Kendelse af 10-12-2015 - indlagt i TaxCons database den 15-01-2016

Indkomståret 2010

SKAT har fastslået, at der skal betales ejendomsværdiskat

for ejendommen [adresse1], [by1].

Landsskatteretten fastslår, at klageren ikke skal betale ejendomsværdiskat for ejendommen.

Faktiske oplysninger

Klageren har i 2010 været tilmeldt adressen [adresse2], [Italien]. Han har ifølge årsopgørelsen for 2010 været begrænset skattepligtig til Danmark.

Klageren har siden 2000 ejet ejendommen [adresse1], [by1]. Ejendommen har ifølge BBR et boligareal på 280 m² og et kælderareal på 90 m². Grundens areal er på 2.138 m².

Klageren har oplyst, at der, efter hans faders død i 1978, blev indgået en bodelingsoverenskomst mellem klageren og hans moder. Ifølge bodelingsoverenskomsten arvede klageren selskabet [virksomhed1] ApS. Derudover fremgår det af bodelingsoverenskomstens § 4, at ejendommen beliggende [adresse3] (officielle adresse: [adresse1]), [by1], skulle stilles til rådighed for klagerens moder af klageren uden yderligere vederlag i hele hendes levetid. Klagerens moder skulle selv afholde udgifter til den indvendige vedligeholdelse, dvs. maling, hvidtning og tapetsering. Ejendommens ejer på daværende tidspunkt, selskabet [virksomhed1] ApS, skulle afholde udgifterne vedrørende drift og vedligeholdelse.

Klagerens moder boede og var tilmeldt til Folkeregistret på adressen [adresse1], [by1]. Det er oplyst, at hun anvendte ejendommen som helårsbolig fra 1982 frem til sin død den 27. august 2009.

I 2000 købte klageren ejendommen af selskabet med overtagelse den 15. marts 2000. Ifølge købsaftalens § 2 overtog klageren ejendommen med de rettigheder, byrder og andre forpligtelser, hvormed den har tilhørt sælger. Heriblandt den forpligtelse, som klagerens moders aftægtsret udgjorde.

Landsskatteretten fastslog for indkomståret 2000 henholdsvis ved afgørelse af 17. november 2004 vedrørende klageren, samt ved afgørelse af 13. december 2004 vedrørende [virksomhed1] ApS, at klageren ikke skulle beskattes af maskeret udlodning i forbindelse med køb af ejendommen fra selskabet. Derudover fastslog Landsskatteretten i afgørelsen af 17. november 2004, at klageren skulle beskattes af en skønsmæssig udlejningsværdi for ejendommen på 163.000 kr., da ejendommen var stillet vedlagsfrit til rådighed for klagerens moder.

Efter klagerens køb af ejendommen blev ejendommen renoveret. Der blev den 19. oktober 2009 indgået en formidlingsaftale om udlejning af ejendommen med [virksomhed2]. Heraf fremgår:

”[virksomhed2] ApS bekræfter dags dato, at vi vil forsøge at formidle en lejer til [person1]s bolig på [adresse1] – [by1] med mulig indflytning fra d. 01.11.2009...

Huslejen er aftalt til DKK 50.000,00 pr. måned, ekskl. forbrug af vand, varme og el,s amt eventuelle øvrige forbrugsudgifter. Lejemålet udlejes umøbleret og lejer har ansvare for den indvendige vedligeholdelse af lejemålet under lejeperioden, hvilket vil sige, at lejemålet skal efterlades i samme stand som ved indflytningen...”

Den 6. april 2010 blev der indgået en formidlingsaftale med Boligkontoret. Ejendomsmægleren havde ejendommen i kommission med henblik på fremleje heraf. Den månedlige leje skulle udgøre 50.000 kr. ekskl. forbrug, og lejeperioden var snarest muligt og for en periode på 2-4 år.

Klageren indgik den 22. november 2010 en lejeaftale med [virksomhed3] A/S, hvorved ejendommen blev udlejet til selskabet pr. 1. januar 2011 til den 31. december 2012. Der fremgår følgende af lejekontraktens § 11, særlige vilkår:

”Lejemålet er tidsbegrænset fra den 01.01.2011 til den 31.12.2012...

Det er aftalt, at udlejer, inden lejer flytter ind, fjerner al tapet fra væggene, spartler og maler hvidt. Fjerner alle gulvtæpper og gulvene slibes og lakeres/olieres. Der opsættes nyt køkken. 2 badeværelser på 1. sal og toilettet i stueetagen istandsættes med nye fliser og ny sanitet.

...

Udlejer har et aflåst rum i kælderen til opbevaring af møbler...

[virksomhed2] ApS er hyret af udlejer til at formidle udlejningen af nærværende bolig...

...

Lejemålet overdrages rengjort med nypudsede vinduer. Alt ikke nymalet rækværk er afvasket, alt sanitet er afkalket, hvilket også gælder vandhaner, brusehoveder m.v. Eventuelle badeforhæng er vaskede eller udskiftet med nye. Vægge i badeværelse er vasket ned. Radiatorer er afvasket, gulve er vaskede og behandlede med sæbe, lak eller olie. Alle hvidevarer er rengjorte, afkalkede, vaskemaskine er afkalket og fremstår med ren sæbeskuffe og renset filter...”

Klageren har indsendt dokumentation for rejser tur/retur henholdsvis [Sverige] – [by2], [by2] – [Italien] 1. september 2009, [Italien] – [by2] 26. oktober 2009, [by2] - [Schweiz] 16. november 2009, samt for ophold på [hotel] i [by2] fra den 26. oktober til 16. november 2009.

Derudover er der indsendt dokumentation for en tur/retur rejse [Italien] - [by2] henholdsvis den 15. marts og den 9. april 2010, og en tur/retur rejse [Italien] – [by2] den 27. juli til 25. august 2010. Der er fremlagt en faktura for ophold på [hotel] i perioden 15. marts – 8. april 2010, i perioden 27. til 30. juli 2010, i perioden 11. august til 25. august 2010, i perioden 18. oktober til 16. november 2011 samt i perioden 6. december til 8. december 2010.

Der er indsendt dokumentation for flybillet fra [England] til [by2] den 11. august 2010, for flybillet fra [Spanien] til [Marokko] den 6. august 2010 og fra [Marokko] til [Spanien] den 10. august 2010, og der er fremlagt faktura for ophold på hotel i Marokko i perioden 6. - 9. august 2010.

Der er desuden fremlagt dokumentation for en flyrejse fra [by2] til [Sverige] den 30. juli 2010, for en tur/retur rejse [Italien] – [by2] den 18. oktober og den 17. november 2010, og for en tur/returrejse den 29. november og 8. december 2010 fra [Italien] til [by2].

Ved afgørelse af 22. juli 2010 fastslog SKAT vedrørende indkomståret 2006 til 2008, at ejendommen skulle anses for udlejet erhvervsmæssigt, jf. ejendomsværdiskattelovens § 1, hvorfor der ikke skulle betales ejendomsværdiskat. SKAT henviste til, at det var oplyst, at der var tale om en aftægtsbolig, som blev stillet gratis til rådighed for klagerens moder.

Landsskatteretten har ved afgørelse af 26. oktober 2015 vedrørende klagerens skattepligt til Danmark i indkomstårene 2007, 2008 og 2009, ikke anset klageren for fuld skattepligtig til Danmark, men alene begrænset skattepligtig i henhold til kildeskattelovens § 2.

Vedrørende ejendommen [adresse1] har Landsskatteretten anført følgende:

”På grundlag af sagens oplysninger er det Landsskatterettens opfattelse, at ejendommen beliggende [adresse1], [by1], ikke i indkomstårene 2007, 2008 og 2009 konstituerer en bopæl for klageren i kildeskattelovens forstand, idet ejendommen i hele ejertiden og dermed både før og efter moderens død må anses for en udlejningsejendom for klageren.

Der er lagt vægt på, at klageren pr. 15. marts 2000 købte ejendommen, der er vurderet som en helårsbolig, at ejendommen i henhold til bodelingsoverenskomst af 12. marts 1980 mellem klageren og hans moder og efterfølgende købsaftale mellem klageren og [virksomhed1] ApS blev stillet vederlagsfrit til rådighed for klagerens moder for hele hendes levetid, atSKAT ved afgørelse af 22. juli 2010 traf afgørelse om, at klageren ikke skulle betale ejendomsværdiskat af ejendommen i indkomstårene 2006, 2007 og 2008, da ejendommen var stillet vederlagsfrit til rådighed for hans mor, at klagerens mor døde den 27. august 2009, at ejendommen i henhold til tilbud og fakturaer m.v. i perioden fra august 2009 til marts 2011 blev renoveret, at klageren i oktober 2009 indgik en aftale med et udlejningsfirma om udlejning af ejendommen, at ejendommen ved lejekontrakt, underskrevet i november 2010, blev udlejet til tredjemand, og at ejendommen ved efterfølgende lejekontrakter er udlejet kontinuerligt til tredjemand til den 14. juni 2019.”

SKATs afgørelse

SKAT har fastslået, at klageren skal betale ejendomsværdiskat af ejendommen [adresse1], [by1].

Klageren står som registreret ejer af ejendommen og har i den forbindelse udlejet den som aftægtsbolig til sin moder for 0 kr. i husleje om året. Denne benyttelse ophørte ved moderens død den 27. august 2009, hvorfor ejendommen efter denne dato anses at stå til klagerens fulde rådighed.

At ejendommen først skulle udleveres fra dødsboet virker besynderligt, da det er klageren, der står som ejer af ejendommen. Forholdet ses ikke at have skatteretlig betydning for sagen.

Ejendommen er attraktivt beliggende på [adresse1] med udsigt over [...] og er på 280 m². Det er tidligere i sagsforløbet oplyst, at klageren ved besøg i Danmark har overnattet hos sin moder. Størrelsen på ejendommen rummer mulighed for, at klageren har en del af denne til sin private rådighed, da det formodes, at klagerens moder ikke har udnyttet alle 280 m².

Ejendommen har ikke haft andre lejere end klagerens moder. Umiddelbart efter moderens død er der igangsat en omfattende renovering. Til denne renovering har klageren anvendt firmaet “[virksomhed4] ApS”, som udfører tømrer- snedker og totalentreprisearbejde. Virksomheden har løbende fremsendt tilbud på disse renoveringsopgaver.

Ved gennemgangen af tilbuddene og den udførte renovering, kan det konstateres, at renoveringen er planlagt påbegyndt før klagerens moders død, (tilbud 1116 — 1118). Det formodes derfor, at klageren selv har haft en væsentlig personlig interesse i at renovere ejendommen. Derudover er renoveringen foretaget løbende over 2 år, således at ejendommen ikke har været ubeboelig. Klageren og hans moder har haft mulighed for at bebo ejendommen i istandsættelsesperioden.

Ved gennemgangen af de fremsendte fakturaer kan det desuden konstateres, at der er nogen forvirring omkring klagerens adresseforhold De fleste tilbud er stillet til klageren på en officiel ikke registreret adresse, [adresse3]. Kun 2 fakturaer er sendt til Italien. Dette indikerer, at klagerens relation til den pågældende adresse er væsentlig større end tidligere oplyst.

Det er derfor SKATs opfattelse, at klageren har haft en bopælsmulighed i ejendommen, selvom klageren har boet på hotel. Det er rådigheden, der er udslagsgivende for ejendomsværdibeskatningen. Da huset står til klagerens rådighed, skal der betales ejendomsværdiskat af ejendommen i henhold til ejendomsværdiskatteloven.

Der skal derfor betales ejendomsværdiskat for ejendommen fra aftægtsudlejningens ophør og indtil endelig overdragelse af lejemålet til [virksomhed3] A/S pr. 1. januar 2011.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klageren ikke er pligtig til at betale ejendomsværdiskat for ejendommen beliggende [adresse1], [by1], i 2010.

Ejendommen blev købt af klageren af sit selskab som en investering i 2000. Klageren har været ejer af ejendommen siden 15. marts 2000, men klageren skullet respektere sin moders råderet over ejendommen for livstid. Klageren har ikke beboet ejendommen. Situationen kan sidestilles med, at klageren lejede ejendommen ud til tredjemand, så længe klagerens moder levede.

Efter moderens død blev udkast til boets regnskab tiltrådt og underskrevet på et møde mellem klageren og bobehandleren 8. april 2010. Boets afslutningsdato er den 15. april 2010. Den 9. juni 2010 blev regnskabet sendt til SKAT og Skifteretten.

Der fremgår følgende af mail fra bobehandleren til klagerens repræsentant af 11. marts 2011:

”...

M.h.t. den faste ejendom [adresse1], [by1] havde afdøde beboelsesret til ejendommen og jeg kan af sagen se, at jeg d. 8. april havde mit eneste bomøde med [person1] (klageren)

På dette bomøde blev fordeling af boets indbo endeligt afklaret og ejendommen blev herefter frigivet, til ejeren, [person1].

Afsluttende skiftesamling i boet blev afholdt den 11. maj 2010 og boet blev indleveret til Skifteretten i [by3] den 9. juni 2010.”

Klageren har ikke haft ejendommen til rådighed, før den blev udleveret fra boet den 15. april 2010, og han har ikke beboet boligen på noget tidspunkt, hverken før eller efter hans moders død. Klageren er derfor ikke pligtig at betale ejendomsværdiskat af ejendommen for perioden indtil 15. april 2012.

Klageren skulle have ejendommen udleveret fra boet først, selvom han var ejer. Det følger af de skifteretlige regler, hvorefter rettigheder, herunder moderens aftægtsret, og forpligtelser først skal undergå bobestyrerens behandling, førend arvinger og kreditorer får adgang til boets midler. Selvtægt er strafbart.

Skiftereglerne er også skatteretligt relevante, idet de fastlægger de faktiske rettigheder over ejendommen og dermed ejerens råden. Der er henvist til dødsboskiftelovens kap. 16 om behandling af dødsboer ved bobestyrer. Udleveringen fra dødsboet har skatteretlig betydning.

En aftægtsret er en rettighed og et aktiv, der behandles på lige fod med alle øvrige rettigheder i et dødsbo. Klageren har som følge af aftægtsretten ikke fuldstændig ejendomsret eller rådighed over ejendommen, før dødsboet udleverede ejendommen til klageren.

Klageren indgik i oktober 2009, med boets samtykke, en formidlingsaftale med en ejendomsmægler fra [virksomhed2] ApS. Efterfølgende blev der i april 2010 indgået en formidlingsaftale med boligkontoret v/ejendomsmægler [person2].

En lejer til ejendommen blev fundet i efteråret 2010. Lejeren ønskede en række istandsættelsesarbejder udført udover det allerede udførte, hvilket fremgår af lejekontrakten. Lejemålet blev overtaget af lejer den 1. januar 2011. På grund af forsinkelse med istandsættelsen kunne indflytning dog først finde sted den 1. marts 2011.

Klagerens udlejning af ejendommen er pr. definition erhvervsmæssig indtil den 15. april 2010.

Også efter den 15. april 2010 skal ejendommen anses for udlejet erhvervsmæssigt og er derfor ikke omfattet af ejendomsværdiskatteloven, jf. ejendomsværdiskatteloven § 1, stk. 1, 2. pkt.

Af mail dateret den 11. marts 2011 fra bobestyreren vedrørende boet efter klagerens moder fremgår følgende:

”...

M.h.t den faste ejendom [adresse1], [by1] havde afdøde beboelsesret til ejendommen og jeg kan af sagen se, at jeg d. 8 april 2010 havde mit eneste bomøde med [person1].

På dette bomøde blev fordeling af boets indbo endeligt afklaret og ejendommen herefter frigivet til ejeren, [person1].”

Klagerens repræsentant har henvist til, at SKATs afgørelse af 22. juli 2010 samt mail fra bobestyreren af 11. marts 2011 dokumenterer, at klageren ønskede at fortsætte den erhvervsmæssige udlejning af ejendommen, allerede før ejendommen blev udleveret fra boet den 15. april 2010.

Det forhold, at ejendommen først udlejes pr. 1. januar 2011 på grund af udfordringer med at finde en lejer til ejendommen, fratager ikke ejendommen dens status.

Følges SKATs beskatningsprincip vil det have som konsekvens, at en skatteyder, der udlejer en helårsbolig, i hvert eneste tilfælde af en tomgangsperiode, dvs. perioder, hvor boligen står tom fordi en ny lejer endnu ikke er flyttet ind, skal ejendomsværdibeskattes, fordi ejeren har “rådighed” over ejendommen i denne periode. En sådan beskatning finder som bekendt ikke sted.

En beskatning er i strid med principperne i ejendomsværdiskattelovens § 11, som forudsætter, at skatteyderen skal være flyttet ind i ejendommen, førend der kan opkræves ejendomsværdiskat. Klageren bor i sin lejlighed i [Italien] og har ikke på noget tidspunkt siden erhvervelsen af ejendommen i 2000 været tilmeldt folkeregistret med adressen [adresse2], [Italien]. Han har ikke været flyttet ind i ejendommen, hvorfor der ikke er grundlag for opkrævning af ejendomsværdiskat, jf. ejendomsværdiskattelovens § 11.

Ved lov nr. 290 af 15. maj 2002 blev ejendomsværdiskatteloven ændret, hvor 5. og 6. pkt. i § 11 i ejendomsværdiskatteloven fik den nuværende formulering. Følgende fremgår blandt andet af de almindelige bemærkninger til lovforslag nr. 100, fremsat den 8. februar 2002:

“...

Formålet med forslaget er, at sikre at ejere af en fast ejendom, der flytter fra en ejendom til en anden ikke skal betale dobbelt ejendomsværdiskat og at sikre at der ikke skal betales ejendomsværdiskat af ubeboelige ejendomme. Forslaget går ud på, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat efter fra flytning af en bolig, der er sat til salg. Efter forslaget skal der heller ikke betales ejendomsværdiskat før indflytning i en nyindkøbt bolig. Desuden skal der efter forslaget ikke betales ejendomsværdiskat af boliger, der ikke kan tjene til bolig for ejeren eller dennes husstand.

(...)

Det forekommer heller ikke rimeligt, at der kan opstå en periode, hvor en uheldig husejer, der ikke kan få solgt sin gamle bolig, både skal betale ejendomsværdiskat af den gamle og den nye bolig samtidig.”

Repræsentanten har henvist til Landsskatterettens afgørelse af 22. august 2011, hvor retten henviste til ovenstående uddrag af lovforslag nr. 100. Herefter anførte retten:

”Det er på baggrund af bemærkningerne til lovforslaget samt bestemmelsens ordlyd rettens opfattelse, at det er en betingelse for at anvende udflytningsdagen som skæringsdato, at ejendommen er sat til salg på dette tidspunkt, mens det ikke kan anses for et krav, at ejendommen er solgt på udflytningsdagen.”

Klageren har forgæves forsøgt at afhænde/udleje ejendommen siden oktober 2009 og frem til den 1. januar 2011, fra hvilken dato ejendommen blev lejet ud. Det er uden retlig relevans, om ejendommen er forsøgt solgt eller forsøgt lejet ud, idet begge situationer medfører, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat.

En istandsættelse af ejendommen blev igangsat med boets samtykke på kort tid efter klagerens moders død. Blandt andet blev køkkenet nedrevet i februar 2010 og blev først genopført efter lejekontraktens indgåelse. Der blev indhentet tilbud på forskellige renoveringsarbejder, som blev udført frem til udlejningstidspunktet, hvorefter lejers yderligere krav til ejendommen blev imødekommet og udført.

Ejendommen var ubeboelig på grund af omfattende istandsættelsesarbejder i hele 2010. I hvert fald fra den 15. april 2010. Klageren skal som følge heraf ikke betale ejendomsværdiskat af ejendommen, jf. ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 2. pkt.

Det blev ved lov nr. 290 af 15. maj 2002 præciseret, at det er en betingelse for betaling af ejendomsværdiskat, at ejendommen tjener til bolig for ejeren, hvorfor der ikke skal betales ejendomsværdiskat for en periode, hvor ejendommen er ubeboelig.

Renoveringen af ejendommen er sket for at kunne udleje den og dermed ikke for at anvende ejendommen selv. Tilbud på arbejde er indhentet efter moderens død i august 2009, og renoveringen er pågået i 2010.

For så vidt angår adressen på fakturaerne er det normalt, at håndværkere, der arbejder på en bestemt adresse, anvender denne adresse som sagsidentifikation, herunder på fakturaer. Det kan ikke heraf sluttes, at ejendommen har været til rådighed eller benyttet af klageren. Håndværkerne ved hvem, der ejer ejendommen, og sender fakturaerne til ejeren.

Klageren har kun i begrænsede perioder opholdt sig i Danmark fra klagerens moders død, og til at lejeren havde overtaget lejemålet. Der er fremlagt rejsedokumentation. Der er bl.a. fremlagt regninger fra ophold på [hotel] for samme perioder. Klageren har således ikke anvendt eller kunne anvendeejendommen til beboelse. Han har boet på hotel alle nætter. Under sådanne omstændigheder skal der ikke betales ejendomsværdiskat af ejendommen, jf. ejendomsværdiskattelovens § 11.

Landsskatterettens afgørelse

Ifølge ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 1, 1. pkt., betaler ejeren ejendomsværdiskat i henhold til ejendomsværdiskatteloven i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b. Ejendomme, der udlejes erhvervsmæssigt, er ikke omfattet af ejendomsværdiskattelovens regler, jf. ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 1, 2. pkt.

Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 26. oktober 2015 vedrørende indkomstårene 2007-2009, at ejendommen beliggende [adresse1], [by1], ikke konstituerede en bopæl for klageren i indkomstårene 2007-2009, og at ejendommen i hele klagerens ejertid, både før og efter moderens død, var en udlejningsejendom for klageren. Landsskatteretten henviste bl.a. til, at ejendommen blev renoveret i perioden fra august 2009 til marts 2011, at klageren i oktober 2009 indgik en aftale med et udlejningsfirma om udlejning af ejendommen, og at ejendommen blev udlejet til tredjemand i november 2010.

På det foreliggende grundlag anses ejendommen også at have status som udlejningsejendom for klageren i indkomståret 2010. Der er henset til, at ejendommen har været under renovering i indkomståret, at ejendommen har været tilmeldt et udlejningsfirma, samt at der foreligger en udlejningskontrakt vedrørende udlejning af ejendommen fra den 1. november 2010. Det kan desuden ikke fastslås, at klageren i indkomståret 2010 har anvendt ejendommen som bolig.

Det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at klageren ikke skal betale ejendomsværdiskat for ejendommen beliggende [adresse1], [by1], i indkomståret 2010, jf. ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 1, 2. pkt.