Kendelse af 16-09-2014 - indlagt i TaxCons database den 01-11-2014

Sagens emner

SKAT har ansat genvundne afskrivninger til 542.384 kr.

Landsskatteretten ansætter genvundne afskrivninger til513.285 kr.

SKAT har ansat tab til fremførsel efter ejendomsbeskatningsloven

på 6.176 kr.

Landsskatteretten ansætter tabet til-176.000 kr.

SKAT har forhøjet indkomsten med 1.085.622 kr. vedrørende

kursgevinst ved indfrielse af valutalån.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse..

Faktiske oplysninger

I et prospekt, der er forsynet med en udbydererklæring af 14. januar 2003, udbød [virksomhed1] A/S 340 anparter a 100.000 kr., i alt 34 mio. kr., i K/S [virksomhed2] til salg til 10 kommanditister. Det fremgår af kommanditselskabets vedtægter, at kommanditselskabets formål er at drive virksomhed ved køb og drift af udlejede erhvervsejendomme beliggende [adresse1], [...], England.

Det fremgår af prospektet (side 15), at ejendommen forventes overtaget af K/S [virksomhed2] pr. 31. januar 2003 for 64.310 t.kr. ekskl. handelsomkostninger. Det er oplyst, at handelsomkostningerne indeholder sædvanlige udgifter ved en engelsk ejendomshandel, og at handelsomkostningerne er projektomkostninger, stempelomkostninger, engelsk advokat, engelsk ejendomsmægler, finansieringsomkostninger og et udbyderhonorar på 5 pct. til [virksomhed1] A/S. Det er videre oplyst, at omkostningerne udgør i alt 10.290 t.kr., og at den samlede anskaffelsessum for ejendommen inkl. handelsomkostninger udgør 74.600 t.kr. Om kapitalfremskaffelse og anvendelse er følgende oplyst:

Det er i prospektet oplyst, at afskrivningsgrundlaget på ejendommen udgør 67.301 t.kr., som er fremkommet som 74.600 t. kr. med fradrag af ikke afskrivningsberettigede købsomkostninger på 643 t. kr. og grundudgift på 6.656 t. kr.

Det fremgår af § 6, 2. led, i vedtægterne for K/S [virksomhed2], at kommanditisternes hæftelse er personlig og solidarisk, men begrænset til den til enhver tid ikke indbetalte del af kommanditandelen med eventuelt tillæg af henlagt overskud.

I vedtægternes § 9 er følgende bestemt om misligholdelse:

”Såfremt en kommanditist væsentligt misligholder sine forpligtelser over for selskabet, det være sig i henhold til den indgåede tegningsaftale, nærværende vedtægter eller på anden vis, herunder indbetaling af en eventuel opkrævet yderligere indbetaling, er kommanditselskabet berettiget til enten at sælge den pågældende kommanditandel bedst muligt og kræve et eventuelt tab i den forbindelse godtgjort af den misligholdende kommanditist, der uden vederlag er forpligtet til at transportere sit kommanditandelsbevis til selskabet eller ordre eller kræve såvel den forfaldne som den uforfaldne del af indbetalingerne indbetalt kontant.”

Den 31. januar 2003 underskrev K/S [virksomhed2] og [finans2]. (senere [finans3], der blev til [finans4].,) en låneaftale (Loan Agreement) om kommanditselskabets lån af 1.150.000 GBP.

Af låneaftalens art. 13.1, litra b, fremgår følgende:

”Assignment. A first priority assignment of all payments due from the Limited Partners and all other obligations of the Limited Partners in a form as set out in Schedule 4 hetero. Such assignment shall rank prior to the rights of the Senior Lender pursuant to the Senior Finance Documents in so far as regards the assignment of payments due to the Borrower from the Limited Partners and shall comprise payment obligations of DKK 100,000 per limited partnership share held by each of the Limited Partners (for the avoidance of doubt, this means that the payment obligation with respect to a Limited Partner holding 34 limited partnership shares of DKK 100,000 each is limited to DKK 3,400,000.”

Af låneaftalens art. 13.1, litra c, fremgår følgende:

”Guarantees from Limited Partners. Separate guarantees from the Limited Partners in the form set out in Schedule 5 hetero. The obligations of the Limited Partners pursuant to Schedule 4 and 5 shall be equal to DKK 100,000 per limited partnership share held by each of the Limited Partners (for the avoidance of doubt, this means that the guarantee with respect to a Limited Partner holding 34 limited partnership shares of DKK 100,000 each is limited to DKK 3,400,000). The guaranteed amount of each Limited Partner shall be automatically reduced as set out in Schedule 5 hetero. The Lender may require guarantees from spouses of the Limited Partners to the extent the Lender deems necessary after reviewing the credit information provided.”

Den 10. februar 2003 underskrev klageren en købsaftale om køb af 30 kommanditandele a 100.000 kr. i K/S [virksomhed2]. I forbindelse med købet indbetalte klageren kontant 27.300 kr. pr. andel, dvs. i alt 819.000 kr., hvorefter klagerens resthæftelse udgjorde 2.181.000 kr.

Den 10. december 2003 underskrev klageren en Limited Partner Guarantee til fordel for [finans2]. (”Lender”). [finans2]. var da blevet til [finans3] Limited Partner Guarantee er nævnt i låneaftalen mellem K/S [virksomhed2] og [finans2]. som Schedule 5.

Af art. 2 i Limited Partner Guarantee fremgår følgende:

Af art. 2.2 fremgår følgende:

Af art. 3.1 fremgår, at klagerens maksimale hæftelse i henhold til Limited Partner Guarantee er 30 x 72.700 kr., dvs. 2.181.000 kr. svarende til resthæftelsen på 30 anparter efter indbetaling af kontant 819.000 kr. til kommanditselskabet i henhold tegningsaftalen.

Af art. 3.2 fremgår følgende:

I art. 5 er det bestemt, at klagerens selvskylnerkautionsforpligtelse over for [finans3] vedbliver at bestå, indtil K/S [virksomhed2] har tilbagebetalt hele lånet.

I art. 7 er det bestemt, at så længe K/S [virksomhed2]´s gæld til [finans3] ikke er betalt, har klageren ikke har regres til K/S [virksomhed2] eller nogle af de andre kommanditister.

Den 11. marts 2010 indgik K/S [virksomhed2] (Borrower) og [finans4]. i likvidation (Lender) et tillæg til Loan Agreement af 31. januar 2003.

Tillægget er benævnt et ”frivilligt forlig”. Om baggrunden for indgåelse af tillægget til Loan Agreement er det oplyst, at K/S [virksomhed2] siden efteråret 2008 har været i misligholdelse med lånet på 1.150.000 GBP. Det er oplyst, at restgælden den 11. marts 2010 udgjorde 12.012.422 kr. [finans4]. har oplyst, at kommanditselskabets misligholdelse giver banken ret til at kræve restgælden indfriet, ligesom banken kan kræve kommanditisternes resthæftelse indbetalt.

Det fremgår af art. 1.2 i tillægget, at kommanditselskabets brud på låneaftalen af 31. januar 2003 berettiger banken til straks at kræve kommanditisternes resthæftelse indbetalt.

Af art. 1.4 fremgår, at nogle af kommanditisterne ikke er i stand til at indbetale på resthæftelsen, og at banken og kommanditselskabet som konsekvens heraf har aftalt, at kommanditselskabet kan fortsætte, men at fortsættelsen skal ske uden deltagelse af de kommanditister, som ikke er i stand til at indbetale på resthæftelsen.

Af art. 3.1 fremgår, at kommanditselskabet ved at underskrive aftalen erkender at skylde banken 12.012.422 kr.

Af art. 3.2 fremgår følgende:

Endvidere fremgår følgende af tillægsaftalen af 11. marts 2010:

Af art. 8.1 fremgår under overskriften ”Repayment of Part A of the Outstanding Amount”, at de Performing LimitedPartners i perioden 31. marts 2010 – 30. september 2012 skal indbetale kvartalsvise rater a 200.000 kr., i alt 2.200.000 kr., og at de Performing LimitedPartners sidste betaling udgør 5.855.389 kr., hvorefter de Perfoming LimitedPartners i alt har betalt 8.055.389 kr. Det er bestemt, at alle betalinger skal ske til kommanditselskabets konto i [finans5] A/S, konto nr. [...40].

Kommanditselskabets konto i [finans5] A/S, konto nr. [...40] er pantsat til [finans5] A/S.

Kommanditselskabets konto i [finans5] A/S, konto nr. [...40], er pantsat til [finans4].

Lånet i [finans4]. blev efterfølgende omlagt til et eurolån, konto nr. [...71] i [finans4]. Ifølge kontoudtog pr. 31. december 2012 skyldte kommanditselskabet [finans4]. 9.612.422 kr. svarende til 1.288.477,88 euro. Der er i 2012 betalt 4 afdrag a 200.000 kr., i alt 800.000 kr. Der er herudover betalt renter. Gælden udgjorde pr. 30. juni 2010 11.612.422 kr. Beløbet på 9.612.422 kr. er medtaget i kommanditselskabets årsrapport for 2012.

Det er oplyst, at klageren ikke ønskede at underskrive/vedgå det frivillige forlig mellem kommanditselskabet og [finans4]., om at klagerens anparter som følge heraf blev tvangsindløst af kommanditselskabet.

I et brev af 11. juni 2010 til klageren noterede K/S [virksomhed2]´s administrator [finans6], at klageren og 2 andre investorer har oplyst, at de ikke har mulighed for at deltage i restruktureringen af finansieringen af K/S [virksomhed2]. Det er oplyst, at kommanditselskabet fortsætter med 7 investorer. Det er oplyst, at klageren er i restance med indbetalinger på opkrævede beløb på resthæftelsen, og at klagerens restance pr. 1. januar 2010 udgjorde 377.776 kr. ekskl. rentetilskrivning. Det er oplyst, at i følge aftalen med [finans4]. skal der findes en afklaring vedrørende de investorer, der ikke har indbetalt de opkrævede beløb til kommanditselskabet.

Det er videre oplyst, at kommanditselskabet er berettiget til at kræve klagerens resthæftelse på 2.030.983 kr. indbetalt. I forlængelse heraf er følgende tilbud blevet fremsat:

”Kommanditselskabet er imidlertid indstillet på at tilbagetage dine anparter. Dette skal ifølge vedtægterne ske til kurs indre værdi. Hertil kommer din restance, og din gæld efter tilbagetagning vil således udgøre følgende på dine anparter pr. 1/1-2010:

Du bedes senest 10 dage fra dato indbetale kr. 1.326.004 ved overførsel til kommanditselskabets konto nr. [...40] i [finans5] med tydelig henvisning til dit navn.

Sagen vil om 10 dage blive overdraget til [virksomhed3], som har stillet sig til rådighed vedr. inddrivelse af gælden, såfremt det skyldige beløb ikke er indgået på selskabets konto. I den forbindelse må du regne med, at dine anparter bliver tvangsindløst med yderligere omkostninger for dig i forhold til kr. 1.326.004 ovenfor, ligesom kommanditselskabet forbeholder sig retten til at opkræve den fulde resthæftelse.”

I et anbefalet brev af 3. december 2010 meddelte kommanditselskabets administrator klageren, at han som bekendt fortsat var i misligholdelse med sine forpligtelser over for K/S [virksomhed2]. Videre fremgår følgende:

”Vi skal hermed meddele dig, at kommanditselskabet som tidligere varslet nu har tilbagetaget dine anparter i K/S [virksomhed2] og ApS [virksomhed4] med skattemæssig virkning pr. 1. januar 2010.

Som vi meddelte dig i vores brev af 11. juni 2010, udgør resthæftelsen på anparterne kr. 2.030.983.

Vi vil snarest opgøre kommanditselskabets samlede krav som følge af misligholdelsen og tilbagetagningen, hvorefter det endelige krav vil blive opgjort mod dig.”

Skatteankestyrelsen har bedt om, men har ikke modtaget ”overdragelsesaftalen” mellem klageren og kommanditselskabet om tvangsindløsning af klagerens anparter i kommanditselskabet. Skatteankestyrelsen har bedt om, men ikke modtaget klagerens udtalelse om, hvorvidt tvangsindløsningen skete til værdierne pr. 31. december 2009 ifølge årsrapporten for kommanditselskabet for 2009.

I et dokument, der er dateret den 16. august 2011, indgik klageren som Debitor en ”Afviklingsaftale – frivilligt forlig” med [finans4]. som Kreditor om betaling af klagerens resthæftelse på klagerens anparter i K/S [virksomhed2] på 2.030.983 kr. Om baggrund for indgåelsen af det frivillige forlig er det oplyst, at K/S [virksomhed2] (”Selskabet”) den 31. januar 2003 optog et lån hos Kreditor til finansiering af kommanditselskabets køb af fast ejendom i England. Det er videre i art. 2.1 oplyst, at en del af lånet den 11. marts 2010 blev forlænget ved tillæg (”Tillægget”) til låneaftalen fra 31. januar 2003. Det er oplyst, at klageren og 2 andre kommanditister ikke deltog som kommanditister i forhold til tillægget til låneaftalen, og at andelen af lånet for de ikke deltagende kommanditister pr. den 11. marts 2010 udgjorde 3.957.033 kr. inklusiv skyldige renter og omkostninger. Det er videre oplyst, at Kreditor ved låneaftalens indgåelse i 2003 bl.a. fik sikkerhed i resthæftelsen med den konsekvens, at klageren på anfordring er forpligtet til at indbetale hele resthæftelsen til Kreditor til nedbringelse af lånet. Af art. 1.4 fremgår følgende:

”Som følge af Debitors misligholdelse og manglende deltagelse som kommanditist i forhold til Tillægget, jf. afsnit 2.1, blev Debitors anparter i Selskabet tilbagetaget ultimo 2010 med skattemæssig virkning pr. den 1. januar 2010. I forbindelse med tilbagetagelsen af Anparterne er Debitor forpligtet til at indbetale den fulde resthæftelse på Anparterne til Kreditor.”

Klageren erkendte ved sin tiltrædelse af forliget med [finans4]. at skylde Kreditor 2.030.983 kr., og klageren forpligtede sig til at afdrage gælden med 1.500 kr. om måneden, første gang den 29. juli 2011.

Det er bestemt, at klagerens afdrag på gælden skal ske direkte til kommanditselskabets konto i [finans5] A/S, konto nr. [...40]. Kontoen er, som tidligere nævnt, pantsat til [finans4]., og kontoen er den samme konto, som kommanditselskabet (og de 7 fortsættende kommanditister) i henhold til det frivillige forlig af 11. marts 2010 skulle indbetale til.

Det er aftalt, at der skal ske genforhandling for så vidt angår ydelsesprofilen senest den 31. januar 2012. I art. 12.1 er det bestemt, at Debitor ikke er berettiget til at søge regres mod de øvrige kommanditister i Selskabet som følge af afviklingen af resthæftelsen.

Den 29. marts 2012 indgik klageren og [finans4]. et tillæg til afviklingsaftalen af 16. august 2011. I tillægget blev det bestemt, at den månedlige ydelse fra januar 2012 skulle udgøre 2.000 kr.

Det fremgår af det fælles skattebilag for kommanditisterne for 2009, at afskrivningsgrundlaget er opgjort således:

Fradragskontoen for 340 kommanditandele og for én kommanditandel er i det fælles skattebilag for kommanditisterne for 2009 opgjort således:

Det fremgår af det fælles skattebilag for 2010, at der fortsat er 340 anparter i K/S [virksomhed2], hvoraf kommanditselskabet selv ejer 112 andele.

Det fremgår f.eks. af skattebilaget for 2010 for én kommanditist, der ejer 35 andele, at fradragskontoen for 25 andele pr. 31. december 2010 er opgjort til 1.518.903 kr.

Prioritetslån på tilbagetagne anparter er medtaget i skattebilaget for de 7 fortsættende kommanditister således:

Prioritetslån – tilbagetagne anparter	K/S i alt	Pr. andel
Overtaget GBP-lån (112 andele/(340-112) (1. prioritet) GBP 4.261.995 a kurs 876,28	40.501.618 kr.	119.122 kr.
Saldo primo	40.501.618 kr.	119.122 kr.
Afdrag i 2010 til optagelseskurs		0 kr.
Saldo ultimo	40.501.618 kr.	119.122 kr.

Afskrivningsgrundlaget for ejendommen og installationer er i skattebilaget for 2010 opgjort for én og 35 andele således:

	Pr. andel	35 andele
Anskaffelsessum primo	214.943 kr.	7.523.012 kr.
Regulering for ikke afskrivningsberettigede omkostninger, herunder udbyderhonorar	-1.891 kr.	-66.191 kr.
Anskaffelsessum i alt korrigeret	213.052 kr.	7.456.821 kr.
Tilbagetagne anparter	77.465 kr.	2.711.282 kr.
Anskaffelsessum i alt ultimo	290.517 kr.	10.168.103 kr.
Heraf grund	-26.694 kr.	-934.305 kr.
Anskaffelsessum, bygninger og installationer	263.823 kr.	9.233.798 kr.

Det fremgår af årsrapporten for K/S [virksomhed2] for 2009, at dagsværdien på 1. prioritetslånet i GBP pr. 31. december 2009 udgjorde 4.621.995 GBP, svarede til 35.348.558 kr.

Det fremgår af ledelsesberetningen i årsrapporten for 2010 for K/S [virksomhed2], at selskabets 2. prioritetslån er blevet refinansieret i året indtil 31. december 2012. Det fremgår af balancen, at der pr. 31. december 2010 er optaget et tilgodehavende på solgte andele på 579.003 kr.

Af årsrapporten for 2009 for K/S [virksomhed2] fremgår, at tilgodehavende for solgte andele pr. 31. december 2008 og 2009 udgjorde hhv. 0 kr. og 783.179 kr.

Af note 6 til årsrapporten for 2009 fremgår følgende:

Tilgodehavende på solgte andele	2009	2008
Indskudskapital, kontant andel	10.086.000 kr.	9.157.000 kr.
Forhøjelse af kontant indskudskapital	5.302.664 kr.	929.000 kr.
Indbetalt ultimo	-13.004.013 kr.	-10.086.000 kr.
Hensættelse til imødegåelse af tab	-1.606.409 kr.	0 kr.
Forudbetalt	4.937 kr.	0 kr.
Tilgodehavender, ultimo	783.179 kr.	0 kr.

I årsrapporten for 2009 er der under egenkapitalen pr. 31. december 2009 opført en resthæftelse på egne andele på 0 kr. Pr. 31. december 2010, 2011 og 2012 udgjorde resthæftelsen på egne andele ifølge kommanditselskabets årsrapporter for 2010, 2011 og 2012 hhv. 4.846.454 kr., 4.050.664 kr. og 3.191.014 kr.

Det fremgår af årsrapporten for 2009, at egenkapitalen i K/S [virksomhed2] pr. 31. december 2009 udgjorde -26.135.244 kr. I tilknytning til opgørelsen af egenkapitalen er følgende oplyst:

”Ifølge vedtægternes § 6 er kommanditisternes hæftelse begrænset til et beløb svarende til det nominelle beløb af tegnede anparter med tillæg af henlagt overskud.

Ud over anførte begrænsede hæftelse for kommanditisterne er ApS [virksomhed4] som komplementar eneste fuldt ansvarlige deltager med ubegrænset hæftelse for alle kommanditselskabets forpligtelser.”

I såvel årsrapporten for 2009 og 2010 er om pantsætninger og sikkerhedsstillelser oplyst, at der til sikkerhed for 1. prioritetslånet er stillet primær pant i ejendommen, primær transport i ejendommens lejeindtægter og primær transport i forsikringssummer. For 2. prioritetslånet er der stillet sekundær pant i ejendommen, sekundær transport i ejendommens forsikringssummer, primær pant i kommanditselskabets likvide midler og primær pant i kommanditisternes indbetalingsforpligtelse og resthæftelse overfor kommanditselskabet.

Gælden er opgjort til 54.700.691 kr., heri indgår lån til 1. prioritetspanthaveren på 4.660.915 kr., svarende til 38.367.254 kr. Gælden er opgjort til dagsværdi.

Det fremgår af årsrapporten for K/S [virksomhed2] for 2009, at kommanditselskabets egenkapital pr. 31. december 2009 udgjorde -10.746.580 kr. Klagerens andel heraf udgør -948.228 kr.

Landsskatteretten har bedt om, men har ikke modtaget dokumentation for, at klageren efter tvangsindløsningen af klagerens anparter er forpligtet til at indbetale sin andel af den negative egenkapital til kommanditselskabet.

Klageren selvangav ikke avance/tab ved tilbagetagelsen af klagerens andele i K/S [virksomhed2] i 2010.

Under sagens behandling i SKAT udarbejdede og fremlagde klagerens revisor følgende opgørelse over genvundne afskrivninger (tab) og ejendomsavance (tab):

Opgørelse af afståelsessum:

	Selskab	I alt – 340 anparter	Investor – 30 anparter
Andel af gæld som overtages af køber pr. 31.12.09		54.700.691 kr.	4.826.6532 kr.
Andel i andre aktiver pr. 31.12.09		-3.218.062 kr.	-283.947 kr.
Andel af udbyderhonorar der skal fragå 65 pct. af 2.496.554 kr.		-1.622.760 kr.	-143.185 kr.
Værdi af anparter (egenkapital)		-10.746.584 kr.	-948.228 kr.
Salgssum for ejendom		39.113.285 kr.	3.451.172 kr.
- heraf grundværdi 9,19 pct.		-3.593.958 kr.	-317.114 kr.
Reguleret salgssum pr. 1/1-10		35.519.326 kr.	3.134.058 kr.

Opgørelse af nedskrevet værdi og anskaffelsessum:

		Selskab	I alt – 340 anparter	Investor – 30 anparter
Anskaffelsessum		62.791.085 kr.
Købsomkostninger i alt	10.289.600 kr.
Købsomkostninger fordeles således:
Låneomkostninger skønnet til 6,67 pct.	-686.316 kr.
Omkostninger til stempel 3,5 pct. af købspris	-2.197.688 kr.	2.197.688 kr.
Udbyderhonorar, skønnet til 5 pct. af købspris	-2.496.554 kr.
Ikke afskrivningsberettigede købsomkostninger	-643.000 kr.
Øvrige købsomkostninger	-4.266.041 kr.	4.266.041 kr.
Anskaffelsessum inkl. købsomkostninger		69.254.814 kr.
Andel af grund 9,19 pct.		-6.363.539 kr.
Korrigeret afskrivningsgrundlag		62.891.275 kr.
Akk. afskrivninger		-21.707.956 kr.
Nedskrevet værdi		41.183.319 kr.

Opgørelse af genvundne afskrivninger:

	Selskab	I alt – 340 anparter	Investor – 30 anparter
Kontantafståelse af bygninger og installationer		35.519.326 kr.
Nedskrevet værdi		-41.183.319 kr.
Tab på genvundne afskrivninger		-5.663.993 kr.	-499.764 kr.
Ikke genvundne afskrivninger til EBL		21.707.956 kr.

Ejendomsavance

	Selskab	I alt – 340 anparter	Investor – 30 anparter
Kontantafståelse		35.519.326 kr.
Anskaffelsessum inkl. omkostninger	69.254.814 kr.
Tillæg, jf. EBL § 5, stk. 1	70.000 kr.
Tab på genvundne afskrivninger	-499.764 kr.
Ikke genvundne afskrivninger	-21.707.956 kr.
Reguleret anskaffelsessum	47.117.094 kr.	47.117.094 kr.
Tab til fremførsel		-11.597.768 kr.	-1.023.332 kr.

Klagerens repræsentant har over for Skatteankestyrelsens sagsbehandler bekræftet, at den kontante afståelsessum rettelig udgør 39.113.285 kr. og ikke 35.519.326 kr., og at tab på genvundne afskrivninger rettligt udgør -5.663.993 kr.

Klagerens revisor opgjorde ikke kursgevinst/-tab ved frigørelse for gæld.

Landsskatteretten har bedt om, men har ikke modtaget dokumentation for, at det mellem klageren og kommanditselskabet i forbindelse med tvangsindløsning af klagerens anparter blev aftalt, at en del af afståelsessummen skal henføres til tidligere betalt udbyderhonorar.

SKATs afgørelse

Kommanditselskabet købte ejendommen i december 2002 for 62.791.085 kr. (5,450,000 GBP), heraf udgør grundens andel 6.656.000 kr. (skøn). Købsomkostninger udgjorde 10.289.600 kr., heraf udgør ej fradragsberettigede købsomkostninger 643.000 kr.

Ifølge prospektet side 15 indeholder handelsomkostninger de sædvanlige udgifter ved en engelsk ejendomshandel. Disse handelsomkostninger er projektomkostninger, stempelomkostninger, engelsk advokat, engelsk ejendomsmægler, finansieringsomkostninger og et udbyderhonorar på 5 pct. til [virksomhed1] A/S.

Der er i ”Bilag til brug for selvangivelsen 2009” opgjort et afskrivningsgrundlag for bygninger og installationer på i alt 65.781.685 kr.

Klagerens 30 anparter i K/S [virksomhed2] blev i 2010 tvangsindløst af kommanditselskabet, fordi klageren havde misligholdt sine indbetalingsforpligtelser. Klageren har ikke selvangivet resultatet af salget/overdragelsen af anparterne. SKAT har bedt om, men har ikke modtaget overdragelsesaftalen. Klageren har sendt diverse korrespondance med kommanditselskabet, herunder bl.a. påkrav af 11. juni 2010 og brev af 3. december 2010 fra [finans6].

Klageren har foretaget følgende afskrivninger ifølge standard skattebilag for kommanditisterne. SKAT lægger til grund, at klageren ved tilbagetagelsen af sine andele i 2010 i sine indkomstopgørelser for 2003 – 2009 inkl. har fratrukket afskrivninger på i alt 1.915.410 kr.

Efter afskrivningslovens § 45 kan der foretages afskrivninger på baggrund af den kontantomregnede anskaffelsessum for den afskrivningsberettigede ejendom.

Det følger af ligningsmæssig praksis, at der til bygningernes anskaffelsessum kan medregnes en forholdsmæssig del af de handelsomkostninger, der er knyttet til selve handlen med ejendommen, så som advokat- og mæglersalær samt tinglysningsafgift vedrørende skødet. Udgifterne tillægges ejendommens anskaffelsessum og indgår ved opgørelse af afskrivningsgrundlaget.

SKAT er ikke enig i klagerens revisors opgørelse over tab efter afskrivnings- og ejendomsavancebeskatningsloven.

SKAT har anset honoraret til [virksomhed1] A/S som en etableringsudgift, som ikke kan indgå i afskrivningsgrundlaget. Det henvises til SKM.2008.967 HR og SKM.2009.562 HR

SKAT har beregnet udbyderhonoraret til 5 pct. af 62.791.085 kr. svarende til 3.139.554 kr. jævnfør prospektet.

SKAT har opgjort anskaffelsessummen på ejendommen således:

Klagerens andel af ejendommens anskaffelsessum er opgjort til 30/340 af 69.298.131 kr. svarende til 6.114.541 kr. og klagerens andel af anskaffelsessummen for den afskrivningsberettigede del af bygningen og installation er opgjort til 30/340 af 62.642.131 kr. svarende til 5.527.247 kr.

Anskaffelsessummen skal opgøres i det år ejendommen afstås. Det henvises til og SKM.2012.84 ØLR.

Det fremgår ikke af det sendte materiale, at klagerens mellemværende med K/S [virksomhed2] på 948.228 kr. i form af andel af negativ egenkapital er opretholdt af K/S [virksomhed2] i forbindelse med at klagerens anparter blev tvangsindløst. Klagerens andel af den negative egenkapital pr. 31. december 2009 kan derfor ikke fratrækkes ved opgørelsen af salgssummen.

På indløsningstidspunktet udgjorde klagerens resthæftelse på kommanditanparterne 2.030.983 kr. I forbindelse med tilbagetagelsen af anparterne er klageren forpligtet til at indbetale den fulde resthæftelse på anparterne til [finans4].

K/S [virksomhed2] skylder, efter indløsningen af klagerens andele, stadig den fulde gæld til [finans4] i henhold til lånedokumentet. Det fremgår af pkt. 11.1 i det frivillige forlig, som K/S [virksomhed2] den 11. marts 2010 indgik med [finans4].

SKAT har lagt afgørende vægt på, at det i skrivelsen af 3. december 2010 fremgår, at klageren andele er tvangsindløst med virkning fra 1. januar 2010. SKAT har derfor taget udgangspunkt i værdierne pr. 31. december 2009 ifølge kommanditselskabets årsrapport for 2009, men har kursreguleret gælden på 1. prioritetslånet til 3. december 2010.

I henhold til afskrivningslovens § 45, stk. 2, skal køber og sælger foretage en fordeling af den samlede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen.

SKAT er ikke enig med klageren i, at en andel af udbyderhonoraret (værdien ved at indtræde i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt med udlejning af fast ejendom) er tilbagesolgt.

Der foreligger ingen overdragelsesaftale, hvoraf det fremgår, at der er aftalt en fordeling af overdragelsessummen, herunder et vederlag for ”værdien ved at indtræde i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt med udlejning af fast ejendom”.

SKAT mener ikke, at SKM 2012.533.VLR kan bruges i denne sag.

Af Skatteministeriets procedure fremgår det, at udbyderhonoraret i den konkrete situation delvis skal fragå ved opgørelsen, da en del af salgsprisen ved salget til [virksomhed5] ApS kan henføres til I/S Ejendomsinvest´s oprindelige overordnede tilrettelæggelse af projektet

I sagen tager landsretten sagsøgers mest subsidiære påstand til følge. Den mest subsidiære påstand går ud på, at klagers skatteansættelse for indkomståret 2007 hjemvises til fornyet behandling ved SKAT.

Det er således ikke, som klageren har anført, tale om, at sagsøgerens subsidiære påstand, som var grundlaget for at sagen, blev hjemvist til fornyet behandling hos SKAT for fastsættelse af ”værdien af deltagelse i den igangværende virksomhed”, men derimod sagsøgerens mest subsidiære påstand.

I klagerens sag blev klagerens anparter tvangsindløst af kommanditselskabet og andelene bliver overtaget af de tilbageværende investorer.

Der er således ikke tale om et almindeligt tilbagesalg, men et tvangssalg, og aftalen er ensidigt foretaget af kommanditselskabet.

Der skal være parallelitet mellem sælgers afståelsessum og køber anskaffelsessum, jævnfør afskrivningslovens § 45, stk. 4 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 7.

SKAT mener ikke, at der foreligger tilstrækkelige dokumentation for eller oplysninger om, at der skulle være aftalt en værdi, som udgør betaling for at indtræde i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt. I dommen fra Højesteret gengivet i TfS 1999.262.HR var annulleringsprisen også fastsat ensidigt af kommanditselskabet i henhold til selskabets vedtægter.

Den skattemæssige afståelsessum for ejendommen for 30/340 andele i K/S [virksomhed2] er derfor opgjort til 4.741.515 kr. kr. SKAT har opgjort afståelsessummen således:

De genvundne afskrivninger er opgjort som forskellen mellem salgssummen på 4.154.220 kr. med fradrag af den nedskrevne værdi på (5.527.247 kr. – 1.915.410 kr.) 3.611.837 kr., dvs. 542.384 kr. De ikke genvundne afskrivninger udgør 1.373.026 kr.

De ikke genvundne afskrivninger skal medtages ved opgørelse af ejendomsavancen/-tabet. Den kontante salgssum for 30 andele i forbindelse med tvangsindløsningen udgør 4.741.515 kr. Den kontantomregnede anskaffelsessum udgør 6.114.541 kr. med tillæg af forholdsmæssigt 10 pct. tillæg på 6.176 kr. herfra skal fratrækkes ikke genvundne afskrivninger på 1.373.026 kr., hvorefter den regulerede anskaffelsesum udgør 4.747.691 kr. Tabet er opgjort til 6.176 kr.

Det forhold, at klageren efterfølgende den 16. august 2011 erkendte at have en gæld til [finans4]. svarende til resthæftelsen på 2.030.983 kr., er den skattemæssige afståelsessum for ejendommen uvedkommende.

Forholdet er ikke anderledes, end hvis klageren ikke havde fået tvangsindløst sine anparter og var blevet opkrævet den skyldige resthæftelse. Betalingen vedrører klagerens formue.

Afståelsessummen for ejendommen har SKAT opgjort ud fra praksis omkring opgørelsen af overdragelsessummen for brugte anparter, jævnfør juridisk vejledning afsnit C.C.3.3.5 – overdragelse og anskaffelse af anparter i kommanditselskabets regnskabsperiode.

Ved afståelsen af klagerens andel af kommanditselskabets ejendom blev klageren frigjort for klagerens andel af gælden. I ejendommen er der et 1. prioritetslån i britiske pund. Efter kursgevinstlovens § 23 medregnes tab eller gevinst på gæld i udenlandsk valuta til den skattepligtige indkomst.

Ifølge kursgevinstlovens § 26, stk. 4 opgøres gevinst eller tab på gæld som forskellen mellem gældens værdi ved påtagelsen af gælden og værdien ved frigørelsen eller indfrielsen.

Klageren andel af gældens værdi ved påtagelsen var 4.698.651 kr., og ved indfrielsen var gældens værdi 3.584.275 kr.

Ved optagelsen af gælden udgjorde klagerens andel af låneomkostninger 28.754 kr. (saldo 31. december 2009). Låneomkostninger kan fradrages efter kursgevinstlovens § 26, stk. 4 i forbindelse med, at klageren blev frigjort for gælden. Klagerens gevinst ved indfrielsen udgør derfor 1.085.622 kr., som skal beskattes efter kursgevinstlovens § 23, jf. § 26, stk. 2, som gevinst på gæld i fremmed valuta.

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at ejendomsavancen og genvundne afskrivninger ansættes til et lavere beløb end opgjort af SKAT. Klageren har endvidere nedlagt påstand om, at forhøjelsen indkomsten med 1.085.622 kr. vedrørende kursgevinst nedsættes til 0 kr.

Klagerens hæftelse i K/S [virksomhed2] udgjorde 3.000.000 kr. for 30 andele. Ved købet i 2003 indbetalte klageren kontant 819.000 kr., hvorefter klagerens resthæftelse udgjorde 2.181.000 kr. Klageren hæftede som selvskyldnerkautionist for kommanditselskabets gæld til [finans2]. (senere [finans4].), og klagerens kautionsforpligtelse var begrænset til din enhver tid værende resthæftelse på 2.181.000 kr.

Klagerens resthæftelse udgjorde, da han i 2010 overdrog sine anparter til kommanditselskabet, 2.030.983 kr. Den 9. september 2011 indgik klageren et frivilligt forlig med [finans4]. om afvikling af resthæftelsen.

I 2003 lånte K/S [virksomhed2] 1.150.000 GPB svarende til ca. 13.250.000 kr. af banken i Luxembourg. Klageren hæftede for dette lån med 2.181.000 kr. Det giver ingen mening, at klageren skal beskattes ud fra en ”opgjort salgssum, hvor hæftelsen indgår. Klagerens salgssum skal fratrækkes 948.228 kr. svarende til klagerens andel af den negative egenkapital pr. 31. december 2009 (1. januar 2010). Fra salgssummen skal endvidere fratrækkes en forholdsmæssig andel af udbyderhonoraret. Klageren har opgjort beløbet til 143.185 kr.

Det følger af den juridiske vejledning, afsnit C.C.3.3.5, at:

”Gæld, der går ud over det beløb, som kommanditisten hæfter for med sin anpart, også skal medregnes. Det skyldes, at kommanditistens afskrivningsgrundlag opgøres som anskaffelsessummen for den ideelle anpart af kommanditselskabets afskrivningsberettigede aktiver, herunder gæld, der ligger ud over, hvad kommanditisten hæfter for.”

Som det fremgår af skrivelsen af 11. juni 2010 fra [finans6] skyldte klageren K/S [virksomhed2] 1.326.004 kr., hvoraf 948.228 kr. var klagerens andel af den negative egenkapital. Denne gæld går ud over det beløb, som klageren hæfter for, og skal derfor medregnes ved opgørelsen af salgssummen.

Subsidiært gør klageren gældende, at det er værdierne pr. overtagelsesdagen den 3. december 2010 eller nærmere pr. 31. december 2010, som skal lægges til grund for opgørelsen af de skattemæssige konsekvenser af afståelsen af kommanditandele til kommanditselskabet. Såfremt værdierne pr. 31. december 2010 anvendes, skal afståelsessummen yderligere reduceres med 340.119 kr.

Klageren kan ikke beskattes af en kursgevinst på 1. prioritetslånet. Det skyldes, at klageren ikke har realiseret en kursgevinst, idet klageren ikke hæfter for 1. prioriteten, og at lånet ikke er indfriet. Klagerens resthæftelse på 2. prioriteten er i danske kroner, og klageren har derfor ikke realiseret en kursgevinst.

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af § 23 i lovbekendtgørelse nr. 1002 af 26. oktober 2009 af kursgevinstloven, at gevinst og tab på gæld i fremmed valuta medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Det fremgår af kursgevinstlovens § 25, at gevinst og tab opgøres efter realisationsprincippet.

Det fremgår af § 21, stk. 1, i lovbekendtgørelse nr. 1191 af 11. oktober 2007 af afskrivningsloven, at genvundne afskrivninger ved salg af bygninger eller installationer, hvorpå der er afskrevet efter lovens § 14 eller 15 skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Det fremgår af afskrivningslovens § 21, stk. 2 og 3, at fortjenesten eller tabet opgøres som forskellen mellem salgssummen og den nedskrevne værdi.

Det fremgår af afskrivningslovens § 21, stk. 6, at for personer medegnes 90 pct. af de genvundne afskrivninger ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Det fremgår af afskrivningslovens § 45, stk. 1, at anskaffelsessummen og salgssummen omregnes til kontantværdi.

Det fremgår af afskrivningslovens § 45, stk. 2, at sælger og køber i en købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde skal foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen.

Det fremgår af § 4 i lovbekendtgørelse nr. 891 af 17. august 2006 om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom (ejendomsavancebeskatningsloven), at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og den kontantomregnede anskaffelsessum.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, at ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i en købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den kontantomregnede salgssum på bl.a. grund og bygninger.

Det fremgår af ligningsvejledningen for 2010, afsnit E.F.2.3, at ved en kommanditits afståelse af en kommanditanpart skal kommanditisten opgøre skattemæssig avance efter skattelovgivningens almindelige regler for afståelse af de pågældende aktiver, idet kommanditisten skattemæssigt anses for at have afstået ideelle anparter i kommanditselskabets aktiver og passiver.

Det fremgår af ligningsvejledningen, at salgssummen opgøres efter skattelovgivningens almindelige regler, idet der ved afståelse af anpart tages hensyn til den ideelle anpart i kommanditselskabets gæld, som kommanditisten samtidigt overdrager. Til den gæld, som kommanditisten frigøres for, skal også medregnes gæld, som går ud over det beløb, hvortil kommanditisten har begrænset sin hæftelse. Dette er en konsekvens af, at kommanditisten som udgangspunkt i skattemæssig henseende betragtes som en interessent, og det er modstykket til, at kommanditistens afskrivningsgrundlag opgøres som anskaffelsessummen for den ideelle anpart af kommanditselskabets afskrivningsberettigede aktiver inklusive eventuel gæld, der ligger ud over hans hæftelse.

Tvangsindløsningen af klagerens 30 kommanditandele medfører, at klageren i skattemæssig henseende skal anses for at have afstået sin ideelle andel af investeringsejendommen og kommanditselskabets øvrige aktiver.

Landsskatteretten lægger på baggrund af sagens oplysninger til grund, at kommanditselskabet tvangsindløste klagerens anparter ultimo 2010 til værdierne pr. 31. december 2009 (1. januar 2010) i følge kommanditselskabets årsrapport for 2009. Der skal derfor ikke foretages værdireguleringer på 1. prioritetslånet for perioden 1. januar 2010 – 3. december 2010, som sket af SKAT, og Landsskatteretten nedsætter derfor klagerens salgssum med 198.929 kr.

Der er mellem klageren og SKAT enighed om, at klagerens andel af de øvrige aktiver udgør 283.947 kr. Der er endvidere enighed om, at klagerens andel af gælden pr. 31. december 2009 udgjorde 4.826.653 kr. Landsskatteretten lægger til grund, at opgørelsen af gælden er sket til kursværdien pr. 31. december 2009, og at omregningen til danske kroner er sket til valutakursen på balancetidspunktet.

Landsskatteretten er enig med SKAT i, at klagerens salgssum for ejendommen efter praksis skal fastsættes som klagerens andel af gælden i kommanditselskabet, som klageren blev frigjort for.

Landsskatteretten er ikke enig med klageren i, at klagerens forholdsmæssige andel af den negative egenkapital svarende til 948.228 kr. skal fratrækkes i salgssummen. Det skyldes, at salgssummen for ejendommen efter afskrivningslovens § 45, stk. 1, skal omregnes til en kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af salgssummen sammenlægges med kursværdien af aktivets gældsposter, og at klageren i øvrigt ikke har godtgjort, at han skal indbetale den negative egenkapital. Det kontante vederlag udgør 0 kr. og kursværdien af gælden udgør ifølge kommanditselskabets årsrapport for 2009 54.700.691 kr. Ved fastsættelsen af kursværdien er der henset til, at kommanditselskabet ikke har misligholdt låneaftalen, og at der er tale om en going concern. Landsskatteretten finder derfor, at den værdi, som kommanditselskabet har anvendt i årsrapporten, udgør kursværdien. Klagerens andel heraf udgør 4.826.532 kr. Der er mellem klageren og SKAT enighed om, at et beløb på 283.947 kr. skal henføres til klagerens andel i øvrige aktiver i kommanditselskabet.

Klageren har ikke godtgjort, at han skriftligt aftalte med kommanditselskabet, at en del af salgsprisen for ejendommen skal henføres til det udbyderhonorar, som kommanditisterne i forbindelse med indtræden i investeringsprojektet betalte til projektudbyderen, og Landsskatteretten giver derfor ikke klageren medhold i, at salgssummen skal reduceres med 143.185 kr.

Landsskatteretten ansætter klagerens andel af salgssummen for ejendommen til 4.542.585 kr. 9,19 pct. heraf, dvs. 417.463 kr. henføres i overensstemmelse med klagerens egen opgørelse til værdien af grunden, hvorefter salgssummen for den afskrivningsberettigede bygning udgør 4.125.122 kr.

Klageren har ikke gjort indsigelser mod SKATs opgørelse af anskaffelsessummen for ejendommen, ligesom klageren ikke har gjort indsigelse mod SKATs opgørelse af de foretagne afskrivninger.

Landsskatteretten har opgjort klagerens genvundne afskrivninger som forskellen mellem den nedskrevne værdi på 3.611.837 kr. og salgssummen for bygningen på 4.125.122 kr., dvs. 513.285 kr. Landsskatteretten nedsætter derfor SKATs opgørelse af de genvundne afskrivninger fra 542.384 kr. til 513.285 kr. 90 pct. heraf skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Ikke genvundne afskrivninger udgør 1.402.125 kr. (1.915.410 kr. - 513.285 kr.)

Landsskatteretten har opgjort klagerens ejendomsavance således:

Landsskatteretten ændrer derfor SKATs ansættelse af tabet fra – 6.176 kr. til -176.000 kr.

Ved udtræden af kommanditselskabet blev klageren frigjort for klagerens andel af gælden. Der skal derfor tillige foretages en opgørelse af gevinst og tab efter kursgevinstlovens § 23, jf. § 25.

Klageren har ikke bestridt, at kursen på britiske pund var 1152,13, da kommanditselskabet optog lånet. Kursen pr. 1. januar 2010/31. december 2009 var 8,2317. SKAT har anvendt kursen pr. 3. december 2010 på 8,7888. Som anført ovenfor anser Landsskatteretten klageren for udtrådt af kommanditselskabet med virkning fra 1. januar 2010. Klageren har derfor ved din udtræden realiseret en større kursgevinst, end den kursgevinst, som SKAT har opgjort. Landsskatteretten gennemfører ikke en forhøjelse af klagerens indkomst, men stadfæster SKATs forhøjelse af indkomsten med 1.085.622 kr.