Kendelse af 14-09-2017 - indlagt i TaxCons database den 13-10-2017

Faktiske oplysninger

Af SKATs afgørelse fremgår følgende under afsnittet ”Sagsfremstilling og begrundelse”:

”Du er hovedaktionær i [virksomhed1] A/S (i det følgende kaldet selskabet),

CVR-nr. [...1], og anses for at have bestemmende indflydelse i selskabet. I perioden 21.11.2000 til 6.4.2012 var du ansat direktør i selskabet, ulønnet i perioden 2003 -2011. I 2012 har du modtaget 7.114 kr. i løn fra selskabet.

Ejendommen, [adresse1], [by1], ejendomsnummer [...], ejes af dig indtil den 22. september 2008, hvorefter den sælges til selskabet for 12.000.000 kr. Overtagelsesdagen er den 1. oktober 2008.

Ejendommens seneste offentlige ejendomsværdi før salget var den 1. oktober 2007, 8.500.000 kr.

SKAT har modtaget følgende dokumentation for værdiansættelsen af ejendommens salgspris:

Ejendommen, [adresse1], [by1], udlejes ifølge lejekontrakt til [person1] med husstand fra 17. maj 2007 af Lars Erik Houmann og indtil 22. september 2008, hvorefter selskabet bliver udlejer.

Fra den 15. august 2009-1. juli 2011 udlejer selskabet ejendommen til [person2], jf. lejekontrakt. Fra den 1. juli 2011 udlejer selskabet ejendommen, til [person3] og [person4] med husstand, jf. lejekontrakt.”

Af skødet af 22. september 2008 vedrørende overdragelsen af ejendommen [adresse1] fremgår endvidere, at der med ejendommen desuden hører to parkeringspladser beliggende i [adresse2], matr.nr. [...1], [...].

Af SKAT Ejendoms notat af 7. november 2013 fremgår følgende om ejendommen [adresse1]:

”Begrundelse

Ejendommen er et rækkehus med liebhaver karakter beliggende på [adresse3] i [...], der fra 1867 blev i år 2000 blev gennemrenoveret og indrettet som boliger - værftets gamle sjæl er velbevaret i de smukke rækkehuse, hvor bl.a. de oprindelige flotte bjælker og smukke blotlagte mursten sender en tilbage i historien.

Ejendommen har egen sydvendte have med direkte adgang til kanalen, samt privat bådplads.

Huset der er opført i yderst lækre materialer, tilbyder ydermere en charmerende forhave, tilhørende p-plads og ikke mindst de mest fantastiske naturomgivelser.
Huset indeholder: Stueplan: Stor entré med klinkegulv, gæstebadeværelse med separat brus, lækkert Unoform-køkken beliggende i dejligt stort køkken-alrum hvorfra der er adgang til husets store stue.

Fra den store stue er der udgang til haven og adgang til 1. salen der indeholder: Stor repos med mange gode indretningsmuligheder, stort flisebadeværelse med separat bruseniche og vaske-/tørresøjle, samt 3 soveværelser.

Der er tale om en række af bevaringsværdige rækkehuse der for området er helt unikke.

Til ejendommen hører der en p-parkeringsplads, beliggende indenfor i torpedohallen der ligger overfor.

Ejendomspriser:

Der er i september 2008 solgt et tilsvarende rækkehus i [adresse4]. Rækkehuset er af samme indretning og karakter som omhandlende ejendom. Handelsprisen var kr. 10.000.000 i fri handel.

Der er i september måned 2007 solgt tilsvarende rækkehus i [adresse5], også af same karakter, til kr. 10.100.000

Af realkreditrådets m2 priser for ejerboliger i samme område, ses m2 priserne fra 2. kvt.2008 at være 31.977. Kvadratmeter priserne har i perioden 1. kvt.2008 til 2. kvt.2013 været på sit højeste i 2013, med kr. 33.181 pr. m2 o 2. kvartal i 2013.11.11

Der er i 2013 solgt to af disse rækkehuse, i fri handel til hhv. 8.650.000 ([adresse6]) og kr. 8.900.000 ([adresse7]).

Priserne på ejerlejligheder og rækkehuse ikke direkte sammenlignelige, men da der ikke er m2 pris statistik på rækkehuse (grundet mindre end 5 salg i området pr. år) anses det, at udviklingen i priserne for ejerboliger dog viser at stigningen i priserne er højest i 2013.

Det skønnes derfor at handelsprisen for denne ejendom ikke pr.22. september 2008 var højere end 10.000.000 med begrundelse i, at der i 2008 har været ET frit salg af denne type ejendom i dette prisleje, og at der i 2013 har været to frie salg i prisleje kr. lige under 9.000.000.

Det skønnes derfor at priserne i 2008 for denne type ejendomme IKKE var højere end i dag, henset til prisudviklingen på ejerboliger i postnummer 1000-1499 i samme periode.”

Ifølge Bygnings- og Boligregisteret (BBR) har rækkehuset på ejendommen [adresse1] et bebygget areal på 101 m² og en udnyttet tagetage på 78 m² svarende til et samlet boligareal på 179 m². Ifølge SKATs vurderingsoplysninger har ejendommen et matrikuleret grundareal på 222 m².

Der er fremlagt en række billeder af ejendommen [adresse1] indvendigt. Det fremgår heraf, at der fra stueplan går en trappe op langs den ene side af væggen til 1. sal, og at der fra 1. sal går en separat trappe op til hemsen under loftet. Fra hemsen er der udsyn ned til stueetagen og lysindfald fra vinduespartiet på tagryggen. På billederne er hemsen indrettet med skrivebord og stol samt reoler i den ene ende og et mindre værelse med skydedør og sovesofa i den anden ende.

Rækkehusene på [adressen] 6-40 ligger i en sammenhængende bygning hver med en lille have ud mod [adresse8] og privat bådplads. Ifølge [...dk] har der på [adressen] i perioden fra 2003 til om med 2013 været følgende handler af rækkehuse i den samlede bygning ”[...]”:

For så vidt angår ejendommen [adresse10] blev denne ejendom i 2011 overdraget fra klagerens kompagnon i personligt regi til dennes fuldt kontrollerede selskab.

For så vidt angår ejendommen [adresse4] er det oplyst, at der ligeledes var to parkeringspladser tilknyttet denne ejendom, og at denne blev solgt som følge af en pludselig opstået familiemæssig situation.

I forbindelse med Skatteankestyrelsen sagsbehandling er der afholdt syn og skøn i sagen. Af vurderingsrapport over den gennemførte syns- og skønsforretning fremgår bl.a.:

”Vedr. spørgsmål 1: Beskrivelse af ejendommen

Rækkehus i fredet ejendom oprindeligt opført i 1867 som [...]. I år 1999 blev bygningen gennemrenoveret og opdelt til boliger, alle af karakteren rækkehus.

Ejendommen består som den i sin tid blev udviklet, idet det fremhæves at standen virker til at være meget god. Det arkitektoniske sprog i boligen forener smukt stemningen fra den oprindelige industribygning med en moderne boligkomfort. Et møde mellem gammelt og nyt, som er vellykket både i sin arkitektur og i sit formål som bolig. Gennemgribende for boligen gælder det er der er benyttet materialer af høj kvalitet og overalt er der fine detaljer fra den historiske bygning, som skaber historisk liv i boligen.

Boligen henvender sig til et kvalitetsbevidst segment, som søger en bolig ud over det sædvanlige. Et segment, der traditionelt også er parat til at betale en relativt høj m2 pris for at få opfyldt behovet for en ”særlig bolig”. Denne bolig besidder denne liebhaver-karakter. Det gælder både i forhold til boligens arkitektoniske karakter, faciliteter og dens meget attraktive beliggenhed.

Boligens indretning: Entré med skabsplads, gæstetoilet og adgang til stueetagens store køkkenalrum, som ligger i åben forbindelse med opholdsstue. Fra stuen er der udgang til privat havestykke, der er orienteret mod kanalen og direkte udsyn til vandet fra alle de store sydvendte vinduespartier. Køkkenet er det oprindelige fra ombygningen (1999), men fremstår i pæn og anvendelig stand. Fra stuen er der trappe til 1. sal, som er indrettet med møblerbart repos, større sydvendt soveværelse med skabsvæg, mindre nordvendt soveværelse og badeværelse med kar og brus. Badeværelset ligeledes fra år 1999, men holdt i pæn og anvendelig stand. Fra det største soveværelse er der udsigt over den private have, kanalen og det omkringliggende område. Fra repos er der trappe til husets 2 sal (ca. 20 m2), indrettet som anvendelig hems med god loftshøjde, fritliggende hanebånd og rytterlys i taget. 2. salen er ikke godkendt til beboelse, og derved ikke en del af boligens BBR-areal.

Trapperne mellem husets etager fordeler sig fritliggende rundt om en kerne i midten af boligen, hvilket skaber et mageløst kig op igennem hele bygningen, som en slags hall med ca. 10 meter til loftet. En vellykket arkitektonisk detalje, der er med til at betone boligens unikke karakter. Ejer oplyser denne konstruktion ikke påvirker BBR-arealet på 179 m2 (tinglyst areal: 222 m2).

Ejer oplyser at der er eksklusiv brugsret til to parkeringspladser i nabobygningens parkeringskælder ([adresse2]) samt privat kajplads ude foran huset, hvor det er tilladt at lægge en båd på op til 7 meter.

Vedr. spørgsmål 2: Vurdering

Det ønskes at jeg kommer med en vurdering af den kontante markedsværdi den 22. september 2008 ved salg i fri handel til en uafhængig tredje person. Idet ovenstående kvaliteter lægges til grund samt ejendommens fuldkommenhed som bolig for det kræsne par eller mindre familie tages i betragtning, opgøres markedsværdien til kr. 12.000.000.

Vedr. spørgsmål 3: Forhold af særlig betydning for vurderingen

I tillæg til ovenstående beskrevet forhold er følgende omstændigheder taget i betragtning i forhold til vurderingen af ejendommen:

Det er sjældent at finde en bolig som forener ønskerne om privatheden ved et rækkehus, en relativt stor bolig, to private parkeringspladser, bådplads og privat have.

I tillæg hertil kommer ejendommens helt særlige historik og arkitektoniske beskaffenhed, som for mange liebhavere må formodes at være værdifuld.

Ejendommens placering ud til vandet er yderst attraktiv, og for denne bolig (sammen med få andre sideliggende boliger) gælder det, at den er trukket tilbage fra den til- og frakørende trafik, som tilgår de sideliggende bebyggelser, herunder trafikken fra [adresse12] og nedfartsvejen til [adresse2] s parkeringsanlæg.

Den særlige konstruktion, som muliggør det store åbne hallrum er ifølge ejer (der mig bekendt også er tidligere er bygherre på ejendommen) helt unik for netop denne bolig. Et arkitektonisk element, som skaber helt særlige muligheder for denne bolig.

Det er min vurdering at ejendommen ville kunne handles til ca. 15.000.000. i dagens marked. Den gennemsnitlige m2-pris for boliger i [by1] er i perioden 3. kvartal 2008 til 3. kvartal 2016 (senest tilgængelig statistik, jf. kilde: [...dk]), steget fra kr. 24.652 til kr. 30.374, hvilket modsvare en stigning i perioden på 18,84 %. Tilbagediskonteret modsvarer det en datidsværdi i 2008 på kr. 12.174.000.”

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens aktieindkomst med 2.000.000 kr.

Følgende fremgår af afsnittet ”SKATs bemærkninger og begrundelse” i SKATs afgørelse:

”Overdragelsen af ejendommen, [adresse1], [by1], til selskabet, er sket mellem interesseforbundne parter. Ved overdragelse af aktiver mellem interesseforbundne parter skal overdragelsen ske til en handelsværdi, som svarer til, hvad en uafhængig tredjemand på samme vilkår ville have betalt på det tidspunkt, hvor den bindende aftale er indgået, jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

Ved SKATs vurdering af, om ejendommen er overdraget til en handelspris, som svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville betale, vil den seneste offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses for udtryk for ejendommens handelsværdi.

SKAT har anmodet Ejendomsvurderingen om en udtalelse om ejendommens handelsværdi på handelstidspunktet den 22. september 2008, da der er væsentlig forskel mellem den offentlige ejendomsvurdering, pr. 1. oktober 2007, 8.500.000 kr. og handelsprisen, 12.000.000 kr.

Ejendomsvurderingen har efter besigtigelsen af ejendommen, [adresse1], oplyst, at ejendommens handelspris pr. 22. september 2008, skønnes til 10.000.000 kr.

Det fremgår af notatet fra ejendomsvurderingen, at der i forbindelse med skønnet af handelsprisen er lagt vægt på følgende:

Rækkehuset er af samme indretning og karakter som omhandlede ejendom. Handelsprisen var kr. 10.000.000 i fri handel.

Det skønnes derfor at priserne i 2008 for denne type ejendomme IKKE var højere end i dag, henset til prisudviklingen på ejerboliger i postnummer 1000-1499 i samme periode.

SKAT har anmodet Ejendomsvurderingen om en fornyet udtalelse i forbindelse med selskabets indsigelse over værdiansættelsen af anskaffelsessummen på ejendommen:

Ejendomsvurderingen har i mail af 6. januar 2014 følgende bemærkninger:

På det foreliggende grundlag, er SKAT fortsat af den opfattelse, at ejendommen ikke er overdraget til en pris, som kunne være opnået, såfremt ejendommen var solgt til en uafhængig tredjemand, jf. ligningslovens § 2, stk. 1. En handelspris mellem uafhængige parter pr. 22. september 2008 skønnes til at være 10.000.000 kr. i overensstemmelse med Ejendomsvurderingens udtalelse om handelsprisen.

Du har som hovedaktionær modtaget en økonomisk fordel ved at sælge ejendommen til overpris til selskabet, [virksomhed1] A/S.

Overprisen på 2.000.000 kr. beregnes som forskellen mellem ejendomsvurderingens skønnede handelsværdi, 10.000.000 kr., og den faktiske overdragelsespris, 12.000.000 kr., svarende til 2.000.000 kr.

Overpris ved salg af ejendom til selskabet, [virksomhed1] A/S anses som maskeret udlodning fra selskabet, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1 og stk. 2, nr. 1, og beskattes som aktieindkomst, jf. personskattelovens § 4 A, stk. 1, nr. 1.”

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at den ansatte aktieindkomst for indkomståret 2008 nedsættes med 2.000.000 kr.

Af klagen fremgår blandt andet følgende:

”Ejendommen [adresse1], [by1]

Ud fra en beskrivelse fra Ejendomsvurderingen af ejendommen [adresse1], [by1], kan ejendommen kort karakteriseres som følger:

Vores påstand

Ejendommen [adresse1], [by1] er overdraget til selskabet [virksomhed1] A/S til markedsprisen på kr. 12.000.000 den 22. september 2008. Overdragelsessummen er fastsat af en ekstern ejendomsmægler, ejendomsmæglerfirmaet [virksomhed2], jf. vedlagte vurdering af 15. september 2008. Vurderingen er fastsat på det tidspunkt, hvor ejendommen blev solgt den 22. september 2008.

SKATs vurdering af ejendommens handelsværdi sker først i 2013, altså fem år efter ejendommen er overdraget, og med udgangspunkt i handler i 2007, 2008 og 2013, hvor SKAT ikke har et detailkendskab til indretning, stand m.v. på de ejendomme som er solgt. Dette i sig selv tilsiger, at skønnet af handelsværdien må være behæftet med en stor usikkerhed, når en vurdering skal foretages tilbage i tid på en liebhaverejendom som den pågældende ejendom, jf. ovenstående beskrivelse af ejendommen.

Denne vurdering i 2013 af ejendommens værdi i 2008 kan efter vores opfattelse ikke på nogen måde begrunde en tilsidesættelse af en uafhængig ekstern ejendomsmæglers vurdering af ejendommen på overdragelsestidspunktet.

Som et yderligere argument for SKATs værdiansættelse af ejendommens handelsværdi på kr. 10.000.000 i 2008, henviser SKATs i deres afgørelse til salg af to rækkehuse - den ene, [adresse4] solgt i september 2008 og den anden, [adresse5], solgt i september 2007, som efter SKATs opfattelse er sammenlignelig med salget af ejendommen [adresse1], [by1].

Der er på ingen måder tale om sammenlignelige rækkehuse, hvor indretning m.v. samt omstændigheder ved salg heller ikke er nærmere beskrevet i afgørelsen fra SKAT af Ejendomsvurderingen, som er tilfældet med ejendommen [adresse1], [by1].

For at kunne sammenligne med andre ejendomme, må samme grundlag for vurderingen foreligge, og ikke alene en salgspris som sammenligningsgrundlag. Det er derfor fejlagtigt når SKAT konkluderer, at rækkehus [adresse4] har samme indretning og karakter som rækkehus 24. Denne påstand har SKAT ingen belæg for kunne anføre eller dokumentation for. Det må alene bygge på en antagelse.

Vi vil kort redgøre for nogle af de forskelle der er mellem ejendommen [adresse1], [by1] og [adresse4], som er solgt i september måned 2008, og derfor tidmæssigt er tættest på salgstidspunktet for [adresse1]:

Rækkehus i [adresse4]

Som anført ovenfor, er der væsentlig forskel på beliggenhed i forhold til støj og generende lys fra biler, indretning samt to indendørsparkeringspladser mod én i [adresse4].

Det i sig selv tilsiger, at SKATS vurdering af handelsværdien på kr. 10.000.000 for ejendommen [adresse1], [by1] på ingen måder kan være udtryk for handelsværdien, når [adresse4], som ovenfor beskrevet, har været af en betydeligere lavere standard på salgstidspunktet, jf. det anførte om købers omfattende renovering, og det på trods af denne stand, er solgt for kr. 10.000.000.

I vurderingen fra [virksomhed2] den 15. september 2008, er der blandt andet anført, at mægleren tidligere har været i såvel denne som en del af de andre ejendomme i bebyggelsen [...] og har også været medvirkende ejendomsmægler på en del af de solgte ejendomme. Mægleren er således bekendt med de liebhaverværdier som denne bebyggelse besidder, udenomsarealerne samt materialevalget og standen på ejendommen.

Enhver sammenligning til kvadratmeterpriser på andre rækkehuse i området, er meget vanskeligt da ejendommen [adresse1] er helt unik, med egen sydvendt og diskret have, egen bådplads, 2 indendørs parkeringspladser og så selvfølgelig den helt særlige charme og den meget attraktive størrelse.

I den anledning bør det også nævnes, at ejendommen jo er fredet, hvilket betyder, at der ikke betales ejendomsskatter, hvilket ellers ville være et betragteligt beløb om året, som altså således spares, med den positive effekt, det må have på prisen.

Vi er derfor fortsat af den opfattelse at en ekstern vurdering af en uafhængig ejendomsmægler på tidspunktet hvor ejendommen overdrages på kr. 12.000.000, var udtryk for handelsværdien på det tidspunkt.”

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2.

Ifølge SKATs ligningsvejledning ”Selskaber og aktionærer 2008-4, version 7.2”, afsnit S.F.2.3.2, skal overdragelsen af en ejendom mellem interesseforbundne parter ske til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor bindende aftale er indgået.

Det lægges til grund, at selskabet og hovedaktionæren er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2 skal anvende priser og vilkår på armslængde ved transaktioner med hinanden.

Det fremgår af syn- og skønsrapporten, at ejendommens kontante markedsværdi den 22. september 2008 var 12.000.000 kr. Det svarer til selskabets anskaffelsessum. Landsskatteretten giver derfor selskabet medhold i, at selskabet og [person5] har handlet på markedsvilkår, hvorfor den foretagne forhøjelse af klageren nedsættes fra 2.000.000 kr. til 0 kr.