Kendelse af 06-04-2022 - indlagt i TaxCons database den 01-05-2022

Journalnr. 19-0006270

Klagen vedrører Skattestyrelsens opkrævning af yderligere 77.400 kr. i tinglysningsafgift for tinglysning af et skøde med løbenr. [...11] på erhvervsejendommen med matrikelnr. [...1], [...], [by1].

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse.

Faktiske oplysninger

[virksomhed1] I/S har som anmelder i henhold til storkundeordningen den 9. februar 2018 tinglyst et skøde med løbenr. [...11] (herefter skøde nr. 1) på erhvervsejendommen med matrikelnr. [...1], [...], [by1] (herefter ejendommen). Klageren sælger ejendommen til [virksomhed2] ApS ved købsaftale af 31. december 2017 for 3.785.000 kr. På tidspunktet for tinglysningen er den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering fra 1. oktober 2016, hvor ejendomsværdien er ansat til 16.700.000 kr.

Under punktet ”Beregningsgrundlaget er et andet:” er der i skøde nr. 1 anført følgende:

”Tinglysningsafgift:

Ejendommens bygninger er ikke under ombygning, opførelse eller nyopført på anmeldelsestidspunktet.

Sælger erhvervede ejendommen pr. 1. juli 2016 fra [by2] kommune efter offentligt udbud. Sælger købte en del af ejendommen for en købesum kr. 3.750.000 og afgav i den forbindelse erklæring om, at denne værdi modsvarede handelsværdien. Efterfølgende handles den samme ejendom nu for kr. 3.785.000 modsvarende ejendommens handelsværdi i dag.

Da sælger erhvervede ejendommen var den samlede offentlige ejendomsværdi for begge ejendomme kr. 19.700.000, hvoraf sælger så erhvervede ejendommen for kr. 3.750.000.

Ved dette salg modsvarer købesummen handelsværdien af den solgte ejendom, og det må bero på en åbenlys fejltagelse, at ejendommen er vurderet til kr. 16.700.000 - også under hensyntagen til, at ejendommen alene må benyttes til vandrerhjem.”

Tinglysningsretten oversendte spørgsmålet om beregningen af tinglysningsafgiften til Skattestyrelsen, som den 26. september 2018 udsendte forslag til afgørelse i sagen til [virksomhed1] I/S. Den 10. oktober 2018 fremsendte klageren sine bemærkninger til forslag til afgørelse.

I afgørelsen af 18. oktober 2018 har Skattestyrelsen behandlet tinglysningsafgiften for både skøde nr. 1 samt et skøde tidligere tinglyst i ejendommen. Afgørelsen er adresseret til [virksomhed1] I/S.

I forbindelse med sagsbehandlingen ved Skatteankestyrelsen har Vurderingsstyrelsen i skrivelse af 20. september 2021 anført følgende:

”Vi har efter jeres henvendelse haft lejlighed til at gennemgå sagen på ny, og det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at handelsprisen på 3.750.000 kr. tinglyst den 4. juli 2016 ligger inden for den skønusikkerhed, hvormed værdien kan bedømmes.

Der lægges særlig vægt på de dokumenterede handelsvilkår i den modtagne aftale med bilag. Særlig bemærkes der, at i henhold til lokalplanens § 3.1 må der alene opføres et vandrehjem og ejendommen er omfattet af fredsskovspligt, som skal respekteres. Denne særlige begrænsede anvendelse mulighed samt det begrænsede købersegment, skønnes at have betydning for værdien af ejendommen.

Handelsprisen på 3.785.000 kr. pr. 9. februar 2018 skønnes ligeledes at kunne lægges til grund for værdien af ejendommen, i det, der ikke kan konstateres væsentlige ændringer på ejendommen mellem overtagelsestidspunktet og tidspunktet for anmeldelsen til tinglysningen.”

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at der for skøde nr. 1 er betalt for lidt i tinglysningsafgift. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at tinglysningsafgiften skal beregnes på baggrund af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

Som begrundelse har Skattestyrelsen anført følgende:

”Skattestyrelsens bemærkninger

Tinglysningsafgiftsloven hjemler ikke mulighed for, at stille en sag i bero.

Told- og skatteforvaltningen foranlediger om fornødent ejendommen vurderet efter vurderingsloven. (...) Told- og skatteforvaltningen beregner herefter afgiften heraf. Se tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 3, 3. og 5. pkt.

I denne sag, er ejendomsværdien 16.700.000 kr.

Købesummen er 3.785.000 kr. i skøde 1 og I har ansat en værdi, der er lig med købesummen på 3.750.000 kr. i skøde 2.

I denne sag bemærker vi, at der ikke er sket væsentlige ændringer med ejendommen mellem seneste vurdering og anmeldelsestidspunktet ved tinglysning af skøde 1.

Vi konstaterer, at der er sket væsentlige ændringer med ejendommen mellem vurderingstidspunktet 1. oktober 2014 og anmeldelsestidspunktet ved tinglysning af skøde 2. Ejendommen vurderes for første gang efter dens nye forhold pr. 1. oktober 2016.

Endvidere konstaterer vi, at der er meget stor forskel på ejendomsværdien og købesummen/den ansatte værdi. Derfor foranlediger vi, at Vurderingsstyrelsen foretager en vurdering af, om der er behov for at ændre den gældende ejendomsværdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 3, 3. pkt.

Vurderingsstyrelsen udtaler sig således efterfølgende. De finder ikke anledning til at ændre ejendomsværdien i denne sag, fordi der ikke er sket ændringer med ejendommen mellem udstykningen, vurderingen 2016 og anmeldelsestidspunktet.

Vi beregner herefter afgiften, på baggrund af ejendomsvurderingen, efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 3, 5. pkt.

Vi kan endvidere bemærke, at et fald i markedsværdien ikke i sig selv berettiger til, at handelsprisen kan benyttes ved beregning af tinglysningsafgiften. Se hertil byrettens dom offentliggjort den 23. august 2011 som SKM2011.534.BR:

”Sagen drejede sig om, hvorvidt hovedreglen i TAL § 4, stk. 2, om at tinglysningsafgiften mindst skal beregnes på grundlag af den senest offentliggjorte ejendomsværdi, kunne fraviges. De afgørende for fravigelsen af hovedreglen var, om fald i ejendommens markedsværdi kunne anses for at udgøre sådanne forandringer med hensyn til ejendommen, som omtalt i § 4, stk. 2, 3. pkt.

Af de grunde, der var anført af skatteministeriet, tiltrådte retten, at det alene er fysiske og juridiske forandringer ved ejendommen, der kan begrunde, at der anvendes et andet afgiftsgrundlag. Fald i markedsværdien i forhold til den seneste offentliggjorte ejendomsværdi var således ikke tilstrækkeligt til at fravige hovedreglen i TAL § 4, stk. 2.”

Med denne og nedenfor anførte begrundelse fastholder vi forslaget.

[...]

Begrundelse

Ved tinglysning af et ejerskifte af en ejendom, skal der betales afgift efter tinglysningsafgiftslovens § 1.

Afgiften for tinglysning af ejerskifte af ejendomme, som ikke er ejerboligejendomme, er 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget efter § 4, stk. 2.

Afgiftsgrundlaget er ejerskiftesummen, dog mindst den senest offentliggjorte ejendomsværdi på det tidspunkt skødet anmeldes til tinglysning, hvis denne er højere end ejerskiftesummen.

I denne sag anmeldes et ejerskifte af en erhvervsejendom til tinglysning to gange.

Afgiften beregnes derfor efter bestemmelsen i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 for begge skøder.

Skøde 1

I skødet oplyser I om beregningsgrundlaget, at det må bero på en fejltagelse, at ejendomsværdien er 16.700.000 kr., da købesummen ved sælgers overtagelse i juli 2016 var 3.750.000 kr.

Vurderingsstyrelsen bekræfter i deres udtalelse af 18. september 2018, at ejendomsværdien er korrekt ansat til 16.700.000 kr. pr. 1. oktober 2016.

Det er derfor vores opfattelse, at ejendomsværdien på 16.700.000 kr. kan lægges til grund ved beregning af tinglysningsafgift, da skøde 1 anmeldes til tinglysning i februar 2018.

I oplyser, at købesummen er 3.785.000 kr.

Da ejendomsværdien er højere end købesummen, er det ejendomsværdien, som er afgiftsgrundlaget.

Vi har beregnet afgiften således:

16.700.000 kr. x 0,6 % (rundet op til nærmeste 100 kr.)	100.200 kr.
Fast afgift	1.660 kr.
I alt	101.860 kr.

Da I har betalt 24.460 kr. ved tinglysningen, foreslår vi, at I skal betale 77.400 kr. mere i afgift for tinglysning af skødet.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at på grund af sagsbehandlingsfejl er Skattestyrelsens afgørelse af 18. oktober 2018 ugyldig.

Hvis Landsskatteretten realitetsbehandler klagen, er det klagerens påstand, at fordi klageadgangen vedrørende ejendomsværdi har været suspenderet, så skal tinglysningsafgiften beregnes på baggrund af handelsværdien, da ejendomsværdien er åbenlyst forkert.

Subsidiært må tinglysningsafgiften beregnes på baggrund af den forventede ejendomsværdi pr. 1. oktober 2016, når Vurderingsstyrelsen har gennemgået vurderingerne.

Til støtte for påstandene har klageren anført følgende:

”Indledende bemærkninger om formalitet

Indledningsvist bemærker vi, at sagsbehandlingen ved Skatteankestyrelsen efter vores opfattelse lider af væsentlige formalitetsmangler, idet der er sket overtrædelse af 1) reglerne om ubetinget tavshedspligt, 2) høringsreglerne (sagsbehandlingen er sket over for anmelder af skøderne og ikke afgiftssubjekterne) og 3) at SKAT ikke har sendt en kopi af afgørelsen til partsrepræsentanten, selvom partsrepræsentantens indsigelser til forslaget var behandlet i afgørelsen. Med andre ord har hverken repræsentant eller de to afgiftssubjekter modtaget nogen form for korrespondance i Skattestyrelsens behandling af sagen, herunder agter og afgørelse.

Vi vedlægger vores klage over sagsbehandlingen som bilag, som er sendt til Service- og Administrationsstyrelsen, hvori manglerne er beskrevet i detaljer.

Vi er af den opfattelse, at afgørelsen allerede som følge af formalitetsmanglerne der er nævnt i klagen, er at anse for ugyldig. Der er endnu ikke kommet svar på klagen over sagsbehandlingen.

På ovenstående baggrund anser vi det fornødent med en prøvelse af formaliteten i behandlingen af denne klagesag med udgangspunkt i det angivne i klagen over sagsbehandlingen.

Sagsfremstilling i forbindelse med realitetsbehandling af sagens materielle forhold:

Såfremt Skatteankestyrelsen ikke deler opfattelsen af, at formalitetsmanglerne fører til afgørelsens ugyldighed eller man anser det muligt at reparere på fejlene i forbindelse med en realitetsbehandling, skal der tages stilling til sagens materielle indhold.

Sagen omhandler forhøjelse af tinglysningsafgift i forbindelse med to handler af en ejendom beliggende [adresse1], der er udlagt til og alene må benyttes som vandrerhjem.

Ejendommen opstår ved udstykning den 24. maj 2016 og handles i forlængelse heraf mellem [by2] Kommune og [virksomhed3] ApS for kr. 3.750.000 efter ejendommen havde været til salg i offentligt udbud.

Handlen anmeldes til tinglysning den 4. juli 2016 af [virksomhed1] I/S (herefter anmelder).

Ejendommen vurderes første gang den 1. oktober 2016 til kr. 16.700.000.

Den første tvist i sagen går herefter på, hvad [virksomhed3] ApS skal betale i tinglysningsafgift.

Ejendommen handles igen i februar 2018 mellem [virksomhed3] ApS og [virksomhed2] ApS og der sker tinglysning den 9. februar 2018 af [virksomhed1] I/S. Handelsprisen udgjorde kr. 3.785.000, ejendommen måtte fortsat kun drives som vandrehjem og [virksomhed2] ApS driver også vandrehjemmet videre i drift i skrivende stund.

Den anden tvist i sagen går herefter på, hvad [virksomhed2] ApS skal betale i tinglysningsafgift.

[...]

Anbringender i forhold til tinglysningsafgift – [virksomhed2] ApS:

Da klageadgangen har været suspenderet, har den nye ejer ikke haft mulighed for at påklage ejendomsværdien, som må antages at være åbenlyst forkert.

Beregning af tinglysningsafgift må på den baggrund ligeledes ske efter handelsprisen og anmelders skøn, idet jeg endvidere bemærker, at det vil være helt urimeligt og i strid med lighedsgrundsætningen, hvis [virksomhed2] ApS tvinges til at betale en tinglysningsafgift der åbenlyst overstiger det intenderede i lovgivningen.

Subsidiært må afgiften beregnes på baggrund af det resultat der må forventes at fremkomme, når Vurderingsstyrelsen har gennemgået vurderingen 1. oktober 2016.”

Skattestyrelsens udtalelse

Skattestyrelsen er den 24. januar 2019 kommet med følgende udtalelse:

”Vedrørende repræsentantens bemærkninger omkring formalitetsmangler kan vi oplyse, at sagen er behandlet efter en praksis, hvor anmelder som storkunde og hæftende for afgiftsbetalingen, har været betragtet som eneste part i sagen. Denne praksis er nu ændret, hvorefter køber og sælger tillige anses som parter i sagen.

Den tidligere praksis anser Skattestyrelsen ikke for at være en så væsentlig sagsbehandlingsfejl, at afgørelsen dermed er ugyldig. Denne opfattelse bygger på, at Skattestyrelsens afgørelse er sendt til anmelderen, som vil kunne kræve afgiften betalt af de afgiftspligtige; dvs. køber og sælger. Det må derfor lægges til grund, at køber og sælger er blevet bekendt med Skattestyrelsens afgørelse igennem anmelderen.

Endvidere skal det fremhæves, at Skattestyrelsen i sin afgørelse alene fastsætter afgiften på baggrund af en tinglysningsmæssig ekspedition, som er gennemført, og som fremgår af tingbogen. Det kan derfor ikke antages, at høring af også køber og sælger, ville tilføre sagen andre og nye oplysninger med en ændret afgiftsfastsættelse til følge.

Vedrørende anbringender om Skattestyrelsens hjemmel til at indhente en værdi af den ejerskiftede ejendom på tinglysningstidspunktet fra Vurderingsstyrelsen, henviser vi til vores bemærkninger på side 3f i vores afgørelse af 18. oktober 2018.”

Landsskatterettens afgørelse

Når der i det følgende henvises til tinglysningsafgiftsloven, er dette en henvisning til den dagældende lovbekendtgørelse nr. 462 af 14. maj 2007 om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v. med senere ændringer frem til tinglysningstidspunktet.

Følgende fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1-2:

”For tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf udgør afgiften 1.660 kr. og 0,6 pct. af afgiftsgrundlaget efter stk. 2 og 4-10. Dette gælder også, hvis ejerskiftet er betinget.

Stk. 2. Ved ejerskifte af ejendomme bortset fra de i stk. 4 anførte boliger beregnes afgiften af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, eller ved ejerskifte af en ideel andel af en fast ejendom den forholdsmæssige andel heraf, jf. lov om vurdering af landets faste ejendomme. Ved anmeldelse til tinglysning af ejerskifte af fast ejendom skal ejendomsværdien være oplyst. Hvis ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller hvis der i tiden mellem den seneste offentliggjorte vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi. Skatteministeren kan fastsætte nærmere regler om dokumentation for oplysningerne.”

Herudover fremgår det af tinglysningsafgiftslovens § 16, stk. 1, at afgiftspligten indtræder ved anmeldelse til tinglysning. Landsskatteretten bemærker i den henseende, at tinglysningsafgiften er en transaktionsbaseret afgift, som knytter sig til den faktiske behandling af dokumenter omfattet af tinglysningsafgiftsloven.

Beregning og indbetaling af afgiften påhviler ved ejerskifte både den, som erhverver, og den, som afstår ejendommen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 18, stk. 1, nr. 1. I de tilfælde, hvor anmeldelsen til tinglysning er foretaget af en registreret virksomhed i henhold til storkundeordningen, hæfter virksomheden for afgiftens betaling, jf. tinglysningsafgiftslovens § 18, stk. 2.

Klageren har gjort gældende, at Skattestyrelsens afgørelse af 18. oktober 2018 lider af formalitetsmangler, hvorfor klageren ikke har mulighed for at varetage sine interesser. Klageren har til støtte herfor anført, at Skattestyrelsen har brudt sin tavshedspligt og ikke har foretaget partshøring.

Retten er af den opfattelse, at der ikke er sket brud på tavshedspligten, idet Skattestyrelsens afgørelse er adresseret til [virksomhed1] I/S, der som anmelder har stået for tinglysning af skøde nr. 1 samt et skøde tidligere tinglyst i ejendommen, hvorfor der ikke er sket videregivelse af oplysninger til tredjepart.

Retten bemærker, at i henhold til tinglysningsafgiftslovens § 18 påhviler tinglysningsafgiften både erhverver og overdrager, og en anmelder hæfter tillige herfor. Retten finder derfor, at både erhverver, overdrager og en anmelder har en væsentlig og individuel interesse.

Retten finder efter en konkret vurdering, at den manglende høring kan afhjælpes af retten. Der er herved, med henvisning til klagen af 18. januar 2019 til Skatteankestyrelsen, henset til, at klageren har haft mulighed for at gøre sig bekendt med den verserende sag, og klageren har ligeledes haft mulighed for at komme med bemærkninger, som er medtaget i Skattestyrelsens endelige afgørelse.

Retten tager derfor ikke klagerens påstand om ugyldighed til følge, hvorfor klagen realitetsbehandles.

Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, at tinglysningsafgiften udgør 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget. Afgiftsgrundlaget for erhvervsejendomme beregnes ifølge tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt., af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi.

På anmeldelsestidspunktet den 9. februar 2018 oversteg den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2016 ejerskiftesummen på 3.785.000 kr. og androg 16.700.000 kr.

Retten bemærker, at ændringer i markedsværdien ikke kan medføre et lavere beregningsgrundlag, jf. Retten i [by3] dom af 12. august 2011, som er offentliggjort i SKM2011.534.BR.

På tidspunktet for anmeldelse til tinglysning den 9. februar 2018 var den senest offentliggjorte ejendomsvurdering fra 1. oktober 2016, og der var på anmeldelsestidspunktet ikke modtaget meddelelse om ændring af ejendomsvurderingen for 2016. Da ejendomsværdien på 16.700.000 kr. er højere end ejerskiftesummen på 3.785.000 kr., skal tinglysningsafgiften skal beregnes på grundlag af den senest offentliggjorte ejendomsværdi pr. 1. oktober 2016,

Særlig hvad angår klagerens anbringende om, at klageadgangen var suspenderet, bemærkes, at ejendommen blev omvurderet pr. 1. oktober 2016, og denne omvurdering er ikke påklaget. Klageren har haft mulighed for at anmode om genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2016 efter reglerne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, jf. lovbekendtgørelse nr. 678 af 31. maj 2018.

Under hensyn til indholdet af Vurderingsstyrelsens udtalelse af 20. september 2021 finder retten anledning til at henlede opmærksomheden på reglerne om afgiftsgodtgørelse i tinglysningsafgiftslovens kapitel 5 for det tilfælde, at ejendomsværdien senere viser sig at være for høj.

Der skal således svares i alt 101.860 kr. (16.700.000 kr. x 0,6 % + 1.660 kr.) i afgift til statskassen. Da klageren i forbindelse med tinglysning af skøde nr. 1 har betalt 24.460 kr. i tinglysningsafgift, finder retten, at klageren skal betale yderligere 77.400 kr. i tinglysningsafgift.

Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse af 18. oktober 2018.