Kendelse af 13-11-2020 - indlagt i TaxCons database den 19-01-2021
SKAT har skønsmæssigt ansat resultatet for udlejningen af [adresse1], [by1], i perioden 2010 – 2012 til henholdsvis 200.000 kr., 200.000 kr. og 300.000 kr., og som følge heraf forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med 214.292 kr., 180.887 kr. og 108.542 kr.
Landsskatteretten hjemviser sagen til fornyet behandling.
Klageren købte ejendommen beliggende [adresse1], [by1], i 2001 i lige sameje med sin ægtefælle.
I de påklagede indkomstår var ejendommen af vurderingsmyndigheden vurderet til 11.700,000 kr., og ejendommen udgjorde ifølge BBR et enfamiliehus med et boligareal på 274 m2 samt et kælderareal på 131 m2.
Klageren og klagerens ægtefælle udrejste til USA i 2004, og under klagerens udlandsophold blev ejendommen udlejet.
I 2009 påbegyndte [by2] Kommune ifølge klageren strømpeforing af kloakkerne på [adresse1], [by1], hvilket medførte en række fugtskader for en del grundejere i det pågældende område, herunder også for klageren. Der skulle i den forbindelse etableres et omfangsdræn på ejendommen for, at denne kunne bebos. Endvidere var der konstruktionsfejl på bruseren i badeværelset, som skulle afhjælpes.
Etableringen af omfangsdrænet og reparationen af bruseren begyndte i starten af 2010. Klageren har oplyst, at de pågældende arbejder gjorde ejendommen uegnet til udlejning i løbet af foråret 2010.
Ejendommen blev som følge heraf i 2010 først udlejet fra slutningen af oktober, og lejeforholdet forsatte frem til sommeren 2011, hvor ejendommen herefter blev udlejet til nye lejere fra august 2011. Ejendommen blev udlejet i hele 2011 med undtagelse af et par uger over sommeren, hvor der skulle foretages diverse reparationer på havestuen og murværk. Lejerne fra august 2011 forsatte lejeperioden i hele 2012.
Klageren indgik to lejekontrakter for de pågældende lejeperioder.
Det første lejeforhold begyndte ifølge lejekontrakten den 1. november 2010, og af lejekontraktens særlige vilkår i § 11 fremgik, at lejeforholdet var tidsbegrænset frem til den 1. juli 2011. Lejen udgjorde 35.000 kr. månedligt og ifølge lejekontrakten var forbrug af el, vand, varme og kabel-tv og internet indeholdt i lejen. Klageren oplyste, at lejekontrakten blev udarbejdet af udlejningsbureauet [virksomhed1], som skulle stå for udlejningen. Ifølge lejekontrakten udgjorde lejemålets areal 330 m2.
Det andet lejeforhold begyndte ifølge lejekontrakten den 18. august 2011, og i et tillæg til lejekontrakten fremgik, at lejeperioden var tidsbegrænset frem til den 20. juni 2012. Lejen udgjorde 28.000 kr. månedligt. Ifølge lejekontrakten skulle forbrug af vand, varme og el betales af lejeren til klageren. Lejekontrakten blev udarbejdet af klageren selv. Ifølge lejekontrakten udgjorde lejemålets areal 270 m2. Klageren fornyede lejekontrakten efter udløbet af den tidsbegrænsede lejeperiode, da lejerne fik fornyet deres arbejdskontrakt i Danmark.
SKAT har oplyst, at ejendommen ifølge CPR i årene 2010 – 2012 blev beboet i henholdsvis 2, 7 og 12 måneder.
Klageren selvangav sit resultat for udlejningen samt renteudgifter for indkomstårene 2010 – 2012 som følger:
2010 | 2011 | 2012 | |
Resultat | -114.292 kr. | -80.887 kr. | 41.458 kr. |
Renteudgifter | 13.136 kr. | 18.706 kr. | 8.906 kr. |
Klagerens ægtefælle selvangav et tilsvarende beløb.
SKAT traf afgørelse den 27. november 2013 (den påklagede afgørelse) om forhøjelse af klagerens skattepligtige indkomst ved udlejningsvirksomheden. Forhøjelsen skete på baggrund af et skøn, da SKAT ikke havde modtaget klagerens regnskaber for udlejningsvirksomheden.
Sammen med klagen over SKATs afgørelse, fremsendte klageren regnskaber samt uddrag af lejekontrakterne for udlejningen af [adresse1], [by1], for indkomstårene 2010 – 2012.
Af de fremsendte regnskaber fremgår:
2010 | 2010 | 2011 | 2012 |
Leje indtægter | 140.000,00 | 32.904,00 | 339.857,38 |
Udgifter | |||
El, Vand, Gas Kloak mm | 95.770,45 | 145.541,00 | 128.970,40 |
Renteudgifter | 26.791,18 | 18.707,00 | 17.111,51 |
Forsikringer & Alarm | 17.443,61 | 17.249,00 | 18.682,20 |
Kommission til Bureau | 91.875,00 | ||
Reparationer | 130.830,91 | 234.061,00 | 40.416,43 |
Små aktiver | 5.872,31 | 7.406,00 | 36.385,32 |
Transport | 14.963,76 | ||
Udgifter totalt | 368.583,46 | 422.965,00 | 256.529,62 |
Årets Resultat | -228.583,46 | -93.915,00 | 83.427,76 |
Reparationsudgifterne for 2010 indeholdt blandt andet udgifter til omfangsdræn og selvrisiko for badeværelse på henholdsvis 113.575 kr. og 10.000 kr.
SKAT er fremkommet med følgende bemærkninger til klagerens regnskaber:
”SKATs vurdering af klagen
(...)
De udarbejdede regnskaber er fejlbehæftede i flere forhold:
• Der indgår renteudgifter, som må anses at indgå i rubrik for renteudgifter og således selvangivet/fratrukket dobbelt.
• Der indgår reparationsudgifter, som må anses at indeholde ikke fradragsberettigede forbedringsudgifter, blandt andet etablering af omfangsdræn.
• Der er fratrukket forbrugsudgifter (el, vand, gas, kloak m.m.) uanset disse udgifter - i hvert fald for 2012 - er betalt af lejer udover huslejen.
• Der er for 2010 medregnet depositum i lejeindtægten.
Herudover er med det nu foreliggende materiale konstateret nye forhold der bør afklares:
• Hvorfor er de udlejede m2 ikke i overensstemmelse med de m2, der fremgår af BBR og endvidere ikke ens i de to lejekontrakter?
• Hvorfor viser "kontrakt2" at lejeforhold starter pr. 18.08.2011 når familien er tilmeldt pr. 30.06.2011?
Der kan på det foreliggende grundlag ikke opgøres et korrekt resultat af udlejningsejendommen.
Til brug for dette bør følgende materiale indkaldes:
• Samtlige bilag der ligger til grund for regnskaberne.
• Kontospecifikationer (i mangel af disse, specifikation af regnskabets poster).
• Dokumentation for hvilke udgifter der er betalt / dækket af forsikring.
• Fuldstændige lejekontrakter i underskrevet stand.
• nærmere redegørelse for de udlejede m2 contra ejendommens størrelse.
• Eventuelt bankkontoudskrifter, der dokumenterer lejeindtægter.
• Dokumentation for eventuelle renteudgifter, der ikke indgår i de oplysninger SKAT modtager fra pengeinstitutter m.v.
(...)”
Klageren har fremsat følgende bemærkninger til SKATs høringssvar:
”(...)
Vi har ikke bevidst trukket renterne fra 2 gange – har faktisk bare ikke været vidende om, at de allerede står oplyst i selvangivelsen. Vi laver regnskab og har igennem alle årene brugt regnskab til både de danske og amerikanske myndigheder, således at begge skatte instanser får vores udlejningsregnskab. I den forbindelse har vi ikke været vidende og bevidste om, at den danske selvangivelse allerede havde renterne inkluderet.
Omfangsdrænet er helt klart en reparation for at afhjælpe vand i vores kælder. [by2] kommune lavede i årene forinden en omfattende udskiftning af vandafledning på gaden og pludselig havde vi vand i kælderen, hver gang det regnede. Tidligere lejere flyttede, da de ikke kunne overskue at bo der længere og ikke kunne bruge kælderen, da der flere gange om måneden kom vand op gennem gulvet. Se i øvrigt nærmere redegørelse i svar til skat fra dec. 2013. Bilag 5.
De øvrige reparations udgifter er ikke relateret til omfangsdrænet men el arbejde, service på fyret og radiatorer. Se Bilag 8.
Vi opkræver forbrugsudgifter og laver regnskab med udlejer for at dække forbrugs udgifterne således at der ikke er over eller underskud. Således indregnes indtægter og udgifter i regnskabet og flere forbrugs udgifter er ikke dækker af lejer men betalt af udlejer (TV, internet, skrald mm). Alle leje og forbrugs indtægter er indgået i regnskabet. Forbrugs regnskabet er vedlagt fra 2011-2014 i perioden hvor samme lejere boede i huset. Bilag 13.
Vi inkluderede depositum i huslejen, da vi ikke var bedre kendt og så var underskuddet ikke helt så højt, som hvis vi ikke havde inddraget depositum i beregningerne. Desuden er det normal praksis i USA, hvor vi hvert år også indberetter udlejningsejendommen til det amerikanske skattevæsen.
Kontrakten fra 2010 (bilag 11) er udarbejdet af [virksomhed1] og fremgår, at der er 330 m2, hvilke må være hele huset inkl. kælder og loft. Dog er antal m2 ikke det fulde areal hvis du lægger 274 og 131 m2 sammen som er 405 m2. Dette er forskelligt fra 330 m2!! Vi aner ikke, hvad, hvordan og hvorfor der er en uoverensstemmelse mellem udlejede areal og antal m2 ifølge BBR og de forskellige kontrakter. Har ikke været opmærksom på dette førend nu. Da huset udlejes møbleret, så er der ingen værelser eller arealer der ikke er tilgængelig for lejere. De ting vi har i skuret og på loftet såsom julepynt, cykler mm har været tilgængelige for lejere.
Da vi i 2011 selv udlejer huset fra August måned, ændrer jeg antal udlejet areal i kontrakten (bilag 12), da jeg er nervøs for at udleje kælder og 2.sals loftsværelser, da jeg er blevet oplyst om, at en kælder skal være godkendt til beboelse for at lovligt at kunne udlejes. Jeg ville derfor sørge for, at vi ikke ender op i en situation, hvor vi har lejet areal ud til bolig, som ikke er godkendt til bolig, da kælder værelser og loftsværelser ikke efter sigende er godkendte til ophold og heller ikke talt med i antal værelser i BBR. Dog har lejere som sædvanlig fuld adgang til alt i hele huset og de bruger faktisk et af kælder værelserne til op[virksomhed2]ering af deres egne møbler og ejendele.
Vi får kontakt til lejere I 2011 igennem lejere, der bor I huset fra 2010 til juni 2011. Vi underskriver kontrakt og vi kræver, at lejerne indbetaler første måneds husleje i slutningen af juni måned for ikke at stå med håret i postkassen, hvis de afbryder leje kontrakten henover sommeren og vi pr. august måned når skoler og det hele starter igen så skal ud af finde nye lejere. Ægteparret er amerikansk/fransk og straks efter de flyttede fra deres tidligere lejemål hvor de var blevet smidt ud tog de på sommerferie og håbede, at de kunne slippe for at flytte ind til efter de kom tilbage i august måned. For således at være sikker på, at vi havde en lejer indvilligede vi i, at lejemålet først startede i august mod at de indbetalte 1 måneds husleje på 30000 kr.allerede i juni. De fik faktisk lov til at opbevare deres flyttegodt i huset henover sommeren, selvom de ikke flyttede ind. Vi havde også hørt, at det var gode lejere, så vi var interesseret i, at de ikke endte med at finde et andet sted at bo henover sommeren og aldrig flyttede ind og annullerede kontrakten. På den måde sparede vi salær afgift til udlejnings bureau og sparede ligeledes på udfærdigelse af leje kontrakt ved selv at lave den. Dermed uoverensstemmelsen i kontrakter og forklaring på, hvorfor de uden vi vidste det flyttede ind via cpr register allerede i juni selvom lejemål først startede i august.”
I en efterfølgende skrivelse af 17. juni 2019 til Skatteankestyrelsen har klagerens repræsentant opgjort et korrigeret resultat af udlejningen for indkomstårene 2010 – 2012. Repræsentanten har oplyst, at baggrunden for de korrigerede opgørelser blandt andet var, at der i klagerens regnskab for indkomståret 2010 var medtaget 70.000 kr. i depositum under lejeindtægterne, samt at der forelå yderligere udgifter i forbindelse med reparation efter en vandskade. Endvidere var renteudgifterne fejlagtigt medtaget i den første opgørelse.
Resultatet af udlejningen blev herefter opgjort som følger:
2010 | 2011 | 2012 | |
Indtægter | |||
Lejeindtægt | 70.000,00 | 390.200,00 | 339.857,00 |
indkomst | 70.000,00 | 390.200,00 | 339.857,00 |
Udgifter | |||
forbrug | 122.019,00 | 137.068,00 | 128.563,00 |
forsikring og alarm | 18.359,00 | 17.249,00 | 18.682,00 |
udlejningsomkstinge | 91.875,00 | 6.519,00 | 6.519,00 |
Smaa aktiver | 15.093,00 | 3.256,00 | 36.761,00 |
Reparationer | 154.403,00 | 238.390,00 | 34.984,00 |
Transport | 9.074,00 | 12.528,00 | 17.624,00 |
Udgifter i alt | 410.822,00 | 415.010,00 | 243.133,00 |
Resultat | -340.822,00 | -24.810,00 | 96.725,00 |
Lejeindtægterne var dokumenteret via indbetalinger på kontoudtog:
Der var udarbejdet specificerede opgørelser over de enkelte udgiftsposter, som endvidere var understøttet af underbilag.
Udgiftsposterne forbrug, transport og udlejningsomkostninger var udspecificeret således:
Forbrug | 2010 | 2011 | 2012 |
Ejendomsskatter | 39.578,22 | 41.756,04 | 45.368,44 |
[virksomhed3] | 13.481,00 | 15.318,00 | 8.953,62 |
[virksomhed4] | 23.105,52 | 31.264,88 | 16.775,04 |
[virksomhed5] | 38.410,75 | 36.319,04 | 44.965,69 |
[virksomhed6] | 5.183,40 | 5.268,00 | 5.117,92 |
Licens | 2.260,00 | 2.317,34 | 2.352,00 |
[virksomhed7] | 5.000,00 | 5.129,84 | |
Transport | |||
Taxa | 628,32 | ||
Fly | 8.414,94 | 12.528,00 | 11.648,58 |
Parkering | 30,50 | ||
Leje af bil/[virksomhed8] | 4.261,87 | ||
[virksomhed9]/[virksomhed10] | 1.215,55 | ||
[virksomhed2]/[virksomhed11] | 61,00 | ||
Brobizz | 437,00 | ||
Udlejningsomkostninger | |||
Udlejningsbureau | 91.875,00 | ||
Vicevært | 6.519,00 | 6.519,00 |
Udgifterne vedrørende småaktiverne udgjorde specifikt følgende posteringer:
Specifikation | Beløb |
2010 | |
[virksomhed12] | 3.400,00 |
[virksomhed13] | 156,00 |
[virksomhed13] | 709,70 |
[virksomhed12] | 645,00 |
[virksomhed14] | 137,95 |
[virksomhed15] | 429,10 |
[virksomhed12] | 1.453,00 |
[virksomhed16] | 2.899,00 |
[virksomhed17] | 150,00 |
[virksomhed15] | 768,00 |
[virksomhed17] | 399,95 |
[virksomhed18] | 799,00 |
[virksomhed19] | 99,95 |
[virksomhed20] | 299,90 |
[virksomhed19] | 399,75 |
[virksomhed21] | 909,36 |
[virksomhed21] | 838,24 |
[virksomhed22] | 599,00 |
2011 | |
[virksomhed23] | 407,00 |
[virksomhed11] | 228,00 |
[virksomhed24] | 130,00 |
[virksomhed24] | 154,00 |
[virksomhed25] | 39,95 |
[virksomhed19] | 229,00 |
[virksomhed26] | 765,00 |
[virksomhed19] | 179,75 |
[virksomhed14] | 765,00 |
[virksomhed27] | 357,95 |
2012 | |
[virksomhed28] 33207 | 358,00 |
[virksomhed29] | 9.698,70 |
[virksomhed30] 52764 | 264,85 |
[virksomhed14] 92052 | 697,66 |
[virksomhed14] 92054 | 69,95 |
[virksomhed31] 51925 | 99,95 |
[virksomhed30] 18498 | 1.778,75 |
[virksomhed14] 92858 | 64,85 |
[virksomhed14] 92860 | 99,90 |
[virksomhed32] 34424 | 199,90 |
[virksomhed33] 42303 | 155,00 |
[virksomhed33] 90662 | 168,00 |
[virksomhed34] I/ 00523 | 645,00 |
[virksomhed23] A/S 06031 | 5.808,00 |
[virksomhed13] - 121, [...] 63526 | 995,00 |
[virksomhed14] 56599 | 999,75 |
[virksomhed35] 01466 | 548,00 |
[virksomhed36] | 8.633,00 |
[virksomhed20] | 1.175,65 |
[virksomhed21] | 671,90 |
[virksomhed21] | 556,46 |
[virksomhed37] | 283,95 |
[virksomhed38] | 2.788,50 |
Reparationsudgifterne udgjorde specifikt følgende posteringer:
Specifikation | Beløb |
2010 | |
Selvrisiko Badevaeresel | 10.000,00 |
Omfangsdraen | 6.250,00 |
Omfangsdraen | 107.325,00 |
[virksomhed37] | 600,93 |
[virksomhed37] | 1.277,23 |
Havearbejde | 2.300,00 |
[adresse2] | 903,13 |
Fyr Service | 2.235,93 |
[virksomhed39] | 181,13 |
[virksomhed40] | 767,05 |
[virksomhed40] | 561,95 |
[virksomhed41] | 4.250,00 |
[virksomhed42] | 373,50 |
Rengoering | 600,00 |
[virksomhed12] | 808,00 |
[virksomhed43] | 609,85 |
[virksomhed44] | 348,70 |
[virksomhed44] | 729,85 |
[virksomhed41] | 2.750,00 |
[virksomhed42] | 422,50 |
[virksomhed40] | 1.538,95 |
[virksomhed40] | 86,95 |
[virksomhed45] | 176,50 |
maling | 179,70 |
[virksomhed19] | 99,95 |
[virksomhed11] | 311,75 |
[virksomhed11] | 178,40 |
[virksomhed15] | 211,80 |
[virksomhed46] | 389,50 |
[virksomhed46] | 50,00 |
[virksomhed47] z | 4.819,50 |
[virksomhed40] | 1.775,00 |
[virksomhed12] | 1.290,00 |
2011 | |
[virksomhed48] | 200,00 |
[virksomhed13] | 892,00 |
[virksomhed28] | 218,00 |
[virksomhed40] | 1.045,00 |
[virksomhed49] | 575,00 |
[virksomhed19] | 224,00 |
[virksomhed50] | 167,00 |
[virksomhed50] | 246,37 |
[virksomhed51] | 148,00 |
[virksomhed13] | 367,00 |
[virksomhed41] | 3.500,00 |
[virksomhed52] | 546,00 |
[virksomhed47] | 3.739,06 |
[virksomhed53] | 125.000,00 |
[virksomhed54] | 3.994,00 |
[virksomhed55] | 699,00 |
[virksomhed17] | 1.479,00 |
[virksomhed23] | 199,00 |
[virksomhed53] | 91.000,00 |
[virksomhed47] | 3.739,06 |
[virksomhed21] | 245,37 |
[virksomhed21] | 167,35 |
2012 | |
[virksomhed56] 04107 | 4.503,00 |
[virksomhed57] 39981 | 330,00 |
[virksomhed11] A/S 49680 | 599,00 |
[virksomhed58] 36043 | 252,75 |
[virksomhed59] 39183 | 2.050,90 |
[virksomhed60] 08154 | 1.175,65 |
[virksomhed60] 08154 | 1.158,80 |
[virksomhed61] 23633 | 2.947,00 |
[virksomhed61] 23634 | 276,50 |
[virksomhed56] 05705 | 932,50 |
[virksomhed59] 35797 | 935,85 |
[virksomhed62] 04562 | 5.080,00 |
[virksomhed63] 13878 | 1.310,40 |
[virksomhed64] | 326,74 |
[virksomhed65] | 2.987,35 |
[virksomhed66] | 1.523,91 |
[virksomhed67] | 582,00 |
[virksomhed11] A/S 73164 | 1.107,95 |
[virksomhed68] 03980 | 99,00 |
Rep Opvaske | 980,00 |
Service Fyr | 2.382,05 |
Vaskemaskine install | 3.143,75 |
[virksomhed21] | 298,94 |
SKAT har skønsmæssigt ansat resultatet for udlejningen af [adresse1], [by1], i perioden 2010 – 2012 til henholdsvis 200.000 kr., 200.000 kr. og 300.000 kr., og som følge heraf forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med 214.292 kr., 180.887 kr. og 108.542 kr.
SKAT Sagscenter Erhverv har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:
”SKAT’s bemærkninger
Ejendommen [adresse1], [by1], er vurderet til 11,7 mio. kr.
Beboelsesareal udgør 274 kvm og kælderareal udgør 131 kvm.
Resultat af udlejning samt renteudgifter er for 2010 – 2012 er selvangivet således:
2010 | 2011 | 2012 | |
Resultat | -114.292 | -80.887 | +41.458 |
Renteudgifter | 13.136 | 18.706 | 8.906 |
Selvangivet resultat af udlejning er for årene 2006 – 2012, sammenholdt med de antal måneder ejendommen har været beboet (ud fra oplysninger i CPR-registret), viser følgende:
2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | |
Resultat | +34.122 | +42.317 | +32.634 | +22.082 | -114.292 | -80.887 | +41.458 |
Beboet/mdr | 0 | 21/2 | 31/2 | 8 | 2 | 7 | 12 |
(jf. CPR) |
Din ægtefælle har selvangivet tilsvarende beløb.
Foranstående indikerer, at ejendommen meget vel kan være udlejet, selvom der ikke ses personer registreret på adressen.
SKAT’s foreløbige afgørelse
Da du ikke har fremsendt udlejningsvirksomhedens regnskaber, herunder lejekontrakter, har SKAT ikke mulighed for at kontrollere, hvorvidt de selvangivne resultater er opgjort korrekt. Resultat af udlejningsvirksomhed vil derfor blive ansat skønsmæssigt.
Ved fastsættelse af dette skøn er henset til m2-prisen for udlejning af en tilsvarende bolig i det pågældende område, som anses at ligge på ca. 2.200 – 2.400 kr. pr. m2. Der er endvidere – i begrænset omfang – henset til, at ejendommen tilsyneladende ikke har været udlejet alle måneder i 2010 og 2011
Overskud er herefter ansat efter et umiddelbart skøn, således:
2010 | 2011 | 2012 | |
Overskud ved udlejning | 200.000 kr. | 200.000 kr. | 300.000 kr. |
Din andel, 50 % | 100.000 kr. | 100.000 kr. | 150.000 kr. |
Der er selvangivet | -114.292 kr. | -80.887 kr. | +41.458 kr. |
Forhøjelse | 214.292 kr. | 180.887 kr. | 108.542 kr. |
SKAT’s afgørelse
Da der ikke er fremkommet indsigelse til SKAT’s tidligere udsendte forslag, træffes der afgørelse i overensstemmelse med forslag af 28. oktober 2013.”
Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at resultatet af udlejningen af [adresse1], [by1], for indkomstårene 2010 – 2012 nedsættes til henholdsvis – 340.822 kr., - 24.810 kr., og 96.725 kr.
Klageren har som begrundelse for påstanden anført følgende:
”SKATs beregninger er baseret på forkerte beløb for de tre skatteår. Dette skyldes hovedsageligt tre forhold:
1. | SKAT har forudsat at ejendommen har været udlejet 100 % uden afbrydelser i alle tre år. |
2. | SKAT har anvendt en væsentligt højere m2--leje, end det har været muligt at opnå. |
3. | SKAT har ikke taget hensyn til de meget betydelige reparationsudgifter, der har været afholdt. |
Af disse grunde har vi ikke oppebåret nogen ikke--selvangivne lejeindtægter overhovedet, således som SKAT forudsætter.
(...)
Ad Klagepunkter 1 & 2.
Ud fra de vedlagte kontrakter og regnskaber ses det tydeligt. at de tidligere fremsendte og godkendte selvangivelser korrekt udviser de skattemæssige forhold vedrørende udlejningen af ejendommen. Skat henviser til at Folkeregisteret viser, at der har været perioder, hvor der ikke har været nogen beboelse på ejendommen. Dette er ganske korrekt. Jvf. den historiske oversigt ovenfor stod ejendommen tom i det meste af 2010 på grund af byggeri, reparationer samt manglende lejere. Vi skal hertil yderligere anføre, at vi som udlejere ikke er forpligtiget til at sørge for, at vores lejere har en folkeregister adresse på ejendommen. Vi har således ingen viden om, hvorvidt vores lejere har registreret sig korrekt på folkeregisteret.
Skat har anvendt en m2 lejeindtægt baseret på en specifik udlejning i 2013. Disse priser har vi ikke været i stand til at udleje huset til tilbage i 2010. Boligmarkedet var på daværende tidspunkt markant anderledes. Vores potentielle lejeindtægter er blevet vurderet af forskellige udlejningsbureauer i 2010. Iflg [virksomhed1] kunne vi leje huset ud til 35,000 kr.pr md og ikke de ca. 70,000 kr.som Skat anvender i deres beregninger (se Kontrakt1). Vi valgte at lave en formidlings kontrakt med [virksomhed1] i 2010 netop fordi, de mente, at kunne leje huset ud til den højeste månedlige husleje, blandt de forskellige bureauer, vi havde til at vurdere lejemålet. Den ændrede og lavere husleje fra 2011 fremkommer ved, at lejer og udlejer ønsker afregning af a conto forbrug fremfor som en del af huslejen. Huslejen er fra 2011 fastsat til 28,000 kr.pr måned plus a conto forbrug jf. Kontrakt2.
Selvfølgelig skal vi betale skat og afgive de fornødne oplysninger om vores indtægtsforhold vedrørende vores ejendom til Skat. Hvis Skat mener, at vi har tilbageholdt information, eller som i dette tilfælde mere eller mindre direkte beskylder os for at udleje ejendommen sort, vil vi selvfølgelig være behjælpelig med at dokumentere de aktuelle forhold. Havde Skat kontaktet os (på en måde som rent faktisk kommer os i hænde jvf pkt. 3) kunne vi have afklaret de historiske forhold for 2010, som ligger til grund for disse misforståelser omkring lejeindtægt.
I det omfang, som man ikke måtte anse det nedenfor anførte og medsendte materiale for tilstrækkeligt til at belyse indkomstforholdene, hører vi gerne nærmere. Vi vil søge at fremskaffe og fremlægge den yderligere dokumentation, som man måtte ønske for at kunne komme frem til de resultater, som vi har selvangivet tilbage i 2011, 2012 og 2013.
Skat vælger, på trods af indsendte og godkendte selvangivelser, at forhøje vores indtægter med ca 1.000.000 kr.over 3 år. Som beskrevet ovenfor, har det ikke været muligt at udleje ejendommen i det omfang og til den leje, som Skat lægger til grund for sin skønsmæssige ansættelse og anvender til beregning af skat for 2010, 2011 og 2012.
Ad klagepunkt 3.
Skat har dokumenteret et hændelsesforløb for sagen i deres sags notat. Nedenstående tabel viser vores version af hændelsesforløbet – givet at vi ikke modtager Skats breve.
(...)”
Klagerens repræsentant har i forbindelse med fremsendelsen af klagerens regnskaber og underbilag anført følgende:
”Som det fremgår af SKATs brev opfordres Skatteankenævnet/Landsskatteretten til at indkalde materiale til brug for opgørelse af resultat af udlejningsejendommen [adresse1], [by1].
Vores klient har derfor udarbejdet vedhæftede opgørelser af det skattepligtige resultat af udlejningsvirksomheden for 2010-2012. I hver af de enkelte opgørelser i de vedhæftede excelregneark er der for hver af hovedposterne udarbejdet specifikation af de enkelte udgiftsposter i særskilte faner med henvisning til underliggende bilag. (...)
Det skal bemærkes, at renteudgifter af lån i huset for alle de omhandlede år er fratrukket i kapitalindkomsten som følge af den automatiske indberetning, og derfor ikke er medtaget i de hermed fremsendte opgørelser.
Til opgørelserne skal følgende bemærkes.
Indkomståret 2010
Opgørelsen af resultatet fra udlejningen udgør -340.822 kr.
Ejendommen har været udlejet i perioden fra 2004 og indtil 2017 under vores klients ophold i udlandet.
I 2009 opstod en større skade på det offentlige kloaksystem i området, der afstedkom et større reparationsarbejde på ejendommen. Det var nødvendigt at etablere et omfangsdræn for at undgå vandskade på ejendommen. Arbejdet med udbedring af skaden var langvarigt, og det var ikke muligt at udleje ejendommen under arbejdets udførelse. Derfor var ejendommen kun udlejet i 2 måneder i den sidste del af 2010, og derfor er lejeindtægten for 2010 kun 70.000 kr.
I forhold til det regnskab, der tidligere er indsendt, er lejeindtægten reduceret fra 140.000 kr., idet der fejlagtigt var medtaget depositum i lejeindtægten. Udgiften til reparation og vedligeholdelse på 137.714 kr. vedrører hovedsageligt arbejdet med nedlæggelse af omfangsdræn, som var nødvendigt for at bringe ejendommen tilbage til en stand, hvor det var muligt at udleje den.
Såfremt det ønskes, kan der fremsendes dokumenter fra kommune, der nærmere belyser baggrund for det reparationsarbejde, der var nødvendigt som følge af de opståede skader.
Det skal bemærkes, at forsikringsselskabet har dækket en del af omkostningerne i forbindelse med reparationsarbejdet. Disse omkostninger indgår således ikke i opgørelsen af det skattepligtige resultat fra udlejningen i 2010.
Indkomståret 2011
Opgørelsen af resultatet fra udlejningen udgør -24.810 kr. For 2011 er resultatet fra udlejningen negativt påvirket af yderligere udgifter til færdiggørelse af reparationsarbejdet fra 2010. Desuden indtraf der vandskade på havestuen, som også nødvendiggjorde bl.a. udbedring af tag på havestue.
Indkomståret 2012
Opgørelsen af resultatet fra udlejningen udgør 96.725 kr.
Der er ingen særlige bemærkninger til indkomståret 2012.”
Udlejning af fast ejendom anses som udgangspunkt for erhvervsmæssig virksomhed og indtægter forbundet med udlejningen er skattepligtige i henhold til statsskattelovens § 4, litra b, imens drifts- og vedligeholdelsesudgifter vedrørende udlejningen kan fradrages efter statsskattelovens § 6, litra a og litra e, hvorimod udgifter til forbedringer ikke er fradragsberettigede.
Klageren har først fremlagt materiale i form af underbilag og regnskaber, som har kunnet belyse omfanget af indtægter og udgifterne i forbindelse med udlejning af [adresse1], [by1], efter at SKAT har truffet afgørelse i sagen.
SKAT har ved den påklagede afgørelse ansat resultatet af udlejningen skønsmæssigt. SKAT har således ikke foretaget en gennemgang af lejeindtægterne og udgifterne i klagerens regnskaber med de dertilhørende underliggende bilag.
Det er Landsskatterettens opfattelse, at det pågældende materiale, som er fremlagt efter at SKAT har truffet afgørelse om ansættelse af det skønsmæssige resultat, udgør væsentlige nye oplysninger, der er egnede til at have kunnet bidrage til en anden opfattelse af sagen og dermed potentielt have ført til et andet udfald af sagen hos SKAT, hvis oplysningerne havde foreligget der.
Landsskatteretten hjemviser på den baggrund sagen til fornyet 1. instans behandling hos Skattestyrelsen (tidligere SKAT) med henblik på en fornyet realitetsbehandling af klagerens skatteansættelse for udlejningen af [adresse1], [by1].