Kendelse af 06-05-2021 - indlagt i TaxCons database den 27-05-2021

Klagen skyldes, at Skattestyrelsen har svaret ”nej” til følgende spørgsmål stillet på vegne af klageren:

Kan ejendommen overdrages momsfrit til ny ejer?

Landsskatteretten ændrer Skattestyrelsens besvarelse af spørgsmålet fra ”nej” til ”ja”.

Faktiske oplysninger

Følgende faktiske oplysninger fremgår af det bindende svar:

”...

I har oplyst følgende om de faktiske forhold:

Ejendommen er bebygget og har tidligere været anvendt til erhvervsmæssige formål, men henstår nu tom og uden erhvervsmæssig aktivitet. Sælger ønsker at sælge ejendommen til 3. mand med overtagelsesdag pr. 1.5.2018 for kontant kr. 700.000, jf. vedhæftede købsaftale parterne imellem.

I har som bilag vedhæftet underskrevet endelig købsaftale. Heraf fremgår det (uddrag):

”Undertegnede[person1]
[adresse1]

[by1]

sælger og endeligt overdrager herved til medundertegnede

[virksomhed1] ApS under stiftelse ved
[virksomhed2] ApS [...1] og
[virksomhed3] ApS [...2]
[adresse2]
[by2]

Den sælger ifølge tinglyst adkomst tilhørende ejendom matr.nr. [...1] Bygrunde, beliggende [adresse3], [by2], af areal ifølge tingbogen 382 m2 heraf vej O m2.

Ejendommen er bebygget med 31 kvm. erhvervsbygning og 60 kvm. garage. I henhold til oplysninger fra [region1] har der tidligere været drevet autoreparationsværksted fra adressen. Der er indlagt fjernvarme jf. BBR.

(...)

Vilkår

§ 1

Ejendommen
Ejendommen overdrages således, som den er og forefindes og således som denne er af køber med grunden og de derpå værende bygninger med det til disse hørende grund-, mur- og nagelfaste tilbehør. herunder varmeanlæg, alle slags ledninger, installationer, træer, beplantninger og alt ejendommens rette tilliggende og tilhørende, herunder de på grunden værende beplantninger med hegn og træer.

I medfør af Lov om fremme af energi og vandbesparelser i bygninger kan køber kræve energimærke og energiplan. Køber kan ikke stille krav til sælger i anledning af rapportens indhold.

§ 2

Servitutter
Ejendommen overdrages i øvrigt med de samme rettigheder, byrder og forpligtelser, hvorved den har tilhørt sælger og tidligere ejere, idet bemærkes at der ifølge tingbogen er tinglyst følgende servitutter:

15.06.2017 Servitut om statsekspropriation.
06.03.1876 Dokument om forsynings-/afløbsledninger
16.03.1920 Dokument om brandmur/gavl
09.08.1995 Servitut, dokument om elektrificering af fjerbanen m.v.

I øvrigt henvises til ejendommens blad i tingbogen.

§ 3

Overtagelsesdagen
Overtagelsesdagen er fastsat til den 1. maj 2018, fra hvilken dato ejendommen henligger for købers regning og risiko i enhver henseende.

Risikoen for brandskade overgår til køber fra nærværende købsaftales underskrift. Fra dette tidspunkt er køber berettiget til at få udbetalt forsikringssummen på selskabets vilkår mod i øvrigt at opfylde købsaftalen.

§ 4

Tilstandsrapport og køberforsikring
Da ejendommen er noteret som en forretningsejendom, er nærværende handel ikke omfattet af

"Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.m.".

(...)

§ 6

Sælger oplyser
at sælger bekendt ikke findes skjulte fejl eller mangler ved ejendommen,

at sælger bekendt, ikke verserer sager eller består uopfyldte krav fra det offentlige eller private vedrørende ejendommen,

at sælger ikke har begæret ejendommen omvurderet eller indgivet klage over den fastsatte vurdering,

at der sælger bekendt, ikke indenfor de seneste 10 år, dog højst i sælgers ejertid, har været konstateret eller afhjulpet skader på grund af svampe- og/eller insektangreb for så vidt angår boligen,

at der sælger ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder eller forpligtelser,

at al forfalden gæld vedrørende anlægsarbejder og tilslutninger til vej, fortov, fælles anlæg, fællesantenne, el, gas, vand, kloak, rensnings- og ledningsanlæg, vil være betalt i forbindelse med handlens afslutning. Sælger bekendt er der ikke udført arbejder eller afsagt kendelser eller truffet beslutninger af offentlige myndigheder for hvilke udgifterne senere vil blive pålagt ejendommen,

at de på ejendommen værende bygninger med installationer sælger bekendt er lovlig opført, indrettet og benyttet,

at der sælger bekendt ikke er nedgravet nogen olietank på ejendommen.

at Der sælger bekendt ikke forefindes oplysninger om ekspropriation af ejendommen i anledning af opførelse af letbanen — bortset fra servitut om statsekspropriation tinglyst 15.06.2017.

Sælger indestår for, at der ikke er afgivet påbud af nogen myndighed, og at der ikke er andre uopfyldte myndighedskrav.

I henhold til oplysninger fra [region1] har der tidligere været drevet autoreparationsværksted fra adressen. [region1] har vurderet, at der ikke er grundlag for at kortlægge matriklen.

§ 7

Fordeling af købesum

Mellem parterne er aftalt følgende fordeling af købesum, kontantværdi:

1. Bygninger kr.150.000,00
2. Grundkr.550.000,00

I alt købesumkr.700.000,00

Købesum

Købesummen er analt til kontant kr. 700.000,00 skriver kroner syvhundredetusinde 00/100. Købesummen berigtiges ved at køber kontant pr. overtagelsesdagen i sælgers pengeinstitut deponerer kr. 700.000,00

Købesummen frigives, når endeligt skøde er registreret i Tinglysningsretten uden præjudicerende retsanmærkninger.

Køber overtager ikke ejerpantebrev kr. 350.000,00. Sælger sørger for at ejerpantebrevet aflyses fra ejendommen.

Da ejendommen er bebygget og tidligere har været anvendt til erhvervsmæssig formål, er der ikke indregnet moms i overdragelsessummen. Såfremt SKAT træffer afgørelse om, at sælger skal afregne moms af købesummen, da er køber forpligtet til at udrede momsbeløbet til sælger. Køber stiller bankgaranti i 12 måneder fra overtagelsesdagen for betaling af kr. 175.000 sikkerhed for betalingspligten.

(...) ”.

Skattestyrelsen har den 6. august 2018 indkaldt oplysninger og har modtaget svar den 20. august 2018. I det følgende er svarene indføjet med kursiv:

1. Af ansøgningen om bindende svar fremgår det, at ejendommen tidligere har været anvendt til erhvervsmæssige formål.

Hvilket formål har spørger anvendt ejendommen til?

Base for anlægsgartner (mødeplads, opbevaring og maskiner).

I hvilken periode har ejendommen været anvendt erhvervsmæssigt?

Udlejning i perioden 1.1.1987 – 1.7.2014. Herefter henstået tom frem til salget pr. 1.5.2018.

2. Det fremgår af vores systemer, at spørger er momsregistreret og virksomheden er opstartet den 1. januar 1987. Virksomheden er på nuværende tidspunkt registreret under branchenr. [...3] Udlejning af erhvervsejendomme.

Har spørger anvendt nærværende ejendom i denne virksomhed?

Ja.

3. Har spørger fratrukket moms vedrørende nærværende ejendom?

Nej.

4. Det fremgår af den vedhæftede købsaftale, at der på den pågældende ejendom er en servitut om statsekspropriation af 15.06.2017. Hvad er indholdet i denne servitut?

Se vedhæftet servitut, der omhandler, at der på et kort stykke af skellet ikke må bygges tættere på end 1,5 m. Der skal opføres en transformer til letbanen på den anden side af skellet.

5. Ifølge [by2] kommunes arkiv over byggesager er der i 1998 udstedt en nedrivningstilladelse, hvor arbejdet er tilladt med påbegyndelse straks uden afventning af kommunens høringsfrist.

I købsaftalen er det anført, at ejendommen overdrages, som den er og forefindes.

Er der tale om overdragelse af bygninger i fuld funktionsduelig stand?

Der er tale om ældre simple bygninger uden installationer af særlig art. Bygningerne har været anvendt til opbevaring frem til 2014, men ikke benyttet og vedligeholdt de senere år.

6. Ifølge Erhvervsstyrelsens registreringer er køber blevet registreret under CVR-nr. [...4] den 2. maj 2018 under branche nr. 411000 Gennemførelse af byggeprojekter.

I ansøgningen om bindende svar er det anført, at køber påtænker med tiden at nedrive bygningen og opføre en ny.

Påtænker køber anden anvendelse af bygningen end nedrivning?

Køberne har oplyst, at ejendommen fortsat vil blive anvendt til lager og opbevaring, men at man på sigt vil undersøge muligheden for at ændre anvendelse for ejendommen med henblik på at opføre helårsbeboelse i etagebyggeri, med henblik på udlejning. Ejendommen ligger dog ikke i et lokalplanområde der tilsikre en sådan anvendelse, og ejendommens tilgrænsning til offentlig vej og jernbane gør det usikkert, om anvendelsen til boligformål kan godkendes. Det kan oplyses, at de omkringliggende boliger er opført i perioden 1875 til 1900. Alternativt har køberne i tankerne, at ejendommen kan anvendes til udlejning parkeringsplads, hvilket kan sidestilles med lager og opbevaring.

Besvarelsen gav anledning til, at Skattestyrelsen den 29. august 2018 udsendte følgende fornyede / opklarende spørgsmål:

a. Det fremgår af jeres brev, at spørger har anvendt ejendommen [adresse3] i udlejningsvirksomheden, cvr-nr. [...3], der tillige har været registreret for moms siden 1. april 1995, men at spørger ikke har fratrukket moms vedrørende ejendommen. Vi har brug for en præcisering i forhold til vores oprindelige spørgsmål:

Har lejen på noget tidspunkt i perioden 1. april 1995 til det oplyste ophør af udlejningsaktiviteten 1. juli 2014 været tillagt moms?

Har spørger i perioden 1. april 1995 til salgstidspunktet ikke på noget tidspunkt fratrukket moms af driftsomkostninger på ejendommen?

b. I oplyser i svaret af spørgsmål 6, at ejendommen forsat vil blive anvendt til lager og opbevaring.

Der er i ansøgningen og i besvarelsen af spørgsmål 1 og 5 anført, at ejendommen har lagt ubenyttet hen siden 2014.

Disse oplysninger findes at være i modstrid med hinanden.

Er der påbegyndt en fornyet aktivitet med udlejning af den pågældende ejendom af køber? Indgået udlejningsaftaler?

Spørgsmålet skal også ses i sammenhæng med, at køber [virksomhed1] ApS samtidigt med underskrivelsen af den endelige købsaftale har ladet sig registrere under branchen ”Gennemførelse af byggeprojekter”.

c. I har i ansøgningen om bindende svar oplyst, at Der er tale om et areal med en eksisterende bygning, hvor det efter lokalplanen ikke er hensigten, at bygningen skulle rives ned, selvom arealet kunne udvikles.

Hvilken lokalplan refereres der til?

Spørgsmålet skal ses i sammenhæng med, at der allerede foreligger en nedrivningstilladelse tilbage fra 1998 på ejendommen med henblik på opførelse af parkeringspladser på ejendommen fra [by2] Kommune efter ansøgning fra sælger.

Spørger [person1] har telefonisk den 3. september 2018 oplyst, følgende til de tre spørgsmål:

Ad. a. Ejendommen har været udlejet med moms i en periode, og at der har været fratrukket moms af visse driftsudgifter.

Ad. b. Ejendommen har stået tom siden 2014 og er i meget ringe stand. Der er ingen udlejningsaftaler, der skal fortsættes eller påbegyndes. Købers plan er at opføre boliger på grunden, og hvis de, mod forventning, ikke opnår tilladelse til det, så vil de opføre parkeringspladser, som også tidligere har søgt og fået nedrivningstilladelse til.

Ad. c. [person1] ved ikke hvilken lokalplan repræsentanten henviser til. [person1] forklarer, at der har været nogle misforståelser fra repræsentantens side. Både hun og køber har været af den opfattelse, at salget skulle tillægges moms, da det er en meget faldefærdig ejendom, der kun er egnet til nedrivning.

Det købende selskab [virksomhed1] ApS er ifølge Erhvervsstyrelsens registreringer stiftet den 2. maj 2018, og er registreret under branchenr. 41 10 00 ”Gennemførelse af byggeprojekter”.

(...)”.

Skattestyrelsen s bindende svar

Skattestyrelsen har ved bindende svar af 11. oktober 2018 svaret nej til det stillede spørgsmål.

Skattestyrelsen har som begrundelse herfor anført følgende:

”...

Det ønskes bekræftet, at spørger kan sælge ejendommen momsfrit, idet der er tale om salg af "gamle" bygninger.

Ifølge momslovens § 4, jf. § 3, skal der betales moms af levering af varer og ydelser, der mod vederlag foretages af en afgiftspligtig person her i landet.

Salg af "gamle" bygninger er som udgangspunkt momsfritaget, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, 1. pkt.

Hvorimod levering af nye bygninger, nye bygninger med tilhørende jord samt byggegrunde siden 1. januar 2011 har været omfattet af momspligt, jf. § 13, stk. 1, nr. 9, litra a og b.

Byggegrund eller ”gammel” bygning

Efter bekendtgørelsen til momsloven § 56, stk. 1, forstås ved en byggegrund et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af en bygning.

EU-domstolen har i sag C-461/08, Don Bosco, præmis 43, udtalt, at det tilkommer medlemsstaterne at definere, hvilke grunde, der skal betragtes som byggegrunde. Dette skal ske under iagttagelse af formålet med momssystemdirektivet artikel 135, stk. 1, litra k), der udelukkende er at momsfritage leveringer af ubebyggede grunde, der ikke er bestemt til at tjene til opførelse af en bygning.

I sag C-543/11, Woningstichting Maasdriel, præmis 36, lægger EU-domstolen ved vurderingen af, om der er tale om en byggegrund vægt på, om det på baggrund af en samlet vurdering af transaktionens omstændigheder på leveringstidspunktet, herunder parternes hensigter, forudsat at de kan understøttes ved objektive beviselementer, fremgår, at den omhandlede grund på leveringstidspunktet faktisk var beregnet til at blive bebygget.

I sag C-543/11, Woningstichting Massdriel, præmis 32 og sag C-326/11, J.J.Komen, præmis 33, udtaler EU-domstolen, at parternes erklærede hensigt vedrørende pligten til at betale moms af en transaktion skal tages i betragtning i forbindelse med en samlet vurdering transaktionens omstændigheder under forudsætning af, at de understøttes af objektive beviselementer.

Skatterådet har i flere bindende svar vurderet, om levering af en gammel bygning med tilhørende jord skulle sidestilles med levering af en byggegrund. Se bl.a. SKM2013.309.SR, SKM2013.215.SR, SKM2016.141.SR og Den juridiske vejledning 2018-2, afsnit D.A.5.9.5.

I SKM2013.215.SR fandt Skatterådet, at der var tale om et momspligtigt salg af en byggegrund og ikke salg af en ”gammel” bygning. Sælger havde inden salgstidspunktet indhentet kommunens tilladelse til nedrivning af bygningen, havde ansøgt om byggetilladelse, havde opsagt ejendommens lejemål, samt at det fremgik af købsaftalen, at ejendommen af køber blev erhvervet med henblik på opførelse af lejligheder og videresalg heraf.

Det er vores opfattelse, at spørgers salg af ejendommene, skal anses som salg af en byggegrund.

Det begrunder vi med, at der af ansøgningen om bindende svar oplyst, at køber påtænker med tiden af nedrive bygningen og opføre en ny. Det er ligeledes oplyst, at købers hensigt er at opføre en boligbebyggelse. Såfremt køber ikke, mod forventning, får tilladelse til at opføre boliger, så er det købers hensigt at nedrive bygningerne og opføre en parkeringsplads.

I har anført, at det er en ældre bygningsmasse uden installationer af særlig art, og at bygningerne ikke har været anvendt eller vedligeholdt siden 1. juli 2014.

Endelig fremgår det af sagens oplysninger, at bygningerne allerede har været påtænkt nedrevet i 1998, og [by2] Kommune har udstedt en nedrivningstilladelse, hvor spørger kunne igangsætte nedrivning uden at afvente høringsfristen.

Det er således, ud fra en konkret vurdering, vores opfattelse, at spørgers salg af ejendommen, skal anses som salg af en byggegrund, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, jf. bekendtgørelsen til momsloven § 56, stk. 1.

Sælges der i egenskab af afgiftspligtig person

Et salg af en byggegrund er momspligtig, når salget foretages af en afgiftspligtig person, der handler i denne egenskab, jf. momslovens § 3, stk. 1.

Ejendommen, beliggende [adresse3], [by2], har frem til 1. juli 2014 været anvendt i spørgers udlejningsvirksomhed. Spørger har oplyst, at lejen i perioder har været tillagt moms, og spørger har også foretaget momsfradrag vedrørende driftsudgifter.

Ejendommen har således været anvendt i forbindelse med selvstændig økonomisk virksomhed, og har indgået i spørgers momspligtige udlejningsvirksomhed.

En enkeltstående transaktion er også omfattet af momspligten, når salget foretages af en afgiftspligtig person i denne egenskab.

Skatterådet kan i SKM2012.263.SR ikke bekræfte, at der ikke skal lægges moms på leveringen af en byggegrund fra en momsregistreret automobilvirksomhed, som har anvendt den pågældende byggegrund som oplagsplads for to leasingselskaber i sin automobilvirksomhed. Der lægges ved besvarelsen vægt på, at byggegrunden har været anvendt til brug for sælgers momsregistrerede automobilvirksomhed.

I SKM2015.571.LSR finder Landsskatteretten, at salget af en bygningsparcel, hvor beboelse og driftsbygninger var nedrevet, inklusive et areal tilhørende klagerens landbrugsejendom, var omfattet af momspligt.

Landsskatteretten finder, at klageren udøver økonomisk virksomhed ved salget. Da arealet har været anvendt til brug for klagerens momsregistrerede virksomhed, må arealet anses for at tilhøre virksomhedens formue og ikke klagerens personlige formue. Klageren handler dermed i egenskab af momspligtig person ved salget, jf. momslovens § 3, stk. 1.

Det fremgår dermed af SKM2015.571.LSR og SKM2012.263.SR, at når sælger leverer en vare, som har været anvendt i sælgers momspligtige virksomhed, anses sælger for at handle i egenskab af afgiftspligtig person.

Det er vores opfattelse, at spørger handler i egenskab af en afgiftspligtig person, når hun sælger ejendommen, der har været anvendt i forbindelse med hendes momspligtige udlejningsvirksomhed.

Vi finder hermed, at [person1] er momspligtig af salget af udlejningsejendommen beliggende [adresse3], [by2], jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b.

Svaret på spørgsmålet er herfor ”Nej”.

Skattestyrelsens bemærkninger til jeres høringssvar

Indledningsvist bemærkes det, at vi ikke har kontaktet spørger telefonisk, men her udsendt skriftlige spørgsmål til jer, som repræsentanter hhv. den 6. august 2018 og den 29. august 2018.

Ligeledes bemærkes det, at de fornyede / opklarende udsendte spørgsmål blev udsendt på grund af modstridende oplysninger i forhold til ansøgningens oplysninger. Spørgers telefoniske besvarelse af de yderligere spørgsmål afklarede forhold omkring ejendommens tidligere anvendelse.

Vedrørende ejendommens stand bemærker vi, at ejendommen overdrages, som den er og forefindes og således som den er beset af køber, jf. købsaftalens § 1. Af samme paragraf fremgår det, at køber kan kræve at den lovpligtige energimærke og energiplan udarbejdes, men at køber ikke kan stille krav til sælger i anledning af rapportens indhold. Der foreligger således en ansvarsfraskrivelse fra sælgers side.

Vi bemærker ligeledes, at spørger er af den opfattelse, at hun sælger en meget faldefærdig ejendom, og at den kun er til nedrivning. Hvilket vi anser for at være underbygget af prisfastsættelsen i købsaftalens § 7, hvor hovedparten af købesummen tillægges grunden.

Ligeledes har vi tillagt det betydning, at der allerede i 1998 blev søgt en nedrivnings tilladelse for bygningerne, der som I også anfører ikke blev udnyttet. Vi tillægger dog nedrivningstilladelsen betydning som et moment, der underbygger opfattelsen af, at der er tale om bygninger, der påtænkes nedrevet. Især på baggrund af sagens oplysninger om, at udlejning i perioden 1.1.1987 – 1.7.2014 har været til en anlægsgartner som mødeplads, opbevaring og maskiner, og at bygningerne tillige ikke har undergået forbedring eller vedligehold.

I forhold til købers påtænkte anvendelse tillægger vi det afgørende betydning, at I har oplyst i ansøgningen om bindende svar, at køber med tiden påtænker at nedrive bygningen og opføre en ny.

Ligeledes tillægger vi det afgørende betydningen, at køber, [virksomhed1] ApS er et nystiftet selskab, der den 2. maj 2018, lader sig registrere under branchenr. 41 10 00 ”Gennemførelse af byggeprojekter”.

Vi tillægger det ikke betydning, at de ultimative ejere af [virksomhed1] ApS i en periode anvender grunden til henstilling af trailer, materialer eller lign. fra ejernes øvrige virksomheder. Det ændrer ikke på det faktum, at køber grundlæggende erhverver ejendommen med henblik på nedrivning af eksisterende bygninger, jf. tilkendegivelsen i ansøgningen om bindende svar og ved registreringen af det købende selskab [virksomhed1] ApS.

Det er vores opfattelse, at de ultimative ejere af [virksomhed1] ApS, samtidigt med købet af ejendommen, klart har tilkendegivet formålet med købet ved at vælge at stifte et selskab til gennemførsel af byggeprojekter.

Det er således vores fortsatte opfattelse, at svaret på spørgsmålet er ”Nej”, da det ud fra en konkret vurdering er vores opfattelse, at spørgers salg af ejendommen skal anses som salg af en byggegrund, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, jf. bekendtgørelsen til momsloven § 56, stk. 1.

(...)”.

Under sagens behandling har Skattestyrelsen den 14. januar 2019 videre anført bl.a. følgende:

”...

Ud over det vedhæftede sagsmateriale, vil vi gerne gøre opmærksomt på, at der på [...dk], [by2] nu fremgår en byggesag for ejendommen [adresse3], [by2].

Det fremgår af sagen, at allerede den 23-8-2018, før høringsfasen i vores sag, har køber startet byggesagen i form af en forespørgsel om opførelse af 6 boliger på ejendommens grundstykke.

Vi finder, at de faktiske forhold tilkendegiver, at køber erhverver ejendommen med henblik på at nedrive de eksisterende bygninger. De eksisterende bygninger, ej heller dele heraf indgår i det påtænkte nybyggeri. (se fotos af ejendommen af 9. oktober 2018 sammenholdt med de til byggesagen indsendte tegninger).

Det er derfor vores fortsatte opfattelse, at spørgers salg af ejendommen skal anses som salg af en byggegrund, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, jf. bekendtgørelsen til momsloven § 56, stk. 1. Vi henviser derfor i sin helhed til afgørelsen af 11. oktober 2018.

(...)”.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at Skattestyrelsens besvarelse af spørgsmålet ændres fra nej til ja.

Repræsentanten har til støtte herfor anført bl.a. følgende:

”...

Påstande

Der nedlægges principalt påstand om, at sælger kan sælge ejendommen uden moms, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, under henvisning til, at ejendommen er bebygget på tidspunktet for overdragelse til køber, samt at sælger ikke er involveret i den eventuelle fysiske nedrivning af bygningerne.

Der nedlægges subsidiært påstand om, at der ikke er objektive beviselementer, som understøtter købers hensigt om, at bygningerne på grunden på sigt skal nedrives. Salget må derfor anses for at være momsfritaget efter hovedreglen i momslovens§ 13, stk. 1, nr. 9.

Faktum

Sælger indgik den 30. april 2018 aftale om overdragelse af ejendommen [adresse3], [by2].

Overtagelsesdagen var den 1. maj 2018.

Ejendommen er en erhvervsejendom og er bebygget med 31 kvm. erhvervsbygning og 60 kvm. garage. Ejendommen har tidligere været anvendt som autoværksted, men har henstået ubenyttet siden 1. juli 2014. Frem til dette tidspunkt blev den udlejet, og der har været afregnet moms af lejeindtægterne.

Sælger er bekendt med, at køber har til hensigt at rive bygningerne ned, men hvornår dette sker og om de forinden skal anvendes midlertidigt til andre formål er sælger uvedkommende. Bygningerne er ældre, men funktionsduelige.

Fra købsaftalen, som SKAT har modtaget som bilag, skal fremhæves følgende:

Aftalens § 7 indeholder en fordeling af den aftalte købesum på 700.000 kr. Det følger heraf, at værdien af bygninger på grunden er aftalt til 150.000 kr.

Aftalen indeholder i øvrigt ikke bestemmelser, som bevirker, at sælger er direkte eller indirekte involveret i ejendommens fremtidige brug, herunder den sandsynlige nedrivning. Køber er således frit stillet med henblik på ejendommens fremtidige anvendelse.

I 1998 har [by2] Kommune udstedt en nedrivningstilladelse på ejendommen, vedlagt som bilag. Den blev i sin tid indhentet fordi ejendommen ikke havde været anvendt i en periode på ca. 2 år, ligesom det ikke havde været muligt at bortsælge den. Nedrivningstilladelsen blev ikke anvendt, men muliggør at køber eventuelt kan undgå at indhente fornyet nedrivningstilladelse, idet tilladelsen hviler på ejendommen.

Køber har rettet henvendelse til kommunen den 1. august 2018 med henblik på at få tilladelse til at opføre 6 boliger på grunden, jf. udtalelsen fra SKAT. Dette er sælger uvedkommende. Sælger har ikke været involveret i købers handlinger efter overdragelsestidspunktet.

Regler og praksis

Momslovens § 13, stk. 1, nr. 9
SKM2016.82.LSR
SKM2017.27.SKAT
SKM2017.572.SR
SKM2013.215.SKAT

Vores vurdering

Det er ubestridt, at ejendommen er bebygget på overdragelsestidspunktet, og at der er tale om bygninger, der har været anvendt til erhvervsmæssig drift af et autoværksted. Bygningerne er ældre, men i øvrigt fuldt funktionsdygtige.

Det er ligeledes ubestridt, at sælger har kendskab til købers hensigt om, at bygningerne formentlig skal rives ned med henblik på opførelse af boligbyggeri, hvis der kan opnås en ændret lokalplan for ejendommen, som muliggør en sådan anvendelse. Hvis en sådan tilladelse ikke gives, vil ejendommen enten blive anvendt som lager i de eksisterende bygninger, eller udlagt til parkeringspladser/-areal.

Ad. den principale påstand

På overdragelsestidspunktet er ejendommen bebygget. En eventuel nedrivning vil først blive påbegyndt, når køber har fået den fremtidige anvendelse afklaret. Sælger vil ikke på nogen måde blive involveret i disse overvejelser, ligesom den fysiske nedrivning ikke vil involvere sælger.

At der er en nedrivningstilladelse på ejendommen kan ikke tillægges betydning, når denne er indhentet i 1998, og ikke har været anvendt. At køber eventuelt kan anvende denne i det videre projekt kan heller ikke tillægges betydning, da køber formentlig under alle omstændigheder selv ville kunne få en sådan tilladelse efter bestemmelserne i bygningsreglementet, § 47.

Dermed vil salget i overensstemmelse med SKM2016.82.LSR skulle gennemføres momsfrit. Af denne kendelse fremgår, at en ejendom, der er bebygget på overdragelsestidspunktet ikke udgør en byggegrund, når sælger hverken skal gennemføre eller påbegynde nedrivning af de på ejendommen værende bygninger.

Købers hensigt om nedrivning, som i sagen var sælger bekendt, var i den sammenhæng uden betydning. Dermed er der en klar parallel til nærværende sag.

Ad. den subsidiære påstand

Eftersom SKAT i tilknytning til indbringelse af SKM2016.82.LSR for domstolene valgte at fastholde den anlagte praksis, er det relevant at foretage en vurdering i forhold til denne praksis. Praksis har SKAT redegjort for i et styresignal, SKM2017.27.SKAT. Af styresignalet fremgår, at købers hensigt skal tages i betragtning, forudsat denne hensigt kan understøttes af objektive beviselementer.

At sælger kender købers hensigt er i sig selv ikke afgørende for, om sælger skal beregne moms ved salget. Dette fremgår blandt andet af SKM2017.572.SR, hvor Skatterådet tager stilling til en erhvervsskoles salg af en ejendom til en virksomhed, som har til hensigt at nedrive ejendommen. Sælger er bekendt med købers hensigt og byggeprojektet har da også været omtalt i medierne. Skatterådet slår fast, at ejendommen kan sælges uden moms som en bebygget ejendom, og lægger i den forbindelse vægt på købsaftalens ordlyd, hvor særligt følgende fremhæves:

at ejendommen sælges som den er og forefindes,
at køber har ansvar for fremtidig anvendelse af bygningen,
at køber har ansvar for indhentelse af lokalplan og øvrige tilladelser vedrørende ejendommens fremtidige anvendelse,
at aftalen ikke er betinget af købers påtænkte fremtidige anvendelse,
at købesummen udgør x kr.

Ved en vurdering efter samme kriterier i nærværende sag er der ikke objektive beviselementer, som kan føre til, at der i realiteten er tale om et momspligtigt salg af en byggegrund.

Sælger er hverken direkte eller indirekte involveret i nedrivning af bygninger på grunden, ligesom sælger ikke på anden måde deltager i forhandlinger om lokalplan eller lignende, som vedrører nedrivning af bygninger på grunden. Købsaftalen har ikke defineret ejendommen som en nedrivningsprojekt og det er i øvrigt sælger uvedkommende, hvorvidt køber gennemfører nedrivning, og på hvilket tidspunkt dette måtte ske.

Købsaftalen har ikke været betinget af opnåelse af lokalplan eller andre forhold, som vedrører ejendommens fremtidige anvendelse.

Købsaftalen indeholder en realistisk vurdering af fordelingen af købesummen på grund og på bygninger, og SKAT har da heller ikke kommenteret denne fordeling.

Med hensyn til den i sagen omtalte nedrivningstilladelse, så finder vi ikke, at dette forhold kan tillægges vægt, når tilladelsen er indhentet i 1998, og når der ikke efterfølgende er fulgt op på dette forhold, idet ejendommen frem til 2014 fortsat har været anvendt erhvervsmæssigt. Indhentning af nedrivningstilladelsen har ikke tilknytning til den i 2018 gennemførte handel, herunder sælgers overvejelser i denne forbindelse.

Af SKM2013.215.SR, som SKAT henviser til vedrørende dette punkt, fremgår klart, at sælger havde indhentet nedrivningstilladelse i forbindelse med salget af ejendommen, ligesom sælger havde ansøgt om byggetilladelse forinden salg. Dermed bidrog sælger til at udvikle ejendommen til byggegrund på det tidspunkt, hvor den rent faktisk blev sat til salg. Dermed adskiller denne afgørelse sig væsentligt fra forholdene i nærværende sag.

Der er efter vores opfattelse ingen objektive beviselementer, som understøtter og bekræfter købers hensigt om nedrivning af bygningerne. Dette er i nærværende sag helt naturligt, da køber på overdragelsestidspunktet ikke har nogen sikkerhed for, at der kan realiseres et byggeprojekt på ejendommen.

Dermed bør svaret på anmodningen om bindende svar ændres til "ja"

(...)”.

Skattestyrelsens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling

Skattestyrelsen har den 11. februar 2021 udtalt, at Skatteankestyrelsens indstilling kan tiltrædes med følgende bemærkninger:

”...

I det påklagede bindende svar blev den handlede ejendom ([adresse3], [by2]) anset som et momspligtigt salg af en byggegrund jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, da det ud fra sagens oplysninger var Skattestyrelsens opfattelse, at bygningerne på grunden skulle rives ned efter overdragelsen, og køber ville opføre ny bebyggelse.

Det bemærkes, at den påklagede afgørelse er truffet inden EU-domstolen afsagde dom i sagen C-71/18, KPC Herning d. 4. september 2019.

Ejendommen [adresse3] har været udlejet indtil 1. juli 2014. På ejendommen er registreret en erhvervsbygning (31 kvm) og en garage (60 kvm). Det er oplyst, at der er tale om ældre simple bygninger uden installationer af særlig art.

Bygningerne har stået tomme fra 1. juli 2014 og indtil ejendommen blev solgt (overtagelsesdag 1. maj 2018), og bygningerne er ikke blevet vedligeholdt i denne periode.

Klager har i forbindelse med den oprindelige sagsbehandling d. 20. august 2018 oplyst, at ejendommen har været base for en anlægsgartner (den tidligere lejer), der har anvendt ejendommen som mødeplads, opbevaring og til maskiner. Uddybende har klager telefonisk 3. september 2018 bl.a. oplyst, at bygningerne er i meget ringe stand.

På baggrund af EU-domstolens dom har Skattestyrelsen udsendt en praksisændring - SKM2020.238.SKTST. Som det fremgår af Den juridiske vejledning, hvori SKM2020.238.SKTST er indarbejdet, er det nu Skattestyrelsens opfattelse, at levering af en grund, hvorpå der er opført en bygning på leveringstidspunktet, som udgangspunkt vil være omfattet af momsfritagelsen levering af fast ejendom, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, såfremt bygningen ikke efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a skal anses for at være en momspligtig ny bygning. Det gælder uanset, at det ud fra klagesagens materiale fortsat er Skattestyrelsens opfattelse, at køber efter overdragelsen havde til hensigt at nedrive bygninger beliggende på ejendommen for at gøre plads til nye bygninger.

Det er dog Skattestyrelsens opfattelse, at der ved momsfri levering af en grund, hvorpå der er opført en bygning, må stilles krav om, at bygningen op til leveringstidspunktet er fuldt funktionsdygtig og reelt kan anvendes som bygning jf. præmis 59 i EU-domstolens dom i C-71/18, KPC Herning.

Skattestyrelsen anser ud fra en konkret vurdering af oplysninger om ejendommen i sagen bygningerne for at være funktionsdygtige. Efter Skattestyrelsen opfattelse kan en bygning anses for fuldt funktionsdygtig, selvom den ikke anvendes til det formål, bygningen oprindeligt var bestemt til, så længe den kan anvendes til andre formål.

Der er ved vurderingen henset til, at bygningerne på ejendommen har stået uden vedligeholdelse i en årrække, og det er Skattestyrelsen opfattelse, at bygningerne på tidspunktet for salget var i ringe stand, uden der dog er oplysninger i sagen om, at bygningerne har så omfattende mangler, at de ikke lovligt kan anvendes som bygninger, den opfattelse ændres ikke af foretagne undersøgelser af offentligt tilgængelige historiske billeder af ejendommen. I den indsendte klage gøres tilsvarende gældende, at bygningerne i øvrigt var fuldt funktionsdygtige. Af sagens materiale fremgår det yderligere, at køber har anvendt ejendommen i en kortere periode efter handlen og inden bygningerne blev revet ned.

Det følger i øvrigt af sagens oplysninger, at salget af ejendommene ikke er nært forbundet med sælgers levering af andre ydelser, eksempelvis nedrivning, hvorfor der ikke er grundlag for at anse leverancerne for at være sammensatte leverancer, der efter omstændighederne kunne have været anset som levering af en byggegrund efter praksis i EU-domstolens dom C-461/08, Don Bosco.

Skattestyrelsen er således enig i, at salget af den omhandlede ejendom ikke er salg af en momspligtig byggegrund, hvorfor svaret ændres fra nej til ja.

(...)”.

Landsskatterettens afgørelse

Der skal tages stilling til, om det er med rette, at Skattestyrelsen har svaret ”nej” til følgende spørgsmål:

Kan ejendommen overdrages momsfrit til ny ejer?

Der skal således tages stilling til, hvorvidt klagerens overdragelse af ejendommen beliggende [adresse3], [by2], er fritaget for afgift i henhold til momslovens § 13, stk. 1, nr. 9 (eksisterende bygning med tilhørende jord), som anført af repræsentanten, eller om overdragelsen er momspligtig i henhold til momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, idet det overdragne udgør en byggegrund i henhold til momsbekendtgørelsens § 56, som anført af Skattestyrelsen.

Ifølge momslovens § 3, stk. 1, er afgiftspligtige personer juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed.

Ifølge momslovens § 4, stk. 1, 1. pkt., betales der afgift af varer og ydelser, som leveres mod vederlag her i landet.

Videre fremgår det af momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, at levering af fast ejendom er fritaget for afgift. Fritagelsen omfatter dog ikke:

a) Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord.
b) Levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund.

Endvidere fremgår det af momslovens § 13, stk. 3, at Skatteministeren kan fastsætte nærmere regler om afgrænsningen af fast ejendom i henhold til § 13, stk. 1, nr. 9. Bemyndigelsen er udnyttet i momsbekendtgørelsens (bekendtgørelse nr. 808 af 30. juni 2015) §§ 54-56.

Ifølge momsbekendtgørelsens § 54, stk. 1, defineres begrebet ”bygning” på følgende måde:

”Ved begrebet bygning i momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a, forstås grundfaste konstruktioner, som er færdiggjorte til det formål, de er bestemt til. Levering af dele af en sådan bygning anses ligeledes for at være levering af en bygning”.

Ifølge momsbekendtgørelsens § 56, stk. 1, defineres begrebet ”byggegrund” på følgende måde:

”Ved en byggegrund i momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, forstås et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger, jf. § 54 i denne bekendtgørelse”.

Fritagelsen i momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, gennemfører momssystemdirektivets artikel 135, litra j, og k, der fritager følgende transaktioner:

"j) levering af bygninger eller dele heraf med tilhørende jord bortset fra levering omhandlet artikel 12, stk. 1, litra a)

k) levering af ubebygget fast ejendom bortset fra de i artikel 12, stk. 1, litra b), nævnte byggegrunde."

Følgende fremgår af momssystemdirektivets artikel 12:

”1. Medlemsstaterne kan som afgiftspligtig person anse enhver, der lejlighedsvis udfører en transaktion henhørende under de i artikel 9, stk. 1, andet afsnit, omhandlede former for virksomhed og især en enkelt af følgende transaktioner:

a) levering af en bygning eller en del af en bygning med tilhørende jord inden første indflytning

b) levering af en byggegrund

2. Ved anvendelsen af stk. 1, litra a), forstås ved ”bygning” enhver grundfast konstruktion.

Medlemsstaterne kan fastlægge de nærmere betingelser for anvendelsen af det i stk. 1, litra a), anførte kriterium på ombygninger og definere begrebet ”tilhørende jord”.

Medlemsstaterne kan anvende andre kriterier end første indflytning, som f.eks. perioden mellem dagen for bygningens færdiggørelse og dagen for første levering, eller perioden mellem dagen for første indflytning og dagen for senere levering, såfremt disse perioder ikke overstiger henholdsvis fem og to år.

3. Ved anvendelsen af stk. 1, litra b), forstås ved ”byggegrunde” grunde, hvad enten de er byggemodnet eller ikke, når de af medlemsstaterne betragtes som sådanne”.

EU-Domstolen fastslog i sag C-71/18 (KPC Herning), at artikel 12, stk. 1, litra a, og b, og artikel 12, stk. 2 og 3, samt artikel 135, stk. 1, litra j, og k, i direktiv 2006/112 skal fortolkes således, at en transaktion i form af levering af en grund, hvorpå der på leveringstidspunktet er opført en bygning, ikke kan kvalificeres som levering af en ”byggegrund”, når denne transaktion er økonomisk uafhængig af de øvrige ydelser og ikke sammen med disse udgør én enkelt transaktion, selv om det er parternes hensigt, at bygningen skal rives helt eller delvist ned for at gøre plads til en ny bygning, jf. præmis 63.

Ifølge det oplyste udlejede klageren ejendommen beliggende [adresse3], [by2], i perioden fra den 1. januar 1987 til den 1. juli 2014. Herefter henstod bygningerne tomme, og bygningerne blev ikke vedligeholdt. I 1998 blev der udstedt en nedrivningstilladelse til ejendommen, som klageren ikke udnyttede.

Det fremgår af en købsaftale, at klageren overdrog ejendommen til en køber med overtagelse den 1. maj 2018. Ifølge aftalen bestod ejendommen af 31 m2 erhvervsbygning og 60 m2 garage. Ifølge aftalens § 1, blev ejendommen overdraget til køberen, således som denne var med grunden og de derpå værende bygninger. Ifølge aftalens § 7 fordelte klageren og køberen købesummen således, at 150.000 kr. henhørte til bygningerne, og 550.000 kr. henhørte til grunden. Da ejendommen var bebygget og tidligere havde været anvendt til erhvervsmæssigt formål, var der ikke indregnet moms i overdragelsessummen.

Det fremgår af anmodningen om det bindende svar, at køberen med tiden påtænkte at nedrive bygningen og opføre en ny.

Landsskatteretten lægger til grund, at klageren på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen var en afgiftspligtig person, jf. momslovens § 3, stk. 1, og at klageren handlede i egenskab heraf ved salget af ejendommen.

Landsskatteretten lægger videre til grund, at der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen den 1. maj 2018 var tale om en bebygget fast ejendom.

Landsskatteretten finder herefter, at der ikke er grundlag for at kvalificere overdragelsen af ejendommen som levering af en byggegrund, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, og momsbekendtgørelsens § 56, stk. 1.

Der er herved henset til, at der ved en byggegrund i henhold til momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, forstås et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger, jf. momsbekendtgørelsens § 56, stk. 1.

Ifølge det oplyste var det parternes hensigt, at bygningerne efter overdragelsen skulle rives ned. Med henvisning til EU-Domstolens afgørelse i sag C- 71/18 (KPC Herning), præmis 63, finder Landsskatteretten, at dette ikke kan føre til at kvalificere transaktionen som et momspligtigt salg af en ”byggegrund”.

Landsskatteretten finder således, at overdragelsen af den faste ejendom er momsfritaget efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

Dermed ændres Skattestyrelsens besvarelse af spørgsmålet fra ”nej” til ”ja”.