Kendelse af 26-08-2016 - indlagt i TaxCons database den 30-09-2016

Journalnr. 14-0046074

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Ikke godkendt rentefradrag for renteudgifter i Andelsboligforening

44.316 kr.

0 kr.

44.316 kr.

Faktiske oplysninger

Klagerens har søgt fradragsret for renteudgifter vedrørende lån mellem Andelsboligforeningen A/B [adresse1] og andelshaveren på i alt 44.316 kr..

A/B [adresse1], der er stiftet i 2005, har optaget to lån; et oprindeligt lån på 36.620.000 kr. i [finans1] samt et anlægslån på oprindeligt 4.977.919 kr. i [finans2].

Af A/B [adresse1]´ vedtægter fremgår af:

§ 4A.1 En andelshaver er på nedenstående vilkår berettiget men ikke forpligtet til med et varsel på 3måneder til en termin (på nedenstående lån) at foretage yderligere indskud med henblik på delvis ekstraordinær indfrielse af andelslejlighedens fulde forholdsmæssige andel af den aktuelle restgæld på et eller flere af følgende lån i andelsboligforeningen (eller de lån, der erstatter nævnte lån):

Realkreditlån, oprindelig kr. 36.620.000, rentetilpasningslån (F1 lån) henholdsvisefter delindfrielse og konvertering oprindelig kr. 21.282.000, stående lån (10 år) Cibor6 + Swap (10 år), rente 4,15 % p.a.
Banklån, oprindelig kr. 4.977.919, banklån, variabel rente.

Det yderligere indskud for den pågældende andelshaver/andelslejlighed beregnes og opgøresi forhold til det i vedtægtens § 4.1. oprindelig fastsatte indskud. Ekstraordinær indfrielse af rentesikrede lån kan dog kun ske såfremt de andelshavere, der endnu ikke har foretaget yderligere indskud vedrørende sådanne lån, på andelsboligforeningensordinære generalforsamling med almindelig stemmeflerhed stemmer for omlægning af lånet eller salg af rentesikringen med de deraf følgende økonomiske konsekvenser.

Andelsboligforeningens bestyrelse er forpligtet til på hvert års ordinære generalforsamling at opstille de økonomiske konsekvenser for en eventuel omlægning af lånet eller salg af rentesikringen.

§ 4A.2 Andelsboligforeningen hæfter fortsat for lånenes restgæld.

§ 4A.3 Boligafgiftens størrelse for de enkelte boliger (andelslejligheder) fastsættes differentieret under hensyntagen til, om der vedrørende den enkelte bolig er foretaget yderligere indskud.

§ 4A.4 Det yderligere indskud henstår uforrentet. Andelshavernes andel af foreningens formue, jf. vedtægtens § 6.1., herunder andel af værdistigninger og værdifald, opgøres fortsat og udelukkende i forhold til andelshavernes oprindelige indskud, jf. vedtægtens § 4.1.

§ 4A.5 Ved overdragelse af andelslejligheden er andelshaveren berettiget til at medtage det yderligere indskud ved opgørelse af andelslejlighedens lovlige pris, jf. vedtægtens § 14.

SKATs afgørelse

SKAT har ikke godkendt rentefradrag med 44.316 kr.

SKAT har som begrundelse herfor bl.a. anført:

”Du har bedt om fradrag for renter. Som dokumentation for renternes størrelse er der indsendt opgørelse/beregning af renterne.

Renteudgifter er fradragsberettigede efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e. Betingelserne for fradragsretten er:

at der er tale om en retlige forpligtelse. Det vil sige, at aftalen mellem dig og långiver skal indeholde en retlig bindende forpligtelse til at betale en gæld og til at forrente denne.

Renten skal være forfalden jf. ligningslovens § 5. Forfaldstidspunktet er som udgangspunkt det betalingstidspunkt, der er aftalt i gældsforholdet. Forfaldne renter kan som udgangspunkt fratrækkes, hvad enten de faktisk er betalt eller blot debiteret din konto.

Gælden skal påhvile den skattepligtige. Det vil sige, at du skal hæfte direkte overfor kreditor.

En andelsboligforening er et selvstændigt skattesubjekt, der er omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Udgangspunktet er, at det er andelsboligforeningen og ikke de enkelte medlemmer, der ejer den faste ejendom. Den gæld andelsboligforeningen har optaget -eventuelt mod pant i ejendommen - hæfter andelsboligforeningen derfor også for. De enkelte andelshavere hæfter derimod ikke overfor prioritetshaveren, idet der ikke er noget aktuelt gældsforhold.

Ud fra det materiale, der er fremsendt opfylder du ikke betingelserne for fradrag for andelsboligforeningens renter.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at SKAT tilpligtes at anerkende fradrag for renteudgifter på 44.316 kr. for indkomståret 2010, jf. det selvangivne.

Det er til støtte for påstanden anført:

”Det gøres overordnet gældende, at der er tale om et reelt gældsforhold.

Herudover gøres det gældende at manglende godkendelse af rentefradrag er i strid med lighedsgrundsætningen, hvorved væsentligt lige forhold skal behandles lige. I nærværende sag behandles væsentligt lige forhold forskelligt til skade for den ene skatteyder, min klient.

I SKM 2009.109 SR blev der godkendt rentefradrag for gælden mellem andelsboligforening og andelshaver, idet der uafhængigt af låneforholdet ville blive opkrævet boligafgift m.v., og låneforholdet konverterede ikke foreningens driftsudgift til renteudgifter.

Der er i nærværende sag tale om en identisk situation.

Andelshaveren bliver uafhængigt af foreningens driftsudgifter opkrævet for sin andel af ydelsen på det pågældende låneforhold.

Foreningens driftsudgifter vedrører udover almindelige ejendomsudgifter også ydelsen på et sædvanligt realkreditlån til [finans3] på ca. kr. 23 mio., et mindre lån til samme samt et anlægslån.

Ved regulering af boligafgiften sker der alene en regulering af den samlede udgift til driftsudgifter og nævnte lån, hvorimod der ikke sker regulering af den ydelse, der skal betales til afdrag på lån på ca. kr. 21 mio. til [finans4]. Dette lån er uafhængig af driften af foreningens ejendom.

Opkrævningerne til foreningens driftsudgifter og de af andelshaveren særligt optagne er lån er således uafhængige med den af andelshaverne opkrævede boligafgift - i overensstemmelse med præmisserne i SKM 2009.109 SR. (Skal være 2009.108.SR).

Dette kommer til udtryk i oven for citerede bestemmelse i vedtægten.

Andelshavere, der selv havde midler til at indfri andelen af det oprindelige realkreditlån på lån, kr. 26.620.000 og banklån på kr. 4.977.919, har indfriet deres andel i forhold til indskuddet. De har forhøjet indskuddet i andelen.

De andelshavere, der ikke har midlerne til det, har i overensstemmelse med vedtægten en mindre andel af foreningens formue, der tæller både en passivpost i form af restgælden på de to lån og en aktivpost i form af et tilgodehavende.

Ved opgørelsen af foreningens formue er det samlede tilgodehavende medtaget som et aktiv, hvilket også har betydning for den maksimale pris for andelen. Som det netop fremgår heraf har en lejlighed en relativt høj maksimalpris.

Men har andelshaveren ikke foretaget et ekstraordinært indskud, har andelshaveren en særlig hæftelse for sin andel af de to lån, hvilket medfører, at andelen har en lavere maksimalpris.

Eksempel: lejlighed 1.3 og 2.3 (bilag 3)

Der er tale om to identiske lejligheder. De har det samme oprindelige indskud, men den ene lejlighed, lejlighed 2.3, har foretaget et ekstraordinært indskud. Derfor er lejlighedens maksimale værdi højere end lejlighed 1.3, som ikke har foretaget dette indskud. Se sidste kolonne.

Hvis ejeren af lejlighed 2.3 har lånt pengene i en bank til at betale sit ekstraordinære indskud (andel af C6 og andel af banklån), så har andelshaveren uden tvivl fradragsret for renterne.

Hvis Skatteankestyrelsen stadfæster SKATs afgørelse har ejeren af lejlighed 1.3 ikke samme mulighed.

De samlede omstændigheder, herunder særligt vedtægtens bestemmelse om adskillelsen mellem boligafgift og ydelse på C6 og banklån, taler for, at der er tale om et reelt låneforhold, jf. SKM.2009.109SR.

Såfremt der ikke måtte anerkendes rentefradrag, ville konsekvensen være ulighed mellem to skatteydere i strid med lighedsgrundsætningen: skatteyder A kan – som følge af lån i banken – fradrage sine renter til et ekstraordinært indskud, mens skatteyder B – som følge af, at B har lånt via sin andel af et fælleslån – ikke kan fradrage sine renter.

Skulle man omvendt følge det af SKAT fremsatte synspunkt til enden, måtte SKAT i konsekvens heraf tillige nægte den andelshaver, der har optaget et lån i et pengeinstitut, rentefradrag for sine renter. Dette ville imidlertid være i strid med statsskattelovens § 6, litra e.

Afslutningsvis gøres det gældende, at det ikke er den enkelte skatteyder, der skal bevise, at der er tale om et reelt gældsforhold. Det er derimod SKAT, der må godtgøre, hvorfor der ikke skulle være tale om et reelt gældsforhold – således at skattelovgivningens udgangspunkt om rentefradrag for renter anerkendes.

På baggrund af ovenstående skal det fastholdes, at SKATs tvivlsomme afgørelse ændres i overensstemmelse hermed.”

Klagerens bemærkninger til sagsfremstillingen

”Det fremgår af forslaget til afgørelse, at der lægges vægt på, at andelsboligforeningen fortsat hæfter for lånenes restgæld. Dette er korrekt, idet andelsboligforeningen over for realkreditinstituttet er låntager. Andelsboligforeningen har for de andelshavere, der ikke kunne indfri andelen, optaget det større lån.

Der er en nøje adskillelse mellem boligafgiften og lån, der er optaget til køb af ejendommen, og de individuelle lån.

Som det fremgår af opkrævningslisten fra administrator, er der tale om et ønske om rentefradrag på de ydelser, der i regnearket er markeret med fed. Og som det fremgår af regnearket indgår ydelserne også bogføringsmæssigt på sin egen særskilte konto.

Det sammenholdes ved årets afslutning med de opkrævede ydelser hos foreningen, og eventuelle differencer efteropkræves eller reguleres efterfølgende.

Andelshaveren har mulighed for at indfri sin andel af lånet. Dette har ikke været aktuelt, idet der har hængt en swap-aftale på det store lån, hvilket de facto har gjort det meget omkostningstungt at indfri lånet.

Derfor er der ikke nogen andelshavere, der siden optagelsen har indfriet andelen af realkreditlånet, men det er set efterfølgende, at flere har indfriet andelen af anlægslånet.

Situationen i denne sag er ikke anderledes end f.eks. en ejerforening, der beder om et ekstraordinært fællesbidrag til dækning af en udgift. De ejere, der ikke måtte have kreditfaciliteter til at kunne imødekomme et ekstraordinært bidrag, får via ejerforeningen adgang til at deltage i et fælleslån.

Kendetegnende for et sådant lån er, at det er ejerforeningen, der hæfter for lånet i banken - og dette gælder også for ejere, der har indfriet sin andel. Men praksis hos SKAT er, at man dels anerkender der er tale om et reelt gældsforhold og dels, at det ikke har betydning, at det er ejerforeningen, der over for banken fortsat hæfter for lånet.

Derudover ses det også at være af betydning i forhold til lighedsgrundsætningen, at man anerkendes rentefradrag uanset ejer-/boform.

Hvis man således har haft mulighed for at låne sin andel af lånet og indfri dette, så ville der ubetinget have været rentefradrag.

Nu er långiver andelsboligforeningen og ikke en “rigtig” bank, og derfor savner det mening, at der i denne situation ikke anerkendes rentefradrag.”

Klagerens bemærkninger til SKATs erklæring

”På vegne af min klient, [person1], og i forlængelse af de fra Skatteankestyrelsen modtagne bemærkninger fra SKAT af 30. ds. til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse af 17. marts d.å. skal jeg hermed fremkomme mine kommentarer hertil.

De af SKAT fremsatte bemærkninger til sagsfremstillingen bekræfter efter undertegnedes opfattelse klart, at der netop bør gives andelshaveren (min klient) fradragsret.

SKAT anerkender vedrørende SKM2009.1O8SR, at der kan godkendes rentefradrag, når der er tale om et reelt gældsforhold. SKAT har i sagen ikke løftet bevisbyrden for, at der ikke er tale om et reelt gældsforhold.

Det gøres gældende, at risikoen for, at lånets tilbagebetaling fortsat hviler på andelsboligforeningen. Det faktum, at man ikke har valgt at tinglyse pant i andelen er uden betydning allerede fordi, at en andelsboligforenings tilgodehavende mod en andelshaver er beskyttet mod enhver uden tinglysning, hvis ydelsen alene går et år tilbage. Der henvises til andelsboliglovens § 6, stk. 10, sidste punktum, hvoraf det fremgår:

“Stk. 10. Overdragelsessummen indbetales til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender hos den fraflyttede andelshaver udbetaler resten til den fraflyttede andelshaver og eventuelle andre rettighedshavere. Inden afregning efter 1. pkt. skal andelsboligforeningen undersøge, om der i andelsboligbogen er tinglyst rettigheder over andelen. Dette gælder dog ikke, hvis foreningen ikke har afgivet erklæring efter § 4 a vedrørende den pågældende andel. Til skade for den, der ved aftale har fået pant i andelen, kan foreningen kun fradrage sådanne tilgodehavender hos den fraflyttede andelshaver, der udspringer af dennes medlemskab af foreningen, og for så vidt angår løbende betalinger kun i indtil i år fra forfaldsdagen for de enkelte betalinger, medmindre foreningen inden fristens udløb har indledt og uden ugrundet ophold fremmet retsforfølgning eller eksklusion.”

Til skade for den, der ved aftale har fået pant i andelen, kan foreningen kun fradrage sådanne tilgodehavender hos den fraflyttede andelshaver, der udspringer af dennes medlemskab af foreningen. Og for så vidt angår løbende betalinger kun i indtil i år fra forfaldsdagen for de enkelte betalinger, medmindre foreningen inden fristens udløb har indledt og uden ugrundet ophold fremmet retsforfølgning eller eksklusion.

Det må således anses for uomgåeligt faktuelt, at foreningen har et tilgodehavende hos den enkelte andelshaver, der ikke for egne midler har indfriet sin andel af det såkaldte CIBOR6 lån med tilknyttet SWAP-aftale og anlægslånet, jf. den tidligere fremsendte oversigt.

Foreningen kan således dels ekskludere medlemmet ved manglende betaling af de nævnte ydelser, og dels kræve sig forudbetalt før eventuelle panthavere. Det sker ved at lade en indtrædende andelshaver fortsætte låneforholdet.

Det gøres således gældende, at der er tale om et reelt gældsforhold, og der henvises i øvrigt til bemærkningerne i mit brev af 22. ds.”

Landsskatterettens afgørelse

Renteudgifter er fradragsberettigede efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e.

Efter praksis er en renteudgift defineret som et beløb, der er et sædvanligt periodisk vederlag til kreditor - beregnet som en bestemt procentdel af den til enhver tid værende gæld - for at stille kapital til rådighed.

Der skal foreligge et gældsforhold, dvs. der skal påhvile debitor en retlig pligt til såvel at tilbagebetale gælden som at forrente denne.

Retten bemærker, at det af vedtægterne for A/B [adresse1], jf. § 4A.2, fremgår, at andelsboligforeningen fortsat hæfter for lånenes restgæld.

Retten bemærker endvidere, at det af vedtægternes § 4A.1 fremgår, at en andelshaver er berettiget, men ikke forpligtet til at foretage yderligere indskud med henblik på delvis ekstraordinær indfrielse af andelslejlighedens fulde forholdsmæssige andel af den aktuelle restgæld på et eller flere af følgende lån i andelsboligforeningen.

Der påhviler derfor ikke klageren en forpligtelse over for [finans1] og [finans2].

Det af klageren anførte kan ikke føre til et andet resultat.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.