Kendelse af 13-10-2016 - indlagt i TaxCons database den 26-11-2016

Faktiske oplysninger

Klageren ejer alle anparter i selskabet [virksomhed1] ApS (herefter selskabet) og er dermed hovedanpartshaver.

Selskabet erhvervede ifølge endeligt skøde af 31. december 2010 ejendommen beliggende [adresse1], [by1] (herefter ejendommen), for 1.695.000 kr. kontant, svarende til en kvadratmeterpris på 26.905 kr.

Selskabet købte ejendommen af [person1] og [person2], der er klagerens henholdsvis datter og svigersøn. De anskaffede ejendommen den 5. oktober 2004 til en anskaffelsessum på 1.350.000 kr., svarende til en kvadratmeterpris på 21.429 kr.

Ifølge selskabets regnskab er ejendommen erhvervet som investeringsejendom.

Ejendommen er ifølge BBR-informationer registreret som en ejerlejlighed på 63 m². Ifølge oplysningen indhentet fra [...dk].dk indeholder lejligheden 3 værelser.

Lejligheden er beliggende i en boligblok, der er opført i 1914. Boligblokken indeholder adresserne [adresse2], [adresse3], [adresse4] og [adresse1] samt [adresse5].

Lejligheden var pr. 1. oktober 2009 og pr. 1. oktober 2010 vurderet til 1.150.000 kr.

Foruden salget af ejendommen til selskabet har der i perioden fra 1. januar 2010 til 1. januar 2012 været følgende salg i boligblokken:

Gennemsnitsprisen pr. kvadratmeter for ovenstående salg er 19.530 kr.

Selskabet har betalt, hvad der svarer til 26.905 kr. pr. kvadratmeter. Grundet differencen mellem den af selskabet betalte pris og gennemsnitskvadratmeterprisen, har SKAT anmodet klageren om, at redegøre for, hvorledes selskabet har fastsat anskaffelsessummen.

Klagerens revisor har i den forbindelse bl.a. fremført følgende:

Overdragelsesprisen er endvidere blevet drøftet på et møde mellem SKAT og klageren, hvor klageren har oplyst, at der ikke foreligger noget skriftligt fra ejendomsmægleren i forbindelse med fastsættelsen af selskabets anskaffelsessum, men at ejendomsmægleren anslog, at lejligheden kunne sælges for ca. 1.700.000 kr. Klageren har på mødet endvidere oplyst, at klagerens datter og svigersøn forgæves har forsøgt at sælge lejligheden i 2008 til en pris på 2.250.000 kr. Endvidere anførte klageren, at den omhandlende ejendom har den bedste beliggende i boligblokken, idet den ligger i gavlen i øverste etage, har vinduer til 3 sider og dermed udsigt og solskin.

Kundeservice, Ejendom har den 4. november 2013, efter anmodning fra SKAT, afgivet udtalelse om ejendommens handelsværdi pr. 31. december 2010. Kundeservice, Ejendom vurderede, at værdien udgjorde 1.230.400 kr.

SKAT har den 21. november 2013 fremsendt et brev til klageren, hvori SKAT har foreslået, at klageren beskattes af maskeret udlodning med 464.600 kr. ved selskabets køb af ejendommen.

Klagerens revisor har ved brev af 9. december 2013 bl.a. anført følgende:

"SKAT fremfører i sagsfremstillingen, at ejerlejligheden er købt dyrt af tidligere ejer i 2004, og at den kan være købt for dyrt på daværende tidspunkt. En analyse af de faktisk foretagne handler af ejerlejligheden i tidsrummet fra 1992 til [person3] datter og svigersøn køber lejligheden i 2004 viser ingen indikationer på, at dette skulle være tilfældet. Tværtimod er der tydelige indikationer på, at lejligheden i 2004 er købt til en på tidspunktet meget attraktiv pris. De foretagne handler, der alle er kategoriseret som alm. frit salg, kan specificeres:

Som det ses af ovenstående er lejligheden i 2004 købt til en pris, der kun er omkring 4% højere end den pris lejligheden er handlet til 2 gange i 2003. I samme tidsrum stiger risen på ejerlejligheder generelt markant og for ejerlejligheder i [by1]s kommune er den gennemsnitlige stigning på ejerlejligheder mellem 2. kvartal 2003 og 3. kvartal 2004 på omkring 15%, respektive til 4. kvartal 2004 på omkring 19% (oplysninger fra [...dk] for hele [by1] og dækkende for postnr. [by1].). Lejligheden er købt kort inde i 4. kvartal 2004, og hvis lejlighedens pris havde fulgt den gennemsnitlige prisudvikling i perioden, ville den kontrafaktiske salgspris forventeligt have ligget omkring DKK 1.490.000 - DKK 1.550.000, hvilket ligger betydeligt over den pris, som faktisk handledes til på DKK 1.350.000.

Det skal herudover oplyses, at såvel badeværelse som køkken var så godt som nyt ved købet i 2004 (fra 2002), ligesom vinduerne i lejligheden er relativt nye (fra 1998).

På baggrund af ovennævnte forhold finder vi det påvist, at [person3] datter og svigersøn har købt lejligheden til en på tidspunktet attraktiv pris.

SKAT fremfører endvidere, at der ikke på det af SKAT analyserede materiale er tegn på, at lejligheder i nr. 60 tv sælges til en højere pris. SKATs analyse baserer sig på et enkelt salg af lejligheden [adresse1] 1. tv. Den pågældende lejlighed har [person3] datter og svigersøn besigtiget, mens den var til salg i 2011, og deres indtryk var, at lejligheden var i en meget dårlig forfatning og langt fra i samme stand som deres egen lejlighed. Vi er derfor af den opfattelse, at SKATs analyse ikke kan anvendes som et argument for, at hjørnelighederne ikke handles til en højere pris. Vi har foretaget nedenstående analyse af udviklingen i salgspriserne (alle alm. frit salg) for lejlighederne [adresse1] st. tv., i.tv., 2. tv. og-3 tv.:

•Index [by1]s Kommune er for hver lejlighed sat til 100 ud for første handel på hver lejlighed og er baseret på den gennemsnitlige m² pris. Data hentet fra [...dk] dk

Som det ses af ovenstående, ligger prisudviklingen på 60 st. tv. og 60 3. tv. tæt på den generelle prisudvikling, idet kun det køb [person3] datter og svigersøn foretager afviger fra trenden og som analysen ovenfor indikerer, at de har købt lejligheden til en attraktiv pris. Det ses endvidere, at lejligheden [adresse1] 1. tv. ikke helt følger markedsudviklingen, hvilket understøtter udsagnet fra [person3] datter og svigersøn om, at lejligheden var i dårlig stand i 2011. Lejligheden [adresse1] 2. tv. stiger markant mere end markedsudviklingen, men dette skyldes efter alt at dømme, at lejlighedens pris tilbage i 2000 har været meget lav.

Som det ses af oversigten er den pris [virksomhed1] ApS køber til i 2011 tæt på (en anelse lavere) den pris, der ville være fremkommet, hvis lejligheden, havde fulgt den generelle prisudvikling. Dette er et argument for, at lejligheden er handlet til markedsværdi. Det er herunder vores opfattelse, at det faktuelle forhold, at ejendommen i 2003 indenfor kort tid handles to gange til samme pris er en stærk indikation på, at handlerne i 2003 er foretaget til markedsværdi.

SKAT fremfører endvidere, at der ikke ses at være forhold, der tyder på, at lejlighederne på 3. sal sælges til en højere pris end de andre etager, ligesom der ikke efter SKATs vurdering er udsigt, der berettiger til at lejligheden sælges til en højere m² pris. Det er vores opfattelse, at SKAT herved underkender det faktuelle forhold, at lejligheden, som den eneste i ejendommen, har horisontalt udsyn til 3 verdenshjørner. Bl.a. har lejligheden udsigt til Øresundsbroen. Dette faktuelle forhold vurderer vi klart har betydning for prisdannelsen, og det godtgør efter vores vurdering, at lejligheden sælges til en højere pris end de øvrige lejligheder i ejendommen, såvel sammenlignet på 3. salsniveau samt hjørnelejlighedsniveau. Som det fremgår ovenfor underbygger de faktiske handler denne antagelse.

Det skal endvidere bemærkes, at i den tid [person3] datter og svigersøn har ejet lejligheden, er der foretaget omfattende forbedringer af ejendommen, hvilket også taler for, at lejligheden er blevet mere værd. Således har ejendommen i 2006 fået nyt tag, renoveret facaden og renoveret trappeopgange. Det nye tag er kommet på ejendommen i forbindelse med, at der er indrettet 6 nye lejligheder i tagetagen. Ejerforeningen har finansieret forbedringerne ved at sælge ejendomsretten til de 6 taglejligheder til et lokalt murerfirma. Herudover er der i 2009 foretaget omfattende vedligeholdelses- og reparationsarbejder på både varmtvandsbeholderen og varmesystem, hvilket ifølge ejerforeningens generalforsamlingsreferat forventes at give en besparelse på 10-15% på varmeregningen, en besparelse der skal ses ovenpå den varmebesparende effekt, den bedre isolering, det nye tag og indretningen af taglejlighederne har medført. Det skal endvidere bemærkes, at ejerforeningen i 2009 har fået udarbejdet en tilsynsrapport/10 års vedligeholdelsesplan. Rapporten er udarbejdet af byggekonsulent [person4]. Af ejerforeningens generalforsamlingsreferat for 2009 fremgår det, at ejendommen generelt er i god stand og dette uddybes således: "Skallen" er god (nyt tag, ny facade) og den holder varmen forholdsvis godt.

Samlet set vurderer vi på baggrund af ovenstående, at der ikke er forhold, der tyder på, at salgsprisen på DKK 1.695.000 i februar 2011 skulle afvige væsentligt fra, hvad lejligheden kunne indbringe i ren handel."

På baggrund af revisors indsigelser af 9. december 2013 mod SKATs forslag til ændring samt klagerens anmodning om, at lejligheden besigtiges inden afgørelse blev truffet, har Kundeservice Ejendom besigtiget lejligheden. Af besigtigelsesnotat af 26. marts 2014 fremgår bl.a.:

”Der anses ikke at være belæg for at ændre den tidligere fremsendte udtalelse om handelsværdi (af d. 12. november 2013) på lejligheden. De af repræsentanten fremsendte indsigelser har ej heller givet anledning til en forhøjelse af den handelsværdi SKAT, ejendomsvurdering, har udtalt.”

I forbindelse med Skatteankestyrelsens sagsbehandling er der afholdt syn og skøn i sagen. Af syns- og skønserklæringen fremgår bl.a.:

”Spørgsmål 1.

Skønsmanden bedes give en beskrivelse af lejligheden, beliggende [adresse1], 3 tv, [by1], således at der gives en udførlig og specificeret beskrivelse af lejligheden. Beskrivelsen bedes givet således, som lejligheden må formodes at have fremstået i december 2010.

Besvares:

Det er skønsmandens opfattelse, at lejligheden formodes at have fremstået i december 2010 i rimelig god stand, herunder med bræddegulve og savsmuldstapetbeklædning på væggene samt blanke lofter med lille stuk.

Lejligheden er en ”galvlejlighed”, hvilket giver et godt lysindfald fra øst og en god udsigt.

Lejligheden indeholder: Entre med eltavle/HFI-relæ. Lille toilet uden håndvask. Køkken formentlig fra år ca. 2000 i hvidt med massiv bøgetræsbordplade. Køle/fryseskab, emhætte og gaskomfur (gaskomfur er ikke det oprindelige fra 2010). Mulighed for lille spiseplads og udgang til køkkentrappe.

2 stuer en suite (dog p.t. lukket med gipsvæg), heraf har den østlige stue fransk altan og fint lysindfald.

Værelse, hvor der er inddraget et areal til badeværelse med marmorfliser, brus og håndvask. Efter det oplyste fra [person2] er badeværelset godkendt af bygningsmyndighederne. Det nævnte værelset har et godt lysindfald og udsigt over villakvarteret. Lejligheden har nyere el kontakter.

Spørgsmål 2.

Skønsmanden bedes endvidere beskrive det område, hvor lejligheden er beliggende, således som det må formodes at have været i december 2010.

Besvares:

Området har i årene inden 2010 fået et kvarters løft med den nærliggende [...] og tæt til Metrostation. Der er ca. 4 km til Rådhuspladsen og tilsvarende til lufthavnen.

Liebhaverbyggeri på [adresse7] har også gjort nærområdet mere attraktivt og ændret befolkningssammensætningen af de ca. 115.000,- personer der bor i postnummeret [by1]. Tæt på 20% har anden oprindelse end dansk. Mere end 66% er singler og endnu flere har ingen børn. Uddannelsesniveauet er ligeledes spredt. Flest har en videregående uddannelse. Ca. 25% har en erhvervsfaglig uddannelse og lidt færre klarer sig med grundskolen.

Boligerne i den ældre del af kvarteret er typisk mindre ejerlejligheder under 65 kv.m., ca. 50% bor til leje. For mange unges vedkommende er der tale om forældrekøb eller også deres første lejlighed.

Spørgsmål 3.

Skønsmanden bedes oplyse, hvilken kontant handelsværdi ejerlejligheden [adresse1], 3 tv, [by1]., må antages at have haft den 31. december 2010. Besvarelsen ønskes givet ud fra, at der er tale om et normalt salg mellem uafhængige parter i et frit marked ultimo 2010.

Besvares :

Såfremt ejerlejligheden var afhændet i et frit marked, ultimo 2010, og ud fra at der er tale om et normalt salg mellem uafhængige parter, er det skønsmandens opfattelse at den kontante værdi af ejerlejligheden udgjorde kr. 1.375.000,-, herunder svarende til kontant kr. 21.825,- pr. kv.m.

Spørgsmål 4.

Skønsmanden bedes oplyse, hvilket materiale, der har dannet grundlag for besvarelsen af spørgsmål 3.

Besvares:

Skønsmanden har udover den personlige erfaring anvendt statistikmateriale fra solgte ejerlejligheder i ejerforening samt Realkreditrådet. I øvrigt henvises til nedenstående begrundelse.

Spørgsmål 5.

Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold der er indgået ved besvarelsen af spørgsmål 3, samt hvilken vægt disse forhold er tillagt.

Besvares:

Statistikmaterialet vedrørende afhændede lejligheder i ejerforeningen indgår med væsentlig vægt. Der er tillige lagt vægt på lejlighedens placering i ejerforeningen, herunder som galvlejlghed med ekstraordinært godt indfaldslys og udsigt. Endelig er der lagt vægt på oplysningen om, at vinduer og tag er renoveret inden handelstidspunktet i 2010.”

Af supplerende skønserklæring fremgår bl.a.:

” Skønmandens kommentarer til det supplerende syns- og skønstema´s indledning:

Det er korrekt at skønsmanden i skønsrapporten af 1. oktober 2015 ikke tillægger lejligheden, beliggende i nr. 54, st tv, væsentlig vægt. Denne lejlighed er handlet ca. 20 måneder førend lejligheden, som er genstand for nærværende skønsforretning. Det er skønsmandens formodning, at denne lejlighed, på grund af den relative høje salgssum har været handlet i total nyrenoveret stand. Skønsmanden har dog ingen konkret viden herom.

Det er korrekt, at skønsmanden anfører at lejligheden er en gavllejlighed samt at denne har et ekstraordinært godt lysindfald og udsigt. Skønsmanden gør dog opmærksom på, at det ekstraordinære gode lysindfald alene beror på det syd/østvendte ombyggede værelse, hvor der er inddraget et areal til badeværelse.

Det er ligeledes korrekt, at kvarteret inden december 2010 har fået et kvartersløft. Dette har indgået i skønsmandens ansættelse af handelsværdien i henhold til skønsrapporten af 1. oktober 2015.

Spørgsmål 6:

Skønsmanden bedes nærmere redegør for, hvorledes den anvendte kvadratmeterpris på kr. 21.825,- ved besvarelse af spørgsmål 3 harmonerer med de nævnte gennemsnitlige kvadratmeterpriser fra Realkreditrådet og [...dk], baseret på realiserede handler, når henses til den i øvrigt positive omtale af lejligheden og dennes beliggenhed.

Spørgsmål 7:

Skønsmanden bedes nærmere begrunde/redegøre for, hvorfor kvadratmeterprisen for ejerlejligheden [adresse1], 3 tv, alene antages at være steget med 1,8% i perioden 2004 til 2011 når prisstatistikker viser en generel stigning for området på mellem 13% og 14,1%.

(…)

Efter foretagen oprindelig besigtigelse og ud fra de oplysninger jeg har modtaget, og som jeg selv har indhentet, vil jeg besvare de stillede spørgsmål, som følger:

Spørgsmål 6:

Skønsmanden finder det ganske entydigt at besvare spørgsmålet, idet Realkreditrådets Boligstatistik i postnummer 2300 rummer alle handlet lejligheder i det pågældende postnummer, herunder alle de nyopførte ejerlejligheder (som har medvirket til kvartersløftet).

(…)

I den pågældende periode og i postnummer 2300 er handlet et meget stort antal nyopførte luksusejerlejligheder på [adresse7], [adresse8] og [adresse9] til kvadratmeter priser på op til det dobbelte af de kvadratmeterpriser, der kan forventes solgt til i den “ældre” boligmasse, som [adresse1], 3 tv, tilhører.

Spørgsmål 7

Spørgsmålet ses at være besvaret under spørgsmål 6.”.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med 464.600 kr.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen bl.a. anført:

”Et selskabs køb af en hovedanpartshavers ejendom skal ske til markedsprisen, jf. ligningslovens §2stk.1.

Det samme gælder et selskabs køb af ejendom tilhørende hovedanpartshaverens børn og svigerbørn. Det skyldes, at hvis selskabets anskaffelsessum er højere end markedsprisen, kan transaktionen ikke anses at være foretaget i selskabets interesse, men må derimod anses for foretaget i hovedanpartshaverens interesse, og i kraft af hans bestemmende indflydelse i selskabet. Begunstigelsen anses derfor at have passeret hovedanpartshaverens økonomi, og aftalen anses for indgået mellem selskabet og hovedanpartshaveren. Dette kan udledes af ligningslovens § 2 stk. 1 sammenholdt med Landsskatterettens afgørelse af 13. februar 2004, refereret i SKM 2004, 314 og Østre Landsrets dom af 6. juni 1990, refereret i TfS 1990, 367.

...

Ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 anses ikke at kunne udtryk for markedsværdien pr. 31. december 2010 for [adresse1], 3., idet ingen af de øvrige 7 lejligheder i blokken er solgt til et beløb svarende til de pågældende lejligheders ejendomsværdi.

Det er SKATs opfattelse, at 26 handler, der fremgår af revisors indsendte udskrift fra [...dk] ikke kan anses for udtryk for markedspriser i den boligblok, hvori [adresse1]. er beliggende. Det skyldes, at ud af de 29 handler, som udskriften omfatter, vedrører de 26 salg af lejligheder i andre boligblokke, der er opført på andre tidspunkter, bl.a. er 16 af handlerne sket i moderejendomme, der er opført i 2005, 2007 og 2012. I modsætning hertil er boligblokken [adresse6]- 60/[adresse5] opført i 1914, og trods renovering af denne, er byggerier fra 2005, 2007 og 2012 typisk dyrere pr. m2, jf. revisors udskrift, refereret afsnit 4.1.

På baggrund af udtalelsen fra Kundeservice, Ejendom af den 4.november 2013, jf. bilag 1, samt besigtigelsen foretaget af Kundeservice Ejendom den 26. marts 2014, jf. bilag 2 finder SKAT, at ejendommens markedspris på anskaffelsestidspunktet den 31. december 2010 kan ansættes skønsmæssigt til 1.230.400 kr. Markedsværdien på 1.230.400 kr. begrundes med følgende:

SKAT finder herefter, at selskabet har erhvervet [adresse1] til en overpris på 464.600 kr., (1.695.000 kr. - 1.230.400 kr.), og ikke til markedsprisen, jf. ligningslovens § 2 stk. 1. Aftalen anses derfor ikke for indgået i selskabets interesse, men derimod i din interesse og via din bestemmende indflydelse i selskabet. Overdragelsesaftalen anses således for indgået mellem dig og selskabet, jf. Landsskatterettens afgørelse af 13. februar 2004, refereret i SKM 2004, 314 og Østre Landsrets dom af 6. juni 1990, refereret i TfS 1990, 367. Der er henset til, at der mellem dig samt din datter og svigersøn foreligger gavemiljø omfattet af boafgiftslovens § 22.

Det er således SKATs opfattelse, at differencen mellem selskabets faktiske anskaffelsessum på 1.695.000 kr. og den ansatte markedsværdi på 1.230.400 kr., eller 464.600 kr., må anses som maskeret udlodning til dig, der er skattepligtig efter ligningsloven § 16 A stk. 1, og at selskabets skattemæssige anskaffelsessum efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4 samtidig skal korrigeres til 1.230.400 kr., jf. Den juridiske vejledning 2013-2, afsnit C.B.3.5.4.3.

Din datter og svigersøn anses endvidere at have modtaget en gave fra dig, hver på halvdelen af 464.600 kr., eller hver på 232.300 kr. Gaverne er omfattet af boafgiftslovens §§ 22 og 23.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at forhøjelsen af aktieindkomsten for indkomståret 2010 nedsættes til 0 kr., idet den aftalte overdragelsespris ikke afviger fra markedsprisen for den omhandlede ejendom på overdragelsestidspunktet ultimo 2010.

Klagerens repræsentant har bl.a. gjort følgende anbringender gældende:

”Nærmere om de faktiske forhold

[person3] ejer alle anparter i [virksomhed1] ApS. Selskabet købte ved skøde af 31. december 2010 ejerlejligheden [adresse1]. af [person3]s datter og svigersøn. Overdragelsessummen blev aftalt til DKK 1.695.000. Prisen blev aftalt mellem parterne ud fra en konkret vurdering af ejerlejlighedens beliggenhed og vedligeholdelsesstand på overdragelsestidspunktet. Det er parternes opfattelse og klare hensigt, at den aftalte pris svarer til den reelle handelsværdi af lejligheden på overdragelsestidspunktet.

Nærmere begrundelse for vores påstand

Overdragelse af ejendommen mellem [virksomhed1] ApS og [person3]s datter og svigersøn er en overdragelse mellem interesseforbundne parter. Ved en sådan overdragelse skal priser og andre vilkår fastsættes på samme måde, som ved en tilsvarende aftale mellem ikke interesseforbundne parter, jf. LL § 2.

Det er vores opfattelse, at den aftalte overdragelsessum opfylder denne regel, idet denne ikke kan anses at afvige fra markedsværdien i et sådant omfang, at der er grundlag for at tilsidesætte prisen i skattemæssig henseende. Ved værdiansættelse af fast ejendom vil handelsværdien sjældent kunne fastsættes til et eksakt tal uden konkret overdragelse mellem ikke interesseforbundne parter - idet der altid vil være et skønsmæssigt element i værdiansættelsen.

Vi er af den opfattelse, at den konkret aftalte overdragelsessum ligger inden for den skønsmæssige margen, der skattemæssigt må accepteres i relation til fastsættelsen af handelsværdien. For så vidt angår den nærmere argumentation herfor, henviser vi til det tidligere fremførte som gengivet i sagsfremstillingen side 9-12.

På dette grundlag mener vi ikke, der er grundlag for at beskatte [person3] af noget beløb som maskeret udlodning i forbindelse med, at det af ham beherskede selskab har erhvervet ejerlejligheden [adresse1]. Den af SKAT foretagne forhøjelse bør derfor nedsættes til DKK 0.”

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktioner var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

Det er ubestridt, at selskabet og klagerens datter og svigersøn er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2 skal anvende priser og vilkår på armslængde ved transaktioner med hinanden.

I henhold til SKATs juridiske vejledning, afsnit C.B.3.5.4.3 for indkomståret 2010, anvendes den seneste offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien ved en overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter. Hvis den offentlige ejendomsvurde-ring ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne dog bundet af ejendomsvurderingen.

Overdragelse af en ejendom fra en hovedaktionær eller dennes nærtstående til hovedaktionærens selskab til en højere værdi end handelsværdien medfører, at hovedaktionæren beskattes af maskeret udbytte, jf. ligningslovens § 16 A og SKM2008.211.HR, SKM2004.106.HR samt TfS 1990, 367 ØLR.

Henset til den fremlagte syn- og skønserklæring, hvoraf fremgår, at ejendommens kontante handelsværdi pr. 31. december 2010 skønnes til 1.375.000 kr. finder Landsskatteretten, at denne værdi må anses for et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi.

Selskabet købte ejendommen [adresse1], [by1], for 1.695.000 kr.

Klageren anses herefter for at have modtaget en maskeret udlodning på 320.000 kr.

Landsskatteretten nedsætter den foretagne forhøjelse af klageren fra 464.600 kr. til 320.000 kr.