|
|
Kendelse af 16-04-2020 - indlagt i TaxCons database den 09-05-2020
Klagen vedrører Skattestyrelsens opkrævning af yderligere 3.600 kr. i tinglysningsafgift for tinglysningen af et skøde med løbenr. [...15] på ejendommene med matrikelnr. [...1] og [...2], [by1] Markjorder.
Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse.
Faktiske oplysninger
Klageren har den 13. februar 2019 tinglyst et skøde med løbenr. [...15] (herefter skødet) på ejendommene med matrikelnr. [...1] og [...2], [by1] Markjorder (herefter ejendommene). Ejendommene er beliggende i et sommerhusområde, hvor matrikelnr. [...1] var ubebygget, og hvor der på matrikelnr. [...2] lå en fritidsbolig. Ejendommene er overdraget for en købesum på 2.600.000 kr. i en almindelig fri handel på markedsvilkår med overtagelses- og købsaftaledato den 1. februar 2019. På skødet er følgende oplysninger anført om parternes øvrige vilkår for handelen:
”Vilkår for handlen:
De øvrige vilkår for handlen fremgår af de af parterne underskrevne købsaftaler.
Købsaftale vedr. matr.nr. [...2][by1] markjorder, er underskrevet af køber den 30. januar 2019 og af sælger den 1. februar 2019.
Købsaftale vedr. matr.nr. [...1][by1] markjorder, er underskrevet af køber den 30. januar 2019 og af sælger den 1. februar 2019.
Købesummen på 2.600.000 kr. fordeler sig sådan:
Købesum for matr.nr. [...1] som er en sommerhusgrund, udgør 1.200.000 kr.
Købesum for matr.nr. [...2] som et er sommerhus/fritidsbolig, udgør 1.400.000 kr.
Parterne opfordres til at gemme købsaftale og bilag i minimum 10 år, sådan at det fuldstændige aftalegrundlag senere kan findes.”
Der blev ved tinglysningen af skødet betalt 17.260 kr. i tinglysningsafgift, og der blev afgivet følgende erklæring vedrørende tinglysningsafgiften:
”Ejendomsværdipåtegning Ejendommen er under udstykning/arealoverførsel. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter sælgers bedste skøn det angivne beløb.
Beløb: 2.600.000”
Den 12. juni 2019 er der tinglyst en påtegning om afgiftsberigtigelse på skødet på i alt 20.860 kr.
Matrikelnr. [...1] opstod den 3. april 2018 ved udstykning af 8.187 m2 fra matrikelnr. [...2], der herefter havde et areal på 1.597 m2.
Den 10. december 2019 blev matrikelnr. [...1] udstykket til fire nye ejendomme: Matrikelnr. [...3] på 895 m2, matrikelnr. [...4] på 961 m2, matrikelnr. [...5] på 870 m2 og matrikelnr. [...6] på 895 m2, alle [by1] Markjorder. Matrikelnr. [...1] havde herefter et areal på 4.566 m2.
Ejendomsværdien for matrikelnr. [...2] var pr. 1. oktober 2017 3.100.000 kr. og pr. 1. oktober 2018 1.450.000 kr. Ejendomsværdien for matrikelnr. [...1] var pr. 1. oktober 2018 1.798.400 kr.
På Skattestyrelsens foranledning har Vurderingsstyrelsen henholdsvis den 8. og 14. maj 2019 afgivet en udtalelse om, at ejendommene har en samlet værdi på 3.200.000 kr. pr. 13. februar 2019.
Klageren har den 11. marts 2020 fremlagt en kote- og situationsplan over ejendommene udarbejdet af [virksomhed1].
Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at klageren i forbindelse med tinglysningen af skødet på ejendommen skal betale yderligere 3.600 kr. i tinglysningsafgift, idet tinglysningsafgiften skal beregnes på baggrund af en skønnet værdi over ejendommene, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 og 3.
Som begrundelse er anført følgende:
”Ved tinglysning af et ejerskifte af en ejendom, skal der betales afgift efter tinglysningsafgiftslovens § 1.
Ved ejerskifte af fritidsejendomme med sommerhus, beregnes afgiften som udgangspunkt efter reglerne i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4.
Ejerskiftes to ejendomme i samme skøde, hvoraf den ene er en fritidsejendom med sommerhus og den anden er en ubebygget grund, beregnes afgiften imidlertid efter hovedreglen i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.
Afgiften for tinglysning af ejerskifte af ejendomme, som ikke er ejerboligejendomme, er 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget efter § 4, stk. 2.
Afgiftsgrundlaget er ejerskiftesummen, dog mindst den senest offentliggjorte ejendomsværdi på det tidspunkt skødet anmeldes til tinglysning, hvis denne er højere end ejerskiftesummen.
Hvis der er sket væsentlige forandringer med ejendommen mellem seneste vurdering og tinglysningstidspunktet, angiver anmelder en skønsmæssig værdi på tinglysningstidspunktet.
Da ejendommen siden vurderingen er delt i to, har I angivet, at matriklerne tilsammen er 2.600.000 kr. værd på tinglysningstidspunktet.
Vi har konstateret, at det samlede areal for de to ejendomme ved vurderingen pr. 1. oktober 2017 er vurderet til 3.100.000 kr.
Det samlede areal har en højere vurdering før udstykning, end den samlede angivne værdi på begge ejendomme på tinglysningstidspunktet. Det er vores opfattelse, at en grund ved udstykning ikke får en ringere værdi end før udstykning. Derfor har vi sendt sagen til Vurderingsstyrelsen.
Vurderingsstyrelsen har i deres udtalelse af 8. maj 2019 værdiansat den ubebyggede grund matrikelnummer [...2] til 1.400.000 kr. og sommerhuset inklusiv grund med matrikelnummer [...1] til 1.800.000 kr. I alt 3.200.000 kr.
Den af Vurderingsstyrelsens ansatte værdi er højere, end den i skødet angivne værdi.
Det er derfor vores opfattelse, at det er den af Vurderingsstyrelsen ansatte værdi, som er afgiftsgrundlaget.”
Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at der alene skal svares i alt 17.260 kr. i tinglysningsafgift for tinglysningen af skødet, idet ejendommene har undergået væsentlige forandringer, og tinglysningsafgiften derfor skal beregnes på baggrund af et skøn over ejendommenes værdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt. Det er klagerens opfattelse, at skønnet over ejendommenes værdi passende kan fastsættes til handelsprisen på 2.600.000 kr.
Til støtte for påstanden har klageren anført følgende:
”Der er handlet to ejendomme, et sommerhus og en stor grund, der er udstykket herfra. Tinglysningsretten har sendt begge skøder til stempelprøvelse. Fsv angår grunden med sommerhuset på er denne godkendt af skat som ansat til kr. 1.400.000,00
Man har imidlertid forhøjet tinglysningsafgiften på den frastykkede grund, idet man har anset værdien til at være kr. 1.800.000,00, men den er kun handlet til kr. 1.200.000,00 dvs. man har forlangt tinglysningsafgift af kr. 600.000,00 mere, alt kr. 3.600,00.
Dette påklages.
Indledningsvist gøres opmærksom på, at der er tale om en handel indgået mellem to uafhængige parter efter forhandling. Og prisen bør allerede af den grund lægges til grund som den aktuelle handelsværdi af grunden, idet den pris, der opnås ved forhandling mellem to uafhængige parter, må anses som værdien i handel og vandel. Det præciseres, at parterne aldrig før denne handel har haft kontakt med hinanden.
Som yderligere kan dog anføres:
Bl.a blev prisen på den ubebyggede grund på baggrund af en geoteknisk rapport forhandlet kr. 250.000,00 ned, hvilket fremgår af det til Skat fremsendte.
Skat har henholdt sig til vurderingsmyndigheden, der har fastsat prisen ud fra andre handler i området, idet det fremgår, at den købte grund kan udstykkes i 4. Man har dog ikke besigtiget grunden inden denne vurdering, der er foretaget på skrivebordsniveau. På trods af skat blev opfordret til, at der skulle en besigtigelse til, før man kunne træffe en endelig afgørelse pga grundens specielle beskaffenhed, har Skat ikke foranstaltet en sådan. Det er korrekt, at Skat ikke selv kan besigtige, men oplysningen og opfordringen burde være givet videre til vurderingsmyndigheden. (Jeg mener for øvrigt, det er i strid med reglerne for god sagsbehandling, at man i den grad ignorerer opfordringen til at besigtige grunden, hvilket der evt. vil blive indgivet klage over til rette myndighed.)
Det drejer sig nemlig ikke om en almindelig grund, men det er et meget kuperet terræn, der skal således foretages store gravearbejder m.v., før der kan bygges på grundene, der ikke bliver regulære, hvilket meget nemt kan fornemmes, når man besigtiger denne grund.”
Landsskatterettens afgørelse
Når der i det følgende henvises til tinglysningsafgiftsloven, er dette en henvisning til den dagældende lovbekendtgørelse nr. 142 af 31. januar 2019 om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v. som ændret ved lov nr. 1728 af 27. december 2018.
Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 1, stk. 1, nr. 1, at der skal betales en afgift til statskassen ved tinglysning af betinget eller endeligt ejerskifte af fast ejendom.
Tinglysningsafgiften udgør 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1. Afgiftsgrundlaget for ejendomme, der ikke er enfamilieshuse, flerfamilieshuse eller fritidsboliger, beregnes i medfør af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt., af ejerskiftesummen, dog mindst af den på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning senest offentliggjorte ejendomsværdi. Det følger imidlertid af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, at afgiften skal beregnes af ejerskiftesummen i de tilfælde, hvor der tinglyses et ejerskifte af et enfamilieshus, et flerfamilieshus eller en fritidsbolig.
Henset til, at der ved tinglysningen af skødet er sket en overdragelse af såvel et ubebygget areal på 8.187 m2 samt en fritidsbolig, finder Landsskatteretten, at der ikke er tinglyst et ejerskifte af en fritidsbolig i medfør af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4 og 7.
Ved udstykningen den 3. april 2018 blev arealet for ejendommen med matrikelnr. [...2] ændret fra 9.784 m2 til 1.597 m2, og ejendommen med matrikelnr. [...1] opstod samme dato med et areal på 8.187 m2.
På anmeldelsestidspunktet den 13. februar 2019 udgjorde den senest offentliggjorte ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2017 for matrikelnr. [...2] 3.100.000 kr. Matrikelnr. [...1] var på anmeldelsestidspunktet ikke selvstændig vurderet. Idet der i tiden mellem den senest offentliggjorte ejendomsvurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer af matrikelnr. [...2], og idet matrikelnr. [...1] ikke var selvstændig vurderet, skal ejendommenes værdi angives efter bedste skøn, og tinglysningsafgiften skal da som minimum beregnes på grundlag af den angivne værdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt.
Klageren har ved tinglysningen af skødet angivet, at ejendommene på anmeldelsestidspunktet havde en værdi på 2.600.000 kr. svarende til handelsprisen pr. 1. februar 2019, og at denne værdi skal lægges til grund for tinglysningsafgiftsberegningen.
Skattestyrelsen har til brug for beregningen af tinglysningsafgiften for skødet sendt sagen til udtalelse hos Vurderingsstyrelsen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 3. Skattestyrelsen har herefter lagt den af Vurderingsstyrelsen foretagne vurdering af ejendommene på 3.200.000 kr. til grund for beregningen.
Ved vurderingen af hvilken værdi der skal lægges til grund for afgiftsberegningen, lægger retten først og fremmest vægt på den af Vurderingsstyrelsen foretagne vurdering af ejendommene på anmeldelsestidspunktet. Herudover lægger retten også vægt på de upåklagede ejendomsværdier pr. 1. oktober 2017 og 2018 for ejendommene samlet og særskilt samt byrettens dom, der er offentliggjort i SKM2011.534.BR, hvor det blev fastslået, at ændringer i markedsværdien ikke kan medføre et lavere beregningsgrundlag. Retten finder ikke, at handelsprisen på 2.600.000 kr. kan udgøre afgiftsgrundlaget for tinglysningen af skødet, idet denne er mindre end ovennævnte værdier. På den baggrund finder retten, at afgiftsgrundlaget for tinglysningen af skødet udgør 3.200.000 kr.
Retten finder i øvrigt ikke, at en besigtigelse af ejendommene er en nødvendig forudsætning for at foretage en vurdering af ejendommene.
Ved tinglysningen af skødet med løbenr. [...15] skal der således svares i alt 20.860 kr. (1.660 kr. + 0,6 % af 3.200.000 kr.) i afgift til statskassen.
Landsskatteretten stadfæster derfor Skattestyrelsens afgørelse af 12. juni 2019 om opkrævning af 3.600 kr. i tinglysningsafgift.