Kendelse af 22-12-2015 - indlagt i TaxCons database den 20-02-2016

SKAT har besvaret anmodning om bindende svar på følgende spørgsmål:

Kan det bekræftes, at [virksomhed1] ApS kan sælge sin ejerandel i [virksomhed2] ApS til [virksomhed3] ApS for DKK 1, uden at dette udløser skattemæssige konsekvenser for hverken [person1] eller [person2]?

med ”Nej”.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

[person1] er far til [person2].

[person1] ejer 100 pct. af anparterne i selskabet [virksomhed1] ApS. Dette selskab ejer 33,33 pct. af anparterne i selskabet [virksomhed2] ApS.

[person2] ejer 100 pct. af anparterne i selskabet [virksomhed4] ApS. Dette selskab ejer 66,67 pct. af anparterne i selskabet [virksomhed2] ApS.

Selskabet [virksomhed2] ApS driver virksomhed med bilforhandling af mærkerne Skoda og Renault i [by1]. Selskabet udfører endvidere reparationer m.m.

Et af parterne påbegyndt generationsskifte ønskes nu færdiggjort derved, at [virksomhed1] ApS sælger sin resterende ejerandel på 33,33 pct. i driftsselskabet til [virksomhed4] ApS. Parterne har i den forbindelse anmodet SKAT om bindende svar vedrørende værdiansættelsen.

Årsrapporten for [virksomhed2] ApS for 2011 udviser pr. 31. december 2011 en egenkapital på 3.974.193 kr. Ifølge selskabets årsrapport for 2012 udgør egenkapitalen pr. 31. december 2012 4.601.966 kr. Egenkapitalen udgør ifølge selskabets årsrapport for 2013 pr. 31. december 2013 5.136.552 kr.

Årets resultat fremgår af årsrapporterne som 961.541 kr. i 2011, 772.673 kr. i 2012, og 679.487 kr. i 2013. Der udloddes såvel på baggrund af regnskabet for 2011 som for 2012 udbytte på 144.900 kr.

Ejendommen [adresse1], [by1], er i regnskaberne for 2011, 2012 og 2013 anført til en bogført værdi af henholdsvis 16.201.259 kr., 15.777.379 kr. og 15.202.280 kr.

Den offentlige vurdering af ejendommen udgør pr. 1. oktober 2010 efter det oplyste 8.150.000 kr.

Det fremgår af årsrapporten for 2012, at prioritetsgælden i ejendommen ultimo 2012 udgør 11.535.811 kr. og at selskabet af langfristede gældsforpligtelser herudover har ansvarlig lånekapital på 4.000.000 kr. Det fremgår endvidere, at der til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut, 11.744.281 kr., er afgivet pant i matr.nr. [...1], [by2], hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2012 udgør i alt 15.777.379 kr. Til sikkerhed for mellemværende med pengeinstitut er deponeret ejerpantebrev på 4.000.000 kr. i samme ejendom, [adresse1], [by1].

SKAT oplyste ved retsmødet, at selskabet har erhvervet ejendommen i 2009 for ca. 18 mio. kr.

Det fremgår af bindende svar af 9. september 2013:

Følgende fremgår af anmodningen:

Overdragelsen af kapitalandelen i [virksomhed2] ApS fra [virksomhed1] ApS til [virksomhed4] ApS er en kontrolleret transaktion, jf. ligningslovens § 2.

Parterne ønsker bindende svar på, at SKAT kan acceptere den påtænkte værdiansættelse, forinden at der indgås endeligt bindende aftaler om overdragelsen.

Parterne påtænker at gennemføre overdragelsen af 33,33 % af aktierne i [virksomhed2] ApS til DKK 1.

Denne værdi fremkommer således:

Bogført egenkapital pr. 31/12 2012 i [virksomhed2] ApS (efter udbytte) 4.457.000
Korrektion af ejendommes værdi:

Bogført værdi af investeringsejendomme -15.777.000
Offentlig vurdering af ejendomme
8.150.000
Forskel -7.627.000 -7.627.000
Korrektion udskudt skat ejendomme:

25 % af (15.777.000-8.150.000) 1.906.750 1.906.750
Korrektion af goodwillværdi:

Værdi iht. vedlagt opgørelse 1.115.000
25 % skat -278.750
Forskel 836.250 836.250
Estimeret resultat 1/1 - 30/6 500.000
25 % skat -125.000
Tillagt indtjening efter 1/1 2013 375.000
375.000
Korriget værdi af [virksomhed2] ApS (1/7 2012)
-52.000

Da værdien er opgjort til DKK - 52.000, antages anparterne at kunne overdrages til DKK 1.

Det forventes, at overdragelsen bliver gennemført pr. 1/7 2013. Da der forventeligt endnu ikke er indhentet bindende svar på værdiansættelsen på dette tidspunkt, vil aftalen antageligt blive indgået med et skatteforbehold.

Selskabets opfattelse og begrundelse herfor

Rådgiver anfører følgende om sin opfattelse:

Som det fremgår af ovenstående, har vi ved værdiansættelsen taget hensyn til indtjeningen i [virksomhed2] ApS fra 1. januar 2013 og frem til overdragelsestidspunktet 1/7 2013.

Baseret på de seneste års indtjening forventes indtjeningen i 2013 ikke at overstige DKK 1.000.000. Ved en overdragelse pr. 1/7 2013 skal der medregnes en forholdsmæssig andel heraf. Vi har derfor medregnet halvdelen

Såfremt det på overdragelsestidspunktet viser sig, at det forventede resultat for 2013 er væsentligt anderledes, vil vi naturligvis korrigere herfor.

På denne baggrund er det vores opfattelse, at SKAT skal besvare det stillede spørgsmål 1 med ”ja”.

I forbindelse med at udkast til bindende svar har været sendt i høring, er rådgiver fremkommet med følgende bemærkninger:

Værdiansættelsen af unoterede anparter

Sagen angår værdiansættelsen af anparter i det unoterede selskab [virksomhed2] ApS, der påtænkes overdraget fra [virksomhed1] ApS til [virksomhed3] ApS.

Der er som anført tale om en overdragelse mellem interesseforbundne parter, jf. ligningslovens § 2, da [person1] og [person2], der ejer de to selskaber - [virksomhed1] ApS og [virksomhed3] ApS - er far og søn.

Det følger af ligningslovens § 2, at anparterne, der påtænkes overdraget som en kontrolleret transaktion, skal værdiansættes til handelsværdien.

Når transaktionen sker mellem interesseforbundne parter, kan der mangle eksterne holdepunkter for vurderingen af transaktionens markedsværdi. SKAT har derfor udarbejdet en hjælperegel, der – i mangel af eksterne holdepunkter – skal føre til et egnet udtryk for handelsværdien.

I SKAT’s juridiske vejledning, afsnit C.B.3.5.4.4, anføres om værdiansættelsen:

Retningslinjer for aktier, der ikke er optaget til handel på et reguleret marked

Værdien af aktier og anparter, der ikke er optaget til handel på et reguleret marked, skal fastsættes til handelsværdien.

Der er fastsat en hjælperegel til beregning af handelsværdien, som finder anvendelse på overdragelse af aktier og anparter mellem interesseforbundne parter.

Hjælpereglen kan f.eks. anvendes ved overdragelse af aktier og anparter mellem hovedaktionæren og selskabet, hvis aktiernes handelspris ikke er kendt, fordi de f.eks. ikke har været handlet med tredjemand omkring tidspunktet for overdragelsen mellem hovedaktionæren og selskabet.

Hjælpereglen

Efter hjælpereglen beregnes aktiernes værdi som summen af værdierne af de enkelte aktivposter i selskabet minus de respektive gældsposter i selskabet.

Den opgjorte værdi tillægges værdien af goodwill. Der anvendes således et substansprincip.

Opgørelsen foretages på grundlag af selskabets indre værdi ifølge seneste aflagte årsregnskab, og de følgende redskabsmæssige poster skal korrigeres sådan:

Fast ejendom

Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Se SKM2004.173.LR. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges hvis de ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen. Udenlandske ejendomme medtages til den bogførte værdi.

Associerede selskaber

Beholdninger af unoterede aktier/anparter i associerede selskaber og i tilknyttede virksomheder medtages til værdien opgjort efter hjælpereglen, når handelsværdien er ukendt.

Begreberne associerede selskaber og tilknyttede virksomheder defineres i overensstemmelse med lov om visse selskabers aflæggelse af årsregnskab m.v.

Goodwill og andre immaterielle aktiver

Vedrørende fastsættelse af goodwill henvises til SKATs retningslinjer om værdiansættelse af goodwill.

Udskudt skat

Beregnet udskudt skat (netto) medtages og reguleres under hensyntagen til ovennævnte korrektioner. Negativ udskudt skat kan medtages, dog kun til en værdi under pari.

Andre forhold

En eventuel bogført værdi af egne aktier medtages ikke i beregningen af den indre værdi. Ved beregningen af kursen reduceres den nominelle aktiekapital med den andel, som de egne aktier repræsenterer.

Fravigelse af hjælpereglen

Det resultat der følger af, at hjælpereglen er anvendt, må fraviges i sin helhed eller med enkeltposter, når det er relevant og væsentlig for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier eller anparter.

Konkret er der tale om en kontrolleret transaktion mellem interesseforbundne parter. Da der samtidigt ikke har fundet omsætning af anparterne sted mellem uafhængige parter, er der intet eksternt holdepunkt for værdiansættelsen. Derfor skal værdiansættelsen ske ud fra SKAT’s hjælperegel.

Det er vores opfattelse, at det er et krav under anvendelsen af hjælpereglen, at der foretages korrektion af værdiansættelsen af de oplistede regnskabsmæssige poster – herunder af de regnskabsmæssige værdier af fast ejendom.

Det er videre vores helt klare opfattelse, at dette gælder ubetinget, hvad enten de offentlige ejendomsvurderinger er under eller over de bogførte værdier af den faste ejendom.

Vi skal til støtte herfor henvise til Ligningsrådets afgørelse i SKM 2002.104 LR, hvori der ved værdiansættelse af et unoteret selskab skulle ske korrektion fra den bogførte værdi af ejendomme på DKK 2,1 mio. til SKAT’s værdiansættelse af ejendommene på DKK 4,4 mio.

I den konkrete sag (SKM 2002.104) var selskabets ejendomme blevet besigtiget af Told- og Skattestyrelsens afdeling for ejendomsvurdering. Men dette må umiddelbart kunne sidestilles med den til enhver tid værende offentlige ejendomsvurdering. Der er således intet belæg for, at der ikke skal ske korrektion af ejendommenes værdi i forhold til de offentlige ejendomsvurderinger.

SKAT er pligtig til hvert år at foretage en vurdering af værdien af faste ejendomme, og der gælder i praksis en klar og ubetinget formodning for, at SKAT’s ejendomsvurdering (i mangel af andre faste holdepunkter) er bedste målestok for handelsværdien af faste ejendomme, så længe disse ikke omsættes mellem eksterne parter.

Fravigelse af hjælpereglen

Vi medgiver, at det er muligt at fravige hjælpereglen, når det er relevant og væsentligt!

Men dette må selvsagt kræve, at SKAT kan påvise, hvilke elementer af hjælpereglen, der anses ikke at kunne anvendes, eller hvorfor den fremkomne værdi i øvrigt må skulle forkastes.

Dette er værdiansættelsesmæssige spørgsmål.

Altså, hvilke elementer i værdiansættelsen er efter SKAT’s opfattelse ikke udtryk for handelsværdier?

SKAT har i udkastet til bindende svar ikke påvist (eller overhovedet på nogen som helst måde begrundet), hvorfor vores værdiansættelse – der er fuldt ud i overensstemmelse med SKAT’s egen hjælperegel – ikke skal kunne finde anvendelse.

SKAT har i stedet i udkastet til bindende svar kastet sig ud i håndhævelsen af regelsæt, hvor SKAT ikke er den kompetente myndighed.

Henvisningen i udkastet til selskabslovens § 180, stk. 2, har således intet med værdiansættelse af unoterede anparter at gøre, og vi har særdeles vanskeligt ved at forstå, hvorledes andre ikke skatteregulerende lovsæt uden videre (og uden yderligere begrundelse) skulle kunne føre til fravigelse af den hjælperegel, der af SKAT helt specifikt er udarbejdet til disse særlige værdiansættelsesmæssige spørgsmål.

Reglen i selskabslovens § 180, stk. 2, er efter vores forståelse en del af en såkaldt forsvarlighedsvurdering, som altså sigter mod at vurdere, hvorvidt det er forsvarligt at udlodde udbytte fra selskabet.

Vi anser således henvisningen til selskabslovens § 180, stk. 2 for uvedkommende i forhold til vurderingen af værdien af anparterne i [virksomhed2] ApS.

Det skal i øvrigt bemærkes, at den regnskabsmæssige regulering af indregningsprincipper i årsrapporten blandt andet styres af IAS 36, der er en (i Danmark fuldt implementeret) international regnskabstandard.

Det følger allerede af punkt 1 i IAS 36, at ”formålet med denne standard er at foreskrive de procedurer, som virksomheder skal anvende for at sikre, at aktiver ikke indregnes til mere end deres genindvindingsværdi.”

Genindvindingsværdien af et aktiv er det højeste af dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger og nytteværdien.

Nytteværdi er nutidsværdien af de fremtidige pengestrømme, som forventes at hidrøre fra et aktiv eller en pengestrømsfrembringende enhed.

Standarden har således ikke til formål at nå frem til en handelsværdi. Og da slet ikke en handelsværdi i relation til det skattespecifikke regelsæt i ligningslovens § 2.

Vi skal derfor sammenfattende fastholde, at der bør svares ”ja” på det stillede spørgsmål.

Vi har fulgt SKAT’s egen anvisning til estimat af en handelsværdi i en kontrolleret transaktion, og SKAT har ikke i udkastet til bindende svar forholdt sig til anvisningen og vores opgørelse af handelsværdien.

Det skal afslutningsvis påpeges, at såfremt SKAT faktisk var af den overbevisning, at det fremkomne resultat under hjælpereglen skulle vurderes i forhold til den bogførte værdi af selskabets aktiver og herunder af selskabets egenkapital, så skulle det specifikt have fremgået af den vejledende anvisning.

SKATs begrundelse for svaret

Ved økonomiske transaktioner mellem økonomisk interesseforbundne parter skal anvendes samme priser og vilkår, som ville kunne opnås ved transaktioner mellem uafhængige parter jf. ligningslovens § 2. Denne bestemmelse omhandler også tilfælde, hvis transaktionerne indgås mellem et selskab og hovedaktionærens børn og/eller deres selskaber.

[virksomhed1] ApS ønsker at overdrage anparter i [virksomhed2] ApS til [virksomhed4] ApS for 1 kr. [virksomhed1] ApS ejes af [person1], der er far til [person2]. [virksomhed4] ApS ejes af [person2].

Der er tale om overdragelse af unoterede anparter.

Kendes handelsværdien af en unoteret aktie ikke, f.eks. fordi aktierne ikke har været omsat, eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke anses som egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien, kan skønnet foretages med udgangspunkt i den såkaldte hjælperegel, der er vejledende jf. TS-cirkulære 2000-9.

Udgangspunktet er, at aktiernes værdi beregnes som summen af værdierne af de enkelte aktiv-poster i selskabet minus de respektive passiver, reguleret for visse poster, herunder goodwill og ejendomme. Det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier.

Rådgiver har opgjort værdien af anpartskapitalen i [virksomhed2] ApS pr. 31/12 2012 med regulering (nedskrivning) af selskabets ejendomme til senest godkendte offentlige ejendomsvurdering samt med regulering af forventet driftsresultat frem til overdragelsen.

Følgende fremgår af selskabets årsregnskab om anvendt regnskabspraksis:

Den regnskabsmæssige værdi af immaterielle og materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi.

Det fremgår videre, at der på grundlag af regnskabet for 2012 er vedtaget udbytte med 144.900 kr.

Det fremgår af selskabslovens § 180 stk. 2, at som udbytte kan alene anvendes frie reserver. Der kan således ikke vedtages udbytte, som medfører, at selskabets egenkapital bliver mindre end selskabskapitalen.

Henset hertil må selskabets ejendomme vurderes til at have en højere værdi end den senest kendte offentlige vurdering, da der ellers ikke ville have været mulighed for vedtagelse af det anførte udbytte.

SKAT har følgende bemærkninger til rådgivers indsigelse mod det fremsendte udkast til bindende svar.

En overdragelse af anparterne skal ske til handelsværdien jf. ligningslovens § 2. En handelsværdi kan, i mangel af øvrige holdepunkter, ansættes med udgangspunkt i den såkaldte hjælperegel. Denne hjælperegel kan, som rådgiver påpeger, fraviges for så vidt angår enkeltposter eller i sin helhed, når det må anses for relevant for at finde et egnet udtryk for handelsværdien af anparterne.

Ved vurderingen af anparternes handelsværdi tages der videre hensyn til øvrige forhold, der har betydning for værdiansættelsen, herunder forhold der vedrører civilretlige regler

Ved aflæggelse af årsregnskabet er der ifølge de anførte bemærkninger tydeligt taget stilling til, at værdien af selskabets ejendomme mindst udgør det beløb, som fremgår af regnskabet. Dette underbygges af, at der i regnskabsåret er foretaget udlodning af ”frie midler”.

Henset hertil er det fortsat SKATs opfattelse, at handelsværdien af den samlede anpartskapital i [virksomhed2] ApS udgør et større beløb end 3 kr., og det kan derfor ikke bekræftes, at en overdragelse af 33,33 % af anpartskapitalen for 1 kr. udgør en overdragelse til handelsværdi.

Spørgsmålet besvares derfor med ”nej”.

Der er ikke med dette bindende svar taget stilling til, hvad handelsværdien herefter udgør.

Selskabets opfattelse

Repræsentanten har på vegne af [person1], [person2], [virksomhed1] ApS og [virksomhed4] ApS nedlagt påstand om, at SKATs afgørelse ændres, således, at spørgsmålet besvares med ”Ja”.

Der er enighed om, at overdragelsen af kapitalandelen i [virksomhed2] ApS fra [virksomhed1] ApS til [virksomhed4] ApS er en kontrolleret transaktion, jf. ligningslovens § 2. Det betyder, at overdragelsen skal ske på markedsmæssige vilkår, herunder til handelsværdien på overdragelsestidspunktet.

Da værdiansættelsen af unoterede anparter er forbundet med en vis usikkerhed, ønskede parterne bindende svar på, at SKAT kan acceptere den påtænkte værdiansættelse.

Overdragelsen er gennemført til værdien på 1 kr., da denne værdi efter parternes opfattelse er korrekt. Overdragelsen er sket med skatteforbehold.

Nærmere om værdiansættelsen

Da der er tale om en transaktion mellem interesseforbundne parter, mangler der eksterne holdepunkter for vurderingen af transaktionens markedsværdi. Parterne har derfor ved deres vurdering af værdiansættelsen taget udgangspunkt i den hjælperegel, som SKAT har udarbejdet til anvendelse i netop sådanne situationer, hvor der er en vis usikkerhed om de overdragne aktivers handelsværdi.

Repræsentanten har henvist til Juridisk Vejledning, afsnit C.B.3.5.4.4., hvor hjælpereglen omtales.

Som anført i anmodningen om bindende svar har repræsentanten opgjort en korrigeret værdi af [virksomhed2] ApS pr. 1. juli 2012 til - 52.000 kr. På denne baggrund antages anparterne at kunne overdrages til 1 kr.

SKAT har ikke i sin afgørelse taget stilling til den faktiske værdiansættelse, men forholder sig alene til, at den korrektion af værdien af ejendomme, der indgår i den opgjorte værdiansættelse, ikke selskabsretligt giver plads til den udlodning af udbytte fra [virksomhed2] ApS, der fandt sted på baggrund af resultatet for 2012. Det blev på generalforsamling i foråret 2013 vedtaget en udlodning på 144.900 kr.

Det er repræsentantens opfattelse, at det er et krav under anvendelse af hjælpereglen, at der foretages en korrektion af værdiansættelsen af de oplistede regnskabsmæssige poster – herunder af de regnskabsmæssige værdier af fast ejendom.

Den bogførte værdi af selskabets ejendomme skal ved værdiansættelsen erstattes med ejendommens værdi i henhold til de seneste foreliggende offentlige ejendomsvurderinger. Der er netop foretaget en sådan korrektion af ejendommenes værdi i henhold til hjælpereglen.

Der skal efter hjælpereglen ske en sådan korrektion, hvad enten de offentlige ejendomsvurderinger beløbsmæssigt ligger under eller over de bogførte værdier af den faste ejendom. Til støtte herfor er henvist til Ligningsrådets afgørelse i SKM2004.104.LR, hvori der ved værdiansættelse af et unoteret selskab skulle ske korrektion fra den bogførte værdi af ejendomme på 2,1 mio. kr. til SKATs værdiansættelse af ejendommene på 4,4 mio. kr.

I den konkrete sag var selskabets ejendomme blevet besigtiget af Told- og Skattestyrelsens afdeling for ejendomsvurdering, hvor værdien blev sat til 4,4 mio. kr. Dette må umiddelbart kunne sidestilles med den til enhver tid værende offentlige ejendomsvurdering.

Der er således intet belæg for, at der ikke skal ske korrektion af ejendommenes værdi i forhold til de offentlige ejendomsvurderinger.

SKAT er pligtig til hvert år at foretage en vurdering af værdien af faste ejendomme, og der gælder i praksis en klar og ubetinget formodning for, at SKATs ejendomsvurdering, i mangel af andre faste holdepunkter, er den bedste målestok for handelsværdien af faste ejendomme, så længe disse ikke omsættes mellem eksterne parter. Dette gælder i alle tilfælde, når vurderingen ikke er åbenbart forkert.

SKAT har i besvarelsen af anmodningen om bindende svar ikke forholdt sig konkret til værdiansættelsen, uagtet, at repræsentanten har anmodet om at få forklaret, hvorfor værdiansættelsen – og herunder korrektionen af ejendommenes værdi – ikke fandtes at være retvisende.

Det er muligt at fravige hjælpereglen, når det er relevant og væsentligt. Men dette må kræve, at SKAT kan påvise, hvilke elementer af hjælpereglen, der anses ikke at kunne anvendes, eller hvorfor den fremkomne værdi i øvrigt må skulle forkastes. Dette er værdiansættelsesmæssige spørgsmål.

SKAT har i bindende svar ikke påvist eller på nogen måde begrundet, hvorfor den foretagne værdiansættelse - der er fuldt ud i overensstemmelse med SKATs egen hjælperegel – ikke skal kunne finde anvendelse. SKAT har i stedet kastet sig ud i håndhævelsen af regelsæt, hvor SKAT ikke er kompetent myndighed.

SKATs henvisning til selskabslovens § 180, stk. 2, har således intet med værdiansættelse af unoterede anparter at gøre, og repræsentanten har særdeles vanskeligt ved at forstå, hvordan andre ikke-skatteregulerende lovsæt uden videre, og uden yderligere begrundelse, skulle kunne føre til fravigelse af den hjælperegel, der af SKAT helt specifikt er udarbejdet til disse særlige værdiansættelsesmæssige spørgsmål.

Reglen i selskabslovens § 180, stk. 2, er efter repræsentantens forståelse en del af en forsvarlighedsvurdering, som sigter mod at vurdere, om det er forsvarligt at udlodde udbytte fra selskabet. Henvisningen hertil er derfor uvedkommende i forhold til vurderingen af værdien af anparterne i [virksomhed2] ApS.

Det skal i øvrigt bemærkes, at den regnskabsmæssige regulering af indregningsprincipper i årsrapporten blandt andet styres af IAS 36, der er en i Danmark fuldt implementeret international regnskabsstandard.

Det følger allerede af punkt 1 i IAS 36, at

Formålet med denne standard er at foreskrive de procedurer, som virksomheder skal anvende for at sikre, at aktiver ikke indregnes til mere end deres genindvindingsværdi.

Genindvindingsværdien af et aktiv er det højeste af dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger og nytteværdien.

Nytteværdi er nutidsværdien af de fremtidige pengestrømme, som forventes at hidrøre fra et aktiv eller en pengestrømsfrembringende enhed.

Standarden har således ikke til formål at nå frem til en handelsværdi, idet der som det fremgår ikke kan sættes lighedstegn mellem genindvindingsværdien og handelsværdien. Og da slet ikke en handelsværdi i relation til det skattespecifikke regelsæt i ligningslovens § 2.

Hvis der var sammenfald mellem de to begreber, ville dette i øvrigt have betydet, at årsrapporter alene ville kunne aflægges, såfremt der var konkrete holdepunkter for handelsværdien af selskabers anlægsaktiver, hvilket på ingen måde er tilfældet.

Det skal derfor sammenfattende fastholdes, at der rettelig bør svares ”ja” på det stillede spørgsmål.

Klageren har fulgt SKATs egen anvisning til estimat af en handelsværdi i en kontrolleret transaktion, og SKAT har ikke i sin afgørelse forholdt sig til anvisningen og opgørelsen af handelsværdien.

Såfremt SKAT var af den overbevisning, at det fremkomne resultat under hjælpereglen skulle vurderes i forhold til den bogførte værdi af selskabets aktiver og herunder af selskabets egenkapital, så skulle de specifikt have fremgået af den vejledende anvisning og af det afsnit i Juridisk vejledning, hvor hjælpereglen omtales.

Der ses heller ikke at være offentliggjort praksis, hvor et sådant synspunkt er blevet lagt til grund for en afgørelse på skatterettens område.

Efter repræsentantens opfattelse er der ikke grundlag for at fravige hjælpereglen i TSS2000-9 under henvisning til ejendommens værdi ifølge regnskaber og pantsættelser. Til støtte herfor har repræsentanten redegjort for de bagvedliggende retsregler, der har udmøntet sig i hjælpereglen i TSS cirkulære 2000-9. Det anføres i cirkulæret vedrørende fast ejendom, at ”Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering”.

TSS 2000-9 skal ses i sammenhæng med vurderingslovens § 6. Heraf fremgår det:

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Som det fremgår skal den offentlige ejendomsvurdering udtrykke kontantværdien af en ejendom i handel og vandel.

Indholdet af bestemmelsen er uddybet i den juridiske vejledning afsnit H.A.1.1.1. Heraf fremgår det:

Den offentlige ejendomsvurdering skal udtrykke ejendommens værdi i handel og vandel under den forudsætning, at købesummen erlægges kontant. Se VUL § 6.

For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område (...)

(...) Det fremgår af forarbejderne til vurderingsloven, at ejendoms- og grundværdiansættelsen skal fastsættes ud fra, hvad der på vurderingstidspunktet vil kunne opnås ved salg til en fornuftig køber. (repræsentantens understregninger).

Som det fremgår skal den offentlige ejendomsvurdering udtrykke en ejendoms kontantværdi i handel og vandel ved et salg til en ”fornuftig køber”.

I TSS-cirkulære nr. 2000-5 af 15. marts 2000 blev der fastsat retningslinjer om værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter. Af cirkulæret fremgår det bl.a.:

Ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal ejendommen overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor bindende aftale er indgået (...).

(...) ved ligningsmyndighedernes vurdering af, om en overdragelse er sket på armslængde-vilkår, vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses for udtryk for ejendommens handelsværdi.

(...) Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen. Ejendomsvurderingen afspejler eksempelvis ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen. Endvidere vil ejendomsvurderingen ikke kunne lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi. (repræsentantens understregninger).

Som det fremgår af cirkulæret skal fast ejendom, der overdrages mellem interesseforbundne parter overdrages til handelsværdien. Videre fremgår det, at den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt vil udtrykke denne værdi. Det fremgår af en righoldig retspraksis, at dette udgangspunkt skal tages meget bogstaveligt.

Repræsentanten har i den forbindelse henvist til TfS2003.845LSR, hvor Landsskatteretten anførte følgende i præmisserne:

Det fremgår af TSS-cirkulære 2000-5 om overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, at den seneste offentlige ejendomsværdi som udgangspunkt kan anvendes som udtryk for handelsværdien.

Såfremt den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen.

Det fremgår af cirkulæret, af dette eksempelvis er tilfældet, hvis vurderingen må antages at være fejlbehæftet, eller hvis der siden vurderingen er foretaget ændringer på ejendommen, der giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

Der er i det oplyste ikke tilstrækkeligt grundlag for at fravige, at den offentlige ejendomsværdi pr. 1/1 2001 lægges til grund som udtryk for grundenes værdi på overdragelsestidspunktet. Der er bl.a. lagt vægt på, at vurderingerne ikke er fejlbehæftede som anført i TSS-cirkulære 2000-5. (repræsentantens understregning).

Af præmisserne kan det således udledes, at fravigelse af den offentlige ejendomsvurdering alene kan ske undtagelsesvist - nemlig i de tilfælde, hvor den offentlige ejendomsvurdering ikke udtrykker ejendommens handelsværdi, som følge af, at vurderingen er fejlbehæftet, eller som følge af, at der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering på ejendommen, som ikke er kommet til udtryk i vurderingen.

En ejendomsvurdering kan være fejlbehæftet, hvis den er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, jf. nærmere skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og 2.

Det kan konstateres, at der er god indbyrdes sammenhæng imellem vurderingslovens § 6, den juridiske vejledning, afsnit H.A.1.1.1 og TSS-cirkulære nr. 2000-5. I vurderingslovens § 6 foreskrives det således, at den offentlige ejendomsvurdering skal udtrykke ejendommens kontante handelsværdi, hvorfor den offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt kan danne grundlag for værdiansættelsen i forbindelse med overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, jf. TSS-cirkulære nr. 2000-5.

TSS-cirkulære nr. 2000-9 skal vurderes i lyset heraf. Det giver således overordentlig god mening, at anvisningen i 2000-9 foreskriver, at den regnskabsmæssige værdi af en fast ejendom skal erstattes af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Repræsentanten har yderligere til støtte for sit synspunkt henvist til artikel i SR SKAT 2000.182 af Jan Grothen og Hanne Søgaard Hansen. I artiklen gives en meget fin redegørelse for baggrunden og tilblivelsen af TSS-cirkulære 2000-9.

Af artiklen fremgår det bl.a., at TSS-cirkulære nr. 2000-9 blev udarbejdet af en arbejdsgruppe, nedsat af Skatteministeriet. I sin rapport fremhævede arbejdsgruppen en række særlige hovedposter i et selskabets årsrapport, hvor den bogførte værdi ikke i tilstrækkelig grad afspejlede aktivets aktuelle markedsværdi. Dette gjaldt blandt andet fast ejendom, hvor den regnskabsmæssige værdi som bekendt blev anvist erstattet med den seneste offentlige ejendomsvurdering. Arbejdsgruppen anviste i øvrigt en række poster, hvor der var grundlag for at udvise særlig agtpågivenhed ved kursberegningen. Det drejede sig blandt andet om udenlandske ejendomme, der er optaget i regnskabet til urealistiske værdier.

I TSS-cirkulære nr. 2000-9 lægges der således op til, at udenlandske ejendomme ved kursberegningen skal medtages til den regnskabsmæssige værdi. Den regnskabsmæssige værdi af en udenlandsk ejendom skal imidlertid vurderes kritisk, og således erstattes af en skønnet handelsværdi, hvis den regnskabsmæssige værdi forekommer urealistisk.

Tilkendegivelsen fra arbejdsgruppen er meget interessant i relation til den konkrete sag. Tilkendegivelsen kan nemlig ikke udlægges anderledes, end at arbejdsgruppen var bekendt med, at den regnskabsmæssige værdi af en fast ejendom i visse tilfælde vil ligge meget langt fra ejendommens reelle handelsværdi. Derfor kan den regnskabsmæssige værdi af udenlandske ejendomme ikke ukritisk lægges til grund ved kursberegningen.

Samme modifikation er ikke gjort i forhold til danske ejendomme. Her er anvisningen helt objektiv. I anvisningen lægges der således op til, at den regnskabsmæssige værdi – uden undtagelse – skal erstattes med den seneste offentlige ejendomsvurdering, hvilket set i lyset af vurderingslovens § 6, den juridiske vejledning afsnit H.A.1.1.1 og TSS-cirkulære nr. 2000-5 forekommer logisk og åbenbart korrekt. Det er dermed slået fast, at den regnskabsmæssige værdi af ejendomme ikke kan taget til udtryk for en handelsværdi heraf.

I årsrapporterne for [virksomhed2] ApS er ejendommene da også optaget til kostpriser, nedsat med årlige lineære afskrivninger, helt i overensstemmelse med almindelig regnskabspraksis. Den bogførte værdi af [virksomhed2] ApS´ ejendomme er således ikke (og skal ikke være) udtryk for handelsværdierne.

Den foretagne opgørelse af anparternes værdi er udarbejdet 100 pct. i overensstemmelse med SKATs vejledende anvisning.

Repræsentanten har gjort gældende, at ejendommen [adresse1], [by1], repræsentanten bekendt er vurderet på et korrekt faktisk grundlag. Der er således ikke grundlag for at fravige anvisningen i den konkrete sag.

Set i lyset af ovenstående findes der – ikke overraskende – flere afgørelser, hvor en ejendoms regnskabsmæssige værdi ved kursberegningen er erstattet med den seneste offentlige ejendomsvurdering, i nøje overensstemmelse med anvisningen i TSS-cirkulære nr. 2000-9. Der henvises til SKM2004.104LR og SKM 2004.173LR, ligesom arbejdsgruppen, der var nedsat af Skatteministeriet i relation til udarbejdelse af anvisningen i sin rapport tog direkte afstand fra den regnskabsmæssige værdi af fast ejendom som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Der er derfor intet grundlag for at tilsidesætte den af repræsentanten beregnede værdi af anparterne i [virksomhed2] ApS.

Afslutningsvist bemærkes, at det ikke er ualmindeligt forekommende forhold, at en professionel kreditgiver søger at opnå pantesikkerhed – f.eks. i form af et ejerpantebrev – ud over den aktuelle handelsværdi af ejendommen. Med sikkerhedsstillelsen vil kreditgiveren nemlig sikre sig mod at blive fortrængt i prioritetsrækkefølgen af senere kreditgivere. De økonomiske konjunkturer bevirker fra tid til anden, at overbelåning af fast ejendom vil forekomme. Senest i kølvandet på finanskrisen, og p.t. i meget udpræget grad inden for landbruget. Belåningen af en ejendom har således helt åbenbart ingen indflydelse på ejendommens aktuelle markedsværdi.

SKATs udtalelse på baggrund af klagen

Opmærksomheden henledes på, at der er tale om et bindende svar på værdiansættelse af en transaktion, der er omfattet af ligningslovens § 2, hvorfor svaret omfatter alle parter, jf. skatteforvaltningslovens § 22.

SKAT fremsender det materiale, der har ligget til grund for besvarelsen, herunder det offentliggjorte regnskab for [virksomhed1] ApS for 2012.

Rådgiver anfører i sin klage, at det efter hans opfattelse er irrelevant, at SKAT i sin besvarelse har henvist til selskabslovens § 180 stk. 2, idet denne bestemmelse alene er en forsvarlighedsvurdering.

SKAT skal hertil anføre, at det fremgår af selskabslovens § 180 stk. 2, at som udbytte kan alene anvendes frie reserver. Da der i selskabet er foretaget udlodning på grundlag af regnskabet for 2012, er det SKATs opfattelse, at denne udlodning ikke ville kunne finde sted, såfremt den medførte, at selskabets egenkapital blev negativ. Selskabets værdi pr. 31. december 2012 kan således ikke antages at udgøre et mindre beløb end svarende til selskabets anpartskapital.

Udgangspunktet for værdiansættelsen, således som den er foretaget af rådgiver, kan derfor ikke antages at være retvisende.

Det fremgår af TS-cirkulære nr. 2000-09, at unoterede aktier og anparter, i mangel af øvrige holdepunkter, kan ansættes med udgangspunkt i den såkaldte hjælperegel. Det fremgår videre af cirkulæret, at denne hjælperegel kan fraviges for så vidt angår enkeltposter eller i sin helhed, når det må anses for relevant for at finde et egnet udtryk for handelsværdien af anparterne.

Det er SKATs opfattelse, at egenkapitalen i selskabet pr. 31. december 2012 ikke kan antages at udgøre et negativt beløb.

Landsskatterettens afgørelse

Der er tale om en overdragelse af unoterede anparter mellem interesseforbundne parter i forbindelse med et generationsskifte.

Overdragelsen af anparterne skal ske til handelsværdien, jf. ligningslovens § 2. Kendes handelsværdien af de unoterede aktier eller anparter ikke, f.eks. fordi anparterne ikke har været omsat, eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke anses som egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien, kan vurderingen foretages med udgangspunkt i den i TSS-cirkulære 2000-09 (Værdiansættelse af aktier og anparter) anførte hjælperegel, der er vejledende.

Anparternes værdi beregnes ifølge hjælpereglen som udgangspunkt som summen af værdierne af de enkelte aktivposter i selskabet minus selskabets respektive gældsposter. Den opgjorte værdi tillægges værdien af goodwill. Der anvendes således et substansprincip.

Opgørelsen foretages på grundlag af selskabets indre værdi ifølge seneste aflagte årsregnskab med de i cirkulæret anførte korrektioner af regnskabsmæssige poster.

Det gælder vedrørende fast ejendom, at den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige vurdering.

For så vidt angår værdiansættelse af goodwill, henvises der i hjælpereglen til TSS-cirkulære 2000-10 (Vejledende anvisning om værdiansættelse af goodwill).

Det fremgår af TSS-cirkulære 2000-09, punkt 3, at det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier eller anparter.

Der foreligger i nærværende sag ikke oplysninger om forudgående handler med anparter i selskabet [virksomhed2] ApS.

Det fremgår af selskabets årsrapport for 2012, at selskabets egenkapital pr. 31. december 2012 udgjorde 4.601.966 kr.

Det fremgår endvidere, at den regnskabsmæssige værdi af selskabets ejendom, [adresse1], [by1], pr. 31. december 2012 udgjorde 15.777.379 kr., at prioritetsgælden i ejendommen på dette tidspunkt udgjorde 11.535.811 kr. og at selskabet af langfristede gældsforpligtelser herudover havde ansvarlig lånekapital på 4.000.000 kr. Det fremgår af årsrapporten videre, at der til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut, 11.744.281 kr., er afgivet pant i matr.nr. [...1], [by2], hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2012 udgør i alt 15.777.379 kr. Til sikkerhed for mellemværende med pengeinstitut er deponeret ejerpantebrev på 4.000.000 kr. i samme ejendom, [adresse1], [by1].

Når henses til, at ejendommen i 2009 er erhvervet af selskabet for ca. 18 mio. kr. og den af selskabet overfor tredjemand stillede sikkerhed i ejendommen, findes den offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2010, 8.150.000 kr., ikke at kunne lægges til grund ved opgørelse af en skønsmæssig værdiansættelse af anparterne.

Landsskatteretten finder derfor ikke, at den af selskabet anførte opgørelse af selskabets korrigerede værdi på baggrund af hjælpereglen i TSS-cirkulære 2000-9 til -52.000 kr., kan anses som et egnet udtryk for anparternes handelsværdi, hvorfor det er med rette, at SKAT har besvaret anmodningen om bindende svar med ”Nej”.

SKATs afgørelse stadfæstes.