Kendelse af 29-01-2015 - indlagt i TaxCons database den 03-04-2015

Journalnr. 14-3027040

Sagen er indbragt for domstolene. Der er afsagt dom i sagen af Retten på Frederiksberg den 10. august 2016. Domme i skattesager offentliggøres løbende på SKATs hjemmeside. Bemærk, at der kan gå op til nogle måneder, før en dom offentliggøres.

Sagen vedrører et bindende svar på følgende spørgsmål:

”Kan [virksomhed1] ApS overdrage ejendommen [adresse1], [by1], matr.nr. [...1], [by2] til [person1] til en handelspris på kontant 4.300.000 kr. svarende til handelsværdien”

SKAT har besvaret spørgsmålet med ”Nej”

Landsskatteretten besvarer spørgsmålet med ”Nej”, men bemærker, at den seneste offentliggjorte vurdering kan finde anvendelse.

Faktiske oplysninger

Følgende fremgår bl.a. af afsnittet ”Faktiske forhold” i SKATs bindende svar af 29. april 2014:

[virksomhed1] ApS (tidligere navn: [virksomhed2] ApS):

Ejer af [adresse1], [by1]

Selskabets aktivitet: Drift af ejendomme samt holdingselskab for underliggende datterselskaber.

Kapitalejer (100 %): [virksomhed3] A/S, CVR-nr. [...1].

[virksomhed3] A/S:

Kapitalejere: [virksomhed4] S.A. v/[person2] > 5 %) og [person1] > 5 %).

[virksomhed1] ApS ønsker at overdrage [adresse1], [by1] til [person1] til en pris, der ligger under den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2011.

Da ejendommen endvidere er udtaget til årsomvurdering, er SKATs Ejendomsvurdering blevet bedt om en udtalelse vedrørende handelsværdien, som kan ligge til grund for besvarelsen af det stillede spørgsmål.

Ejendomsvurderingen har – efter besigtigelse af ejendommen den 12. marts 2014 – udtalt følgende:

Handelsværdi

Vi mener, værdien af ejendommen [adresse1], [by1], ejendomsnummer [...] den 12. marts 2014 er 10.000.000 kr.

Begrundelse

Udtalelse om handelsværdien vedrørende ejendommen [adresse1], [by1] ejd.nr. [...].

SKAT v/afd. Kundeservice Afgørelser og sanktioner har i forbindelse med anmodning om bindende svar bedt Ejendomsvurderingen om en udtalelse af handelsprisen på ovennævnte ejendom.

Overdragelsen der påtænkes at finde sted omkring marts 2014 skal ske mellem [virksomhed1] ApS og [person1] som aktionær i moderselskabet [virksomhed3] A/S. Overdragelsen er mellem interesseforbundne parter og ønskes overdraget til en pris på kr. 4.300.000, hvorfor der ønskes svar på, om ejendommen kan overdrages til denne pris.

SKAT har besigtiget ejendommen 12. marts 2014

Den offentlige ejendomsvurdering udgør pr. 1. oktober 2011 kr. 5.150.000.

Ejendomsvurderingen har vurderet handelsprisen marts 2014 at udgøre kr. 10.000.000

Handelsprisen er fastsat ud fra en samlet vurdering af følgende.

Besigtigelsen
Prisniveauet i området
Liebhaveriejendom
Ejendommens beliggenhed i 1 række til vandet
Bygningernes gode vedligeholdesmæssige stand og beliggenhed med imponerende view til hav og strand.
Fremtidige udnyttelsesmuligheder af igangværende ombygning af bygning 2 og 3 jf. BBR-meddelelsen.
Retablering og fjernelse af ulovligt påført jord.
Risikomoment for udgifter ifm. stormskader.
Nedslag for skønsusikkerhed 10 %.

Handelsprisen kan specificeres således, idet ejendommens vægtede areal udgør 178 kvm og beregnet gennemsnitlig kvm. pris, jf. nedenstående udgør kr. 68.762.

Afrundet

Beregnet handelspris

178 m² x kr. 68.762

Kr. 12.240.000

Tillæg byggearbejde

Kr. 100.000

Nedslag for retablering

-kr. 200.000

Nedslag risikomoment

-kr. 1.000.000

I alt

Kr. 11.140.000

Nedslag 10 % usikkerhed

-kr. 1.114.000

I alt efter nedslag

Kr. 10.026.000

Afrundet

Kr. 10.000.000

Beregnet gennemsnitlig kvm. pris er foretaget ud fra registrerede handelspriser [adresse2] og [adresse3] samt udbudspriser vedr. [adresse4] og tidligere udbudspris [adresse5], da ejendommene er et repræsentativt sammenligningsgrundlag.

Udbudspriserne er reduceret med 20 % og herefter prisreguleret for prisudviklingen fra udbudstidspunktet til 3. kvartal 2013 (som er sidst registreret data).

De registrerede handelspriser er prisreguleret for prisudviklingen fra handelstidspunktet til 3. kvartal 2013.

Der er anvendt oplysninger omkring prisudviklingen for fritidshuse i [by3] Kommune (Kilde: Boligmarkedsstatistikken).

Specifikation af beregningsgrundlaget for beregnet gennemsnitlig kvm. pris.

1. [adresse2]. Handlet 26. september 2012.

Salgspris

Vægtet areal

Pris. kvm.

Tilrettet kvm. pris 3. kv 2013

Kr.16.500.000

220

Kr.75.000.

Kr. 80.550

Prisstigning fra 2. kvartal 2012 (index 245,3) til 3 kvartal 2013 (Index 263,5) = 7,4 %.

2. [adresse3]. handlet 30. januar 2012.

Salgspris

Vægtet areal

Pris. kvm.

Tilrettet kvm. pris 3. kv. 2013

10.500.000

132

Kr.79.545

Kr. 72.266

Prisfald fra 1. kvartal 2012 (index 294,3) til 3. kvartal 2013 (263,5) = 10,2 %.

3. [adresse4]. Udbudspris 13. marts 2014.

Udbudspris

Vægtet areal

Pris kvm.

Tilrettet kvm. pris 3. kv 2013

15.250.000

183

Kr.83.333

Kr. 66.666

Kvm prisen er fratrukket skønnet prisnedslag 20 % ved handel.

4. [adresse6]. Udbudt 18. maj 2011.

Udbudspris

Vægtet areal

Pris kvm.

Tilrettet kvm. pris 3. kv 2013

12.800.000

154

Kr.83.116

Kr. 62.303.

Kvm prisen er fratrukket skønnet prisnedslag 20 % ved handel, reguleret med prisfald fra 2. kvartal 2011 (index 281,2.) til 3. kvartal 2013 (index 263,5) = 6,3 %.

Den gennemsnitlige tilrettede kvm. pris for de 4 ejendomme udgør kr. 70.446.

Den gennemsnitlige tilrettede kvm. pris uden ejendommen [adresse2] udgør kr. 67.078.

Der er valgt et gennemsnit af ovenstående 2 kvm. priser (70.446 og 67.078) = kr. 68.762, da ejendommen [adresse2] er en nybygget ejendom fra 2005, hvorfor denne bør vægte mindre i beregningen.

Den ansatte ejendomsværdi

Der er meget få salg i det grundværdiområde ejendommen er beliggende i, hvorfor SKAT ved vurderingsansættelsen har inddraget salgsgrundlaget der er grundlaget for vurderingsskønnet i et større antal grundværdiområder for at få et tilstrækkeligt grundlag for værdiansættelsen.

Dette indebærer at ejendommen er ansat meget lavt set i forhold til de salgspriser der opnås i området og det prisniveau der faktisk kan konstateres i området. Sammenholdt med det ringe salgsgrundlag til vurderingen og ejendommens atypiske beliggenhed set i forhold til øvrige ejendomme, der har dannet grundlag for vurderingsniveauet, burde ejendommen ligesom tilsvarende ejendomme i området have været undergået et mere direkte skøn af ejendommens handelspris. Dette er beklageligvis ikke tidligere blevet foretaget.

SKAT er opmærksom på, at der evt. ved fremtidige vurderinger skal foretages en mere individuel vurdering af tilsvarende ejendomstyper i området, således at vurderingen afspejler det korrekte handelsniveau.”

Af den tinglyste deklaration på ejendommen [adresse1] af 19. juli 1994 fremgår bl.a. følgende:

”Som led i handlen mellem [person1] og [selskabet] er der tillagt [person1] og efter hans død, hans evt. efterlevende ægtefælle og/ eller børn en livsvarig opholds- og brugsret til nuværende hovedhus i hele juli måned hver år. Endvidere tillægges der ret til en uges benyttelse af hovedhuset regnet fra onsdag før påske til tirsdag efter påske begge dage inkl.

(...)”

Efter det oplyste ejer [person1] 98 % af kapitalen i [virksomhed4].

SKATs afgørelse

SKAT har besvaret spørgsmålet ”Nej”, idet en overdragelsespris på 4.300.000 kr. ikke kan anses for et retvisende udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.

Til støtte for besvarelsen af spørgsmålet har SKAT med henvisning til ejendomsvurderingens opgørelse anført, at handelsværdien af ejendommen [adresse1] kan sættes til 12.240.000 kr. i overensstemmelse med prisniveauet for ejendomme i området beliggende i første række til vandet. Handelsprisen er fastsat ud fra en samlet konkret vurdering, hvor der er lagt vægt på mange forskellige faktorer, herunder bl.a. prisniveauet i området, ejendommens stand og beliggenhed, retablering og fjernelse af ulovligt påført jord og risikomomenter for udgifter i forbindelse med stormskader. Der er således ved fastsættelsen af den endelige handelsværdi på 10.000.000 kr. taget hensyn til de af selskabet anførte indsigelser.

For så vidt angår den tinglyste opholds- og brugsret har SKAT anført, at denne kan have indflydelse på salgssummen ved et almindeligt salg til tredjemand. Da ejendommen ønskes overdraget til rettighedshaveren kan brugsretten ikke tillægges betydning ved fastlæggelsen af handelsværdien.

Selskabets opfattelse

Selskabet har nedlagt påstand om, at spørgsmålet skal besvares ”Ja”

Selskabet har opgjort ejendommens handelsværdi på følgende måde:

Ejendommens seneste vurdering

5.150.000 kr.

Tilgang 2013

275.000 kr.

I alt

5.425.000 kr.

Fradrag for brugsret 20,8333 %

-1.130.208 kr.

Salgssum

4.294.792 kr.

Afrundet salgssum

4.300.000 kr.

I forhold til SKATs opgørelse af handelsværdien har selskabet gjort gældende, at SKAT ved at inddrage forskellige ejendomme, der ikke er beliggende i området eller er direkte sammenlignelige, når til en prisfastsættelse, som er væsentligt over niveauet i området. SKATs fastsættelse af risikomomentet til 1.000.000 kr. er endvidere urealistisk lavt henset til huset og grundens udsatte placering tæt ved havet samt påbuddet fra miljømyndighederne om fjernelse af en del af skrænten ud mod havet.

Endelig har selskabet gjort gældende, at den tinglyste servitut om hovedanpartshaverens brugsret til ejendommen skal medføre en reduktion af handelsværdien ved overdragelsen til hovedanpartshaveren, idet denne ligeledes ville medføre en reduktion i handelsprisen ved overdragelse til en uafhængig. Med hensyn til den foreliggende domspraksis vedrørende udlejede ejerlejligheder, der overdrages til nærtstående, er denne problemstilling en ganske anden end den foreliggende, idet lejemålene var indgået relativt kort tid forinden et påtænkt eller gennemført salg af lejligheden. Hovedanpartshaveren måtte tåle en reduktion på ca. 20 % af salgssummen for brugsretten, da han oprindeligt overdrog ejendommen til selskabet, hvilket ligeledes må føre til, at selskabets salgssum ved overdragelsen af ejendommen til hovedanpartshaveren må reduceres tilsvarende.

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2.

I henhold til SKATs juridiske vejlednings afsnit C.B.3.5.4.3 kan der ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget.

Det lægges til grund som ubestridt, at selskabet og [person1] er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2 skal anvende priser og vilkår på armslængde ved transaktioner med hinanden.

SKAT bad i forbindelse med anmodning om det bindende svar Ejendomsvurderingen om en udtalelse om handelsværdien vedrørende sommerhusejendommen [adresse1] med henvisning til, at ejendommen var udtaget til årsomvurdering, og at ejendommen ønskedes overdraget til en pris under den på daværende tidspunkt senest offentliggjorte vurdering på 5.150.000 kr. Ejendomsvurderingen nåede herefter frem til en tillempet handelsværdi på 10.000.000 kr. på baggrund af to handlede og to udbudte sommerhusejendomme reguleret for bl.a. prisudvikling, risikomoment og skønsusikkerhed.

På det foreliggende grundlag kan Landsskatteretten ikke tiltræde, at den seneste offentliggjorte vurdering ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi. Der er herved henset til, at det ikke alene på baggrund af det af SKAT anvendte sammenligningsgrundlag kan lægges til grund, at handelsværdien for selskabets konkrete ejendom var 10.000.000 kr., når der i øvrigt ikke er oplyst konkrete forhold vedrørende selskabets ejendom, der gør det sandsynligt, at handelsværdien i væsentlig grad oversteg den seneste offentliggjorte vurdering.

Det forhold, at [person1] har en tinglyst brugsret til ejendommen, er uden betydning for fastsættelse af handelsværdien ved overdragelsen fra selskabet, da denne ikke kan anses for en byrde for [person1], der har betydning for fastlæggelsen af ejendommens handelsværdi ved salget til ham, jf. SKM2005.363.HR og SKM2013.841.HR.

Landsskatteretten ændrer således besvarelsen af spørgsmålet i overensstemmelse hermed.

Da der er tale om et bindende svar vedrørende fastsættelse af handelsværdien, er svaret gældende seks måneder fra Landsskatterettens kendelse.