Kendelse af 14-05-2020 - indlagt i TaxCons database den 13-06-2020

Klagen vedrører Skattestyrelsens opkrævning af yderligere 2.400 kr. i tinglysningsafgift for tinglysningen af et skøde med løbenr. [...60] på ejendommen med matrikelnr. [...1], [by1] By, [by2].

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klageren har den 15. april 2019 tinglyst et skøde med løbenr. [...60] (herefter skødet) på frijordsejendommen med matrikelnr. [...1], [by1] By, [by2] (herefter ejendommen). [person1] har ifølge skødet solgt ejendommen i en almindelig fri handel på markedsvilkår til klageren ved købsaftale af 27. marts 2019 for 991.953 kr. med overtagelse den 15. april 2019. På skødet er følgende oplysninger anført under parternes øvrige vilkår for handelen:

”Handlens vilkår

Handlen vedrører ejendommen matr.nr. [...1][by1] By, der på nuværende tidspunkt er registreret med et areal på 10,4210 ha. Køberne respekterer igangværende ejendomsberigtigelse, hvorefter arealet reduceres til 9,7892 ha. Parterne har aftalt følgende øvrige vilkår for handelen: Handlens vilkår fremgår af købsaftale, underskrevet henholdsvis d. 23.01.2019 og 24.01.2019 samt tillæg underskrevet d. 27.03.2019, udarbejdet af [virksomhed1].

Parterne er opfordret til at gemme købsaftalen med bilag i 10 år.”

Der blev ved tinglysningen af skødet betalt 7.660 kr. i tinglysningsafgift. Der blev ikke afgivet en erklæring vedrørende tinglysningsafgiften. Det blev derimod med følgende begrundelse anført, at beregningsgrundlaget var et andet:

”Ejendommen er under ejendomsberigtigelse. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter sælgers bedste skøn det angivne beløb kr. 991.953.”

Den 11. juli 2019 er der tinglyst en påtegning om afgiftsberigtigelse på skødet på i alt 10.060 kr.

Ejendomsværdien for ejendommen var pr. 1. oktober 2018 1.400.000 kr.

Af registreringsmeddelelse fra Geodatastyrelsen af 20. august 2019 fremgår det, at ejendommen har ændret areal fra 104.210 m2, heraf vejareal 2.350 m2 til 98.714 m2, heraf vejareal 1.535 m2.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at klageren i forbindelse med tinglysningen af skødet på ejendommen skal betale yderligere 2.400 kr. i tinglysningsafgift, idet tinglysningsafgiften skal beregnes på baggrund af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

Som begrundelse er anført følgende:

”Ved tinglysning af et ejerskifte af en ejendom, skal der betales afgift efter tinglysningsafgiftslovens § 1.

Afgiften for tinglysning af ejerskifte af ejendomme, som ikke er ejerboligejendomme, er 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget efter § 4, stk. 2.

Afgiftsgrundlaget er ejerskiftesummen, dog mindst den senest offentliggjorte ejendomsværdi på det tidspunkt skødet anmeldes til tinglysning, hvis denne er højere end ejerskiftesummen.

Hvis der på tinglysningstidspunktet er sket væsentlige forandringer med ejendommen siden seneste vurdering, angives ejendommens værdi efter bedste skøn.

Væsentlige forandringer kan være, når ejendommen mellem seneste vurdering og tinglysningstidspunktet er udstykket i mindre lodder eller bygningen er brændt eller revet ned.

I denne sag oplyser I, at ejendommen er under berigtigelse fra 10.4210 ha til 9.7892 ha.

Vi har beregnet denne forskel til 0,6318 ha.

Ejendommen har to hektarpriser:

2,3000 ha a 16.600 kr.

7,8860 har a 49.600 kr.

Hertil kommer 2.350 m2 vejareal vurderet til 0 kr.

Skulle man trække det berigtiget areal ud af ejendommen, udgør prisen, såfremt den dyreste hektarpris anvendes: 49.600 kr. x 0,6318 ha eller maksimalt 31.337 kr.

Ejendommen er vurderet til 1.400.000 kr.

I har oplyst, at købesummen er 991.953 kr. fordi ejendommen er under ejendomsberigtigelse.

Hvilket areal, som helt konkret oplyses ejendomsberigtiget fremgår ikke af skødet og det vurderede areal ses ikke ændret i Skatteforvaltningens vurderingssystem.

Allerede fordi der ikke er sket ændringer i det vurderede areal, er det vores opfattelse, at det er ejendomsværdien, der udgør afgiftsgrundlaget, efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

Vi har beregnet afgiften således:

1.400.000 kr. X 0,6 %

8.400 kr.

Fast afgift

1.660 kr.

I alt

10.060 kr.

Da I har betalt 7.660 kr., skal I betale 2.400 kr. mere i afgift for tinglysning af skødet.

Vi skal i øvrigt bemærke, at det er vores opfattelse, at den maksimale ændring af ejendomsværdien på baggrund af det reducerede areal er ca. 30.000 kr., hvilket vi anser for at ligge inde for skønsusikkerheden ved vurdering af ejendommen både før og efter evt. reducering.”

Skattestyrelsen har den 15. august 2019 fremsendt følgende udtalelse til klagesagen:

”Vi skal udtale følgende: Der er pr. d.d. stadig ikke registreret approbation med ændring af matrikuleret areal vedrørende ejendommen på tinglysningstidspunktet.

Da der således ikke er sket væsentlige matrikulære ændringer med ejendommen på tinglysningstidspunktet, fastholder vi vores afgørelse, som vi i det væsentlige henviser til.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at der alene skal svares i alt 7.660 kr. i tinglysningsafgift for tinglysningen af skødet, idet ejendommen på anmeldelsestidspunktet var under ejendomsberigtigelse, og tinglysningsafgiften derfor skal beregnes på baggrund af et skøn over ejendommens værdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt. Det er klagerens opfattelse, at skønnet over ejendommens værdi passende kan fastsættes til handelsprisen på 991.953 kr.

Til støtte for påstanden har klageren anført følgende:

”Vi mener, som det uddybes nedenfor, at Skattestyrelsens afgørelse er baseret på et fejlagtigt grundlag, idet:
1. Der ikke tages hensyn til at sagen endnu ikke er færdigbehandler i Geodatastyrelsen: Dette punkt uddybes nedenfor.
2. Told- og Skatteforvaltningen er den myndighed, der kan foretage en egentlig omvurdering af ejendommen. Denne omvurdering er ikke foretaget endnu, og bør jf. lignende ejendomsvurderinger i området foretages, idet ejendomsværdien på dette grundlag må forventes at blive fastlagt tæt på købesummen på 991.953 kr. Dette punkt uddybes nedenfor.
3. Skattestyrelsen i brevet om afgørelsen af betaling af en ekstra tinglysningsafgift beregner ændringen af ejendomsværdien forkert. Beløbet som Skattestyrelsen benævner som en ændring af ejendomsværdien er en ændring af grundværdien og dermed ikke tillagt ”tillægsparcelværdien”, som det skal gøres ifølge Ejendomsvurderingsloven. Ejendomsværdien for landbrugsejendomme består jf. grundlaget for Ejendomsvurderingsloven af 2 elementer:

a, Grundværdien
b. Tillægsparcelvædien, som p.t. typisk er udgår en faktor på ca. 3, der skal multipliceres med grundværdien
Dette punkt uddybes nedenfor.

3. Uddybning af klagepunkter

1) Sagen er ikke behandlet i Geodatastyrelsen.

Vi har som ovenfor nævnt anmodet Geodatastyrelsen om berigtigelse af et nyt opmålt (af landinspektør) areal af matriklen på 9,7892 ha. Sagsbehandlingstiden i Geodatastyrelsen er op til 6 måneder. Derudover er det konstateret, at fordelingen mellem agerjord og skovstykke er forkert, idet de korrekte data er:

Tekst

Gl. areal (ha)

Korrekt areal (ha) – ikke korrigeret for nedjustering af areal til 9,7892 ha

Skovstykke

2,3000

2,8660

Agerjord

7,8860

7,3200

Ialt

10,1860

10,1860

Det betyder, at grundværdien, uden korrektion af arealet med 0,6318 ha, på baggrund af de eksisterende hektarpriser er:

Skovstykke: 47.575,60 kr.
Agerjord: 363.072,00 kr.
I alt: 410.647,60 kr.

Denne grundværdi bør anvendes ved genberegning af tinglysningsafgiften.

2) Ejendomsvurderinger i området:

Vi kan ved en simpel søgning over lignende ejendomme/matrikler i området omkring [by1] konstatere, at ejendomsværdien er betydeligt højere pr. hektar end tilsvarende matrikler. Ejendomsværdien bør nedjusteres til købesummen, når der foretages en direkte sammenligning med omkringliggende jordstykker.

3) Beregningsgrundlag for nedsættelse af tinglysningsafgift

I de uddybende bemærkninger til ejendomsvurderingsloven fra 2017 står der – citat:

”Bondegårdsreglen går ud på, at jord – når forholdene er ensartede – skal ansættes til samme beløb pr. arealenhed, uanset om jorden tilhører en større eller en mindre ejendom. Jorden skal pr. arealenhed med lovens ord ansættes efter, hvad jord af beskaffenhed og beliggenhed som det pågældende jordstykke må antages efter egnens priser at ville koste ved salg i ubebygget stand, når jorden tænkes at høre til en middelstor bondegård i middelgod kultur”.

derudover står der, at:

”Der beregnes et tillæg til ejendomsværdien (en tillægsparcelværdi), som udgøres af forskellen mellem landbrugsjordens handelsværdi og jordens værdi ansat efter bondegårdsreglen”.

samt at:

”De lave vurderinger skyldes derimod, at ansættelser efter -bondegårds-reglen siden 1992 er blevet foretaget i form af fremskrivninger af hektarpriser. Disse fremskrivninger har været meget forsigtige. Resultatet er, at vurderinger efter bondegårdsreglen kun udgør omkring 1/3 af den pris, der kan konstateres, når landbrugsjord handles i fri handel.

Det kan konstateres, at den faktor, som den øjeblikke grundværdi for matrikel [...1], [by1] By, [by2], er multipliceret med er:

Ejendomsværdi på 1.400.000 kr. divideret med grundværdi på (38.180 kr. + 391.146 kr.) = 3,2609

Den ejendomsværdinedsættelse som Skattestyrelsen burde have anvendt er dermed 3,2609 x 31.337 kr. = 102.186 kr. Det betyder, at det alt andet lige er et betydeligt beløb, som ikke kan siges at ligge indenfor en skønsusikkerhed, som er det udtrykt af Skattestyrelsen.

4. Opsummering

Vi mener grundlæggende, at grundlaget for tingslysningsafgiften bør være købsprisen, idet vi kan konstatere, at grundstykkets værdi baseret på de tilgængelige ejendomsvurderinger i området er omkring 1 mio. kr.

Såfremt Skattestyrelsen mod forventning skulle nå til en anden konklusion bør Skattestyrelsen korrigere beregningen af tinglysningsafgiften jf. ovennævnte beregninger. Ændringen i ejendomsværdien kan ikke siges at ligge indenfor en ”skønsmæssig usikkerhed”.”

Endvidere har klageren den 23. august 2019 fremsendt følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse til klagesagen af 15. august 2019:

”Skattestyrelsen overser fortsat det faktum, at der inden tinglysningstidspunktet er sket væsentlige forandringer af ejendommen, som formelt er godkendt af alle involverede lodsejere omkring matriklen.

At ændringen ikke er registreret i offentlige systemer, skyldes den lange sagsbehandlingstid i Geodatastyrelsen. Sagen blev indsendt til Geodatastyrelsen d. 28/3/2019, hvilket er før tinglysningslysningstidspunktet. Der lægges i tinglysningsafgiftsloven LBK nr. 843 af 09/08/2019 §4 vægt på om "Ejendommen er under udstykning eller arealoverførsel" altså om der er en igangværende matrikulær sag. Skattestyrelsen kan derfor ikke kræve, at berigtigelsen af arealet skal være registreret i de offentlige systemer ved tinglysningstidspunktet.”

Herudover har klageren den 24. januar 2020 fremsendt følgende:

”Sagen blev endeligt færdignoteret hos Geodatastyrelsen d. 26/8/2019. Med et samlet areal på 9,8714 ha altså 0,0822 ha større end beskrevet i den indledende klage.

Landinspektøren i sagen har oplyst os at baggrunden for denne fejl ligger i at man har glemt at lave en nyberegning af arealstørrelsen ud fra opmålingen. Dette betyder at den samlede arealstørrelse før berigtigelsen reelt har været 10,5032 ha. ”Arealer før en berigtigelse kan sagtens stå ”forkert”. Inden matrikelkortet bliver digitaliseret, er skellene ikke 100 % korrekte, men kun vejledende”.

Dette har dog ingen effekt på den oplyste korrektions størrelse på 0,6318 ha. Begrundelsen herfor er at arealfratrækningen er beregnet ud fra de faktisk opmålinger.”

Landsskatterettens afgørelse

Når der i det følgende henvises til tinglysningsafgiftsloven, er dette henvisninger til den på tinglysningstidspunktet gældende lov om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 142 af 31. januar 2019, og senere lovændringer, der var trådt i kraft på tinglysningstidspunktet.

Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 1, stk. 1, nr. 1, at der skal betales en afgift til statskassen ved tinglysning af betinget eller endeligt ejerskifte af fast ejendom.

Tinglysningsafgiften udgør 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1. Afgiftsgrundlaget for ejendomme, der ikke er ejerboliger, beregnes i medfør af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt., af ejerskiftesummen, dog mindst af den på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning senest offentliggjorte ejendomsværdi.

På anmeldelsestidspunktet den 15. april 2019 oversteg den senest offentliggjorte ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018 ejerskiftesummen, idet ejerskiftesummen var på 991.953 kr., og ejendomsværdien androg 1.400.000 kr.

Hvis der i tiden mellem den senest offentliggjorte ejendomsvurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og tinglysningsafgiften skal da som minimum beregnes på grundlag af den angivne værdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt.

Retten i [by3] har i en dom af 12. august 2011, der er offentliggjort som SKM2011.534.BR, fastslået, at alene væsentlige fysiske og juridiske forandringer ved ejendommen kan begrunde, at der anvendes et andet afgiftsgrundlag end den senest offentliggjorte ejendomsværdi i tilfælde, hvor ejerskiftesummen er lavere end ejendomsværdien. Byretten bemærkede, at hverken faldende markedsværdi eller ejendommens forringede stand kan anses som væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen. Det forhold, at ejendommen i en periode havde henstået ubenyttet, kunne i øvrigt heller ikke anses som en væsentlig forandring af ejendommen.

Det følger af § 3, stk. 3, i den på tinglysningstidspunktet gældende bekendtgørelse nr. 368 af 27. april 2011 om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v. (herefter tinglysningsafgiftsbekendtgørelsen), jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 11, at såfremt der foreligger en ejendomsværdi, og der i tiden mellem den offentlige vurdering og anmeldelsen til tinglysning er sket væsentlige forandringer af ejendommen, skal der, afhængigt af om det er ændringer på bygningen eller en matrikulær ændring, der medfører, at ejendomsværdien ikke er anvendelig, afgives en af følgende erklæringer:

”1) ”Ejendommen er under ombygning, opførelse eller nyopført på anmeldelsestidspunktet. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter bedste skøn det angivne beløb.”

2) ”Ejendommen er under udstykning/arealoverførsel. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter sælgers bedste skøn det angivne beløb.””

Klageren har gjort gældende, at ejendommen på anmeldelsestidspunktet havde undergået væsentlige forandringer siden 1. oktober 2018. Klageren har i den henseende bl.a. henvist til, at ejendommen på anmeldelsestidspunktet var under ejendomsberigtigelse og lå til sagsbehandling hos Geodatastyrelsen.

Ved tinglysningen af skødet ses der ikke ud fra det oplyste at være blevet afgivet nogen erklæring i henhold til § 3, stk. 3, i tinglysningsafgiftsbekendtgørelsen. Retten finder dog efter omstændighederne, at oplysningerne afgivet på skødets felt, ”Beregningsgrundlaget er et andet”, kan sidestilles med en sådan erklæring.

Med henvisning til det af klageren anførte finder retten imidlertid ikke, at der på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning af skødet var sket væsentlige forandringer af ejendommen. Retten har herved særligt lagt vægt på, at ejendommens areal først på tidspunktet for Geodatastyrelsens registreringsmeddelelse af 20. august 2019 blev reduceret fra 104.210 m2 til 98.714 m2. Retten finder dermed ikke, at en anmodning om matrikulær ændring, der er sendt til Geodatastyrelsen, i sig selv medfører, at der er sket en væsentlig forandring af ejendommen.

Da købesummen ved overdragelsen af ejendommen er fastsat til 991.953 kr., og da ejendommen på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning var selvstændigt vurderet med en ejendomsværdi på 1.400.000 kr., finder retten, at der ved tinglysningen af skødet med løbenr. [...60] skal svares i alt 10.060 kr. (1.660 kr. + 0,6 % af 1.400.000 kr.) i afgift til statskassen.

Landsskatteretten stadfæster derfor Skattestyrelsens afgørelse af 11. juli 2019 om opkrævning af yderligere 2.400 kr. i tinglysningsafgift.