Kendelse af 06-09-2019 - indlagt i TaxCons database den 17-10-2019

Faktiske oplysninger

Klageren erhvervede den 12. december 2007 beboelsesejendommen beliggende [adresse1], [by1]. Det fremgår af BBR, at ejendommen har et samlet boligareal på 101 m², bestående af et bygningsareal på 83 m² og et udbyttet tagetageareal på 40 m², ligesom der er et samlet kælderareal på 61 m². Det fremgår endvidere, at ejendommen har fire værelser, to toiletter, et badeværelse og eget køkken, samt at ejendommen er opført i 1944.

Der er fremlagt en lejekontrakt, hvoraf det fremgår at klageren har udlejet lejligheden til [person1] og [person2] siden 1. januar 2008. Det fremgår, at den månedlige husleje udgjorde 6.750 kr., svarende til en årlig leje på 81.000 kr. Det fremgår endvidere, at lejeren selv sørger for opvarmning af lejemålet, at udlejeren leverer vand til lejemålet, samt at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejeren. Af lejekontrakten fremgår det, at det udlejede areal udgjorde 101 m², samt at der var brugsret til have. Skatteankenævnet har oplyst, at lejeren er klagerens papsøn.

Det fremgår af lejekontrakten, at lejemålet ikke var nyistandsat ved overtagelsen, ligesom det fremgår, at lejemålet tilbageleveres i samme stand, bortset fra almindeligt slid og ælde.

I forbindelse med sagsbehandlingen har Skatteankestyrelsen fundet følgende afgørelser fra 2013 og 2014 fra [by1] Huslejenævn på www.huslejenaevn.dk, der vedrører lejens størrelse efter boligreguleringsloven i [by1] Kommune:

[by1] Kommune er en reguleret kommune, hvilket vil sige, at boligreguleringsloven gælder i fuldt omfang.

SKAT har den 9. marts 2012 truffet afgørelse i sagen. Af SKATs afgørelse fremgår der bl.a. følgende:

”Du skal betale skat af den indtægt, du har ved at leje din ejendom [adresse1] ud til din ”papsøn”. Vi har fastsat lejeindtægten ud fra et konkret skøn over, hvad du kunne få i lejeindtægt, hvis du lejede den ud til fremmede.

Vi har også lagt vægt på, hvad den gennemsnitlige udlejningspris pr. m2 er i [by1] i 2012, herunder, at den normale udlejning er ex. forbrug.

Den gennemsnitlige m2 pris udgør kr. 1.280 hvilket svarer til en mdr. leje på kr. 13.120. Denne er afrundet til kr. 13.000 i skønnet over hvad ejendommen kunne være lejet ud til, til fremmede. Forskellen udgør derfor lejen if. lejekontrakt kr. 6.750 – vand kr. 750 (jf. nedenfor) og den skønnede udlejningsværdi på kr. 13.000 pr. mdr. = kr. 7.000.

Ifølge det indsendte regnskab udgør udgiften til vand kr. 9.893 for 2010 hvilket skønsmæssigt ansættes til kr. 750 pr. mdr.

...”

[Skatteankenævnet]s afgørelse

Skatteankenævnet har anset den objektive lejeværdi for at udgøre 101.000 kr. i indkomstårene 2009 og 2010.

Som begrundelse for afgørelsen har Skatteankenævnet anført følgende:

”Ejere af fast ejendom, der udlejer denne til slægtninge eller andre nærtstående til en væsentligt lavere leje end markedslejen, skal efter statsskattelovens § 4 b beskattes af både den faktisk betalte husleje og af differencen mellem denne og markedslejen.

Vestre Landsret har i sin dom af 1. februar 2005 udtalt, at der ved skønnet over den objektive udlejningsværdi skal tages udgangspunkt i den leje, der lovligt kan opkræves mellem uafhængige parter.

Der skal ses bort fra forbrugsudgifter, der opkræves a conto ud over den aftalte leje, såfremt disse udgifter endeligt afholdes af lejeren og dermed ikke påvirker lejeforholdets driftsresultat.

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi skal der efter skatteankenævnets opfattelse først og fremmest lægges vægt på afgørelser fra huslejenævn eller boligsikringskontorer. Der kan som udgangspunkt ikke lægges vægt på oplysninger om lejeniveauet fra internettet, avisannoncer og lignende, da dette lejeniveau ofte ligger betydeligt over den leje, der lovligt kan opkræves efter reglerne i lejelovgivningen.

SKATs skøn over den objektive udlejningsværdi bygger i det væsentlige på oplysninger indhentet fra internettet i 2012. Skatteankenævnet finder ikke, at disse oplysninger kan tillægges betydning jf. Byrettens dom af 30. juni 2008.

Skatteankenævnets sekretariat har haft kontakt med Huslejenævnet for [by1] Kommune. Det har ikke været muligt, at få oplyst, hvad huslejenævnet anser for en acceptabel leje for klagers ejendom.

Ifølge oplysninger fra Sundhedsministeriet, om lejepriser i 2008 og 2010 for almennyttige boliger beliggende i [by1], udlejes boliger for op til ca. 1.400 kr. pr. m². Den gennemsnitlige leje udgør 768 kr. pr. m² i 2008 og 799 kr. pr. m² i 2010.

Ud fra en samlet vurdering af ovenstående, finder skatteankenævnet, at den objektive udlejningsværdi skønsmæssigt kan fastsættes til 1.000 kr. pr. m². Den årlige leje kan herefter opgøres til 101.000 kr., svarende til en månedlig leje på 8.415 kr. Skatteankenævnet har ved vurderingen endvidere lagt vægt på ejendommens centrale beliggenhed i [by1].

Skatteankenævnet finder, at de udgifter lejer har afholdt til vedligeholdelse og istandsættelse af ejendommen skal anses for at være yderligere leje i forhold til den opkrævede leje i henhold til lejekontrakten. Skatteankenævnet finder derfor, ikke grundlag for at nedsætte den objektive udlejningsværdi. Såfremt de af lejer afholdte udgifter ikke anses som yderligere leje, vil klager være skattepligtig af den værdiforøgelse de har medført på ejendommen jf. statsskattelovens § 4 samt den juridiske vejledning 2013-1, afsnit C.H.3.2.2.3.

SKAT har beregnet leje af garage på 22 m². Ankenævnet finder ikke, at der skal medregnes leje af evt. garage, idet der er tvivl om, hvorvidt der er en garage på ejendommen samt at der af lejekontrakten ikke fremgår oplysninger om udleje af garage.

Forskellen mellem den betalte leje og den objektive udlejningsværdi er efter skatteankenævnets opfattelse væsentlig, hvorfor klager skal beskattes at differencen herimellem.

Ankenævnet finder ikke, at der i kommentarer til sagsfremstillingen eller på mødet med nævnet er blevet fremlagt nye oplysninger, der kan begrunde en yderligere nedsættelse af den skønnede leje.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at den objektive udlejningsværdi udgør 72.000 kr. i indkomstårene 2009 og 2010.

Til støtte for den nedlagte påstand har den tidligere repræsentant anført følgende:

”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det helt overordnet gældende, at den af Skatteankenævnet foretagne forhøjelse af skattegrundlaget for indkomstårene 2009 og 2010 ikke er korrekt.

Lejeindtægten har været 72.000 kr. ekskl. vand for de ovenstående år, derfor skal vor klient beskattes af ovennævnte beløb. En udlejningspris på kr. 8.416,67 kr. per måned, må vurderes at være urimelig høj i betragtning af lejemålets stand. Der kan ikke påligges en leje, der efter en samlet bedømmelse vil stille lejeren mere byrdefuldt, hvilket vil være tilfældet i denne sag eftersom [person1] har haft omfattende omkostninger ved forbedring af lejemålet.

Ifølge lejekontrakten kan der foretages en lejeforhøjelse efter nærmere fastsatte regler, såfremt udlejeren gennemfører forbedringer, jf. bilag 2.

Generelt om lejefastsættelse

Grundreglerne til fastsættelse af leje findes i lejeloven. Lovreguleringen af boliglejens størrelse er bygget op som nogle almindelige gældende regler, og et stort antal undtagelser og særregler, hvis anvendelse afhænger navnlig af lejemålets geografiske placering, bygningens karakter og lokalernes alder og kvalitet. Ved udlejning kan parterne frit aftale lejens størrelse.

I visse tilfælde kan udlejer varsle en lejeforhøjelse eller nedsættelse, alt afhængig af den konkrete situation. Lejen kan ændres som følge af forøgelse eller nedsættelse af visse af udlejers omkostninger vedrørende ejendommen. Derudover kan forbedringer på ejendommen have væsentlig betydning for det lejedes værdi og dermed også lejefastsættelsen.

Hvis et lejemål er gennemgribende forbedret kan man anmode om en lejeregulering, denne regel blev implementeret for at give et incitament til at gennemføre en modernisering af diverse lejemål.

En forhøjelse vil ske ved vurdering af det lejedes nyværdi efter forbedringerne, her spiller omkostningerne til forbedringen en væsentlig rolle.

Der kan ikke aftales eller påligges en leje, der efter en samlet bedømmelse vil stille lejeren mere byrdefuldt. Reglerne om det lejedes værdi er centrale for lejefastsættelsen.

Der er ikke tale om overholdelse af en vedligeholdelsespligt, derimod er der blevet tilført ejendommen noget nyt, som ikke har været til stede før, og som vil forøge brugsværdien af det lejede.

Efter lejelovens § 58 kan en udlejer, der har udført forbedringer, varsle forhøjelse af det lejede i det omfang, forbedringen har medført en forøgelse af lejeværdi af det lejede, jf. boligreguleringslovens § 27.

Som udgangspunkt kan lejer kun med udlejers tilladelse foretage forandringer i det lejede, jf. lejelovens § 28. Imidlertid har lejer i medfør at reglen i lejelovens § 62a siden 1994 også ret til at udføre visse forbedringsarbejder i lejemålet og til at modtage kompensation herfor ved fraflytningen.

Reglerne i lejeloven viser et klart billede af, at de udgifter som der har været ved forbedring af lejemålet skal kompenseres, hvad enten det er udlejer eller lejer der har oppebåret disse. Hvordan denne kompensation skal finde sted, kan udlejer og lejer aftale i lejekontrakten eller ved en tillægsaftale hertil.

Sammenligning af lejefastsættelse

Hvis der opstår uenighed om den fastsatte leje, er der flere muligheder for at undersøge om den krævede leje er rimelig. Det lejedes værdi kan afgøres på grundlag af en sammenligning med den leje, der er almindeligt gældende i området for tilsvarende lokaler, jf. lejelovens § 47, stk. 2.

U.1999.242 Ø beskriver, at hvis lejemålene skal kunne sammenlignes ift. lejeværdien skal beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelses tilstand svarer nogen lunde til hinanden.

Det har ikke været muligt for hverken SKAT eller Skatteankenævnet at finde en konkret og sammenlignelig ejendom, hvorfor det selvangivne beløb alene på denne baggrund bør imødekommes.

[person1]s forbedringer af ejendommen.

En udlejningspris på kr. 8.416,67 kr. per måned, må vurderes at være urimelig høj i betragtning af lejemålets stand.

Lejemålet på [adresse1] var ikke nyistandsat på indflytningstidspunktet, jf. lejekontrakten, og har heller ikke på et senere tidspunkt gennemgået forbedringer på udlejers regning.

[person1] har således selv skulle afholde udgifter til istandsættelse af lejemålet, hvilket har været en nødvendighed. Da [person1] og hans familie flyttede ind, var lejemålet i meget ringe stand. Familien har derfor måtte foretage en totalrenovering indvendigt som såvel udvendigt af blandt andet kælderen. Her har familien udskiftet utætte og punkterede vinduer samt tilføjet et nyt vinduesparti med dør. Herudover er der lagt udvendigt dræn, gulvvarme og klinkegulv samt installeret el, fyr og varmevandsbeholder. Familien har også lavet nyt badeværelse og udskiftet alle hårde hvidevarer.

Renoveringen er sket for [person1]s egen regning. Der mangler [person1] mangler stadigvæk at renovationer til det 30 år gamle og faldefærdige køkken samt at udskiftning af rådne vindueskarme og de resterende utætte og punkterede vinduer.

Alt dette vil ligeledes være for [person1]s egen regning. Der kan på baggrund af dette og som følge af lejekontrakten ikke ske lejeforhøjelse, idet udgifterne afholdes af lejer og ikke af udlejer.

Der skal endvidere hertil henvises til Landsskatterettens kendelse af21/12 2009, Journal nummer 09-00368,jf. bilag 3. Sagen omhandlede værdi af fri bolig vedr. en ejendom, som blev udlejet uden en skriftlig aftale samt uden ydelse i form af leje. SKAT ansatte den årlige leje skønsmæssigt til 60.000 kr.. På baggrund af, at lejer selv stod for vedligeholdelse samt det lejedes stand ved indflytning i øvrigt, nedsatte Landsskatteretten værdi af fri bolig til 30.000 kr. I denne afgørelse udgjorde det forhold, at lejer selv står for alt vedligeholdelse, istandsættelse m.v. således en væsentlig faktor, som medførte en reduktion af værdig af fri bolig med 50 %. Afgørelsen kan således bruges til at fastslå, at lejen skal reduceres som følge af, at lejer selv står for både indvendig og udvendig vedligeholdelse.

Særligt vedr. den skønnede indtægt

Skatteankenævnet anfører i afgørelse, at der ved skønnet over den objektive udlejningsværdi skal lægges vægt på afgørelser fra huslejenævnet og afgørelser fra boligsikringskontoret, og at der ikke skal lægges vægt på oplysninger om lejeniveauet fra internettet, avisannoncer og lignende. Vi er enige med skatteankenævnet i, at sidstnævnte oplysninger ofte ligger betydeligt over den leje, der lovligt kan opkræves efter reglerne i lejelovgivningen, og at disse derfor ikke skal tillægges betydning.

Skatteankenævnet anfører i deres afgørelse, at de har haft kontakt til Huslejenævnet for [by1] Kommune, men at de ikke kunne oplyse, hvad der må anses for at være en acceptabel leje for ejendommen beliggende [adresse1], [by1]. Vi mener, at dette illustrerer hvor svært det er/hvor umuligt det er, at fastslå en ejendommens reelle og korrekte lejeindtægt. Huslejenævnet har specialiseret sig indenfor lejeretten og er eksperter i at afgøre lejens størrelse. Når huslejenævnet ikke kan afgøre/fastsætte en lejeindtægt, kan der stilles spørgsmålstegn ved hvor kompetente SKAT/skatteankenævnet er til at vurderer at en lejeindtægt på kr. 6.000 per måned/72.000 per år er alt for lav og at lejeværdien derfor skal forhøjes. Hertil skal det nævnes, at vi er overbeviste om, at såfremt [person3] indbragte sagen for Huslejenævnet ville lejeindtægten ikke blive fastsat til et beløb over 72.000 årligt.

Herudover anfører skatteankenævnet, at ifølge oplysninger fra Sundhedsministeriet om lejepriser i 2008 og 2010 for almennyttige boliger beliggende i [by1], udlejes boliger for op til ca. 1.400 kr. pr. m². Den gennemsnitlige leje udgør 768 kr. pr. m² i 2008 og 799 kr. pr. m2 i 2010. Vi er ikke enige med skatteankenævnet i, at lejeværdien kan afgøres ud fra Sundhedsministeriets oplysninger, idet der er tale om et gennemsnit der varierer voldsomt. Blot fordi andre boliger kan udlejes op til et bestemt beløb, er dette ikke ensbetydende med, at boligen på [adresse1] også kan udlejes til dette beløb. Som tidligere nævnt, er der flere faktorer der spiller ind i forbindelse med fastsættelsen af lejeindtægten, hvilket Landsskatteretten bør tage højde for.

Endvidere anfører skatteankenævnet at der ved skønnet er lagt vægt på, at ejendommen er beliggende i det centrale [by1].

Vi mener, at der også her er tale om en oplysning der ikke kan tillægges nogen selvstændig afgørende betydning, idet denne oplysning alene udgør en brøkdel af de samlede oplysninger der ligges til grund for vurderingen af lejeindtægten. Landsskatteretten bør derfor se bort herfra.”

Til støtte for den nedlagte påstand har klagerens repræsentant indsendt en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport vedrørende ejendommen, begge udarbejdet i 2016.

Landsskatterettens afgørelse

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum.

Hvis ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en ikke uvæsentlig lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Der henvises til Højesterets dom af 29. oktober 2002, offentliggjort i SKM2002.547.HR.

Ejendommen er udlejet til klagerens papsøn. Forholdet er derfor omfattet af den personkreds af nærtstående eller familie, for hvem der kan fastsættes en objektiv udlejningsværdi.

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, litra b, sidste punktum, og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler. Der henvises til Vestre Landsrets dom af 1. februar 2005, offentliggjort i SKM2005.112.VLR.

[by1] Kommune er en såkaldt reguleret kommune, det vil sige, at den er omfattet af boligreguleringsloven. I en reguleret kommune er der regler for huslejens størrelse ved indgåelse af lejeaftaler.

Når bestemmelserne i boligreguleringsloven er gældende, skal lejen som udgangspunkt fastsættes til den omkostningsbestemte leje. Ejendommen er imidlertid omfattet af reglerne for småejendomme, hvorfor lejen ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi. Det følger af boligreguleringslovens § 29 C, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, omfattet af reglerne i lovens kapitel II-IV med leje reguleret efter lovens § 7, med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Værdien af det udlejede skal fastlægges ved sammenligning med en leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller områder for tilsvarende bolig med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesplan.

Det lægges til grund, at den årlige husleje eksklusiv vand udgjorde 72.000 kr.

Huslejenævnet har truffet afgørelser vedrørende udlejning af lejligheder og huse i samme kommune som klagerens udlejede hus. Huslejenævnet har fastsat kvadratmeterpriserne til mellem 720 kr. og 1.650 kr. pr. m² pr. år ved afgørelser truffet i 2013 og 2014. Klagerens hus har et areal på 101 m² med en årlig husleje på 72.000 kr., svarende til en kvadratmeterpris på 713 kr. pr. år (afrundet).

Når den objektive udlejningsværdi fastsættes, er der ikke tale om en fast kvadratmeterpris, men et spænd indenfor, hvor markedslejen må anses at ligge. Når der henses til afgørelserne fra huslejenævnet, lejemålets stand og beliggenhed, er det rettens opfattelse, at huslejeniveauet svarende til en kvadratmeterpris på 713 kr. pr. år (afrundet), må anses for at ligge ikke uvæsentligt under markedslejen. Henset til det oplyste om den gennemsnitlige leje for området for 2008 og 2010, og om selve ejendommen – samt henset til den indgåede lejeaftale mellem klageren og lejer, finder retten, at den objektive udlejningsværdi kan sættes til 81.000 kr. Da dette må karakteriseres som en ikke uvæsentlig afvigelse i forhold til de selvangive 72.000 kr., ændrer Landsskatteretten udlejningsværdien til 81.000 kr. for indkomstårene 2009 og 2010.

Den påklagede afgørelse ændres i overensstemmelse hermed.