Kendelse af 05-08-2020 - indlagt i TaxCons database den 05-09-2020

Faktiske oplysninger

Klageren ejede i de påklagede indkomstår 50 % af ejendommen beliggende [adresse1], [by1]. Klagerens ægtefælle ejede de resterende 50 % af ejendommen.

Ifølge BBR-meddelelsen er [adresse1], [by1] en landbrugsejendom med et stuehus på 200 m². Det fremgår endvidere, at ejendommen er opført i 1870, og er til-/ombygget i 1992.

Klageren har oplyst, at hendes søn boede i stuehuset i 2009 til medio februar 2010. Ifølge oplysninger fra CPR har klagerens søn været tilmeldt adressen i perioden fra den 9. oktober 2000 til den 1. september 2010. Klageren har oplyst, at sønnen først flyttede folkeregisteradresse ultimo 2010, da det ifølge borgerservice ikke var noget problem, at sønnen beholdte adressen på [adresse1], [by1].

Ifølge klageren var stuehuset i de påklagede indkomstår ikke istandsat, men det var beboeligt.

Klageren har oplyst til SKAT, at der ikke blev indgået nogen lejekontrakt mellem parterne, ligesom der ikke forelå nogen aftale om lejebetaling.

Beskrivelse af sagsforløb

SKAT traf den 14. december-2012 afgørelse om at ændre klagerens skattepligtige indkomst og fastsatte en objektiv udlejningsværdi af klagerens ejendom for indkomstårene 2009 og 2010.

Der fremgår følgende af SKATs afgørelse:

”Begrundelse for de foretagne ændringer

Ved udleje af fast ejendom skal indtægter og udgifter medregnes ved opgørelse af overskud ved selvstændig virksomhed. Hvis der er tale om udleje til nært beslægtede kan lejen ikke sættes lavere end den pris, som ville være anvendt overfor 3, mand, det vil sige markedslejen. Det fremgår, at stuehuset har et beboet areal på 200 kvm og at stuehusets værdi ved den offentlige vurdering pr. 10.10.2008 og fremefter har udgjort 1.016.400 kr.

SKAT har på det foreliggende grundlag vurderet, at markedslejen for stuehuset ikke kan antages at udgøre mindre end 5.000 kr. pr. måned - svarende til en årsleje på 60.000 kr. Der er givet fradrag ud fra de foreliggende bilag samt herud over et skønnet fradrag for vedligeholdelse i 2010 på 5.000 kr. Under hensyn til oplysningerne vedrørende 2010 er lejen vedrørende jeres søns rådighed over stuehuset fastsat til 50 % af markedslejen.

Der kan henvises til Ligningsvejledningens pkt. E.K.1.3, hvoraf det bl.a. fremgår, at statsskattelovens § 4b finder anvendelse ved udlejning mellem nærtstående personer, således at udlejeren beskattes af den betalte leje såvel som af den ikke-betalte leje, der udgør forskellen op til den objektive udlejningsværdi. Der kan endvidere henvises til Landsskatterettens kendelse af 20. marts 2000, hvoraf kopi vedlægges.”

Klageren påklagede SKATs afgørelse til [Skatteankenævnet].

[...] Kommune er den 3. april 2020 kommet med følgende udtalelse til Skatteankestyrelsen vedrørende omkostningsbestemt leje i [by1]:

”Jeg har søgt på sager i [by1], vedr. forhåndsgodkendelse af huslejer og andre sager i fm. tvister, men der er ikke sager som kan bruges i denne forbindelse.

Jeg har forhørt mig hos huslejenævnets formand, og han oplyser at vi ikke har haft sager som kan dokumentere dette.

Kommunen har ikke haft boliger i [by1] som kan sidestilles, det har været små lejligheder og de har været meget forskellige i huslejestørrelse, de største har ligget på 400-450 kr. pr. m2. Men det er jo nok noget andet med et helt hus.”

På Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens (TBST) hjemmeside www.boligstat.dk som vedrører huslejestatistik, findes der statistiske oplysninger om gennemsnitlige priser pr. m² i lejeboliger, således at der på hjemmesiden kan findes en overordnet beskrivelse af den aktuelle husleje i henholdsvis almene boliger og private udlejningsboliger fordelt på opførelsesår og geografi, og at der kan trækkes statistiske oplysninger for huslejeniveauet fordelt på kommuner, boligtyper og opførelsesår opgjort som årlig leje i kr. pr. m² boligareal. Huslejestatistikken er baseret på sammenkørsel af huslejeoplysningerne i Boligstøtteregisteret primo året med Bygnings- og Boligregisteret (BBR) og TBSTs Boligstatistiske database. For almene boligers vedkommende er tillige benyttet huslejeoplysninger fra Huslejeregisteret (LBF). Huslejerne er opgjort for rene beboelsesejendomme med mindst 3 lejligheder (ekskl. enkeltværelser).

Det fremgår af hjemmesiden vedrørende huslejestatistik for [...] Kommune vedrørende alle typer af udlejningsbolig der er opført i perioden før 1949, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris i 2015 for almene familieboliger udgjorde 630 kr. pr. m² og 668 kr. pr. m² for private udlejningsboliger (ikke ejerlejligheder).

Ved en søgning på [virksomhed1] over private villaer til leje i [by1] i april 2020 fremkommer 8 boliger. For de 8 boliger ligger huslejeniveauet mellem 373 kr. og 905 kr. pr. m².

SKATs afgørelse

Skatteankenævn har stadfæstet SKATs skøn over den objektive udlejningsværdi af [adresse1], [by1] til 60.000 kr. svarende til 300 kr. pr. m² pr. år for indkomståret 2009 og til 20.000 kr. svarende til 150 kr. pr. m² pr. år for 8 måneder i 2010.

Skatteankenævn har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

”6.Skatteankenævnets afgørelse

I henhold til statsskattelovens § 4 b betragtes som skattepligtig indkomst bortforpagtning, bortfæstning eller udleje af rørligt og urørligt gods.

Statsskattelovens § 4 b finder også anvendelse ved udlejning mellem nærtstående personer, f.eks. ved forældreudlejning, således at udlejeren beskattes af den betalte leje, såvel som af den ikke-betalte leje, der udgør forskellen op til den objektive udlejningsværdi.

oooo0oooo

I nærværende sag foreligger der ikke en lejekontrakt eller andre aftaler omkring lejebetaling vedrørende stuehuset. Da der er tale om udleje til nærtbeslægtede, skal lejen ansættes til markedslejen, dvs. den pris, der ville være anvendt ved udleje til 3. mand.

Det bemærkes herunder, at det er uden betydning for beskatningen, at du ikke har modtaget (fuld) husleje fra sønnen.

Det fremgår, at stuehuset har et beboet areal på 200 m2, og at stuehusets værdi ved den offentlige vurdering pr. 1.10.2008 og fremefter har udgjort 1.016.400 kr.

Du anfører i klagen til ankenævnet, at ”det er helt urealistisk med en husleje på kr. 5.000 pr. måned. Stuehuset var overhovedet ikke færdigt indvendig - det startede vi op på i februar 2010.”

Nævnet bemærker hertil, at stuehuset efter sagens oplysninger trods alt har været beboet af din søn med familie siden 1. november 2003 og indtil (1. september 2010).

Efter en samlet vurdering finder ankenævnet, at den objektive markedsleje for stuehuset kan ansættes til kr. 5.000 pr. måned, hvilket også er i overensstemmelse med SKATs ansættelse for indkomståret 2009.

Efter nævnets opfattelse er indkomstansættelsen vedrørende dette punkt ikke foretaget på et urigtigt grundlag eller på et urimeligt højt niveau.

Nævnet kan ligeledes tiltræde SKATs huslejefastsættelse vedrørende indkomståret 2010, der er foretaget på lempeligere vilkår på baggrund af de afgivne oplysninger om sønnens rådighed / ophold i huset.

Der henvises herunder til SKM2002.547.HR og SKM2010.371.VLR som refereret under afsnit 5.2.

Sammenfattende fastholder ankenævnet således SKATs indkomstansættelser for indkomstårene 2009 og 2010 vedrørende indtægter/udgifter ved udlejning af ejendommen

[adresse1], [by1].

Sagen fastholdes under henvisning til bl.a. det forhold, at stuehusværdien er forholdsvis høj ligesom det på møde den 24. oktober 2013 forklarede ikke ses at kunne begrunde et andet resultat.

Der henvises til statsskattelovens § 4 b.”

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at SKATs skønnet objektive udlejningsværdi nedsættes til et mindre beløb for begge indkomstår.

Klageren har som begrundelse for påstanden anført følgende:

”Skat har aldrig set ejendommen - hvordan kan jeg flere år efter bevise hvordan ejendommen så ud da vi primo 2010 startede med at færdigrenovere ejendommen.

Da jeg sad til møde i ankenævnet i [by2] og fortalte at det havde været så dyrt for os at vi nu måtte sætte ejendommen til salg- fik jeg den opfattelse at ankenævnet mente at jeg virkelig skulle tjene kassen - det var og er fuldstændig umuligt at forklare at vi har forsøgt at betale enhver sit og hjælpe der hvor nøden var størst Jeg troede at Skat var til for at hjælpe en borger men min følelse er efterhånden at man bare skal lægges ned – det er magt og ikke hjælp.

Jeg har tidligere forespurgt Skat om fradrag for renoveringen men fået det svar at det kan jeg ikke - men i forbindelse med denne sag får jeg at vide at det kan jeg godt- det er bare for sent, for hvorfor skal jeg gemme bilag i flere år når de ikke kan fradrages.

Jeg har modtaget et brev fra Skatteankestyrelsen medio juni 2014, hvor man oplyser at Jeg har mulighed for at anke sagen. Det forsøger jeg så i håb om at retfærdighed sker fyldest, men håbet er meget lille.

Det er ikke godt nok at hverken skiftende skatteministre eller skattedirektøren svarer på den fuldstændig urimelige lov men at man bare sender mine forespørgsler videre.”

Landsskatterettens afgørelse

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum.

Hvis ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en ikke uvæsentlig lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Der henvises til Højesterets dom af 29. oktober 2002, offentliggjort i SKM2002.547.HR.

Ejendommen har været beboet af klagerens søn. Forholdet er derfor omfattet af den personkreds af nærtstående eller familie, for hvem der kan fastsættes en objektiv udlejningsværdi.

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, litra b, sidste punktum, og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler. Der henvises til Vestre Landsrets dom af 1. februar 2005, offentliggjort i SKM2005.112.VLR.

[...] Kommune er en såkaldte reguleret kommune, hvilket vil sige, at den er omfattet af boligreguleringsloven. I en reguleret kommune er der regler for huslejens størrelse ved indgåelse af lejeaftaler. Der henvises til lovbekendtgørelse nr. 988 af 21. oktober 2009 og nr. 962 af 11. august 2010 om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven) om omkostningsbestemt leje.

Når bestemmelserne i boligreguleringsloven er gældende, skal lejen som udgangspunkt fastsættes til den omkostningsbestemte leje. Ejendommen er imidlertid omfattet af reglerne for småejendomme, hvorfor lejen ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi. Det følger af boligreguleringslovens § 29 C, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, omfattet af reglerne i lovens kapitel II-IV med leje reguleret efter lovens § 7, med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Værdien af det udlejede skal fastlægges ved sammenligning med en leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller områder for tilsvarende bolig med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesplan. Der henvises til Landsskatterettens afgørelse af 28. januar 2015, journalnr. 13-5907161.

I overensstemmelse med BBR-meddelelsen lægges det til grund, at stuehuset beboelsesareal udgjorde 200 m². Det lægges videre til grund, at der ikke var indgået en lejekontrakt mellem klageren og hendes søn, ligesom der ikke blev opkrævet en månedlig husleje.

Skatteankenævnet har for indkomståret 2009 stadfæstet SKAT skøn med en årlige leje på 60.000 kr., svarende til 300 kr. pr. m² pr. år

Skatteankenævnet har for indkomst året 2010 stadfæstet SKAT skøn med en leje på i alt 20.000 kr. opgjort for 8 måneder a 2.500 kr., svarende til 150 kr. pr. m² pr. år.

Det er oplyst, at ejendommen ikke var istandsat, da klagerens søn beboede stuehuset.

Huslejenævnet i [...] Kommune har ikke truffet afgørelser vedrørende lejeniveauet, omkostningsbestemt leje, for lignede lejemål som det i sagen omhandlende i perioden 2009-2010, eller i årerne omkring for området eller nærtliggende områder.

Ifølge Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens hjemmeside www.boligstat.dk var den gennemsnitlige kvadratmeterpris i 2015 i [...] Kommune for almene familieboliger på 630 kr. og for private udlejningsboliger (ikke ejerlejligheder) på 668 kr.

Ifølge private udlejningsannoncer for april 2020 ligger kvadratmeterprisen mellem 373 kr. og 905 kr.

Ved fastsættelse af den objektive udlejningsværdi er der ikke tale om en fast kvadratmeterpris, men et spænd indenfor hvor markedslejen må anses at ligge. Ud fra sagens oplysninger samt den indhentede huslejestatistik fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens hjemmeside vedrørende huslejestatistik for kvadratmeterpriserne i [...] Kommune for 2015 og på baggrund af private udlejningsannoncer for 2020, er det Landsskatterettens vurdering, at en husleje svarende til 300 kr. pr. m² pr. år i 2009 og 150 kr. pr. m² i 2010, må anses at ligge inden for det spænd, som må antages at have været markedslejen i 2009 og 2010 i [...] Kommune, selvom der henses til, at oplysningerne vedrører 2015 og frem, og ikke de konkrete påklagede indkomstår.

Det er på den baggrund Landsskatterettens vurdering, at idet der ikke foreligger mere konkrete oplysninger om sammenlignelige lejemål, herunder stand, størrelse samt huslejeniveau og kvadratmeterpriserne for årene 2009 og 2010 for [adresse1] og området omkring, er der ikke grundlag for at tilsidesætte [Skatteankenævnet]s afgørelse over den objektive udlejningsværdi.

Den påklagede afgørelse stadfæstes.