Kendelse af 06-10-2020 - indlagt i TaxCons database den 31-10-2020

Klagen vedrører Skattestyrelsens opkrævning af 36.540 kr. i afgift for tinglysningen af et skøde med løbenr. [...15] på ejendommene med matrikelnr. [...1], [...], [by1], matrikelnr. [...2], [...], [by2], og matrikelnr. [...3], [...4], [...5] og [...6][...], [by3].

Landsskatteretten hjemviser Skattestyrelsens afgørelse til fornyet behandling.

Faktiske oplysninger

Klageren har den 26. april 2019 tinglyst et skøde med løbenr. [...15] (herefter skødet) på erhvervsejendommene med matrikelnr. [...1], [...], [by1], matrikelnr. [...2], [...], [by2], og matrikelnr. [...3], [...4], [...5] og [...6][...], [by3], henholdsvis ejendomsnr. [...49] og ejendomsnr. [...05] (herefter ejendommene). [virksomhed1] ApS har solgt ejendommene til klageren ved købsaftale af 3. december 2018 for 3.496.020 kr. med overtagelse den 1. december 2018. Købesummen er på skødet anført til 3.496.000 kr. På skødet er det anført, at der er tale om en almindelig fri handel på markedsvilkår af en udlejningsejendom med 100 erhvervslejemål.

Følgende erklæring er afgivet på skødets erklæringsfelt:

”Sommerhuserklæring - erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lov om sommerhuse og campering § 1 Erhververen erklærer under strafansvar, at ejendommen skal anvendes i et erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lov om sommerhuse og campering § 1. Erhvervsøjemedet er særskilt angivet.

Under henvisning til lov om sommerhuse og campering m.v., erklærer køber herved, at ejendommen erhverves til anvendelsesformål, der ikke er omfattet af nævnte lovs § 1, idet ejendommen skal anvendes til erhvervsmæssigt brug eller helårsudlejning.”

Der blev ved tinglysningen af skødet betalt 22.660 kr. i tinglysningsafgift. Der blev ikke afgivet en erklæring vedrørende tinglysningsafgiften. Det blev derimod med følgende begrundelse anført, at beregningsgrundlaget var et andet:

”Der er tale om en fri handel på markedsvilkår, hvorfor der alene skal betales afgift overdragelsessummen.”

Den 21. maj 2019 er der tinglyst en påtegning på skødet med følgende tekst:

”Præcisering af Sommerhuserklæring - erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lov om sommerhuse og campering § 1 Det præciseres at ejendommen skal anvendes til værelsesudlejning til helårsbeboelse.”

Skattestyrelsen har den 27. juni 2019 tinglyst en påtegning om afgiftsberigtigelse på skødet på i alt 57.460 kr.

Skattestyrelsen har den 4. juni 2019 fremsendt et forslag til afgørelse til klageren. Klageren kom ikke med bemærkninger hertil.

Af registreringsmeddelelse fra Geodatastyrelsen af 28. januar 2019 fremgår det, at der er sket en arealændring af ejendomsnr. [...49], hvorved matrikelnr. [...7], [...], [by1], med et areal på 3.055 m² er blevet frastykket ejendommen. Ved udstykningen opstod følgende tre nye ejendomme: Matrikelnr. [...8], [...], [by1], (ejendomsnr. [...48]) matrikelnr. [...9], [...], [by1], (ejendomsnr. [...46]) og matrikelnr. [...10], [...], [by1] (ejendomsnr. [...47]).

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 for ejendomsnr. [...49] var 8.900.000 kr. Pr. 1. oktober 2019 er ejendomsværdien 8.300.000 kr.

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019 for ejendomsnr. [...05] er 385.800 kr.

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 for ejendomsnr. [...48] er 590.000 kr.

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 for ejendomsnr. [...46] er 630.000 kr.

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 for ejendomsnr. [...47] er 640.000 kr.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at klageren skal betale 34.800 kr. mere i afgift for tinglysningen af skødet samt yderligere 1.740 kr. i afgift som følge af manglende betaling i forbindelse med tinglysningen.

Som begrundelse har Skattestyrelsen anført følgende:

”Da skødet omfatter ejerskifte af en privat institutionsejendom og et ubebygget areal, er tinglysningen ikke omfattet af lempelsen i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, da denne alene omfatter beboelsesejendomme.

Tinglysningsafgiften skal derfor beregnes efter hovedreglen i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2. Afgiften skal derfor beregnes af det største beløb af henholdsvis ejerskiftesummen og den samlede ejendomsvurderingen.

Ejerskiftesummen er på 3.496.000 kr. og ejendomsvurderingerne er på i alt 9.285.800 kr.

Da ejendomsværdierne er et større beløb end ejerskiftesummen, skal afgiften beregnes af ejendomsværdierne på i alt 9.285.800 kr., som er afgiftsgrundlaget.

Skattestyrelsen har beregnet tinglysningsafgiften således:

Da der ikke er betalt fuld afgift ved tinglysningen, skal I betale yderligere 5 % i forhøjet afgift, dog mindst 200 kr.”

Herudover har Skattestyrelsen i forbindelse med klagesagens indbringelse den 29. august 2019 fremsendt følgende udtalelse:

”Vi skal hertil udtale, at det er vores opfattelse, at det alene er fysiske eller juridiske forandringer ved ejendommen, der kan begrunde, at der anvendes et andet afgiftsgrundlag. Fysiske forandringer på ejendommen er f.eks., hvis bygningen er brændt eller nedrevet helt mellem den seneste ejendomsvurdering og tinglysningstidspunktet.

Vi mener imidlertid ikke, at bygningernes forringede stand kan anvendes som begrundelse for et lavere afgiftsgrundlag. Vi henviser her til byrettens dom, som offentliggjort i SKM2011.534.BR.

Vi anerkender, at ejendommen beliggende med matrikelnummer [...1] [...], [by1] m.fl. på tinglysningstidspunktet er undergået væsentlige forandringer. Ejendommen er samvurderet med matrikel [...7] ved ved den seneste ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018. Ved registreringsmeddelelse pr. 28. januar 2019 er sket udskillelse af matrikel [...7][...], [by1].

Der er ved vores sagsbehandling tilsyneladende ikke taget hensyn hertil, idet der er udsendt forslag den 4. juni 2019 om anvendelse af hele ejendomsværdien.

Matrikel [...7] udgør 3.055 m² af den samlet 29.219 m² store grund. Vi er enige i, at der er bygninger på det udskilte areal. Matrikel [...7] var var på vurderingstidspunktet vurderet på samme måde som resten af ejendommen, idet der ikke var tale om særskilte ejerboliger. Det er derfor ikke vores opfattelse, at dette har indflydelse på hvordan ejendomsværdien angives for den resterende ejendom, idet denne stadig er en erhvervsejendom. Dette skal ses i lyset af, at matrikel [...7] ændrer karakter og ikke længere er en del af ejendommen før længe nærværende skøde tinglyses den 26. april 2019.

Vi mener, at anmelder burde have angivet en skønnet værdi for den resterende og ved skødet ejerskiftede ejendom på 26.164 m². Vi henviser her til tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt.

Dette er ikke sket i skødet og anmelder har ikke fremsendt sine bemærkninger i forbindelse med forslag til afgørelse.

At der fra Skattestyrelsens side ikke er indhentet en værdierklæring hos anmelder eller en udtalelse hos Vurderingsstyrelsen før sagen behandles, beror på en fejl fra vores side.

Vi fastholder imidlertid, at beregningsgrundlaget netop er tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, idet der sker tinglysning af ejerskifte af en erhvervsejendom og der foreligger en fri handel på markedsvilkår.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at der alene skal svares i alt 22.660 kr. i tinglysningsafgift for tinglysningen af skødet, idet ejendommene har undergået forandringer i et væsentligt omfang, og tinglysningsafgiften derfor skal beregnes på baggrund af et skøn over ejendommens værdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt. Det er klagerens opfattelse, at skønnet over ejendommens værdi passende kan fastsættes til handelsprisen på 3.496.000 kr.

Til støtte for påstanden har klageren anført følgende:

”At klager har købt den samlede ejendom, matr.nr. [...1] [by1] [...] Ejerlav, [by1] til markedsprisen kr. 3.496.000,00 og at klager alene skal betale tinglysningsafgift af denne købesum, svarende til at der i tinglysningsafgift er betalt kr. 22.660,00, beregnet jf. Tinglysningsafgiftslovens § 4 stk. 2, hvilket ligger implicit i den betalte afgift, fastsat og betalt efter klagers bedste skøn på anmeldelsestidspunktet,

At den offentlige ejendomsværdi langt overstiger ejendommens handelsværdi pr. anmeldelsestidspunktet, hvorfor Tinglysningsafgiftslovens § 4 stk. 2 i fuldt omfang skal anvendes, idet værdien af ejendommen er væsentlig reduceret i nedadgående retning, grundet dels udstykning af de 3 ejendomme samt ejendomme stand og brugbarhed mm.,

At skødet således er korrekt afgiftsberegnet i forhold til overdragelsessummen og værdien af ejendommen i handel til en markedspris, hvorfor der ikke se at være pålæg for en yderligere afgift,

At Skattestyrelsen i sin begrundelse i afgørelsen, ikke har taget højde for, at der af den samlede offentlige vurdering, ikke er taget højde for, at der er sket en frasalg/udstykning af 3 af matriklerne i 2018/2019, som var en del af de samlede ejendomme,

At Skattestyrelsen som minimum skal foretage en forholdsmæssig beregning af de 3 udstykkede matrikler, som er 3 enfamiliehuse, der er solgt samlet for kr. 3.000.000, som ved seneste nu kendte offentlige vurdering samlet udgør kr. 1.860.000, om de er solgt over eller under en offentlig vurdering er ikke klager bekendt, idet der ikke er særskilte offentlige vurderinger. Hvilke værdier ikke er verificeret som følge af, at Skattestyrelsen ikke har påbudt klager at fremkomme med en værdierklæring eller en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen, hvilket skyldes en fejl fra Skattestyrelsen, som ikke skal have skadesvirkning for klager,

At Skattestyrelsen skal tage højde for i sin beregning/vurdering, at de 3 udstykkede ejendomme, er enfamiliehuse til beboelse og ikke erhvervs kvadratmeter med anvendelse til institution, som har en væsentlig lavere pris end beboelse, idet skal henses til pris, anvendelse, geografi mm for området, hvoraf fremgår at m2 priser for enfamiliehuse/boliger i området udgør i området af kr. ca. 11.500 pr. m2 bolig mm og at markedsprisen for de 3 udstykkede enfamiliehuse svarer til de reelle handelspriser for området, hvad angår geografi, faciliteter og ejendommenes areal, som er normal/gennemsnits størrelse på grunde i enfamilie ejendomme.

At de 3 frastykkede matrikler først i januar 2019 jf. bilag 6, er registreret i Geodatastyrelsen og at disse 3 frastykkede enfamiliehuse ikke jf. de fremlagte bilag 11, 12, og 13 jf. tingbogsoplysningerne mm. først er selvstændig offentlig vurderet og tilgængelige for offentligheden før et sted mellem 10.3. og 1.4.2020,

At der maksimalt alene skal beregnes tinglysningsafgift af den værdi, der måtte fremkomme efter fradrag af de 3 udstykkede enfamilie ejendomme, hvilken offentlig ejendomsværdi først er blevet kendt for klager mellem 10.3.20 og 1.4.2020, hvilket kan medføre at der skal reguleres og eventuelt betales en yderligere tinglysningsafgift af klager eller ske en tilbagebetaling af tinglysningsafgift

til klager,

At klager påberåber sig, at til trods for at der er sket en offentlig vurdering af de 3 frastykkede matrikler [...7] [...], [by1] samlet med kr. 1.860.000,00, er der ikke sket en regulering af den offentlige ejendomsvurdering af klagers ejendom [virksomhed1], [by2] m.fl., denne ejendoms er stadig jf. Bilag 15 vurderet pr. 1.10.2018 og fastsat til en offentlig vurdering stor kr. 8.900.000,00. Hvorfor Skatteankestyrelsen opfordres til såvel ved en fornyet sagsbehandling af sagen, som uden en fornyet sagsbehandling at redegøre for jf. beregningen i bilag 7, idet afgiftsgrundlaget (ejendomsvurderingerne) er fastsat samlet til 9.285.800,- Men da den offentlige vurdering på klagers ejendom jf. bilag 15 stadig pr. 1.10.2018 er kr. 8.900.000,- er der ikke i afgiftsberegningen taget højde for de offentlige vurderinger, som er fremkommet for de 3 udstykkede matrikler [...7] [...], [by1], som i alt udgør pr. 1.10.2019 kr. 1.860.000,-, som alt andet lige burde indgå til fradrag. Klager har ikke modtaget nogen ny offentlig vurdering eller er bekendt med nogen ny vurdering for klagers ejendom [virksomhed1], [by2] m.fl.

At sagen skal hjemvises til fornyet behandling i Skattestyrelsen, jf. Skattestyrelsens egen opfordring.”

Skattestyrelsens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling

Som svar på Skatteankestyrelsens indstilling af 29. april 2020 om hjemvisning har Skattestyrelsen fremsendt følgende:

”Skattestyrelsen er enige i, at Skattestyrelsens afgørelse fra 27. juni 2019 skal hjemvises til fornyet behandling, i det der nu foreligger nye oplysninger, som ikke forelå på afgørelsestidspunktet.

Skattestyrelsen er dog ikke enige i, at Skattestyrelsen har begået fejl ved ikke at undersøge de arealmæssige forhold for ejendommen,

Som det fremgår af sagen, har klager først i forbindelse med klagen til Skatteankestyrelsen gjort gældende, at ejendommen på anmeldelsestidspunktet havde undergået væsentlige forandringer siden vurderingstidspunktet (pr. 1. oktober 2018), da dele af ejendommen er blevet udstykket.

Som Skatteankestyrelsen bemærker, blev det hverken ved tinglysningen af skødet, noget sted på skødet, eller i forbindelse med Skattestyrelsens sagsbehandling oplyst fra klager side, at ejendommen med ejendomsnr. [...49] har undergået forandringer.

Således er det først i forbindelse med klagen, at Skattestyrelsen erfarer, at der er fremlagt nye oplysninger, som ikke forelå på afgørelsestidspunktet.

Efter Skattestyrelsens opfattelse bør sagen derfor hjemvises til fornyede sagsbehandling, i det der nu foreligger nye oplysninger i sagen, som ikke forelå i forbindelse med Skattestyrelsens sagsbehandling.

Skattestyrelsens finder ikke at styrelsen har en forpligtelse til at undersøge de arealmæssige forhold for ejendommene og inddrage oplysningerne herom i sin sagsbehandling, da dette efter almindelige sagsbehandlingsreglerne ikke synes nødvenligt i denne type sager.

Skattestyrelsen er som offentlig myndighed naturligvis forpligtet til at sikre, at en sag er tilstrækkeligt oplyst til, at der kan træffes en rigtig afgørelse. Vores undersøgelsespligt må udstrækkes til, hvad der i det enkelte tilfælde er nødvendigt og tilstrækkeligt for at træffe en materielt rigtig afgørelse - en konkret vurdering. Efter vores opfattelse omfatter dette ikke som udgangspunkt i denne type sager, en nærmere undersøgelse af hvorvidt der evt. måtte være sket udstykninger for en ejendom.

Videre henviser vi til at klager fuldt er ud bekendt med på hvilket grundlag Skattestyrelsen har truffet afgørelse på, da klager har været partshørt om, hvilke oplysninger Skattestyrelsen har været i besiddelse af og havde lagt til grund i afgørelsen. Vi henviser til, at klager har haft forslag til afgørelse i høring, men ikke kom med bemærkninger hertil. Alligevel bringer klager ikke Skattestyrelsen ud af denne vildfarelse.

Skattestyrelsen indstiller derfor til hjemvisning af Skattestyrelsens afgørelse af 27. juni 2019 om opkrævning af tinglysningsafgift inkl. forhøjelse på i alt 36.540 kr. til fornyet behandling. Dog ikke som følge af fejl, men som følge af at der nu foreligger nye oplysninger i dagen.”

Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling

Klageren har fremsendt følgende bemærkning til Skatteankestyrelsens indstilling af 29. april 2020 om hjemvisning:

”Skatteankestyrelsens foreløbige vurdering af sagen er modtaget, tillige med udtalelse fra skattestyrelsen. Klager er imødekommet med sin klage og er enig i sagens hjemvisning til fornyet behandling, grundet de nye oplysninger mm.

Klager afventer yderligere eventuelle bemærkninger, når sagen har været behandlet på ny.”

Landsskatterettens afgørelse

Når der i det følgende henvises til tinglysningsafgiftsloven, er dette henvisninger til den dagældende lov om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 142 af 31. januar 2019, og senere lovændringer frem til skødets tinglysningstidspunkt.

Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 1, stk. 1, nr. 1, at der skal betales en afgift til statskassen ved tinglysning af betinget eller endeligt ejerskifte af fast ejendom.

Tinglysningsafgiften udgør 1.660 kr. i fast afgift og 0,6 % af afgiftsgrundlaget i variabel afgift, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1. Afgiftsgrundlaget for erhvervsejendomme beregnes i medfør af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt., af ejerskiftesummen, dog mindst af den på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning senest offentliggjorte ejendomsværdi.

På anmeldelsestidspunktet den 26. april 2019 oversteg den senest offentliggjorte ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018 ejerskiftesummen, idet ejerskiftesummen var på 3.496.000 kr., og ejendomsværdierne samlet androg 9.285.800 kr. På anmeldelsestidspunktet var der ikke afgivet meddelelse om ændring af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2018.

Hvis der i tiden mellem den senest offentliggjorte ejendomsvurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og tinglysningsafgiften skal da som minimum beregnes på grundlag af den angivne værdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt.

Det følger af § 3, stk. 3, i bekendtgørelse nr. 368 af 27. april 2011 om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v. (herefter tinglysningsafgiftsbekendtgørelsen), jf. tinglysningsafgifts-lovens § 4, stk. 11, at såfremt der foreligger en ejendomsværdi, og der i tiden mellem den offentlige vurdering og anmeldelsen til tinglysning er sket væsentlige forandringer af ejendommen, skal der, afhængigt af om det er ændringer på bygningen eller en matrikulær ændring, der medfører, at ejendomsværdien ikke er anvendelig, afgives en af følgende erklæringer:

”1) ”Ejendommen er under ombygning, opførelse eller nyopført på anmeldelsestidspunktet. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter bedste skøn det angivne beløb.”

2) ”Ejendommen er under udstykning/arealoverførsel. Værdien af ejendommen på anmeldelsestids-punktet udgør efter sælgers bedste skøn det angivne beløb.””

Klageren har gjort gældende, at ejendommen på anmeldelsestidspunktet havde undergået væsentlige forandringer siden den 1. oktober 2018, idet matrikelnr. [...7], [...], [by1], den 28. januar 2019 var blevet udstykket fra ejendommen med ejendomsnr. [...49].

Ved tinglysningen af skødet ses der ikke ud fra det oplyste at være blevet angivet en skønnet værdi eller afgivet en af erklæringerne som nævnt i § 3, stk. 3, i tinglysningsafgiftsbekendtgørelsen, hvorefter der skal afgives en erklæring, hvis tinglysningsafgiften skal beregnes ud fra et andet grundlag end den senest offentliggjorte ejendomsværdi. Klageren har herudover i øvrigt ikke noget sted på skødet anført, at ejendommen med ejendomsnr. [...49] har undergået forandringer. Hertil kommer, at klageren heller ikke i forbindelse med Skattestyrelsens sagsbehandling har fremsendt oplysninger om, at ejendommen var blevet forandret. Landsskatteretten finder derfor efter omstændighederne, at dokumentations- og oplysningskravet i medfør af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt., jf. stk. 11, ikke er opfyldt ved tinglysningen.

Oplysningerne om de arealmæssige forhold for ejendommene, som først er fremkommet i forbindelse med klagesagen, må imidlertid anses for at have væsentlig betydning for grundlaget for selskabets betaling af tinglysningsafgift.

Landsskatteretten hjemviser derfor Skattestyrelsens afgørelse af 27. juni 2019 om opkrævning af tinglysningsafgift inkl. forhøjelse på i alt 36.540 kr. til fornyet behandling i Skattestyrelsen.