Kendelse af 12-02-2021 - indlagt i TaxCons database den 03-03-2021

Klagen vedrører Skattestyrelsens opkrævning af yderligere 462.000 kr. i tinglysningsafgift for tinglysningen af et skøde med løbenr. [...19] på ejendommen med matrikelnr. [...1], [...].

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klageren har den 14. december 2018 tinglyst et skøde med løbenr. [...19] (herefter skødet) på erhvervsejendommen med matrikelnr. [...1], [...] (herefter ejendommen). [region1] har ifølge skødet solgt erhvervsejendommen til klageren ved købsaftale af 10. april 2018 for 22.000.000 kr. ekskl. moms med overtagelse den 1. april 2018. På skødet er følgende oplysninger anført om ejendommens bygninger: ”Forventet eller planlagt ombygning/ændret anvendelse”. Som begrundelse for købesummen er følgende anført på skødet:

”Ejendommen stand:

Ejendommen består af et større ældre ejendomskompleks oprindelig opført i 1970´erne, der bl.a. har været anvendt som bosted for udviklingshæmmede. Ejendommen skal gennemgå en omfattende renovering og modernisering. Køber har erhvervet ejendommen i forbindelse med en udbudsproces og -konkurrence udbudt af en offentlig myndighed i form af [region1].

Købesummen/handelsprisen fremkommer og er dokumenteret på objektivt grundlag ved udbudsprocessen. Den offentlige vurdering er således alt for høj og afspejler ikke de seneste års anvendelse, manglende vedligeholdelse, tomgang og ejendommens ringe stand som følge heraf, jf. Tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.”

Følgende erklæringer er afgivet i skødets erklæringsfelt:

”Sommerhuserklæring - erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lov om sommerhuse og campering § 1 Erhververen erklærer under strafansvar, at ejendommen skal anvendes i et erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lov om sommerhuse og campering § 1. Erhvervsøjemedet er særskilt angivet. Ejendommen erhverves med henblik på nedrivning og opførelse af beboelsesejendom til udlejning til helårsbeboelse.”

Der blev ved tinglysningen af skødet betalt 133.660 kr. i tinglysningsafgift. Der blev ikke afgivet en erklæring vedrørende tinglysningsafgiften. Det blev derimod med følgende begrundelse anført, at beregningsgrundlaget var et andet:

”Afgiftsberegning:

0,6 % af købesummen kr. 132.000

+ fast afgift kr. 1.660, i alt kr. 133.660”

Den 5. april 2019 er der tinglyst en påtegning om afgiftsberigtigelse på skødet på i alt 595.660 kr.

Pr. 1. oktober 2017 var ejendomsværdien for ejendommen 99.000.000 kr. Da 2017 var et vurderingsfrit år for ejendommen, var denne vurdering en videreførelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2016.

Pr. 1. oktober 2018 var ejendomsværdien for ejendommen 99.000.000 kr. I 2019 blev der som følge af ændrede planforhold foretaget en omvurdering af ejendommen, hvorefter ejendomsværdien blev ansat til 99.000.000 kr.

Ejendommen var på anmeldelsestidspunktet omfattet af ”lokalplan nr. 28 for et område til offentlige formål i [...]”, der blev endeligt vedtaget den 18. februar 1983, samt ”lokalplan nr. [...] ”[adresse1]” Nedrivning af tidligere institutionsbyggeri ved [adresse2] i [by1]”, der blev endeligt vedtaget den 18. september 2018. Ifølge lokalplan nr. [...] var formålet med planen følgende:

”Lokalplanen har til formål at muliggøre nedrivning af den tidligere institution "[adresse1]", beliggende [adresse2], [by1].”

Herudover var ejendommen på anmeldelsestidspunktet omfattet af [by1] Kommunes Kommuneplan 2017, der blev offentligt bekendtgjort den 16. januar 2018.

Efter anmeldelsestidspunktet er ejendommen blevet omfattet af ”lokalplan nr. [...] ’’[adresse3]’’ - Boligbebyggelse og park ved [adresse2] i [by1]”, der blev endeligt vedtaget den 28. maj 2019.

Af [by1] Kommunes byggesagsarkiv fremgår det, at der i 2018 er igangsat en byggesag vedrørende bl.a. nedrivning af alle eksisterende bygninger. Klageren har oplyst, at nedrivningsarbejdet er påbegyndt primo 2019, men at det forberedende arbejde til nedrivningen er igangsat i foråret 2018 og intensiveret i efteråret 2018.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at klageren i forbindelse med tinglysningen af skødet på ejendommen skal betale yderligere 462.000 kr. i tinglysningsafgift, idet tinglysningsafgiften skal beregnes på baggrund af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

Som begrundelse er anført følgende:

”Ved tinglysning af et ejerskifte af en ejendom, skal der betales afgift efter tinglysningsafgiftslovens § 1.

Afgiften for tinglysning af ejerskifte af ejendomme, som ikke er ejerboligejendomme, er 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget efter § 4, stk. 2.

Afgiftsgrundlaget er ejerskiftesummen, dog mindst den senest offentliggjorte ejendomsværdi på det tidspunkt skødet anmeldes til tinglysning, hvis denne er højere end ejerskiftesummen.

Hvis en ejendom på tinglysningstidspunktet har undergået væsentlige forandringer siden sidste ejendomsvurdering, kan beregningsgrundlaget for tinglysningsafgiften beregnes på baggrund af undtagelsen i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt., hvorefter afgiftsgrundlaget kan angives som en værdi efter bedste skøn.

Væsentlige forandringer i tinglysningsafgiftslovens forstand betyder de tilfælde, hvor ejendommen på tinglysningstidspunktet f.eks. er under udstykning, bygningerne er revet ned, eller der er sket andre matrikulær eller bygningsmæssige forandringer på ejendommen.

Ifølge praksis er fald i markedsværdien i forhold til senest offentliggjorte ejendomsværdi eller ejendommens forringede stand ikke tilstrækkelig forandring til, at afgiftsgrundlaget skal sættes efter bedste skøn.

I har oplyst, at købesummen er 22.000.000 kr., hvoraf I har beregnet afgiften.

Ved tinglysningen oplyser I, at I mener, at ejendomsværdien er for høj, da ejendommen mangler vedligeholdelse og er i ringe stand.

Det er vores opfattelse, at denne begrundelse for at benytte købesummen som afgiftsgrundlag ikke er i overensstemmelse med praksis og lovens ordlyd. Det er derfor vores opfattelse, at afgiften skal beregnes efter hovedreglen i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt. i denne sag.

Ejendomsværdien på tinglysningstidspunktet er 99.000.000 kr. og ejendomsvurderingen er ikke påklaget.

Da ejendomsværdien er højere end købesummen, er det vores opfattelse, at det er ejendomsværdien, som er afgiftsgrundlaget.

Vi har beregnet afgiften således:

99.000.000 kr. x 0,6 %

594.000 kr.

Fast afgift

1.660kr.

I alt

595.660 kr.

Da I har betalt 133.660 kr., foreslår vi, at I skal betale 462.000 kr. mere i afgift for tinglysning af skødet.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at der alene skal svares i alt 133.660 kr. i tinglysningsafgift for tinglysningen af skødet, idet ejendommen har undergået forandringer i et væsentligt omfang, og tinglysningsafgiften derfor skal beregnes på baggrund af et skøn over ejendommens værdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt. Det er klagerens opfattelse, at skønnet over ejendommens værdi passende kan fastsættes til handelsprisen på 22.000.000 kr.

Til støtte for påstanden har klageren anført følgende:

”Den i sagen omhandlede ejendom har på tinglysningstidspunktet været vurderet til kr. 99.000.000,00, hvilket beløb Skattestyrelsen lægger til grund for beregning af tinglysningsafgiften.

Ejendommen er imidlertid i fri handel overdraget til kr. 22.000.000,00, hvilket beløb efter vores opfattelse skal lægges til grund for beregning af tinglysningsafgiften, idet der er sket sådanne væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, at afgiften alene skal opgøres efter Tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt..

Denne væsentlig forandring er sket inden anmeldelse til tinglysning den 6. december 2018. For en sagsfremstilling henvises til brev af 26. marts 2019 til Skattestyrelsen.”

Herudover har klageren den 26. marts 2019 fremsendt følgende bemærkninger til Skattestyrelsens forslag til afgørelse af 12. marts 2019:

”Ejendommen har været ejet af [region1] og min klient er ikke bekendt med Regionens klage eller mangel af samme over tidligere års ejendomsvurderinger.

Det er min opfattelse, at der er tale om væsentlige fysiske og juridiske forandringer forud anmeldelsestidspunktet, der begrunder en nedsættelse af afgiftsbeløbet.

Som en del af den udbudsproces min klient har erhvervet ejendommen under, forudsættes en ny lokalplan for hele ejendommen, hvorved den hidtidige anvendelsesmulighed af ejendommen markant bliver ændret.

Der skal således opføres boliger på ejendommen og områdets anvendelse ændres fra offentlig formål til boligformål. Den ændrede anvendelse fremgår af kommuneplanen for 2017, der er godkendt endelig af [by1] Byråd den 19. december 2017 og som er offentliggjort den 16. januar 2018. Det anførte fremgår endvidere af kommunens lokalplan nr. [...] og forslag til lokalplan nr. [...].

Placeringen af anførte boliger er indskrænket til at ske på omkring samme område som eksisterende bygninger på ejendommen har stået på, på min klients erhvervelsestidspunkt.

Da den eksisterende bebyggelse ikke vurderes at kunne genanvendes til det ændrede formål, er der ved kommunens lokalplan nr. [...] fastsat rammerne for nedrivning af den tidligere på ejendommen værende institution, hvorved bemærkes, at nedrivning er gået i gang primo 2019 og forsat er i gang.

Lokalplan nr. [...] er godkendt endelig af [by1] Byråd den 18. september 2018 og vedlægges til Deres orientering.

Det er værdien på anmeldelsestidspunktet, der er afgørende for beregning af tinglysningsafgiften og det er min opfattelse, at dette i nærværende sag bør ske på baggrund af handelsprisen Regionen og min klient imellem.”

Landsskatterettens afgørelse

Når der i det følgende henvises til tinglysningsafgiftsloven, er dette henvisninger til den dagældende lov om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 462 af 14. maj 2007 med senere lovændringer frem til skødets tinglysningstidspunkt.

Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 1, stk. 1, nr. 1, at der skal betales en afgift til statskassen ved tinglysning af betinget eller endeligt ejerskifte af fast ejendom.

Tinglysningsafgiften udgør 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1. Afgiftsgrundlaget for erhvervsejendomme beregnes i medfør af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt., af ejerskiftesummen, dog mindst af den på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning senest offentliggjorte ejendomsværdi.

På anmeldelsestidspunktet den 14. december 2018 oversteg den senest offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2017 ejerskiftesummen, idet ejerskiftesummen var på 22.000.000 kr., og ejendomsværdien androg 99.000.000 kr.

Hvis der i tiden mellem den senest offentliggjorte ejendomsvurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og tinglysningsafgiften skal da som minimum beregnes på grundlag af den angivne værdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt. Angives værdien efter § 4, stk. 2, 3. pkt., ikke, eller er registreringsmyndigheden i tvivl om rigtigheden af værdien, oversender registreringsmyndigheden spørgsmålet om ejendommens værdi til told- og skatteforvaltningen til afgørelse, og told- og skatteforvaltningen foranlediger om fornødent ejendommen vurderet efter ejendomsvurderingsloven, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 3.

Det følger af § 3, stk. 3 i bekendtgørelse nr. 368 af 27. april 2011 om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v. (herefter tinglysningsafgiftsbekendtgørelsen), jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 4. pkt., at såfremt der foreligger en ejendomsværdi, og der i tiden mellem den offentlige vurdering og anmeldelsen til tinglysning er sket væsentlige forandringer af ejendommen, skal der, afhængigt af om det er ændringer på bygningen eller en matrikulær ændring, der medfører, at ejendomsværdien ikke er anvendelig, afgives en af følgende erklæringer:

”1) ”Ejendommen er under ombygning, opførelse eller nyopført på anmeldelsestidspunktet. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter bedste skøn det angivne beløb.”

2) ”Ejendommen er under udstykning/arealoverførsel. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter sælgers bedste skøn det angivne beløb.””

Ved dom af 12. august 2011 har Retten i [by2] fastslået, at det alene er fysiske og juridiske forandringer ved en ejendom, der kan begrunde, at hovedreglen i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1- pkt., fraviges, og der i stedet for anvendes et andet afgiftsgrundlag, jf. SKM2011.534.BR.

Klageren har gjort gældende, at ejendommen på anmeldelsestidspunktet havde undergået væsentlige forandringer siden 1. oktober 2017. Klageren har bl.a. henvist til, at [by1] Kommunes Kommuneplan 2017 og lokalplan nr. [...] er blevet vedtaget inden tinglysningstidspunktet, samt at nedrivningsarbejderne er igangsat inden tinglysningstidspunktet.

Landsskatteretten bemærker indledningsvist, at der ved tinglysningen af skødet ikke blev afgivet en af erklæringerne som nævnt i § 3, stk. 3, i tinglysningsafgiftsbekendtgørelsen, hvorefter der skal afgives en erklæring, hvis tinglysningsafgiften skal beregnes ud fra et andet grundlag end den senest offentliggjorte ejendomsværdi. Retten finder i øvrigt ikke, at oplysningerne afgivet på skødets felt: ”Beregningsgrundlaget er et andet”, kan sidestilles med en erklæring i medfør af tinglysningsafgiftsbekendtgørelsen.

Afgørende for om tinglysningsafgiften skal beregnes på baggrund af en anden værdi end den offentlige ejendomsværdi i denne situation er imidlertid, at der siden den senest offentliggjorte ejendomsvurdering er sket væsentlige fysiske eller juridiske forandringer med hensyn til ejendommen. Retten bemærker i den henseende, at ændrede planforhold for en ejendom kan være en væsentlig juridisk forandring af ejendommen, samt at nedrivning af bebyggelse kan være en væsentlig fysisk forandring af ejendommen. Henset til kommuneplanlægningens generelle karakter finder retten imidlertid ikke, at ikrafttrædelsen af [by1]s Kommune Kommuneplan 2017 kan anses som en væsentlig juridisk ændring af ejendommen. Endvidere finder retten ikke, at vedtagelsen af lokalplan nr. [...] kan anses som en væsentlig juridisk ændring af ejendommen, idet lokalplanen alene har til formål at muliggøre nedrivning af eksisterende bebyggelse. Hertil bemærker retten, at lokalplanen ikke forpligter ejeren af ejendommen til at nedrive bebyggelsen. Henset til at nedrivningen af bebyggelsen på ejendommen først er igangsat primo 2019, finder retten herudover allerede af denne grund ikke, at nedrivningsarbejdet kan anses som en væsentlig forandring, der er indtrådt i tiden mellem den senest offentliggjorte ejendomsvurdering og tinglysningstidspunktet.

Da købesummen ved overdragelsen af ejendommen er fastsat til 22.000.000 kr., og da ejendommen på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning var selvstændigt vurderet med en ejendomsværdi på 99.000.000 kr., finder retten på baggrund af ovenstående, at der ved tinglysningen af skødet med løbenr. [...19] skal svares i alt 595.660 kr. (1.660 kr. + 0,6 % af 99.000.000 kr.) i afgift til statskassen.

Landsskatteretten stadfæster derfor Skattestyrelsens afgørelse af 5. april 2019 om opkrævning af 462.000 kr. i tinglysningsafgift.