|
|
Kendelse af 04-04-2022 - indlagt i TaxCons database den 27-05-2022
Journalnr. 13-0037672
Klagepunkt | [Skatteankenævnet]s afgørelse | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
Indkomståret 2008 Aktieindkomst Maskeret udlodning ved salg af ejendom Værdi af fri bolig | 420.000 kr. 2.507 kr. | 0 kr. 0 kr. | 270.000 kr. 1.273 kr. |
Indkomståret 2009 Aktieindkomst Værdi af fri bolig | 10.029 kr. | 0 kr. | 5.092 kr. |
Generelle faktiske oplysninger
Klageren ejede 100 % af anparterne i [virksomhed1] ApS (nu [virksomhed2] ApS), der ejede 100 % af aktierne i [virksomhed3] A/S.
Klageren er gift med [person1], der frem til den 1. oktober 2008 ejede ejendommen beliggende [adresse1], [by1]. Med overtagelsesdato den 1. oktober 2008 solgte [person1] ejendommen til [virksomhed3] A/S.
Det fremgår af en kopi af skødet, atsælger forpligter sig til at bo i ejendommen mindst 12 mdr. regnet fra skæringsdatoen den 1. oktober 2008 for en månedlig husleje på 5.000,00 kr. i alt inkl.
Klageren har overfor SKAT fremlagt en lejekontrakt mellem [virksomhed3] A/S og [person1] vedrørende ejendommen [adresse1], [by1]. Kontrakten var dateret den 4. december 2008.
Klageren og klagerens ægtefælle er fraflyttet [adresse1] medio juni 2010. Lejemålet er efterfølgende lejet ud.
Maskeret udlodning ved salg af ejendom
Faktiske oplysninger
Med overtagelsesdato den 1. oktober 2008 solgte klagerens ægtefælle ejendommen beliggende [adresse1], [by1] til [virksomhed3] A/S for 2.120.000 kr. Der er fremlagt et endeligt skøde herfor.
Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen udgjorde pr. 1. oktober 2007 1.350.000 kr.
Under sagens behandling i Skatteankestyrelsen har repræsentanten fremlagt en skrivelse af 23. december 2019 fra [by2] kommune, hvoraf det bl.a. fremgår:
”Ved personlig henvendelse fra [person2] d. 23. december 2019 ønskes det oplyst, om der kan foretages udstykning af ovennævnte ejendom til selvstændig bebyggelse.
Ifølge BBR Ejendomsoplysninger er ejendommen på 2.118 m2. Det er en beboelsesejendom bebygget med en enfamiliebolig, garage og udhus, alt opført i 1922.
Den oprindelige ejendom var lidt mindre, men det oplyses, at der i 1990´erne er tilkøbt et areal, og ejendommen har siden haft sin nuværende størrelse.
Ejendommen ligger i landzone i rammeområde 07.B.5 [by3], landsbyafgrænsning, ifølge Kommuneplan 2017 for [by2] Kommune.
Byggelovens krav til mindste grundstørrelse er 700 m2, med mindre andet er fastsat i en lokalplan. Der er ingen lokalplan for dette område.
Det er kommunens vurdering, at det vil være muligt at foretage udstykning til selvstændig bebyggelse fra ejendommen, da lovgivningens krav til grundstørrelse, bebyggelsesprocent, afstande til skel, indkørselsforhold m.v. vil kunne opfyldes.
Dette har været gældende i al den tid ejendommen har haft denne størrelse.”
Syn og skøn
Der har været afholdt syn og skøn under klagesagens behandling vedrørende handelsprisen for ejendommen beliggende [adresse1], [by1] pr. 1. oktober 2008.
Af syn- og skønserklæringen af 15. september 2014 fremgår bl.a.:
”Spørgsmål 1:
Skønsmanden bedes give en beskrivelse af ejendommen beliggende [adresse1], [by1]
Svar på spørgsmål 1:
Vedligeholdelsesstand:
Ejendommens vedligeholdelsesstand: Normal
Særlige forhold: Den udleverede BBR ejermeddelelse (bilag B) er ikke retvisende, idet der mangler oplysninger om muret garage samt registrering af 2 lejligheder i stedet for registrering som énfamilie ejendom.
Beskrivelse af ejendommen Tidligere købmandsgård, der i løbet af de seneste 15 r har
gennemgået en større renovering dog uden at være nyrenoveret.
Ejendommen er beliggende centralt i det lille landsbysamfund, [by3]. Stor grund på godt 2.000 m2, der er udlagt i have med græs samt gårdhave til ophold. Ved syns- og skønsforretningen kunne [person2] oplyse, at udenomsarealer er ændret fra velholdt i 2008 til misligholdt i 2014. Ved besigtigelsen var udenomsarealerne dog med slået græs og I almindelig vedligeholdelsesstand.
[person2] kunne endvidere supplere med, at eneste forskel herudover var den almindelige slid og ælde som bygningen har været udsat for.
På ejendommen er der opført diverse skure, car port/overdækning, havestue og pergola. Disse bygninger har begrænset byggeteknisk værdi og i øvrigt vurderes disse ikke at have nogen beløbsmæssig værdi.
På ejendommen er der en muret garage med saddeltag og belægning af stål og med 2 porte. Denne bygning er i normal vedligeholdelsesstand.
Indretning af ejendommen lille lejlighed (56 m2):Entre, ældre køkken, ældre badeværelse med brus, stue i åben forbindelse med køkken samt soveværelse. Lejligheden er i middel stand.
Stor lejlighed (126 m2):
Hall med trappe til kælder og opgang til uudnyttet loftsrum. Badeværelse med med bruseniche i lidt over middel stand. Køkken med pergo gulv, lidt over middel stand og med udgang til overdækket veranda. Soveværelse med gipsonite loft. Stue med plankegulv, trappe (nr. 2) til kælder.
Kælderen har Indgang udefra og er med god loftshøjde og virker bedre end gennemsnittet for en kælder fra 1922. Den har ikke boligstandard men menes at have en vægtet funktion på 25 %, hvilket betyder, at de 80 m2 kælder "svarer til" 20 m2 beboelse. Kælderen er ikke godkendt til beboelse. Indeholder stue med trappe til stue i stueplan, plankegulv og brændeovn, soveværelse med trappe til hall. Bryggers samt yderligere et par disponible rum. Der er enkelte salpeterudslag i kælder ydervægge, hvilket er sædvanligt for kældre fra denne byggetid og byggeskik.
Byggematerialer Facader i vandskuret murværk i gul nuance. Almindelig vedligeholdelsesstand.
Vinduer, terme, træ i almindelig vedligeholdelsesstand. Nyere tagbelægning i form af sorte stålplader med teglprofil. God vedligeholdelsesstand.
Områdets karakter Mindre landsby uden skole og indkøbsmuligheder af dagligvarer. Ca. 25 husstande og ca. 70 beboere.
Spørgsmål 2:
Skønsmanden bedes opgøre den kontante markedsværdi pr. 1. oktober 2008 af ejendommen beliggende [adresse1], [by1] til ved salg i fri handel til uafhængig tredjeperson og med en sædvanlig salgsperiode på 3-6 måneder.
Svar på spørgsmål 2:
1.850.000,00, skriver kroner enmillionottehundredeogfemtitusinde 00/100
Spørgsmål 3:
Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold der er tillagt særlig betydning ved vurderingen, samt oplyse, hvilket materiale der i øvrigt har dannet grundlag for vurderingen.
Svar på spørgsmål 3:
Den generelle markedsudvikling på ejendomsmarkedet siden 2008 har dannet grundlag for vurderingen og særligt statistisk materiale fra Realkreditrådet i form af boligmarkedsstatistikken for [by2] Kommune nærmere bestemt faktiske salgspriser for parcel- og rækkehuse. Endvidere er der indhentet handels priser og m2 størrelser på 5 konkrete handler i området, der alle er handlet I perioden 2007 + 2008. Disse handler repræsenterer en højere gennemsnitspris end de priser som markedet I [by2] konkluderer for 3. og 4. kvartal 2008.
Der er endvidere lagt særlig vægt på, at lejekontrakt, fremlagt som bilag Aer underskrevet 04.12.2008 og 07.12.2008 og således ikke har været gældende på vurderingstidspunktet (01.10.2008). Ejendommen er således vurderet som værende fri af lejemål.
Forudsætning For vurderingen er følgende forudsætninger gjort gældende: Undertegnede Syns- og skønsmand er bragt i forslag af Dansk Ejendomsmæglerforening.
Dokumenter Følgende dokumenter er udleveret og gennemgået:
Bilag 1:
Vurderingsrapport af 11. august 2011 udarbejdet af statsautoriseret ejendomsmægler [person3], [virksomhed4], [by4]
Bilag 2:
Købekontrakt af 28. maj 2000 på jordstykke
Bilag 2/1
Tillæg af 12. april 2012 til vurderingsrapport af 11. august 2011.
Bilag 3:
Mail af 5. april 2011 fra erhvervsmægler [person4], [virksomhed5] ApS, [by5] med en vurdering af [adresse1], [by1]
Bilag 4:
Kopi af ”NYT” fra Danmarks Statistik om ejendomssalg i året 2011.
Bilag A:
Kopi af lejekontrakt, hvor lejemålet begynder den 1. oktober 2008.
Bilag B:
Kopi af BBR-Meddelelse udskrevet 30. januar 2014
Bilag C:
Kopi af Tingbogsattest udskrevet 9. februar 2011
(...)
Deklarationer, planer m.v.
Tingbog af 11.04.2014
Lokal/By/Kommuneplan Omfattet af Kommuneplan – Landsby [by3]
Kommuneplan [by2], [by3] landsby er gældende for området
Udstykningsmuligheder Der vurderes ikke at være mulighed for udstykning”
[Skatteankenævnet]s Djurslands afgørelse
[Skatteankenævnet] har ændret SKATs afgørelse, hvorved klagerens aktieindkomst for indkomståret 2008 blev forhøjet med 670.000 kr., da SKAT har anset klageren for at have modtaget en maskeret udlodning ved [virksomhed3] A/S´ køb af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], fra klagerens ægtefælle. [Skatteankenævnet] har nedsat forhøjelsen til 420.000 kr.
Af [Skatteankenævnet]s afgørelse af 23. august 2012 fremgår bl.a.:
”Det fremgår af ligningslovens § 2, at ved overdragelse af fast ejendom mellem interessefor bundne parter skal ejendommen overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor bindende aftale er indgået.
I denne sag er det [person2]s ægtefælle der har solgt en ejendom til et selskab, der ejes af [person2].
Såfremt ægtefællen anses at have solgt ejendommen til en for høj pris er der tale om skattepligtig udlodning, jf. ligningslovens § 16 A.
En eventuel udlodningen anses at være sket til [person2], uanset om der er tale om hustruens ejendom, idet [person2] har bestemmende indflydelse på selskabets dispositioner.
Det skal vurderes, om overdragelsessummen pr. 1. oktober 2008 på 2.120.000 kr. svarer til handelsprisen.
SKAT har med baggrund i Ligningsvejledningens afsnit S.F.2.3.2 anset handelsprisen for at svare til vurderingen for 2007, som var 1.350.000 kr. Der er hertil tillagt et beløb på 100.000 kr. vedrørende forbedringer.
Nævnet bemærker i lighed med SKAT, at denne vurdering er den højeste i perioden 2006 - 2007, idet den forudgående vurdering i 2006 var på 820.000 kr. og den efterfølgende i 2009 var på 1.050.000 kr.
I forbindelse med klagen til Skatteankenævnet er der indhentet en vurderingsrapport, der er udarbejdet 11. august 2011. Rapporten er uddybet ved tillæg af 12. april 2012, hvor prisen ansættes til mellem 1.895.000 kr. og 1.945.000 kr.
Ud fra det oplyste om
| • | salgspriser for tilsvarende ejendomme |
| • | beskrivelsen af, hvilke forbedringer der er foretaget på ejendommen |
| • | tilkøb af et mindre areal |
er der nævntes opfattelse at den offentlige vurdering på 1.350.000 kr. må antages at have været for lavt på dette tidspunkt.
Ankenævnet ændrer herefter SKATS ansættelse, og ansætter herefter handelsværdien således:
Udgangspunkt ejendomsvurdering 2007 | 1.350.000 kr. |
Tillæg forbedringer, skøn | 350.000 kr. |
I alt | 1.700.000 kr. |
Overpris/udbytte ansættes således: | |
Salgssum | 2.120.000 kr. |
Handelsværdi | 1.700.000 kr. |
420.000 kr. |
Ankenævnet nedsætter herefter SKATs ansættelse af skattepligtig udlodning, jf. ligningslovens § 16 A fra 670.000 kr. med 250.000 kr. til 420.000 kr.”
Klagerens opfattelse
Repræsentanten har på vegne af klageren nedlagt påstand om, at klageren ikke skal beskattes af maskeret udlodning.
Til støtte for påstanden har repræsentanten anført følgende:
”Salg af fast ejendom
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det helt overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at forhøje [person2]s skatteansættelse som følge af udlodning i forbindelse med salg af ejendom.
Overdragelsen af ejendomme er foregået mellem interesseforbundne parter og derfor skulle ejendommen overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville havde betalt på det pågældende tidspunkt, hvor købskontrakten er indgået, jf. Ligningslovens § 2.
Som udgangspunkt skal den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som udtryk for handelsværdien. Den seneste ejendomsvurdering må dog ikke lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi, jf. Den juridiske vejledning 2013-1.
Ejendommen er pr. 01.10.2007 vurderet til kr. 1.350.000 kontant, men [person1] og [person2] har siden 2000 renoveret ejendommen. [person1] og [person2] har fortaget følgende fornyelser:
Selv huset
| • | Vinduer og indgangsdør udskiftet med nyt |
| • | Køkkenbord skiftet til stålplade |
| • | Nyt køle/fryseskab og nyt komfur |
| • | Gulvet i køkkenalrum udskiftet |
| • | Hele lejligheden er malet |
Selv huset
| • | Reparation/nyt efter brand foretaget af [by6] tømrer ca. kr. 730.000 |
| • | Nye køkkenskabe, køkkenbord m/ vask osv. |
| • | Ny indgangsdør og terrassedør |
| • | Nyt badeværelse m/ bruseniche |
| • | Ny brændeovn |
| • | Hele huset er blevet hulmursisoleret og helpudset med indfarvet Skagengul |
| • | Der er installeret luft til luft varme |
| • | Ny vægbeklædning osv. |
| • | Nyt tag |
| • | Gavle og stern m.v. skiftet |
Kælderen
| • | Der er lavet indgang udefra med indgangsparti |
| • | Kældergulvet er sænket |
| • | Alle væggene er banket ned, pudset op og behandlet |
| • | Der er etableret vaskeenhed med plads til vaskemaskine, tørretumbler og håndvask |
| • | Der er etableret dobbelt-garage med to automatiske porte |
Vores klient har i forbindelse med SKATs afgørelse adspurgt [virksomhed4] i [by4], om at vurdere ejendommen. [virksomhed4] har efter at have besigtiget ejendommen i sommeren 2008, vurderet den til kr. 1.945.000 kontant, jf. bilag 3. [virksomhed4] begrunder denne vurdering med dels, at der i 2007 blev solgt tre ejendomme i nærområdet til henholdsvis kr. 2.515.000, kr. 1.514.00 og kr. 1.500.000. Gennemsnitsprisen for de 3 ejendomme ville således have været kr. 1.845.000. Yderligere begrunder [virksomhed4] vurderingen med, at der er tilkøb et areal på 800m2 til ejendommen, jf. bilag 4, samt at ejendommen har været brændt, hvorefter den er blevet genopført og fremtræder derfor i en væsentlig bedre stand end en tilsvarende ejendom af samme alder i området. Hvis der ses bort fra det tilkøbte areal, ville [virksomhed4] have vurderet ejendommen til kr. 1.895.000, hvilket kun er kr. 50.000 højre end gennemsnitsprisen på de tre solgte ejendomme i 2007.
I 2010 ønskede [person2] at sælge ejendommen og i denne forbindelse vurderet [virksomhed5] v/ Erhvervsmægler [person4] i maj 2010 ejendommen til kr. 2.400.000, jf. bilag 5. [person2] var dog interesseret i et hurtigt salg og derfor blev ejendommen i stedet udbudt til kr. 2.000.000 hos [virksomhed5]. Ejendomspriserne er faldet betydeligt fra 2008 til 2010 som følge af finanskrisen, jf. bilag 6. Der er derfor sandsynligt, at [virksomhed5] ville have vurderet ejendommen til en højere pris i 2008.
To uafhængige ejendomsmægler har således vurderet handelsprisen på ejendommen til at ligge langt over kr. 1.700.000, som Skatteankenævnet vurderet handelsprisen til. Vi finder derfor, at ejendommen er handlet til markedspris, og der kan således ikke være tale om en beskatning af [person2] i henhold til Ligningslovens § 16A om maskeret udlodning.”
Klageren har under klagesagens behandling skiftet repræsentant, og af repræsentantens supplerende bemærkninger fremgår bl.a.:
”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det helt overordnet gældende, at [person2] ikke i henhold til ligningslovens § 16 A, stk. 1 er skattepligtig af en udlodning i indkomståret 2008 i forbindelse med salg af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], idet ejendommen er solgt til den aktuelle handelsværdi.
Ovennævnte anbringende uddybes nedenfor.
(...)
1.3 Den konkrete sag
Det gøres gældende, at den i sagen omhandlede ejendom beliggende på adressen [adresse1], [by1] er handlet på armslængdevilkår mellem [person1] og [virksomhed3] A/S.
Til støtte herfor skal der henvises til følgende fem forhold.
For det første at der, som beskrevet under sagsfremstillingen, er udarbejdet en syns- og skønsrapport den 15. september 2014, jf. Bilag 10, som støtter den anvendte værdi.
Det fremgår af syns- og skønsrapporten, at den i sagen omhandlede ejendom med et areal på i alt 2.118 m2 – ifølge syns- og skønsmanden – er vurderet til 1.850.000 kr. på overdragelsestidspunktet den 1. oktober 2008.
Syns- og skønsmanden har ved vurderingen af den i sagen omhandlede ejendom – ifølge syns- og skønsrapporten – lagt vægt på den generelle markedsudvikling på ejendomsmarkedet siden 2008, herunder særligt statistisk materiale fra Realkreditrådet i form af boligmarkedsstatistikken for [by2] Kommune.
Det fremgår videre af syns- og skønsrapporten, at der ved vurderingen af den i sagen omhandlede ejendom er lagt til grund, at ejendommen – ifølge syns- og skønsmanden – ikke kan udstykkes.
Herudover er der foretaget flere forbedringer af den i sagen omhandlede ejendom, som skønsmanden ligeliges ikke har taget højde for.
Tages der højde herfor, jf. nærmere nedenfor, forekommer værdien retvisende.
For det andet at der – ifølge en skrivelse fra Byg og Miljø ved [by2] Kommune – er mulighed for udstykning af den i sagen omhandlede ejendom, jf. Bilag 11.
Som anført af Byg og Miljø i skrivelsen af den 23. december 2019, kan der på den i sagen omhandlede ejendom foretages udstykning til selvstændighed bebyggelse, da lovgivningens krav til grundstørrelse, bebyggelsesprocent m.v. – ifølge Byg og Miljø – kan opfyldes, hvilket – ifølge Byg og Miljø – har været gældende i den tid, at den i sagen omhandlede ejendom har haft dens nuværende areal på 2.118 m2.
Foranlediget af ovennævnte skrivelse fra Byg og Miljø ved [by2] Kommune – vedrørende muligheden for udstykning af den i sagen omhandlede ejendom – beror syns- og skønsmandens vurdering af den i sagen omhandlede ejendom således på et ukorrekt grundlag.
Dette begrundet i den omstændighed, at syns- og skønsmanden – som anført ovenfor – ved vurderingen af den i sagen omhandlede ejendom har lagt til grund, at ejendommen ikke kan udstykkes.
Det forhold, at ejendommen kan udstykkes, kan tages til indtægt for, at syns- og skønsmandens vurdering af den i sagen omhandlede ejendom er ansat for lavt.
Dette særligt som følge af den omstændighed, at fejlen – dvs. den tungtvejende oplysning om ejendommens udstykningsmuligheder – utvivlsomt har en positiv indflydelse på vurderingen af den i sagen omhandlede ejendom.
For det tredje at syns- og skønsmanden ved vurdering af den i sagen omhandlede ejendom videre ikke har lagt vægt på, at der – ifølge vurderingsrapport dateret den 11. august 2011, jf. Bilag 9, side 2, 1. afsnit – er mulighed for at indrette en yderligere bolig på ejendommens 1. sal, såfremt der gives tilladelse til det, jf. Bilag 14 og Bilag 15.
Syns- og skønsmanden har fået udleveret ovennævnte vurderingsrapport og – ifølge syns- og skønsrapporten – gennemgået denne. Til trods herfor har syns- og skønsmanden ikke lagt vægt på den mulige udnyttelsesmulighed ved vurderingen af den i sagen omhandlede ejendom.
Som det fremgår af ovenstående, er der givet tilladelse til at udnytte ejendommens 1. sal. Det forhold at ejendommen omfatter en yderligere udnyttelsesmulighed, som givetvis kan give afkast ved udlejning, kan tages til indtægt for at have en positiv indflydelse på den i sagen omhandlede ejendoms ejendomsvurdering.
Sammenfattende skal det således fremhæves, at syns- og skønsrapportens vurdering af den i sagen omhandlede ejendom hviler på et mangelfuldt grundlag.
Landsskatteretten er ikke forpligtet af den i sagen udarbejdede syns- og skøns- rapport, idet syn og skøn alene er til vejledning, jf. eksempelvis Den juridiske vejledning 2020-1, afsnitsnit
A.A.11.1.3 Formål og anvendelsesområde.
Det fremgår videre af Den juridiske vejledning 2020-1, afsnit A.A.11.1.3, at Landsskatterettens manglende tiltrædelse af en syn- og skønsrapport oftest skyldes, at Landsskatteretten finder, at syn- og skønsmandens besvarelse er forkert, jf. eksempelvis Højesterets dom af den 20. juni 2011, offentliggjort som U 2011.2590H. Dette blandt andet på grund af, at syns- og skønsrapporten indeholder forkerte eller manglende forudsætninger.
Må Landsskatteretten – mod forventning – tiltræde den i sagen udarbejdede syns- og skønsrapport gøres det, til støtte for at den i sagen omhandlede ejendom beliggende [adresse1], [by1] er handlet på armslængdevilkår, for det femte gældende, at syns- og skønsmandens vurdering af den i sagen omhandlede ejendom skal korrigeres for de forbedringer og reparationer, som er afholdt for ejerens egen regning inden eller i forbindelse med salget.
Det skal i den forbindelse fremhæves, at såvel SKAT som [Skatteankenævnet] har tilkendt, at ejendomsvurderingen for den i sagen omhandlede ejendom – ifølge skattemyndighederne – skal korrigeres for de forbedringer og reparationer, som er afholdt for ejerens egen regning inden eller i forbindelse med salget.
[Skatteankenævnet] har i afgørelsen af den 23. august 2012, jf. Bilag 1, side 17, tilkendt et skønsmæssigt tillæg for forbedringer på i alt 350.000 kr.
På baggrund af ovenstående forhold kan det således lægges til grund, at den i sagen omhandlede ejendom beliggende [adresse1], [by1] er solgt på armslængdevilkår, jf. eksempelvis Landsskatterettens afgørelse af den 14. september 2017 (LSR’s j.nr. 14-2111155).
Dette begrundet i den omstændighed, at syns- og skønsrapportens vurdering af den i sagen omhandlede ejendom skal tillægges det af [Skatteankenævnet] allerede tilkendte skønnede tillæg for forbedringer på 350.000 kr.
Ejendomsvurderingen for den i sagen omhandlede ejendom er således – ifølge henholdsvis syns- og skønsrapporten samt det af [Skatteankenævnet] tilkendte tillæg for forbedringer – følgende:
Ejendomsvurdering, ifølge syns- og skønsrapport | 1.850.000 kr. |
Skønnede tillæg for forbedringer, ifølge [Skatteankenævnet] | 350.000 kr. |
Handelsværdi pr. 1. oktober 2008 | 2.200.000 kr. |
På baggrund af ovenstående fem forhold gøres det gældende, at der ikke er grundlag for en forhøjelse af [person2]s skatteansættelse for indkomståret 2008, idet ejendommen beliggende [adresse1], [by1] er handlet på armslængdevilkår til markedsværdien.”
Skattestyrelsens udtalelse til repræsentantens supplerende bemærkninger
Af Skattestyrelsens udtalelse til repræsentantens supplerende bemærkninger fremgår bl.a.:
”Vi har følgende kommentarer til det supplerende indlæg fra tvc. advokatfirma.
- Vedrørende rådgivers påstand om, at syns-og skønsmanden ved sin vurdering har lagt til grund, at ejendommen ikke kan udstykkes:
Syns-og skønsrapporten er underskrevet og dateret den 15. september 2014.
[by2] kommune har, som svar på en henvendelse fra [person2] den 23. december 2019, oplyst, at det vil være muligt at udstykke ejendommen. Syns-og skønsmanden har således ikke haft nogen mulighed for at vide, at der kunne udstykkes fra ejendommen, da han vurderede ejedommen i 2014.
Rådgiver skriver, at udstykning har været mulig i den tid ejendommen har haft et areal på 2.118 m2. Det vil sige siden den 28. maj 2000, hvor der blev tilkøbt ca. 850 m2. Såfremt dette er korrekt, er det vores opfattelse, at muligheden for udstykning har haft en eller anden værdi som burde indgå i markedsværdien.
- Vedrørende rådgivers påstand om, at syns-og skønsmanden ved sin vurdering ikke har lagt til grund at ejendommens 1. sal kan indrettes til en yderligere bolig. Rådgiver skriver, at der er givet tilladelse til at udnytte ejendommens 1. sal:
Det fremgår af vurderingsrapport af 11. august 2011, at dette er muligt, såfremt myndighederne giver tilladelse til det. Vi kan ikke se, at det fremgår af noget af det materiale vi har modtaget fra skatteankestyrelsen, at en sådan tilladelse er givet. Vi mener derfor ikke, at denne oplysning skal indgå i vurderingen af ejendommen.
- Rådgiver anvender markedsværdien fra skøns-og skønsrapporten på 1.850.000 og tillægger det skønnede tillæg for forbedringer som blev ansat af [Skatteankenævnet] på 350.000 kr. Det er vores opfattelse, at værdien af de udførte forbedringer må indgå i den markedsværdi som syns-og skønsmanden har fastsat og derfor ikke bør lægges til den fastsatte værdi på 1.850.000 kr. Dette begrundes med, at der i Syns-og skønsrapportens afsnit "Beskrivelse af ejendommen" står følgende:
"Ved syns-og skønsforretningen kunne [person2] oplyse, at udenomsarealer er ændret fra velholdt i 2008 til misligholdt i 2014. Ved besigtigelsen var udenomsarealerne dog med slået græs og i almindelige vedligeholdelsesstand.
[person2] kunne endvidere supplere med, at eneste forskel herudover var den almindelige slid og ælde som bygningen har været udsat for."
Ejendommen må således have fremstået næsten som den så ud da forbedringerne blev foretaget.
Hvis syns-og skønsmanden ikke har lagt vægt på det udførte arbejde, må det umiddelbart være fordi han har vurderet, at det ikke har tilført ejendommen yderligere værdi.”
Repræsentantens bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse:
Af repræsentantens indlæg af 5. august 2020 fremgår bl.a.:
”I forlængelse af Skatteankestyrelsens mødereferat af den 15. juni 2020 og Skattestyrelsens udtalelse af den 29. juni 2020 indgives hermed nogle supplerende bemærkninger i sagen.
Som anført side 1, 1. afsnit, 2. pkt. i Skatteankestyrelsens mødereferat fremgår der af den i sagen udarbejdede syns- og skønsrapport, at den i sagen omhandlede ejendom - ifølge skønsmanden - ikke kan udstykkes.
Som forklaret af [person2] - og som tillige gengivet side 1, 2. afsnit i Skatteankestyrelsens mødereferat - kan den i sagen omhandlede ejendom imidlertid udstykkes i hele tre selvstændige grunde, da lovgivningens krav til henholdsvis grundstørrelse, bebyggelsesprocent afstand til skel, indkørselsforhold m.v. vil kunne opfyldes.
Dette fremgår tillige af en skrivelse fra [by2] Kommune, der er fremlagt som sagens Bilag 11. Det skal i den forbindelse for god ordens skyld bemærkes, at skrivelsen er dateret den 23. december 2019.
Skønsmanden har imidlertid ikke lagt vægt på, at ejendommen kan udstykkes, jf. Bilag 10. Skønsmanden har videre ikke lagt vægt på udnyttelsesmulighederne på ejendommens 1. sal, da disse forhold ikke er beskrevet under syns- og skønsrapportens spørgsmål 1.
Som forklaret af [person2] på mødet med Skatteankestyrelsens sagsbehandler var skønsmanden under syns- og skønsforretningen ikke lydhør overfor [person2]s forklaring om disse forhold, hvilket givetvis er årsagen til, at ovennævnte forhold enten ikke er beskrevet eller fremstår forkerte i syns- og skønsrapporten.
Som videre forklaret af [person2] på mødet med Skatteankestyrelsens sagsbehandler har [by2] Kommune oplyst, at kommunen vil være behjælpelig med at gennemføre en udnyttelse af ejendommens 1. sal. Det er således ikke korrekt, når Skattestyrelsen under pkt. 2 i udtalelsen af den 29. juni 2020 har anført, at en sådan udnyttelsesmulighed ikke skal indgå i vurderingen af ejendommen.
Udnyttelsesmulighederne af ejendommens 1. sal må anses for at have en værdi af ca. kr. 100.000, hvilket afstedkommer af, at ejendommen med vægtning på udnyttelsesmulighederne er vurderet til kr. 1.950.000 modsat syns- og skønsrapportens vurdering på kr. 1.850.000.
Hertil skal videre tillægges værdien af udstykningsmulighederne, hvilket ikke kan være under kr. 300.000.
I den forbindelse skal der henvises til det af Skattestyrelsen anførte under pkt. 1 i udtalelsen af den 29. juni 2020, hvoraf der fremgår følgende:
"Rådgiver skriver, at udstykning har været mulig i den tid ejendommen har haft et areal på 2. 118 m2. Det vil sige siden den 28. maj 2000, hvor der blev ti/købt ca. 850 m2. Såfremt dette erkorrekt, er det vores opfattelse, at muligheden for udstykninghar haft en eller anden værdi som burde indgå i markedsværdien."
(min understregning)
Som det netop fremgår af ovenstående, har [by2] Kommune netop bekræftet, at den i sagen omhandlede ejendom har været mulig at udstykke siden tilkøbet af jordstykket i 2000, hvorved Skattestyrelsen i udtalelsen af den 29. juni 2020 anerkender, at den i sagen omhandlede ejendoms udstykningsmuligheder har en yderligere værdi, som ikke er medregnet i syns- og skønsrapportens vurdering på kr. 1.850.000.
Endelig skal det fremhæves, at revisor [person5] - som tillige gengivet side 1, 4. afsnit i Skatteankestyrelsens mødereferat - fremhævede, at [person2] efter overdragelsen af ejendommen afholdt adskillige udgifter for egen regning til henholdsvis forbedringer og reparationer på den i sagen omhandlede ejendom, hvilket var aftalt i forbindelse med handlen.
På baggrund af ovenstående fastholdes det, at der ikke er grundlag for en forhøjelse af [person2]s skatteansættelse for indkomståret 2008, idet ejendommen beliggende [adresse1], [by1] er handlet på armslængdevilkår til markedsværdien.”
Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen vedrørende værdi af udstykningsmulighed
Skattestyrelsen har på baggrund af Skatteankestyrelsens forespørgsel af 1. februar 2021 indhentet udtalelse fra Vurderingsstyrelsen.
Af Vurderingsstyrelsens udtalelse vedrørende værdi af udstykningsmulighed fremgår bl.a.:
”Udtalelse om udstykning
Du har i mail af 5. februar 2021 videresendt 2 spørgsmål fra Skatteankestyrelsen vedrørende ejendommen beliggende [adresse1], [by3], [by1] med ejendomsnummer [...], og anmodet Vurderingsstyrelsen om, at besvare spørgsmålene, som er:
| • | Hvilken værdi muligheden for udstykning kan ansættes til og |
| • | Om hvorvidt Skattestyrelsen mener, at denne værdi skal tillægges den af syn- og skønsmanden skønnede markedsværdi på 1.850.000 kr. |
Ejendommen har et grundareal på 2.118 m².
Ejendommen er beliggende i landzone i den lille landsby [by3].
[by2] Kommune har i brev af 23. december 2019 udtalt, at det er kommunens vurdering, at det vil være muligt, at foretage en udstykning til selvstændig bebyggelse fra ejendommen.
[by2] Kommune oplyste, at mindste grundstørrelse er 700 m².
Det er vores opfattelse, at nettoprovenuet ved salg af en udstykket grund på mindst 700 m² fra ejendommen vil være beskedent, og nogenlunde vil svare til en skønnet værdiforringelse af restejendommen efter en udstykning.
Det er dermed vores opfattelse, at værdien (nettoprovenuet) af muligheden for udstykning kan ansættes til 0 kr.
Ved vurderingen er der set på udbudte helårsgrunde beliggende i mindre landsbyer i [by2] Kommune.
Der vil være udgifter til udstykning af en grund på mindst 700 m², hvortil der skal betales tilslutningsbidrag til el, vand, varme og kloak, og anlægges tilkørselsvej.
Der er taget hensyn til ejendommens beliggenhed i en lille landsby uden skole, ind- køb af dagligvarer m.v. ca. 10 km. vest for [by4] og ca. 5 km. nord for landsbyen [by1], hvor der bl.a. er skole, sportsfaciliteter og mulighed for indkøb.
Det er vores opfattelse, at man ikke kan forvente tilladelse til tilkørsel til en udstykket grund fra den private fællesvej (grusvej), som går ned til [adresse2] og 31B.
En udstykket grund på mindst 700 m² kan bedst placeres på den nuværende matrikels sydøstligste del.
Tilkørsel til en udstykket grund fra [adresse3] (vest for ejendommen) vil sandsynligvis kræve, at den nuværende murede dobbeltgarage skal fjernes.
Anlæggelse af en tilkørselsvej til en udstykket grund på den sydligste del af den nuværende matrikel skønnes, at forringe værdien af det restareal og/eller den bebyggelse, der bliver tilbage efter en udstykning.
Det kan oplyses, at ejendommen pt. er udbudt til 1.092.000 kr.”
Repræsentantens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse
Af repræsentantens indlæg af 9. marts 2021 fremgår bl.a.:
”I relation til Vurderingsstyrelsens udtalelse af den 9. februar 2021 skal det bemærkes, at udtalelsen ikke er retvisende.
Dette helt overordnet med henvisning til, at Vurderingsstyrelsen ikke har henset til de faktiske forhold ved overdragelsen af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], ligesom Vurderingsstyrelsens udtalelse ikke understøttes af noget data.
Den understøtter således ikke de faktiske forhold på overdragelsestidspunktet.
Til støtte herfor kan det oplyses, at den danske befolkning tilbage i 2007/2008 havde tendens til at søge væk fra de større byer og ud på landet.
En landsby som [by3] var således i denne periode eftertragtet som følge heraf, idet [by3] alligevel ligger tæt på flere større byer.
Finanskrisen fik imidlertid konsekvenser for omtalte udvikling i en landsby som [by3], hvortil der henvises til en skrivelse af den 2. marts 2021 fra ejendomsmægler [person6] ved [virksomhed6], jf. Bilag 16.
Af skrivelsen fra ejendomsmægler [person6] fremgår følgende:
"Vedr. [adresse1]
Som lovet modtager du forklaring af markedsforholdene fra 2008 hvor ejendommen er handlet til i dag. I 2008 ramte finanskrisen Danmark og samtlige ejendomme i landområder faldt med ca. 50 %.
Specielt var det gældende i de mindre landsbyer, som blev kraftigt affolket, dam rigtig mange ejendomme blev handlet på tvangsauktion, fordi folk ville tilbage til storbyerne igen. Dette medførte således også, at de små lokale forretninger, såsom smedier, mekaniker, købmænd m.m. måtte lukke. Herunder blev flere lokale busruter nedlagte og børnene kunne derfor ikke komme i skole og de ældre beboere ikke komme ind til byerne.
Ligeledes gik det ud over omsætningen af grunde. Specielt så danne grunde, som tilhører ovennævnte ejendom. De faldt med noget over 50 %. og repræsenterer vel i dag ikke en værdi på over kr. 50.000 pr. grund." (min understregning)
Det fremgår af skrivelsen fra ejendomsmægler [person6]. at en ejendom som den i sagen omhandlede ejendom beliggende på adressen [adresse1], [by1] er faldet med ca. 50 % i værdi siden 2008. Dette blandt andet som følge af finanskrisen.
Som det fremgår af Vurderingsstyrelsens udtalelse er den i sagen omhandlede ejendom i dag udbudt til kr. 1.092.000.
På baggrund af ejendomsmægler [person6]s oplysning om markedsudviklingen i blandt andet en landsby som [by3] kan denne således tages til indtægt for. at udbudsprisen i 2008 for den i sagen omhandlede ejendom er den nuværende udbudspris x 2. dvs. (kr. 1.092.000 x 2) = kr. 2.184.000.
I den forbindelse skal der helt overordnet henvises til. at der med overtagelsesdag den 1. oktober 2008 blev indgået en købsaftale vedrørende den i sagen omhandlede ejendom beliggende [adresse1], [by1] mellem [person1] og selskabet benævnt [virksomhed7] A/S med en aftalt købesum på kr. 2.120.000, jf. Bilag 6.
Hertil kommer videre. at ejendomsmægler [person6] i skrivelsen af den 2. marts 2021 har oplyst. at udstykningsmulighederne - som er bekræftet af [by2] Kommune. jf. Bilag 11 - for den i sagen omhandlede ejendom i 2008 havde en ikke uvæsentlig værdi.
I den forbindelse skal der tillige henvises til det af Skattestyrelsen anførte under pkt. 1 i udtalelsen af den 29. juni 2020. hvoraf der fremgår følgende:
"Rådgiver skriver, at udstykning har været mulig i den tid ejendommen har haft et areal på 2.118 m2. Det vil sige siden den 28. maj 2000, hvor der blev tilkøbt ca. 850 m2. Såfremt dette er korrekt, er det vores opfattelse, at muligheden for udstykning har haft en eller anden værdi som burde indgå i markedsværdien." (min understregning)
Som det netop fremgår af ovenstående, har Skattestyrelsen i udtalelsen af den 29. juni 2020 anerkendt, at den i sagen omhandlede ejendoms udstykningsmuligheder har en yderligere værdi, som ikke er medregnet i syns- og skønsrapportens vurdering på kr. 1.850.000.
På baggrund heraf er det således meget uforståeligt, når Vurderingsstyrelsen i udtalelsen af den 9. februar 2021 har anført, at udstykningsmulighederne ikke har nogen værdi.
Til støtte for at en udstykket grund ikke har en uvæsentlig værdi skal der videre henvises til et udskrift fra www.boligsiden.dk, jf. Bilag 17.
Det fremgår af udskriftet fra www.boligsiden.dk, at udstykkede grunde på adressen Nordbakken, [by1] blev sat til salg den 23. februar 2006 til priser fra kr. 300.000 for et grundareal på 831 m2.
Nordbakken er beliggende ca. 5 km fra den i sagen omhandlede ejendom.
På baggrund af ovenstående - samt det i tidligere supplerende indlæg anførte - fastholdes det, at der ikke er grundlag for en forhøjelse af [person2]s skatteansættelse for indkomståret 2008, idet ejendommen beliggende [adresse1], [by1] er handlet på armslængdevilkår til markedsværdien.”
Skattestyrelsens udtalelse på baggrund af Skatteankestyrelsens kontorindstilling
Af Skattestyrelsens udtalelse af 20. april 2021 fremgår bl.a.:
”Maskeret udlodning ved salg af ejendom
Skattestyrelsen finder, henset til syn- og skønserklæring af 15. september 2014, at ejendommen [adresse1], [by1], pr. 1. oktober 2008, skønsmæssigt bør ansættes til 1.850.000 kr. Skattestyrelsen finder dermed ikke, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2007 kan anses at være retvisende for værdien af ejendommen på overdragelsestidspunktet.
Skattestyrelsen finder ikke, at klagers repræsentant har godtgjort, at den indhentede syn- og skønserklæringen ikke kan lægges til grund for værdiansættelse af ejendommen på overdragelsestidspunktet til [virksomhed3] A/S.
Skattestyrelsen har tillagt det betydning, at den indhentede syn- og skønsrapport er udarbejdet på baggrund af det materiale, som klager har vedlagt som bilag til anmodning om syn og skøn.
Udstykning
Skattestyrelsen finder ikke, at udstykningsmuligheden har en værdi, der skal tillægges den af syn- og skønsmanden skønnede handelsværdi. Skattestyrelsen har, på baggrund af Skatteankestyrelsens forespørgsel af 1. februar 2021, indhentet udtalelse fra Vurderingsstyrelsen vedrørende dette punkt. Skattestyrelsen har tillagt udtalelsen fra Vurderingsstyrelsen afgørende betydning. Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at værdien (nettoprovenuet) af muligheden for udstykning kan ansættes til 0 kr. Der henvises til Vurderingsstyrelsens udtalelse.
Forbedringsudgifter
De udførte forbedringsudgifter indgår i værdien på 1.850.000 kr., som syns- og skønsmanden har fastsat. Forbedringsudgifterne skal dermed ikke tillægges den fastsatte værdi på 1.850.000 kr.
Indretning af bolig på 1. sal
Klagers repræsentant har anført, at der er mulighed for at indrette en yderligere bolig på ejendommens 1. sal, såfremt der gives tilladelse til det. Skattestyrelsen lægger vægt på, at en sådan tilladelse ikke er givet, hvorfor Skattestyrelsen ikke finder, at denne oplysning skal indgå i vurderingen af ejendommen.
Skattestyrelsen vurderer hermed, at [Skatteankenævnet]s forhøjelse skal nedsættes til 270.000 kr. (2.120.000 kr. – 1.850.000 kr.).”
Retsmødet
Repræsentanten fastholdt den nedlagte påstand, og gennemgik sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg og det materiale, der blev udleveret på retsmødet.
Repræsentanten påberåbte sig LSR2021.18-0005488.
Skattestyrelsen indstillede, at Skatteankestyrelsens indstilling følges.
Skattestyrelsen anførte, at syn og skøn er et stærkt bevis, og at der i nærværende sag ikke forligger omstændigheder, der gør, at rapporten ikke skal følges.
Skattestyrelsen påberåbte sig TfS2003.8V, SKM2008.300BR, SKM2010.71BR og TfS2006.645.
Repræsentanten anførte, at ejendommens værdi er højere end i skønsrapporten, idet den fejlagtigt lægger til grund, at der ikke kan udstykkes fra ejendommen.
På forespørgsel fra retsformanden oplyste repræsentanten, at der ikke er indhentet supplerende udtalelse ved skønsmanden vedrørende udstykningsmuligheden. Klageren ville gerne have en hurtig afslutning af sagen. Virkeligheden har dog overhalet disse overvejelser.
Klageren anført hertil, at han selv havde kontakte skønsmanden vedrørende fejl i rapporten. Skønsmanden afviste, at der forelå fejl.
Landsskatterettens afgørelse
Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærer, medregnes til den skattepligtige indkomst som udbytte af aktier. Det fremgår af ligningslovens § 16 A, stk. 1 og stk. 2, nr. 1.
Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 1, at skattepligtige, der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer, ved opgørelsen af den skatte eller udlodningspligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner mellem parterne i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktioner var afsluttet mellem uafhængige parter.
Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 2, at der ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, således at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne.
Klageren og selskabet er omfattet af den kreds, der skal handle på armslængdevilkår i medfør af ligningslovens 2. Er ejendommen overdraget fra klagerens daværende ægtefælle til selskabet til en værdi, der er højere end markedsværdien, anses forskellen mellem den faktiske overdragelsessum og markedsværdien for udbytte til klageren, jf. ligningslovens § 16 A.
Hvis der ikke foreligger objektive forhold til støtte for ansættelse af markedsværdien, anvendes den seneste offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt som udtryk for markedsværdien. Hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for markedsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af ejendomsvurderingen. Den part, der ønsker at fravige dette udgangspunkt, må godtgøre, at der er grundlag herfor.
Den seneste offentliggjorte ejendomsværdi for [adresse1], [by1] på tidspunktet for overdragelsen, den 1. oktober 2008, var 1.350.000 kr.
Det fremgår af den indhentede syn- og skønserklæring af 8. juli 2014, at ejendommens handelsværdi pr. 1. oktober 2008 skønsmæssigt kan ansættes til 1.850.000 kr.
To retsmedlemmer, herunder retsformanden, udtaler:
Det findes ikke på baggrund af det af repræsentanten anførte godtgjort, at syn- og skønserklæringen ikke kan lægges til grund for værdiansættelse af ejendommen på overdragelsestidspunktet. Der er henset til, at den indhentede syn- og skønsrapport er udarbejdet på baggrund af det materiale, som klageren har vedlagt som bilag til anmodning om syn og skøn. Det findes godtgjort, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2007 ikke kan anses at være retvisende for værdien af ejendommen på overdragelsestidspunktet.
Det findes endvidere ikke godtgjort, at udstykningsmuligheden har en værdi, der skal tillægges den af syn- og skønsmanden skønnede handelsværdi. Skrivelsen fra kommunen omkring udstykningsmuligheden kan indikere, at der foreligger en fejl i skønsrapporten, men dette er ikke bevist, ligesom det ikke er bevist, at den eventuelle fejl har medført en for lav vurdering.
På denne baggrund finder disse retsmedlemmer henset til syn- og skønserklæringen, at ejendommens handelsværdi pr. 1. oktober 2008 var 1.850.000 kr., hvorfor forhøjelsen af klagerens aktieindkomst skal nedsættes til 270.000 kr.
Et retsmedlem udtaler:
Sagen skal hjemvises med henblik på en fornyet vurdering grundet udstykningsmuligheden.
----
Landsskatteretten træffer afgørelse efter stemmeflertal, hvorfor [Skatteankenævnet]s forhøjelse af klagerens aktieindkomst nedsættes til 270.000 kr. (2.120.000 kr. – 1.850.000 kr.)
Værdi af fri bolig
Faktiske oplysninger
Klageren har overfor SKAT fremlagt en lejekontrakt mellem [virksomhed3] A/S og klagerens ægtefælle vedrørende ejendommen [adresse1], [by1]. Kontrakten var dateret den 4. december 2008.
Den offentlige ejendomsværdi udgjorde pr. 1. oktober 2007 1.350.000 kr.
Af lejekontrakten fremgik bl.a., at lejemålet udgjorde 126m2, og at den årlige husleje udgjorde 64.800 kr. Endvidere fremgik det, at udlejer ikke stillede vand, varme og el til rådighed for lejeren. Under særlige vilkår var det anført, at der i ejendommen ud over det udlejede var en særskilt lejlighed på 56 m2, som blev benyttet som kontor og lager for [virksomhed3] A/S.
På baggrund af det oplyste har SKAT udarbejdet følgende beregningsgrundlag for værdi af fri bolig:
”Det er SKATS opfattelse, at der skønsmæssigt kan gives et nedslag i værdien for den del, somanvendes af selskabet. Beløbet ansættes til 12.000 kr. årligt.
El er efter det oplyste betalt af selskabet, værdien af el til huset er skønsmæssigt sat til 5000 kr. idet resten anses for medgået til lokaler brugt af selskabet samt fryser m.m.
Varme er anslået til 2.000 kr. idet det er oplyst, at [person2] for ca. 90 % vedkommende fyrer med brænde, som han selv ligger til.
Beregningsgrundlag 2008
Årlig værdi | |
Anskaffelsessum 1.450.000 kr. | 72.500 kr. |
- nedslag for selskabets anvendelse | 12.000 kr. |
1 % af vurderingen 2002 690.000 kr. | 6.900 kr. |
Andel af el og vand | 5.000 kr. |
Varme for størstepartens vedkommende brænde og i øvrigt betalt af [person2] | 0 kr. |
Ejendomsskatter | -2.492 kr. |
I alt | 74.829 kr. |
3 måneders værdi af fri bolig | 18.707 kr. |
- betalt til selskabet 3 måneder | 16.200 kr. |
Værdi af delvis fri bolig til beskatning | 2.507 kr. |
Beregningsgrundlag 2009
Årlig værdi | |
Anskaffelsessum 1.450.000 kr. | 72.500 kr. |
- nedslag for selskabets anvendelse | 12.000 kr. |
1 % af vurderingen 2002 690.000 kr. | 6.900 kr. |
Andel af el og vand | 5.000 kr. |
Varme for størstepartens vedkommende brænde og i øvrigt betalt af [person2] | 0 kr. |
Ejendomsskatter | -2.492 kr. |
I alt | 74.829 kr. |
12 måneders værdi af fri bolig | 74. 829 kr. |
- betalt til selskabet 3 måneder | 64.800 kr. |
Værdi af delvis fri bolig til beskatning | 10.029 kr.” |
[Skatteankenævnet] s afgørelse
[Skatteankenævnet] har stadfæstet SKATs forhøjelse af klagerens aktieindkomst for indkomstårene 2008 og 2009 som følge af delvis fri bolig.
Af [Skatteankenævnet]s afgørelse af 23. august 2012 fremgår bl.a.:
”Da der ikke foreligger en vurderingsopdeling af ejendommen, er ankenævnet enig med SKAT i, at der skal foretages et skøn over den erhvervsmæssige anvendelse af ejendommen.
Det er repræsentantens opfattelse, at hele den lille lejlighed på 56 m2 må anses for erhvervsmæssig, idet denne anvendes i selskabets drift.
SKAT har ud fra oplysningerne om at den lille lejlighed bl.a. anvendes til kontor, lager og fryserplacering, vurderet at et skønsmæssigt nedslag på 12.000 kr. må være tilstrækkeligt.
Ankenævnet er enig med SKAT i, at den lille lejlighed ikke kan anses at være anvendt fuldt ud erhvervsmæssig, i det et kontor udover anvendelse til selskabsadministration, også kan være en del af en sædvanlig indretning af et stort hus.
Der foreligger ikke oplysninger om udlejning af den lille lejlighed i årene 2008 og 2009, her under dokumentation for at der er selvangivet lejeindtægter.
SKATs skøn over den erhvervsmæssige anvendelse anses hverken for at være urimelig eller foretaget på et urigtig grundlag.
Skatteankenævnet stadfæster herefter SKATs ansættelse af værdi af delvist fri bolig.”
Klagerens opfattelse
Repræsentanten har på vegne af klageren nedlagt påstand om, at klageren ikke skal beskattes af værdi af fri bolig.
Til støtte for påstanden har repræsentanten anført følgende:
”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det helt overordnet gældende, at Skatteankenævnet ikke betragter den husleje, som [person2] har betalt, for værende tilstrækkelig til at dække værdien til beskatning, hvilket ikke anses for korrekt.
SKAT i [by7] er blevet tilbudt at bese ejendommen grundet bygningens særlige konstruktion og indretning. Hvis SKAT benyttede sig af dette tilbud, ville dette have klargjort at lejligheden på 56 m2 blev brugt erhvervsmæssigt, men tilbuddet blev afvist som ikke værende nødvendigt. SKAT i [by7] foretog i stedet et skøn over den erhvervsmæssige anvendelse af ejendomme og vurderet at et skønsmæssigt nedslag på kr. 12.000 måtte være tilstrækkeligt. Efterfølgende er Skatteankenævnet også blevet tilbudt at bese ejendommen, men dette har de heller ikke fundet nødvendigt.
Lejligheden har, som tidligere nævnet, fungeret som kontor og lager for [virksomhed3] A/S og dermed også [virksomhed1]. Lejligheden indholdet en stor kumme fryser, som [virksomhed1] brugte som ekstra fryseplads. Fryserne kørte året rundt.
Ved beregning af værdi af fri bolig skal der således tages højde for, at 30,77 % (56 m2 / 182 m2) anvendes erhvervsmæssigt.
Beregningsgrundlag 2008
Årlig værdi | |
Anskaffelsessum 1.450.000 kr. | 72.500 kr. |
- nedslag for selskabets anvendelse 56 kvm = 30,77 % | 22.308 kr. |
1 % af vurderingen 2002 690.000 kr. | 6.900 kr. |
- nedslag for selskabets anvendelse 56 kvm = 30,77 % | 2.123 kr. |
Andel af el og vand | 5.000 kr. |
Varme for størstepartens vedkommende brænde og i øvrigt betalt af [person2] | 0 kr. |
Ejendomsskatter | -2.492 kr. |
I alt | 62.398 kr. |
3 måneders værdi af fri bolig | 15.599 kr. |
- betalt til selskabet 3 måneder | 16.200 kr. |
Værdi af delvis fri bolig til beskatning | - 601 kr. |
Beregningsgrundlag 2009
Årlig værdi | |
Anskaffelsessum 1.450.000 kr. | 72.500 kr. |
- nedslag for selskabets anvendelse 56 kvm = 30,77 % | 22.308 kr. |
1 % af vurderingen 2002 690.000 kr. | 6.900 kr. |
- nedslag for selskabets anvendelse 56 kvm = 30,77 % | 2.123 kr. |
Andel af el og vand | 5.000 kr. |
Varme for størstepartens vedkommende brænde og i øvrigt betalt af [person2] | 0 kr. |
Ejendomsskatter | -2.492 kr. |
I alt | 62.398 kr. |
3 måneders værdi af fri bolig | 62.398 kr. |
- betalt til selskabet 3 måneder | 64.800 kr. |
Værdi af delvis fri bolig til beskatning | - 2.402 kr. |
Som følge af ovenstående redegørelse gøres det således gældende, at der ikke er grundlag for, at [person2] skal beskattes af værdi af delvis fri bolig i indkomstårene 2008 og 2009.”
Af repræsentantens bemærkninger af 26. marts 2021 til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse fremgår bl.a.:
”Det fastholdes videre, at [person2] ikke er skattepligtig af værdi af fri bolig med henholdsvis kr. 2.507 og kr. 10.029 i indkomstårene 2008 og 2009, idet SKATs beregningsgrundlag ikke er korrekt.
Dette med henvisning til, at der ikke er grundlag for at medregne andel af el og vand med kr. 5.000 i indkomstårene 2008 og 2009, idet [person2] selv har afholdt udgifter til el og vand.
I den forbindelse skal der henvises til det anførte side 15, 3. afsnit, 2. pkt. i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, hvor det fremgår, at udlejer ikke stillede vand, varme og el til rådighed.”
Skattestyrelsens udtalelse på baggrund af Skatteankestyrelsens kontorindstilling
Af Skattestyrelsens udtalelse af 20. april 2021 fremgår bl.a.:
” Værdi af fri bolig
Nedslag for selskabets anvendelse af lejlighed
Det fremgår, at lejemålet udgjorde 126 m2, og at der i ejendommen, udover det udlejede var en særskilt lejlighed på 56 m2, som blev benyttet som kontor og lager for [virksomhed3] A/S.
Skattestyrelsen finder, at lejligheden på 56 m2 ikke kan anses at være anvendt fuldt ud erhvervsmæssigt, da et kontor, ud over anvendelse til selskabsadministration, også kan være en del af sædvanlig indretning.
Klager har ikke fremlagt dokumentation eller lignende, der godtgør eller tilstrækkeligt sandsynliggør, at der er grundlag for at medregne et større afslag for erhvervsmæssig anvendelse end det af [Skatteankenævnet]s skønsmæssigt fastsatte, herunder nedslag for selskabets anvendelse på 12.000 kr.
Skattestyrelsen finder hermed, at der ikke er grundlag for at ændre [Skatteankenævnet]s ansættelse af værdi af fri bolig.
Udgifter til el
Klagers repræsentant har gjort gældende, at el og vand på 5000 kr. ikke skal medregnes i beregningsgrundlaget, da det af lejekontrakten fremgår, at udlejer ikke stiller vand, varme og el til rådighed. Til dette bemærker Skattestyrelsen, at klager har oplyst, at [virksomhed3] A/S har betalt for lys/el, hvilket fremgår af SKATs afgørelse dateret den 24. maj 2011. SKAT anfører følgende i afgørelsen: ”El er efter det oplyste betalt af selskabet, værdien af el til huset er skønsmæssigt sat til 5000 kr. idet resten anses for medgået til lokaler brugt af selskabet samt fryser m.m.”
På baggrund af det anførte finder Skattestyrelsen fortsat, at de 5000 kr. skal medregnes i beregningsgrundlaget.
Beregningsgrundlag for værdi af fri bolig
På trods af det ovenover anførte, finder Skattestyrelsen, at beregningsgrundlag for værdi af fri bolig bør udregnes på følgende måde:
Beregningsgrundlag 2008 | Årlig værdi |
Ejendomsværdi 1.350.000 kr. | 67.500 kr. |
- nedslag for selskabets anvendelse | 12.000 kr. |
1 % af vurderingen 2002 690.000 kr. | 6.900 kr. |
Andel af el og vand | 5.000 kr. |
Varme for størstepartens vedkommende brænde og i øvrigt betalt af [person2] | 0 kr. |
Ejendomsskatter | -2.492 kr. |
I alt | 69.892 kr. |
3 måneders værdi af fri bolig | 17.473 kr. |
- betalt til selskabet 3 måneder | 16.200 kr. |
Værdi af delvis fri bolig til beskatning | 1.273 kr. |
Der er ved beregningen taget udgangspunkt i ejendomsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret. Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2007 var ansat til 1.350.000 kr. SKAT har ved beregningen taget udgangspunkt i denne ejendomsværdi samt forbedringsudgifter på 100.000 kr., hvorfor SKATs beregning tager udgangspunkt i et beløb på 1.450.000 kr. Forbedringsudgifter på 100.000 kr. skal ikke medregnes, jf. LL § 16, stk. 9. Det samme gør sig således vedrørende indkomståret 2009, hvorfor værdi af delvis fri bolig til beskatning bliver 5.092 kr.”
Retsmødet
Repræsentanten fastholdt den nedlagte påstand og gennemgik sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg og det materiale, der blev udleveret på retsmødet.
Klageren anførte, at det er klagerens ægtefælle, der har afholdt udgiften på 5.000 kr. til el og vand.
Skattestyrelsen indstillede, at Skatteankestyrelsens indstilling følges.
Med hensyn til udgiften til el og vand anførte Skattestyrelsen, at udgiften ifølge klagerens tidligere oplysninger til styrelsen blev afholdt af selskabet.
På forespørgsel fraretsformanden anførte Skattestyrelsen, at det på stående fod ikke vides, hvor oplysningerne vedrørende selskabets afholdelse af udgifter til el og vand stammer fra.
Landsskatterettens afgørelse
Efter ligningslovens § 16 A, stk. 5, skal en hovedaktionær, der modtager udbytte fra selskabet i form af, at der stilles en bolig til rådighed, medregne værdien af rådigheden over boligen ved opgørelsen af sin skattepligtige indkomst. Værdien beregnes efter reglerne i ligningslovens § 16, stk. 9.
Af ligningslovens § 16, stk. 9, 1. og 2. pkt., fremgår, at hvis den ansatte er direktør eller en anden medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform, sættes den skattepligtige værdi til 5 pct. af beregningsgrundlaget med tillæg efter 10. pkt. Beregningsgrundlaget er det største beløb af enten ejendomsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret eller anskaffelsessummen opgjort i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2 eller 3, med tillæg af forbedringer foretaget efter anskaffelsen, dog kun forbedringer foretaget inden 1. januar i indkomståret, jf. ligningslovens § 16, stk. 9, 3. pkt. Ved opgørelsen af beregningsgrundlaget for andre boliger skal den del, der udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, ikke medregnes. Den skattepligtige værdi efter 2.-11 pkt. nedsættes med den skattepligtiges betaling i indkomståret til arbejdsgiveren m.v. for råderetten, jf. ligningslovens § 16, stk. 9, 12. pkt.
Det afgørende for, hvorvidt der skal foretages et nedslag i det skattemæssige beregningsgrundlag for værdien af fri bolig for så vidt angår lokaler, der må antages udelukkende anvendt erhvervsmæssigt, er, om lokalerne kan antages at være stillet til skatteyderens rådighed. Det er derimod ikke afgørende, hvorvidt lokalerne rent faktisk har været anvendt til privat formål.
Da klageren er omfattet af personkredsen i ligningslovens § 16, stk. 9, påhviler det klageren at godtgøre eventuelle indskrænkninger i hans rådighed over ejendommen.
Landsskatteretten finder, at der ikke er grundlag for at ændre [Skatteankenævnet]s nedslag for erhvervsmæssig anvendelse ved opgørelsen af værdien af fri bolig. Der er henset til, at der ikke er fremlagt dokumentation, der godtgør eller tilstrækkeligt sandsynliggør, at der er grundlag for at medregne et større afslag for erhvervsmæssig anvendelse end det af skatteankenævnet skønsmæssigt fastsatte. Landsskatteretten bemærker, at selskabet overfor SKAT har oplyst, at det har afholdt udgifter til el.
Til det af klager under retsmødet anførte om, at klagers ægtefælle har afholdt udgiften til el og vand, skal Landsskatteretten bemærke, at klager tidligere overfor SKAT har oplyst, at selskabet har afholdt udgifterne til el og vand, og der er ikke fremlagt dokumentation for at udgifterne er afholdt af ægtefællen.
Skattestyrelsen har i høringssvaret indstillet, at Landsskatteretten nedsætter beskatning af klageren i forhold til værdi af fri bolig.Landsskatteretten kan tiltræde Skattestyrelsens beregning af værdi af fri bolig.
Landsskatteretten ændrer herefter [Skatteankenævnet]s afgørelse således, at klagerens værdi af fri bolig, jf. ligningslovens § 16, stk. 9, nedsættes til 1.273 kr. for indkomståret 2008 og til 5.092 kr. for indkomståret 2009.