Kendelse af 28-01-2015 - indlagt i TaxCons database den 03-04-2015

Journalnr. 13-5907161

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens

afgørelse

Indkomståret 2010

Godkendt fradrag for udgifter ved udlejning

41.572 kr.

75.665 kr.

41.572 kr.

Indkomståret 2011

Skattepligt af lejeindtægter op til den objektive udlejningsværdi

131.074 kr.

88.200 kr.

110.250 kr.

Godkendt fradrag for udgifter ved udlejning

95.424 kr.

94.108 kr.

95.424 kr.

Faktiske oplysninger

Klageren ejer ejerlejlighederne beliggende [adresse1]A, st. th. og 1. tv., [by1].

Klageren har ejet lejlighederne siden henholdsvis den 1. marts 2006 og den 1. november 2007.

Ejerlejlighederne har siden overtagelsen i henholdsvis årene 2006 og 2007 været udlejet til klagerens børn.

Lejlighederne er beliggende i samme ejendom oven på hinanden i henholdsvis stue og på første sal.

De har været ejet og udlejet siden henholdsvis 2007 og 2008.

Lejligheden i nr. 8A, st. th. er på 70 m2 og lejligheden i nr. 8A, 1. tv. er på 77 m2.

I forbindelse med udlejningen blev der udfærdiget standardlejekontrakter for lejemålene. Lejen blev fastsat ud fra den leje, som [by1]s huslejenævn har fastsat med udgangspunkt i en huslejesag på lejligheden i nr. 8A, st. th. [by1]s huslejenævn har den 3. november 2004 fastsat lejen til 600 kr. pr. m2.

Lejeindtægter ved udlejning

Lejligheden i nr. 8A, st. th. har gennem alle årene været værdiansat til 2.698.775 kr., medens lejligheden i nr. 8A, 1. tv. har været værdiansat til 3.263.879 kr.

Den årlige lejeindtægt for lejligheden i nr. 8A, st.th. har udgjort 42.000 kr. i alle indkomstårene 2009 til 2011, medens den årlige lejeindtægt for lejligheden i nr. 8A 1. tv. har udgjort 42.000 kr. i indkomstårene 2009 og 2010, og 46.200 kr. i 2011.

Disse lejeindtægter svarer til en kvadratmeterpris på 600 kr. og til en månedlig lejeindtægt på mellem 3.500 kr. og 3.850 kr.

Klageren henviser til huslejenævnets afgørelse af 3. november 2004 vedrørende lejligheden [adresse1] i nr. 8A, st. th., og at lejligheden er med forsatsvinduer i stue og soveværelse samt el-radiatorer i værelserne, et badeværelse med fliser på gulv og malede vægge samt toilet, håndvask og bruser. Der er endvidere komfur, køleskab og fælles vaskeri, fælles tagterrasse, cykelkælder og et mindre gårdanlæg. Det ene værelse er beliggende over en port.

SKAT har ved breve af 28. januar 2013 og 5. marts 2013 bedt om oplysning om, hvordan huslejen på lejemålene er blevet fastsat, hvilken stand lejlighederne var i ved overtagelsen, og hvilke moderniseringer, der er foretaget på lejlighederne. Herudover bad SKAT om en beskrivelse af lejlighederne med hensyn til alder og modernisering/forbedring af køkken, bad, vinduer, gulve og hårde hvidevarer, og om en beskrivelse af ejendommen med hensyn til om der er foretaget moderniseringer med videre af ejendommen efter 15. almindelige vurdering. Endelig bad SKAT om at få tilsendt ejerforeningsregnskaberne for 2009 til 2011, og om at få en opgørelse over den omkostningsbestemte husleje for begge lejligheder, hvori der skulle indgå tillæg for forbedringer m.v. og eventuel vedligeholdelse.

SKAT har modtaget en opgørelse fra klagerens repræsentant over den omkostningsbestemte husleje for året 2010, men ikke for året 2011.

Udgifter ved udlejning

I indkomstårene 2010 og 2011 er der fratrukket fællesomkostninger vedrørende ejerlejlighederne [adresse1]A, st. th. og 1. tv. som vist nedenfor:

Indkomstårene

2010

2011

[adresse1]A, st. th.

38.184 kr.

49.601 kr.

[adresse1]A, 1. tv.

37.481 kr.

44.507 kr.

Fratrukket i alt

75.665 kr.

94.108 kr.

Til specifikation af de fratrukne fællesomkostninger har klagerens repræsentant fremsendt ejerforeningsregnskaber for ejerlejlighedsforeningen [adresse1]A-B og restancekort fra administrator for ejerforeningen, som viser klagerens indbetalinger af fællesbidrag og a conto varme, samt indbetalinger på grundfond og fælleslån. Disse fire poster udgør tilsammen de fratrukne fællesomkostninger.

De fratrukne fællesomkostninger kan herefter pr. år specificeres således:

Indkomståret 2010

[adresse1]A st. th.

[adresse1]A 1. tv.

Fællesbidrag

21.487,44

19.912,56

Grundfond

8.332,50

9.817,50

Fælleslån ejere

8.364,00

7.751,04

Fælleslån fjernvarme

0,00

0,00

á conto varme

0,00

0,00

38.183,94

37.481,10

Fratrukket

38.184,00

37.481,00

Difference

-0,06

0,10

Indkomståret 2011

[adresse1]A st. th.

[adresse1]A 1. tv.

Fællesbidrag

21.487,44

19.912,56

Grundfond

9.570,00

11.220,00

Fælleslån ejere

8.364,00

7.751,04

Fælleslån fjernvarme

5.180,01

4.800,29

á conto varme

5.000,00

5.000,00

49.601,45

48.683,89

Fratrukket

49.601,00

44.507,00

Difference

0,45

4.176,89

Ejerlejlighedsforeningens driftsudgifter og renteudgifter har udgjort:

Indkomstår

2010

2011

Driftsudgifter

181.910,00

466.008,00

Vaskeri

7.403,00

0,00

Administration

35.768,00

49.546,00

Renter

853,00

3.054,00

225.934,00

518.608,00

Ejerlejlighedernes fordelingstal er 955/10.000 for nr. 8A, st. th. og 885/10.000 for nr. 8A, 1. tv. Ejerlejlighedernes andel af de driftsudgifter, som ejerlejlighedsforeningen har afholdt, kan herefter opgøres således:

Indkomstår

2010

2011

[adresse1]A st. th.

955/10.000

21.576 kr.

49.527 kr.

[adresse1]A 1. tv.

885/10.000

19.995 kr.

45.897 kr.

Det fremgår af de indleverede lejekontrakter for lejlighederne, at der ikke indgår a conto varmebidrag og vandbidrag i huslejen, og at lejer selv skal sørge for opvarmning af lejemålet.

SKATs afgørelse

Lejeindtægter ved udlejning

Såvel betalt som ikke betalt lejeindtægt ved udleje af lejlighederne [adresse1]A, st. th. og 1. tv. er skattepligtig indkomst, jævnfør statsskattelovens § 4 stk. 1, litra b.

[by1] er en reguleret kommune. For ejendomme med 6 eller færre beboelseslejemål, som disse to lejligheder er, finder reglerne om omkostningsbestemt leje ikke direkte anvendelse, men det gælder dog, at lejen ikke kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejemål med omkostningsbestemt husleje.

Klagerens repræsentant har sendt en afgørelse fra 3. november 2004, hvor [by1] Huslejenævn har nedsat huslejen i [adresse1]A, st. th. til 600 kr. pr. m2, under henvisning til at den aftalte leje væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. boligreguleringslovens § 29 c.

Klagerens repræsentant har oplyst, at der er udskiftet varmesystem til fjernvarme, og der er udskiftet køkkenskabe, køkkenbord, komfur, køleskabe m.v. til normal standard i lejlighederne siden overtagelsen af lejlighederne.

Endelig har klagerens repræsentant sendt en opgørelse over den omkostningsbestemte husleje på lejlighederne, hvor huslejen på [adresse1]A, 1. tv er opgjort til 50.781 kr. og huslejen på [adresse1]A, st. th. til 51.484 kr. for indkomståret 2010.

Klagerens repræsentant har tillige oplyst, at [by1] Huslejenævn har oplyst, at kvadratmeterprisen i området typisk ligger mellem 450 og 600 kr.

Ved opgørelse af den omkostningsbestemte husleje indgår blandt andet de driftsomkostninger, som knytter sig til ejendommen (inkl. udgifter til vedligeholdelse), tillæg for forbedringer foretaget efter 15. alm. vurdering, og et kapitalafkast på 7 % af ejendommens offentlige vurdering ved 15. almindelige vurdering. Der skal udarbejdes en opgørelse over den omkostningsbestemte husleje for hvert indkomstår.

SKAT har bemærket, at den tilsendte opgørelse over den omkostningsbestemte husleje alene vedrører indkomståret 2010, og at der alene indgår faktiske indbetalinger til ejerforeningen og forrentning af ejendomsvurderingen for 1981.

SKAT har ikke modtaget en opgørelse af den omkostningsbestemte husleje for indkomståret 2011, og der er ved opgørelsen den omkostningsbestemte husleje for 2010, som SKAT har modtaget, ikke taget udgangspunkt i de driftsudgifter, som knytter sig til lejlighederne og der er heller ikke indarbejdet tillæg for forbedringer.

Udskiftning af køkkenskabe, køkkenbord, komfur, køleskabe m.v. til normal standard, samt udskiftning af varmesystem til fjernvarme er forbedringer, som under alle omstændigheder vil forøge det udlejedes værdi. Disse forbedringer burde have indgået i beregningen af den omkostningsbestemte husleje.

SKAT er ikke bekendt med, hvornår der er sket udskiftning i lejlighedernes køkken, men i en annonce, hvor lejligheden [adresse1]A, 1. tv. er forsøgt udlejet i en måned, fremgår, at lejligheden præsenteres som nyistandsat. Det fremgår ikke af regnskaberne, at køkkenerne er udskiftet, men SKAT må gå ud fra, at det er sket inden udgangen af året 2011, da det ellers burde have fremgået af indsigelserne, hvis udskiftningen var sket efter året 2011.

Af ejerforeningsregnskaberne og de indsendte restancekort fremgår, at arbejdet med udskiftningen af varmesystemet fra kakkelovn og elvarme til fjernvarme er foretaget i 2010 og begyndelsen af 2011, og at klageren er begyndt at betale a conto varme fra den 1. marts 2011, hvilket må betyde, at fjernvarmesystemet var klar til brug fra denne dato.

Den indsendte afgørelse fra de [by1] huslejenævn er fra 2004 og udtrykker ikke nødvendigvis lejlighedernes udlejningsværdi i årene 2009 til 2011, heller ikke for det tilfælde, at der ikke var sket forbedringer og udskiftninger af lejlighedernes inventar og installationer.

SKAT har ved opslag på internettet fundet eksempler på, at lejligheder beliggende i det indre [by1], der er mindre end de to ejerlejligheder, udlejes til en væsentlig højere husleje end 600 kr. pr. m2.

SKAT har ved søgning på ejendomsstatistikken konstateret, at den gennemsnitlige leje i ejendomme fra 1800 – 1928 af en gennemsnitlig standard beliggende i hovedstadsområdet udgjorde 975 kr. pr. kvadratmeter i 2008. Ejendomsstatistikken kan findes på www.ejendomsforeningen.dk.

SKAT har desuden henvist til, at SKAT fortsat ikke har modtaget en opgørelse over den omkostningsbestemte husleje for 2011, at der i opgørelsen af den omkostningsbestemte husleje for 2010 ikke er taget udgangspunkt i de driftsudgifter, som knytter sig til lejlighederne, og at der heller ikke er indarbejdet tillæg for forbedringer i opgørelsen. Endvidere er der henvist til, at afgørelsen fra de [by1]ske

Huslejenævn er meget gammel og ikke nødvendigvis kan ses som et udtryk for det udlejedes værdi i indkomstårene 2009 til 2011. Lejlighederne er formodentlig ikke det, der kan betegnes som luksuslejligheder, hvor alt er i bedste kvalitet, men må anses for at være lejligheder af en pæn og ordentlig kvalitet, som i hvert tilfælde ligger en del over det, som kun lige kan bebos. Senest den 1. marts 2011 er der sket udskiftninger, som påvirker værdien af det udlejede.

Da SKAT ikke har modtaget en opgørelse over omkostningsbestemt husleje for indkomståret 2011, og da opgørelsen over den omkostningsbestemte husleje for 2010 er mangelfuld, kan der ikke lægges vægt på den indsendte opgørelse over den omkostningsbestemte husleje for indkomståret 2010. Huslejen for 2010 og 2011 skal derfor fastsættes til den objektive udlejningsværdi i de to lejligheder.

Henset til hvad der fremgår ovenfor finder SKAT, at lejlighedernes objektive udlejningsværdi skønsmæssigt kan sættes til 950 kr. pr. kvadratmeter med virkning fra den 1. marts 2011. Dette vil svare til en årlig husleje på 66.500 kr. for lejligheden 8A, st. th. og 73.150 kr. for lejligheden 8A, 1. tv.

SKAT foretager herefter følgende ændringer for indkomståret 2011:

Indkomståret

2011

Objektiv lejeværdi skønnet af SKAT

[adresse1] 8A st. th.

62.416 kr.

[adresse1] 8A 1. tv.

68.658 kr.

Skønnet objektiv lejeværdi i alt

131.074 kr.

Selvangivet lejeindtægt

[adresse1] 8A st. th.

42.000 kr.

[adresse1] 8A 1. tv.

46.200 kr.

Selvangivet lejeindtægt

88.200 kr.

Ændring af lejeindtægt

42.874 kr.

SKAT ændrer ikke lejeindtægten for indkomstårene 2009 og 2010. Dels fordi SKAT allerede i forslag af 5. juli 2013 valgte at frafalde forslag til ændring af lejeindtægten for 2009 og 2010, og dels fordi den fremsendte opgørelse over omkostningsbestemt husleje for året 2010 er mangelfuld, og dels fordi det ikke kan konstateres, hvornår der er sket forbedring af køkkenerne. Der er henvist til Ligningsvejledningen 2011, afsnit E.K.1.3, Udlejning til slægtninge og lignende.

Udgifter ved udlejning

Den skattemæssige kvalifikation af ejerlejlighedsforeninger fremgår af SKATs juridiske vejledning, afsnit C.D.8.9.4.

Her fremgår det, at ejerlejlighedsforeninger som udgangspunkt ikke er selvstændige skattesubjekter, men alene er administrationsfællesskaber. Skattemæssigt vil ejerlejlighedsforeninger derfor som udgangspunkt skulle betragtes som transparente enheder. I hvert tilfælde i det omfang ejerlejlighedsforeningen blot varetager opgaver indenfor sit almindelige område.

Klagerens repræsentant har sendt en kopi af normalvedtægterne for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder, men intet der kan dokumentere, at ejerlejlighedsforeningen [adresse1]A-B varetager opgaver udenfor sit almindelige område.

Det er herefter SKATs opfattelse, at ejerlejlighedsforeningen [adresse1]A-B alene varetager opgaver indenfor sit almindelige område, og derfor ikke er et selvstændigt skattesubjekt, men derimod et sameje, som er at sammenligne med et interessentskab, altså en transparent enhed.

Det vil sige, at hver ejer skal medregne sin andel af eventuelle indtægter, og kan foretage fradrag for sin andel af driftsudgifterne, hvis det ejede som her udlejes.

De fratrukne fællesomkostninger dækker over fællesbidrag, indbetaling på grundfond, indbetaling til fælleslån ejere, indbetaling til fælleslån fjernvarme samt a conto varme.

Fællesbidrag er en a conto betaling blandt andet til dækning af de fælles driftsudgifter, der er på ejendommen. Da der alene er tale om en a conto betaling og ikke om ejerens andel af ejendommens faktiske driftsudgifter, kan der ikke godkendes fradrag for indbetalte fællesbidrag, jævnfør statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Indbetaling på grundfond er i realiteten indbetaling på en opsparing, som ejerforening laver, for det tilfælde, at der senere skal afholdes større udgifter på ejendommen. Indbetaling på grundfond er således ikke en udgift, som er omfattet af statsskattelovens 6, stk. 1, men derimod af statsskattelovens § 5, og er derfor ikke fradragsberettiget.

Indbetaling til fælleslån ejere og til fælleslån fjernvarme er afdrag på lån, og er derfor heller ikke omfattet af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, men derimod af statsskattelovens § 5, og er derfor heller ikke fradragsberettiget.

Udgifter til a conto varme er ikke fradragsberettiget, jævnfør statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, idet det fremgår af lejekontrakten, at lejer selv skal sørge for opvarmning af lejemålet. Hvis klageren vælger, at afholde udgiften til a conto varme uden samtidig at opkræve det tilsvarende beløb ved lejerne, som er hans børn, må den afholdte udgift anses for at være en ikke fradragsberettiget gave.

Der kan godkendes fradrag for de faktisk ejerandele af de afholdt driftsudgifter og renteudgifter jævnfør statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Da ejerlejlighedsforeningens driftsudgifter og renteudgifter i indkomstårene 2010 og 2011 har udgjort henholdsvis 225.934 kr. og 518.608 kr., og ejerlejlighedernes fordelingstal er 955/10.000 for st. th. og 885/10.000 for 1. tv., kan ejerlejlighedernes andel af de fradragsberettigede driftsudgifter og renteudgifter, som ejerlejlighedsforeningen har afholdt, opgøres således:

Indkomstår

2010

2011

[adresse1]A st. th.

955/10.000

21.576 kr.

49.527 kr.

[adresse1]A 1. tv.

885/10.000

19.995 kr.

45.896 kr.

SKAT har herefter foretaget følgende ændringer vedrørende fradrag for fællesomkostninger.

Indkomstår

2010

2011

Fratrukket fællesomkostninger:

[adresse1]A st. th.

38.184,00

49.601,00

[adresse1]A 1. tv.

37.481,00

44.507,00

Fratrukket i alt

75.665,00

94.108,00

Godkendt fradrag for drifts- og renteudgifter:

[adresse1]A st. th.

21.577,00

49.527,00

[adresse1]A 1. tv.

19.995,00

45.897,00

Godkendt i alt

41.572,00

95.424,00

Ændring af udgifter

34.093,00

-1.316,00

Klagerens opfattelse

Der er nedlagt påstand om, at lejeindtægterne nedsættes til det selvangivne, og at klageren godkendes fradrag for fællesudgifter i overensstemmelse med det selvangivne.

Lejeindtægter ved udlejning

SKAT er ikke berettiget til at bestemme huslejens størrelse, når [by1] huslejenævn har været inde i sagen. Huslejenævnets afgørelse er fra 2004 og således ikke “meget gammel”, som SKAT anfører. I og med at ejendommen er fredet, har der ikke været foretaget væsentlige forbedringer af hverken ejendommen eller lejligheden udover almindelige vedligeholdelsesarbejder som pudsning af facade pudset samt maling af vægge. Der er ikke udskiftet vinduer eller foretaget ændringer af rummene. Der er heller ikke foretaget ændringer i badeværelserne. På ejendommen er der heller ikke lavet ny brandsikring, ikke blevet isoleret, ikke isat termoruder, ikke moderniseret vaskeri, ingen ny belægning i gård, ikke nyt tag etc.

Samtidig er stigningen ifølge SKAT på 58 %, hvilket er helt uforsvarligt og uden grund i hverken prisstigninger eller lejlighedens værdi.

Der er indgået lejekontrakter med lejerne, og der er efter klagerens opfattelse ikke hjemmel i statsskatteloven § 4, litra b, til at tilsidesætte de indgåede lejekontrakter, herunder de aftalte lejeforhold, som i henholdsvis 2006 og 2008 blev indgået på markedsmæssige vilkår.

Ej heller en beregning af den omkostningsbestemte husleje med udgangspunkt i den 15. alm. vurdering, som klagerens repræsentant har udarbejdet, kan retfærdiggøre en leje i det niveau, som SKAT fastslår. Da indbetalingerne til ejerlejlighedsforeningen har ligget meget stabilt i ejerperioden, har der ikke været grundlag for at regulere lejen i ejerperioden, idet en kommende huslejenævnssag givet vis også ville medføre, at huslejen ville blive fastsat i overensstemmelse med afgørelsen fra 2004.

Klageren oplyser, at sagen, foranlediget af SKATs hævning at huslejen, er blevet indbragt for [by1]s huslejenævn af hans lejer. [by1]s huslejenævn har dog ikke i første omgang været i stand til at behandle klagen. Det oplyses, at sagen vil blive indbragt igen, og der vil da være en helt opdateret vurdering af huslejens størrelse, som SKAT ikke har rettelig krav på at kunne ændre. En eventuel lejeforhøjelse vil dog først kunne varsles fremadrettet.

Klageren oplyser videre, at SKAT har oplyst, at den ene lejlighed har været søgt udlejet (møbleret) til en månedlig leje på 16.900 kr. Dette er en helt uanvendelig argumentation, dels fordi der gælder andre regler for udlejning at møblerede lejligheder, dels fordi der er tale om lejers forsøg på at udleje en lejlighed i én måned (august 2012) under egen ferie, og dels fordi der ikke er dokumentation for, at lejen er i overensstemmelse med huslejenævnets vurdering af huslejeniveau under normale udlejningsforhold. I øvrigt anfører klageren, at lejligheden aldrig blev udlejet, så den krævede leje må have været skæv i forhold til markedslejen for en sådan korttidsudleje. Fremlejen - eller rettere forsøget på fremleje - har i øvrigt aldrig været godkendt af klager.

Det er derfor klagerens opfattelse, at SKAT uretmæssigt har forhøjet lejeindtægten for 2010 og 2011.

Udgifter ved udlejning

SKAT anfører, at en ejerlejlighedsforening skal anses for et interessentskab. Klageren er uenig i dette synspunkt, idet det er tinglyst på ejendommen, at ejeren skal være medlem at ejerlejlighedsforeningen. Desuden har den enkelte ejer ikke krav på et forholdsmæssigt indestående (andel af kapitalen) i ejerforeningen ved afhændelse af ejerlejligheden, ligesom den enkelte ejer ikke har råderet over indbetalingerne.

Der er således ikke tale om et interessentskab men, som det fremgår af navnet, en forening. Indbetalingerne fastsættes af foreningens bestyrelse og skal dække såvel aktuelle, tidligere som fremtidige omkostninger / forpligtelser, som vedrører foreningen.

SKAT anfører, at ”Fællesbidrag er en a´conto betaling blandt andet til dækning af de fælles driftsudgifter, der er på ejendommen. ...”. Der er efter klagerens opfattelse ikke tale om en a`conto betaling (jf. overfor), idet der ikke foretages en efterregulering af indbetalingerne, når ejerlejlighedsforeningens årsregnskab foreligger, ligesom der ikke foretages en efterregulering (opkrævning / tilbagebetaling) ved salg af ejerlejlighederne, og heller ikke mellem køber og sælger. De foretagne indbetalinger til ejerlejlighedsforeningen er således endelige, og er derfor omfattet af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, som enhver anden driftsudgift i forbindelse med udlejningen af ejendommene.

Klageren mener således, at han rettelig kan fratrække alle omkostninger til fællesbidrag, indbetalingerne til grundfond og fælleslån.

Landsskatterettens afgørelse

Lejeindtægter ved udlejning

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige, og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, 1. pkt. Landsskatteretten finder, at ejendommen er drevet som en selvstædig udlejningsvirksomhed, og at resultatet af udlejningen skal opgøres efter de gældende regler for udlejningsejendomme.

Hvis ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af denne eller en del af denne til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en væsentligt lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, 1. og sidste pkt., og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler. Der henvises til Højesterets dom af 29. oktober 2002, der er refereret i SKM2002.547, samt til Landsskatterettens kendelse af 20. marts 2000, der er refereret i TfS2000.587.

Resultatet af den erhvervsmæssige udlejningsvirksomhed er personlig indkomst. Der henvises til personskattelovens § 3, stk. 1.

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi skal der først og fremmest lægges vægt på afgørelser fra huslejenævn eller boligsikringskontorer. Der kan som udgangspunkt ikke lægges vægt på oplysninger om lejeniveauet fra internettet, avisannoncer og lignende, da dette lejeniveau ofte ligger betydeligt over den leje, der lovligt kan opkræves efter reglerne i lejelovgivningen.

Værdien af det udlejede skal fastlægges ved sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller områder for tilsvarende bolig med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Det fremgår af huslejenævnets afgørelse af 3. november 2004 vedrørende lejligheden [adresse1] nr. 8A, st. th., at lejligheden er med forsatsvinduer i stue og soveværelse samt el-radiatorer i værelserne, et badeværelse med fliser på gulv og malede vægge samt toilet, håndvask og bruser. Der er endvidere komfur, køleskab og fælles vaskeri, fælles tagterrasse, cykelkælder og et mindre gårdanlæg. Det ene værelse er beliggende over en port.

Landsskatteretten bemærker, at SKAT har bedt om oplysning om, hvordan huslejen på lejemålene er blevet fastsat, hvilken stand lejlighederne var i ved overtagelsen, og hvilke moderniseringer, der er foretaget på lejlighederne.

Landsskatteretten bemærker videre, at SKAT har bedt om en beskrivelse af lejlighederne med hensyn til alder og modernisering/ forbedring af køkken, bad, vinduer, gulve og hårde hvidevarer, og om en beskrivelse af ejendommen med hensyn til om der er foretaget moderniseringer med videre af ejendommen efter 15. almindelige vurdering.

Endelig bad SKAT om at få tilsendt ejerforeningsregnskaberne for årene 2009 til 2011, og om at få en opgørelse over den omkostningsbestemte husleje for begge lejligheder, hvori der skulle indgå tillæg for forbedringer m.v. og eventuel vedligeholdelse.

Omkring klagerens lejligheder foreligger der oplysninger om, at ejendommen er fredet, og at der ikke har været foretaget væsentlige forbedringer af hverken ejendommen eller af lejligheden ud over almindelige vedligeholdelsesarbejder.

Der er oplyst af klagerens repræsentant, at der efter hans køb af ejendomme i 2006 og 2007 er foretaget en facaderenovering mod vejen, og at der er udskiftet varmesystem til fjernvarme.

Af ejerforeningsregnskaberne og de indsendte restancekort fremgår, at arbejdet med udskiftningen af varmesystemet fra kakkelovn og elvarme til fjernvarme foregik i 2010 og begyndelsen af 2011, og at klager begynder at betale a conto varme fra den 1. marts 2011, hvilket må betyde, at fjernvarmesystemet var klar til brug fra denne dato.

Der er også oplyst af klagerens repræsentant, at der er udskiftet køkkenskabe, køkkenbord, komfur, køleskab m.v. til normal standard.

Landsskatteretten finder, at der skal tages udgangspunkt i hvilken udlejningsværdi huslejenævnet i givet fald ville kunne godkende i indkomståret 2011, idet der for dette tidspunkt skal foretages en vurdering huslejeniveauet ud fra af ejendommens størrelse, kvalitet, udstyr, vedligeholdelsesstand og beliggenhed.

Landsskatteretten lægger til grund, at der i indkomståret 2010 og begyndelsen af indkomståret 2011 er udskiftet varmesystem til fjernvarme, og at der sket forbedringer af lejlighedernes køkken. Disse forbedringer må medføre, at lejen med rette kan fastsættes til mere end det huslejenævnet nåede frem til i sin afgørelse fra 2004.

Klagerens repræsentant har sendt en opgørelse over den omkostningsbestemte husleje for [adresse1]A, st. th. for 2010, hvor den årlige leje er fastsat til 51.484 kr. Dette svarer til en leje på 735 kr. pr. m2.

Henset til den usikkerhed der er forbundet med blandt andet værdien af de foretagne forbedringer og beregningen af den omkostningsbestemte husleje, finder Landsskatteretten efter en helt konkret vurdering, at den objektive lejeværdi forsigtigt kan skønnes til 750 kr. pr. m2 for indkomståret 2011.

Dette vil svare til en årlig udlejningsværdi på 750 kr. x 70 kvadratmeter eller 52.500 kr. for lejligheden st. th. og 750 kr. x 77 kvadratmeter eller 57.750 kr. for lejligheden 1. tv. I alt 110.250 kr.

Landsskatteretten har givet klageren delvis medhold på dette punkt.

Udgifter ved udlejning

Udgifter der i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kan fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a.

Et medlem af en ejerforening, som udlejer sin lejlighed til beboelse, kan fradrage beløb, som er indbetalt til ejerforeningen til dækning af fællesudgifter, i det omgang beløbene er medgået til dækning af fradragsberettigede udgifter.

I øvrigt gælder, at en ejerforening ikke anses for et selvstændigt skattesubjekt. Der er derimod tale om et administrationsfællesskab i henhold til ejerlejlighedsloven § 2, stk. 2. Klagerens repræsentant har sendt en bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger. Heraf fremgår af § 1, at foreningens formål er at administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne.

Der kan henvises til Landsskatterettens afgørelse af den 16. juli 2003, der er refereret i SKM2003.351, hvor Landsskatteretten fandt, at en ejerforening oprettet i overensstemmelse med reglerne i lov om ejerlejligheder som udgangspunkt alene har karakter af et administrationsfællesskab, idet foreningen på vegne af ejerlejlighedsejerne har til opgave at administrere fælles anliggender, jf. lovens forarbejder. De reelle pligt- og rettighedssubjekter er lejlighedsejerne, og ejerforeningen kan ikke anses for omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, i det omfang ejerforeningen blot varetager opgaver inden for sit almindelige formål. Et medlem i foreningen har derfor som udgangspunkt fradrag for udgifter i henhold til ejerlejlighedens fordelingstal.

Med hensyn til fradrag for forbrugsudgifter gælder, at udgifter til varme i de enkelte lejligheder påhviler lejer, hvorfor klageren ikke kan fratrække disse udgifter. Der kan henvises til landsskatteretskendelse af 20. marts 2000, der er refereret i Tidsskrift for skatteret 2000.587, hvor der blev godkendt fradrag for de med udlejningen forbundne udgifter, der ikke havde karakter af forbrugsudgifter.

Landsskatteretten finder på den baggrund, at klageren ikke kan få fradrag for sine indbetalinger til fællesbidrag og grundfond til ejerlejlighedsforeningen, samt til indbetalinger til fælleslån for ejerne i ejerlejlighedsforeningen.

Landsskatteretten finder derimod, at klageren kan få fradrag for hans andel af de fradragsberettigede udgifter til drift- og vedligeholdelse samt til renteudgifter i ejerlejlighedsforeningen, som de er oplyst i ejerlejlighedsforeningens regnskaber for de enkelte år.

SKAT har udregnet klagerens andel af udgifterne ud fra regnskaberne og ejerlejlighedernes fordelingstal til:

Indkomstår

2010

2011

[adresse1]A st. th.

21.577,00

49.527,00

[adresse1]A 1. tv.

19.995,00

45.897,00

Godkendt i alt

41.572,00

95.424,00

Landsskatteretten har stadfæstet SKATs afgørelse på dette punkt.