Kendelse af 12-10-2018 - indlagt i TaxCons database den 03-11-2018

SKAT har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med 5.500 kr. for indkomståret 2012 vedr. yderligere lejeindtægter og ikke godkendt fradrag for forbrugsudgifter.

Landsskatteretten nedsætter forhøjelsen af klagerens skattepligtige indkomst til 2.125 kr.

Faktiske oplysninger

Klageren købte 1. september 2011 ejerlejligheden [adresse1], [by1]. Klageren ejer lejligheden i lige sameje med sin ægtefælle.

Ifølge oplysninger fra BBR er der tale om en 2-værelses lejlighed på 73 m² beliggende i en ejendom fra 1961.

Lejligheden var ifølge oplysninger fra SKAT udlejet til klagerens datter og én anden i det påklagede indkomstår.

Ifølge regnskabet for 2012 havde udlejningsvirksomheden følgende resultat:

Af lejekontrakten fra 1. september 2011 fremgår en årlig husleje på 66.000 kr. eller 5.500 kr. om måneden svarende til 904 kr. pr. m² pr. år. Derudover fremgår det af lejekontrakten, at der månedligt opkræves 500 kr. i aconto varmebidrag og 580 kr. til fællesudgifter.

Der er desuden fremlagt et tillæg af 7. november 2012 til lejekontrakten, hvoraf det fremgår at den årlige husleje blev nedsat med tilbagevirkende kraft fra 1. januar 2012 fra 66.000 kr. til 57.000 kr. om året eller 4.750 kr. om måneden svarende til 781 kr. pr. m² pr. år. Den månedlige opkrævning til dækning af aconto varme og fællesudgifter blev hævet med tilbagevirkende kraft pr. 1. april 2012 til i alt 1.140 kr. om måneden svarende til 13.680 kr. om året.

Klageren har oplyst at huslejeindtægten på 70.500 kr. er fremkommet som følgende:

Klageren har desuden forklaret, at udgiftsposten ”Fællesbidrag til ejerforening” i regnskabet på 15.500 kr. er for fællesudgifter samt varmebidrag. Der er til sammenligning indtægtsført 13.500 kr. udover huslejen jf. ovenstående.

Ifølge oplysninger fra SKAT er der på bankkonto [...27], forældrekøb, indbetalt i alt 70.030 kr. til husleje inkl. udgifter.

Det fremgår af den fremlagte lejekontrakt, at udlejer ikke leverer varme og at lejer selv skal stå for opvarmning af lejemålet.

Klageren har anført, at den omkostningsbestemte husleje skal sættes til 28.090 kr. og har fremlagt en opgørelse over budgetlejen for 2012, der viser:

En årlig huslejeindtægt på 28.090 kr. om året eller 2.341 kr. om måneden svarer til 385 kr. pr. m² pr. år.

I forbindelse med klagesagens behandling har Skatteankestyrelsen indhentet følgende afgørelser truffet af Huslejenævnet i [by1], hvor nævnet har truffet afgørelse om huslejens størrelse på lejeboliger i [by1] Kommune efter boligreguleringslovens §§ 15 og 17:

Afgørelserne fra 2014 og 2017 er indhentet fra huslejenaevn.dk og afgørelsen fra 2007 er fremsendt til Skatteankestyrelsen fra Huslejenævnet i [by1] ved forespørgsel på udlejningsejendomme i samme område, som klagerens udlejede lejlighed.

Klagerens udlejningsvirksomhed indgår i virksomhedsskatteordningen.

SKATs afgørelse

SKAT har for indkomståret 2012 forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med 5.500 kr. vedr. yderligere lejeindtægt og ikke godkendt fradrag for varmeudgifter.

Som begrundelse for afgørelsen har SKAT anført følgende:

”1. Yderligere huslejeindtægt:

(...)

1.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

Udlejning til slægtninge med videre:

Lejeindtægt ved udleje af fast ejendom til slægtninge og lignende, f.eks. indtægt ved udleje af forældrekøbslejligheder til børn, skal medregnes til indkomstopgørelsen efter skattelovgivningens regler.

Det betyder, at udlejeren af ejendommen skal beskattes af et beløb svarende til den objektive udlejningsværdi (markedslejen) for det udlejede. Se statsskattelovens § 4, litra b, 1., og 2. og 3. pkt.

Ved markedslejen forstås den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af beboelsesejendommen til en ikke nærtstående person efter lejelovgivningens regler.

Hvis den leje, der rent faktisk betales, er lavere end den objektive udlejningsværdi (markedslejen), bliver udlejeren beskattet af såvel den betalte leje, som af den ikke betalte leje, der udgør forskellen mellem den objektive udlejningsværdi og den faktisk betalte leje.

Domspraksis har fastslået, at denne fortolkning af regelsættet har direkte hjemmel i statsskatteloven § 4.

SKM2002.547.HR fastslår, at bestemmelsen i statsskatteloven § 4, litra b, 1. pkt. om bl.a. skattepligt ved udlejning af fast ejendom indeholde – sammenholdt med bestemmelsen i 2. pkt., hvorefter lejeværdien af bolig i egen ejendom beregnes som indtægt ejeren, hvad enten denne har gjort brug af sin beboelsesret eller ej – tilstrækkelig hjemmel for at anse ejeren af en beboelsesejendom for skattepligtig af en skønnet lejeværdi, når ejeren vederlagsfrit eller for en leje, der ikke er uvæsentligt lavere end markedslejen, har overladt ejendommen til en slægtning eller anden nærtstående person.

Den 31. marts 2014 gør du principalt gældende at lejeindtægten i 2012 nedsættes til 28.900 kr. med henvisning til omkostningsbestemt husleje, jf. boligreguleringsloven § 4, stk. 1.

Vi har modtaget driftsbudget og arbejdsskema for 2012 for ejendommen [adresse1], [by1] som viser budgetleje i 2012 i alt på 28.090 kr. Differencen mellem dette beløb og den faktisk betalte husleje på 57.000 kr. skal anses for at være en afgiftsfri gave fra jeres datter til jer.

Du har ved udlejningen af ejerlejligheden valgt at fastsætte huslejen efter reglerne i lejeloven og ikke efter reglerne i boligreguleringsloven.

Den indgåede huslejekontrakt af den 1. september 200 er en bindende aftale, som også har dannet grundlag for evt. skattefri boligsikring til lejeren.

SKAT fastholder derfor, at lejekontrakten indgået den 1. september 2011 er bindende og da huslejen på 66.000 kr. årligt formodes at svare til markedslejen til 3. mand kan huslejen ikke nedsættes med tilbagevirkende kraft.

Subsidiær påstand:

Subsidiært gøres gældende, at lejen fastsættes til den faktisk betalte leje på 57.000 kr.

Den årlige leje ønskes nedsat fra 66.000 kr. til 57.000 kr. begrundet med lavere driftsudgifter jf. tillægget til lejekontrakten af 1. september 2011 mellem [person1] og dig underskrevet 7.11.2012.

Ifølge modtaget materiale er driftsudgifterne ikke faldet, da det er udgifterne til a conto varmen som er faldet og ifølge lejekontraktens § 5 er det lejer som betaler varmeudgifterne og derfor påvirker varmeregnskabet ikke opgørelsen over udlejningen. Udgifter til varme anses således for refunderet af lejeren jf. lejekontrakten.

Derimod er fællesudgifterne steget 60 kr. pr. md. Fra den 1. april 2012.

SKAT fastholder derfor, at lejekontrakten indgået den 1. september 2011 er bindende og da huslejen på 66.000 kr. årligt formodes at svare til markedslejen til 3. mand kan huslejen ikke nedsættes med tilbagevirkende kraft.

Huslejeindtægter i 2012 inkl. fællesudgifter udgør herefter:

Din andel af ændringen udgør 50 % = 5.000 kr.

Herefter forhøjes din indkomst med 2.500 kr.

2. For meget fratrukket fællesbidrag til ejerforeningen:

(...)

2.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

Ifølge modtaget lejekontrakt og bilag vedrørende a conto betalinger til ejerforeningen er fællesbidraget steget fra 580 kr. pr. måned til 640 kr. fra og med den 1. april 2012.

Det fremgår af lejekontraktens § 5, at det er lejer som betaler varmeudgiften og derfor påvirker varmeregnskabet ikke opgørelsen over udlejningen. Udgifter til varme anses således for refunderet af lejeren jf. lejekontrakten.

Din andel af ændringen udgør 50 % = 3.000 kr.

SKAT fastholder herefter at din indkomst forhøjes med 3.000 kr.”

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat principal påstand om, at den objektive huslejeværdi sættes til 28.090 kr. og at der godkendes fradrag for varme på 6.000 kr. (klagerens andel udgør 3.000 kr.)

Klageren har subsidiært fremsat påstand om, at den objektive udlejningsværdi sættes til 57.000 kr.

Som begrundelse for påstanden har klageren anført følgende:

”Med overtagelsesdato 1. september 2011 erhvervede vi ejerlejligheden [adresse1], [by1], som vi hver ejer med 50 %. Lejligheden blev erhvervet med det formål at leje den ud til vores datter, [person1], som skulle påbegynde et studium på [universitetet].

I forbindelse med købet af lejligheden gjorde ejendomsmægleren os opmærksomme på, at eftersom ejendommen er opført i 1961 og beliggende i [by1] kommune, er ejerlejligheden omfattet af reglerne om omkostnings-bestemt husleje, jf. boligreguleringslovens §4, stk. 1, Han forklarede, at reglerne i sin enkelhed gik ud på, at man ved udleje af ejendommen er berettiget til at få dækket sine omkostninger og ikke mere.

Ejendomsmægleren oplyste også, at By- og Boligministeriets typeformular A var udmærket anvendelig for udformning af en lejekontrakt.

På dette tidspunkt satte vi os ikke yderligere ikke ind i reglerne om omkostningsbestemt husleje, men fastsatte huslejen ud fra dette grundlag, og anvendte By- og Boligministeriets typeformular som grundlag for lejekontrakten, bilag 2.

I lejekontrakten underskrevet 1/9 2011 er den årlige husleje aftalt til kr. 66.000 eller 5.500 per måned. Hertil kommer betaling for a conto varmebidrag på kr. 500 per måned samt fællesudgifter på kr. 580 per måned. Samlet månedlig betaling på kr. 6.580.

Øvrige betingelser i lejekontrakten er blandt andet, at

Ejerforeningen opkræver a conto varmebidrag (og fællesudgifter) direkte hos ejerne af lejlighederne og ikke hos lejerne. I forbindelse med indgåelse af lejekontrakten blev det derfor aftalt, at eventuelle tilbagebetalinger eller efter betalinger vedrørende varmeforbruget skulle være os som udlejere uvedkommende. Derfor blev der i standardhuslejekontrakten sat kryds i feltet ”Ja” ud for spørgsmålet ”Lejer sørger selv for opvarmning af lejemålet”.

Den årlige husleje på kr. 66.000 blev fastsat på baggrund af de forventede omkostninger til forretning og drift af lejligheden. Blandt andet var beregningen baseret på et finansieringstilbud af 5. august 2011 på et realkreditlån på kr. 1.212.000 med en rentesats på 2,53 %. den faktiske rentesats endte på 2,28 % svarende til en årlig besparelse på kr. 3.000 eller kr. 250 pr. måned. Som følge heraf blev den månedlige betaling nedsat med kr. 250 fra kr. 6.580 til kr. 6.330. Desværre fik vi aldrig hverken tilpasset lejekontrakten eller udarbejdet et tillæg til lejekontrakten omhandlende denne ændring. Den første lejebetaling og efterfølgende lejebetalinger var følgelig kr. 6.300 i overensstemmelse med det aftalte.

Efter godt et års udlejning kunne konstatere, at de forventede omkostninger til løbende vedligeholdelse af lejligheden ikke blev realiseret. De faktiske omkostninger var (og er kr. 0). På denne baggrund blev der i november 2012 aftalt et tillæg til lejeaftalen, hvor den aftalte årlige leje på kr. 66.000 blev nedsat med kr. 9.000 til kr. 57.000. Reduktionen omfattede således dels den føromtalte rentebesparelse på kr. 3.000 samt en reduktion af vedligeholdelsesomkostningerne på kr. 6.000. Med virkning per. 1. april 2012 var de månedlige omkostninger til fællesudgifter imidlertid steget med kr. 60 fra kr. 580 til kr. 640.

Ved tillæg dateret den 7. november 2012 (bilag 3) blev den månedlige betaling med tilbagevirkning fra 1. januar 2012 herefter reguleret således:

Samlet betaling for kalenderåret 2012 – kr. 70.500 for husleje, a conto varmebidrag og fælles udgifter til ejerforeningen, som specificeres således:

Dette beløb er naturligvis blevet indtægtsført som omsætning i virksomhedsregnskabet.

Tilsvarende er omkostningerne til fællesudgifter til a conto varmebidrag blevet fratrukket virksomhedsregnskabet.

Begrundelse for klage

SKATs punkt 1. yderligere huslejeindtægt jf. statsskattelovens § 4, litra b, 1., 2 og 3. pkt

SKAT har forhøjet virksomhedens samlede indtægter med kr. 5.000 fra kr. 70.500 til kr. 75.500 med begrundelse om, at

”lejekontrakten indgået den 1. september 2011 er bindende, og da huslejen på kr. 66.000 årligt formodes at svare til markedslejen til 3. mand kan huslejen ikke nedsættes med tilbagevirkende kraft.”

Beløbet på kr. 5.000 fremkommer således:

Svarende til kr. 2.500 med en ejerandel på 50 %.

Vi er ikke enige i forhøjelsen af den skattepligtige indkomst på 2.500 kr. og påklager hermed forhøjelsen.

Vi har i vores skrivelse af 31. marts 2014 til SKAT (bilag 4) principalt gjort gældende, at lejeindtægten i 2012 nedsættes til 28.090 kr. Denne lejeindtægt er opgjort i overensstemmelse med reglerne om omkostningsbestemt husleje, jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 1. Opgørelsen er vedhæftet som bilag 5. Forskellen mellem den faktisk betalte husleje og 28.090 kr. skal anses for at være en gave fra vores datter til os. Vi fastholder vores principale påstand.

Vi vil subsidiært gøre gældende, at leje fastsættes til den faktisk betalte leje på 57.000 kr.

Til støtte for vores påstand skal anføres:

Ejendommen er som anført ovenfor beliggende i [by1] og opført i 1961. Dette bevirker, at lejemålet er omfattet af bestemmelserne omkring omkostningsbestemt husleje, jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 1. Det vil sige, at lejen skal fastsættes efter de særlige regler i boligreguleringsloven. En opgørelse af lejen efter disse regler er vedhæftet som bilag 3 og udviser, at den årlige maksimale lejer andrager kr. 28.090,17.

(...)

Vi har ovenfor under sagsfremstillingen redegjort for, hvorledes den i 2012 faktisk opkrævede leje er fremkommet. I forbindelse med SKATs forhøjelse af indkomsterne for 2012 har vi sat os ind i de relativt komplicerede regler for praksis omkring omkostningsbestemt husleje. Der er ingen tvivl om, at såfremt vores datter vil køre sagen i boligretten, vil vi tabe sagen, og den årlige leje vil blive nedsat med tilbagevirkende kraft kr. 28.090,17.

På denne baggrund skal det principalt gøres gældende, at lejen nedsættes til kr. 28.090,17. Differencen mellem dette beløb og den faktisk betalte leje på kr. 57.000 skal anses for at være afgiftsfri gave fra vores datter til os. Subsidiært skal det gøres gældende, at lejen fastsættes til den faktisk betalte leje på kr. 57.000.

SKAT anfører endvidere i afgørelsen af 8. april 2014, at vi ”ved udlejning af ejerlejligheden har valgt at fastsætte huslejen efter reglerne i lejeloven og ikke efter reglerne i boligreguleringsloven”

Det er korrekt, at lejekontrakten er udformet ved anvendelse af By- og Boligministeriets skabelon for lejekontrakter, som er baseret på lejeloven. Som det fremgår af sagsfremstillingen har det imidlertid hele tiden været hensigten, at lejen skulle fastlægges således, at de dækkede vores udgifter på lejligheden. Dette er SKAT blevet gjort bekendt med to gange:

Anvendelsen af By- og Boligministeriets skabelon skyldes udelukkende vores manglende viden om reglerne om omkostningsbestemt husleje samt ejendomsmæglerens anbefaling. Havde vi på dette tidspunkt kendskab til disse regler, ville lejekontrakten og huslejen være blevet udformet på dette grundlag.

Det er således ikke et bevist valg, der er foretaget fra vores side, at aftalen skulle baseres på lejelovens regelsæt.

Det skal også anføres, at uanset hvilket regelsæt der på dette tidspunkt var hensigten at basere lejekontrakten på, er det et uomtvisteligt faktum, at huslejen fastsat i lejekontrakten ikke er den ”lovlige leje”, som lovligt kan opkræves hos en ikke nærtstående person. Huslejen er i strid med den gældende lovgivning og vil i en sag i boligretten utvivlsom blive nedsat til en årlig leje på 28.090 kr.

På denne baggrund fastholdes vor principale påstand om nedsættelsen af lejen til 28.090. Subsidiært at lejen fastholdes på den faktisk betalte leje.

SKATs punkt 2. For meget fratrukket fællesbidrag til ejerboligforeningen

SKAT har som punkt 2 forhøjet virksomhedens indkomst med kr. 6.000, idet der ikke accepteres fradrag for a conto varmebidrag. SKAT anfører som begrundelse:

”Det fremgår af lejekontraktens §5, at det er lejer som betaler varmeudgiften og derfor påvirker varmeregnskabet ikke opgørelsen over udlejningen. Udgifter anses således for refunderet af lejeren, jf. lejekontrakten”

Vi er ikke enige i forhøjelsen af virksomhedens indkomst med kr. 6.000, og den deraf følgende forhøjelse af vores skattepligtige indkomster med 3.000 kr. og påklager hermed forhøjelsen.

Som det fremgår af lejekontrakten sørger lejer selv for opvarmning af lejemålet. Da a conto betaling for varmen til lejemålet i første omgang opkræves af ejerforeningen hos ejerne, betaler vi denne første omgang. Efterfølgende opkræver vi a conto betalingen hos lejer via den månedlige betaling. Opkrævningen hos lejer a conto varmebidrag er således, som det fremgår af sagsfremstillingen, blevet indtægtsført virksomhedsregnskabet, ligesom betaling for a conto varmebidrag er blevet udgiftsført i virksomhedsregnskabet.

Eventuelle reguleringer i forbindelse med den endelig opgørelse af varmeregnskabet sker ligeledes som en opkrævning/betaling hos os, hvorefter vi blot viderefører reguleringen til lejer. Dette fremgår af transaktion nr. 36 og 39 i bogføringen for 2012 (bilag 7), hvor overskydende varme i første omgang tilgår vores bankkonto, men hvor vi efterfølgende overfører beløbet til lejer.

Til støtte for vores påstand skal yderligere anføres, at lejekontraktens § 3 er det direkte anført, at varmebidraget er et a conto varmebidrag. Det fremgår derfor klart og tydelige af lejekontrakten, at varmebidrag i første omgang opkræves hos som udlejere, og at vi efterfølgende opkræver denne hos lejer.”

Landsskatterettens afgørelse

Objektiv udlejningsværdi

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum.

Hvis ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en væsentlig lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Der henvises til Højesterets dom af 29. oktober 2002, offentliggjort i SKM2002.547.HR.

Ejerlejligheden er udlejet til klagerens datter. Forholdet er derfor omfattet af den personkreds af nærtstående eller familie, for hvem der kan fastsættes en objektiv udlejningsværdi.

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, litra b, sidste punktum, og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler. Der henvises til Vestre Landsrets dom af 1. februar 2005, offentliggjort i SKM2005.112.VLR.

[by1] Kommune er en såkaldt reguleret kommune, det vil sige, at den er omfattet af boligreguleringsloven. I en reguleret kommune er der regler for huslejens størrelse ved indgåelse af lejeaftaler. Der henvises til lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015 om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven) om omkostningsbestemt leje.

Når bestemmelserne i boligreguleringsloven er gældende, skal lejen som udgangspunkt fastsættes til den omkostningsbestemte leje. Dette medfører, at huslejen skal dække ejendommens samlede nødvendige driftsudgifter og kapitalafkast. Det følger af lovens § 5. Når den omkostningsbestemte husleje skal fastsættes, skal der bl.a. henses til udgifter til skatter og afgifter, renholdelse, forsikring, renovation, vedligeholdelse, afholdte forbedringsudgifter og afkast til udlejer. Der henvises til boligreguleringslovens § 5 og §§ 7-9.

Derudover skal der ved vurdering af huslejen lægges vægt på værdien af det udlejede. Værdien skal fastlægges ved sammenligning med en leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller områder for tilsvarende bolig med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesplan. Der henvises til Landsskatterettens afgørelse af 28. januar 2015, journalnr. 13-5907161 (afgørelsen kan findes på www.afgoerelsesdatabasen.dk ved at søge på journalnummeret).

Huslejenævnet i [by1] Kommune har truffet afgørelser vedr. udlejning af lejligheder i samme kommune som klagerens udlejede lejlighed. Huslejenævnet har i de trufne afgørelser fastsat kvadratmeterpriserne til mellem 664 kr. og 1.667 kr. pr. år. Klagerens lejlighed har et areal på 73 m² og ifølge klagerens principale påstand, skal den årlige husleje sættes til 28.090 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 385 kr. pr. m² pr. år. Ifølge den fremlagte lejekontrakt var den aftalte årlige husleje på 66.000 kr. svarende til 904 kr. pr. m² pr. år og ifølge tillægget til lejekontrakten, der skulle gælde med tilbagevirkende kraft pr. 1. januar 2012, udgjorde den årlige husleje 57.000 kr. svarende til 781 kr. pr. m² pr. år.

Ved fastsættelse af den objektive udlejningsværdi er der ikke tale om en fast kvadratmeterpris, men et spænd indenfor hvor markedslejen må anses at ligge. Det er oplyst i regnskaberne, at der bl.a. afholdes udgifter til vedligeholdelse, el og renter, der væsentligt overstiger lejeindtægten hvis den sættes til 28.090 kr. årligt. Den af klageren påståede husleje på 28.090 kr. kan derfor ikke anses som den omkostningsbestemte husleje. Sammenholdt med afgørelserne fra huslejenævnet og oplysningerne om lejlighedens størrelse og beliggenhed er det Landsskatterettens vurdering, at et huslejeniveau svarende til en kvadratmeterpris på 385 kr. pr. m² pr. år i henhold til klagerens principale påstand må anses for at ligge væsentligt under markedslejen.

Landsskatteretten finder herefter, at den årlige husleje ikke kan fastsættes til 28.090 kr. årligt. Landsskatteretten bemærker desuden, at da den objektive udlejningsværdi ikke kan sættes til 28.090 kr., kan differencen op til den faktiske betalte husleje ikke anses som en afgiftsfri gave til klageren fra datteren, da det faktiske betalte beløb må anses som betaling af husleje, der er en indtægt i udlejningsvirksomheden.

Landsskatteretten finder derimod, at både den angivne husleje i den oprindelige lejekontrakt og i tillægget til lejekontrakten på henholdsvis 904 kr. pr. m² pr. år og 781 kr. pr. m² pr. år ligger inden for det spænd, der må anses at være markedslejen. Det er herefter Landsskatterettens vurdering, at opgørelsen af huslejeindtægten for indkomståret 2012 skal opgøres efter retserhvervelsesprincippet jf. nedenstående.

Retserhvervelsesprincippet/Beskatningstidspunktet

Retserhvervelsesprincippet indebærer, at beskatning som udgangspunkt sker på det tidspunkt, hvor en skattepligtig person får et formuegode. Det følger af, at ikke kun penge, men også formuegoder af pengeværdi er skattepligtige, jf. statsskattelovens § 4.

Allerede på det tidspunkt, hvor en person har et krav på f.eks. en betaling, har vedkommende et formuegode i form af et retskrav på betaling. Efter retserhvervelsesprincippet sker beskatningen på det tidspunkt, hvor der er et sådant retskrav, uanset om personen faktisk får betalingen jf. Den juridiske vejledning C.A.1.2.1 Beskatningstidspunkt.

Når der først er erhvervet ret til en indkomst, kan et efterfølgende afkald eller tilbagebetaling ikke tillægges skattemæssig betydning jf. Landsskatterettens afgørelse af 2. november 2016 journalnr. 13-6436146 (afgørelsen kan findes på www.afgoerelsesdatabasen.dk ved at søge på journalnummeret). Landsskatteretten finder, at klageren har erhvervet ret til en månedlig huslejeindtægt på 5.500 kr. hver den 1. i måneden, hvor huslejen ifølge den fremlagte lejekontrakt skulle forfalde. Det er således Landsskatterettens vurdering, at klageren ikke ved tillægget til lejekontrakten har kunnet give afkald på retten til huslejeindtægten og at det vedlagte tillæg ikke kan tillægges skattemæssig betydning før den efterfølgende måned. Tillægget er dateret 7. november 2012 og kan derfor først få skattemæssig betydning fra 1. december, da klageren allerede den 1. november 2012 har erhvervet ret til november måneds husleje.

Landsskatteretten finder herefter, at den årlige huslejeindtægt for indkomståret 2012 udgør 65.250 kr. svarende til 11 måneder a 5.500 kr. og én måned af 4.750 kr.

Fradrag for varmeudgifterne

Ejere af fast ejendom, der anvender ejendommen erhvervsmæssigt til udlejning eller bortforpagtning, eller som på anden måde benytter ejendommen erhvervsmæssigt, kan som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fratrække udgifter i forbindelse med driften af den faste ejendom.

Der er dog kun fradrag for udgifter, der kan anses for driftsomkostninger efter statsskattelovens regler, og som er afholdt i årets løb til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten fra ejendommen. Se statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a

Landsskatteretten er enig med SKAT i, at forbrugsudgifter, herunder varmebidrag, ikke kan anses som driftsomkostninger, men må anses som private udgifter for lejerne, der skal være indkomstopgørelsen uvedkommende.

Imidlertid må klageren være berettiget til at fradrage de afholdte forbrugsudgifter på betingelse af, at beløbet svarende til de fratrukne udgifter også er indtægtsført. På den måde har udgifterne ikke indflydelse på indkomstopgørelsen.

Klageren har i regnskabet indtægtsført 13.500 kr. til fællesudgifter/varmeudgifter, men har tilsvarende fratrukket 15.500 kr.

SKAT har kun godkendt fradrag i virksomhedens regnskab for 9.500 kr. Klageren har påstået et samlet fradrag i virksomheden på yderligere 6.000 kr. i alt 15.500 kr. Da klageren jf. ovenstående kun har indtægtsført 13.500 kr. finder Landsskatteretten, at virksomhedens indtægter skal forhøjes med yderligere 2.000 kr. Klagerens andel svarer til 1.000 kr.

Samtidig godkender Landsskatteretten fradrag for varmeudgifterne på i alt 6.000 kr. svarende til klagerens andel på 3.000 kr.

Den samlede forhøjelse af klagerens skattepligtige indkomst kan derfor opgøres i henhold til nedenstående.

Forhøjelse af skattepligtig indkomst

Klagerens lejeindtægter forhøjes derfor med 5.125 kr. Imidlertid godkender Landsskatteretten fradrag for varmeudgifterne på 6.000 kr. hvor klagerens andel udgør 3.000 kr., den samlede forhøjelse for klageren udgør derfor 2.125 kr.

SKATs afgørelse ændres idet forhøjelsen af klagerens skattepligtige indkomst nedsættes fra 5.500 kr. til 2.125 kr.

Virksomhedsskatteordningen

Det overlades til SKAT at foretage eventuelle ændringer i forhold til virksomhedsskatteordningen.