Kendelse af 22-04-2020 - indlagt i TaxCons database den 16-05-2020

Journalnr. 13-0168725

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens

afgørelse

Indkomståret 2010

Værdi af fri bolig

94.666 kr.

0 kr.

0 kr.

Aktieavance

0 kr.

116.025.525 kr.

117.158.858 kr.

Indkomståret 2011

Værdi af fri bolig

137.983 kr.

0 kr.

0 kr.

Aktieavance

139.511.506 kr.

0 kr.

0 kr.

Værdi af fri bolig

Faktiske oplysninger

Klageren har i en længere årrække beskæftiget sig professionelt med ejendomsmarkedet med køb og salg af fast ejendom og udvikling af ejendomsprojekter samt handel med pantebreve og værdipapirer.

Repræsentanten har oplyst, at klageren såvel personligt som i selskabsregi er anset for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, ligesom han i personligt regi tidligere er anset for at være næringsdrivende med handel af værdipapirer. Det er endvidere oplyst, at klagerne stiftede sit første selskab i 1989, som beskæftigede sig med salg, udlejning og vurdering af fast ejendom.

Vedrørende baggrunden for købet af [ejendom1] og forløbet frem til salget heraf har klageren forklaret følgende:

”[person1]s selskab [virksomhed1] ApS erhvervede den 21. januar 2010 to pantebreve fra [finans1] A/S A/S: et pantebrev med pålydende på kr. 7.360.000 med pant i ejendommen beliggende [adresse1] på [by1] og et pantebrev med pålydende på kr. 14 mio. med pant i ejendommen [ejendom1] beliggende [adresse2] i [by2].

(...)

Kopi af aftale mellem [finans1] A/S og [virksomhed1] ApS fremlægges som bilag 27.

Det var [person1]s opfattelse, at han ved erhvervelsen af pantebrevene - særligt pantebrevet vedrørende [ejendom1] - havde mulighed for at opnå en væsentlig økonomisk gevinst efterfølgende. Det var således [person1]s forventning, at ejendommen efterfølgende ville blive solgt til en markedspris på ca. kr. 30 mio. Fratrukket førsteprioriteten på ca. kr. 17 mio. til [kreditforening] var det således [person1]s opfattelse, at der var gode muligheder for at opnå en økonomisk gevinst ved et efterfølgende salg.

Umiddelbart efter erhvervelsen af pantet blev ejendommens ejer, [person2], imidlertid taget under konkursbehandling, og advokat [person3] blev udpeget som kurator.

Ejendommen blev herefter sat til salg hos ejendomsmægler [person4] til en kontantpris på kr. 35 mio. Som bilag 28 fremlægges kopi af salgsopstillingen, og som bilag 29 fremlægges kopi af formidlingsaftale. Ejendomsmægler [person4] var herefter i kontakt med potentielle købere og havde blandt andet drøftelser med [person5], der var interesseret i at erhverve ejendommen. Til dokumentation heraf fremlægges som bilag 30 kopi af korrespondance mellem [person4] og [person6], hvoraf det blandt andet fremgår, at [person5] ikke var indstillet på at erhverve ejendommen til den udbudte pris på kr. 35 mio.

Da det ikke lykkedes ejendomsmægleren at sælge ejendommen, besluttede kurator at sætte ejendommen på tvangsauktion i august måned 2010. Som bilag 31 fremlægges skrivelse fra Retten i [by3] af den 25. august 2010 til selskabet [virksomhed1] ApS, hvoraf det fremgår, at ejendommen blev sat på tvangsauktion onsdag den 20. oktober 2010.

På tvangsauktionen den 20. oktober 2010 bød [finans2] kr. 19 mio. svarende til deres pant, og [person1]s selskab, [virksomhed1] ApS, endte med at erhverve ejendommen ved et bud på kr. 19.100.000. [person1]s selskab var således nødsaget til at byde pantet hjem, i modsat fald ville selskabets investering i pantebrevet være værdiløs. Det endte derfor med, at selskabet [virksomhed1] ApS den 20. oktober 2010 erhvervede ejendommen på tvangsauktionen. Som bilag 32 fremlægges kopi af betinget transportskøde.

Umiddelbart efter erhvervelsen af ejendommen stiftede [person1] selskabet [virksomhed2], der efterfølgende erhvervede ejendommen fra selskabet [virksomhed1] ApS.

Det bemærkes i øvrigt, at [person1] ikke fik udleveret nøgler fra kurator til ejendommen i forbindelse med tvangsauktionen den 20. oktober 2010. I den forbindelse bemærkes ligeledes, at kurator i april 2010 havde skiftet låsen, i forbindelse med at ejendommens tidligere beboer, [person2], fraflyttede ejendommen.

Det kan videre oplyses, at der på ejendommen var erhvervsmæssig drift i form af et hestestutteri med en række hestebokse, der blev udlejet. Denne drift blev varetaget af [person2]. I forbindelse med sin personlige konkurs fraflyttede [person2] som nævnt ejendommen i april 2010. I forbindelse hermed blev der indgået en aftale mellem kuratellet og [person2] omkring den fortsatte drift af ejendommen. Aftalen fremlægges som bilag 33.

I forbindelse med at [person1]s selskab erhvervede ejendommen, aftalte [person1] med [person2], at hun fortsat kunne stå for ejendommens drift, idet [person1] ikke havde den fornødne forstand på stutteridrift. Herudover opholdt han sig ikke på ejendommen og kunne derfor heller ikke drive virksomheden.

Efter fraflytningen fra ejendommen boede [person2] på en naboejendom beliggende ca. 800 meter fra [ejendom1].

Som dokumentation for ovenstående fremlægges som bilag 34 erklæring fra [person2], hvoraf blandt andet fremgår, at hun i hele selskabet [virksomhed2]' ejertid af gården har haft sin daglige gang på ejendommen, ligesom hun bekræfter, at [person1] på intet tidspunkt har beboet ejendommen, der efter [person2]' fraflytning i april 2010 stod tom.

Efter selskabets erhvervelse af gården ved tvangsauktionen i oktober 2010 fortsatte [person1] ufortrødent salgsbestræbelserne. Det er således væsentligt at bemærke, at [person1] netop ikke erhvervede ejendommen med henblik på at benytte ejendommen - den blev udelukkende erhvervet i et forsøg på at beskytte hans pant, og allerede fra erhvervelsestidspunktet var det således hensigten, at ejendommen igen skulle sælges hurtigst muligt og med størst mulig fortjeneste.

[person5], der som nævnt tidligere havde været i kontakt med ejendomsmægler [person4], kontaktede primo november 2010 [person1] med henblik på en dialog om et muligt køb af ejendommen. Herefter deltog parterne i en række møder i løbet af november og december måned 2010. I perioden var der tilnærmelsesvis daglig kontakt mellem parterne med indgående drøftelser omkring vilkår og betingelser for en overdragelse af ejendommen.

Efter [person1]s permanente fraflytning fra Danmark ultimo december 2010 overtog hans herboende repræsentant, [person7], drøftelserne med den mulige køber vedrørende køb af ejendommen. I perioden fra december 2010 til marts 2011 blev der forhandlet en endelig købsaftale på plads mellem selskabet [virksomhed3] A/S og [person7] på vegne af selskabet [virksomhed2].

Kopi af den endelige salgsaftale af den 25. marts 2011 fremlægges som bilag 35. Det fremgår heraf, at parterne var enige om, at [person1] afstod anparterne i selskabet [virksomhed2] til holdingselskabet til en samlet købesum på kr. 9.734.891.

Som bilag 36 fremlægges kopi af erklæring fra [person8], der var managing director i [virksomhed4] og som på vegne af selskabet forhandlede med [person1] om købet af ejendommen. Som det fremgår af erklæringen var der intense forhandlinger om salget af ejendommen inden [person1]s udrejse, ligesom forhandlingerne fortsatte efter udrejsen fra Danmark.”

Ifølge Det Centrale Virksomhedsregister er selskabet [virksomhed2] ApS’ formål at besidde fast ejendom, at drive landbrug og stutterivirksomhed, herunder avl og uddannelse af heste, samt anden dermed beslægtet virksomhed efter ledelsens skøn.

Repræsentanten har fremlagt en liste over 9 ejendomme, som klageren har overtaget på tvangsauktion i årene 2009 og 2010, idet han eller hans selskab(er) var panthaver i ejendommene.

Klageren har overfor SKAT oplyst, at han er fraflyttede til Spanien den 30. december 2010.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet den skattepligtige indkomst med værdi af fri bolig, beregnet til 94.666 kr. i indkomståret 2010 og 137.983 kr. i indkomståret 2011.

Som begrundelse har SKAT anført følgende:

”Det er vores opfattelse, at du har haft fri bolig til rådighed i hovedbygningen på [ejendom1]. Hovedbygningen har ikke været beboet af andre. Du har derfor bevaret din fulde skattepligt til Danmark indtil den 23/3 2011, idet du sælger anparterne i [ejendom1] den 22/3 2011. Dette fremgår af Kildeskattelovens § 1, stk. 1 nr. 1., hvoraf det fremgår, at når man har bopæl i Danmark er man fuld skattepligtig hertil. Vi har forstået, at du også har bopæl i Spanien. Som en konsekvens af, at vi ændrer din fraflytningsdato. Der er derfor tale om dobbeltdomicil, hvor du kan være skattepligtig til begge lande. Danmark har opsagt dobbeltbeskatningsaftalen med Spanien. Beskatningen skal derfor reguleres i henhold til intern dansk lovgivning.

[virksomhed2] har i perioden 20/10 2010 - 22/3 2011 stillet en bolig til din rådighed. Du er eneaktionær i selskabet og hovedbygningen har jf. vores oplysninger ikke været brugt til anden side. Du skal derfor jf. Ligningslovens § 16 stk. 9, 1. og 10. pkt. beskattes af fri bolig. Uanset der i selskabet er tale om udbytte skal rådighed af fri bolig imidlertid beskattes som personlig indkomst hos dig. Dette fremgår af Ligningslovens § 16a, stk. 1. jf. Personskattelovens § 3, stk. 1 og - § 4a, stk. 2.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at forhøjelsen af den skattepligtige indkomst med værdi af fri bolig i indkomstårene 2010 og 2011 skal nedsættes til 0 kr.

Som begrundelse er anført følgende:

”Det gøres overordnet gældende, at SKAT ikke har godtgjort, at [person1] har haft ejendommen [ejendom1] til rådighed, hvorfor der ikke er grundlag for beskatning i medfør af ligningslovens § 16, stk. 9.

Det gøres navnlig gældende, at selskabet alene har erhvervet ejendommen af erhvervsmæssige årsager som følge af den afholdte tvangsauktion, hvilket også fremgår af den særdeles korte ejerperiode.

Dertil kommer, at [person1] både i personligt regi og i selskabsregi har været næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, samt at [person1] i en række andre tilfælde ligeledes har opkøbt ejendomme med henblik på beskyttelse af sine pantrettigheder.

Selskabet har således ikke erhvervet ejendommen med henblik på en benyttelse som anlægsaktiv eller med henblik på, at [person1] personligt skulle benytte ejendommen. Tværtimod har ejendommen udgjort et sædvanligt omsætningsaktiv, som alene var erhvervet med henblik på en hurtigst mulig afståelse.

At en erhvervsmæssig anvendelse af ejendommen fører til, at hovedanpartshaveren ikke har haft ejendommen til rådighed, fremgår bl.a. af Landsskatterettens kendelse offentliggjort i SKM 2009.459.LSR.

I den pågældende sag var der tale om et ejendomsselskab, der ejede to sommerhusejendomme. Sommerhusene var bl.a. udlejet igennem et udlejningsbureau. Sommerhusene havde alene været delvist udlejet i de omtvistede indkomstår.

Landsskatteretten fandt efter en konkret vurdering, at hovedanpartshaveren ikke havde fået stillet de pågældende sommerhuse til rådighed. Følgende fremgår bl.a. af Landsskatterettens præmisser:

"Afgørelsen af, om klageren har rådighed over sommerboligerne, beror på en samlet konkret vurdering.

Efter det oplyste har erhvervelsen af sommerboligerne været et led i driften af selskabet, der har som aktivitet at opføre og udleje ejendomme. De er anskaffet på grund af klagerens lokalkendskab og ligger i meget kort afstand til klagerens bolig. Sommerboligerne har således karakter af driftsaktiver.

Under disse omstændigheder kan det ikke antages, at klageren har haft rådighed over som­ merboligerne, jf. ligningslovens § 16, stk. 5, 2. pkt."

Af kendelsen fremgår klart, at Landsskatteretten lægger afgørende vægt på, at erhvervelse og udlejning af sommerboligerne har udgjort en integreret og sædvanlig del af driften i virksomheden, som begrundelse for, at ejendommen ikke var til hovedanpartshaverens rådighed.

Det er væsentligt at være opmærksom på, at Landsskatteretten i sagen tager stilling til rådighed over sommerboliger, hvor der som ovenfor nævnt gælder en egentlig formodningsregel om hovedanpartshaverens rådighed.

Der gælder ikke på samme måde en formodningsregel i forhold til rådighed over helårsboliger, hvorfor det er SKAT, der skal godtgøre, at ejendommen har været til rådighed for hovedanpartshaveren.

Nærværende sag er sammenlignelig med Landsskatterettens kendelse, idet erhvervelsen af [ejendom1] på samme måde udgjorde en sædvanlig driftsmæssig disposition i selskabet. Den samlede ejertid af ejendommen på ca. 5 måneder illustrerer ligeledes klart og tydeligt, at hensigten med erhvervelsen alene var at afstå ejendommen så hurtigt som muligt for en så høj pris som muligt. Præcis som i kendelsen har [ejendom1] udgjort et driftsaktiv.

I de tilfælde hvor praksis har fundet, at hovedaktionæren har haft rådighed over en helårsbolig, har der typisk været tale om situationer, hvor selskabet har ejet boligen i en længere årrække, og hvor den erhvervsmæssige intensitet har været begrænset eller ikke eksisterende.

Der kan eksempelvis henvises til Retten på [by1]s dom af den 15. januar 2014 offentliggjort i TfS 2014.509.

Sagen vedrørte spørgsmålet om, hvorvidt en hovedanpartshaver havde rådighed over en helårsbolig ejet af hans anpartsselskab. Selskabet havde ejet ejendommen i en længere årrække, og den havde været delvist udlejet i selskabets ejerperiode. Det var ubestridt i sagen, at skatteyder havde benyttet ejendommen flere gange i løbet af selskabets ejertid.

Retten på [by1] fandt, at skatteyder skulle rådighedsbeskattes med følgende begrundelse:

"Efter de fremkomne oplysninger om ejendommens faktiske anvendelse, herunder navnlig om sagsøgers adgang til og mulighed for at benytte stedet, helt tilbage fra 2005 og i årene 2008 og 2009 sammenholdt med den begrænsede lejeindtægt for alene 3 måneder i 2008 og de løbende afholdte forbrugsudgifter også for begge de i sagen omhandlede indkomstår, lægges det til grund, at den i [by4] beliggende helårsbolig, der var ejet A ApS, har været stillet til rådighed for sagsøger, der var eneanpartshaver og direktør i anpartsselskabet. "

Det fremgår af begrundelsen, at Retten på [by1] lægger afgørende vægt på den manglende erhvervsmæssige anvendelse af ejendommen - navnlig det forhold, at ejendommen havde stået tom i flere perioder, mens selskabet fortsat afholdt udgifterne. Herudover blev der lagt vægt på den faktiske benyttelse af ejendommen af hovedanpartshaveren.

Sammenlignet med nærværende sag kan det konstateres, for det første at der har været en klar erhvervsmæssig hensigt med erhvervelsen, der ligeledes medførte en større fortjeneste ved den efterfølgende afståelse, for det andet at der i nærværende sag ubestridt ikke har været tale om nogen privat anvendelse af ejendommen, hvilket bl.a. er bekræftet af [person2] i erklæringen, jf. bilag 34, og endelig for det tredje at der i nærværende sag er tale om en særdeles kort ejertid, der ligeledes understøtter, at [person1] ikke har haft rådighed over ejendommen.

Det gøres sammenfattende gældende, at [person1] ikke har haft rådighed over ejendommen [ejendom1], i den periode hvor han ejede anparterne i selskabet, hvorfor der ikke er grundlag for at gennemføre rådighedsbeskatning i medfør af ligningslovens § 16, stk. 9.”

Landsskatterettens afgørelse

En hovedaktionær som nævnt i aktieavancebeskatningslovens § 4, der modtager udbytte fra selskabet i form af, at der stilles en helårsbolig til rådighed, skal ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregne værdien af godet tillagt eventuelt sparet privatforbrug i relation til godet. Det følger af den dagældende ligningslovs § 16 A, stk. 6, nu stk. 5.

Klageren er hovedaktionær i selskabet [virksomhed2], jf. aktieavancelovens § 4, og er dermed omfattet af den dagældende ligningslovs § 16, A, stk. 6.

Spørgsmålet er således, om klageren har rådet over selskabets ejendom [ejendom1] i perioden fra den 20. oktober 2010 til den 22. marts 2011.

Selskabets ejerskab er ikke i sig selv tilstrækkeligt til, at en ejendom anes for at være stillet til rådighed for hovedaktionæren. Det er således rådigheden, der begrunder skattepligten, ikke den faktiske anvendelse, jf. Højesterets dom af 1. september 2009, SKM2009.558.HR.

I Vester Landsretsdom af 17. marts 2011, SKM2011.262.VLR, blev en hovedaktionær anset for at have rådighed over et sommerhus, da selskabet ikke drev virksomhed med udlejning eller salg af sommerhuse og hovedaktionæren var den eneste, som havde benyttelsesretten i perioder, hvor huset ikke var udlejet. I Retten i [by5] dom af 13. marts 2013, SKM2013.417.BR og Landsskatterettens kendelse af 25. maj 2009, SKM2009.459.LSR blev der ikke statueret rådighed. Der blev i begge afgørelser lagt vægt på, at sommerhusene var et led i selskabernes drift.

Afgørelsen af om en ejendom er stillet til rådighed for en hovedanpartshaver, beror på en samlet konkret vurdering.

Landsskatteretten finder, at erhvervelsen af ejendommen er sket i selskabets interesse og i overensstemmelse med selskabets formål. Erhvervelsen er således ikke sket med henblik på, at klageren skulle have rådighed over ejendommen. Der er lagt vægt på, at [virksomhed1] ApS’ erhvervelse af ejendommen er sket for at beskytte dette selskabs pant, samt at køb og salg af ejendomme i personlig regi og selskabsregi har været et led i klagerens erhvervsmæssige virke i mange år. Der er endvidere lagt vægt på den korte ejerperiode. Der er i mindre grad lagt vægt på den fremlagte erklæring fra ejendommens tidligere ejer [person9].

På denne baggrund anses [ejendom1] som et driftsaktiv i selskabet, hvorfor der ikke er grundlag for at beskatte klageren af udbytte i form af rådighed over helårsbolig.

Landsskatteretten nedsætter forhøjelsen af den personlige indkomst på 94.666 kr. i 2010 og 137.983 kr. i 2011 til 0 kr.

Aktieavance

Klageren selvangav i 2011 en aktieavance på 99.335.020 kr. i forbindelse med fraflytningen til Spanien pr. 30. december 2010.

SKAT har foretaget en række ændringer af værdierne af anparterne i en nogle af klagerens selskaber, hvorved den opgjorte fraflytningsskat er ændret.

De omtvistede ændringer vedrører følgende selskaber og ejendomme:

[virksomhed5] A/S, CVR-nr. [...1]

[adresse3] m.fl.
[adresse4]

[virksomhed6] ApS, CVR-nr. [...2]

[adresse5]

[virksomhed7] ApS, CVR-nr. [...3]

[adresse6]

[virksomhed2], CVR-nr. [...4]

[ejendom1], [adresse2]

[virksomhed5] A/S, CVR-nr. [...1]

Selskabet er stiftet i forbindelse med en skattefri virksomhedsomdannelse pr. 1. januar 2007. I forbindelse med stiftelsen indskød stifterne [person10], [person11] og klageren deres fællesdrevne virksomheder I/S [adresse3] og I/S [virksomhed8]. Ejendommene er i regnskabet opført til en værdi på henholdsvis 37.100.000 kr. og 22.000.000 kr., eller i alt 59.100.000 kr.

Den offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010 er på henholdsvis 51.000.000 kr. og 26.500.000 kr. eller i alt 77.500.000 kr.

I august 2011 valgte [virksomhed5] A/S at sætte ejendommen [adresse3] m.fl. til salg hos [virksomhed9].

Ejendommen blev udbudt til en salgspris på kr. 45,4 mio. svarende til en afkastgrad på ca. 3,6 % med udgangspunkt i ejendommens indtægter og udgifter i 2011.

Det lykkedes imidlertid ikke at sælge ejendommen. Af e-mail af den 4. marts 2013 fra ejendomsmægler [person12] til [person1] og [person10] fremgår bl.a. følgende:

"Ejendommen blev i september 2011 lagt på internettet (...)

Vi har ført adskillige telefoniske drøftelser, men det tætteste vi har været på reelle forhandlinger er det tilbud vi fik i juni 2012 fra [person13], som oprindelig bød kr. 37,5 mio. - hvilket beløb til slut blev forhøjet til kr. 38,0 mio. I sælgerne afslog tilbuddet, og indikerede, at vi ville have min. kr. 40 mio.

Vi har siden forsøgt at lokke mulige købere til at komme med et tilbud omkring de 40 millioner kr., men det er indtil videre blevet afvist som for højt. En pris på kr. 40 mio. svarer til et startafkast på kr. 4,1 %. Udbudsprisen svarer til et startafkast på 3,63 %.

Det er fortsat min opfattelse, at en pris på kr. 40 mio. må betragtes som en høj pris for ejendommen, og realistisk set må der forventes en salgspris i niveauet omkring kr. 38 mio. "

[virksomhed5] A/S påklagede den 24. juni 2013 den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2012 vedrørende ejendommen [adresse3] m.fl. for 2013. Af klagen fremgår, at ejendommen efter selskabets opfattelse alene havde en markedsværdi på 36 mio. kr. med afsæt i et afkastkrav på 4,25 %. SKAT korrigerede efterfølgende ejendomsværdien i overensstemmelse med klagen.

Selskabet indgav ligeledes klage den 24. juni 2013 vedrørende den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 for ejendommen beliggende [adresse4]. Af klagen fremgår, at ejendommen efter selskabets opfattelse havde en markedsværdi på 21,5 mio. kr. med afsæt i et afkastkrav på 4 %.

Vurderingsankenævn [...] traf den 16. marts 2017 afgørelse i sagen, hvor de stadfæstede SKATs afgørelse af ejendomsværdien på 26.500.000 kr.

[virksomhed6] ApS, CVR-nr. [...2]

Selskabet [virksomhed6] ApS er stiftet i 2005, i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen [adresse5] i [by6]. Der er tale om en mindre udlejningsejendom. Anparterne i selskabet var ejet med en tredjedel af henholdsvis klageren via hans selskab [virksomhed10] ApS, [person10] via hans selskab [virksomhed11] ApS og [person14] via sit selskab [virksomhed12] ApS (konkurs).

Af to aftaler af 27. februar 2009 mellem henholdsvis [virksomhed10] ApS og [virksomhed11] ApS, og [adresse7] ApS og [virksomhed11] ApS fremgår, at [person14] og klageren på vegne af deres selskaber med virkning fra aftaledagen overdrager deres anparter i [virksomhed6] ApS til [virksomhed11] ApS.

Af [virksomhed13] ApS selskabsrapport udskrevet den 7. august 2014 står som nuværende ejere [virksomhed10] ApS 33,3 % og [virksomhed11] ApS 100 % og tidligere ejer [virksomhed12] ApS (konkurs 14. marts 2012).

[virksomhed7] ApS, CVR-nr. [...3]

[virksomhed10] ApS er moderselskab til [virksomhed7] ApS. Selskabet ejer ejendommene [adresse6] og [adresse8]. Ejendommene er i regnskabet opført til en værdi 7.622.153 kr.

Den offentlige ejendomsvurdering udgør pr. 1. oktober 2010 udgør henholdsvis 14.500.000 kr. og 990.000 kr. eller i alt 15.490.000 kr.

Værdien af [adresse8] på 990.000 kr. er ikke omtvistet.

Ejendommen var tidligere ejet af interessentskabet I/S [virksomhed14], som klageren ejede en tredjedel af via sit selskab [virksomhed15] ApS. De to øvrige interessenter var de samme som [virksomhed6] ApS.

Den 28. november 2008 indgik interessentskabet en købsaftale med klageren vedrørende køb af ejendommen. Ejendommen blev overtaget af klageren den 1. december 2008. Købesummen var fastsat til 6.000.0000 kr. på baggrund af en vurderingsrapport. I rapporten var ejendommen vurderet til en kontantpris på mellem 6.000.000 kr. – 6.500.000 kr.

På tidspunktet for aftalens indgåelse var den senest kendte offentlige ejendomsvurdering på 15.400.000 kr. Ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2008 var på 13.800.000 kr.

Ejendommen er efterfølgende overdraget til [virksomhed7] ApS den 22. juli 2009 i forbindelse med, at klageren omdannede sin personligt drevne virksomhed til et anpartsselskab. Overdragelsessummen udgjorde i den forbindelse 6.104.304 kr.

Retten i [by3] har i dom af 3. marts 2017 taget stilling til værdien af ejendommen i forbindelse med, at [virksomhed15] ApS indbragte Landsskatterettens afgørelse i klagesagen vedrørende en forhøjelse af selskabets indkomst som følge af, at ejendommen efter skattemyndighedernes opfattelse ikke var købt til markedsprisen. Landsskatteretten fandt, at ejendommens værdi kunne ansættes til 11.000.000 kr., hvorefter selskabets indkomst blev nedsat med 1.466.333 kr. til 1.666.667 kr. svarende til en tredjedel af differencen på 5.000.0000 kr. mellem den ansatte værdi og købesummen.

Retten i [by3] gav sagsøger medhold. Retten lagde vægt på, at der ikke var oplysninger om, at de to interessenter havde anden interesse end at opnå den højst mulige pris, samt at købesummen var fastsat i overensstemmelse med vurderingen af ejendommen foretaget af ejendomsmægler [virksomhed9].

[virksomhed2], CVR-nr. [...4]

Selskabet [virksomhed2] er stiftet den 15. oktober 2010. Klageren solgte anparterne til en nominel værdi af 80.000 kr. ved aftale af 25. marts 2011 til en uafhængig tredjemand. Avancen er af klageren opgjort til 9.318.134 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har nedsat den selvangivne aktieavance med 99.335.020 kr. til 0 kr. i 2010 og ansat aktieavancen ved fraflytning i 2011 til 139.511.506 kr.

Som begrundelse er anført følgende:

”Aktieindkomsten i 2010 bliver herefter 0 kr. og for 2011 har vi beregnet din aktieindkomst til 139.511.506 kr. hvoraf der skal ske straks i 2011 for aktieavancen på [virksomhed2]. Grundlaget for henstandsberegningen udgør herefter 139.511.506 kr. – 9.318.134 kr. = 130.193.372 kr. Nedenstående ændringer har taget udgangspunkt i de værdier der er selvangivet ved den selvangivne flytning pr. 30/12 2010, men vi tager også udgangspunkt heri ved fraflytningen pr. 23. marts 2011.

(...)

2. Beskatning af anparterne i [virksomhed2]

(...)

2.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

Du har i tast selv opgjort salgsværdien til 9.398.134 kr. og en købsværdi til 80.000 kr. for anparterne i [virksomhed2] altså en avance på 9.318.134. Denne avance falder til beskatning jf. Aktieavancebeskatningslovens § 12. samt Personbeskatningslovens§ 4a, stk. 1 nr. 4 og - § 8a.

3. Ændringer af bygningsværdier i den indre værdi i aktieavancen ved værdiansættelse af aktier.

3.1. De faktiske forhold

Du er fraflyttet Danmark og i den forbindelse har du selvangivet avance på dine selskaber ud fra værdiansættelserne i de aflagte regnskaber.

Du har selvangivet, at du pr. 30. december 2010 ejede følgende værdipapirer:

Som konsekvens af, at SKAT har anset din skattepligtigt for ophørt d. 23. marts 2011, skal [virksomhed2] ikke indgå i beholdningsopgørelsen. Anparterne er afhændet pr. 22. marts 2011, og avancen er realiseret.

3. 2. Dine bemærkninger

Der er den 6. februar 2013 kommet en generel indsigelse, der siger at de ikke er enige i ændringerne og ønsker en afgørelse, som de kan påklage.

(...)

3.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

Skat har gennemset koncernen for ejendomme, der ikke er optaget til den offentlige værdi. Vi har ændringer til 5 selskaber i forbindelse med fraflytningen til Spanien.

I TSS cirkulære 2000-09 fremgår det, at cirkulæret skal finde anvendelse ved ligning af juridiske

personer bortset fra dødsboer. Vi læser det sådan, at cirkulæret er udtryk for en vejledende retningslinje for værdiansættelsen af unoterede aktier, herunder ved fraflytning fra Danmark.

I hjælpereglen fremgår det, at fast dansk ejendom i regnskabet erstattes med den senest kendte offentlige ejendomsvurdering.

[virksomhed5] A/S (CVR-nr. [...1]) her er der i regnskabet samlet set ejendomme for 59.100.000 kr. (nedskrevet værdi) tager vi den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2010 er der ejendomme for 77.500.000 kr. Du ejer en 1/3. af aktierne. Så 1/3 af 18.400.000 kr. svarende til 6.133.333 kr. er jf. TSS cirkulære 2000-09 yderligere indre værdi for din ejerandel af [virksomhed5] ApS.

[virksomhed10] ApS (CVR nr. [...5]) som du ejer 100 % ejer 50 % af [virksomhed16] ApS (CVR nr. [...6]) der er i regnskabet bogført en værdi på 31.000.000 kr. og der er en offentlig ejendomsværdi pr. 1. oktober 2010 på 38.000.000 kr. en difference der er på 7.000.000 kr. ejerandelen er 50 % så vi forhøjer den indre værdi med 3.500.000 kr.

[virksomhed10] ApS (CVR nr. [...5]) som du ejer 100 % ejer 33,33 % af [virksomhed17] ApS som igen ejer 100 % af [virksomhed18] A/S ([...1]). [virksomhed18] A/S har bogført en ejendomsværdi på 21.879.493 kr. og den offentlige vurdering er pr. 1. oktober 2010 18.164.000 kr. Differencen udgør -3.715.093 kr. Du ejer 1/3. heraf svarende til en ændring i den indre værdi på -1.23 8.364 kr.

[virksomhed10] ApS (CVR nr. [...5]) som du ejer 100 % ejer 33,33 % af [virksomhed6] ApS (CVR nr. [...2])

I [virksomhed6] ApS er der medtaget en ejendomsværdi på 8.600.000 kr. den offentlige ejendomsvurdering er pr. 1. oktober 2010 9.100.000 kr. Af differencen på 500.000 kr. tillægges der 1/3 af de 500.000 kr. svarende til 166.667 kr.

[virksomhed7] ApS (CVR nr. [...3]) som ejes 100 % af dig, har en bogført ejendomsværdi i selskabet på 7.622.153 kr. Den offentlige ejendomsvurdering udgør pr. 1. oktober 2010 udgør 15.490.000 kr. differencen 7.867.867 kr. tillægges den indre værdi i selskabet.

Det giver følgende ændringer som følge af ændringer i ejendommens værdi:

Ændring fra:

[virksomhed18] A/S

6.133.333 kr.

[virksomhed16] ApS

3.500.000 kr.

[virksomhed18] A/S

-1.238.364 kr.

[virksomhed6] ApS

166.667 kr.

[virksomhed7] ApS

7.867.847 kr.

Ændring i alt

16.429.483 kr.

Den yderligere ejendomsværdi, der er reguleret efter TSS-cirkulære 2000-09, anses for yderligere

skattepligtig aktieavance hos dig jf. aktieavancebeskatningslovens§ 12 og-§ 38, stk. 1.

(...)”

Den samlede regulering foretaget af SKAT ser således ud:

Selvangivet aktieavance

99.335.020 kr.

Reguleringer af ejendomsværdier

16.429.483 kr.

Negativ anskaffelsessum [virksomhed5] A/S

14.076.115 kr.

Regulering af egenkapitalen i [virksomhed1] ApS

352.754 kr.

Ny aktieavance

130.193.372 kr.

Klagerens opfattelse

Der er nedlagt påstand om, at den skattepligtige indkomst for 2010 forhøjes med 116.025.525 kr. vedrørende aktieindkomst i forbindelse med fraflytning fra Danmark, samt at aktieindkomsten i 2011 nedsættes med 139.511.506 kr.

Påstanden for 2010 fremkommer således:

Selvangivet

99.335.020 kr.

Skattefri virksomhedsomdannelse [virksomhed5] A/S

14.076.115 kr.

[virksomhed16] ApS

3.500.000 kr.

[virksomhed1] ApS

352.754 kr.

[virksomhed18] A/S

-1.238.364 kr.

I alt

116.025.525 kr.

Påstanden for 2011 fremkommer som summen af SKATs regulering for 2011 tillagt avancen ved salg af anparterne i [virksomhed2] på 9.318.134 kr.

Repræsentanten har anført følgende vedrørende værdiansættelsen af ejendomme, samt ejendomsmarkedet i 2010:

”3. Nærmere om selskabets [virksomhed5] A/S, CVR-nr. [...1]

(...)

3.1 Nærmere om værdiansættelsen af udlejningsejendomme

Da et af tvistepunkterne i nærværende sag vedrører værdiansættelsen af en række udlejningsejendomme helt og delvist ejet af [person1]s selskaber, er det væsentligt at være opmærksom på, hvilke principper der har betydning for værdiansættelsen af denne ejendomstype.

Den normale referenceramme for værdiansættelse i det danske udlejningsmarked er et princip om 1. års afkast. Princippet tager udgangspunkt i nettolejen, og med udgangspunkt heri beregnes ejendommens værdi på baggrund af markedets krav til forrentning - afkastgraden.

Afkastgraden er således udtryk for investors krav til forrentningen af den investerede kapital.

Jo større afkastgrad investor ønsker, jo mindre er investor villig til at betale for en given ejendom. Afkastgraden er som følge heraf ikke nogen eksakt størrelse, men ændrer sig løbende i tråd med markedsforholdene. Er det billigt og nemt at opnå finansiering i markedet, vil dette som udgangspunkt medføre krav om en lavere afkastgrad og derfor også resultere i en højere ejendomspris.

[person10] har beskrevet principperne for værdiansættelse af udlejningsejendomme med udgangspunkt i ejendommen beliggende [adresse3] m.fl. Notatet fremlægges som bilag 10.

I notatet er der taget udgangspunkt i indtægter og udgifter for 2010 og opereret med en afkastgrad på 5 % for såvel erhverv som bolig, hvilket svarer til en ejendomsværdi på kr. 28.200.000.

Til sammenligning svarer den regnskabsmæssige værdi af ejendommen på kr. 3 7, 1 mio., jf. årsrapporten for 2010 til en afkastgrad på ca. 3,8 %, og den offentlige ejendomsvurdering på kr. 51 mio. svarer til en afkastgrad på ca. 2,8 %. I begge tilfælde er der taget udgangspunkt i tallene for 2010. Der henvises til beregninger med udgangspunkt i 2010-tallene for ejendommen, der fremlægges som bilag 11-12.

For så vidt angår ejendommen beliggende [adresse4] svarer den regnskabsmæssige værdi til en afkastgrad på ca. 2,6 %, mens den offentlige ejendomsvurdering modsvarer en afkastgrad på ca. 2,1 %. Der henvises til beregninger med udgangspunkt i 2010-tallene for ejendommen, der fremlægges som bilag 13-14.

3.2. Nærmere om ejendomsmarkedet i 2010

I 2010 var ejendomsmarkedet for udlejningsejendomme så småt ved at vende, efter markedet i en længere periode havde været underdrejet som følge af finanskrisen.

Ejendomsmarkedet er meget afhængigt af finansiering fra bank-og finansverdenen, hvorfor finanskrisens bratte stop for udlån medførte væsentlige prisfald på ejendomsmarkedet generelt.

Som en global reaktion på finanskrisen blev renteniveauet sænket hos centralbankerne, hvilket langsomt bevirkede en bedring på ejendomsmarkedet. Der var imidlertid stadig krisetegn at spore.

Til illustration fremlægges som bilag 15 kopi af kronik af cheføkonom i [finans3], [person15] offentliggjort i [...] den 4. maj 2010. Af kronikken fremgår bl.a. følgende:

"Nu kan vi imidlertid igen konstatere, at investors afkastkrav til erhvervsejendomme er steget. Eksempelvis er afkastkravet på privat boligudlejning steget fra 3-4 procent til 5-5. 5 procent, hvilket presser prisen på ejendomme ned. Der er samtidig høj tomgang indenfor privat boligudlejning, hvilket også er med til at presse priserne.

Endelig kræver potentielle lejere lavere husleje og mere fordelagtige vilkår end tidligere.

Derfor er erhvervsejendomsmarkedet aktuelt præget af faldende priser og en afventendeholdning hos investorer, mens banker og realkreditselskaber først og fremmest fokuserer på likviditet, gode lejere samtførste klasses beliggenhed. "

Det fremgår således klart af artiklen, at ejendomsmarkedet for boligudlejningsejendomme var presset i 2010, og at trenden var faldende priser som følge af øgede afkastkrav.

På tilsvarende vis fremgår af pressemeddelelse af den 13. december 2010 fra [virksomhed19] A/S følgende:

"I [by7] handles velbeliggende, mindre, ældre beboelsesejendomme til et afkast på 5-6 procent."

Til støtte for de nedlagte påstande er følgende anført:

”Vedrørende fraflytningsbeskatning

Det retlige grundlag

Det følger af bestemmelsen i aktieavancebeskatningslovens § 12, at gevinst ved afståelse af aktier medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Af aktieavancebeskatningslovens§ 38, stk. 1, følger det endvidere, at gevinst og tab på aktier omfattet af reglerne i aktieavancebeskatningsloven betragtes som realiseret, hvis gevinsten eller tabet vedrører en aktie, der er omfattet af dansk beskatning, og den danske beskatningsret ophører af anden grund end den skattepligtiges død. For nærværende sag er undtagelserne hertil i aktieavancebeskatningslovens § 38, stk. 2 og 3, uden betydning.

Gevinst og tab på aktier, der i forbindelse med fraflytning anses for realiseret efter aktieavancebeskatningslovens § 38, stk. 1, opgøres efter reglerne i aktieavancebeskatningslovens §§ 23-29 og 47, dog træder værdien af aktierne ved skattepligtens ophør i stedet for afståelsessummen, jf. aktieavancebeskatningslovens § 38, stk. 4.

Udover at kursværdien på fraflytningstidspunktet træder i stedet for afståelsessummen, opgøres gevinst og tab således efter de almindelige regler i aktieavancebeskatningslovens §§ 23-29 og 47, hvorefter gevinst og tab opgøres som forskellen mellem afståelsessummen og anskaffelsessummen for de pågældende aktier.

Ved fraflytning beskattes aktier derfor på samme måde, som hvis de var blevet afstået til tredjemand på fraflytningstidspunktet.

Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 3 8, stk. 4, at aktierne anses for afstået til markedsværdien.

Af SKATs Juridiske Vejledning afsnit C.B.2.14.2.7. fremgår bl.a. følgende:

"Det er SKATs opfattelse, at TSS-cirkulære 2000-9 om værdiansættelse af aktier og anparter, må anses for nye vejledende retningslinjer for værdiansættelse af aktier fremadrettet. Det gælder også værdiansættelse af aktier ved fraflytning.

(...)

Det er således SKA Ts opfattelse, at værdiansættelsen af unoterede aktier skal ske med udgangspunkt i TSS cirkulære 2000-9.

Af cirkulæret fremgår bl.a. følgende:

"Ligningsrådet har i medfør af skattestyrelseslovens § 18, jf. §13 godkendt følgende vejledende anvisning.

Told- og Skattestyrelsen har samtidig besluttet, at reglen under pkt. 2 (hjælpereglen) skal

finde anvendelse ved de skatteansættende myndigheders ligning af juridiske personer bortset fra dødsboer.

Anvisningen finder anvendelse på overdragelser mellem interesseforbundne parter, hvor

overdragelsen ikke er omfattet af cirk. nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af

aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning.

1. Indledning

(...)

Værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til handelsværdien.

Kendes handelsværdien af den unoterede aktie ikke, f.eks. fordi aktierne ikke har været omsat,

eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke anses som egnet som grundlag for skønnet

over handelsværdien, kan vurderingen foretages med udgangspunkt i følgende hjælperegel,

der er vejledende.

2. Hjælpereglen

Udgangspunktet er, at aktiernes værdi beregnes som summen af værdierne af de enkelte aktivposter i selskabet minus de respektive gældsposter i selskabet. Den således opgjorte værdi

tillægges værdien af goodwill. Der anvendes således et substansprincip.

Opgørelsen foretages på grundlag af selskabets indre værdi ifølge seneste aflagte årsregnskab, idet følgende regnskabsmæssige poster korrigeres således:

Fast ejendom

Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering.

Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen. Udenlandske ejendomme medtages til den bogførte værdi.

3. Fravigelse af hjælpereglen

Det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for

så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier. "

I nærværende sag kan det indledningsvist konkluderes, at aktierne ikke har været omsat, hvorfor værdiansættelsen som udgangspunkt beror på en opgørelse af selskabernes indre værdi.

Det fremgår videre af cirkulæret, at fast ejendom fastsættes til den senest kendte ejendomsvurdering.

Endelig fremgår det af cirkulærets pkt. 3, at cirkulærets hjælperegler fraviges, i det omfang "når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier".

Overordnede betragtninger vedrørende det retlige grundlag

Som det fremgår af den Juridiske Vejledning ovenfor, er det SKATs opfattelse, at TSS cirkulære

2000-9 skal finde anvendelse ved opgørelse af fraflytningsskatten. Cirkulæret omfatter imidlertid efter ordlyden alene situationer, hvor der er tale om overdragelse mellem interesseforbundne parter.

Det bemærkes i den forbindelse, at det af de oprindelige bemærkninger til lovforslag L 208 1986/87 fremgår, at værdien skal opgøres efter reglerne i Skattedepartementets cirkulære nr. 185 af 17 /11 1982 - værdiansættelsescirkulæret, idet det oprindeligt alene var hovedaktionæraktier, der var omfattet af den dagældende aktieavancebeskatningslovs § 13 A. Efter værdiansættelsescirkulæret er det afgørende "værdien i handel og vandel" - altså handelsværdien.

Det er da også evident, at i en situation, hvor der sker overdragelse inden for et interessefællesskab, vil der typisk inter partes være mulighed for at påvirke værdierne på en sådan måde, at der ikke umiddelbart kan lægges vægt på de indbyrdes aftalte værdier. I denne situation er der således behov for at frembringe et objektivt værdiansættelsesgrundlag i forhold til det af parterne anvendte.

Det er lige præcis i denne situation, cirkulæret finder anvendelse, idet værdiansættelsesreglerne netop går ud på, at der henses til de "reelle" værdier i selskabet, som de fremkommer i form af selskabets indre værdi og med henvisning til den offentlige ejendomsvurdering. På den måde er det ikke muligt at overdrage til priser, der afviger fra markedsprisen, indenfor interessefællesskabet.

Det er naturligvis væsentligt at være opmærksom på, at de interesseforbundne parter stadig har mulighed for at godtgøre, at den benyttede værdiansættelse er i overensstemmelse med markedsværdien, men bevisbyrden påhviler i denne situation skatteyder. Der er således et bevismæssigt udgangspunkt for, at værdiansættelsen, jf. cirkulæret, er i overensstemmelse med markedsværdien.

Det gøres overordnet gældende, at fraflytningsbeskatning ikke giver grundlag for at foretage en værdiansættelse, ud fra den forudsætning at der er tale om en overdragelse mellem interesseforbundne

parter. Det bemærkes i den forbindelse, at selve fraflytningsbeskatningsinstituttet er baseret på en fiktiv overdragelse - der er således ikke tale om en egentlig overdragelse.

Det eneste forhold, skatteyder har mulighed for at påvirke, er således fraflytningstidspunktet. Værdiansættelsen af selskabets aktiver m.v., er således værdiansat efter sædvanlige revisionsprincipper, jf.

selskabets lovpligtige årsrapport.

Det gøres derfor overordnet gældende, at de selvangivne værdier som udgangspunkt må anerkendes i skattemæssig henseende, medmindre SKAT kan godtgøre, at de regnskabsmæssige værdier er i modstrid med handelsværdien.

Med andre ord gøres det gældende, at bevisbyrden for, at de selvangivne værdiansættelser i regnskaberne er forkerte, påhviler SKAT i overensstemmelse med de almindelige bevisbyrderegler.

Særligt om den offentlige ejendomsvurdering

Det følger af ovenstående, at der som udgangspunkt tillægges SKATs ejendomsvurderinger høj bevisværdi, idet det i TSS cirkulære 2000-9 er forudsat, at SKATs ejendomsvurderinger tilsyneladende

udgør en mere korrekt værdiansættelse end de regnskabsmæssige værdier.

Som det fremgår af cirkulærets pkt. 3, er der dog mulighed for at fravige cirkulæret, i det omfang resultatet ikke anses for at udgøre et egnet udtryk for værdien af ejendommen. Med andre ord kan ejendomsvurderingen kun benyttes, i det omfang den kan anses for at udgøre et retvisende billede af handelsværdien.

I det omfang det godtgøres, at ejendomsvurderingen ikke er retvisende, fraviges cirkulærets hjælperegel således.

Det gøres overordnet gældende, at - selv såfremt Landsskatteretten måtte finde, at der er grundlag for at fravige de selvangivne værdiansættelser - er SKATs ejendomsvurderinger for 2010 i det hele uegnede til at tjene som udtryk for handelsværdien af de omtvistede ejendomme.

Det følger af værdiansættelsescirkulærets systematik, at det alene skal anvendes, i det omfang cirkulæret fører til et resultat, der er tættere på handelsværdien end den selvangivne værdi. Med andre ord er cirkulæret baseret på den forudsætning, at SKATs ejendomsvurdering udgør en mere korrekt markedsværdi end den regnskabsmæssige værdi.

Det gøres overordnet gældende, at denne forudsætning ikke kan lægges til grund i nærværende sag, idet SKATs vurderingssystem har vist sig at være grundlæggende uegnet til at fastsætte ejendomsvurderinger i overensstemmelse med ejendommenes reelle handelsværdier.

--o--

I august 2013 offentliggjorde Rigsrevisionen en beretning til Statsrevisorerne vedrørende den offentlige ejendomsvurdering. Beretningen fremlægges som bilag 49.

(...)

Det fremgår således direkte af Rigsrevisionens rapport, at der særligt for 2010 og 2011 var særlige mangler ved vurderingerne, idet SKAT havde fravalgt dele af vurderingsopgaven. Herudover fremgår det, at de salgspriser, der ligger til grund for vurderingerne, ligeledes ikke kan anses for at være pålidelige.

Den særdeles alvorlige kritik af ejendomsvurderingerne medførte efterfølgende, at Skatteministeren fremsatte et lovforslag vedrørende ændring af vurderingsloven, L 80 af den 20. november 2013. Lovforslaget, der senere blev vedtaget, gennemførte en række ændringer af vurderingsloven som en direkte følge af Rigsrevisionens kritik.

(...)

Nærværende sag vedrører netop SKATs ejendomsvurderinger for 2010, idet SKAT i nærværende sag har lagt til grund, at de offentlige ejendomsvurderinger for 2010 udgør en mere retvisende værdiansættelse af selskabernes ejendomme end de selvangivne værdier i selskabernes årsrapporter.

Med henvisning til Rigsrevisionens alvorlige kritik og det fremsatte lovforslag vedrørende ændring af vurderingsloven m.v. gøres det gældende, at SKATs ejendomsvurdering for 2010 ikke kan tillægges bevismæssig værdi som et udtryk for ejendommenes handelsværdi, idet SKA Ts ejendomsvurderinger generelt - og særligt for 2010 - har lidt af væsentlige mangler, hvilket er anerkendt af Skatteministeriet, jf. det fremlagte lovforslag I det følgende vil vi fremkomme med vores konkrete anbringender vedrørende værdiansættelsen af de omtvistede ejendomme.

[virksomhed5] A/S

Selskabet ejede på [person1]s fraflytningstidspunkt udlejningsejendommene [adresse3] m.fl. og [adresse4].

(...)

Nærmere om årsrapporten for 2010

Det bemærkes indledningsvist, at selskabets regnskab er udarbejdet af et af Danmarks største revisionsselskaber, [virksomhed20], ligesom der ikke er taget forbehold for værdiansættelsen af selskabernes ejendomsportefølje.

(...)

Som det fremgår af årsrapporten for 2010, jf. bilag 9, har statsautoriseret revisor [person16] fra [virksomhed20] altså ikke fundet anledning til at tage forbehold vedrørende værdiansættelsen af udlejningsejendommene i selskabet [virksomhed5] A/S for 2010. Det bemærkes i den forbindelse, at ejendommene udgør selskabets eneste aktiver, hvorfor værdiansættelsen af ejendommene naturligvis har udgjort en helt central del af revisors revision.

Af årsrapportens regnskabspraksis fremgår bl.a. følgende vedrørende "materielle anlægsaktiver":

"Investeringsejendomme måles til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi.

Dagsværdien fastlægges ved anvendelse af en ekstern vurdering foretaget af en sagkyndig

vurderingsmand eller alternativt baseret på en anerkendt værdiansættelsesmetode, baseret

på en afkastbaseret model.

Den officielle ejendomsværdi med senere tilgang anvendes alene, såfremt denne værdi svarer

til ejendommenes handelsværdi fastlagt på en af ovenstående måder.

...”

Det fremgår således af årsrapporten, at værdiansættelsen af ejendommene har taget udgangspunkt i handelsværdien. Sammen med årsrapporten er vedlagt to bilag, hvoraf beregningen af ejendomsværdierne fremgår.

Det gøres på den baggrund gældende, at den regnskabsmæssige værdiansættelse af ejendommene i selskabet er i overensstemmelse med ejendommenes handelsværdi.

Vedrørende [adresse3] m.fl.

SKAT har i afgørelsen af den 11. februar 2013 lagt til grund, at værdien af ejendommen på fraflytningstidspunktet udgjorde kr. 51.000.000 svarende til den offentlige ejendomsvurdering. [person17] har selvangivet fraflytningsskatten i overensstemmelse med en ejendomsværdi på kr.

37.100.000 svarende til den regnskabsmæssige værdi.

Indledningsvist kan det konkluderes, at SKAT ikke på nogen måde har underbygget synspunktet om, at den offentlige ejendomsvurdering udgør en mere retvisende handelsværdi end den regnskabsmæssige værdi. Der er alene henvist til den offentlige ejendomsvurdering.

Heroverfor kan der henvises til en lang række forhold, der konkret påviser, at værdien af ejendommen [adresse3] m.fl. rettelig udgjorde kr. 37.100.000 på [person1]s fraflytningstidspunkt.

For det første kan der henvises til det forhold, at ejendomsmarkedet for udlejningsejendomme generelt stadig var ramt af finanskrisen i 2010. Til støtte herfor henvises til de fremlagte artikler fra bl.a. cheføkonom i [finans3], [person15], jf. bilag 15.

Som det fremgår af artiklerne, var afkastkravet ved værdiansættelse af udlejningsejendomme ca. 5-6 % i 2010, hvilket naturligvis havde en negativ indvirkning på prisfastsættelsen af ejendommene, idet et højere afkastkrav modsvarer en lavere ejendomsværdi.

Som det fremgår af beregningerne af afkastprocenten, jf. bilag 11-12 for henholdsvis den offentlige ejendomsvurdering og den regnskabsmæssige værdi, så svarer den offentlige ejendomsvurdering på kr. 51.000.000 til en afkastgrad på 2, 7 %. Det er evident, at en så lav afkastgrad er urealistisk henset til de ovennævnte beskrivelser af ejendomsmarkedet, der omtaler afkastkrav i størrelsesordenen 5-6 %.

Sammenlignet hermed kan det tværtimod konstateres, at den regnskabsmæssige værdiansættelse af ejendommen på kr. 37.100.000 svarende til en afkastgrad på 3,8 % nærmest er for høj.

For det andet kan der henvises til det forhold, at ejendommen [adresse3] m.fl. i august 2011 blev sat til salg hos [virksomhed9].

Som det fremgår af korrespondancen med ejendomsmægler, var det imidlertid ikke i 2011 muligt at sælge ejendommen til kr. 45,4 mio. svarende til en afkastgrad på ca. 3,6 % med udgangspunkt i ejendommens indtægter og udgifter i 2011. Mægler oplyste bl.a. i e-mailen, jf. bilag 30, at en realistisk salgspris for ejendommen udgjorde ca. kr. 38.000.000.

Det lykkedes da heller ikke ejendomsmægler at sælge ejendommen, og den er til stadighed ikke solgt.

Det forhold, at en professionel ejendomsmægler ikke var i stand til at sælge ejendommen -- vel at mærke til en væsentligt lavere pris end den offentlige ejendomsvurdering, og vel at mærke på et tidspunkt, hvor ejendomsmarkedet var væsentligt bedre end i 2010 - taler klart for, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010 ikke udgør en korrekt målestok for ejendommens handelsværdi på [person1]s fraflytningstidspunkt.

For det tredje skal der henses til, at [virksomhed5] A/S den 24. juni 2013 påklagede den offentlige vurdering vedrørende ejendommen [adresse3] m.fl. for 2013.

Som det fremgår af bilag 20, var det selskabets opfattelse, at ejendommens handelsværdi alene udgjorde kr. 36.000.000 under henvisning til den vedlagte beregning med udgangspunkt i en afkastgrad på 4,25 %.

SKAT imødekom klagen og ændrede efterfølgende ejendomsværdien til kr. 36.000.000 i overensstemmelse med den vedlagte beregning af ejendomsværdien.

Dette forhold taler ligeledes klart for, at ejendommens handelsværdi i 2010 ligeledes var væsentligt mindre end den offentlige ejendomsvurdering.

--0—

Det gøres sammenfattende gældende, at værdien af ejendommen [adresse3] m.fl. skal opgøres til kr. 37.100. 000 i overensstemmelse med den regnskabsmæssige værdi på fraflytningstidspunktet.

De ovenfor fremhævede forhold underbygger det forhold, at ejendommen reelt har været værdiansat relativt højt i regnskabet, henset til et markedsbestemt afkastkrav på ca. 5-6 % for udlejningsejendomme i 2010. Herudover understøtter de efterfølgende begivenheder, særligt det fejlslagne forsøg på salg af ejendommen, at den offentlige ejendomsvurdering på kr. 51.000.000 er grundlæggende forkert.

Vedrørende [adresse4]

For så vidt angår ejendommen beliggende [adresse4] gør det ovenfor anførte vedrørende den regnskabsmæssige værdiansættelse samt det anførte vedrørende ejendomsmarkedet i 2010 sig tilsvarende gældende.

Herudover henvises der til det forhold, at der ligeledes er indgivet klage den 24. juni 2013 over den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen beliggende [adresse4]. Der henvises i den forbindelse til den fremlagte beregning af ejendomsværdien, jf. bilag 21.

Vedrørende lnfon ApS

For så vidt angår selskabet [virksomhed6] ApS gøres det overordnet gældende, at [person1] ikke på fraflytningstidspunktet ejede kapitalandele i dette selskab, hvorfor han ikke er skattepligtig af en fiktiv afståelse heraf i forbindelse med sin fraflytning fra Danmark.

Der henvises til de fremlagte bilag, jf. bilag 40 og 41, der dokumenterer overdragelsen af kapitalandelene til [person10].

Vedrørende [virksomhed7] ApS

Som det fremgår ovenfor, erhvervede [virksomhed7] ApS ejendommen beliggende [adresse6], i forbindelse med at [person1] omdannede sin personligt drevne virksomhed til et anpartsselskab i 2009.

[person1] havde oprindeligt erhvervet ejendommen ultimo 2008.

Ved SKATs afgørelse af den 11. februar 2013, jf. bilag 1, har SKAT taget udgangspunkt i, at ejendommen [adresse6] skal værdiansættes i overensstemmelse med den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010, hvorefter selskabets ejendomsportefølje er vurderet til en ejendomsværdi på kr. 15.490.000.

Forskelsværdien mellem den regnskabsmæssige værdi på kr. 7.622.153 fratrukket selskabets anden ejendom med en værdi af kr. 990.000 = 6.632.153 udgør den regnskabsmæssige værdi af ejendommen beliggende [adresse6].

Det gøres overordnet gældende, at ejendommens værdi på fraflytningstidspunktet svarer til den regnskabsmæssige værdi.

Til støtte herfor skal der navnlig henses til det forhold, at skatteankenævnet i juni 2013, jf. bilag 47, har taget stilling til handelsværdien for ejendommen beliggende [adresse6] ved overdragelsen til [person1] ultimo 2008.

For så vidt angår spørgsmålet om værdiansættelse af ejendommen nåede ankenævnet frem til følgende:

"Om værdien af ejendommen [adresse6] bemærkes, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt anses som udtryk for ejendommens handelsværdi, jf. TSS cirkulære 2000-5 af 15. marts 2000 om værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter.

Giver vurderingen imidlertid ikke et retvisende billede af ejendommens værdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndigheden bundet heraf Dette fremgår af cirkulærets pkt. 3.

Den offentlige ejendomsværdi har pr. 1. oktober 2006 udgjort 15.400.000 kr.

Skatteankenævnet bemærker, at bevisbyrden for en tilsidesættelse af cirkulærets hovedregelom overdragelse til vurderingen som armslængdestandard påhviler den, som ønsker afvigelsen.

At der i et område siden salget er sket en stor prisstigning eller et prisfald gør ikke nødvendigvis, at de ordinære vurderinger må anses for fejlbehæftede.

Skatteankenævnet er af den opfattelse, at den af [person17] indhentede ejendomsvurdering på 6. 000. 000 kr. fra [person18] i oktober 2008 er udtryk for den reelle handelspris såfremt handlen var indgået mellem uafhængige parter.

Der er dels lagt vægt på, at [adresse6] har et samlet areal på 1002 kvm fordelt med 804 kvm bolig og 205 kvm erhverv og lager, i alt 1009 kvm. [adresse5] har et samlet areal på 770 kvmfordelt med 697 kvm bolig og 39 kvm erhverv, i alt 736 kvm. Hertil kommer lager og garager på henholdsvis 168 kvm og 171 kvm for denne ejendom.

Der er yderligere lagt vægt på, at [virksomhed21]s vurdering for ejendommen [adresse6] på mellem 10.000.000 kr. - 12.000.000 kr. pr. 9. august 2008 er foretaget i 2011, og at denne vurdering indeholder forbehold og oplysninger om at markedet i løbet af sommeren 2008 gik helt i stå, samt oplysninger om en meget lav afkastprocent på 3, 9. "

Nævnet konkluderede herefter, at der ikke var grundlag for at gennemføre en beskatning af maskeret udlodning, da overdragelsessummen modsvarede markedsværdien på overdragelsestidspunktet.

--0—

Det fremgår således af skatteankenævnets afgørelse, at den offentlige ejendomsvurdering for ejen­ dommen for 2008 svarende til kr. 15.400.000 var misvisende, og at handelsværdien i stedet udgjorde

kr. 6.000.000.

Det bemærkes i den forbindelse, at den offentlige ejendomsvurdering for de efterfølgende år faldt til

kr. 14.500.000 i 2009 og kr. 13.800.000 i 2010.

Det gøres på baggrund af skatteankenævnets afgørelse gældende, at SKATs ejendomsvurderinger for de efterfølgende år er fejlagtige, allerede fordi der ikke er foretaget korrektion i overensstemmelse med skatteankenævnets afgørelse.

Sammenlignes faldene i ejendomsvurderingerne for 2009 og 2010 med den korrekte handelsværdi for ejendommen, svarer det til, at ejendomsvurderingen reelt burde være kr. 6.000.000 - kr. 900.000 = kr. 5.100.000 for 2009 og kr. 5.100.000-kr. 700.000 = kr. 4.400.000 for 2010.

Vedrørende [virksomhed2]

For så vidt angår selskabet [virksomhed2] bemærkes, at anparterne i selskabet ubestridt var kr.

125.000 værd pr. 30. december 2010.

Den skattemæssige behandling af dette selskab er således direkte afhængig af afgørelsen af spørgsmålet vedrørende ophøret af [person1]s fulde skattepligt til Danmark.”

Landsskatterettens afgørelse

Af aktieavancebeskatningslovens § 12 fremgår, at gevinst ved afståelse af aktier medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Af lovens § 1, stk. 2, 1. pkt., fremgår, at lovens regler om aktier finder tilsvarende anvendelse på anparter i anpartsselskaber.

Værdiansættelse af anparter ved fraflytning

Gevinst og tab på aktier omfattet af reglerne i aktieavancebeskatningslovens betragtes som realiseret, hvis gevinsten eller tabet vedrører en aktie, der er omfattet af dansk beskatning, og den danske beskatningsret ophører af anden grund end den skattepligtiges død. Dette følger af aktieavancebeskatningslovens § 38, stk. 1, 1. pkt.

Klageren har i forbindelse med fraflytningen selvangivet en avance på anparterne i sine selskaber ud fra ejendommenes værdiansættelserne i de aflagte regnskaber.

Spørgsmålet i sagen er, om SKAT med rette har ændret værdien af anparterne, således at den opgjorte fraflytningsværdi er ændret i overensstemmelse hermed.

Af TSS-cirkulære nr. 2000-9 fremgår, at unoterede aktier og anparter ansættes til handelsværdien, men for ejendomme erstattes den regnskabsmæssige værdi af den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Dog kan ejendomsvurderingen fraviges, når det må anses for relevant og væsentlig for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne anparter.

[virksomhed5] A/S

Selskabet har klaget over den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 for ejendommene [adresse3] m.fl. og [adresse4] på henholdsvis 44.500.000 kr. og 26.500.000 kr.

SKAT ændrerede herefter vurderingen for 2012 for [adresse3] m.fl. til 36.000.000 kr., mens Vurderingsankenævn [...] ved afgørelse af 16. marts 2017 stadfæstede ansættelsen af den offentlige ejendomsvurdering for [adresse4] på 26.500.000 kr.

Landsskatteretten ændrer derfor ansættelsen af værdien af [adresse3] m.fl. på fraflytningstidspunktet til 36.000.000 kr. Der er lagt vægt på, at den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering på 51.000.000 kr. ikke kan anses for den reelle værdi, idet der er tale om et væsentlig fald i ejendomsvurderingen for 2010 til 2012, samt til at handelsværdierne for ejendomme for 2010 og 2012 var omtrentlig de samme.

Af samme grund stadfæster Landsskatteretten ansættelsen af værdien for [adresse4] på 26.500.000 kr.

Landsskatteretten nedsætter herefter SKATs forhøjelse på 6.133.333 kr. til 1/3 af differencen mellem den samlede værdi af ejendommene på 62.500.000 kr. og den regnskabsmæssige værdi på 59.100.000 kr. svarende til 1.133.333 kr.

[virksomhed6] ApS

Det anses for godtgjort, at klagerens selskab [virksomhed10] ApS ved aftale af 27. februar 2009 har solgt sin andel af selskabet [virksomhed6] ApS til [virksomhed11] ApS.

Landsskatteretten nedsætter herefter SKAT forhøjelse på 166.667 kr., svarende til 1/3 af den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010 for ejendommen [adresse5] til 0 kr.

[virksomhed7] ApS

Retten i [by3] fandt ved dom af 3. marts 2017, at handelsværdien af ejendommen [adresse6] på købstidspunktet den 1. december 2008 var på 6.000.000 kr., svarende til den aftalte salgspris. Den offentlig vurdering pr. 1. januar 2008 var på 13.800.000 kr.

Det anses derfor for godtgjort, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010 på 15.490.000 kr. ikke er retvisende.

Værdien kan passende ansættes til den regnskabsmæssige værdi på 7.622.153 kr.

Landsskatteretten nedsætter herefter SKATs forhøjelse på 7.876.876 kr. til 0 kr.

[virksomhed2]

Landsskatteretten lægger til grund, at klagerens fulde skattepligt efter bopælsbestemmelsen i kildeskattelovens § 1, stk. 1, nr. 1, er ophørt ved klagerens udrejse til Spanien den 30. december 2010, idet klageren ikke er anset for at have rådighed over ejendommen [ejendom1] i perioden fra den 20. oktober 2010 til den 22. marts 2011.

Da salget af anparterne sker i 2011, er klageren ikke skattepligtig heraf, idet indkomst ved salg af anparter ikke er omfattet af den begrænset skattepligt i kildeskattelovens § 2.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse og nedsætter aktieindkomsten for 2011 med 9.318.134 kr.

Aktieavance herefter

SKATs ændringer på i alt 16.429.483 kr. som følge af ændringer i ejendommenes værdi nedsættes med 5.000.000 kr. vedrørende [virksomhed5] A/S, med 166.667 kr. vedrørende [virksomhed6] ApS og med 7.867.847 kr. vedrørende [virksomhed7] ApS, i alt 13.034.514 kr.

Landsskatteretten ændrer herefter den ansatte aktieavance på 130.193.372 kr. til 117.158.858 kr.