Kendelse af 28-06-2019 - indlagt i TaxCons database den 14-09-2019

Indkomståret 2006

Skatteankenævnet har ikke godkendt fradrag for istandsættelsesomkostninger med 3.000.000 kr. Skatteankenævnet har godkendt fradrag for mæglerhonorar på 850.000 kr.

Landsskatteretten ændrer skatteankenævnets afgørelse. Se begrundelse nedenfor.

Faktiske oplysninger

Vedrørende beløbet på 3.000.000 kr.

Klageren, der driver virksomhed i personligt regi under navnet ”[virksomhed1]” med ejendomsinvesteringer og –udlejning, afstod ved købsaftale af 15. marts 2006 ejendommene [adresse1] kaldet ”[x1]” og [adresse2] kaldet ”[x2]” kontant for henholdsvis 9,2 mio. kr. og 27,5 mio. kr. til [virksomhed2] ApS.

Ifølge SKATs vurderingsoplysninger fra 2006 var både ejendommen [adresse1] og ejendommen [adresse2] vurderet som blandet benyttede ejendommene med henholdsvis beboelse og forretning. Ejendommen [adresse1] havde fire lejligheder til beboelse, mens ejendommen [adresse2] havde 23 lejligheder til beboelse.

Efter det oplyste indgik [virksomhed2] ApS og [virksomhed3] A/S, der senere ændrede navn til [virksomhed4] A/S, i samme koncern som søsterselskaber under moderselskabet [virksomhed5] A/S. I samme koncern indgik [virksomhed6] ApS, der senere ændrede navn til [virksomhed7] ApS.

Ifølge købsaftalen var overtagelsesdagen aftalt til den 1. juli 2006, og samme dato skulle afståelsessummerne deponeres i banken.

Af købsaftalen fremgik endvidere følgende:

”Sælger acceptere, at der skal udføres arbejder på begge ejendomme vedrørende istandsættelse og udbedring af fejl og mangler og parterne har aftalt at summen herfor udgør kr. 3.000.000 skriver kroner tremillioner 00/100, som betales af sælger til købers driftsselskab [virksomhed3] A/S.

Køber er berettiget til straks at sætte disse arbejder i gang, således at ejendommene fremstår uden nogen form for fejl eller mangler når de vurderes af sælgers [købers] kreditgivere i forbindelse med optagelse af lån til købesummen. Uanset købers afholdte udgifter hertil kan beløbet, som sælger betaler, ikke overstige de aftalte kr. 3.000.000 kr.”

Klageren har på kontormøde med sagsbehandleren oplyst, at dette vilkår blev indført i købsaftalen, i stedet for at køberen på baggrund af manglerne fik et nedslag i købesummen på 3 mio. kr., for det første af hensyn til køberen, idet størrelsen af køberens låneprovenu i realkreditinstituttet var afhængig af den aftalte købesum, og for det andet af hensyn til klageren, der endvidere fik begrænset sin hæftelse i forbindelse med udbedring af manglerne ved ejendommene til 3 mio. kr.

Der er endvidere fremlagt to udaterede underskrevne endelige skøder uden stempler vedrørende ejendommene [adresse1] og [adresse2], hvoraf blandt andet fremgår, at købesummen er aftalt til en kontantpris på henholdsvis 9,2 mio. kr. og 27,5 mio., og at køberen overtager ejendommene den 1. juli 2006. Det citerede vilkår fra købsaftalen om klagerens betaling af 3 mio. kr. til sælgeren fremgår ikke af de fremlagte skøder.

Derudover er der fremlagt to kontoudtog fra [finans1] af 29. september 2006 vedrørende to konti tilhørende klageren benævnt ”Deponeret købesum”, hvoraf fremgår, at der den 4. juli og den 7. juli 2006 blev indsat henholdsvis 8.099.970 kr. og 27.499.970 kr.

Endvidere er der fremlagt to yderligere kontoudtog fra [finans1] af 29. december 2006 vedrørende to konti tilhørende klageren benævnt ”Kassekredit”, hvoraf fremgår, at der den 5. oktober 2006 og 16. oktober 2006 blev indsat henholdsvis 2.072.357,26 kr. med teksten ”[adresse1]” og 5.848.921,65 kr. med teksten ”Frigivet deponering nr. [adresse]”.

Det fremgår endvidere af det pågældende kontoudtog, at der den 19. oktober 2006 blev hævet 2.750.000 kr. med teksten ”bankoverførsel”. SKAT har fået oplyst af [finans2], at beløbet på 2.750.000 kr. den 20. oktober 2006 er indgået på en konto tilhørende [virksomhed6] ApS med posteringsteksten ”pacco ab fakt. 43048”.

Efter det oplyste tilbageholdt klageren 250.000 kr. til imødegåelse af refusionsopgørelsen i forbindelse med ejendommenes overdragelse. Af klagerens bogføring fremgår endvidere en hævning på 250.000 kr. posteret ultimo december 2006 på kontoen ”Andre tilgodehavender” benævnt ”Omp. [x2], tilgang”, hvilket efter det oplyste vedrørte den resterende del af beløbet på 3.000.000 kr. fra købsaftalen, der blev modregnet i forbindelse med refusionsopgørelsen.

I resultatopgørelsen for 2006 selvangav klageren ”Avance ved salg af anlægsaktiver” på 5.694.774 svarende til henholdsvis 2.264.046 kr. for ejendommen [adresse1] og 3.430.727 kr. for ejendommen [adresse2]. Ved opgørelsen af fortjenesten ved afståelsen af ejendommen [adresse2] havde klageren forhøjet anskaffelsessummen med 3.000.000 kr. benævnt ”Beløb til istandsættelse mm. iht. købsaftale”.

Vedrørende beløbet på 1.376.250 kr.

Klageren havde endvidere ved opgørelsen af fortjenesterne ved afståelsen af ejendommene [adresse1] og [adresse2] fratrukket henholdsvis 345.000 kr. og 1.031.250 kr. (samlet 1.376.250 kr.) i de respektive afståelsessummer som ”Andel af handelsomkostninger fra [virksomhed8] ApS”.

Efter det oplyste er [virksomhed8] ApS ejet 100 % af klageren og har én ansat, som er direktør [person1].

Der er fremlagt en ikke-underskrevet aftale mellem [virksomhed8] ApS og klageren benævnt ”administrationsaftale” dateret den 15. oktober 2005, hvoraf blandt andet fremgår, at [virksomhed8] forestår administrationen og salget af ejendommene [adresse1] og [adresse2] i en periode foreløbig aftalt til 6 måneder. Ifølge aftalen er [virksomhed8]s honorar aftalt til 3 % af salgssummen.

Endvidere er der fremlagt en faktura af 1. oktober 2006 udstedt af [virksomhed8] ApS til klageren på 1.376.250 kr. inklusiv moms, hvoraf fremgår følgende under ”Varebetegnelse/Tekst”:

”Honorar for assistance ved gennemførelse af handlerne [x1] og [x2], salgsopstilling, mægler (havde anden kunde), møder, skøder mm. 3 % af salgssum iht. Aftale”

I [virksomhed8] ApS’ regnskab for 2006/2007 er der indtægtsført 1.376.250 kr. som ”Honorar u/m”. Momsen af den pågældende faktura påvirkede ikke opgørelsen af [virksomhed8]s salgsmoms, der i perioden fra den 1. juli til 31. december 2006 udgjorde 148.106 kr.

Af klagerens bogføring fremgår to hævninger på henholdsvis 345.000 kr. og 1.031.250 kr. (samlet 1.376.250 kr.) posteret ultimo december 2006 på kontoen ”[virksomhed8] ApS” benævnt ”Mæglerhonorar”.

Efter det oplyste skete betaling fra [virksomhed1] til [virksomhed8] ApS ved modregning i et tilgodehavende, som klageren havde på [virksomhed8] ApS.

Der er endvidere fremlagt to udkast til formidlingsaftaler mellem [virksomhed9] og [virksomhed8] ApS om salg af henholdsvis ejendommen [adresse1] og [adresse2]. Det fremgår blandt andet heraf, at ejendommene udbydes til salg for henholdsvis 11.000.000 kr. og 27.000.000 kr., og at salæret herfor udgør 2,25 % af salgsprisen.

Klagerens tidligere repræsentant har fremlagt kopi af en række breve fra [virksomhed8] ApS fra 2006 til nogle af ejendommenes lejere. Korrespondancen vedrører blandt andet returnering af en fraflytningsrapport til lejer, tilsendelse af lejekontrakt med bekræftelse af modtaget depositum og forudbetalt leje, varme- og vandopgørelse for et lejemål samt påbud om at bortskaffe hund i et lejemål.

Under sagens behandling i Skatteankestyrelsen har der været afholdt syn og skøn vedrørende fakturaen udstedt af [virksomhed8] ApS. Der er i skønserklæringen af 11. december 2018 anført følgende:

”Spørgsmål 1:

Hvorvidt der er udført administrationsarbejde af [virksomhed8] ApS vedrørende de to i sagen omhandlede ejendomme i henhold til administrationsaftalen mellem [virksomhed8] ApS og [person2].

Svar spørgsmål 1

De under skønsforretningen udleverede bilag vedrører alle administrationsydelser, der omfattes af administrationsaftalen af 15/10 2006. Af administrationsaftalen fremgår, at den skal genforhandles efter 6 måneder. Det blev oplyst, at administrationsaftalen fortsatte uændret frem til salget af ejendommene. De udleverede bilag vedrører såvel perioden før indgåelse af administrationsaftalen, den aftalte periode og perioden efter 6 måneders perioden.

Svaret på spørgsmål 1 er Ja.

Spørgsmål 2:

Faktura nr. 102 af 1. oktober 2006 udspecificerer ikke i fuldt omfang hvilke ydelser der er omfattet af fakturaen.

Skønsmanden bedes vurdere, hvorvidt det er unormalt, herunder i ejendomsbranchen, at en faktura ikke er specificeret fuldt ud, dvs. ikke indeholder en udtømmende oplistning af ydelser der er leveret. Dertil bedes skønsmanden vurdere om f eks. anvendelse af formuleringer såsom "mm", som er anvendt i den i sagen omhandlede faktura, er usædvanlige.

Svar spørgsmål 2

Af faktura nr. 102 af 1. oktober 2006 (bilag 6) fremgår, at fakturaen vedrører assistance ved gennemførelse af handlerne [x1] og [x2], salgsopstilling, mægler, møder, skøder mm. Honoraret er opgjort til 3 pct. af salgssum men iht. Aftale.

Det fremgår ikke præcist hvilken aftale, der henvises til, men da honoraret er opgjort til 3 pct. Af salgssummen vil det være mest sandsynligt, at der henvises til Administrationsaftale af 15/10 2005 (bilag 5). Af denne aftale fremgår, at [virksomhed8] ApS forestår al administration (bortset fra bogholderi), herunder kontakt til lejere, udfærdigelse af lejekontrakter, ind- og udflytning, herunder rapporter og flytteopgørelser, fremvisning med mere.

Når fakturaen henviser til en underliggende aftale med deri oplistning af ydelser, er det ikke unormalt, at fakturaen ikke i sig selv indeholder en udtømmende oplistning af de ydelser, der er leveret.

Der vil således heller ikke være usædvanligt, at der anvendes en formulering som "mm".

Spørgsmål 3

Hvorvidt der er udstedt andre fakturaer, som dækker over det udførte administrationsarbejde, eller det på baggrund af det udleverede bilagsmateriale kan konkluderes, at fakturaen dækker såvel administration som salg.

Svar spørgsmål 3

Jeg har ikke modtaget noget materiale, der indikerer, at der skulle være udstedt andre fakturaer, som dækker over det udførte administrationsarbejde. Af årsrapporten for 2006 fremgår administrationsomkostninger med DKK 60.116, heri indgår konsulenthonorar med DKK 10.674, revisorhonorar med DKK 35.180 og advokathonorar med DKK 5.900.

Det må derfor konkluderes, at fakturaen dækker såvel administration som salg.

Spørgsmål 4

Hvorvidt beløbet på 1.101.000 kr. ex. moms er rimeligt sammenholdt med det udførte arbejde.

Svar spørgsmål 4

Jævnfør indledningsvist besvares spørgsmål 4 ud fra den forudsætning, at syns- og skønsmanden skal forholde sig til det samlede honorar på DKK 1.101.000. Ved vurderingen af rimeligheden vil jeg dog opdele honoraret i dels et mæglerhonorar og dels et administrationshonorar.

I praksis varierer mæglerhonorarer utroligt meget afhængigt af størrelsen på ejendommene, de pågældende markedsforhold og typen af ejendommene. Det er ikke usædvanligt med mæglerhonorarer på op til 2,5 pct. af salgsprisen.

Det er oplyst, at der forelå et udkast til formidlingsaftale på salg fra [virksomhed9] til et honorar på DKK 850.000 ex. moms, svarende til 2,3 pct. af den opnåede salgspris. Det omtalte udkast er ikke fremlagt i sagen.

Det er min vurdering, at et mæglerhonorar i størrelsesorden DKK 850.000 - 900.000 kan anses for rimeligt.

For administration af udlejningsejendomme kan der forventes et administrationsgebyr på ca. DKK 2.500 - 3.000 pr. udlejningsenhed. Ejendommene består af i alt 27 boliglejemål og 3 erhvervslejemål.

Et samlet årligt ordinært administrationshonorar på DKK 75.000 - 90.000 vurderes som rimeligt. Det er oplyst i sagen, at der derudover har været ekstraordinære ydelser i forbindelse med salget, der normalt ikke leveres af ejendomsmægleren.”

[Skatteankenævnet]s afgørelse

Vedrørende beløbet på 3.000.000 kr.

Skatteankenævnet har ikke godkendt fradrag for istandsættelsesomkostninger med 3.000.000 kr.

Til støtte herfor har skatteankenævnet henvist til, at det ikke er dokumenteret, at beløbet på 3.000.000 kr. i henhold til købsaftalen er betalt til købers driftsselskab [virksomhed3] A/S. Det er derfor ikke godtgjort, at betalingen vedrører udgifter til istandsættelse og udbedring af fejl og mangler på ejendommen beliggende [adresse2], henholdsvis dækning af fælles refusionsopgørelse, og derfor kan beløbet ikke fragå i den skattepligtige opgørelse af fortjenesten ved afståelse af ejendommen.

Vedrørende beløbet på 1.376.250 kr.

Skatteankenævnet har opgjort mæglerhonoraret til 850.000 kr. og godkendt fradrag herfor ved opgørelsen af fortjenesten ved afståelse af ejendommene.

Til støtte herfor er det anført, at skatteankenævnet i modsætning til SKAT ikke har grundlag for at afvise, at [virksomhed8] ApS reelt har udført salgsarbejde for klageren vedrørende de pågældende ejendomme, men at honoraret herfor overstiger, hvad salgsomkostningerne måtte kunne forventes at blive, hvis ejendommene var blevet solgt gennem eksempelvis [virksomhed9], hvorfor honoraret til [virksomhed8] ApS ikke kan anses for fastsat på markedsvilkår og derfor må korrigeres efter ligningslovens § 2.

Skatteankenævnet har endvidere anført, at honoraret passende kan fastsættes til 2,25 % af salgssummerne for de to ejendomme, eller i alt 825.750 kr., hvortil kommer ikke dokumenterede markedsførings- og dokumentationsomkostninger.

Skatteankenævnet har herefter godkendt et fradrag på 850.000 kr. fratrukket ved opgørelsen af fortjenesten ved afståelse af ejendommene som fradrag for mæglerhonorar og fordelt fradraget forholdsmæssigt mellem [adresse1] og [adresse2] med henholdsvis 212.500 kr. og 637.500 kr.

Klagerens opfattelse

Klageren har vedrørende beløbet på 3.000.000 kr. nedlagt påstand om ansættelse som selvangivet. For så vidt angår beløbet på 1.376.250 kr. har klageren nedlagt påstand om, at værdien af mæglerydelsen udgør 1.218.750 kr.

Vedrørende beløbet på 3.000.000 kr.

Angående beløbet på 3.000.000 kr. har klageren anført, at der kun er én aftale vedrørende ejendomshandlen, og at denne er den fremlagte købsaftale, hvori det for det første aftales, at [virksomhed2] ApS køber ejendommene [adresse1] og [adresse2] for henholdsvis 9.2 mio. kr. og 27,5 mio. kr., og for det andet at han betaler 3,0 mio. kr. til udbedring af fejl og mangler til købers driftsselskab [virksomhed3] A/S. Endvidere er køber berettiget til straks at igangsætte disse arbejder således, at ejendommene fremstår uden fejl og mangler, når de efterfølgende vurderes med henblik på sammensætning af den endelige finansiering af ejendommene.

Klageren har endvidere anført, at betalingen af beløbet på 2.750.000 kr. alene er en effektuering i henhold til den indgåede købsaftale, hvor der tilbageholdes et beløb på 250.000 kr. til imødegåelse af refusionssaldoen, idet købesummen ikke faldt rettidigt i forhold til den aftalte overtagelsesdag den 1. juli 2006. Refusionsopgørelsen udviste efterfølgende på grund af depositummer og lejeindtægter, der indgik hos klageren i perioden før overtagelsesdagen til afregning af ejendommene, at [virksomhed2] ApS havde et tilgodehavende på 569.502 kr., som blev afregnet den 9. november 2006.

Klageren har yderligere anført, at betalingen af beløbet på 2.750.000 kr. skete efter en telefonisk anmodning fra [person3], mens klageren var på efterårsferie i Sverige, da afståelsessummen var blevet berigtiget. I den pågældende telefonsamtale oplyste [person3] kontonummeret til [virksomhed6] ApS, hvilket klageren var orienteret om, var det korrekte kontonummer for indbetalinger til [virksomhed3] A/S, ligesom [person3] oplyste den ønskede referencetekst til sit bogholderi. Klageren hæftede sig ikke ved hans ønske til en tekst, idet denne var ham uvedkommende, og i øvrigt vidste han ikke, hvilke virksomheder i [person3]s koncern, der havde forestået arbejderne.

Endeligt har klageren anført, at han ikke har dokumentation for, hvorledes [virksomhed3] A/S anvendte betalingen på 3,0 mio. kr., idet han ikke har adgang til selskabets bilag.

Vedrørende beløbet på 1.376.250 kr.

Angående beløbet på 1.376.250 kr. har klageren med henvisning til de fremlagte formidlingsaftaler anført, at en tredjemand skulle have 850.000 kr. for salg af ejendommene plus moms, i alt 1.062.500 kr. hvortil skulle lægges diverse omkostninger som mæglere fakturerer udover det almindelige mæglersalær. [virksomhed8] ApS har beregnet sig 1.101.000 kr. plus moms i alt 1.376.250 kr., altså en difference på 313.750 kr. eller 251.000 kr. ekskl. moms.

Klageren har endvidere anført, at han som ejer af [virksomhed8] ApS ikke kan tillade, at en ansat udfører arbejde for ham, dels som mægler og dels som administrator vedrørende almindelig ejendomsadministration og dels ved de ekstraordinære ydelser, der skal leveres i forbindelse med et salg, uden at han betaler samme pris, som handlede han med tredjemand.

På denne baggrund har klageren gjort gældende, at merprisen under alle omstændigheder ville skulle betales, hvis en anden mægler havde solgt ejendommene. Udover bistand ved opgørelse af deposita, restancer, kopiering af lejekontrakter, fremsendelse af købstilbud til lejere, møder med lejere, opgørelse af forbrug, skatter, omkostninger med videre til et budget for ejendommen, har [virksomhed8] ApS administreret ejendommene både i perioden frem mod det endelige salg og i den periode, hvor berigtigelsen og handlen ikke var afsluttet pga. handlens væsentlige forsinkelse.

Klagerens tidligere repræsentant har fremsat følgende bemærkninger efter modtagelse af kontorindstillingen:

”Hermed fremsendes bemærkninger til Landsskatterettens foreløbige vurdering af ovennævnte sag/Landsskatterettens forslag til afgørelse.

Vedrørende betalingen på kr. 3,0 mio.

Klager fastholder, at der er fradrag for betalingen af de kr. 3,0, der gik til at dække købers omkostninger til istandsættelsesudgifter.

SKATs juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.8.3. Fradrag i afståelsessummen angiver, at afståelsessummen kan reguleres med beløb som sælger har været forpligtet til at afholde som led i en overdragelse.

Af nærværende sag fremgår det af den fremlagte købsaftale af 15. marts 2006, at der er en ubetinget forpligtelse for Klager til at betale kr. 3,0 mio. til køber til dennes udbedring af fejl og mangler ved ejendommen, og at denne forpligtelse er honoreret ved betaling af beløbet.

Det følger af praksis, herunder blandt andet:

- LSRM1982, 195,

- TfS1985, 293,

- TfS 1985, 637, og

- TfS2010, 364,

at en forpligtelse som den i sagen omhandlede kan fratrækkes i afståelsesvederlaget.

At der i nærværende sag er den fornødne sammenhæng mellem udgiften til istandsættelsesarbejderne og ejendommens afståelse tydeliggøres af TfS 1985, 293. Det fremgår af denne afgørelse, at selv et beløb en ejer af en ejendom betaler en lejer af ejendommen for at fraflytte er fradragsberettiget i ejendommens afståelsessum.

At der i nærværende sag er den fornødne forpligtelse illustreres af TfS2010, 364, hvor Skatterådet begrunder dets svar som følger:

”...I Danmark hersker der aftalefrihed i forbindelse med lovlige aftaler om overdragelse af fast ejendom.

Som følge heraf finder SKAT, at det også skatteretligt må accepteres, at en aftale om overdragelse af fast ejendom kan udformes således, at den indeholder en resolutiv betingelse, for så vidt angår den endelige prisfastsættelse af salgssummen. Det er efter SKATs opfattelse tale om en resolutiv betingelse, idet det herved forudsættes, at der ikke ved indgåelse af aftalen er tvivl om, at handlen skal gennemføres.

SKAT finder endvidere, at det skatteretlige erhvervelsestidspunkt også ved den her forelagte aftalekonstruktion som udgangspunkt på antages at være det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse.

Det er på den baggrund SKATs opfattelse, at den mulige nedsættelse af salgssummen skatteretligt skal anses for en regulering af den tidligere fastsatte salgssum. Dette medfører, at den regulerede salgssum skal lægges til grund ved opgørelsen af sælgers ejendomsavance...”

Det fremgår af den mellem Klager med køber indgåede købsaftale, at betaling af de kr. 3,0 mio. er en forudsætning for handlens gennemførelse og, at der i øvrigt ikke er tvivl om at handlen skal gennemføres.

De kr. 3 mio. relaterede sig til facadeoppudsning, omlægning af tag, udvidelse af kloakkerne på [x1], og udbedring af trappeopgangene på såvel [x2] og [x1].

Ifølge lokalplan nr. [...], der vedlægges, skulle der laves afskærmning og hegn, etableres friarealer, p-pladser og garager skulle nedrives. Da køber overtager ejendommene er byggeriet på [adresse3] arealet endnu ikke færdig, hvorfor klager ikke kan opfylde sin forpligtelse overfor kommunen til at bringe disse forhold i orden. En del af de kr. 3 mio. relaterer sig til at Køber overtager denne forpligtelse.

De kr. 3 mio. er betalt af klager til køber, og bogført og indgår i regnskabet. Om nødvendigt kan alle kontoudtog for 2006 fremlægges.

Det forhold at Klager er næringsdrivende tydeliggør, at der er adgang til at fradrage udgiften, idet udgiften er medgået til at erhverve og sikre indkomsten.

Det kan i øvrigt bemærkes, at TfS 1985, 637 gengiver en afgørelse, der illustrerer at udgiften ved næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom kan fradrages i avanceopgørelsen.

Klager var på salgstidspunktet næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, og selvangav en skattepligtig indkomst på samlet kr. 6.648.813, som en følge af salget.

Der vedlægges årsrapport, hvor der henvises til side 11 og side 15 note 15.

SKAT har i dets udtalelse anført, at klager ikke har godtgjort, at betalingen til [virksomhed6] ApS vedrører udgifter til istandsættelse af udbedring af fejl og mangler. Dette er dog ikke korrekt, idet klager overfor Landsskatteretten har fremlagt dokumentation i form af ”Tro og love erklæring” (underskrevet af [person3]), hvoraf det fremgår, at [person3], som var hovedaktionær i [virksomhed4] koncernen, bekræfter:

”...at betalingen skete på min instruks som anført til [virksomhed6] ApS, der modtog alle betalinger for [virksomhed3] A/S jf. finansieringsaftale med [finans3]...”

Vedrørende mægler- og administrationshonoraret på kr. 1.376.250

[virksomhed8] A/S har udført salgs- og administrationsarbejde for klager.

Faktura-teksten lyder som følger (med klagers fremhævelse):

”Honorar for assistance ved gennemførelse af handlerne [x1] og [x2], salgsopstilling, mægler (have anden kunde), møder, skøder mm.”

Landsskatteretten har forudsat, at betalingen for [virksomhed8] ApS arbejde ikke vedrører administration af ejendommene, og har således godkendt fradrag for kr. 850.000, der alene omfatter arbejde i forbindelse med salg af ejendommen (mæglerhonorar).

Det bemærkes, at [virksomhed8] ApS’ fakturatekst indeholder forkortelsen ”mm.”, hvilket står for med mere. Dette er et udtryk for at fakturaen ikke indeholder en udtømmende opremsning af de arbejder fakturaen vedrører.

Klager har allerede overfor Landsskatteretten fremlagt dokumentation i form af ”Tro og love erklæring” (underskrevet af [person3] og [person1] den 20. december 2011) på, at [virksomhed8] ApS har udført administration af ejendommene, ligesom der er fremlagt administrationsaftale mellem klager og [virksomhed8] ApS af 15. oktober 2005.

Klager har fundet yderligere dokumentation frem på, at [virksomhed8] ApS har administreret de i sagen to omhandlede ejendomme. Der vedlægges således:

- diverse korrespondance [virksomhed8] ApS har haft med lejere af ejendommene i den relevante periode,

- korrespondance med advokat vedrørende udsættelse,

- kopi af lejekontrakt med tilhørende fremsendelsesbrev. Bemærk, at [virksomhed8] ApS har underskrevet kontrakten som administrator af ejendommen. Det kan i den forbindelse bemærkes, at det er gængs praksis, at administrator underskriver på vegne af udlejer. [virksomhed10] Advokatpartnerselskab underskriver i relation til de ejendomme der administreres af advokatkontoret f.eks. også som administrator på vegne af udlejer.

- Varmeregnskab med tilhørende fremsendelsesskrivelse til lejer. Det bemærkes, at opkrævningen fra Ista angiver [virksomhed8] som ”Administrator af ejendommen”.

Der var tale om i alt 30 lejemål fordelt på de to ejendomme, som primært var beboet af unge mennesker, da [by1] var en stor studie-by på daværende tidspunkt. På grund af at der var tale om unge mennesker var der hyppige ind- og udflytninger. Lejlighederne var 1-4 værelseslejligheder med et m2 antal på ca. 35-120 m2.

Om nødvendigt kan der sagtens fremskaffes yderligere dokumentation for, at [virksomhed8] ApS har foretaget administration af ejendommene. Landsskatteretten bedes oplyse, hvorvidt Landsskatteretten anser det for nødvendigt.

Der kan efter klagers opfattelse ikke nægtes et skattemæssigt fradrag på baggrund af, at en betaling ikke er blevet behandlet momsmæssigt korrekt. Et sådan forhold bør korrigeres i overensstemmelse med lovens regler herfor. Det kan bemærkes, at SKAT ikke har forhøjet [virksomhed8] ApS’ moms ligesom Klager ikke har taget momsfradrag.

Der er ikke opkrævet eller betalt administration til [virksomhed8] udover det i samarbejdaftalen anførte, hvilket er opkrævet ved den i sagen omhandlede faktura.”

Klagerens repræsentant har fremsat følgende supplerende indlæg efter indsendelse af skønserklæringen:

Ad beløbet på kr. 3 mio.:

I henhold til klagers og [virksomhed2] ApS' købsaftale, der er vedhæftet klageskrivelsen som bilag 1, er der aftalt en kontant købesum på kr. 9,2 mio. for [adresse1] og en kontant købesum på kr. 27,5 mio. for [adresse2]. Der er herudover aftalt følgende:

"Sælger acceptere, at der skal udføres arbejder på begge ejendomme vedrørende istandsættelse og udbedring af fejl og mangler og parterne har aftalt at summen herfor udgør kr. 3.000.000 skriver kroner tremillioner 001/100, som betales af sælger til købers driftsselskab [virksomhed3] A/S.

Køber er berettiget til straks at sætte disse arbejder i gang, således at ejendommene fremgår uden nogen form for fejl eller mangler når de vurderes af sælgers kreditgivere i forbindelse med optagelse af lån til købesummen. Uanset købers afholdte udgifter hertil kan beløbet, som sælger betaler, ikke overstige de aftalte kr. 3.000.000.

Det er sælger uvedkommende, hvilken belåningsgrad køber måtte opnå, da denne handel er en kontanthandel."

De to ejendomme var umiddelbart forinden blevet ombygget/renoveret af klager, men der resterede udførelse af fejl og mangler herved samt som forklaret af klager under kontormødet i Landsskatteretten den 10. maj 2012, at foretage facadeoppudsning, omlægning af tag og udvidelse af kloakkerne på [x1] samt udbedring af trappeopgangene på begge ejendomme. Endvidere skulle der etableres nye parkeringspladser, og garager nedrives samt opføres skure til beboerne i [x1].

Udgifterne hertil havde køber og sælger i købsaftalen fastsat til ikke at måtte overstige kr. 3 mio. Køber gik umiddelbart efter købsaftalens indgåelse i gang med at udføre arbejdet. Klager betalte kr. 2.750.000 den 19. oktober 2006 til køber, og det resterende beløb på kr. 250.000 blev medtaget i refusionsopgørelsen, der viste en saldo i klagers favør på kr. 569.502.

Købers belåning af ejendommene, der som citeret ovenfor var uvedkommende for sælger, skulle i henhold til den dagældende kutyme ske ud fra ejendommenes afkast, hvilket vil sige med udgangspunkt i lejeindtægterne med fradrag af ejendommens løbende udgifter. Det var således uden betydning for ejendommens belåning om køber havde fået et umiddelbart nedslag i købesummerne for ejendommene på kr. 3 mio., eller ved at sælger/klager afholdte udgifter på ejendommen for dette beløb.

Jeg vedhæfter en udskrift af anlægskartoteket for de 2 ejendomme i 2006. For [adressen] viser det en anskaffelsessum på kr. 5,3 mio., der indeholder delvise udgifter til ejendommens renovering/ombygning og yderligere istandsættelse for kr. 1.218.432 inkl. klagers refusion af købers påtagelse af mangelsudbedring m.m. Ejendommen blev solgt for kr. 9,2 mio., hvilket medførte en gevinst for klager på kr. 2.264.046.

For ejendommen betegnet [adresse3] ([adresse2]) er anskaffelsessummen kr. 19,6 mio. inkl. delvise udgifter til renovering/ombygning og yderligere renoveringsudgifter samt klagers refusion af udgifter til mangler m.m. udgør kr. 3.235.125. Klagers gevinst ved salget er kr. 3.430.727.

I henhold til vedhæftede skattemæssige specifikationer for sælgers årsrapport for 2006 udgør det samlede skattemæssige resultat kr. 6.825.912. Heri er medregnet avancen for [adressen] på kr. 3.218.336 efter regulering af anvendt etableringskonto og årets afskrivninger og fortjeneste på ejendommen i [adresse3] på kr. 3.430.427.

Klager er beskattet som næringsdrivende med ejendomme og er således ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.

Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, der harmonerer med SKAT's afgørelse, kan ikke tiltrædes.

Efter de foreliggende dokumenterede beløb ligger det fast, at købesummerne for ejendommene var aftalt til henholdsvis kr. 9,2 mio. og 27,5 mio., hvoraf klager skulle refundere op til kr. 3 mio. Om refusionen er reduceret i de kontante købesummer, eller som aftalt i denne sag er uden betydning, og det bestrides, at der er noget grundlag for ved opgørelsen af klagers skattemæssige avance at se bort fra klagers udgift/mindre købesum, for ejendommene. Henvisningen til statsskattelovens § 6a og fortolkningen heraf er ikke relevant for vurderingen. Klager har betalt fuld skat som næringsdrivende af den opnåede avance. Beskatning af et tillæg på kr. 3 mio., som klager ikke har opnået, er uhjemlet.

Det er ukorrekt, når det i kontorets forslag til afgørelse er anført, at beløbet på kr. 3 mio. ikke vedrører konkrete istandsættelsesarbejder på ejendommene. Forholdet er det, at klager har fået dokumenteret, at køber har afholdt mere end kr. 3 mio. til de aftalte arbejder, og har derfor afholdt udgifterne i henhold til købsaftalen. Om beløbet er anført i skøderne, kan ikke tillægges betydning, når der foreligger en købsaftale mellem klager og køber, der udtrykkeligt beskriver forholdet.

Hvis Landskatteretten/Skatteankestyrelsen ikke tiltræder klagers standpunkt, bør konsekvensen være, at beløbet ikke betragtes som en hævning i klagers virksomhedsskatteordning, idet beløbet er opnået for at få avancen. Dermed bliver skatten alene den til enhver tid værende virksomhedsskat og ikke topskat.

Ad beløbet på kr. 1.376.250:

Skønsrapporten af 11. december 2018 udtaler, "et samlet honorar på kr. 975.000 ekskl. moms vurderes at være rimeligt."

På dette grundlag tiltræder klager, at fradraget for mæglerhonorar reduceres for det selvangivne beløb på kr. 1.376.250 til kr. 1.218.750.

Det fremgår af det vedhæftede anlægskartotek, at omkostningerne til salg og administration fordelt på de to ejendomme er angivet inkl. moms. Ejendommene er udlejet til privat beboelse, hvorfor moms ikke kan afløftes. Omkostningen, der skal fradrages, udgør derfor kr. 1.218.750.”

SKAT og Skattestyrelsens bemærkninger til kontorindstillingen

SKAT har fremsat følgende bemærkninger til kontorindstillingen vedrørende beløbet på 3.000.000 kr.:

”...

Det fremgår af købsaftalen af 15. marts 2006, at klager skulle betale 3 mio. kr. til [virksomhed3] A/S til dækning af istandsættelse samt udbedring af fejl og mangler på ejendommene.

Der er fremlagt dokumentation i form af betalingsadvis og kontoudtog. Ifølge de foreliggende oplysninger blev der betalt 2.750.000 kr. til [virksomhed6] ApS. Klager har oplyst, at det resterende beløb på 250.000 kr. blev tilbageholdt til modregning i refusionsopgørelsen.

Det følger af selvangivelsespligten i skattekontrollovens § 1, at skattepligtige skal kunne dokumentere eller sandsynliggøre de beløb, der indgår i den skattepligtige indkomst.

Klager har ikke dokumenteret, at der kunne ske betaling med frigørende virkning til andre selskaber end [virksomhed3] A/S. Det er derfor SKATs opfattelse, at klageren ikke har dokumenteret, at der er betalt 3.000.000 kr. til [virksomhed3] A/S.

Klageren har således ikke godtgjort, at den foretagne betaling til [virksomhed6] ApS vedrører udgifter til istandsættelse og udbedring af fejl og mangler på de solgte ejendomme beliggende [adresse1] og [adresse2], [by1].

På denne baggrund bør skatteankenævnets afgørelse stadfæstes.

...”

Skattestyrelsen har fremsat følgende bemærkninger til kontorindstillingen vedrørende beløbet på 1.376.250 kr.:

” ...

Skatteankestyrelsen foreslår på grundlag af den nu udarbejdede syns- og skønsrapport i sagen, at den påklagede afgørelse ændres, sådan at klager får fradrag for administrationshonorar med 75.000 kr. udover, hvad der allerede var indrømmet af [Skatteankenævnet].

Vi kan tiltræde forslaget.

...”

Landsskatterettens afgørelse

Udgifter, som i årets løb har været anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, herunder ordinære afskrivninger, kan fradrages ved indkomstopgørelsen. Der skal foreligge en direkte og umiddelbart forbindelse mellem afholdelsen af udgiften og erhvervelsen af indkomsten. Dette kræver, at udgiftsafholdelse ligger inden for de naturlige rammer af virksomheden. Dette fremgår af statsskattelovens § 6, litra a.

Endvidere kan udgifter i henhold til en forpligtelse indgået i forbindelse med salg af en ejendom fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste, som den skattepligtige har opnået som led i næring, såfremt de pågældende udgifter er afholdt af klageren eller afholdt for klagerens regning, jf. ligningsvejledningens afsnit E.J.3.2.

Vedrørende beløbet på 3.000.000 kr.

Beløbet på 3.000.000 kr., der efter det oplyste udgjorde en betaling til endelig afklaring af klagerens ansvar for manglerne ved ejendommene på overdragelsestidspunktet, kunne have været givet som et forholdsmæssigt afslag i købesummen, men blev efter det oplyste af hensyn til køberens muligheder for belåning af ejendommen på baggrund af den aftalte købesum givet som et efterfølgende tilskud til køberen, der først blev udbetalt efter, at den resterende del af købesummen var blevet frigivet fra deponering til klageren.

På denne baggrund kan betalingen af beløbet på 3.000.000 kr. ikke anses for et sædvanligt led i driften af klagerens virksomhed med ejendomsinvesteringer og –udlejning, og der er således ikke fradrag for beløbet på 3.000.000 kr. efter statsskattelovens § 6, litra a.

Da klageren ved betalingen af beløbet på 3.000.000 kr. endvidere ikke har afholdt de konkrete udgifter til istandsættelsesarbejderne på ejendommene, og da arbejderne på ejendommene heller ikke blev udført for klagerens regning, kan beløbet på 3.000.000 kr., der i øvrigt ikke fremgik af de fremlagte skøder, heller ikke tillægges hverken anskaffelsessummen som forbedrings-/istandsættelsesudgifter eller fradrages i afståelsessummen som omkostninger i forbindelse med salget.

Landsskatteretten stadfæster således skatteankenævnets afgørelse på dette punkt.

Vedrørende beløbet på 1.376.250 kr.

Der stilles som udgangspunkt skærpede krav til dokumentation, når aftalerne er indgået mellem interesseforbundne parter, da parterne ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for deres transaktioner, der svarer til, hvad uafhængige ville have fastsat for tilsvarende transaktioner (armslængdeprincippet). Der henvises til ligningslovens § 2, stk. 1.

I overensstemmelse med syns- og skønserklæringen af 11. december 2018 lægges det til grund for afgørelsen, at beløbet på 1.376.250 kr. vedrørte såvel ejendomsmæglerhonorar som administrationshonorar.

Henset til syn- og skønserklæringens ansættelse af værdien af ejendomsmæglerydelsen, finder Landsskatteretten ikke grundlag for at ændre skatteankenævnets skønsmæssige fastsættelse af mæglerhonoraret til 850.000 kr., herunder den af skatteankenævnet fastsatte fordeling af honoraret på de respektive ejendomme.

Landsskatteretten finder endvidere, at værdien af administrationshonoraret kan fastsættes til 75.000 kr. Der er henset til den afgivne syns- og skønserklæring samt til de fremlagte korrespondancer mellem [virksomhed8] ApS og lejere i de omtvistede ejendomme. Landsskatteretten godkender herefter fradrag for beløbet på 75.000 kr. efter statsskattelovens § 6, litra a.

Det overlades til Skattestyrelsen at opgøre eventuelle afledte momsmæssige virkninger.

Godtgørelse af udgifter til syn og skøn

Landsskatteretten træffer endvidere afgørelse om, at udgifter afholdt til syn og skøn skal godtgøres fuldt ud, jf. skatteforvaltningslovens § 52, stk. 5. Det er Landsskatterettens opfattelse, at afholdelsen af syn og skøn har tilført sagen nye oplysninger, som ikke har kunnet indhentes på anden måde.