for den tinglyste uopsigelige lejekontrakt, der vedrørte [adresse2], [by1] med en årlig leje på 60.000 kr. inkl. forbrugsafgifter.

Det forhold, at den tidligere eneaktionær har påført [virksomhed1] ApS en forpligtelse ville evt. kunne være et skattemæssigt problem for ham, men [person1] viljo som modtager af en kompensation for opgivelse af et privat boliglejemål være skattefri, jf.. fast praksis. Det forhold, at beløbet ikke er fremkommet ved en kapitalisering, kan efter vor opfattelse ikke ændre den skattemæssige behandling.

Lejekontrakten er indgået den 15. januar 2004, og ikke som SKAT anfører den 14. november 2005. Det er altså allongen om huslejefrihed indtil istandsættelsen har fundet sted, der er af 14. november 2005.

Det forhold, at brødrene [person2] overtager anparterne den 1/1-2012, kan jo ikke forandre civilretlige forpligtelser, som selskabet har påtaget sig i fortiden.

Hvis et ejerskifte skulle kunne rense et selskab for dets forpligtelser, ville alt jo kunne lade sig gøre.”

Repræsentanten er kommet med følgende supplerende skrivelse:

”Vi har fra vores klient modtaget et omfattende materiale, se dokument 1-6 med underbilag og supplerende bemærkninger fra vores klient, der dokumenterer de omfattende skader og udbedringsarbejder ejendommen [adresse1], [by1], har gennemgået i årene 2004 og frem - herunder i de omhandlede indkomstår 2010 - 2012.

Ved gennemgang af dette materiale må det entydigt konkluderes, at ejendommen i årene 2010 - 2012 har været skadet og sundhedsfarlig i et sådant omfang, at den ikke - hverken i faktisk eller retlig forstand - har været til rådighed for beboelse.

Henset hertil, og til at udbedringsarbejderne på ejendommen på nuværende tidspunkt er så langt fremskredne/ tilendebragt, at ejendommen fremstår i en helt anden stand, end den stand ejendommen var i, i den periode den verserende sag i Skatteankestyrelsen vedrører, frafaldes afholdelse af syn og skøn i sagen.

Vi takker for tilsagn om omkostningsdækning i denne forbindelse, men vedlagte materiale gøres gældende på et autentisk grundlag at dokumentere, at ejendommen har været ubeboelig på det daværende - og for sagen relevante - tidspunkt. Dette autentiske grundlag eksisterer ikke længere, hvorfor syn og skøn nu så mange år senere ikke længere har nogen mening.

Det forhold, at ejendommen har været ubeboelig i de omhandlede indkomstår har retligt set

betydning i to relationer: Dels at ejendommen ikke har været til rådighed for nogen, herunder ikke for selskabets hovedaktionær og direktør i de omhandlede indkomstår, og dels, at den markedsmæssige husleje i givet fald ville være O kr. Der er herefter ikke grundlag for beskatning, jf. ligningslovens § 16, stk. 9.

(...)

For så vidt angår sagens omstændigheder i øvrigt gentages, hvad der ligeledes tidligere er oplyst i bl.a. brev til SKAT af 1. november 2013, at vores klient [person5] først blev aktionær i selskabet den 1. januar 2012. Der er derfor allerede af den grund - og således udover ovenstående konklusioner - ikke hjemmel for rådighedsbeskatning før dette tidspunkt.

Samlet konklusion er i forhold til de påklagede indkomstår 2010, 2011 og 2012 herefter, at der ikke er hjemmel til beskatning vedrørende 2010 og 2011 allerede af den grund, at vores klient ikke har været aktionær i selskabet i disse år. I hvert fald fra 2011 og frem - dvs. resten af den periode klagesagen omhandler - har ejendommen været ubeboelig, og dermed ikke t il rådighed, hvorfor der heller ikke er grundlag for beskatning med denne begrundelse.”

Repræsentanten er kommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling samt SKATs udtalelse:

”Tidligere påstande og anbringender fastholdes, idet der ligeledes fortsat anmodes om retsmøde.

Klagerne har været foreholdt Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, og er fremkommet med supplerende oplysninger, jf. ndf.

Præciserende bemærkes på dette grundlag, at det ikke er korrekt, at det er ubestridt, at [person1] og [person2] har beboet den omhandlede ejendom i 2010, 2011 og 2012.

Det forholder sig derimod således, at [person1] og [person2] har været tilmeldt adressen i folkeregisteret det meste af perioden siden 2004, men det er noget ganske andet formelt, og har i sig selv intet med spørgsmålet om den faktiske beboelse af ejendommen at gøre.

I 2012 har ejendommen således efter det såvel af [person5] som af [person1] samt af [person2] udtrykkeligt oplyste ikke været beboet.

Det virker beklageligvis som om, at Skatteankestyrelsen helt overser, at en af sagens hovedpointer er, at ejendommen på grund af giftige svampeskader var dokumenteret ubeboelig i en længere periode fra 2. juli 2011 frem til 2015 - og dermed i hele 2012 - idet ejendommen først atter kunne tages i brug i 2015.

Dette stemmer fuldt ud overens med, at ejendommen af samme grund af uafhængige sagkyndige har været erklæret uegnet til beboelse for mennesker frem til 2015. Dette er flere gange dokumenteret tidligere under sagen.

Af sagens materiale fremgår endvidere, at uoverensstemmelserne med forsikringsselskabet [virksomhed2] om forsikringsdækningen angående en ejerskifteforsikring vedrørende udbedring af skaderne på ejendommen i 2004 trak i langdrag, hvorfor en istandsættelse - og ibrugtagning - af ejendommen først var tilendebragt i 2015. [virksomhed2] udbetaling på lidt over 1,1 mio. kr. i erstatning til udbedring af skaderne på ejendommen skete først sent i 2014, og klagerne rådede ikke over midler til ad anden vej at finansiere istandsættelsen. Skadelidte kunne ikke få udbetalt hele kravet (dækning af alle skader), der samlet var på ca. kr. 1,6 mio. uden en yderligere retssag mod [virksomhed2]. Skaderne på ejendommen iht. ejerskifteforsikringen gjorde, at ejendommen ikke kunne betegnes som beboelse, før skaderne var udbedret i 2015 iht. det Danske Bygningsreglement.

Ibrugtagningstidspunktet 2015 dokumenteres ligeledes af vedhæftede fakturaer - nr. 1422 af den 10. januar 2015 fra Murermester [person9] og nr. 6675 af den 30. juli 2014, hvoraf fremgår, at de beskrevne arbejder da var færdige.

Det præciseres, at der ikke blot har været tale om en mangelsag ved ejendommen i 2004, der - som af skattemyndighederne antaget - blev udbedret i løbet af nogle år. Den giftige svampeskade er ikke den skade som SKAT omtaler fra 2004, men en skade opstået efter skybrud den 2. juli 2011. Herefter blev konstateret den alvorlige og meget giftige skimmelsvampeskade, der er fuldt dokumenteret, og som gør, at ejendommen ikke kunne bruges til beboelse fra 2. juli 2011 til 2015.

Svampeskaden medførte efter det oplyste, at beboerne pådragede sig alvorlig sygdom. Der vedlægges 2 dokumenter fra [by3] hospital desangående.

Det må være klart, at SKATS besigtigelse den 15. april 2013 ikke faktuelt kan belyse beboelsesspørgsmålet i forhold til ejendommen i 2012.

Det må også være klart, at SKAT endvidere ikke besidder den nødvendige byggefaglige ekspertise til at vurdere en ejendoms byggetekniske forhold og tilstand.

For så vidt angår huslejekontrakten bemærkes, at lejer var lovet en fungerende og reel beboelse på kort tid (en erstatnings bolig), hvilket ikke var muligt, hvorfor der ikke blev betalt husleje. Der var en klar aftale mellem den tidligere ejer af [virksomhed1] ApS - [person4] - og lejeren [person1], om at der først skulle betales husleje, når ejendommen var lavet færdig. Der er således tale om en sædvanlig aftale mellem to parter om et lejemål på 90 kvm. - ikke 384 kvm. som af SKAT antaget.

Klagerne gør gældende, at der ikke kan være tale om en fri bolig, heller ikke for hele ejendommen, når der ikke eksisterer en lejekontrakt på hele ejendommen, men kun på 90kvm. Der var alene tale om adgang til øvrige lokaler, når den tidligere ejer ikke var på ejendommen, idet lejer skulle rengøre disse lokaler. Dette afspejles ligeledes i huslejeniveauet.

Klagerne gør også gældende, at disse på intet tidspunkt var involveret i lejekontraktens tilblivelse, der endvidere ikke kunne laves om.

Forudsætningerne for lejekontrakten svigtede på grund af de uforudsete og langvarige skader på ejendommen. Ejendommens fuldt dokumenterede tilstand igennem flere perioder viser, at ejendommen ikke på normal vis har kunnet bruges til beboelse. Dette var som nævnt først tilfældet fra og med 2015, fra hvilket tidspunkt fuld husleje blev betalt.

SKAT bør på dette grundlag frafalde det rejste krav.”

Landsskatterettens afgørelse

Indtægter ved fast ejendom skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Endvidere skal værdien af hel eller delvis fri benyttelse af en ejendom medregnes til indkomstopgørelsen både for udlejer og for lejer. Det følger af statsskattelovens § 4, litra b.

Udlejeren af ejendommen skal beskattes af et beløb svarende til den objektive udlejningsværdi (markedslejen), jf. statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt., også selvom der ikke betales leje. Der kan henvises til SKM2005.418.HR, hvor et selskab vederlagsfrit havde overladt benyttelsen af en del af selskabets ejendom til eneanpartshaverens datter. Herefter kunne selskabet beskattes af en skønnet lejeværdi i den omhandlede periode.

Det er ubestridt, at ejendommen har været beboet i indkomstårene 2010, 2011 og 2012, samt at parret [person1] samt [person2] ikke har betalt husleje herfor.

Klageren har gjort gældende, at ejendommen i årene 2010-2012 har været skadet og sundhedsfarlig i et sådant omfang, at den ikke – hverken i faktisk eller retlig forstand – har været til rådighed for beboelse. Det bemærkes, at bevisbyrden herfor påhviler klageren, jf. SKM2011.310.BR. Henset til at en del af ejendommen har været udlejet og faktisk beboet i alle indkomstårene finder Landsskatteretten det ikke godtgjort, at ejendommen i sin helhed var ubeboelig grundet skader og ombygning.

Det fremgår af lejekontrakten, at lejemålet for [person1] omfatter et areal på 90 m² på ejendommens førstesal. SKAT har anset [person1] for at have haft råderet over boligens samlede boligareal på 384 m².

Henset til de omfattende skader på dele af ejendommen, som anses for dokumenteret af klageren gennem billedmateriale og rapporter, finder Landsskatteretten efter en konkret vurdering, at [person1] kun kan anses for at have haft rådighed over de 90 m², som lejemålet omfatter ifølge lejekontrakten, idet den resterende del af ejendommen anses for ubeboelig.

SKAT har ansat markedslejen for leje af 384 m² til 211.200 kr. på baggrund af 550 kr./m². Det fremgår af SKATs afgørelse, at huslejenævnet i [by2] Kommune har oplyst, at den årlige kvadratmeterpris i [by2] Kommune som udgangspunkt udgjorde 600-1.200 kr./m² i indkomstårene. Ifølge afgørelsen har man i SKATs skøn over huslejen ikke taget hensyn til forbedringerne, men har henset til ejendommens beliggenhed ved et befærdet lyskryds.

På grund af de omfattende skader på ejendommen, finder Landsskatteretten ikke grundlag for at tilsidesætte den mellem parterne aftalte årlige husleje på 60.000 kr. Hertil tillægges værdien af el og varme.

Klageren har fremlagt fakturaer for samt en opgørelse over ejendommens forbrug af el og varme i indkomstårene 2009/2010, 2010/2011 og 2011/2012. Landsskatteretten lægger opgørelsen til grund for indkomstårene 2010, 2011. For indkomståret 2012 (2011/2012) er forbruget af el 26.042,16 kr., i stedet for 21.873,05 kr., som klageren har opgjort det til.

Det samlede forbrug af el og varme fordelt på indkomstårene er således 68.632 kr. for 2010, 98.214 kr. for 2011 og 147.268 kr. for 2012. Fordelt forholdsmæssigt på de beboede 90 m², udgør forbruget 16.086 kr. for 2010, 23.019 kr. for 2011 og 34.516 kr. for 2012.

Landsskatteretten nedsætter derfor SKATs afgørelse for 2010 med 278.213 kr., for 2011 med 271.280 kr. og for 2012 med 259.783 kr.