Kendelse af 18-07-2014 - indlagt i TaxCons database den 09-08-2014

Bindende svar om, hvorvidt ejendommen [adresse1], ubebygget sommerhusgrund, kan overdrages til selskab for 650.000 kr. Skatteankenævnet har afvist at behandle klagen, da ankenævnet finder, at der er kommet nye oplysninger til mødet med ankenævnet.

Landsskatteretten pålægger Skatteankenævnet at realitetsbehandle sagen, da der ikke er tale om nye oplysninger, der kan begrunde, at anmodning om nyt bindende svar skal indgives.

Faktiske oplysninger

Grunden er købt den 24. maj 2007 for 1.100.000 kr. ekskl. handelsomkostninger.

Grunden er en ubebygget sommerhusgrund på 1.200 m².

Ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 er grundværdien og ejendomsværdien 336.000 kr.

Ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 er grundværdien og ejendomsværdien 360.000 kr. Grundværdien er specificeret med en kvadratmeterpris på 150 kr. og en byggeret på 180.000 kr.

De resterende ejendomme på [adresse1] er alle bebyggede sommerhuse, ved vurderingen pr. 1. oktober 2011 er kvadratmeterprisen 180 kr. og byggeretsprisen 216.000 kr. Alle grunde er ca. 1.200 m².

SKAT har under sagens behandling anmodet SKAT Ejendomsvurderingen, [by1], om en udtalelse om, hvorvidt den på daværende tidspunkt sidst kendte vurdering pr. 336.000 kr. kunne anses som et retvisende udtryk for grundens handelspris. Ved brev af 23. januar 2013 har Ejendomsvurderingen udtalt overfor SKAT, at ejendommen ikke er besigtiget, og at handelsprisen er 360.000 kr., som er niveauet for ejendomme i grundværdiområdet. Der er ikke noget, der tyder på, at niveauet for den pågældende ejendom er højere.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har afvist at behandle klagen, da ankenævnet finder, at der er fremlagt nye oplysninger på nævnsmødet.

Som begrundelse for afgørelsen har ankenævnet blandt andet anført følgende:

”Klager ønsker at overdrage ejendommen [adresse1], [by2] til sit selskab [virksomhed1] ApS for 650.000 kr.

Klager har erhvervet ejendommen pr. 24. maj 2007 for 1.100.000 kr. ekskl. handelsomkostninger.

Der er tale om en ubebygget sommerhusgrund på 1.200 m². Grunden er pr. 1. oktober 2012 vurderet til 360.000 kr.

Klager har fået grunden vurderet af [virksomhed2] ApS, som har vurderet grunden til 650.000 kr.

Klager har oplyst, at grunden har en bestemt herlighedsværdi, da den ligger ned til en lille sø, er klar til at bygge hus på, uden at der skal ryddes træer m.v., samt der ikke er mange tomme grunde tilbage i området.

SKAT har anmodet Ejendomsvurderingen [by1] om at tage stilling til grundens værdi. Ejendomsvurderingen har udtalt, at handelsprisen er 360.000 kr., som er niveauet for ejendommene i grundværdiområdet.

Ejendomsvurderingen finder på trods af klagers oplysninger ikke, at der er noget der tyder på, at niveauet for denne ejendom er højere.

I henhold til Den Juridiske Vejledning 2013-1, afsnit C.B.3.5.4.3 skal værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter ske med udgangspunkt i, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen.

Som udgangspunkt anvendes den senest offentlige ejendomsvurdering som udtryk for handelsværdien.

Hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af ejendomsvurderingen.

På møde med skatteankenævnet fremlagde klager nyt materiale i sagen, i form af billeder af grunden. Derudover er der medbragt udskrift af en tilsvarende sommerhusgrund i samme område, som er sat til salg for 575.000 kr., og som er vurderet til samme kvadratmeterpris, som klagers ejendom.

Af medbragt mail fra klagers ejendomsmægler fremgår følgende:

”Hans vurdering på de 650.000 kr. er lagt på, hvad man kan få for grunden og et nyt sommerhus på ca. 80 m².

Salg af efterfølgende hus vil indbringe mellem 1,5 – 1,7 mio.

Beliggenheden er rigtig god og grunden med den lille sø giver en god stemning.”

Ejendomsmægleren har efterfølgende overfor klager oplyst, at han ville udbyde grunden til 750.000 kr., så der var noget af forhandle med ned til de 650.000 kr.

Klager mener derfor, at grundens værdi mindst skal sættes til 650.000 kr.

Af Den Juridiske Vejledning 2013-1 afsnit A.A.3.13 fremgår det, at hvis klageren fremlægger supplerende oplysninger i klagesagen, så gælder følgende:

”Drejer klagesagen sig om et bindende svar om en påtænkt disposition, vil udgangspunktet være, at klagen skal afvises, og klageren skal henvises til at indgive en ny anmodning om bindende svar i 1. instans. Afvisning kan dog efter omstændighederne undlades, hvis de supplerende oplysninger alene har præciserende karakter og ligger klart inden for rammerne af det påklagede afgørelsesgrundlag”.

Skatteankenævnet finder ikke, at de af klager fremlagte supplerende oplysninger alene har præciserende karakter, da det ikke af materialet kan fastsættes, at grundens værdi skal sættes til 650.000 kr.

Skatteankenævnet afviser derfor at behandle klagen og henviser klager til at indgive en ny anmodning om bindende svar i 1. instans vedlagt alle relevante oplysninger til at belyse spørgsmålet.

Skatteankenævnet afviser derfor at behandle klagen over SKATs bindende svar af 21. februar 2012.”

Der er henvist til ligningslovens § 2, skatteforvaltningslovens § 25 og Juridisk Vejledning afsnit C.B.3.5.4.3.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræentant finder, at sagen kan realitetsbehandles ved Landsskatteretten, og at overdragelsessummen for ejendommen, [adresse1], [by2], kan fastsættes til 650.000 kr. ved overdragelse til [virksomhed1] ApS.

Til støtte for påstanden har I blandt andet fremført følgende:

”[adresse1], [by2] er en ubebygget fritidsgrund.

Historie

Ejendommen er købt af [person1] den 24. maj 2007 for kr. 1.100.000 ekskl. handelsomkostninger.

I forbindelse med overdragelsen af ejendomme fra [person1] til [virksomhed1] ApS er ejendommen blevet besigtiget og vurderet af statsautoriseret ejendomsmægler [person2] fra [virksomhed2], vurderingen udgør kr. 650.000. Ejendomsmægler [person2] har endvidere mundtlig oplyst klager om, at ejendommen skulle udbydes til kr. 700 – 750.000, så at der var noget at handle med.

Der er indhentet endnu en ejendomsvurdering fra [virksomhed3] v/ [person3], vurderingen udgør kr. 695.000.

Endvidere er der fundet sammenlignelig ejendom på www.[...].dk, der er til salg i området. Ejendommen der er til salg er mindre, ligger længere væk fra vandet, skal ryddes, og der ses ikke umiddelbart indlagt el. Udbudspris kr. 575.000.

Der vedlægges endvidere billeder af ejendommen [adresse1], som viser, at grunden har parklignende status, der er lille sø på grunden, og der er indlagt el på grunden.

Landsskatteretten er velkommen til at komme og besigtige ejendommen.

I henhold til Ligningsvejledningens afsnit S.F.2.3.2 er hovedreglen i forbindelse med overdragelse mellem interesseforbundne parter følgende:

”Ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal ejendommen overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor bindende aftale er indgået.”

På baggrund af ovennævnte skal vi derfor fastholde værdien på kr. 650.000 som handelsværdi og ikke SKATs og Skatteankenævnets vurdering på kr. 360.000.”

På mødet med Skatteankestyrelsens sagsbehandler fremlagde repræsentanten salg af 2 ubebyggede fritidsgrunde fra 2013.

Grund 1. [adresse2], 1.200 m², grundværdi pr. 1. oktober 2012 336.000 kr., skøde pr. 26. juni 2013, handelspris 570.000 kr.

Grund 2. [adresse3], 1.178 m², grundværdi pr. 1. oktober 2012 332.900 kr., skøde pr. 4. juli 2013, handelspris 550.000 kr.

Begge grunde er beliggende ca. i samme afstand til vandet som den omhandlende grund. Grundene er dog beliggende på den modsatte side af [by2].

Den omhandlende grund har sø, der er anlagt have for 100.000 kr. og indlagt el, hvilket efter jeres mening hæver grundens værdi til 650.000 kr. Dette er desuden i overensstemmelse med, hvad 3 uafhængige mægler har udtalt om handelsværdien af grunden.

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse

Skatteankenævnet har afvist at behandle klagen over det bindende svar, da klageren til mødet med ankenævnet fremlagde billeder af grunden, en salgsopstilling på en tilsvarende grund og en mail fra en mægler, der havde vurderet handelsprisen på [adresse1].

Det følger af Juridisk vejledning afsnit. A.A.3.13, at hvis det bindende svar omhandler påtænkte dispositioner, og klageren fremlægger supplerende oplysninger, kan klagen afvises og ny anmodning om bindende svar kan indgives. Dette kan dog undlades, hvis de supplerende oplysninger alene har præciserende karakter og ligger klart inden for rammerne af det påklagede afgørelsesgrundlag.

Landsskatteretten finder, at det, at klageren på mødet med ankenævnet har fremlagt billeder af grunden, en salgsopstilling på en tilsvarende grund og en mail med en vurdering af handelsprisen på grunden ikke kan karakteriseres som nye oplysninger, der berettiger til at afvise at behandle klagen. Retten finder, at dette er blot argumenter, der præciserer den allerede fremsatte påstand i det bindende svar.

Retten finder derfor, at ankenævnet ikke var berettiget til at afvise klagen, og at ankenævnet derfor skal pålægges at realitetsbehandle klagen over det bindende svar.