Kendelse af 05-03-2015 - indlagt i TaxCons database den 25-04-2015

Faktiske oplysninger

Den 1. august 1992 købte klageren en ejerlejlighed beliggende på [adresse2], [by1], for 190.000 kr. Lejligheden er på 63 m2 og har to værelser, eget toilet, bad og køkken.

Klageren købte den 1. marts 2001 en ejerlejlighed beliggende på [adresse1], [by1]. Klageren betalte 257.000 kr. for lejligheden. Lejligheden er på 63 m2 og har to værelser, eget toilet, bad og køkken.

Begge lejligheder er en del af etageboligbebyggelsen, ejendommen [x1], [by1]. Ejendommen blev opført i 1973.

Klageren udlejer lejligheden [adresse2], [by1], for 2.850 kr. ekskl. vand og varme.

Klagerens søn har boet på adressen [adresse1],[by1] siden klagerens overtagelse af lejligheden. Klagerens søn betaler ikke husleje, men betaler faste udgifter. Der foreligger ikke nogen lejekontrakt.

Der foreligger to lejekontrakter vedrørende lejligheden [adresse2]. Den første lejekontrakt var gældende fra den 1. august 2008 til den 1. december 2009. Den anden lejekontrakt er gældende fra den 1. december 2009.

Det fremgår bl.a. af lejekontrakterne, at lejeren har adgang og brugsret til fællesvaskeri, loft- og kælderrum, fælles gårdanlæg og cykelkælder. Den årlige leje udgør 34.200 kr., svarende til 2.850 kr. pr. måned. Derudover skal der betales et a conto varmebidrag på 300 kr. pr. måned og et a conto vandbidrag på 250 kr. pr. måned. I lejen indgår skatter og afgifter. Depositummet udgør 10.000/8.000 kr. Ifølge lejekontrakten er lejemålet nyistandsat ved indflytningen, og den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler lejeren.

Klageren har opgjort de afholdte udgifter i lejlighederne således:

*Vedligeholdelse: toilet – 3.299 kr., køkkenarmatur – 280 kr., fejlstrømsafbryder – 930 kr., systemnøgle – 120 kr., VVS – 296 kr., rør – 480 kr.

Huslejenævnet [by1] har oplyst, at de i forbindelse med konkrete sager har vurderet den omkostningsbestemte husleje vedrørende bebyggelsen på [adressen] i 2008 og 2009 til henholdsvis 365 kr. pr. m² pr. år (ekskl. vand) og 363 pr. m² pr. år. (ekskl. moderniseringer).

Klageren har i indkomståret 2008 fratrukket udgifter vedrørende omprioritering af lån med 7.650 kr. I indkomståret 2009 har klageren fratrukket udgift til tinglysningsafgift med i alt 7.400 kr. for begge lejligheder.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har fastsat den objektive lejeværdi af [adresse1],[by1], til 24.000 kr. årligt. Der er ikke godkendt fradrag for omkostninger på 7.650 kr. for omprioritering af lån i 2008 samt for omkostninger på 7.400 kr. for tinglysning af lån i 2009.

Lejeindtægt

Ifølge statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt. skal indtægter der stammer fra udlejning af fast ejendom medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Ejeren af en fast ejendom beskattes af den objektive lejeværdi, hvis benyttelsen af den faste ejendom overlades til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en væsentlig lavere husleje end markedslejen. Der er henvist til Højesterets dom af 29. oktober 2002, refereret i SKM2002.547 H.

Ved fastsættelsen af den objektive lejeværdi tages der udgangspunkt i den leje som det skønsmæssigt forventes, at udlejning af ejendommen ville kunne indbringe ved udlejning til tredjemand jf. statsskattelovens § 4, litra b, sidste pkt., og som det er lovligt at opkræve efter reglerne i lejelovgivningen.

Ejerlejligheden, som sagen omhandler, er beliggende i [by1], som er en såkaldt reguleret kommune, der er reguleret af boligreguleringsloven. I en reguleret kommune er der regler for huslejens størrelse ved indgåelse af lejeaftaler jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11/08 2010 om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven) om omkostningsbestemt leje. Ifølge reglerne i boligreguleringsloven skal lejen fastsættes til den omkostningsbestemte leje. Huslejen skal dække ejendommens samlede nødvendige driftsudgifter og kapitalafkast.

Det påhviler ejeren af ejendommen at fremkomme med en dokumenteret beregning af den omkostningsbestemte husleje, hvis den ønskes medtaget i den ligningsmæssige behandling af indkomsten. Ved fastsættelse af omkostningsbestemt husleje ses der bl.a. på udgifter til skatter og afgifter, renholdelse, forsikring, renovation, vedligeholdelse, afholdte forbedringsudgifter og afkast til udlejer.

Det følger af lovgivningen, at ved udlejning til nærtstående skal lejen mindst svare til den omkostningsbestemte husleje. I den her sag er det, de omkostninger der er ved at have ejerlejligheden og det kapitalafkast der kan opnås ved investeringen.

Skatteankenævnet fastsætter skønsmæssigt den objektive lejeværdi til 24.000 kr. årligt. Skatteankenævnet har lagt vægt på, at der i klagerens beregning af den omkostningsbestemte leje ikke er medtaget udgifter til vedligeholdelse jf. boligreguleringsloven § 8. Den objektive leje svarer til en månedlig husleje på 2.000 kr.

Fradrag for omprioritering og tinglysning

Det følger af ligningsloven § 8, stk. 3, litra c, at udgifter til stiftelsesprovisioner, engangspræmier og lignende engangsydelser for lån er fradragsberettiget, hvis lånets løbetid er på mindre en to år. Fradragsretten i bestemmelsen omfatter ikke rentetilpasningslån hvor renten fastsættes årligt, men lånets løbetid er længere end to år. Der kan derfor ikke godkendes fradrag for omkostningerne til omprioritering og tinglysning.

Udgifterne kan heller ikke godkendes som driftsomkostninger efter statsskatteloven § 6 litra a, da udgifterne ikke anses for anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten.

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at den objektive leje fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, således at den årlige husleje for [adresse1], sættes til 14.679 kr. i 2008, 14.715 kr. i 2009, 15.487 kr. i 2010 og 15.543 kr. i 2011. Og at der er fradragsret for omkostninger til omprioritering og tinglysning af lån.

Omkostningsbestemt husleje

Klageren har oplyst, at lejligheden blev købt som følge af, at hendes søn ikke havde et sted at bo. Hendes søn er i dag i midten af 30’erne og har ADHD.

Sælger af lejligheden fik ikke medtaget alt sit inventar, og der blev derfor indgået en aftale om, at det kunne opbevares i stuen, indtil sælger var klar til at afhente det. Stuen blev låst af i en uges tid.

Lejligheden var ikke istandsat eller gjort ren. Alt stod i den oprindelige stand og var ikke særligt indbydende. Køkkengulv m.m. var i stykker. Derudover har klagerens søn, som følge af hans sygdom, misligholdt lejligheden.

SKAT har sat huslejen til 2.850 kr., hvilket er det samme, som klageren modtager i leje for en anden lejlighed. Der er tale om en lejlighed på samme størrelse og i samme blok af lejligheder. De to lejligheder kan dog ikke sammenlignes med hensyn til standardindretningen.

Klageren har henvist til, at det fremgår af skatteankenævnets afgørelse, at huslejen skal være omkostningsbestemt. Klageren regulerer herefter huslejen. I henhold til en beregning ud fra de afholdte omkostninger, udgør den årlige husleje:

* 7 % af ejendommens offentlige værdi ved 15. alm. vurdering af 1. april 1973 jf. boligreguleringsloven § 9.

8.000.000/14.207 x 101 x 7 = 3.981

Huslejen er efterfølgende forhøjet til 24.000 kr. pr. år af skatteankenævnet med henvisning til, at der ikke er fastsat et beløb til vedligeholdelse. I det af klageren indsendte dokumentation er der et beløb indeholdt i fællesudgifterne til udvendig og indvendig vedligeholdelse.

Klageren har henvist til, at det følger af en regel, at udlejer kan opkræve 39 kr. pr. m2 pr. år til indvendig vedligeholdelse i selve lejligheden, hvilket i alt udgør 2.337 kr. pr. år. Reglen bliver dog sjældent anvendt, da det oftest er lejeren, der i et lejeforhold står for den indvendige vedligeholdelse af lejligheden, hvorfor der ikke skal opkræves et beløb herfor. Udlejer skal derfor kun opkræve et beløb herfor, såfremt udlejer står for vedligeholdelsen.

Klageren har oplyst, at hendes søns lejlighed er i samme stand som ved indflytningen. Der er udskiftet to ødelagte døre med kasserede intakte døre fra det fælles depotrum.

Fradrag for omkostninger til omprioritering og tinglysning af lån

Udgifterne vedrører etårige rentetilpasningslån som bliver fornyet og refinansieret hvert år. Etårige rentetilpasningslån har kun en løbetid på et år uanset om gælden er indfriet.

Klageren påpeger, at der ikke står nogen steder, at lånet skal være indfriet samtidig med, at lånet skal refinansieres for at være fradragsberettiget.

Bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling

Klageren har 26. januar 2015 indsendt bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 9. januar 2015.

Der er regler for hvor meget udlejer må opkræve for den indvendige vedligeholdelse. Ifølge Danmarks statistiks nettoprisindeks er prisen pr. m²:

Der henvises også til lejelovens § 22 om satser for indvendig vedligeholdelse.

Det gør ingen forskel om det er lejer eller udlejer, der står for den indvendige vedligeholdelse, da lejligheden ikke var istandsat eller rengjort ved overtagelse.

Der er sammenlignet med priser fra huslejenævnet. Det er ikke en rimelig sammenligning, da lejlighederne i de konkrete sager ligger i andre blokke end den lejlighed, hvor klagerens søn bor. Hver blok er selvstændig og har forskellige udgifter og bestyrelser osv.

De to konkrete sager fra huslejenævnet er baseret på et skøn. Desuden indgår der i den ene m²-pris på 365 kr. pr. år et beløb på 40 kr. til nye vinduer.

Klageren mener ikke, at der kan laves et skøn over den lejlighed hvor hendes søn bor, da den ikke er beset. Det er kun muligt at forholde sig til den omkostningsbestemte husleje og klagerens udsagn om den indvendige vedligeholdelse.

Landsskatterettens afgørelse

Objektiv udlejningsværdi

Lejeværdi af bolig i egen ejendom medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b.

Hvis ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af denne eller en del af denne til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en væsentlig lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, 1. og sidste pkt., og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler. Der henvises til Højesterets dom af 29. oktober 2002, refereret i SKM2002.547 H.

[by1] kommune er en reguleret kommune, hvilket vil sige, at den er omfattet af boligreguleringsloven. I regulerede kommuner er der regler for huslejens størrelse ved indgåelse af lejeaftaler, dette følger af reglerne om omkostningsbestemt leje i lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010 om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven).

Den omkostningsbestemte husleje er reguleret i boligreguleringslovens § 7, der fastslår, at udlejer kan forlange lejeforhøjelse, hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastning af ejendommens værdi, jf. § 9.

Ifølge boligreguleringslovens § 8 omfatter de nødvendige driftsudgifter skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. De nødvendige driftsudgifter omfatter endvidere de beløb, der afsættes til vedligeholdelse m.v. i henhold til lejelovens § 22 og §§18 og 18 b i boligreguleringsloven.

Klageren har godtgjort, at der i fællesomkostningerne indgår et beløb til udvendig og indvendig vedligeholdelse af bebyggelsen.

Det har ingen betydning for den objektive udlejningsværdi, at lejligheden ikke var istandsat eller rengjort ved overtagelse, da udlejeren ikke skal opkræve et beløb til dækning af forbedringer og istandsættelse, men derimod til dækning af vedligeholdelse, hvis ikke lejeren selv står for den indvendige vedligeholdelse. Det anses ikke som tilstrækkeligt godtgjort, at lejeren selv står for den indvendige vedligeholdelse af lejligheden.

Sammenholdt med udtalelsen fra huslejenævnet om størrelsen af den omkostningsbestemt husleje i samme bebyggelse, finder Landsskatteretten ikke, at der er fremkommet oplysninger, der giver grundlag for en tilsidesættelse af skatteankenævnets skøn over den objektive udlejningsværdi.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse på dette punkt.

Udgifter til omprioritering og tinglysning af lån

Ifølge ligningslovens § 8, stk. 3, kan der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fradrages løbende provisioner eller præmier for lån, som den skattepligtige optager, eller for sikring af hans tilgodehavende, jf. litra a, præmier og lignende løbende ydelser for kaution for den skattepligtiges gæld, jf. litra b, og stiftelsesprovisioner, engangspræmier og lignende engangsydelser for lån, sikring af tilgodehavender eller kaution, som nævnt under a) og b), såfremt løbetiden er mindre end to år.

Klageren har oplyst, at udgifterne til tinglysning og stiftelsesomkostninger vedrører etårige rentetilpasningslån. Selvom sådanne lån refinansieres årligt, er der ikke tale om særskilte låneforhold med en løbetid på et år.

Udgifterne til tinglysning og stiftelse er endvidere ikke af en sådan karakter, at udgifterne er fradragsberettigede efter ligningslovens § 8, stk. 3, jf. SKATs juridiske vejeledning 2014-2, afsnit C.A.11.2.3 samt Landsskatterettens kendelse af 30. maj 1984 (TfS 1984, 374), der blandt andet omhandlede udgifter til tinglysning i forbindelse med optagelsen af et byggelån.

Landskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.