Kendelse af 25-10-2016 - indlagt i TaxCons database den 09-12-2016

Faktiske oplysninger

Klageren og klagerens ægtefælle købte ved slutseddel af 1. august 2001 hver 12,5 % af ejendommen [adresse1], [by1] Ejendommen blev overtaget den 1. august 2001.

Der var i alt 6 ejere i I/S Interessenterne ejede ikke de lejligheder de boede i, men ejede hver en andel af hele ejendommen, svarende til deres interessentskabsandel og boede selv i lejlighederne på 1.-4. sal i hovedbygningen.

Interessenterne blev beskattet af en husleje, der var fastsat med udgangspunkt i brev af 6. september 2000 fra [by1] Skatteforvaltning. Huslejen blev indeksreguleret hvert år og for indkomståret 2009 var huslejen beregnet til 316 kr. pr. m2

Ejendommen [adresse1] består af 2 bygninger, der jf. BBR-oplysningerne kan specificeres således:

Bygning 1: [adresse1] (hovedbygning), 5-etagers ejendom opført i 1897 med et samlet bygningsareal på 1815 m², heraf boligareal på 1732 m².

Stuetagen lejlighed på 280 m² (udlejet)

1- 4. sal på hver 363 m² (beboet af interessenterne i [adresse1] I/S)

Kælder på 226 m², registreret med benyttelse til andet fritidsformål (hobbyrum)

Kælder på 114 m², registreret med benyttelse til andet fritidsformål

Bygning 2: [adresse1] 4a (baghus), 2-etagers ejendom opført i 1897, registreret som transport- og garageanlæg.

Stuen 1- 3, erhvervsareal på 84 m² (3 garager)

1.sal på 80 m², boligareal (viceværtlejlighed - udlejet)

Øvrigt areal 10 m²

Ejendommens skattemæssige resultat blev hvert år opgjort med udgangspunkt i årsrapporten for ejendomsinteressentskabet [adresse1].

Klagerens andel af resultatet efter renter var i årene 2008-2009 selvangivet som anden kapitalindkomst med følgende beløb:

Indkomståret 2008: -21.847 kr.

Indkomståret 2009: 11.224 kr.

I indkomstårene 2006 - 2009 var der selvangivet udgifter til reparation og vedligeholdelse for ejendomsinteressentskabet [adresse1] med følgende beløb:

Indkomståret 2006: 167.331 kr.

Indkomståret 2007: 181.397 kr.

Indkomståret 2008: 497.000 kr.

Indkomståret 2009: 253.336 kr.

Udgifterne til vedligeholdelse i indkomståret 2008 på i alt 497.000 kr. kan specificeres således:

SKAT har ikke godkendt fradrag for alle udgifterne. SKAT har godkendt et forholdsmæssigt fradrag i indkomståret 2008 ud fra en skønnet levetid på 25 år for følgende udgiftsposter:

Udgifterne til vedligeholdelse i indkomståret 2009 på i alt 253.336 kr. kan specificeres således:

SKAT har ikke godkendt fradrag for alle udgifterne. SKAT har godkendt et forholdsmæssigt fradrag i indkomståret 2009 ud fra en skønnet levetid på 25 år for følgende udgiftsposter:

Der foreligger en kopi af notat udarbejdet af [virksomhed1] ApS den 11. juli 2008 vedr. tv-inspektion af kloak og gennemgang af rapport og film, hvoraf følgende fremgår:

”Tv-inspektion af kloak er udført 19.06.2008 af [virksomhed2] ApS.

Generelle bemærkninger

Størstedelen af kloaksystemet vurderes at være oprindeligt og i generel ringe stand.

Kloaksystemet er sammensat af flere forskellige rørtyper (glaserede lerrør, støbejern, beton og PVC) og det bærer således præg af at være repareret flere gange.

Konstaterede fejl

Der er konstateret et forholdsvist stort antal fejl ved værdi ”3” (stor værdi) i form af rørbrud og forskudte/åbne samlinger samt forekomst af faste aflejringer. Fejl

Fejl af denne kategori forekommer i hele kloaksystemet, dog koncentreret i området omkring Brønd 3 (BR3) og Brønd 2 (BR2) samt på strækningen ved den mindre gårdbygning.

Fejl med værdi ”3” er ikke akutte, men bør udredes inden for den nærmeste fremtid (0-2 år).

Der er tillige konstateret en række fejl med værdi ”2” (middel værdi).

Fejl med værdi ”2”, som ligger tæt på fejl med værdi ”3”, anbefales udbedret samtidigt med, at der alligevel skal graves op for fejl ”3”.

Isolerede tilfælde af fejl med værdi ”2” udbedres, hvis de giver anledning til problemer som opfugtning og/eller vandindtrængning.

Tv-inspektion af visse delstrækninger har ikke kunnet foretages, fordi faste aflejringer har forhindret kameraet i at komme frem i rørene. Aflejringerne skal fjernes og de resterende strækninger bør tv-inspiceres, evt. ed en mere simpel metode, end at få hele udstyret med spulevogn og tv-inspektionsvogn ud igen.

Strækningen fra 4F – F1 ses ikke at være i brug og bør derfor afblændes forskriftsmæssigt. Rist på brønd 4C er konstateret defekt og skal udskiftes.”

Med hensyn til sondringen mellem vedligeholdelses- og forbedringsudgifter har repræsentanten i mail af 23. september 2011 til SKAT oplyst følgende:

(...)

”I referat af ejermøde fra tirsdag den 18. september 2007, fremgår følgende:

”arbejdet med identifikation af og afhjælpning af fugtproblemer i stueetagen besluttedes udsat til 2008, og at formanden havde været i fornyet kontakt med den rådgivende ingeniør om problemet med fugt i væggene i stueetagen”.

I 2007 konstateredes fugt i viceværtlejligheden, hvilket nødvendiggjorde, at der i regnskabsåret 2008 blev udskiftet toilet på grund af vandudsivning, reparation og udskiftning af gulvets bjælker, samt reparation af kloaknettet. For vor klient anses omkostningerne til nævnte vedligeholdelse som vedligeholdelse af en pludselig opstået skade.

I henhold til endeligt skøde af 17. maj 2006 har sælgerne oplyst til vor klient som køber, at der sælgerne bekendt ikke har været konstateret eller afhjulpet skader på grund af råd eller svampe- og insektangreb og at der sælgerne bekendt ikke findes skjulte fejl eller mangler ved det solgte. Det kan ligeledes oplyses, at vor klient har ved køb af 1/4 af ejendommen i 2006 ikke fået nedslag i købsprisen for de nævnte omkostninger.”

Klagers repræsentant har i mail af 14. januar 2012 oplyst til SKAT, at der ikke var udbetalt nogen forsikrings- eller erstatningssum fra forsikringsselskabet, da der ikke var opstået svampeskader i forbindelse med konstateringen af fugt i viceværtlejligheder, og der ifølge repræsentanten havde været tale om, at skaden var opstået ved langsom udsivning af vand, på grund af en lækage, som man ikke havde været opmærksom på.

SKATs afgørelse

SKAT har anset en del af de fratrukne udgifter til vedligeholdelse af ejendom for at være ikke fradragsberettigede forbedringsudgifter.

SKAT har begrundet afgørelsen med følgende:

”Det er muligt at det for ejendommen som helhed, er tale om opsat vedligeholdelse over en 10 års periode, men vedligeholdelsen skal skattemæssigt bedømmes i forhold til ejertiden og ejendommens stand ved dit køb i 2001. Udgifter til at bringe ejendommen i bedre stand end ved købet, er forbedringsudgifter.

Din revisors argumenter modtaget i mail af 21. maj 2012 indeholder ikke nye oplysninger til brug for sagen, og har ikke fået os til at skifte mening om sagen.

2008

Af de afholdte udgifter på i alt kr. 497.000 for 2008 er kr. 26.114 vurderet at være 100 % vedligeholdelsesudgifter ud fra udgifternes art.

Det er SKATs vurdering, at afholdt udgift til udskiftning af toilet, reparation og udskiftning af gulvets bjælker, samt reparation af kloaknettet kr. 470.886 ikke er 100 % vedligeholdelsesudgift opstået efter din overtagelse af del af ejendommen, men derimod afholdt for at bringe ejendommen i bedre stand end ved erhvervelsen.

At afholdelse af udgifterne har været strengt nødvendigt, som følge af ejendommens almindelige tilstand, gør den ikke til en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift.

Der er ved vurderingen henset til, at der ikke er tale om en pludselig opstået skade pga. vejrliget, men derimod en skade, som er opstået ved langsom udsivning af vand.

Udgifter til istandsættelse efter en vandskade kan ikke trækkes fra som vedligeholdelsesudgift.

Der er endvidere henset til at det er oplyst, at der allerede i 2007 konstateres fugt, og der ikke er forsikringsmæssig dækning for skaden.

Udgiften er vurderet til at være både vedligeholdelses- og forbedringsudgift, og der skal således foretages en deling af udgifterne på fradragsberettiget vedligeholdelsesudgifter og ikke fradragsberettiget forbedringsudgifter.

Fordeling foretages med udgangspunkt i jeres ejertid i forhold til samlede levetid for bygningsdelene. Der er ved skønnet over de enkelte bygningsdeles levetid taget udgangspunkt i SK- meddelelse af 19/3 2001. Kopi er tidligere fremsendt.

Udgifterne er skønnet at have forskellige levetider, spænder fra 15 år til 30 år. Se tidligere fremsendt opgørelse. Der er derfor valgt en gennemsnits levetid på 25 år.

Jeres ejertid i 2008 er 8 år. Din ejerandel af ejendommen 12,5 %.

Selvangivet vedligeholdelsesfradrag 12,5 % af kr. 497.00062.125 kr.

Godkendt vedligeholdelsesudgift 12,5 % af kr. 26.114-3.264 kr.

Udgift med 25 års levetid: 12,5 % af 8/25 af kr. 470.886-18.835 kr.

Udgift anset for at være ikke fradragsberettiget forbedringsudgift 40.025 kr.

jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e.

Indkomsten forhøjes med 40.025 kr.

2009

Af de afholdte udgifter på i alt kr. 253.336 for 2009 er kr. 66.372 vurderet at være 100 % vedligeholdelsesudgifter ud fra udgifternes art.

Det er SKATs vurdering, at afholdt udgift til udskiftning af toilet, reparation og udskiftning af gulvets bjælker, samt reparation af kloaknettet kr. 186.964 ikke er 100 % vedligeholdelsesudgift opstået efter din overtagelse af del af ejendommen, men derimod afholdt for at bringe ejendommen i bedre stand end ved erhvervelsen.

At afholdelse af udgifterne har været strengt nødvendigt, som følge af ejendommens almindelige tilstand, gør den ikke til en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift.

Der er ved vurderingen henset til, at der ikke er tale om en pludselig opstået skade pga. vejrliget, men derimod en skade, som er opstået ved langsom udsivning af vand. Udgifter til istandsættelse efter en vandskade kan ikke trækkes fra som vedligeholdelsesudgift.

Der er endvidere henset til at det er oplyst, at der allerede i 2007 konstateres fugt, og der ikke er forsikringsmæssig dækning for skaden.

Udgiften er vurderet til at være både vedligeholdelses- og forbedringsudgift, og der skal således foretages en deling af udgifterne på fradragsberettiget vedligeholdelsesudgifter og ikke fradragsberettiget forbedringsudgifter.

Fordeling foretages med udgangspunkt i jeres ejertid i forhold til samlede levetid for bygningsdelene.

Der er ved skønnet over de enkelte bygningsdeles levetid taget udgangspunkt i SK- meddelelse af 19/3 2001. Kopi er tidligere fremsendt.

Udgifterne er skønnet at have forskellige levetider, spænder fra 15 år til 30 år. Se tidligere fremsendt opgørelse. Der er derfor valgt en gennemsnits levetid på 25 år.

Jeres ejertid i 2009 er 9 år. Din ejerandel af ejendommen 12,5 %.

Selvangivet vedligeholdelsesfradrag 12,5 % af kr. 253.33631.667 kr.

Godkendt vedligeholdelsesudgift 12,5 % af kr. 66.372-8.297 kr.

Udgift med 25 års levetid: 12,5 % af 9/25 af kr. 186.964-8.413 kr.

Udgift anset for at være ikke fradragsberettiget forbedringsudgift 14.957 kr.

jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e.

Indkomsten forhøjes med 14.957 kr.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at de direkte udgifter til reparation og vedligeholdelse har udgjort 57.696 kr. for indkomståret 2008 og 22.144 kr. for indkomståret 2009.

Klagerens repræsentant har endvidere fremsat påstand om, at den fradragsberettigede del af de øvrige afholdte udgifter har udgjort 372,66 kr. for indkomståret 2008 og 441,45 kr. for indkomståret 2009.

Repræsentanten har begrundet klagen med følgende:

”Fradrag for afholdte omkostninger

Vi bemærker indledningsvist, at der i perioden fra 2001 til 2010 er afholdt udgifter til reparation og vedligeholdelse af ejendommen med i alt 1.804.300 kr., hvilket svarer til cirka 35 % af periodens husleje, jf. vedlagte oversigt over udgifterne i perioden (bilag 1). En vedligeholdelsesprocent i denne størrelsesorden synes ikke unormalt stor, når der henses til, at der er tale om en mere end 110 år gammel ejendom, hvor afholdelse af udgifter til reparation og vedligeholdelse af en vis størrelse er forventeligt.

Vi bemærker endvidere, at de gennemførte reparationsarbejder ikke, som anført af SKAT, har medført en forbedring af ejendommen. Til støtte herfor kan det oplyses, at reparationerne ikke anses som forbedringer i lejelovens forstand og derfor ikke giver grundlag for en lejeforhøjelse, hvilket ellers normalt er tilfældet ved forbedringer.

Omkostninger afholdt til rådgivende ingeniør i 2008 og 2009

Der er i 2008 og 2009 afholdt omkostninger til rådgivende ingeniører med i alt 68.955,32 kr., jf. vedlagte bilag 2-7. Omkostningerne vedrører dels undersøgelse af fugtproblemer, herunder indvendig og udvendig besigtigelse af ejendommen og tv-inspektion af ejendommens kloaksystem, dels udarbejdelse af notat og tegningsmateriale på baggrund af de foretagne undersøgelser til brug for reparation af skaderne.

Da det i 2007 blev konstateret, at væggene ud mod vejen og ud mod gården i ejendommens hovedbygning var plaget af fugt, kontaktede ejerkredsen det rådgivende ingeniørfirma [virksomhed1] ApS (herefter [virksomhed1]) og anmodede om besigtigelse af ejendommen med henblik på at finde årsagen til fugtproblemerne.

Væggen ud mod gården er placeret tæt på en brønd til ejendommens kloaksystem. En opgravning af jorden ved væggene ud mod gården afslørede, at jorden var fugtig. Det blev besluttet at iværksætte yderligere undersøgelser af ejendommens brønd- og kloaksystem for at finde årsagen til vandudsivningen.

Ejendommens kloaksystem blev gennemfotograferet ved en tv-inspektion, som viste, at der var skader på visse dele af kloaksystemet i form af knækkede og sammenfaldne rør, jf. den udarbejdede rapport fra [virksomhed1] (bilag 8).

SKAT har alene anset en del af de afholdte omkostninger til [virksomhed1] som fradragsberettiget, da det er SKATs opfattelse, at en andel af udgifterne vedrører forbedring af ejendommen.

Af SKATs Juridiske vejledning, afsnit C.H.3.2.3.4, fremgår det, at “udgifter, der bringer ejendommen i bedre stand end ved erhvervelsen, anses skattemæssigt for forbedringsudgifter, der ikke er fradragsberettigede efter statsskattelovens regler”. Omvendt karakteriseres vedligeholdelsesudgifter på udlejningsejendomme i Ligningsvejledningen erhvervsdrivende 2011, afsnit E.K.2.3, som “udgifter, der ikke bringer ejendommen i bedre stand end ved udlejningens påbegyndelse”.

Da omkostningerne til [virksomhed1] alene vedrører undersøgelse af årsagen til fugtskaderne på ejendommens hovedbygning, og eftersom arbejdet ikke kan anses for at have medført en forbedring at ejendommens tilstand, er omkostningerne efter vores opfattelse fradragsberettigede som en almindelig driftsomkostning i medfør af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Der er således ikke tale om, at udgifterne til [virksomhed1] har medført en forbedring af ejendommen.

Reparation af skader på ejendommens kloaksystem

Der er i 2008 og 2009 afholdt omkostninger med i alt 452.799,64 kr. i forbindelse med reparation at skader på ejendommens kloaksystem, jf. vedlagte bilag 9-13.

Den gennemførte tv-inspektionen at ejendommens kloaksystem viste, som nævnt, at der var skader på visse dele at kloaksystemet i form at knækkede og sammenfaldne rør.

I rapporten fra [virksomhed1] blev det konkluderet, at fugtproblemerne skyldtes udsivning at vand fra kloakken, og at en reparation af de konstaterede skader var nødvendig for at stoppe yderligere vandudsivning.

Som følge heraf igangsatte man i 2008 arbejdet med reparation at skaderne på kloaksystemet. Der blev alene foretaget reparation af skadede eksisterende rør. Arbejdet indebar således ikke en udskiftning at kloakken eller ny rørlægning.

Af SKATs Juridiske vejledning, afsnit C.H.3.2.3.4, fremgår det, at “I visse tilfælde kan udgifter til udbedring af skader, der er opstået i den nuværende ejers ejertid, anses for fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter”.

Dette følger endvidere af Landsskatterettens afgørelse i LSRM 1962, 58, hvor Landsskatteretten fandt, at en dybdeboring i en brønd på klagerens ejendom til genoprettelse at vandtilførslen var en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift. Landskatteretten lagde i afgørelsen vægt på, at der ikke med brøndboringen fra ejerens side var tilsigtet nogen udvidelse af installationerne, men alene en genopretning at den eksisterende vandtilførsel. Vi henviser endvidere til Landskatterettens afgørelse i LSRM 1977, 191, hvor Landskatteretten tilsvarende fandt, at udgifter afholdt til brøndboringer med henblik på at fremskaffe samme vandmængde som hidtil måtte anses som fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter.

I den foreliggende sag, vedrører omkostningerne tilsvarende tiltag, der skal bringe kloaksystemet i samme stand som før skaderne, ligesom ejerne med reparationen ikke har tilsigtet en omlægning eller udvidelse af den eksisterende rørlægning.

På denne baggrund er det vores opfattelse, at de afholdte omkostninger til reparation at skaderne skal anses som fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter, eftersom det udførte reparationsarbejde ikke har medført en forbedring at ejendommen, jf. SKATs Juridiske vejledning, afsnit C.H.3.2.3.4, samt Landskatterettens afgørelser i LSRM 1962, 58 og LSRM 1977, 191.

Vi bemærker afslutningsvis, at størrelsen af de afholdte udgifter til reparation at skaderne på kloaksystemet ikke kan føre til et andet resultat. Reparation at kloaksystemer er generelt omkostningstung, og der er således intet usædvanligt ved størrelsen at de afholdte udgifter.

Udskiftet varmerør

Der er i 2009 afholdt omkostninger med i alt 9.810 kr. til nedlægning af nyt varmerør mellem ejendommens forhus og baghus, jf. vedlagte bilag 14.

Vi er enige i, at omkostningen til nyt varmerør skal indgå i ejertidsfordelingen, da nedlægningen heraf udgør en forbedring af ejendommen.

Reparation af badeværelse og udskiftning af toilet i baghuset

Der er i 2008 og 2009 afholdt omkostninger til reparation at badeværelse og udskiftning af toilet i viceværtlejligheden i ejendommens baghus med i alt 106.898,75 kr., jf.. bilag 15-20. Omkostningerne fordeler sig som følger:

Udskiftning af toilet kr. 5.555,00

Udskiftning af 30L VVB kr. 3.761,25

Rep. at badeværelsesgulv kr. 3.718,75

Udskiftning at gulvafløb kr. 6.393,75

Reparation at rådskade kr. 87.470,00

I alt kr. 106.898,75

Vi bemærker at, toilet og badeværelse er beliggende i separate rum i hver sin ende at baghuset, og at der derfor ikke er sammenhæng mellem udskiftningen at toilettet og reparationen af badeværelsesgulvet, herunder rådskade.

SKAT har alene anerkendt fradrag for en del af de afholdte omkostninger ud fra et ejertidsfordelingsprincip. Vi er enige med SKAT i, at omkostningerne til udskiftning af toilet og varmtvandsbeholder skal indgå i ejertidsfordelingen, da der sker udskiftning at gammelt med nyt.

Vi er imidlertid ikke enige med SKAT i, at omkostningerne til reparation af badeværelsesgulv, herunder udskiftning at gulvafløb, som var en nødvendig konsekvens at reparationen, og rådskade skal indgå i ejertidsfordelingen, da der ikke herved er sket en forbedring at ejendommen.

I forbindelse med andet vedligeholdelsesarbejde blev det i 2008 konstateret, at der var fugt under gulvet i badeværelset i viceværtlejligheden, hvilket ifølge vvs-manden skyldtes utætheder i gulvet, hvor vandet kunne sive ned.

Man engagerede derfor en murermester til at reparere gulvet. Under dette arbejde blev det konstateret, at bjælkerne under badeværelsesgulvet var angrebet at råd, og arbejdet blev standset, jf. vedlagte bilag 17.

[virksomhed3], som på daværende tidspunkt, var i gang med at reparere kloaksystemet, besigtigede badeværelset og reparerede skaden, jf. bilag 19 og 20.

Da omkostningerne vedrører reparation af en skade opstået i ejertiden, er det vores opfattelse, at omkostningerne forbundet hermed kan fratrækkes fuldt ud ved indkomstopgørelsen.

Reparation at faldstamme

Der er i 2008 afholdt omkostninger til reparation at faldstammen mellem 2. og 3. sal i ejendommens hovedbygning med i alt 16.186,25 kr., jf. vedlagte bilag 21.

Af Ligningsvejledningen erhvervsdrivende 2011, afsnit E.K.2.4, fremgår det, at “fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter er herefter normalt sådanne udgifter, der er en følge at almindelig slid og ælde i ejertiden “.

Da der alene er tale om en reparation af en del af den eksisterende faldstamme (af hvilke der er flere), som følge af utætheder på grund at tæring, må dette anses som en følge af almindeligt slid og ælde. Den afholdte reparationsomkostning skal derfor efter vores opfattelse godkendes som en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift.

Sammenfatning

Nedenstående skemaer viser sammenfattende, hvordan ovennævnte omkostninger efter vores opfattelse skal behandles skattemæssigt. For så vidt angår den del at omkostningerne, der har medført en forbedring at ejendommen, er vi enige med SKAT i, at der ved opdelingen af omkostningerne i en vedligeholdelsesdel og en forbedringsdel kan anvendes en skønsmæssig gennemsnitlig levetid på 25 år.

Indkomståret 2008

Indkomståret 2009

(...)

Bilagsoversigt:

Vi vedlægger følgende bilag:

1. Bilag 1: Oversigt over udgifter til reparation og vedligeholdelse af ejendommen i perioden

2001-2010

2. Bilag 2-7:Faktura vedrørende rådgivende ingeniør

3. Bilag 8: Rapport fra rådgivende ingeniør [virksomhed1]

4. Bilag 9-13:Faktura vedrørende reparation af kloak

5. Bilag 14: Faktura vedrørende nyt varmerør

6. Bilag 15-20:Faktura vedrørende badeværelse og toilet i viceværtlejligheden

7. Bilag 21: Faktura vedrørende reparation at faldstamme

Klagerens repræsentant har sendt følgende bemærkninger til sagen:

”...Ad kloakskaden

[person2] oplyste, at:

”... det må tages i betragtning, at de direkte implicerede i kloakreparationen ikke har kunnet bidrage med yderligere oplysninger, og at der er tale om den tidligere formand [person3], ingeniør [person4] og entreprenørvirksomheden [virksomhed3] [person4] er siden afgået ved døden, entreprenørvirksomheden er gået konkurs, og [person3] (tidl. formand), husker dårligt sagen og henviser til, at han fylder 80”.

Klienten oplyste videre, at arbejdsfordelingen mellem [person3] og vores klient var således, at [person3] førte opsyn med vedligeholdelsen af ejendommen, mens vores klient tog sig af det administrative og den finansielle side i samarbejdet med [virksomhed4].

Af bilag 22 fremgår, hvad der er lavet på kloaknetværket tilhørende ejendommen Heraf ses der af de røde markeringer, hvor kloaknetværket er blevet vedligeholdt, samt hvad der blevet udført de forskellige steder i kloaknetværket.

Det fremgår af bilag 23, at der opereres med 15 observationer, som anses for at være væsentlige ved bedømmelsen af en lednings tilstand. Så vidt vores klient erindrer, var der ligeledes tale om 24 skader at kategori 2. For yderligere omkring kategori 2 henvises der til bilag 24.

Klienten forklarede, at entreprenør [virksomhed3] havde oplyst, at reparation ikke var mulig grundet det antal skader, der var på kloakledningerne. Alle berørte kloakledninger blev derfor udskiftet til PVC, jf. bilag 26.

[person2] har ikke kendskab til, hvordan skaden på kloaknetværket er opstået. Der henvises dog til bilag 24, hvoraf det fremgår, at størstedelen af kloaksystemet vurderes at være oprindeligt og i generel ringe stand og bærer præg at tidligere reparationer.

Der var tale om arbejder, der retablerede den tidligere funktion af kloakledningen. Der blev ikke foretaget arbejder, der udvidede kloaknettets forløb eller som bibragte kloaknettet en større funktionalitet.

Det er fortsat vores opfattelse, at kloakledningerne skattemæssigt må undergives samme praksis, der gælder for brøndboringer. Vi har allerede udleveret en række afgørelser til Skatteankestyrelsens sagsbehandler. Udboring af brønde, for at retablere den tidligere vandforsyning, betragtes skattemæssigt som vedligehold og ikke forbedring.

Ad reparation af faldstammen

Klienten oplyser følgende:

”Faldstammen fra køkken vasken var utæt på grund af tæring, således at et stykke af den samlede faldstamme måtte skæres ud og udskiftes. Ejendommens VVS-mand ([person5] fra firmaet Alfredsen og [person5]) indsatte et støbejernsrør på 3 meter. Dette skal ses i forhold til faldstammens samlede længde på 18-20 meter. Så vidt vides er der i ejendommen tre sådanne faldstammer, en fra køkken og to fra toilet og badeværelse. (Med en antaget gennemsnitlig levetid på 30 år, skulle vi forvente at udskifte i gennemsnit 2 meter om året - en så omfattende udskiftning har vi heldigvis ikke haft.) Faldstammen fra køkkenet formodes at være mest udsat for tæring, fordi der kommer flere kemisk aktive stoffer derfra.”

Der foreligger ingen oplysninger på, hvor meget det evt, ville have kostet at reparere faldstammen, uden at udskifte delen. Men det var ejendommens VVS mands vurdering, at der skulle ske udskiftning af det berørte stykke i stedet for en reparation.

Der er alene tale om en mindre reparation af de eksisterende faldstammer.

Ad udskiftning af toilet, varmtvandsbeholder og badeværelsesgulv

[person2] forklarer, at den nye vicevært [person6] har oplyst, at ejendommens sædvanlige VVS-mand [person5] blev tilkaldt i 2007, for at reparere toilettet for lækager.

VVS-manden [person5] konstaterede, at det ikke kunne betale sig at reparere toilettet set i forhold til at udskifte dette. Den tidligere formand [person3] fulgte [person5]s råd. [person5] har været ejendommens VVS-mand siden første halvdel af OO’erne, hvorfor ejendommens interessenter ikke har nogen forudsætninger for at tro, at [person5] ville påføre dem udgifter til unødvendige udskiftninger.

I sensommeren 2008 blev [person5] igen tilkaldt, da varmvandsbeholderen i viceværtslejlighedens køkken var utæt. I dette tilfælde blev sagens parter ligeledes frarådet en reparation i forhold til en udskiftning. Varmvandsbeholderen skulle tømmes, og dets afløbsrør mundede ud over afløbet i brusebadet på den anden side at væggen. Det var ved denne tømning, at man konstaterede, at vandet løb ned igennem loftet til den underliggende trappe.

I første omgang formodede vores klienter, at der var tale om problemer med afløbet, og [person5] blev herefter tilkaldt for at reparere afløbet. [person5] konstaterede at afløbet var i orden. Opmærksomheden henledtes derefter sig mod utætheder i gulvbelægningen. En murer blev tilkaldt for at reparere gulvet, så det blev tæt.

[virksomhed5] afgav et tilbud i formodning om revner i flisebelægningen og betongulv, jf. bilag 25. Der var ikke tale om at ændre standarden for gulvet i brusebadet. [person2] har forklaret, at reetableringen af badeværelset alene sigtede på en status quo - altså ikke en modernisering af badeværelset, jf. bilag 27.

Murerfirmaet konstaterede herefter, at der var råd i de underliggende bjælker, hvorefter hans arbejde blev standset. Rådangrebet var så omfattende, at hele etageadskillelsen under brusebadet måtte fjernes. Den rådgivende ingeniør [person4] udarbejdede en tegning for reetablering af etageadskillelsen med betondækket.

[person2] oplyser, at den eneste modernisering af badeværelsesgulvet består af ilægning af gulvvarme. Idet gulvet alligevel skulle brækkes op, kunne der ilægges gulvvarme for en merpris på 3.000 kr., hvilket man accepterede som en forbedringsudgift. Vi skal oplyse, at alene ilægning at gulvvarme var en forbedringsudgift efter lejelovens regler, der kunne begrunde en forhøjelse at lejen.

Dette fremgår ligeledes at bilag 27. Forbedringsydelsen medførte en viceværtlejeforhøjelse...”

Klagerens repræsentant har vedlagt bilagene 22 – 27 til bemærkningerne. Heraf fremgår tegninger over kloak, observationer fra [virksomhed2] ApS, et tilbud om arbejde fra [virksomhed5], et tilbud fra [virksomhed3] og tegninger m.v. fra [virksomhed1] ApS.

Bemærkninger til sagsfremstillingen fra klagerens repræsentant

”Vi har modtaget Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse af 4. maj 2016 i sagerne [...] og [...] vedrørende vores klienter, [person7] og [person8].

Skatteankestyrelsen foreslår, at klagerne stadfæstes.

Vi henviser idet hele til tidligere fremsendte påstande og anbringender - alle indsigelser fastholdes. Vi skal derfor bede Skatteankestyrelsens sagsbehandler om at genoverveje forslagene.

Vi skalanmode om retsmøde, såfremt Skatteankestyrelsens forslag t il afgørelse ikke ændres til fuldt ud medhold for vores klienter.

Ad renovation af kloak, herunder udgifter til ingeniør

I 2007 blev det opdaget, at der var opstået fugtproblemer i ejendommen [adresse1], [by1] Ved efterfølgende kontrol blev det konstateret, at fugtproblemerne skyldtes vandudsivning fra kloakken. Det blev ligeledes konstateret, at for at stoppe yderligere vandudsivning, var det en nødvendighed at foretage reparation af kloakskaderne.

Fugtproblemerne blev opdaget, da vores klienter havde ejet ejendommen i to år og idet 3. ejerår påbegyndtes vedligeholdelsesarbejdet i forbindelse med kloakken.

Hensigten med reparationen af kloaknettet var at fastholde den allerede eksisterende og foreliggende kloaklednings kapacitet. I forbindelse med kloakarbejdet blev der på ingen måder foretaget en udvidelse af kloaknettets for løb eller arbejde, som gav kloaknettet større funktionalitet/kapacitet.

Vi fastholder, at den påberåbte praksis for så vidt angår brønde, dvs. også underjordiske vandtilslutninger - meget klart foreskriver, at udgifter til at genoprette vandtilførslen fra defekt brønd anerkendes at være fradragsberettigede udgifter, så længe der ikke derved etableres en øget kapacitet.

Udgifterne vedrørende kloakken har ikke udvidet kapaciteten af ejendommens kloaknet men blot sikret, at den kapacitet, der hele tiden har været, blev opretholdt.

Vi anmoder derfor om, at Skatteankestyrelsen genovervejer sit forslag på dette punkt - for årene 2008 og 2009.

Ad badeværelse

Vi henviser til vores skrivelse af 29. august 2012 t il SKAT samt skrivelse af 4. februar 2016 t il Skatte ankestyrelsen og fastholder i den forbindelse, at der er tale om skader opstået i vores klienters ejertid.

Ad faldstamme

Vores klienter [person7] og [person8] har boet i ejendommen siden 2006. I 2008 havde vores klienter boet i ejendommen i to år. Det er tidligere oplyst, at der er tale om utætheder i faldstammen som følge af tæring. Utætheden må anses som en følge af almindeligt slid og ælde. Der er ikke tale om en totaludskiftning af faldstammerne i ejendommen. Efter det oplyste fra vores klienter, er der 18-20 meter faldstamme i ejendommen, og der er alene udskiftet tre meter.

Ejendommen sættes derfor slet ikke i bedre stand, end den var forinden vores klienters tilflytning. Reparationen af de tre meter faldstamme ud af de 18-20 meter, kan slet ikke medføre nogen værdiforøgelse af ejendommen.

Dette ville kun med rimelighed kunne hævdes, såfremt hele faldstammen var blevet udskiftet. En ny ejer vil med tiden alligevel skulle udskifte alle 18-20 meter faldstamme, den dag levetiden fysisk faktisk er opbrugt, og der vil det for sagen relevante tre meter stykke faldstamme slet ikke repræsentere en værdi.

Der er derfor alene tale om et reparationsarbejde vedrørende en lille del af et større og i øvrigt fortsat velfungerende faldstammesystem i ejendommen.

EY fastholder derfor, at den afholdte reparationsomkostning bør anses og godkendes som en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift.”

Landsskatterettens afgørelse

Udgifter, der anvendes til at sætte et formuegode i samme stand, som det var ved anskaffelsen, kan trækkes fra som vedligeholdelsesudgifter efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e. Det er en forudsætning, at der er tale om udgifter, der vedrører aktiver, hvis udbytte skal medregnes ved indkomstopgørelsen.

Det er kun udgifter, der ikke forbedrer aktivet i forhold til den stand, det var i, da skatteyderen erhvervede det, der kan trækkes fra. Det skyldes, at udgifter, der er anvendt til forbedring, ikke er fradragsberettigede. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 2.

Højesteret har tilsluttet sig skattemyndighedernes praksis om, at de fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter må ses i forhold til ejendommens tilstand ved skatteyderens erhvervelse af ejendommen. Se Højesterets dom i UfR 1958, 1173 HRD.

Herefter anses udgifter, der er medgået til at genoprette den forringelse af ejendommen, der er sket i klagerens ejertid, for fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter, hvorimod udgifter, der er medgået til at sætte ejendommen i bedre stand, end den var ved den skattepligtiges erhvervelse, anses for ikke fradragsberettiget forbedringsudgifter.

Det betyder også, at udgifter til udbedring af skader, opstået i ejertiden, er fradragsberettigede. Der henvises til Landsskatterettens kendelse af 13. august 2002, offentliggjort i SKM2002.432.LSR. Det er ikke afgørende, om der er tale om en pludselig opstået skade, eller om skaden er opstået over længere tid, men derimod om skaden er opstået i ejertiden.

Der skal således ske en skatteretlige sondring af de afholdte udgifter mellem udgifter, der er afholdt til vedligeholdelse, og udgifter der er afholdt til forbedring, herunder udgifter, der er medgået til at sætte ejendommen i bedre stand, end den var ved den skattepligtiges erhvervelse af ejendommen.

Klageren og klagerens ægtefælle har hver ejet 12,5 % af den samlede ejendom siden den 1. august 2001.

Renovation af kloak, herunder udgifter til ingeniør

Det fremgår af rapporten fra [virksomhed1], at der er udført TV-inspektionen den 19. juni 2008 af [virksomhed2]. Heraf fremgår, at størstedelen af kloaksystemet vurderes at være oprindeligt og i generel ringe stand, og at kloaksystemet er sammensat af flere forskellige rørtyper, og at det bærer præg af at være repareret flere gange.

Det fremgår videre af rapporten fra [virksomhed1], at der er konstateret fejl på kloaksystemet i form af rørbrud og forskudte/åbne samlinger samt forekomst af faste aflejringer. Det er anført, at fejlene ikke er akutte, men at de bør udbedres indenfor 0 – 2 år. Der er også konstateret andre fejl, som er anbefalet udbedret samtidigt med, at der alligevel skulle graves op.

Tre retsmedlemmer, herunder retsformanden, finder, at det på den baggrund må antages, at nedslidningen af kloaksystemet er sket over flere år, herunder før klagerens erhvervelse af ejendommen.

Herefter må udgifter til den rådgivende ingeniør og til udgifter til renovering af kloaksystemet dels

anses for medgået til at genoprette den forringelse af ejendommen, der er sket i klagerens ejertid, og dels anses for medgået til at sætte ejendommen i bedre stand, end den var ved den skattepligtiges erhvervelse.

Klageren har ejet ejendommen i 8 år i året 2008 og i 9 år i året 2009.

Afløbsledninger skønnes normalt at have en levealder på 30 år. Det fremgår af hæftet ”Ældre etageejendomme – Byggeskik og renovering” udgivet af Boligstyrelsen i 1987. SKAT har dog godkendt en gennemsnitslevetid på 25 år, hvilket herefter lægges til grund ved afgørelsen.

Et retsmedlem finder, at de konkrete udgifter til renovering af kloak alene måtte være vedligeholdelsesudgifter, hvorfor der er fuldt fradrag for disse udgifter.

Der træffes afgørelse ud fra stemmeflertallet.

Badeværelse

Det fremgår videre af klagen, at der er foretaget reparation efter en rådskade, at der er udskiftet et gulvafløb, og at der er foretaget en reparation af badeværelsesgulv, hvor der samtidig er ilagt gulvvarme.

Det er oplyst, at VVS manden [person5] har udtalt, at fugten i gulvet i badeværelset i baghuset skyldes utætheder i gulvbelægningen, hvor vandet kunne sive ned. Murerfirmaet konstaterede herefter, at der var råd i de underliggende bjælker, og at der skulle ske en renovering af betondækket i etageadskillelsen.

Der lægges på den baggrund til grund, at udskiftningen af de underliggende bjælker og renoveringen af etageadskillelsen skyldes nedsivning af vand fra utætheder i gulvbelægningen.

Nedsivningen af vand skønnes at være sket i klagerens ejertid. Der kan på den baggrund godkendes fradrag for udgiften til reparation af rådskade, gulvafløb og til reparation af badeværelsesgulv for indkomståret 2008, hvor klagerens andel af udgifterne udgjorde 12.197 kr.

SKAT har godkendt et fradrag på 8/25 af 12.197 kr. eller 3.903 kr. Der godkendes herefter et yderligere fradrag på 8.294 kr. for indkomståret 2008.

Faldstamme

Det fremgår videre af klagen, at der er udskiftet en faldstamme igennem etage mellem 2. og 3. sal.

Klageren har oplyst, at faldstammen fra køkkenvasken var utæt på grund af tæring, således at et stykke af den samlede faldstamme måtte skæres ud og udskiftes.

Tre retsmedlemmer, herunder retsformanden, finder, at det på den baggrund må antages, at tæringen af faldstammen er sket over flere år, herunder før klagerens erhvervelse af ejendommen.

Herefter må udgifter til faldstamme dels anses for medgået til at genoprette den forringelse af ejendommen, der er sket i klagerens ejertid, og dels for medgået til at sætte ejendommen i bedre stand, end den var ved den skattepligtiges erhvervelse, ikke kan godkendes fratrukket. Klageren havde i 2008 ejet ejendommen i 8 år.

Faldstammer og andre rørinstallationer skønnes normalt at have en levealder på 30 år. Det fremgår af hæftet ”Ældre etageejendomme – Byggeskik og renovering” udgivet af Boligstyrelsen i 1987. SKAT har dog godkendt en gennemsnitslevetid på 25 år, hvilket herefter lægges til grund ved afgørelsen.

Et retsmedlem finder, at de konkrete udgifter til udskiftning af faldstamme alene måtte være vedligeholdelsesudgifter, hvorfor der er fuldt fradrag for disse udgifter.

Der træffes afgørelse ud fra stemmeflertallet.

Øvrige arbejder

For så vidt angår udgifterne til udskiftning af toilet og varmvandsbeholder i indkomståret 2008 og til udskiftning af varmerør i indkomståret 2009 har klagerens repræsentant foreslået fradrag svarende til de beløb, som SKAT har godkendt.

Der findes derfor ikke at være grundlag for at tage stilling til disse udgifter.

Konklusion

Landsskatteretten giver klageren delvis medhold for indkomståret 2008 i form af et yderligere vedligeholdelsesfradrag på 8.294 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse for indkomståret 2009.