Kendelse af 06-01-2022 - indlagt i TaxCons database den 18-03-2022

Journalnr. 20-0082015

Klagen vedrører Skattestyrelsens opkrævning af yderligere 20.400 kr. i tinglysningsafgift for tinglysningen af et skøde med dato/løbenummer [...02] på ejendommen med matrikelnummer [...1], [by1] By, [by2].

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse.

Faktiske oplysninger

Den 18. november 2019 blev et skøde med dato/løbenummer [...02] (herefter skødet) anmeldt til tinglysning på ejendommen på matrikelnummer [...1], [by1] By, [by2], (herefter matriklen) beliggende [adresse1], [by3] (herefter ejendommen). Det fremgår af skødet, at der er tale om en landbrugsejendom.

Ifølge købsaftalen af 20. september 2019 blev ejendommen solgt af klageren for 1.550.000 kr. Overdragelsen skete mellem interesseforbundne parter.

På tidspunktet for tinglysningen var den senest offentliggjorte ejendomsvurdering fra 1. oktober 2018, hvor ejendomsværdien var ansat til 2.800.000 kr., grundværdien til 618.500 kr., stuehusværdien til 984.600 kr. og stuehusgrundværdien til 7.200 kr.

Ved vurderingen pr. 1. oktober 2018 er ejendommen vurderet med et areal på 179.273 m2. Det fremgår af skatteforvaltningens systemer, at ejendommen er årsomvurderet pr. 1. oktober 2019. Ved omvurderingen pr. 1. oktober 2019 er ejendommen vurderet med et areal på 89.573 m2.

Af registreringsmeddelelse af 7. juni 2016 fremgår, at der er overført 20.172 m2 fra matriklen til matrikelnummer [...2] [by1] By, [by2], at der er overført 12.102 m2 fra matriklen til matrikelnummer [...3], [by1] By, [by2], at der er overført 42.450 m2 fra matrikelnummer [...4][by1] By, [by2] til matriklen, at der er overført 84.044 m2 fra matriklen til matrikelnummer [...4][by1] By, [by2]. Desuden skete der arealoverførsel af 128.650 m2 med tildeling af nyt matrikelnummer fra matriklen til matrikelnummer [...5] [by1] By, [by2], samt flere ejendomsberigtigelser af matriklen. Inden arealændringerne var matriklen 289.695 m2. Efter arealændringerne er det nyberegnede areal for matriklen 89.573 m2.

I forbindelse med Skatteankestyrelsens sagsbehandling har Vurderingsstyrelsen oplyst, at ejendommen burde have være vurderet med et areal på 89.573 m2 ved vurderingen pr. 1. oktober 2016, men at dette ikke var sket, da [by4] Kommune ikke videregav oplysningerne om arealændringen før den 5. november 2018 til Vurderingsstyrelsen.

I perioden mellem den 1. oktober 2018 og 18. november 2019 var der på ejendommen opført en bygning, der er registreret som maskinhus, vognport, garage o.a. på 1.393 m2. Ifølge BBR blev byggesagen vedrørende maskinhuset afsluttet den 22. november 2018.

I forbindelse med overdragelsen af ejendommen er der udarbejdet en vurderingsrapport af ejendomsmæglerfirmaet [person1], der pr. 18. juli 2019 har vurderet ejendommen til 1.550.000 kr. Det fremgår af vurderingsrapporten, at den er udarbejdet i forbindelse med handel mellem nært beslægtede, at ejendommen er vurderet inkl. det færdiggjorte maskinhus, at en stor del af jorden er engdrag, og derved antager ringe dyrkningsmæssig værdi, at ejendomsmægleren ikke har personlig tilknytning til parterne i sagen, og ikke har nogen personlig interesse i vurderingssummens størrelse.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har afgjort, at klageren skal betale i alt 31.360 kr. i tinglysningsafgift for tinglysning af skødet, da Vurderingsstyrelsen har fundet, at værdien af ejendommen på tinglysningstidspunktet var 4.950.000 kr.

Som begrundelse er anført følgende:

”I tinglyser skødet den 18. november 2019. Ved tinglysningen oplyser I, at der overdrages 89.573 m2 af en landbrugsejendom og at der foreligger en handel mellem interesseforbundne parter.

I oplyser, at købesummen er 1.550.000 kr.

I betaler 10.960 kr. i afgift for tinglysning af skøde.

Om beregningsgrundlaget oplyser l, at ejendommen er solgt for 1.550.000 kr., hvorfor afgiften beregnes af købesummen.

Den senest offentliggjorte ejendomsværdi på tinglysningstidspunktet er vurderingen pr. 1. oktober 2018. Ejendomsværdien er 2.800.000 kr.

Der er sket væsentlige ændringer med ejendommen mellem senest offentliggjorte værdi og tinglysningstidspunktet, idet der er opført en ny bygning på ejendommen.

Den 22. april 2020 har I fremsendt en erklæring fra en uvildig mægler om, at ejendommens værdi er 1.550.000 kr.

Skattestyrelsen har den 7. maj 2020 anmodet Vurderingsstyrelsen om at fremkomme med en udtalelse om ejendommens værdi på tinglysningstidspunktet.

Vurderingsstyrelsen er den 12. maj 2020 fremkommet med følgende udtalelse:

"Ejendommen blev årsomvurderet pr. 1. oktober 2019 pga. arealændring til 89.573 m 2 og bygningsmæssig registrering i forbindelse med nyopført driftsbygning nr. 10.

Pr. 1. oktober 2019 er vurderingen af ejendommen herefter som følger:

Ejendomsværdi 4.950.000 kr.

Grundværdi 311.700 kr.

Stuehusværdi 984.600 kr.

Stuehusgrundværdi 7.200 kr.

Ovenstående vurdering vil således være gældende på tinglysningsdatoen."

Jeres bemærkninger

Vi har ikke modtaget jeres bemærkninger til vores forslag af 9. juni 2020 inden fristen.

Skattestyrelsens bemærkninger

Da vi ikke har modtaget nye oplysninger i sagen, fastholder vi forslaget.

Retsregler og praksis

Der betales en afgift til statskassen efter reglerne i tinglysningsafgiftsloven for tinglysning af endeligt ejerskifte af fast ejendom, jf. §§ 4 og 10. Se tinglysningsafgiftslovens § 1.

Er der ved beregning af afgiften adgang til at vælge mellem flere opgørelse af afgiftsgrundlaget, beregnes afgiften af det afgiftsgrundlag, der medfører den højeste afgift.

Ved ejerskifte af en ejendom udgør afgiften 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget efter stk. 2. Se dagældende tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 1.

Ved ejerskifte af ejendomme, der ikke benyttes af ejeren til beboelse, beregnes afgiften af ejerskiftesummen, dog mindst den senest offentliggjorte ejendomsværdi ved anmeldelse til tinglysning. Se tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt.

Hvis ejendommen ikke er særskilt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning eller hvis der i tiden mellem senest offentliggjorte vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi. Se tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt.

Told- og skatteforvaltningen foranlediger om fornødent ejendommen vurderet efter ejendomsvurderingsloven. Se tinglysningsafgiftslovens§ 4, stk. 3, 3. pkt.

Begrundelse

Ved tinglysning af et ejerskifte af en ejendom, skal der betales afgift efter tinglysningsafgiftslovens § 1.

Afgiften for tinglysning af ejerskifte af landbrugsejendomme er 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget efter dagældende § 4, stk. 2, jf. stk. 1.

Afgiftsgrundlaget er ejerskiftesummen, dog mindst den senest offentliggjorte ejendomsværdi på det tidspunkt skødet anmeldes til tinglysning, hvis denne er højere end ejerskiftesummen.

Hvis der imidlertid er sket en væsentlig forandring med ejendommen mellem senest offentliggjorte vurdering og tinglysningstids punktet, angiver anmelder en skønnet værdi, hvoraf afgiften beregnes, hvis denne er større end købesummen.

Finder Skattestyrelsen ikke, at anmelders angivne værdi rimelig, anmoder vi Vurderingsstyrelsen om en udtalelse.

I har fremsendt jeres opfattelse af ejendommens værdi på tinglysningstidspunktet i form af en erklæring fra en uvildig ejendomsmægler. Værdien er 1.550.000 kr., som svarer til den købesum, I har oplyst for ejendommen.

Da der er sket væsentlige forandringer med ejendommen siden den senest offentliggjorte ejendomsværdi i form af opførelse af en større bygning, kan ejendomsværdien på 2.800.000 kr. ikke anvendes.

Da ejendomsværdien før opførelsen af en ny bygning er højere end købesummen og den erklærede værdi, finder vi ikke, at det er rimeligt, at købesummen og den erklærede værdi anvendes som beregningsgrundlag, da opførelsen af en ny bygning må antages at forøge ejendommens værdi.

Vi har derfor anmod et Vurderingsstyrelsen om en udtalelse.

Vurderingsstyrelsen har udtalt, at ejendommen på tinglysningstidspunktet er 4.950.000 kr. værd.

Da den værdi, Vurderingsstyrelsen er fremkommet med, er den højeste værdi, er det den af Vurderingsstyrelsen angivne værdi, som er afgiftsgrundlaget.

Vi har beregnet afgiften således:

4.950.000 kr. X 0,6 %

29.700 kr.

Fast afgift

1.660 kr.

I alt

31.360 kr.

Da I har betalt 10.960 kr., skal I betale 20.400 kr. mere i afgift for tinglysning af skødet.”

Herudover har Skattestyrelsen anført følgende i udtalelse af 8. oktober 2020:

”Vi kan oplyse, at sagen er sendt til Vurderingsstyrelsen med anmodning om en værdi efter principperne i ejendomsvurderingsloven, idet årsomvurderingen pr. 1. oktober 2019 var dannet, men endnu ikke offentliggjort på tinglysningstidspunktet. Endvidere fremgik det af Vurderingssystemet, at der var sket forandringer med ejendommens bygninger mellem senest offentliggjorte vurdering den pr. 1. oktober 2018 og tinglysningstidspunktet den 18. november 2019.

Forandringen i bygninger fremgår af BBR, hvor omtalte bygning ses opført i 2018.

Det fremgår af de historiske oplysninger i BBR-Kommune, at byggesagen er afsluttet 26. november 2018.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt principal påstand om, at tinglysningsafgiften skal beregnes på baggrund af købesummen på 1.550.000 kr., subsidiært, at beregningen skal tage udgangspunkt i den offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2018 på 2.800.000 kr.

Til støtte for påstandene har klageren gjort følgende gældende:

”Ved købsaftale af 20. september 2019 overdragede [person2] en ejendom beliggende [adresse1], [by3] til [person3]. Overdragelsen skete mellem interesseforbundne parter. Købesummen var aftalt til kr. 1.550.000,00. Købsaftalen er vedlagt som bilag 1.

I forbindelse med tinglysning af ejerskiftet betalte parterne kr. 1.660,00 samt 0,6 % af købesummen på kr. 1.550.000,00 i tinglysningsafgift, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, jf. stk. 2. Parterne betalte således samlet kr. 10.960,00 i tinglysningsafgift.

Den offentlige ejendomsværdi var på tidspunktet fastsat til kr. 2.800.000,00 på baggrund af en administrativ fastsættelse pr. 1. oktober 2018. Udskrift af tingbogen vedrørende ejendommen er vedlagt som bilag 2.

Den 9. juni 2020 fremsendte Skattestyrelsen et forslag til afgørelse om forhøjelse af tinglysningsafgiften vedrørende ejendomsoverdragelsen fra kr. 10.960,00 til kr. 29.700,00. Skattestyrelsen mente, at værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet reelt var kr. 4.950.000,00. Skattestyrelsen var således af den opfattelse, at der ved beregning af tinglysningsafgiften skulle tages udgangspunkt i en ejendomsværdi på kr. 4.950.000,00. Skattestyrelsens afgørelse af 1. juli 2020 er vedlagt som bilag 3.

Skattestyrelsen anførte som den primære begrundelse for den ændrede værdiansættelse, at ejendommen havde undergået væsentlige forandringer mellem den senest offentliggjorte ejendomsværdi pr. 1. oktober 2018 og anmeldelsen af ejerskiftet.

Skattestyrelsen lagde særligt vægt på, at der mellem den seneste offentliggjorte ejendomsværdi og tidspunktet for anmeldelsen var opført en ny bygning på ejendommen, hvilket angiveligt skulle have medført, at ejendomsværdien var højere end den offentlige ejendomsværdi på kr. 2.800.000,00 (bilag 3, s. 4). Skattestyrelsen havde foranlediget heraf anmodet Vurderingsstyrelsens om en udtalelse vurderet efter ejendomsvurderingsloven.

Vurderingsstyrelsens fandt, at afgiftsgrundlaget retteligt kunne opgøres til kr. 4.950.000,00 på anmeldelsestidspunktet (bilag 3). Vurderingsstyrelsen lagde vægt på, at ”Ejendommen blev årsomvurderet pr. 1. oktober 2019 pga. arealændring til 89.573 m2, og bygningsmæssig registrering i forbindelse med nyopført driftsbygning nr. 10” (bilag 3, s. 2).

Efter klagers oplysninger har Vurderingsstyrelsen ikke besigtiget ejendommen i forbindelse med årsomvurderingen. Vurderingen er således foretaget administrativt, uden at Vurderingsstyrelsen besigtigede ejendommen og/eller den nyopførte bygning.

Parterne betalte ved overdragelsen kr. 10.960,00 i tinglysningsafgift. Ifølge Skattestyrelsens afgørelse af 1. juli 2020 skulle parterne betale yderligere kr. 20.400,00 i tinglysningsafgift. Klager efterbetalt – under protest – kr. 20.400,00 i tinglysningsafgift.

Skattestyrelsens forslag blev den 1. juli 2020 afløst af en enslydende afgørelse, hvorefter den offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2018 på kr. 2.800.000,00 blev forøget til en offentlig ejendomsværdi ved tidspunktet for tinglysning på kr. 4.950.000,00. Det er Skattestyrelsens afgørelse af 1. juli 2020 (bilag 3), herunder de to fastsættelser af den offentlige ejendomsværdi, som nærværende klage vedrører.

Klagers opfattelse

Det er klagers opfattelse, at den offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2018 på kr. 2.800.000,00 såvel som ejendomsværdien efter Vurderingsstyrelsens skøn på kr. 4.950.000,00 er beregnet på et fejlagtigt grundlag.

Klagers påstande:

Principalt: Skattestyrelsen skal ved beregning af tinglysningsafgiften tage udgangspunkt i købesummen på kr. 1.550.00,00.

Subsidiært: Skattestyrelsen skal ved beregningen af tinglysningsafgiften tage udgangspunkt i den offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2018 på kr. 2.800.000,00.

Efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt., jf. stk. 1, skal der betales 0,6 % af ejerskiftesummen i tinglysningsafgift, dog mindst af den senest på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi. Ejendomsværdien var kr. 2.800.000,00, da anmeldelse af ejerskifte til tinglysning skete (bilag 2).

Hovedreglen er således, at afgiftsgrundlaget er den højeste værdi af enten købesummen eller den offentlige ejendomsværdi. Købesummen var ifølge købsaftalen kr. 1.550.000,00 (bilag 1), og den offentlige ejendomsværdi var på tidspunktet kr. 2.800.000,00 (bilag 2).

I det konkrete tilfælde vil det som udgangspunkt være den offentlige ejendomsværdi på kr. 2.800.000,00, der lægges til grund for afgiftsberegningen, da ejendommen er en fritidslandejendom (bilag 4), jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt. Undtagelsen til hovedreglen findes i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, sidste pkt., hvoraf fremgår: ”Er ejendommen ikke selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller er der i tiden mellem den senest offentliggjorte vurdering og anmeldelsen sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi”

Skattemyndighederne vurderede, at betingelserne i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, sidste pkt. var opfyldte. Skattemyndighederne anmodede derfor Vurderingsstyrelsen om en vurdering efter ejendomsvurderingsloven, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 3.

Vurderingsstyrelsen foretog herefter en administrativ vurdering af ejendommen, der førte til en skønsmæssig værdiansættelse på kr. 4.950.000,00.

---oo0oo---

Når forvaltningsmyndigheder udøver et skøn, som Vurderings -/Skattestyrelsen har gjort i nærværende tilfælde, så skal skønnet udøves under hensyntagen til de faktiske omstændigheder og så virkelighedsnært som muligt, jf. FOB 1974.79, hvor Folketingets ombudsmand udtalte, at skønnet skal udøves så virkelighedsnært som muligt.

Det samme princip kommer til udtryk i vurderingsnormen i ejendomsvurderingslovens § 15, der lægges til grund ved vurderingen af ejendomme. Ejendomsvurderingslovens § 15 foreskriver (min fremhævning):

”Ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§ 19 a, 19 b og 28-33. Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom.

Stk. 2. Ved vurderingen ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi, jf. dog §§ 10 og 12. Forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi betegnes som forskelsværdien. For bygninger på fremmed grund, jf. § 2, stk. 1, nr. 3, ansættes alene en ejendomsværdi. I vurderingen indgår endvidere andre dele af vurderinger foretaget efter denne lov og ansættelser og fordelinger foretaget i medfør af anden lovgivning.

Stk. 3. Indgår der ved ansættelsen af ejendomsværdien eller grundværdien modelberegninger, vil konstaterede eller påberåbte særlige faktiske forhold ikke skulle medregnes ved ansættelsen, hvis forholdene samlet set påvirker ansættelsen af ejendomsværdien eller grund- værdien med mindre end 5 pct.”

Ved værdiansættelsen skal forvaltningen således bestræbe sig på at ansætte den forventelige kontantværdi i fri handel for den pågældende ejendom under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og ejendommens særlige karakteristika, jf. § 15, stk. 1. Indgår der ved værdiansættelsen modelberegninger, tillades dog en skønsmæssig fejlmargin på 5 %, jf. § 15, stk. 3.

I lovbemærkningerne (Lovforslag 211 FT 2016-2017) til ejendomsvurderingslovens § 15 følger:

”Lovforslagets § 15 fastsætter den generelle vurderingsnorm, der skal anvendes ved vurdering af fast ejendom. Ved vurderingsnormen for- stås den værdi eller det resultat, som vurderingsmyndigheden skal nå frem til ved vurderingen. [...]

Den fremtidige vurderingsnorm foreslås efter stk. 1 udformet på den måde, at vurderingsmyndigheden skal ansætte den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika.

I udgangspunktet om en ”forventelig kontantværdi i fri handel” ligger, at der altid vil være et spænd, inden for hvilket en i øvrigt fornuftig køber og en fornuftig sælger vil kunne mødes, når der er taget højde for individuelle præferencer og behov m.v. [..]

Der er tale om en generel vurderingsnorm, som efter lovforslaget vil gælde for alle ejendomme, der skal vurderes, bortset fra produktionsjord tilhørende landbrugsejendomme og skovejendomme. Der foreslås fastsat særlige regler for vurderingen af landbrugsejendomme og skov- ejendomme, jf. lovforslagets §§ 28-33.[...]

Da der som nævnt er tale om et spænd, vil afvigelsen fra en konstateret handelspris kunne være i såvel opadgående som nedadgående retning.[...]

Offentligretlige servitutter kan ligeledes være værdipåvirkende, således at der skal tages hensyn til dem ved vurderingen. [...]

En ejendom kan imidlertid være underlagt andre bestemmelser, der kan indskrænke ejerens muligheder for at disponere over ejendommen, og som dermed kan være værdipåvirkende.”

Begrebet ”forventelig kontantværdi” defineres som den kontantværdi, som en i øvrigt fornuftig køber og fornuftig sælger ville kunne enes om. Idet værdiansættelser er skønsmæssig fastsat, vil der være et naturligt spænd, hvorfor en afgivelse fra den konstaterede handelspris kan forekomme i enten op- og nedadgående retning.

Landsbrugsejendomme er ifølge forarbejderne underlagt særlige regler. Det fremgår herom af ejendomsvurderingslovens § 28, stk. 2:

”Ved produktionsjord forstås arealer i landzone tilhørende landbrugs- ejendomme eller skovejendomme, hvis sådanne arealer anvendes til landbrugsmæssige formål eller er undergivet fredskovspligt og ikke efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering kan anvendes til andre formål.”

Videre følger af ejendomsvurderingslovens § 29, stk. 1:

”Findes der på en landbrugsejendom eller en skovejendom arealer, der anvendes til andre formål end som produktionsjord, ansættes grundværdien for sådanne arealer efter §§ 17-20 a, jf. § 15, jf. dog § 30, stk. 3, 1. pkt. Grundværdien ansættes på samme måde, som hvis der havde været tale om selvstændige ejendomme.”

I lovbemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 29, stk. 1 følger:

”Som nævnt i bemærkningerne til lovforslagets § 28 skal fremskrivningsordningen kun omfatte den egentlig produktionsjord. Det foreslås derfor i stk. 1, at hvis der på en landbrugsejendom eller en skovejendom findes arealer, der anvendes til andre formål end som produktionsjord, skal sådanne arealer vurderes efter de generelle regler for ansættelse af grundværdier, jf. lovforslagets §§ 17-20, og efter den generelle vurderingsnorm, jf. lovforslagets § 15.”

Klagers ejendom er beliggende i en landzone. Arealerne på ejendommen anvendes i imidlertid ikke som produktionsjord eller til landbrugsmæssige formål, idet arealerne på ejendommen ikke er egnede som produktionsjord. Der drives ikke landbrugsjorddrift på ejendommen. Dette understøttes af ejendomsmægler [person1] vurderingsrapport af den 18. juli 2019, hvoraf fremgår:

”Ejendomstype

Fritidslandbrug

Benyttelse

Fritidslandbrug / lystejendom

...

Beskrivelse af ejendommen

Fritidslandbrug / lystejendom med et jordtilliggende på godt 8 ha jord, der er beliggende ved ejendommen.

Der er tale om et jordtilliggende, der er uhensigtsmæssigt beliggende ved ejendommen. Jorden er tillige overvejede engrag, der er ret fugtig det meste af året og derved antager en ringe dyrkningsmæssig værdi.”

Ovennævnte understøttes tillige af, at der på ejendommen er tinglyst en vådområdedeklaration.

Nærmere herom nedenfor. Vurderingsrapporten af den 18. juli 2019 er vedlagt som bilag 4.

Værdiansættelsen af ejendommen skal således ske efter principperne i vurderingsnormen i ejendomsvurderingslovens § 17-20, jf. § 15, jf. § 29, stk. 2 – og således ikke efter principperne i § 28.

Klager har over for Skattestyrelsen fremlagt en vurderingsrapport af den 18. juli 2019 udarbejdet af ejendomsmægler [person1] fra ejendomsmæglerfirmaet [person1].

Følgende fremgår af vurderingsrapporten (bilag 4, s. 2):

”Formål

Vurderingsopgave i forbindelse med fastsættelse af ejendommens værdi i fri

handel.

Tema for vurdering

Prisfastsættelse i forbindelse med handel mellem nært beslægtede.

Vurdering af kontantværdi

På grundlag af de foreliggende oplysninger, forudsætninger, besigtigelse samt diverse beregninger, vurderes ejendommens kontante handelsværdi til at være kr. 1.550.000,00.

Forudsætninger:

Ejendommen er vurderet inklusiv den på ejendommen stående staklade / ridehal, idet denne bygning ses færdiggjort og klar til benyttelse.”

Ejendomsmægler [person1] afgav i forbindelse med udarbejdelsen af vurderingsrapporten følgende erklæring (bilag 4, s. 5):

”Denne vurdering er foretaget ud fra mit indgående kenskab til omsætning af denne type ejendomme, og i øvrigt efter skøn og bedste overbevisning.

Samtidig erklærer undertegnede ejendomsmægler, at jeg ikke har personlig tilknytning til ejeren eller parter i sagen, ligesom jeg ikke har personlig interesse i vurderingssummens størrelse”

Der foreligger således en uafhængig sagkyndig vurdering af ejendommen, hvorefter ejendommens værdi er vurderet til kr. 1.550.000,00 i fri handel.

Der gøres særligt opmærksom på, at [person1] har vurderet ejendommen inklusiv den nye bygning, som er en staklade/ridehal (bilag 4, s. 2).

Det er selv samme nyopførte bygning, Skattestyrelsen- og Vurderingsstyrelsen i sin afgørelse (bilag 3) anfører som den præmære årsag til, at ejendomsværdien angiveligt skulle være kr. 4.950.000,00 og ikke kr. 1.550.000,00 (bilag 3).

(...)

Klager kan tiltræde, at opførelsen af en bygning sædvanligvis ikke forringer ejendommens samlede værdi. Dette er heller ikke tilfældet. Skattestyrelsen argumentation er baseret på den fejlagtig præmis, at den offentlige ejendomsværdi pr. 2.800.000,00 var retvisende – hvilket imidlertid ikke var tilfældet.

Klager kan dertil oplyse, at bygningen er en staklade/hal, der er opført til kr. 260.000,00 inkl. moms.

Som anført foreligger der allerede en uafhængig, sagkyndig værdiansættelse af ejendommen inkl. den nyopførte bygning på kr. 1.550.000,00 på tidspunktet for anmeldelsen til tinglysning. Der er således en stærk formodning for, at klagers opførelse af en bygning til en kostpris på kr. 260.000,00 ikke medførte en samlet værdiforøgelse på kr. 3.450.000,00 sammenlignet med købesummen i henhold til den uafhængige vurderingsrapport (bilag 4) eller kr. 2.150.000,00 sammenlignet med den offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2018 (bilag 2).

I Skattestyrelsen (bilag 2) afgørelse kan umiddelbart udledes, at hverken Skattestyrelsens eller Vurderingsstyrelsen har taget de på ejendommen påhvilende servitutter i betragtning ved beregningen af ejendommens værdi – i modsætning til den sagkyndige, uafhængige vurderingsmand, ejendomsmægler [person1].

Det fremgår herom af [person1]s vurderingsrapport (bilag 4, side 4):

”Fritidslandbrug / lystejendom med et jordtilliggende på godt 8 ha jord, der er beliggende ved ejendommen. Der er tale om et jordtilliggende, der er uhensigtsmæssig beliggende ved ejendommen. Jorden er tillige overvejende engdrag, der er ret fugtigt det meste af året og derved antager ringe dyrkningsmæssig værdi. I øvrigt henvises til den på ejendommen tinglyste vådområdedekleration.”

Af vådområdedeklarationen fremgår bl.a.:

”Vådområdedeklaration for [...]

Deklaration om rådighedsindskrænkninger på arealer ved [...] i forbindelse med etablering af vådområde i [by4] Kommune. Arealet ligger på følgende matrikelnumre eller dele deraf:

...

Matr. nre. [...6], [...7], [...8], [...9], [...1], [...5], [...10], [...2] og [...11] [by1] By, [by2] (rids nr. 2)

...

§ 1 Arealet er omfattet af følgende rådighedsindskrænkninger: Arealet skal permanent henligge som vådområde og fastholdes som græs- eller naturareal. Skov, som er etableret forud for indgivelse af ansøgning om tilskud, kan dog opretholdes.

1) Arealerne må ikke anvendes til etablering af skov eller energi-, lav eller stævningsskov.

2) Arealerne må ikke anvendes til dyrkning af afgrøder, herunder ikke anvendes til frøproduktion og til dyrkning af energiafgrøder, prydvækster, pyntegrønt og juletræer, hvilket dog ikke er til hinder for, at græs og anden plantevækst på arealerne kan anvendes til græsning, slæt, rørskær eller lignende.

3) Arealerne må ikke tilføres plantebeskyttelsesmidler. Landbrugsstyrelsen kan i særlige tilfælde dispensere fra forbuddet mod tilførsel af plantebeskyttelsesmidler.

[...]”

Kopi af vådområdedeklaration vedlægges som bilag 5.

[person4] anfører i sin Ph.d.-afhandling En retlig analyse af de danske regler om kommunal ejendomsskat, år 2019, side 74-75:

”Inden for de almindelige regler om regulering af fast ejendom sondres mellem privatretlige og offentligretlig regulering af den faste ejendom. For den offentlige regulering er kendetegnet, at den er hjemlet i offentlige reguleringslove. De meste kendte offentligretlige reguleringslove er byggeloven, planloven og naturbeskyttelsesloven.

I forhold til vurderingen af fast ejendom er det underordnet, om der er tale om umiddelbare eller middelbare rådighedsindskrænkninger. Når disse rådighedsindskrænkninger følger af offentlige reguleringslove, skal de indgå i vurderingsgrundlagt.”

Det kan udledes heraf, at den negative værdi af offentligretlige forskrifter skal indregnes ved beregningen af ejendomsværdien. Dette er på de foreliggende oplysninger ikke sket i nærværende sag. Skattestyrelsens afgørelse beror således på et fejlagtigt beregningsgrundlag.

Som anført skal forvaltningsmyndighederne udøve skøn så virkelighedsnær som muligt. Dette princip kommer til udtryk i vurderingsnormen i ejendomsvurderingslovens § 15, som citeret ovenfor.

De faktiske omstændigheder i nærværende sag er, at der foreligger en uafhængig vurderingsrapport, hvor ejendommen med de påhvilende servitutter inklusiv den nye bygning er vurderet til kr. 1.550.000,00. Ejendomsmægler [person1] har besigtiget de faktiske forhold. Alle faktiske omstændigheder indikerer, at ejendommen inklusiv den nye bygning er kr. 1.550.000,00 værd.

Der er ingen faktiske omstændigheder, der understøtter, at ejendommen kan værdiansættes til kr. 4.950.000,00. Vurderingsstyrelsens udtalelse er således ikke nærmere underbygget af faktiske omstændigheder, der godtgør, at ejendommen skulle være meget mere værd end det, som den er handlet til.

Det er følgelig urealistisk, at den forventede kontantværdi i en fri handel beløber sig til kr. 4.950.000,00 ensidige kr. 2.800.000,00. Der er naturligvis en vis usikkerhedsmargin ved administrativ, skønsmæssig værdiansættelse af fast ejendom.

Denne margin dækker imidlertid ikke over en usikkerhedsmargin på 44,6 % henholdsvis 68,6 %, når ejendommens reelle handelsværd på kr. 1.550.000,00 sammenlignes med den offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2018 på kr. 2.800.000,00 henholdsvis Skattestyrelsens nye værdiansættelse på kr. 4.950.000,00.

Det bemærkes i den anledning, at værdiansættelsen på kr. 1.550.000,00 er fastsat på baggrund af en fysisk besigtigelse af en lokalkendt, uvildig og professionel vurderingsmand. I kontrast hertil står Vurderingsstyrelsens (skrivebords-)værdiansættelse på kr. 4.950.000,00, der er foretaget uden en fysisk besigtigelse, og uden hensyntagen til ejendommens særlige karakteristika.

De faktiske omstændigheder i sagen dokumenterer, at det mest virkelighedsnære skøn og dermed den værdi, som Skattestyrelsen er forpligtet til at lægge til grund, er, at ejendommen inklusiv den nye bygning kan værdiansættes til kr. 1.550.000,00

Sammenfattende

Forud for overdragelsen af ejendommen blev ejendommen værdiansat til kr. 1.550.000,00. Denne værdiansættelse er den ”virkelighedsnære” værdiansættelse. Såfremt Skattestyrelsen ikke er enig heri, er det klagers opfattelse, at ejendommen grundet de betydelige usikkerhedsmomenter ved Skattestyrelsens værdiansættelse maksimalt kan værdiansættes til den offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2018 på kr. 2.800.000,00.”

Desuden har klageren i skrivelse af 22. oktober 2020 anført følgende vedrørende Skattestyrelsens udtalelse af 8. oktober 2020:

”Det fremgår af ejendomsdata fra Vurderingsstyrelsens system, at ejendommen beliggende [adresse1], [by3] undergik arealmæssige ændringer i tiden mellem 2018-ejendomsvurderingen og 2019-årsomvurderingen.

Det fremgår af de detaljerede vurderingsoplysninger fra år 2018, at ejendommens samlede areal udgjorde 17.6293 hektar. Af de detaljerede vurderingsoplysninger fra år 2019 fremgår, at ejendommens samlede areal udgjorde 8,6593 hektar.

Ejendommens samlede areal er således halveret i tiden mellem 2018-vurderingen, hvor ejendomsværdien blev ansat til kr. 2.800.000,00, og 2019-årsomvurderingen, hvor ejendomsværdien blev ansat til kr. 4.950.00,00. Dette må unægtelig være et moment, der ligeledes burde have haft en afsmittende, negativ betydning for ansættelsen af ejendommens værdi ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2019.

Vurderingsstyrelsen ses ikke at have taget højde for denne afledte værdiforringelse.

Det bemærkes afslutningsvist – som Skattestyrelsen korrekt har anført i sin udtalelse – at årsomvurderingen pr. 1. oktober 2019 ikke var offentliggjort på tidspunktet for tinglysning af ejendomsoverdragelsen.

Klager kunne derfor ikke forinden tinglysningstidspunktet have påklaget den offentlige ejendomsvurdering på kr. 4.950.000,00, som Skattestyrelsen lægger til grund ved beregningen af tinglysningsafgiften.”

Landsskatterettens afgørelse

Når der i det følgende henvises til tinglysningsafgiftsloven, er dette en henvisning til lovbekendtgørelse nr. 843 af 9. august 2019 om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v. med senere ændringer frem til tinglysningstidspunktet.

Følgende fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1-3:

”For tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf udgør afgiften 1.660 kr. og 0,6 pct. af afgiftsgrundlaget efter stk. 2 og 4-10. Dette gælder også, hvis ejerskiftet er betinget.

Stk. 2. Ved ejerskifte af ejendomme bortset fra de i stk. 4 anførte ejendomme beregnes afgiften af ejerskiftesummen, dog mindst af den senest på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, eller ved ejerskifte af en ideel andel af en fast ejendom den forholdsmæssige andel heraf, jf. den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88. Ved anmeldelse til tinglysning af ejerskifte af fast ejendom skal ejendomsværdien være oplyst. Er ejendommen ikke selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller er der i tiden mellem den senest offentliggjorte vurdering og anmeldelsen sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi.

Stk. 3.Angives værdien efter stk. 2, 3. pkt., ikke, eller er Tinglysningsretten i tvivl om rigtigheden af værdien, oversender Tinglysningsretten spørgsmålet om ejendommens værdi til told- og skatteforvaltningen til afgørelse, når tinglysningsekspeditionen er afsluttet. Tinglysningsretten underretter samtidig anmelderen om oversendelsen. Told- og skatteforvaltningen foranlediger om fornødent ejendommen vurderet efter ejendomsvurderingsloven. Ved denne vurdering finder 6.-8. pkt., om, hvem der hæfter for omkostningerne ved vurderingen, anvendelse. Told- og skatteforvaltningen beregner herefter afgiften.”

Herudover fremgår det af tinglysningsafgiftslovens § 16, stk. 1, at afgiftspligten indtræder ved anmeldelse til tinglysning. Landsskatteretten bemærker i den henseende, at tinglysningsafgiften er en transaktionsbaseret afgift, som knytter sig til den faktiske behandling af dokumenter omfattet af tinglysningsafgiftsloven.

Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, at tinglysningsafgiften udgør 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget. Afgiftsgrundlaget for landbrugsejendomme beregnes ifølge tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt. af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi.

På anmeldelsestidspunktet den 18. november 2019 oversteg den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018 ejerskiftesummen på 1.550.000 kr. og androg 2.800.000 kr.

Retten bemærker, at ændringer i markedsværdien ikke kan medføre et lavere beregningsgrundlag, jf. Retten i [by5] dom af 12. august 2011, som er offentliggjort i SKM2011.534.BR.

På tidspunktet for anmeldelse til tinglysning den 18. november 2019 var den senest offentliggjorte ejendomsvurdering fra 1. oktober 2018. Da der i tiden mellem den sidste offentliggjorte ejendomsvurdering og tinglysningstidspunktet var opført et maskinhus på 1.393 m2, var der sket væsentlige forandringer på ejendommen. Det bemærkes desuden, at matrikelændringerne, som ifølge skatteforvaltningens systemer skulle være sket mellem vurderingen pr. 1. oktober 2018 og omvurderingen pr. 1. oktober 2019, ifølge registreringsmeddelelsen fra Geodatastyrelsen rettelig er sket den 7. juni 2016, hvilket Vurderingsstyrelsen har bekræftet. Under disse omstændigheder skulle anmelder ved anmeldelsen angive ejendommens værdi efter bedste skøn, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, sidste pkt.

I overensstemmelse med lovens § 4, stk. 3, har Tinglysningsretten oversendt spørgsmålet om ejendommens værdi til Skattestyrelsen til afgørelse, og Skattestyrelsen har i medfør af samme bestemmelse foranlediget ejendommen vurderet efter ejendomsvurderingsloven. Vurderingsstyrelsen har vurderet ejendommen til 4.950.000 kr. pr. tinglysningsdatoen 18. november 2019, svarende til årsomvurderingen pr. 1. oktober 2019. Landsskatteretten finder ikke, at den omstændighed, at ejendomsmæglerfirmaet [person1] i en rapport af 18. juli 2019 har vurderet ejendommen til 1.550.000 kr., sammenholdt med det i øvrigt foreliggende giver grundlag for at tilsidesætte Vurderingsstyrelsens vurdering.

Retten finder i øvrigt ikke, at en besigtigelse af ejendommen er en nødvendig forudsætning for at foretage en vurdering af ejendommen.

Der skal således svares i alt 31.360 kr. (4.950.000 kr. kr. x 0,6 % + 1.660 kr.) i afgift til statskassen.

Landsskatteretten stadfæster herefter Skattestyrelsens afgørelse af 1. juli 2020.