Kendelse af 20-04-2015 - indlagt i TaxCons database den 29-05-2015

Sagen vedrører et bindende svar på følgende spørgsmål:

”1. Vil armslængdeprincippet, jf. ligningslovens § 2 stk. 1, blive anset for overholdt, hvis ejerlejligheden beliggende [adresse1] overdrages fra [virksomhed1] til [person1] for en pris på kr. 1.575.000?

2. Vil armslængdeprincippet, jf. ligningslovens § 2 stk. 1, blive anset for overholdt, hvis ejerlejligheden beliggende [adresse1] overdrages fra [virksomhed1] til [person1] for en pris på kr. 2.520.000

3. Hvis ingen af spørgsmålene 1) – 2) besvares bekræftende bedes det oplyst, hvilken mindste pris der vil kunne anses for at overholde armslængdeprincippet, jf. ligningslovens § 2, stk. 1, hvis ejerlejligheden beliggende [adresse1] overdrages fra [virksomhed1] til [person1]?”

SKAT har besvaret spørgsmål 1 med ”Nej”, spørgsmål 2 med ”Nej” og spørgsmål 3 med ”Overdragelsespris 3.250.000 kr.”

Landsskatteretten stadfæster SKATs besvarelse af spørgsmålene 1 og 2, men ændrer besvarelsen af spørgsmål 3 til ”1.625.000 kr.”.

Faktiske oplysninger

Følgende fremgår bl.a. af afsnittet ”Faktiske forhold” i SKATs bindende svar af 10. april 2014:

”[person1] er (via et holdingselskab) eneejer af [virksomhed1] ApS (herefter Selskabet).

Selskabet erhvervede med overtagelse 1. marts 2011 ejerlejligheden beliggende [adresse1], [by1] for en købesum på 3.250.000 kr.

Ejerlejligheden har efter erhvervelsen været udlejet, senest i henhold til lejekontrakt af 23. juni 2013 (kopi har I vedlagt det bindende svar).

Ejerlejligheden påtænkes overdraget til [person1] så snart den bindende forhåndsbesked foreligger (om muligt i første kvartal af 2014).

Den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering er fastsat til 3.150.000 kr., men der er herved – efter det oplyste – ikke taget hensyn til, at ejerlejligheden er udlejet med sædvanlige opsigelsesbegrænsninger for udlejer.

Endvidere har I oplyst pr. telefon, at der ingen familiemæssige sammenhæng er mellem udlejer og lejer, og lejligheden er udlejet på det frie marked og jf. lejekontrakten er huslejen på 14.500 kr. pr. mdr. med en løbende stigning til 19.487 kr. i år 2023.”

Det er endvidere oplyst overfor SKAT, at ejerlejligheden ved selskabets overtagelse den 1. marts 2011 var fri for lejere, men at lejligheden efter overtagelsen har været udlejet i perioden fra 1. maj 2011 til 1. maj 2013 og fra 1. juli 2013 og frem.

Ifølge den senest indgåede lejekontrakt fra 1. juli 2013 er lejemålet indgået uden tidsbegrænsning og på almindelige opsigelsesvilkår efter lejelovgivningen for udlejer.

I forbindelse med SKATs behandling af sagen fremkom SKATs vurderingsafdeling med følgende udtalelse af 16. januar 2014 vedrørende ejerlejligheden [adresse1]:

”Handler med ejendomme i området, viser at i perioden 1. januar 2011 til 31. december 2013 er ejerlejlighederne i gennemsnit handlet 27 % over seneste ejendomsværdi i 2011.

Tages alene [...], har der været et mindre fald på 3 % på salg af få ejendomme.

På baggrund af ovenstående samt det forhold at der ikke er anført forhold vedr. ejerlejlighedens beskaffenhed, der kan medføre en ændret vurdering, skønnes at lejligheden kan overdrages for 3.250.000 kr.

Ejendommen er og har ikke været vurderet som udlejet, men som fri. (en vurdering som ikke fri – vil ikke medføre en ændret handelsværdi)

Ejendommen er ikke besigtiget.”

SKAT afgørelse

SKAT har besvaret spørgsmålene 1 og 2 med ”Nej”, idet en overdragelsespris på henholdsvis 1.575.000 kr. og 2.520.000 kr. ikke kan anses for en retvisende handelsværdi for ejerlejligheden.

Til støtte for besvarelsen af spørgsmål 3 har SKAT med henvisning til vurderingsafdelingens udtalelse og ejerlejlighedens anskaffelsessum den 1. marts 2011 anført, at ejerlejlighedens handelsværdi kan fastsættes til 3.250.000 kr.

For så vidt angår den vurderingsmæssige praksis, hvorefter der gives et værdinedslag på 50 % af ejendomsværdien, hvis ejerlejligheden er udlejet med sædvanlige opsigelsesbegrænsninger, har SKAT anført, at denne praksis ikke finder anvendelse ved værdiansættelsen, idet det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 1, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår svarende til, hvad uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner.

Selskabets opfattelse

Selskabet har nedlagt principal påstand om, at handelsværdien af ejerlejligheden efter ligningslovens § 2 skal fastsættes til 1.625.000 kr. Subsidiært har selskabet nedlagt påstand om, at handelsværdien fastsættes til et højere beløb, men lavere end 3.250.000 kr.

I klagen til Skatteankestyrelsen har selskabet nærmere anført, at en handelsværdi af ejerlejligheden som fri på 3.250.000 kr. kan accepteres.

Selskabet har endvidere gjort gældende, at der i nærværende sag ikke er grundlag for at se bort fra den byrde, som lejekontrakten udgør, og at der derfor i overensstemmelse med administrativ praksis og resultatet i SKM2012.25.VLR bør ske et sædvanligt værdinedslag på 50 %, således at handelsværdien fastsættes til 1.625.000 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2.

For så vidt angår udlejede ejerlejligheder, følger det af SKATs juridiske vejlednings afsnit H.A.2.2.1.1, at der på baggrund af indberettede salgspriser på udlejede ejerlejligheder siden 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 har dannet sig en administrativ praksis, hvorefter ejendomsværdien for en udlejet ejerlejlighed almindeligvis er blevet ansat til 50 pct. af, hvad ejendomsværdien ville være blevet ansat til, hvis ejerlejligheden havde været fri.

Det lægges til grund for afgørelsen, at selskabet og [person1] er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2 skal anvende armslængdepriser og -vilkår ved handel med hinanden.

Det lægges endvidere til grund, at der som udgangspunkt er enighed om, at handelsværdien for ejerlejligheden er 3.250.000 kr., når der ikke tages højde for lejemålet.

Endelig må det lægges til grund, at ejerlejligheden var udlejet til en ikke interessebunden lejer på sædvanlige lejevilkår for udlejer, og at lejemålet ikke opsiges efter lejelovens §§ 83, stk. 1, litra a, og 84.

Herefter må ejerlejligheden anses for ikke fri i henhold til praksis efter afsnit H.A.2.2.1.1 således, at selskabet er berettiget til et nedslag på 50 % i ejendomsværdien. Henset til at denne praksis bygger på indberettede salgspriser for udlejede ejerlejligheder, må et skønsmæssigt nedslag i handelsværdien på 50 % under disse omstændigheder tillige anses for at være i overensstemmelse med armslængdeprincippet ved overdragelser af udlejede ejerlejligheder mellem interesseforbundne parter efter ligningslovens § 2.

Landsskatteretten kan herefter tiltræde, at ejendommens handelsværdi på armslængde ved en overdragelse fra selskabet til [person1] kan fastsættes til halvdelen af 3.250.000 kr. eller 1.625.000 kr.

Landsskatteretten ændrer således besvarelsen af spørgsmål 3 til 1.625.000 kr.

Da der er tale om et bindende svar vedrørende fastsættelse af handelsværdien, er svaret gældende seks måneder fra Landsskatterettens kendelse.