Kendelse af 26-01-2015 - indlagt i TaxCons database den 27-03-2015

Journalnr. 14-0363437

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Overskud ved udlejning af ejendommen [adresse1], [by1]

2010

2011

2012 (7 mdr.)

60.603 kr.

60.401 kr.

34.766 kr.

0 kr.

0 kr.

0 kr.

60.603 kr.

60.401 kr.

34.766 kr.

Faktiske oplysninger

Klageren købte den 15. juni 2003 50 % af ejendommen [adresse1], [by1]. Fra den 17. august 2012 var hendes andel 100 %. Hun solgte ejendommen den 1. september 2012.

Der var tale om en mindre ejendom i landzone. Ifølge BBR-meddelelsen på OIS.dk bestod ejendommen af et stuehus opført i 2004 med et samlet boligareal på 295 m². Herudover var der en bygning opført i 2006 på 265 m² samt en garage opført i 2006 på 72 m².

Klageren er ifølge Det Centrale Person Register fraflyttet ejendommen den 1. september 2008. Klagerens tidligere samlever blev boende i ejendommen, der blev søgt solgt. Det lykkedes ikke at afhænde den fælles ejendom igennem en ejendomsmægler, og der kunne ikke opnås enighed mellem parterne om ejendommens pris, hvis den tidligere samlever skulle købe ejendommen. Det endte med, at klageren købte ejendommen i august 2012 ved en frivillig auktion, hvor hun blev højestbydende.

En tvist mellem parterne er afgjort ved Retten i [by2] den 4. september 2013. Sagen angik om klagerens tidligere samlever kunne kræve, at klageren skulle godtgøre ham et beløb svarende til den rente, der påløb parternes fælles kassekredit, efter trækket på kassekreditten blev forøget i forbindelse med klagerens erhvervelse af et andelsboligbevis. Han fik af retten medhold i sin påstand, jf. efterfølgende begrundelse.

Sagen vedrørte desuden, om klageren kunne kræve, at hendes tidligere samlever skulle godtgøre hende et beløb for den periode efter parternes samlivsophævelse, hvor han boede alene i parternes fælles bolig. Klageren fik ikke medhold i sin påstand, jf. efterfølgende begrundelse.

Uddrag fra rettens begrundelse og afgørelse (sagsøgte er klageren, og sagsøgeren er klagerens tidligere samlever):

"Retten lægger efter parternes forklaring til grund, at sagsøgte fraflyttede parternes fælles ejendom i foråret 2008, og at parterne herved endeligt ophørte deres samliv. Retten lægger videre til grund, at ejendommen herefter blev udbudt til salg igennem en autoriseret ejendomsmægler, og at parterne mere eller mindre opnåede konsensus om, at sagsøgeren skulle blive boende i ejendommen i udbudsperioden, hvis faktiske længde naturligvis ikke var forudset på tidspunktet for samlivsophævelsen.

Efter parternes forklaring lægger retten også til grund, at det efter sagsøgtes erhvervelse af dennes andelsboligbevis blev aftalt mellem parterne, at sagsøgeren pr. 1. november 2008 og frem skulle bidrage til den fælles driftskredit med 8.500 kr., og at sagsøgte alene skulle bidrage med 2.500 kr. Retten finder det tilstrækkeligt godtgjort, at denne aftale blev indgået på sagsøgtes initiativ, og at aftalen – som anført af sagsøgeren – blev indgået i den anerkendelse, at parterne måtte indrette sig på forøgede boligudgifter som følge af samlivsophævelsen, og at parternes huslejeposter skulle ækvivalere indtil fællesboligen var blevet solgt. Efter rettens opfattelse, er der ikke grundlag for at statuere, at sagsøgeren som følge af det aftalte skulle kompensere sagsøgte med et beløb ud over den forholdsvis højere indbetaling på kassekreditten.

Efter den skete bevisførelse finder retten det ikke godtgjort, at sagsøgte på noget tidspunkt klart har udtrykt ønske om at ændre den indgåede aftale på forlangende om, at ejendommen skulle udlejes på almindelige lejevilkår frem for at være udbudt til salg. Tværtimod lægger retten til grund, at der igennem hele perioden frem til den frivillige auktion var enighed om, at ejendommen skulle forsøges solgt, og at fastsættelsen og nedreguleringen af ejendommens pris skete løbende i samråd med en ejendomsmægler.

Når videre henses til, at sagsøgeren ubestridt afholdt samtlige udgifter til eksempelvis ejendomsskatter, forsikringer og forbrug i salgsperioden, at sagsøgeren foretog diverse betydelige vedligeholdelses- og forbedringsarbejder på ejendommen, og at sagsøgeren beboede ejendommen under den givne forudsætning, at ejendommen skulle fraflyttes i overensstemmelse med en potentiel købers ønske, vurderer retten endeligt ikke, at parternes aftale har en sådan karakter, at der er grundlag for at tilsidesætte aftalen ud fra rimelighedsbetragtninger.

Retten giver derfor i det hele sagsøgeren medhold i sin betalingspåstand."

Byrettens dom er efterfølgende stadfæstet af Vestre Landsret ved dom af 4. november 2014. Landsrettens begrundelse og resultat:

"Også efter bevisførelsen for landsretten lægges det til grund, at parterne i forbindelse med [person1]s erhvervelse af sin andelsbolig aftalte, at parternes huslejeudgifter skulle udlignes ved, at [person2] betalte 6.000 kr. pr. måned mere ind på kassekreditten end [person1]. Det kan efter bevisførelsen ikke lægges til grund, at denne aftale senere er fragået af [person1], medens [person2] fortsat boede i ejendommen. Det som [person1] i øvrigt har anført vedrørende denne del af hendes påstand, kan ikke føre til et andet resultat.

Med disse bemærkninger og af grunde, som byretten i øvrigt har anført, stadfæster landsretten dommen."

SKATs afgørelse

SKAT begrunder sine afgørelser med, at klageren har stillet sin andel af ejendommen [adresse1], [by1], til rådighed for medejeren af ejendommen, uden at denne har betalt herfor. SKAT har beskattet klageren af en markedsleje vedrørende hendes andel, som foreslås til at udgøre 5.500 kr. pr. måned eller i alt 66.000 kr. i 2010 og 66.000 kr. i 2011 og 38.500 kr. i 2012 (7 måneder).

Der er samtidig godkendt fradrag for ejendomsskat med 50 % af den samlede udgift. Fradrag er godkendt med 5.397 kr. i 2010, 5.599 kr. i 2011 og 3.734 kr. i 2012.

Begrundelse vedrørende udlejning til medejer:

"Efter SKATs opfattelse har du stillet din andel af ejendommen [adresse1] til rådighed for den anden medejer. Når den, der bliver boende i ejendommen ikke betaler fuld markedsleje for den del af ejendommen, som den fraflyttede stiller til rådighed, skal den fraflyttede beskattes af markedslejen. Det er derfor SKATs opfattelse, at selvom om dommen ikke har dømt medejeren til at betale leje til dig, så skal du beskattes af markedslejen.

Ifølge dommen har der været afholdt syn og skøn. I den forbindelse er der blevet fastsat en månedlig husleje på 18.000 kr. Der fremgår også et andet beløb på 13.400 kr. Det fremgår ikke klart af dommen på hvilket grundlag disse beløb er fastsat.

SKAT har til brug for fastsættelse af markedslejen via [...].dk søgt oplysninger til brug herfor. En lejlighed i [by3] på 270 m² udlejes til 511 kr. pr. m² eller en månedlig husleje på ca. 11.500 kr. På [...].dk udlejes en ejendom på 132 m² i [by4] ved [by3] til 4.750 kr. pr. måned eller til en m²pris på ca. 432 kr.

Under hensyntagen til foranstående har SKAT ved beregningen af markedslejen lagt en m² pris på ca. 450 kr. til grund, således at den månedlige husleje ansættes til 11.000 kr. Din andel heraf kan beregnes til 5.500 kr., som du skal beskattes af.

Du har oplyst, at der ingen omkostninger har været udover kreditforening og ejendomsskat. Ifølge skat.dk er der betalt ejendomsskat for 2010-2012 på henholdsvis 10.794 kr., 11.197 kr. og 7.467 kr.

Da SKAT er af den opfattelse, at du ikke har handlet minimum groft uagtsomt ved ikke at selvangive et skattemæssigt resultat vedrørende udlejning af din andel af [adresse1], kan SKAT ikke genoptage skatteansættelserne for 2008-2009 og beskatte dig af overskud ved udlejning af din andel af ejendommen til din tidligere samlever for disse indkomstår.

Regler/praksis - Udleje til medejer

Reglerne fremgår af statsskattelovens § 4 b, boligreguleringslovens § 29 c, lejelovens § 47 og afsnit C.H.3.2.2.2.2. i Den juridiske vejledning.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klageren ikke skal beskattes af markedsleje vedrørende hendes andel af den omhandlede ejendom.

Det er til støtte for påstanden anført:

"Ad Statsskattelovens § 4 b

Værdien af egen bolig er ophævet pr. 1. januar 2000, og den leje, der i praksis kan gøres til genstand for beskatning, har været i de tilfælde, hvor eksempelvis en aktionær fik stillet selskabets bolig til rådighed, og i tilfælde hvor der rent faktisk skete udlejning til et væsentligt lavere beløb, der var udtryk for gavmildhed.

I nærværende sag er det ikke tale om sådanne tilfælde. I sin begrundelse for domsresultatet anfører dommeren følgende under afsnittet rettens begrundelse og afgørelse:

"Retten lægger efter parternes forklaring til grund, at sagsøgte (klageren) fraflyttede parternes fælles ejendom i foråret 2008, og at parterne herved endeligt ophørte deres samliv. Retten lægger videre til grund, at ejendommen herefter blev udbudt til salg igennem en autoriseret ejendomsmægler, og at parterne mere eller mindre usagt opnåede konsensus om, at sagsøgeren skulle blive boende i ejendommen i udbudsperioden, hvis faktiske længde naturligvis var forudset på tidspunktet for samlivsophævelsen."

Kopi af førnævnte dom vedlægges.

Der var således ikke tale om, at samejeren skulle "leje" ejendommen, men de faktiske forhold blev blot opretholdt for, at ejendommen kunne fremstå beboet og salgsbar.

Ad Boligreguleringslovens § 29 c

Ingen relevans, da der ikke kan ske beskatning, og der derfor ikke skal ske udmåling af lejebeløb.

Ad Lejelovens § 47

Se bemærkningerne til boligreguleringslovens § 29 c.

Klagerens repræsentant har fremsendt bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse. Heraf fremgår:

"Jeg skal herved meddele, at sagen ønskes afgjort af Landsskatteretten.

I sin afgørelse lægger Skatteankestyrelsen meget vægt på den af Retten i [by2] afsagte dom, som imidlertid er anket til Vestre Landsret. Et af anbringenderne for sagens førelse ved Retten i [by2] var, at de "aftalte" indbetalinger ikke var et udtryk for "husleje", men alene indbetalinger – set ud fra et likviditetssynspunkt. Til brug for Landsretssagens behandling er der udarbejdet påstandsdokument og særskilt støttebilag herom. Disse vedlægges.

Der har således ikke været aftalt nogen "vederlagsfri benyttelse". Klageren har netop, for såvel Byretten som Landsretten gjort gældende, at den tidligere samlever – på helt normal vis – skal betale en husleje til "samejet". I det omfang, klageren får medhold ved Vestre Landsret, skal denne husleje naturligvis beskattes, men selvom klageren ikke måtte få medhold, er den tidligere samlevers benyttelse af ejendommen ikke et udtryk for vederlagsfri benyttelse."

Efterfølgende har klagerens repræsentant fremsendt Vestre Landsrets dom af 4. november 2014 og har samtidig henvist til, at klageren ikke fik medhold i, at hendes tidligere samlever skulle betale husleje.

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt., at som skattepligtig indkomst betragtes den skattepligtiges samlede årsindtægter, hvad enten de hidrører her fra landet eller ikke, bestående i penge eller formuegoder af pengeværdi, fra bortforpagtning, bortfæstning eller udleje af rørligt og urørligt gods, såvel som af vederlagsfri benyttelse af andres rørlige eller urørlige gods.

Af 2. pkt. fremgår det, at lejeværdien af bolig i den skattepligtiges egen ejendom beregnes som indtægt for ham, hvad enten han har gjort brug af sin beboelsesret eller ej. Loven kan findes på www.retsinfo.dk.

I henhold til Højesterets dom af 29. oktober 2002, som er offentliggjort i SKM2002.547.HR og kan findes på www.SKAT.dk, indeholder bestemmelsen i statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt. sammenholdt med bestemmelsen i 2. pkt. tilstrækkelig hjemmel for, at den ejer af en beboelsesejendom, der vederlagsfrit eller for en leje, der er ikke uvæsentligt lavere end markedslejen, har overladt benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller en anden nærtstående person, anses for skattepligtig af en skønnet lejeværdi.

Klageren ejede i lige sameje med sin tidligere samlever ejendommen [adresse1], [by1]. Samlivet ophørte i foråret/sommeren 2008, og klageren fraflyttede ejendommen pr. 1. september 2008. Ejendommen blev udbudt til salg, og klagerens tidligere samlever blev boende i ejendommen. Parterne opretholdt en fælles kassekredit for drift af den fælles ejendom.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at klagerens tidligere samlever ved sin indbetaling til den fælles driftskonto har betalt for udgifter, som påhviler klageren. De betalte beløb anses for hel/delvis betaling af husleje.

Det fremgår af dommen fra Retten i [by2], at der har været udmeldt syns- og skønsforretning, hvor ejendommens udlejningsværdi blev ansat til 18.000 kr. pr. måned. SKAT har med henvisning til priser for udlejning i området ansat udlejningsværdien til 11.000 kr. pr. måned, hvoraf klagerens andel udgør 5.500 kr. pr. måned. Landsskatteretten tiltræder denne værdiansættelse. Beløbet er skat-

tepligtigt i henhold til statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, idet der som godkendt af SKAT indrømmes fradrag for 50 % af de betalte ejendomsskatter.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.