Kendelse af 07-05-2014 - indlagt i TaxCons database den 02-08-2014

Sagens emne

Indkomståret 2004

Skatteankenævnet har opgjort overskud af selvstændig

virksomhed til 1.421.766 kr. Skatteankenævnet har i den

forbindelse ikke godkendt fradrag for underskud af stutteri,

opgjort til 941.484 kr.

Ved opgørelsen af overskuddet har skatteankenævnet anset

klageren for skattepligtig af lejeindtægt med 19.800 kr.

vedrørende udlejning af portnerboligens stueetage.

Skatteankenævnet har ved reguleringen af klagerens

indkomst fejlagtigt ikke medtaget de 19.800 kr.

Ligeledes er der ikke givet fradrag, som ellers er godkendt

af skatteankenævnet, med 2.962 kr.

for udgift til bygningsforsikring.

Derudover har skatteankenævnet anset klageren for

skattepligtig af 18.000 kr. vedrørende udlejning af portnerboligens

1.sal samt af 46.033 kr. vedrørende udlejning af anneks

til klagerens broder. Skattankenævnet har herefter forhøjet

klagerens skatteansættelse med i alt 64.033 kr.

Landsskatteretten er enig med skatteankenævnet i, at der ikke kan godkendes fradrag for underskud af stutteridrift med 941.484 kr. Landsskatteretten anser desuden klageren for skattepligtig af resultat af udlejningsvirksomhed med 79.028 kr. Klagerens overskud forhøjes derfor med 14.995 kr. (79.028 kr.-64.033 kr.) til 1.436.761.

Indkomståret 2005

Skatteankenævnet har opgjort overskud af selvstændig

virksomhed til 1.438.727 kr. Skatteankenævnet har i den

forbindelse ikke godkendt fradrag for underskud af stutteri,

opgjort til 757.408 kr.

Ved opgørelsen af overskuddet har skatteankenævnet

anset klageren for skattepligtig af lejeindtægt med 5.238 kr.

vedrørende udlejning af portnerboligens stueetage.

Skatteankenævnet har ved reguleringen af klagerens indkomst

fejlagtigt ikke medtaget de 5.238 kr. Ligeledes er der ikke givet fradrag for

portnerboligens andel af ejendomsskat med 10.256 kr.,

som ellers er godkendt af skatteankenævnet, samt

for portnerboligens andel af udgift til bygningsforsikring

med 3.062 kr.

Derudover har skatteankenævnet anset klageren for

skattepligtig af 18.000 kr. vedrørende udlejning af portnerboligens

1.sal, samt af 45.158 kr. vedrørende udlejning af anneks

til klagerens broder. Skattankenævnet har herefter forhøjet klagerens

skatteansættelse med i alt 63.158 kr.

Landsskatteretten er enig med skatteankenævnet i, at der ikke kan godkendes fradrag for underskud af stutteridrift med 757.408 kr. Landsskatteretten anser desuden klageren for skattepligtig af resultat af udlejningsvirksomhed med 82.932 kr. Klagerens overskud forhøjes derfor med 19.774 kr. (82.932 kr.-63.158 kr.) til 1.458.501 kr.

Indkomståret 2006

Skatteankenævnet har opgjort overskud af selvstændig

virksomhed til 2.078.076 kr. Skatteankenævnet har

i den forbindelse ikke godkendt fradrag for underskud af stutteri,

opgjort til 931.674 kr.

Ved opgørelsen af overskuddet har skatteankenævnet

anset klageren for skattepligtig af 60.500 kr.

vedrørende udlejning af portnerboligens stueetage,

af 24.000 kr. vedrørende udlejning af portnerboligens

1. sal samt af 56.400 kr. vedrørende udlejning af anneks

til klagerens broder, i alt 140.900 kr.

Skatteankenævnet har dog godkendt fradrag

med i alt 24.322 kr. vedrørende udgifter

til forsikring, ejendomsskat m.v. vedrørende

portnerboligen. Klageren er herefter anset for

skattepligtig af i alt 116.578 kr.

Landsskatteretten er enig med skatteankenævnet i, at der ikke kan godkendes fradrag for underskud af stutteridrift med931.674 kr. Landsskatteretten anser desuden klageren for skattepligtig af resultat af udlejningsvirksomhed med 119.805 kr. Klagerens overskud forhøjes derfor med 3.227 kr. (119.805 kr.-116.578 kr.)

Faktiske oplysninger

Klageren har en advokatvirksomhed, der drives fra adressen [adresse1], [by1]. Derudover drev klageren i de påklagede indkomstår i fællesskab med sin samleverske [virksomhed1] beliggende [adresse2], [...], [by2].

Klagerens ejendom omfatter [adresse3], [adresse4] og [adresse2]. [adresse3] er vurderet for sig selv og består ifølge det oplyste af et skur og et sommerhus. På [adresse4] er der et hovedhus og et anneks, mens der på [adresse2] er et maskinhus, hingstestald, gl. stald, ny stald, værksted samt en portnerbolig med kælder, stueetage og 1. sal.

[adresse4] og [adresse2] er vurderet samlet. Grundværdien for [adresse4] og [adresse2] var i 2004 og 2005 på 2.036.500 kr. og på 3.180.600 kr. i 2006 og 2007. Ejendomsskatten udgjorde 23.049 kr. i 2004, 17.894 kr. i 2005 og 18.037 kr. i 2006.

Annekset er vurderet som en separat bygning til beboelse. Dette fremgår af vurderingen i 2001 og 2006. Af BBR fremgår, at ”bygning nr. 3” (annekset) er et fritliggende enfamiliehus på 105 m² og er derfor ikke medregnet til klagerens stuehus. Annekset udgør sammen med hovedhuset 300 m².

Ifølge en lejekontrakt underskrevet af klageren og hans broder den 18. december 2009 udgør lejemålet landbrugsstuehuset [adresse4], [by2], der betegnes som ”annekset”. Lejemålet blev ifølge kontrakten påbegyndt 1. oktober 2003. Klagerens broder har været tilmeldt adressen siden 1. oktober 2000.

Indtil den 1. juni 2004 omfattede lejemålet den del af stueetagen, der ikke indeholder garager, 72 m² areal. I stueetagen er der et køkken, et toilet, en stue, en spisestue, et kammer. Der er ikke bad. Fra den 1. juni 2004 blev lejemålet udvidet med loftet, svarende til 22 m². Derudover har lejeren ifølge kontrakten mulighed for at bruge én af ejendommens to garagepladser, indtil denne skal bruges af udlejer. Lejeren betaler selv el og varme, mens vand er inkluderet i lejen.

I forbindelse med SKATs afgørelse vedrørende indkomståret 2006 oplyste klageren dog til SKAT, at udgift til vand og varme i annekset ikke var afholdt af klageren, samt at der var en separat elmåler. Klageren oplyste ikke et elmålernr. til SKAT, jf. nedenfor.

Det fremgår endvidere af lejekontrakten, at lejemålet blev overtaget som beset af lejer, dvs. uden istandsættelse. Der medfulgte ingen hårde hvidevarer. Det er ifølge lejekontrakten desuden aftalt, at lejer havde ret til selv at installere køkken, etablere nye gulve, vinduer, døre, varmeanlæg m.v., dvs. en modernisering af lejemålet. Lejeren stod desuden for den fulde indvendige vedligeholdelse samt vedligeholdelsen af de grønne arealer omkring ejendommen. Ifølge klageren stod hans broder selv for indretningen af boligen og udvidelsen af denne.

I lejeaftalens § 4 er lejen pr. måned fastsat til 4.200 kr., og til 4.700 kr. efter inddragelse af loft.

Klageren har indsendt en allonge til lejeaftalen af 10. februar 2011, hvoraf det fremgår, at der som følge af modtagelsen af skønserklæring af 4. februar 2011 om lejeniveau for lejemålet, er enighed om, at lejen pr. 1. januar 2004 og fremefter fastsættes til 4.000 kr. pr. måned.

Der blev i forbindelse med sagens behandling ved skatteankenævnet afholdt syn og skøn vedrørende udlejningen af ejendommene. Af skønserklæringen fremgår det, at det er klagerens broder, som har bragt bygningen i dens stand. Derudover er det oplyst, at bygningerne indtil 2003 var opvarmet ved fælles centralvarmeanlæg fra hovedhuset, havde fælles vandforsyning fra hovedhuset og havde fælles elmåler placeret i hovedhuset.

Syns- og skønsmanden fastsatte den årlige leje for annekset til 48.000 kr. ekskl. el, vand og varme, som blev betalt efter forbrug.

Leje for portnerboligens 1. sal blev fastsat til 18.000 kr. årligt ekskl. el, vand og varme. Syns- og skønsmanden bemærkede i skønserklæringen, at der nærmere var tale om udlejning af værelse med adgang til badeværelse end af udlejning af lejlighed.

Klageren har oplyst, at [person1], som er ansat som vicevært på ejendommen, bor vederlagsfrit på 1. salen af portnerboligen på [adresse2].Der er ikke udfærdiget en lejekontrakt.

I perioden 1. februar 2006 til 1. februar 2008 var en andel af [adresse2], stueetagen ekskl. toilettet i stueetagens entré, udlejet til [person2]. Lejen udgjorde 5.500 kr. pr. måned, årligt 66.000 kr. Derudover skulle [person2] ifølge lejekontraktens § 3 hver måned betale a conto varme med 700 kr., a conto vand med 100 kr. samt a conto el med 200 kr.

Der fremgår endvidere følgende af lejekontraktens § 11, særlige vilkår:

”...

Lejen reguleres 1 gange årligt pr. 1. januar akkumulerede på grundlag af den på reguleringstidspunktet gældende leje. Reguleringen beregnes i henhold til nettoprisindekset, dog minimum 4 % pr. år. Pristalsreguleringen sker med den procentvise ændring i oktober nettoprisindekset. Reguleringen første gang sker pr. 1. februar 2007.

El: Udlejer sørger for elforsyning. Den samlede ejendoms elforbrug fordeles mellem lejerne i ejendommen under hensyntagen til udlejningsperioder og i øvrigt med 60 % til dette lejemål, 25 % til 1. sal og 15 % til kælder. Der betales aconto.

Vand: Ejendommens vandforbrug fordeles mellem lejerne efter samme princip som el, jf. ovf. Der betales aconto.

Forsikring: Lejer må selv tegne forsikring for glas, sanitet, indbo m.v. Udlejer har tegnet ejendomsforsikring...

Der sker ingen forrentning af det indbetalte depositum og/eller forudbetalt leje. Der afsættes, hverken af udlejer eller lejer, beløb af den betalte husleje til indvendige vedligehold...”

Klageren oplyste til SKAT ved mail af 8. juli 2010, at portnerboligen er betydelig større i stuetagen, der udgør 120 m². Førstesalen er ifølge klageren på ca. 25 m².

Klageren har oplyst følgende anvendelse af bygningerne samt bygningernes elmålernumre:

Følgende har været tilmeldt på adressen [adresse4]-[adresse2] i de påklagede indkomstår, som ikke var en del af klagerens husstand:

[adresse4]

[adresse2]

Klageren har oprindeligt selvangivet følgende:

Det selvangivne driftsresultat af [virksomhed1] for 2004 - 2006 er specificeret således:

SKAT traf afgørelse den 4. juli 2008 vedrørende indkomståret 2004, den 3. juli 2008 vedrørende indkomståret 2005 og den 20. juli 2010 vedrørende indkomståret 2006. SKAT godkendte ikke fradrag for underskud ved stutterivirksomhed, idet det var SKATs opfattelse, at stutteriet ikke blev drevet erhvervsmæssigt med overskud for øje.

For så vidt angår udlejningsvirksomhed ved udlejning af portnerboligen og annekset fastsatte SKAT klagerens lejeindtægter således:

Klageren har foretaget en fordeling af udgift til forsikring på beboelse og driftsbygning. Ifølge klagerens specifikation udgør bolig (hovedhus), anneks, skovhytte og portnerbolig 58 % af den samlede udgift. Hovedhusets og anneksets andel er fastsat til 55 % heraf, mens portnerboligens andel er fastsat til 29 %.

SKAT godkendte fradrag for forsikring med 1.967 kr. vedrørende annekset og med 2.962 kr. (29 % af 10.215 kr.) vedrørende portnerboligen i indkomståret 2004. SKAT godkendte derudover fradrag for andel af forsikring med 2.033 kr. og andel af ejendomsskat og afgift til kommunen med 809 kr. for så vidt angik annekset i indkomståret 2005.

I indkomståret 2006 godkendte SKAT fradrag for følgende udgifter:

I forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten har klageren indsendt nye regnskaber for 2004-2007. Klageren har bemærket hertil, at alle heste-/stutterirelaterede udgifter er udeladt i de nye regnskaber. Sammen med regnskaberne har klageren indsendt kontospecifikationer samt bilag. Klageren har markeret de udgifter, der er fradragsberettigede, idet det bemærkes, at der efter klagerens opfattelse er drift af landbrug og udlejningsvirksomhed.

Af det nye regnskab for 2004 fremgår følgende:

Af noterne fremgår følgende:

Klageren har i regnskabet for 2004 bl.a. fratrukket 353,60 kr. for udgifter til tømrer. Af kontospecifikationen, konto 2301, Tømrer/snedker, fremgår det, at der er debiteret 1.768 kr. Der er anført ”[virksomhed8]”, bilag 205. Bilag 205 er en betalingsoversigt, hvor der fremgår beløbet 3.460 kr. og teksten ”[virksomhed8]”. Derudover er der på kontoen sket ompostering til konto 2702 med 1.414,40 kr., bilag 326. Bilag 326 er kopi af kontospecifikation for konto 2301.

Klageren har derudover i regnskabet for 2004 bl.a. fratrukket materialer med 19.075,25 kr. Det fremgår af kontospecifikationen for konto 2601, Materialer, at der er afholdt udgifter til diverse hos Trælasten på 455,19 kr., bilag 237. På bilag 237 har klageren anført, at udgifterne vedrører stalde. På samme konto er der bl.a. fratrukket 8.418,48 kr. for diverse indkøb hos Trælasten, bilag 266. På bilaget har klageren anført, at stort set alt vedrører stalde. Ved en gennemgang af fakturaerne i bilaget er det alene udgift til køkkenarmatur på 514,80 kr., der er angivet at vedrøre portnerboligen. På kontoen er der bl.a. også fratrukket udgifter til sorte sække og batterier, bilag 129 og 228. Alle fakturaerne, der er relateret til konto 2601 i 2004, er faktureret til [virksomhed1].

Af det nye regnskab for 2005 fremgår følgende:

Af noterne fremgår følgende:

Samlet, ekskl. hovedhus32.804,20 kr.

Klageren har i regnskabet for 2005 bl.a. fratrukket udgifter til materialer med i alt 38.350,18 kr. Af kontospecifikationen for konto 2601, Materialer, fremgår, at der bl.a. er afholdt udgifter til hegnmaterialer med 860 kr., bilag 30. Bilag 30 er en betalingsoversigt, hvor beløbet 1.075 kr. fremgår med teksten [virksomhed10]. Ligeledes er bilag 75 en betalingsoversigt, hvoraf der fremgår beløbene 890 kr., 35 kr., og 5.400 kr. samt teksten [virksomhed11], Hest, [person14]. Ifølge kontospecifikationen vedrører bilag 75 diverse indkøb hos Trælasten med 389,34 kr.

Bilag 56 vedrører ifølge kontospecifikationen materialer købt hos Trælast for 2.333,46 kr. Klageren har på bilag 56 anført, at udgifterne vedrører stalde. Det fremgår desuden bl.a. af kontospecifikationen, at bilag 140 og bilag 272 er dokumentation for indkøb af dele til staldtoilet, at der er afholdt udgift til sikkerhedssko med 506 kr., bilag 240, og at der er afholdt udgift til arbejdsbeklædning med 2.835,68 kr., bilag 300. Beløbene er faktureret til [virksomhed1].

Ifølge konto 3710, udgifter portnerbolig, er der bl.a. fratrukket 823,10 kr. vedrørende ”andel, olieregning”, bilag 24. Bilag 24 er en mail fra klageren til [person15]. Heraf fremgår følgende:

”E, vil du overføre de 823,10 til den angivne konto, det er min andel af olieregningen ([...]’ bolig)...”

Af betalingsoversigten fremgår beløbet 823,10 kr. og teksten ”[virksomhed12]”.

Der er afholdt udgift til opmåling m.v. på 4.291,88 kr., bilag 94. Klageren har skrevet portnerbolig på fakturaen, som er faktureret til ejd. [adresse2]. Derudover fremgår det, at der er foretaget opmåling, registrering af anlæg og montage af varmefordelingsmålere.

Der er ifølge kontospecifikationen for 2005 desuden bl.a. afholdt udgift til hovedeftersyn af oliefyr med 1.152,50 kr., bilag 133. Ifølge fakturaen fra [virksomhed6] er beløbet faktureret til klageren, [adresse1], [by1]. Leveringsadressen er [virksomhed1]. Derudover er der anført ”anneks”, hvilket er streget ud, og med håndskrift er der anført ”portnerbolig”. Der er også bl.a. fratrukket udgifter til olie på 8.748,55 kr., bilag 294. Bilag 294 er en faktura ligeledes fra [virksomhed6] til klageren med samme adresse. På fakturaen er der anført ”[virksomhed13]”.

Af det nye regnskab for 2006 fremgår følgende:

Af noterne fremgår følgende:

Samlet, ekskl. hovedhus28.060,99 kr.

Af kontospecifikationen for 2006 fremgår det, at der bl.a. på konto 2303, VVS, er fratrukket en udgift på 246,82 kr., bilag 70. Bilag 70 er en faktura, hvor der er faktureret et beløb på i alt 311,03 kr. til [virksomhed1] v/klageren, [adresse1], [by1]. Der er med håndskrift påført ”stalden”. Derudover er der på kontoen fratrukket udgifter til vandventil med 58 kr., bilag 71. Udgiften er faktureret til [virksomhed1], [adresse1], [by1].

Udgifter til elektriker fremgår af konto 2306. Der er afholdt udgifter med 1.231,50 kr., bilag 147. På bilaget, hvor beløbet er faktureret til [virksomhed1], [adresse2], er der anført ”stald”. De to øvrige udgifter på henholdsvis 413,75 inkl. moms og 803,41 kr. inkl. moms, bilag 220 og bilag 286, som er fratrukket på kontoen, er faktureret til [virksomhed1], [adresse4]. Der er håndskrevet ”stald” på bilag 286.

Der er på konto 2311, Kloak, fratrukket udgifter med 820 kr. (bilag 125), 792 kr. (bilag 162) og 642,73 kr. (bilag 260). Bilag 125 er en faktura på 1.327,45 kr. Beløbet er faktureret til [virksomhed1], [adresse1], [by1]. På bilag 162 og 260 er der anført ”stalde”. Beløbene er faktureret til:

”[virksomhed12] v/ Fr. [person16]

[adresse4],

[by2]”

Beløbene, der er fratrukket på konto 2601, Materialer, (bilag 265 og 285) er alle faktureret til [virksomhed1]. På bilag 285 er der anført, at fakturaerne alle vedrører stalde.

Af konto 3710, Udgifter vedrørende portnerbolig, fremgår, at der er afholdt udgift til olie med 8.236,69 kr. (bilag 6) med 7.905,56 kr. (bilag 51) og med 8.515,69 kr. (bilag 92). Udgifterne er faktureret til klageren, [adresse1], [by1]. Der er anført ”[virksomhed13]” og påskrevet ”portner”. Derudover er der afholdt udgift til service med 616,16 kr., bilag 52, samt til årligt eftersyn med 1.729,99 kr., bilag 126. Beløbene er ligeledes faktureret til klageren. Leveringsadressen er [virksomhed1] v/klageren, [adresse2], og der er anført ”[virksomhed13]” på fakturaerne og påskrevet ”portner”.

SKATs afgørelser for indkomstårene 2004-2006, truffet henholdsvis den 3. og 4. juli 2008 samt den 20. juli 2010, blev påklaget til skatteankenævnet, der traf afgørelse den 19. januar 2012. Ved denne sag er skattankenævnets afgørelse påklaget til Landsskatteretten.

Klageren anmodede SKAT i mails af 24. juli 2012 om en ændring af sin skatteansættelse for 2004-2006 som følge af ændrede regnskaber for ejendommen [adresse4]-[adresse2].

SKAT fremsendte den 30. juli 2012 klagerens mail af 24. juli 2012 til skatteankenævnet med henvisning til, at SKAT ikke var berettiget til at behandle anmodningen. Skatteankenævnet afviste ved afgørelse af 23. oktober 2012 at genoptage nævnets afgørelse af 19. januar 2012 vedrørende klagerens skatteansættelse for indkomstårene 2004-2006. I den forbindelse bemærkede nævnet, at der ikke forelå nye oplysninger, og at klagerens reviderede regnskaber ikke kunne begrunde en genoptagelse af nævnets afgørelse.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har ikke godkendt fradrag for stutteridrift. Derudover har skatteankenævnet anset klageren for skattepligtig af yderligere lejeindtægter og godkendt fradrag for udgifter, der er anset at vedrøre udlejningsvirksomheden.

Der har været afholdt syn og skøn, hvor en markedsleje i 2004 og 2005 for annekset, [adresse4], blev skønnet til 48.000 kr. pr. år ekskl. el, vand og varme, som betales efter forbrug. For portnerboligen, 1. sal, [adresse2], blev der skønnet en leje på 18.000 kr. årligt ekskl. el, vand og varme, som betales efter forbrug.

Derudover fremgår det af syn- og skønserklæringen, at det vurderes, at der ikke er udsigt til, at der kan opnås et driftsmæssigt resultat over eller på 0 kr. efter driftsmæssige af- og nedskrivninger. Den foretagne avl og opdræt af heste i perioden 2000-2005 er ikke anset for sket på en økonomisk forsvarlig måde. Skatteankenævnet har herefter ikke anset stutteriet for drevet erhvervsmæssigt, hvorfor der ikke er godkendt fradrag for underskuddene, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

I den forbindelse har skatteankenævnet bl.a. i 2004 reguleret for udlejningsindtægt på 19.800 kr. ved udlejning af portnerbolig, som var medregnet i stutteriets regnskab. Ligeledes har nævnet ikke godkendt fradrag i stutteriets regnskab for 2.962 kr. for portnerboligens andel af bygningsforsikring. For 2005 har skatteankenævnet reguleret for en udlejningsindtægt på 5.238 kr., som var medregnet i stutteriets regnskab. Derudover er der ikke godkendt fradrag for portnerboligens andel af ejendomsskat på 10.256 kr. og andel af bygningsforsikring på 3.062 kr. i stutteriets regnskab.

Det er skatteankenævnets opfattelse, at skønsmandens erklæring skal lægges til grund ved fastsættelsen af markedslejen, hvorfor lejen er fastsat til henholdsvis 48.000 kr. og 18.000 kr. i indkomstårene 2004 og 2005.

Klageren er herefter i 2004 og 2005 anset for skattepligtig af 18.000 kr. vedrørende udlejningen af portnerboligens 1. sal og af 46.033 kr. vedrørende udlejningen af annekset til klagerens broder i 2004. I 2005 er klageren anset for skattepligtig af 45.158 kr. vedrørende udlejning af annekset.

Udgift til portnerboligens andel af bygningsforsikring på 2.962 kr. i 2004 og 3.062 kr. i 2005, samt portnerboligens andel af ejendomsskat på 10.256 kr. i 2005 er ikke fratrukket i skatteankenævnets opgørelse af klagerens lejeindtægt ved udlejning af portnerboligen. Derudover er klageren ikke blevet beskattet i 2004 af udlejningsindtægt på 19.800 kr. og i 2005 af en lejeindtægt på 5.238 kr. vedrørende udlejning af portnerboligen.

Skatteankenævnet har vedrørende nævnets behandling af indkomståret 2006 bemærket, at der i forbindelse med nævnets behandling af sagen er fremlagt en lejekontrakt vedrørende udlejningen af annekset. Da den fastsatte leje ikke adskiller sig væsentligt fra den, der blev fastsat ved syn og skøn, har skatteankenævnet fastsat lejen for 2006 til 24.000 kr. for portnerboligens 1. sal, til 60.500 kr. for portnerboligens stueetage og til 56.400 kr. for annekset, [adresse4].

Skatteankenævnet har godkendt fradrag for udgifter til forsikring, ejendomsskat m.v. vedrørende portnerboligen på 24.322 kr. i 2006.

Skatteankenævnet har ikke godkendt fradrag for stutteridrift. Derudover har skatteankenævnet anset klageren for skattepligtig af yderligere lejeindtægter og godkendt fradrag for udgifter, der er anset at vedrøre udlejningsvirksomheden.

Der har været afholdt syn og skøn, hvor en markedsleje i 2004 og 2005 for annekset, [adresse4], blev skønnet til 48.000 kr. pr. år ekskl. el, vand og varme, som betales efter forbrug. For portnerboligen, 1. sal, [adresse2], blev der skønnet en leje på 18.000 kr. årligt ekskl. el, vand og varme, som betales efter forbrug.

Derudover fremgår det af syn- og skønserklæringen, at det vurderes, at der ikke er udsigt til, at der kan opnås et driftsmæssigt resultat over eller på 0 kr. efter driftsmæssige af- og nedskrivninger. Den foretagne avl og opdræt af heste i perioden 2000-2005 er ikke anset for sket på en økonomisk forsvarlig måde. Skatteankenævnet har herefter ikke anset stutteriet for drevet erhvervsmæssigt, hvorfor der ikke er godkendt fradrag for underskuddene, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

I den forbindelse har skatteankenævnet bl.a. i 2004 reguleret for udlejningsindtægt på 19.800 kr. ved udlejning af portnerbolig, som var medregnet i stutteriets regnskab. Ligeledes har nævnet ikke godkendt fradrag i stutteriets regnskab for 2.962 kr. for portnerboligens andel af bygningsforsikring. For 2005 har skatteankenævnet reguleret for en udlejningsindtægt på 5.238 kr., som var medregnet i stutteriets regnskab. Derudover er der ikke godkendt fradrag for portnerboligens andel af ejendomsskat på 10.256 kr. og andel af bygningsforsikring på 3.062 kr. i stutteriets regnskab.

Det er skatteankenævnets opfattelse, at skønsmandens erklæring skal lægges til grund ved fastsættelsen af markedslejen, hvorfor lejen er fastsat til henholdsvis 48.000 kr. og 18.000 kr. i indkomstårene 2004 og 2005.

Klageren er herefter i 2004 og 2005 anset for skattepligtig af 18.000 kr. vedrørende udlejningen af portnerboligens 1. sal og af 46.033 kr. vedrørende udlejningen af annekset til klagerens broder i 2004. I 2005 er klageren anset for skattepligtig af 45.158 kr. vedrørende udlejning af annekset.

Udgift til portnerboligens andel af bygningsforsikring på 2.962 kr. i 2004 og 3.062 kr. i 2005, samt portnerboligens andel af ejendomsskat på 10.256 kr. i 2005 er ikke fratrukket i skatteankenævnets opgørelse af klagerens lejeindtægt ved udlejning af portnerboligen. Derudover er klageren ikke blevet beskattet i 2004 af udlejningsindtægt på 19.800 kr. og i 2005 af en lejeindtægt på 5.238 kr. vedrørende udlejning af portnerboligen.

Skatteankenævnet har vedrørende nævnets behandling af indkomståret 2006 bemærket, at der i forbindelse med nævnets behandling af sagen er fremlagt en lejekontrakt vedrørende udlejningen af annekset. Da den fastsatte leje ikke adskiller sig væsentligt fra den, der blev fastsat ved syn og skøn, har skatteankenævnet fastsat lejen for 2006 til 24.000 kr. for portnerboligens 1. sal, til 60.500 kr. for portnerboligens stueetage og til 56.400 kr. for annekset, [adresse4].

Skatteankenævnet har godkendt fradrag for udgifter til forsikring, ejendomsskat m.v. vedrørende portnerboligen på 24.322 kr. i 2006.

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at der skal godkendes fradrag for de almindelige driftsudgifter i forbindelse med udlejningsvirksomheden.

Skatteankenævnets afgørelse er materiel forkert, da der ikke har været en realitetsbehandling af sagen. Skatteankenævnet har ikke godkendt fradrag for udgifter til stutteridrift på ejendommen. Klageren har derfor udarbejdet nye regnskaber, hvor alt vedrørende stutteridrift på ejendommen er udeladt. Tilbage er ejendomsudlejning og landbrug.

Det har ikke været muligt at udfærdige regnskaberne, før der var en afgørelse fra skatteankenævnet. På grund af det store arbejde, der har været i forbindelse med skattesager, selvangivelser, m.v., har de nye regnskaber først været klar i juli/august 2012.

Regnskaberne viser, at skatteankenævnet helt har set bort fra alle almindelige driftsudgifter i forbindelse med udlejningsvirksomheden såsom udgifter til el, vand, varme, ejendomsskatter, forsikringer, vedligeholdelse og lignende. Alle informationer om driftsudgifterne forelå i form af detaljerede kontospecifikationer. Skatteopgørelserne skal derfor baseres på de udfærdigede regnskaber.

Klageren har anført, at der er enighed mellem ham og skatteankenævnet om, hvad der udgør bruttolejeindtægter for lejemålene i de påklagede indkomstår. Der er dog ikke taget højde for udgifterne vedrørende lejemålene og andre driftsudgifter, der ikke vedrører stutteriet, i skatteankenævnets afgørelser. Disse udgifter skal fratrækkes for at få den skattepligtige indtægt.

Det fremgår af de udfærdigede regnskaber, hvor driften ved stutteriet er holdt ude, at resultat før renter og afskrivninger udgør -13.097,95 kr. i 2004, -24.487,45 kr. i 2005, -26.631,07 kr. i 2006 og -82.363,20 kr. i 2007.

Klageren har ved henvisning i saldobalancerne og kontospecifikationerne anført, hvilke indtægter og udgifter, der ikke vedrører stutteridrift, men driften af landbruget/udlejning. Disse indtægter og udgifter har dannet grundlag for regnskaberne.

Klagerens skattepligtige indkomst var i 2004 og 2005 negativ, hvorfor der ikke var et formål med at foretage afskrivninger. Det kunne bedre betale sig at vente til kommende år, hvor indkomstsituationen forventedes forbedret.

Som følge af, at underskud ved stutteridrift ikke kan fradrages i klagerens indkomst, har klageren gjort gældende, at der skal medtages yderligere afskrivninger i 2004 og 2005, og at der kan afskrives som i indkomståret 2006, dvs. at der afskrives med i alt 303.924 kr.:

Landsskatterettens afgørelse

Ifølge statsskattelovens § 4 er lejeindtægter skattepligtig indkomst. Udgifter afholdt med henblik på at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kan dog fratrækkes i den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Klageren har udlejet portnerboligens stueetage og 1. sal, [adresse2], samt annekset, [adresse4]. Der foreligger ikke en lejekontrakt vedrørende portnerboligens 1. sal, mens der er fremlagt en lejekontrakt vedrørende stueetagen for perioden 1. februar 2006 til 1. februar 2008. Der foreligger således ikke oplysninger vedrørende udlejning af stueetagen i indkomstårene 2004 og 2005. Derudover foreligger der en lejekontrakt underskrevet den 18. december 2009 vedrørende annekset, som er indgået med klagerens broder med tilbagevirkende kraft. Ifølge kontrakten er lejemålet påbegyndt 1. oktober 2003. Det bemærkes, at klagerens broder har været tilmeldt adressen pr. 1. oktober 2000.

I forbindelse med sagens behandling ved skatteankenævnet har der været afholdt syn og skøn. I skønserklæringen blev den årlige leje for portnerboligens 1. sal fastsat til 18.000 kr. ekskl. vand, el og varme, og den årlige leje for annekset blev fastsat til 48.000 kr. Det er Landsskatterettens opfattelse, at disse beløb udgør klagerens årlige lejeindtægter for portnerboligens 1. sal og annekset.

Derudover har klageren i de nye regnskaber for 2004 og 2005 oplyst, at der har været en lejeindtægt på henholdsvis 18.000 kr. og 27.750 kr. (36.000 kr.-8.250 kr.) ved udlejning af portnerboligens stueetage. Da klageren oprindeligt har selvangivet en lejeindtægt på 19.800 kr. i 2004, lægges dette til grund. I indkomståret 2006 er der enighed om, at lejeindtægten ved udlejning af portnerboligens stueetage udgjorde 60.500 kr.

Det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at klagerens lejeindtægter ved udlejning af portnerboligen og annekset udgjorde følgende i 2004-2006:

Klageren er skattepligtig heraf i henhold til statsskattelovens § 4. Afholdte udgifter vedrørende udlejningsvirksomhed kan dog fratrækkes i indtægten, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Ved opgørelse af resultat af virksomhed, som er indsendt til Landsskatteretten, har klageren fratrukket udgifter vedrørende landbrug/drift af jord. Der kan ikke godkendes fradrag for disse udgifter i henhold til statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, da der alene kan fratrækkes udgifter vedrørende udlejningsvirksomheden. Det bemærkes, at der kun er selvangivet indtægter vedrører udlejningsvirksomheden. Det er ikke dokumenteret, at der foreligger anden erhvervsmæssig drift.

Klageren har fratrukket udgifter vedrørende ”vedligehold af stalde og boliger”. Der kan ikke godkendes fradrag herfor, da det ikke er tilstrækkeligt dokumenteret eller sandsynliggjort, at udgifterne vedrører udlejningsvirksomheden eller anden erhvervsmæssig drift. Det anses i øvrigt ikke for dokumenteret, at udgifterne er endeligt afholdt af klageren, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Derudover har klageren fratrukket udgifter til ejendomsskatter. Der er tale om en ejendom i landzone med et stuehus samt 2 øvrige bygninger, der anvendes til beboelse. Grundværdien er beregnet ud fra 37,7933 ha og 1.000 m².

Det fremgår af Den Juridiske Vejledning, afsnit H.A.3.2.5.1, at de anførte ha-priser inkluderer for alle landsdele den boligværdi, der er knyttet til en landbrugsejendom af gennemsnitlig størrelse uden særlig beliggenhedsværdi inden for landsdelen. Findes der flere boliger på en landbrugsejendom, og anvendes disse ikke af (eller er udlejet til) ansatte på bedriften, men er udlejet til personer, der ikke er beskæftiget på landbrugsejendommen, ansættes et skønnet areal til en kvadratmeterpris med udgangspunkt i grundværdiniveauet for tilsvarende fritliggende parcelhuse i området.

Det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at de 1.000 m² omfatter både portnerboligen og annekset. Henset til, at der ikke foreligger oplysninger om, at portnerboligen og annekset er udlejet med grund anses de 500 m² ud fra et forsigtigt skøn at vedrøre portnerboligen og annekset.

Grundværdien for de 1.000 m² var på 520.000 kr. i 2006. Herefter kan annekset og portnerboligens andel af den samlede grundværdi i 2006 opgøres således:

1/2 x 520.000 kr./3.180.000 kr. x 100 = 8 % (afrundet)

Det er Landsskatterettens opfattelse, at annekset og portnerboligens andel af den samlede grundværdi er den samme i 2004 og 2005 som i 2006, dvs. 8 % af den samlede grundværdi.

Der kan godkendes fradrag for den andel af ejendomsskatten, som vedrører annekset og portnerboligen, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Der godkendes derfor fradrag for følgende beløb:

2004: 8 % af 23.049 kr. = 1.844 kr. (afrundet)

2005: 8 % af 17.894 kr. = 1.432 kr. (afrundet)

2006: 8 % af 18.037 kr. = 1.443 kr. (afrundet)

På det foreliggende grundlag kan der ikke godkendes fradrag for udgift til afgifter, da udgiftens størrelse ikke er tilstrækkeligt dokumenteret, og da det ikke er tilstrækkeligt sandsynliggjort, at udgiften vedrører udlejningsvirksomheden, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Udgifter til vand, varme og el godkendes ligeledes ikke fratrukket, da det ikke er tilstrækkeligt sandsynliggjort, at klageren endeligt har afholdt udgifter hertil. Der er henset til ordlyden af den fremlagt lejekontrakt vedrørende portnerboligens stueetage samt ordlyden af lejekontrakten vedrørende annekset. Derudover er der lagt vægt på, at lejekontrakten vedrørende annekset er indgået med klagerens broder og med tilbagevirkende kraft, samt at klageren har oplyst til SKAT, at han ikke har afholdt udgifter til vand og varme vedrørende annekset, og at der var en separat elmåler.

Der er indsendt en faktura vedrørende udgift til opmåling, registrering af anlæg og montage af varmefordelingsmålere med 4.292 kr. (afrundet), bilag 94, i 2005. Ud fra det foreliggende bilag anses udgiften tilstrækkeligt dokumenteret, ligesom udgiften anses at vedrøre udlejningsvirksomheden, hvorfor der godkendes fradrag herfor, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

For så vidt angår udgift til arbejdsskadeforsikring og landbrugsforsikring anses udgifterne ikke at vedrøre udlejningsvirksomheden, hvorfor der ikke godkendes fradrag herfor, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Udgift til bygningsforsikring kan godkendes fratrukket for så vidt angår den andel, der vedrører annekset samt portnerboligen. Ifølge klageren vedrører 58 % af forsikringen stuehuset, anneks, portnerbolig samt hytte. Portnerboligen udgør 29 % heraf, mens 55 % vedrører stuehus og anneks. Herefter kan den andel af udgift til byggeforsikring, der vedrører henholdsvis annekset og portnerboligen opgøres således:

2004

Klageren har fratrukket udgift med 17.612 kr. 58 % heraf udgør 10.215 kr.

55 % af 10.215 kr. udgør 5.618 kr., svarende til stuehusets og anneksets andel.

Anneksets andel udgør heraf: 105/300 x 5.618 kr. = 1.966 kr.

Portnerboligens andel er 29 % af 10.215 kr. = 2.962 kr.

2005

Klageren har fratrukket udgift med 18.206 kr. 58 % heraf udgør 10.559 kr.

55 % af 10.559 kr. udgør 5.807 kr., svarende til stuehusets og anneksets andel.

Anneksets andel udgør heraf: 105/300 x 5.807 kr. = 2.032 kr.

Portnerboligens andel er 29 % af 10.559 kr. = 3.062 kr.

2006

Klageren har fratrukket udgift med 18.767 kr. 58 % heraf udgør 10.885 kr.

55 % af 10.885 kr. udgør 5.987 kr., svarende til stuehusets og anneksets andel.

Anneksets andel udgør heraf: 105/300 x 5.987 kr. = 2.095 kr.

Portnerboligens andel er 29 % af 10.885 kr. = 3.157 kr.

Klageren har gjort gældende, at der skal godkendes fradrag for afskrivninger i indkomstårene 2004 og 2005. Da skatteankenævnet ikke har vurderet muligheden for afskrivninger i 2004 og 2005, kan Landsskatteretten ikke tage stilling hertil. Såfremt klageren ønsker at foretage yderligere afskrivninger i 2004 og 2005, må klageren anmode SKAT herom.

Resultat ved klagerens udlejningsvirksomhed kan herefter opgøres således:

Klageren er skattepligtig af 79.028 kr. i 2004, 82.932 kr. i 2005 og 119.805 kr. i 2006. Klagerens overskud forhøjes derfor med henholdsvis 14.995 kr. (79.028 kr.-64.033 kr.) i 2004, 19.774 kr. (82.932 kr.-63.158 kr.) i 2005 og 3.227 kr. (119.805 kr.-116.578 kr.) i 2006. Herefter kan klagerens overskud af virksomhed opgøres til 1.436.761 kr. i 2004, 1.458.501 kr. i 2005 og 2.081.303 kr. i 2006.