Kendelse af 28-10-2015 - indlagt i TaxCons database den 07-11-2015

Sagen er indbragt for domstolene. Der er afsagt dom i sagen af Københavns Byret den 7. oktober 2016. Domme i skattesager offentliggøres løbende på SKATs hjemmeside. Bemærk, at der kan gå op til nogle måneder, før en dom offentliggøres.

Faktiske oplysninger

Ejendommens køb og salg

Klageren, der er uddannet elektriker, erhvervede ved underskrevet betinget skøde af 15. januar 2009 ejendommen [adresse1], [by1], til overtagelse samme dag. Klageren købte ejendommen af sin mor for 2.252.500 kr. Det er oplyst, at ejendommen, der har været ejet af familien siden 1960’erne, frem til klagerens overtagelse blev anvendt til udlejning.

Af det betingede skøde fremgår blandt andet følgende:

”...

Nærværende handel er betinget af, at SKAT meddeler godkendelse af, at ejendommen vil være omfattet af parcelhusreglen ved et senere salg.

Når betingelsen er opfyldt, meddeles der køber endeligt skøde. Parterne meddeler ved deres underskrift på det betingede skøde fuldmagt til advokat [person1] til at underskrive endeligt skøde.

...”

Den 27. april 2009 anmodede klagerens advokat på vegne af klageren og hans moder SKAT om bindende svar på følgende spørgsmål:

”Hvis ejeren/køber bor i ejendommen, vil SKAT så godkende, at ejendommen ved et senere salg er omfattet af parcelhusreglen?

Såfremt ovennævnte spørgsmål besvares negativ, ønskes det oplyst om ejendommen vil være omfattet af parcelhusreglen ved et senere salg, hvis den ændres til enfamiliesejendom ved sammenlægning af de 2 lejligheder?

Såfremt ovennævnte spørgsmål bevares negativt, ønskes det oplyst, om ejendommen vil være omfattet af parcelhusreglen ved senere salg, hvis man nedlægger den eksisterende erhvervsdel på 61 kvm. Ifølge BBR?”

SKAT afviste den 22. juni 2009 at behandle anmodningen om bindende svar, da de stillede spørgsmål ikke kunne besvares med den fornødne sikkerhed.

Ifølge SKATs vurderingsoplysninger var ejendommen ved vurderingen pr. 1. oktober 2008 vurderet som en blandet benyttet ejendom med to beboelseslejligheder med en ejendomsværdi på 3.100.000 kr. Den 27. november 2009 meddelte Teknik- og Miljøforvaltningen, [by1] klagerens advokat, at ejendommen efter en sammenlægning af lejlighederne på 1. og 2. sal herefter ville have status af et enfamilieshus.

Det fremgår af BBR, at der er to bygninger på ejendommen. En bygning, som er beskrevet som etagebebyggelse, og et udhus. Det er angivet, at stueetagen i etagebygningen anvendes til detailhandel m.v., og at der er to etager over stuetagen. Stueetagen og 1. sal har begge et areal på 61 m². Bygningens 2. sal har et areal på 56 m². Ejendommen har også en kælder på 60 m². Grundarealet er 96 m².

Den 17. februar 2010 indgik klageren en formidlingsaftale vedrørende ejendommen [adresse1] med en ejendomsmægler. Af aftalen fremgik blandt andet, at ejendomsmægleren havde værdiansat ejendommen til en kontantpris på 4.000.000 kr. den 21. januar 2010. Af en annonce af 26. februar 2010 fra hjemmesiden [...dk] fremgår, at ejendommen blev udbudt til salg for 4.500.000 kr. Ejendommen blev efterfølgende afstået den 12. maj 2010 for 4.250.000 kr.

Oplysninger fra CPR-registeret m.v.

Ifølge CPR-registeret var klageren tilmeldt adressen [adresse1], [by1] i perioden fra den 16. februar 2009 til den 1. februar 2010. Forud for den 16. februar 2009 var klageren i perioden fra den 14. juli 2004 til den 16. februar 2009 tilmeldt adressen [adresse2], [by1], og efter den 1. februar 2010 blev klageren igen tilmeldt adressen [adresse2], [by1].

På adressen [adresse2], [by1], har der siden 14. juli 2004 været tilmeldt en kvinde, der er moder til klagerens ældste søn, der blev født den 27. maj 2010.

Efter det oplyste havde klagerens virksomhed [virksomhed1] adresse på [adresse1] i perioden fra 23. februar 2009 til 18. februar 2010. Både før og efter denne periode havde virksomheden adresse på [adresse2].

Personlige forhold m.v.

Af mødereferatet fra mødet i SKAT den 29. februar 2012 fremgår blandt andet følgende:

”[SKAT] spørger om flytning til ejendommen [adresse1] var af midlertidig karakter eller med henblik på varig beboelse. Skatteyder fortæller, at det var hans drøm at bo dér ([adresse1]) sammen med hans kæreste [person2]. Men [person2] ville have et ordentligt varmeanlæg og et badeværelse som var ordentligt og med varme. Hun ventede på at ejendommen blev tålelig inden hun ville bebo den. Skatteyder tilføjer, at hans kæreste er mere magelige som person end skatteyder selv.

Skatteyder fortæller, at han flyttede ind i lejligheden fordi, at han ønskede succes med sit firma. Han ville gerne flytte ind i bedsteforældrenes hus som egnede sig til beboelse samtidig med at man kunne drive virksomhed fra stueetagen. Ejendommen var indrettet dertil, men skatteyders kæreste ønskede i midlertidig at blive gift og få børn.

Parret var uenige hvorfor skatteyder valgte at flytte. Skatteyder flyttede tilbage til [adresse2] fordi, at istandsættelsen blev for stor en mundfuld og virksomhedsdrømmen ikke blev virkeliggjort.

Kæresten er blevet gravid i mellemtiden, hvorfor de måtte forsøge, at få det til at fungere som en familie med barn i stedet for blot som kærester.

Skatteyder oplyser, at ejendommen bestod af stuen, 1. sal og 2. sal. Han tilføjer, at han selv i ejerperioden har beboet den midterste sal (1. sal) på ca. 64 m2. Han påbegyndte renoveringen af 2. sal, herunder rev vægge ned og andet arbejde han selv var i stand til at udføre. Men omkostningerne blev for store, hvorfor skatteyder solgte ejendommen og flyttede tilbage til kæresten.

[SKAT] spørger skatteyder, hvornår han beslutter sig for, at flytte tilbage til kæresten. Skatteyder mener, at det var i januar eller februar 2010 hvilket var meget godt eftersom ejendommen var rigtig dårligt isoleret og derfor iskold i vinterperioden.

[SKAT] spørger hvornår skatteyder træffer aftale med ejendomsmægler om at sælge boligen. Skatteyder mener, at det var i januar eller februar 2010.

(...)

[SKAT] spørger skatteyder hvem [person2] er. Skatteyder oplyser, at [person2] er hans kæreste. Han fortæller, at også var kærester i perioden hvor skatteyder boede på [adresse1].

Skatteyder oplyser, at han og kærestens samliv ikke ophørte. Han besøgte hende, men de så mindre til hinanden.

(...)”

Ved brev af 5. marts 2012 tilføjede klageren blandt andet følgende til mødereferatet af 29. februar 2012:

”...

1. Jeg er blevet gjort opmærksom på at definitionen af ”samliv” dækker over mere end hvad jeg ligger i det. Jeg og [person2] har i perioden været kærester og besøgt hinanden, men vores ”samliv” i ordret betydning var ophørt.

...”

Klageren har i brev af 12. april 2012, der indeholder klagerens bemærkninger til SKATs forslag til afgørelse, oplyst følgende:

”...

10. Øvrige forhold:

Jeg har på intet tidspunkt skiftet forklaring, blot utrykt at ordet/definitionen “samliv” i første referat ikke er den rette beskrivelse af vores liv som kærester. Endnu en gang må

jeg præcisere at vi var kærester og besøgte hinanden (og i øvrigt havde seksuelt samkvem, hvilket jeg nu også kan forstå vedrører SKAT!), men vi levede ikke i samliv.

Afslutningsvis vil jeg igen fremføre at jeg købte ejendommen og flyttede ind, med intention om at istandsætte den og bo der fremadrettet samt drive selvstændig virksomhed som elinstallatør derfra. Det var en drøm der gik i opfyldelse, at jeg kunne overtage denne attraktive ejendom efter mine forældre/bedsteforældre og det var med vemod at jeg måtte indse at drømmen blev for stor en mundfuld. Trods dette har ejendommen gennem godt et år været mit hjem, hvor jeg sov, spiste, lavede lektier, havde venner på besøg og brugte meget af min fritid på istandsættelse. Selvom det til tider var irriterende at bo i byggestøv og med en brændeovn der skulle holdes igang, var det mit hjem og på daværende tidspunkt havde jeg ikke andre steder at bo. Hvis dette i SKAT’s øjne ikke udgør reel beboelse har jeg svært ved at forstå hvad der så gør.”

Ejendommens forbrug m.v.

Der er fremlagt en kvittering fra DR Licens, hvoraf fremgår, at klageren var tilmeldt licens for [adresse1] fra den 1. marts 2009. Der er endvidere fremlagt fakturaer for licensbetalinger for perioden 1. marts 2009 til 28. februar 2010.

Af vandregningen fra [virksomhed2] for perioden 1. marts 2009 til 27. august 2009 fremgår, at der er brugt 17 m³ vand på [adresse1] i denne periode. [virksomhed2] har udstedt en flytteregning for perioden 28. august 2009 til 30. januar 2010 for adressen [adresse1], 1. I denne periode er der brugt 2 m² vand.

Der er også fremlagt en gasregning fra [virksomhed2] for [adresse1], 1, for perioden 1. marts 2009 til 30. oktober 2009. Der er i denne periode brugt 3 m³ gas. Af regningen for perioden 31. oktober 2009 til 20. januar 2010 fremgår det, at der er brugt 2 m² gas.

Ifølge en elregning fra [virksomhed3] for [adresse1], er der i perioden 1. marts 2009 til 5. august 2009 brugt 1.078 kWh el. I perioden fra den 6. august 2009 til den 14. juni 2010 er der forbrugt 794 kWh el.

Klageren betalte ikke ejendomsværdiskat vedrørende ejendommen [adresse1] i 2009 og 2010.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har anset klageren for skattepligtig af en ejendomsavance på 1.987.500 kr.

Bevisbyrden for, at der foreligger reel beboelse i ejendommen, påhviler skatteyderen. Der stilles ingen krav om beboelse i en minimumsperiode, men der skal dog ses bort fra en tilflytning, som er proforma.

Det beror på en konkret vurdering, hvorvidt der kan anses for at foreligge en reel flytning. Skatteankenævnet har henvist til ligningsvejledningen, 2010-2 afsnit E.J.1., E.J.1.1., E.J.1.6. og E.J.1.6.1. Det følger af retspraksis, at det er ejeren, som skal godtgøre, at ejendommen reelt har tjent til bolig for ejeren i ejerperioden, jf. SKM 2004.143 VLR, som senere er stadfæstet i SKM 2005.404 HR.

Nævnet har derfor været enigt med både SKAT og repræsentanten i, at beboelsestiden i ejendommen ikke i sig selv har betydning, da selv få dages reel beboelse er nok i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Nævnet har dog bemærket, at beboelsestiden indgår som et moment i den samlede konkrete bedømmelse.

Nævnet er enigt med SKAT i, at den omstændighed, at der meddeles adresseændring til folkeregistret og andre offentlige myndigheder, ikke i sig selv kan føre til, at bevisbyrden anses for opfyldt, jf. afgørelserne SKM 2011.563 ØLR og SKM 2011.212 BR. En adresseændring og lignende andre formelle skridt er ikke i sig selv nok, men de indgår som momenter i den samlede bedømmelse.

Bopælskravet skal være opfyldt inden det tidspunkt, hvor der indgås endelig bindende aftale om salg af ejendommen, uanset om ejendommen først overtages senere, jf. cirkulære nr. 166 af 12. september 1994, afsnit 3 og TfS 1999, 318 ØLD.

Vedrørende de afgørelser, hvor bopælskravet ikke anses for opfyldt, blandt andet fordi ejendommen alene bebos i ganske få måneder, og fordi ejendommen sættes til salg umiddelbart før eller efter indflytningen, har nævnet bemærket, at der i disse sager er tale om konkrete vurderinger i de enkelte tilfælde. Denne retspraksis kan derfor ikke bruges direkte på indeværende sag.

Nævnet har derfor ment, at det ikke i sig selv er afgørende, at klageren har flyttet sin folkeregisteradresse.

Nævnet har efter en konkret vurdering lagt til grund, at klagerens ophold på ejendommen ikke har haft karakter af reel beboelse med henblik på varigt ophold, hvorfor fortjenesten ikke er omfattet af hverken ejendomsavancebeskatningslovens § 8 eller § 9.

Ved denne vurdering har nævnet blandt andet henset til de lave energiforbrugstal for henholdsvis vand, el og gas, der overordnet ikke støtter, at der har været tale om reel beboelse. Endvidere har nævnet henset til, at klageren flyttede tilbage til sin kæreste, og at hun blev gravid i den periode, hvor parret efter det oplyste levede adskilt. Endelig har nævnet med henvisning til skødets § 10 henset til, at der må antages at have været skattemæssige eller økonomiske motiver bag klagerens adresseflytning og eventuelle ophold på ejendommen.

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstanden om, at fortjenesten ved afståelsen af ejendommen [adresse1] er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

I klage af 19. december 2013 er i denne forbindelse bl.a. anført følgende:

”FAKTUM

Min klient erhvervede den 15. januar 2009 ejendommen [adresse1], [by1] Han flyttede ind i februar 2009.

Min klient boede forud for indflytningen sammen med sin kæreste i en af hendes ejet lejlighed. Forholdet blev imidlertid bragt til ophør i forbindelse med fraflytningen.

Den i sagen omhandlende ejendom har været i min klients familieeje siden 1960’erne. Den var initialt ejet af min klients bedsteforældre. Efterfølgende af hans far og mor fra hvem han erhvervede ejendommen.

Det var denne tilknytning sammenholdt med dens attraktive placering, der lå til grund for min klients erhvervelse af netop denne ejendom.

Det var min klients tanker, at ejendommen skulle tjene som bolig for ham, ligesom han ville drive selvstændig elinstallatørvirksomhed fra ejendommen.

Det var ligeledes min klients håb, at han og hans tidligere kæreste kunne genoptage deres forhold, og at hans tidligere kæreste ville “besinde sig,” og flytte ind i ejendommen og derved sammen med ham, når den var færdigrenoveret.

Ejendommens stand på overtagelsestidspunktet nødvendigjorde ganske omfattende renoveringsarbejder. Min klients økonomiske forhold fordrede, at han helt overvejende selv udførte arbejderne i sin fritid.

Den økonomiske og arbejdsmæssige belastning i forbindelse med renoveringsarbejderne sammenholdt med, at min klient i sensommeren 2009 genoptog forholdet med sin tidligere kæreste, der gjorde ham det helt klart, at hun under ingen omstændigheder ønskede at flytte til ejendommen, gjorde, at han i januar/februar 2010 besluttede sig for at sælge den.

Min klient flyttede efter salget i maj 2010 ind i den af kæresten ejede lejlighed.

Min klient nåede at bebo og være folkeregistertilmeldt på ejendommen i 1 år.

ANBRINGENDER

Det omtvistede i denne sag er, hvorvidt min klient opfylder beboelseskravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Skatteankenævnet har for så vidt anerkendt, at min klient rent faktisk har beboet ejendommen i de 12 måneder, hvor han har været folkeregistertilmeldt på ejendommen. Det er imidlertid nævnets opfattelse, at min klient ikke har løftet bevisbyrden for, at indflytningen skete med henblik på varig beboelse.

Det er i princippet tilstrækkeligt til at opfylde bopælskravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, at skatteyderen har beboet ejendommen i ganske få dage, jf. landsskatteretskendelse offentliggjort som SKM 2003.285.

Det er normalt således, at bevisbyrden er løftet ved, at skatteyderen har været folkeregistertilmeldt på adressen. Det er således relativt sjældent, at skattemyndighederne – i sager, hvor det er tilfældet - indtager det synspunkt, at beboelseskravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 ikke er opfyldt.

Det er ubestridt, at det påhviler min klient at dokumentere/sandsynliggøre, at beboelseskravet er opfyldt.

Det anerkendes ligeledes, at den foreliggende sag er en såkaldt “tilbageflytningssag,” og at administrativ og domstolspraksis i disse sager normalt er ganske restriktiv i forhold til bedømmelsen af, hvorvidt beboelseskravet er opfyldt.

Det gøres imidlertid gældende, at omstændighederne i den foreliggende sag adskiller sig væsentligt fra omstændighederne i de tidligere bedømte “tilbageflytningssag.”

Det karakteristiske i de tidligere “tilbageflytningssager” har været, at skatteyderen på tidspunktet for den påståede indflytning/folkeregistertilmelding har ejet ejendommen i en længere årrække.

Ejendommen er den mellemliggende periode steget i værdi, hvorfor skatteyderen på tidspunktet for indflytningen/tilmeldingen har haft udsigt til at oppebære en ejendomsavance i forbindelse med salget.

Skatteyderen har i disse sager haft et klart økonomisk motiv til at foregive, at beboelseskravet er opfyldt, således at ejendomsavancen kan oppebæres skattefrit.

For så vidt angår omstændighederne i tilbageflytningssager se bl.a. SKM 2005.404, SKM 2011.659, SKM 2012.126, SKM 2011.659, SKM 2011.504, SKM 2012.203, SKM 2011.386, SKM 2011.167, SKM 2008.657, SKM 2007.74, SKM 2007.599, SKM 2006.380, SKM 2006.16, SKM 2002.625, SKM 2005.404, SKM 2004.221 og SKM 2001.584.

Omstændighederne i den foreliggende sag adskiller sig fra ovennævnte ved, at min klient er flyttet ind i ejendommen umiddelbart efter, at han erhvervede den. Min klient har således ikke på tidspunktet for indflytningen/folkeregistertilmeldingen haft et klart økonomisk motiv til at foregive, at beboelseskravet var opfyldt.

Der har med andre ord ikke været nogen særlig anledning til betvivle, at det på tidspunktet for indflytningen/folkeregistertilmeldingen var hans plan at tage varigt ophold på ejendommen forstået som, at det var hans hjem/bopæl i en nærmere ubestemt fremtid.

Længden af den periode – 1 år – hvor min klient har beboet ejendommen før den blev udbudt til salg, taler herfor. Jeg henleder opmærksomheden på, at der er tale om en længde, der af byretten i dommen offentliggjort som SKM 2009.632 er blevet karakteriseret som “et meget langt ophold” på ejendommen.

Omstændighederne i den foreliggende sag adskiller sig også på dette punkt fra de ovenfor nævnte “fraflytningssager.”

Det karakteristiske i disse sager har været, at skatteyderne alene har haft ophold ejendommene i ganske få måneder, og at de er blevet udbudt til salg umiddelbart før eller efter opholdets begyndelse.

Skatteankenævnet har – som anført oven for – anerkendt, at min klient rent faktisk har beboet ejendommen i ejerperioden.

Et forhold, der bestyrkes af, at min klients el- og vandforbrug har ligget på niveau med eller over det af [virksomhed3] henholdsvis [virksomhed2] oplyste normalforbrug.

Det må på den baggrund kunne lægges til grund, at min klient i ejerperioden har benyttet ejendommen, som enhver anden ville have gjort. Det er således intet i sagen, der indikerer, at min klient blot har opholdt sig på ejendommen for at renovere den, og i den øvrige tid har opholdt sig hos sin tidligere/nuværende kæreste.

Havde det været tilfældet, så må det antages at have givet sig udslag i et ringe el- og vandforbrug.

Det gøres gældende, at min klient – medens han ejede ejendommen i [adresse1] – ikke havde alternative bopælsmuligheder, i praksis mulighed for at bo i den lejlighed som hans tidligere/nuværende kæreste ejede. Det må i hvert fald kunne lægges til grund, at min klient ikke har gjort brug af påståede alternative bopælsmuligheder, jf. ovenfor.

Omstændighederne i den foreliggende sag minder i væsentlig grad om omstændighederne i SKM 2009.632, hvor retten fandt at beboelseskravet var opfyldt på trods af, at skatteyderen havde et klart økonomisk motiv til at foregive at beboelseskravet var opfyldt, idet ejendommen havde været ejet 15 år forud for indflytningen.

Måtte det være Landsskatterettens opfattelse, at min klient, medens han boede i ejendommen, havde alternative bopælsmuligheder, så gøres det gældende, at han i hvert fald ikke har gjort brug af denne mulighed, jf. ovenfor, og at den blotte mulighed ikke er til hinder for, at hans indflytning må anses for at være sket med henblik på varigt ophold, navnlig henset til det meget lange ophold på ejendommen, jf. SKM 2009.632 sammenholdt med, at der var udefrakommende omstændigheder, der lån til grund for, at det blev bragt til ophør nemlig den tidligere/nuværende kæreste uvilje mod at bebo ejendommen henholdsvis økonomiske forhold.”

Landsskatterettens afgørelse

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, skal fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, skal fortjeneste ved afståelse af en- eller tofamilieshuse og ejerlejligheder dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Ifølge bestemmelsens forarbejder beror det på en konkret vurdering, hvorvidt der er tale om reel beboelse.

Klageren blev tilmeldt adressen [adresse1] i umiddelbar tilknytning til ejendommens overtagelse fra sin moder den 15. januar 2009 og gik herefter i gang med en større indvendig renovering af ejendommen. Efter det oplyste af klageren stod hans fraflytning fra den tidligere bolig på [adresse2], hvor han indtil da havde boet sammen med sin kæreste, ikke i forbindelse med en egentlig ophævelse af forholdet, og de vedblev således med at være kærester efter klagerens fraflytning, ligesom klageren flyttede tilbage til [adresse2] i forbindelse med, at ejendommen [adresse1] blev sat til salg i februar 2010.

På denne baggrund må det lægges til grund, at den tidligere bolig ikke blev endeligt opgivet i forbindelse med klagerens fraflytning primo januar 2009.

Henset hertil og til at klageren endvidere ved erhvervelsen af ejendommen [adresse1] havde betinget sig, at ejendommen ved et senere salg ville være omfattet af parcelhusreglen, og at dette blev fulgt op ved anmodningen om et bindende svar i april 2009 samt en ændring af ejendommens status til et enfamilieshus, hvilket blev meddelt i november 2009, kan klagerens ophold ikke anses for at have været med henblik på varig og permanent beboelse i den pågældende periode.

Under disse omstændigheder og da det oplyste om ejendommens forbrug alene støtter, at der har fundet et regelmæssigt ophold sted i foråret 2009, kan det efter en samlet vurdering ikke anses for godtgjort, at ejendommen reelt har tjent til bolig efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Landsskatteretten stadfæster herefter skatteankenævnets afgørelse.