Kendelse af 23-12-2020 - indlagt i TaxCons database den 07-02-2021

SKAT har truffet afgørelse om, at der skal betales 47.960 kr. mere i tinglysningsafgift for tinglysning af to skøder på ejendommene med matrikelnumrene [...1], [...2] og [...3][by1] by, [by1], idet SKAT har anført, at tinglysningsafgiften skal beregnes af den værdiansættelse, som er foretaget af SKATs Ejendomsvurdering i henhold til tinglysningsafgiftslovens § 4, skt. 3, 3. pkt. Den variable afgift på 46.300 kr. er påklaget.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

I klagen af 12. juli 2017, indsendt til Skatteankestyrelsen, har repræsentanten oplyst, at [by2] Kommune i 2013 meddelte, at kommunen ville købe en del af ejendommen beliggende [adresse1], [by1] by,[by1]. Dette areal blev herefter udstykket fra ejendommen og solgt til kommunen.

Den 3. oktober 2015 blev den offentlige ejendomsværdi for restejendommen vurderet til 43.500.000 kr. Vurderingen omfattede matrikelnumrene [...4] og [...2], beliggende [adresse1].

Den 16. marts 2016 blev matrikelnummer [...4] udstykket i to dele. Den ene del – med et areal på 22.986 m2 - blev frastykket til matrikelnummer [...1], beliggende [adresse2], [by1]. Kommunen købte herefter matrikelnumrene [...2], [...1] (og [...3] – et fællesareal uden værdi).

Den nærværende sag vedrører kommunens køb af matriklerne [...1], [...2] (og [...3]).

Ejendommene med matrikelnumrene [...1], [...2] og [...3] blev overdraget fra [virksomhed1] til [by2] Kommune.

Ejerskiftet blev tinglyst i to forskellige skøder.

Den 20. april 2016 tinglyste kommunens advokat et skøde vedrørende ejerskifte af ejendommen med matrikelnummer [...1], [adresse2]. Der blev betalt 16.660 kr. i tinglysningsafgift, hvilket svarer til, at tinglysningsafgiften er beregnet af ejerskiftesummen på 2.500.000 kr. Kommunen har afgivet en værdierklæring, hvoraf det fremgår, at værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet, efter sælgers bedste skøn, udgjorde 2.500.000 kr. (svarende til ejerskiftesummen).

Den 7. juni 2016 tinglyste kommunens advokat et skøde vedrørende ejerskifte af ejendommen med matrikelnumrene [...2] ([adresse1]) og [...3] (Vesterled). Der blev ikke betalt tinglysningsafgift ved tinglysningen af dette skøde. Det er i den forbindelse angivet i skødet, at tinglysningsafgift er betalt af købesummen på 2.500.000 kr., og at man ved en fejl ikke fik tilføjet matrikelnumrene [...2] og [...3] ved tinglysningen af det første skøde den 20. april 2016. Det er yderligere oplyst, at matrikelnumrene [...2] og [...3] var en del af den samlede handel.

Den 16. november 2016 tog SKAT kontakt til SKATs Ejendomsvurdering med henblik på en vurdering af handelsværdien for ejendommene på adresserne [adresse2] (matrikel [...1]) og [adresse1] (matrikel [...2]) på tinglysningstidspunkterne den 20. april 2016 og den 7. juni 2016.

SKATs Ejendomsvurdering skønnede herefter handelsværdien for [adresse2] (matrikel [...1]) til at være 9.100.000 kr. Handelsværdien for [adresse1] (matrikel [...2]) blev skønnet til at være 1.101.920 kr. Den samlede værdi for matrikel [...1], [...2] (og [...3] – fællesareal uden værdi) udgjorde således 10.201.920 kr.

Skattestyrelsen har den 21. april 2020 oplyst over for Landsskatteretten, at der i Ejendomsvurderingens skøn af ejendommene med matrikelnumrene [...1], [...2] (og [...3]) er taget højde for de forbedringer, som måtte være foretaget i perioden mellem tidspunktet for anmeldelse til tinglysning og tidspunktet for Ejendomsvurderingens skøn. Det er herefter lagt til grund, at de pågældende forbedringer ikke indgår i den skønnede værdi.

Af Statens Salgs- og Vurderingsregister (SVUR) fremgår det, at matrikelnummer [...1], [adresse2], med et areal på 22.986 m2 blev vurderet til at have en ejendomsværdi på 16.700.000 kr. den 1. oktober 2016. Det fremgår videre, at matrikelnummer [...2], [adresse1], med et areal på 6.887 m2 – sammen med matrikelnummer [...4], [adresse1] (med et areal på 13.144 m2) - blev undergivet en samlet vurdering på 27.000.000 kr. den 1. oktober 2016. Matrikelnummer [...3], Vesterled, med et areal på 3.761 m2, blev vurderet til at have en ejendomsværdi på 0 kr. den 1. oktober 2016.

Ejendomsvurderingerne var årsomvurderinger, for hvilke der var klageadgang. Ingen af de nævnte ejendomsvurderinger fra 1. oktober 2016 er påklaget til SKAT.

Landsskatteretten har den 4. september 2020 anmodet vurderingskontoret i Skatteankestyrelsen om en udtalelse om ejendommens værdi på tinglysningstidspunktet. Udtalelsen forelå den 9. september 2020. Af udtalelsen fremgår følgende:

”[by2] kommune har købt 2 ejendomme:

1. Tinglyst skøde af 20. april 2016.

Ejendomsnr. [x1], som består af matr.nr. [...1] på 22.986 m².

Der er på grundarealet opført en bygning i 1969 med et bebygget areal på 1.841 m² i 2 etager med et samlet bygningsareal på 3.261 m². Ejendommen har et boligareal på 2.431 m², et fællesareal på 830 m² og et erhvervsareal på 10 m² jf. BBR. Bygningen indeholder bl.a. 103 lejligheder på 22 m² uden eget køkken jf. BBR.

2. Tinglyst skøde af 7. juni 2016.

Ejendomsnr. [x2], som består af matr.nr. [...2] på 6.887 m².

Ejendomsnr. [x3], som består af matr.nr. [...3] på 3.761 m² (værdiløst fællesareal).

SKAT Ejendomsvurdering har ansat ejendomsværdien således:

Ejendomsnr. [x1]:

Beboelsesareal

2.431 m² x 372 kr./m²

904.332 kr.

Erhverv

10 m² x 332 kr./m²

3.320 kr.

I alt

907.652 kr.

Ejendomsværdi (afrundet)

907.652 kr. x 10

9.100.000 kr.

Ejendomsnr. [x2]

Grundareal

6.887 m² x 160 kr./m²

1.101.920 kr.

Undertegnede bemærker:

Ejendommen ([x1]) har tidligere fungeret som kollegie for [virksomhed2], men bygningen har stået tom fra 2010 til 2015. Der er kun ganske få potentielle købere til en ejendom af denne type – realistisk set kun stat eller kommune. Det vil være forbundet med betydelige omkostninger at ombygge ejendommen til et andet formål.

Det indstilles, at ejendomsværdien ændres til:

Ejendomsnr. [x1]:

Beboelsesareal

2.431 m² x 200 kr./m²

486.200 kr.

Erhverv

10 m² x 200 kr./m²

2.000 kr.

I alt

488.200 kr.

Ejendomsværdi (afrundet)

488.200 kr. x 8

3.900.000 kr.

Ejendomsnr. [x2]

Uændret til

1.101.920 kr.

Der er ved udøvelsen af skønnet over lejeværdi og lejefaktor henset til, at ejendommen er indrettet til boligformål, at bebyggelsen på overdragelsestidspunktet var i dårlig vedligeholdelsesmæssig stand jf. advokatens oplysninger herom, og at der må påregnes en betydelig tomgang i ejendommen.

Det er ikke umiddelbart muligt at sænke ejendomsværdien yderligere for [x1], idet ejendomsværdien, 3.900.000 kr., derved kommer under grundværdien, 3.677.800 kr. (22.986 m² x 160 kr./m²).”

Vurderingskontorets udtalelse blev den 21. september 2020 sendt i høring hos Skattestyrelsen. Den 20. oktober 2020 fremsendte Skattestyrelsen bemærkninger til udtalelsen. På baggrund af en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen har Skattestyrelsen anført, at styrelsen er enig i Skatteankestyrelsens indstilling om at følge værdiansættelsen fra Skatteankestyrelsens vurderingskontor.

Repræsentanten har i udtalelse af 13. november 2020 og 27. november 2020 fastholdt påstanden om, at tinglysningsafgiften skal beregnes af ejerskiftesummen.

SKATs afgørelse

SKAT har truffet afgørelse om, at der skal betales yderligere 47.960 kr. i tinglysningsafgift for tinglysning af skøde på ejendommene med matrikelnumrene [...2], [...1] og [...3][by1] by, [by1], da tinglysningsafgiften skal beregnes af den værdiansættelse (10.201.920 kr.), som er foretaget af SKATs Ejendomsvurdering i henhold til tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 3, 3. pkt., jf. § 4, stk. 2.

SKAT har anført følgende begrundelse:

”[...]

Den variable afgift, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

Ved ejerskifte af ejendomme bortset fra de i stk. 4, anførte boliger beregnes afgiften af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, eller ved ejerskifte af en ideel andel af en fast ejendom den forholdsmæssige andel heraf, jf. lov om vurdering af landets faste ejendomme. Ved anmeldelse til tinglysning af ejerskifte af fast ejendom skal ejendomsværdien være oplyst. Hvis ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller hvis der i tiden mellem den seneste offentliggjorte vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi. Det står i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

Ejerskiftesummen er oplyst til 2.500.000 kr., hvilket svarer til ejendomsværdien efter jeres bedste skøn.

Da ejendommene ikke er selvstændigt vurderede, skal der i skødet angives et skøn over ejendommenes værdi på tinglysningstidspunktet. I har skønnet denne værdi til 2.500.000 kr., hvilket fraviger meget fra den offentliggjorte ejendomsværdi. Vi har derfor med hjemmel i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 3, 3. pkt. forespurgt SKATs Ejendomsvurdering, hvad de mener, det overdragede har af værdi.

Ejendomsvurderingen har svaret, at de skønner, at værdien af [adresse2] ([...1][by1] By, [by1]) på tidspunktet for anmeldelse af skødet til tinglysning er 9.100.000 kr. Efterfølgende har de svaret, at værdien af [...2] [by1] By, [by1], skønnes at være 1.101.920 kr.

På baggrund af Ejendomsvurderingens skøn opgør vi derfor, at den skønnede ejendomsværdi for de to ejerskiftede ejendomme til 9.100.000 kr.+ 1.101.920 kr. = 10.201.920 kr.

Da Ejendomsvurderingens skønnede ejendomsværdi således er større end ejerskiftesummen, er afgiftsgrundlaget ejendomsværdien, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

For tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf udgør afgiften 1.660 kr. og 0,6 pct. af afgiftsgrundlaget efter stk. 2, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. I.

Den del af afgiftsbeløbet efter denne lov, der er beregnet som en procentdel, afrundes opad til nærmeste kronebeløb, der er deleligt med 100, jf. tinglysningsafgiftslovens § 2, stk. I.

Den variable tinglysningsafgift beregnes således:

0,6 % af 10.201.920 kr., jf. § 4, stk. 2, jf. stk. 1

61.211 kr.

Oprundet afgift, jf. § 2, stk. 1

61.300 kr.

Fast afgift jf. § 4, stk. 1

+ 1.660 kr.

Tinglysningsafgift for dokumentet

62.960 kr.

Allerede betalt afgift

÷ 16.660 kr.

Skyldig afgift i alt

46.300 kr.

Den skyldige variable tinglysningsafgift for de to skøder er 46.300 kr.

[...]”

Dertil kommer fast tinglysningsafgift på 1.660 kr. - i alt 47.960 kr.

Klagerens opfattelse

Kommunens repræsentant har nedlagt principal påstand om, at SKAT skal tilbagebetale 46.300, idet repræsentanten har anført, at tinglysningsafgiften skal beregnes af ejerskiftesummen på 2.500.000 kr.

Subsidiært har kommunens repræsentant nedlagt påstand om, at SKAT skal betale et efter Landsskatterettens skøn mindre beløb.

I klagen af 12. juli 2017 har kommunens repræsentant bl.a. anført følgende:

”[...]

Sælger ejede i en årrække ejendommen beliggende [adresse1], [by1]. Ejendommen blev af Sælger anvendt til seminarium.

I 2010 ophørte Sælger med at drive seminarium på ejendommen, idet denne aktivitet blev flyttet til anden lokalitet. Sælger satte derfor ejendommen til salg.

Ejendommen blev udbudt til salg via [virksomhed3], [by3] efter råd fra [virksomhed4].

Ejendommen var til salg i mere end to år, uden at der fremkom nogle for Sælger acceptable tilbud.

I 2013 meddelte Klageren Sælger, at Klageren gerne ville købe en del af ejendommen.

Klageren ønskede ikke på dette tidspunkt at købe hele ejendommen.

Der blev herefter indgået aftale om Klagers køb af et areal, og de på dette areal værende bygninger.

Arealet blev herefter udskilt fra ejendommen og overdraget i overensstemmelse med den indgåede aftale.

Fsv. angår den resterende ejendom var der betydelige omkostninger ved at vedligeholde bygningsmassen nødtørftigt for at denne ikke skulle forfalde, ligesom der var meget betydelige udgifter til opvarmning om vinteren og til pasning af de store parklignende arealer. Manglerne ved ejendommen blev mere og mere åbenlyse, herunder var tagene i dårlig forfatning.

Som følge af at ejendomsmæglerfirmaet [virksomhed3] ikke kunne finde en køber til restejendommen, kontaktede Sælger [virksomhed5] i [by4] i et forsøg på at fremme salgsprocessen.

Heller ikke [virksomhed5] kunne imidlertid finde en køber.

[virksomhed5] rådede Sælger til om nødvendigt at søge ejendommen solgt i yderligere opdelt stand, og [virksomhed5] gik i gang med salgsprocessen.

Ved den offentlige vurdering i 2015 blev ejendommen vurderet til kr. 43.500.000,00.

Klageren gør gældende, at denne vurdering var helt ude af trit med virkeligheden, herunder den finanskrise der ramte Danmark i efteråret 2008.

Denne vurdering omfattede matr.nr. [...4][by1] By, [by1] med et areal på 36.661 m2 og matr.nr. [...2][by1] By, [by1] med et areal på 6.887 m2 og de på disse matrikelnumre værende bygninger.

Som følge af flygtningesituationen kunne Klageren primo 2015 konstatere, at Klageren godt kunne anvende yderligere en del af ejendommen til midlertidige flygtningeboliger. Delen omfattede en tidligere kollegiebygning, som havde stået tom og forfaldet i flere år. Taget var utæt, og der var fugt i bygningen.

Sælger foreslog ved første drøftelser med Køber, at prisen for den del af ejendommen, som Køber var interesseret i, skulle være kr. 5.000.000. Klager vurderede, at bygningen skulle males, gulve renoveres, der skulle etableres brandalarmeringsanlæg, og taget skulle renoveres. En nødtørftig renovering ville koste mindst kr. 2.000.000, mens drift og vedligehold af bygningen blev vurderet til at koste kr. 2.500.000 årligt. Henset til ejendommens stand m.v. ville Klageren derfor ikke byde mere end kr. 2.500.000.

Efter længere forhandlinger om pris og da der ikke havde vist sig nogen andre potentielle købere, samt under hensyntagen til de meget betydelige vedligeholdelsesomkostninger m.v., besluttede Sælger at sælge en del af ejendommen til Klager for de kr. 2.500.000,00.

I forbindelse hermed blev matr.nr. [...4][by1] By, [by1] udstykket i to, således at et areal på 22.986 m2 og de på grunden værende bygninger blev frastykket til matr.nr. [...1][by1] By, [by1].

Herefter blev mat r. nr. [...2][by1] By, [by1], matr.nr. [...1][by1] By, [by1] (samt matr.nr. [...3][by1] By, [by1]), med de på matriklerne værende faste ejendomme solgt til Klageren for kr. 2.500.000,00, hvilket var det bedst opnåelige bud for Sælger.

Herefter var ingen af ejendommene særskilt vurderet.

Klageren ønskede på dette tidspunkt ikke at erhverve den resterende del af matr.nr. [...4][by1] By, [by1] (13.144 m2) med de på denne ejendom værende bygninger.

De tinglysningsmæssige ekspeditioner vedrørende handelen til kr. 2.500.000,00 blev foretaget af [virksomhed6] I/S, [adresse3], [by5] ved advokat [person1], på vegne af [by2] Kommune.

Såvel Klageren som Sælger erklærede på tro og love i forbindelse med handlen, at de kr. 2.500.000,00 var udtryk for den overdragne ejendoms værdi.

I forbindelse med overdragelsen af matr.nr. [...2][by1] By, [by1], matr.nr. [...1][by1] By, [by1] samt matr.nr. [...3][by1] By, [by1] blev der betalt tinglysningsafgift beregnet på grundlag af købesummen på kr. 2.500.000,00, dvs. med kr. 16.660,00.

Da Tinglysningsretten var i tvivl om rigtigheden af værdien, der var lagt til grund for beregningen af tinglysningsafgiften, oversendte retten sagen til SKAT, jf. tinglysningsafgiftsloven §4, stk. 3.

SKAT fremsendte den 15. februar 2017 til [by2] Kommune et forslag til forhøjelse af tinglysningsafgiften med kr.47.960,00, jf. bilag 2.

Advokat [person1] argumenterede i mail af den 3. april 2017 for, at Klageren ikke skulle betale mere i afgift, end Klageren allerede havde gjort, dog accepterede han på vegne af Klageren, at den del af forhøjelsen, kr. 1.660,00, der skyldtes som følge af, at handlen blev gennemført på 2 skøder, skulle betales, jf. bilag 3.

SKAT traf den 1. maj 2017 afgørelse om, at tinglysningsafgiften skulle beregnes ud fra en ejendomsværdi på kr. 10.201.920,00, og at Klageren derfor manglede at betale kr. kr. 47.960,00 i tinglysningsafgift, jf. bilag 1.

Klageren har efterfølgende betalt dette beløb til SKAT.

Da Klageren som nævnt har accepteret at betale kr. 1.660,00, mener Klageren at have betalt kr. 46.300,00 for meget, svarende til den nedlagte principale påstand.

For fuldstændighedens skyld kan jeg endvidere oplyse følgende:

For at samle et bredt udvalg af tilbud til børn og unge og at etablere en byrådssal og politiske mødefaciliteter centralt i kommunen besluttede Klageren medio 2016, at Klageren gerne ville erhverve resten af ejendommen, og der blev derfor i juni 2016 indgået en aftale om Klagers køb af resten af matr.nr. [...4][by1] By, [by1] med et areal på 13.144 m2 og med en købesum på kontant kr. 1.250.000,00.

Undertegnede blev af Sælger bedt om at gennemføre de tinglysningsmæssige ekspeditioner vedrørende denne sidste handel. Tinglysningsafgift blev betalt med kr. 9.160,00, beregnet på grundlag af købesummen, der måtte antages at være ejendommens værdi.

Såvel Klageren ([by2] Kommune) som Sælger erklærede på tro og love i forbindelse med handlen, at de kr. 1.250.000,00 var udtryk for den overdragne ejendoms værdi.

Da Tinglysningsretten var i tvivl om rigtigheden af værdien, oversendte retten sagen til SKAT, jf. tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 3.

Undertegnede skrev herom til SKAT den 15. august 2016, jf. bilag 4, hvor jeg gjorde gældende, at Sælger ikke skulle betale yderligere i tinglysningsafgift.

SKAT fremsendte den 15. februar 2017 til [virksomhed1] forslag til forhøjelse af ting­ lysningsafgiften med kr. 73.500,00, jf. bilag 5.

Undertegnede argumenterede i brev af den 23. februar 2017 for, at Sælger ikke skulle betale mere i afgift, end Sælger allerede havde gjort, jf. bilag 6.

SKAT traf den 1. maj 2017 afgørelse om, at tinglysningsafgiften skulle beregnes ud fra en ejendomsværdi på kr. 13.498.080,00, og at Sælger derfor manglede at betale kr. 73.500,00 i tinglysningsafgift, jf. bilag 7.

Sælger har efterfølgende betalt dette beløb til SKAT, men har samtidigt hermed klaget til Skatteankestyrelsen over forhøjelsen.

[...]

Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende:

Af tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 2 fremgår bl.a.: "[1] Såfremt ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelsen til tinglysning eller [2] såfremt der i tiden mellem den seneste offentliggjorte vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi”.

Begge disse omstændigheder gjorde sig gældende på salgstidspunktet i nærværende sag.

Den overdragne ejendom var i vid udstrækning frastykket den oprindelige ejendom, hvorfor den overdragne ejendom ikke var selvstændigt vurderet, jf. [1].

Tillige havde ejendommen i en årrække stået delvis tom og den var ikke blevet tilstrækkeligt vedligeholdt, hvorfor Klageren kunne imødese meget betydelige istandsættelsesomkostninger, hvilket uomtvisteligt påvirkede ejendommens handelsværdi betydeligt i nedadgående retning [2].

Det kan oplyses, at kommunen har brugt ca. kr. 15.000.000 på istandsættelse af bygningerne, hvoraf en mindre del er brugt til ombygning.

Det gøres således gældende, at købesummen på kr. 2.500.000,00 for matr.nr.[...2] [by1] By, [by1], matr.nr.[...1][by1] By, [by1] samt matr.nr. [...3][by1] By, [by1] svarede til handelsværdien. Der var ingen andre købere, der ville betale mere for disse arealer og de på disse værende bygninger.

I denne sammenhæng skal det bemærkes, at ejendommen havde været udbudt via ejendomsmægler igennem lang tid, i realiteten siden 2010. Sælger havde i meget betydelig grad været tålmodig for at opnå den højest mulige salgspris.

Det helt klare udgangspunkt for fastlæggelsen af det beløb, som afgiften skal beregnes på grundlag af, må derfor være salgssummen, idet denne er det mest eksakte udtryk for værdien af den resterende del af den oprindelige ejendom, når der ikke er handlet mellem nærtstående.

Klageren og Sælger har således også erklæret, at ejendommes værdi på handelstidspunktet efter deres bedste skøn var kr. 2.500.000,00.

Det gøres endvidere gældende, at Sælgeren ikke har haft nogen intention om at forære noget som helst bort ved handlen.

Sælger måtte imidlertid sande, at [person2] fra [virksomhed7] i [by2] Kommune, har fuldstændig ret, når han konstaterer, "at [by1] By ikke længere betragtes som en uddannelsesby og ej heller en stor handelsby", jf. bilag 3, SKATs forslag af den 15. februar 2017, side 2, 3. sidste afsnit. Også dette taler for, at beregningsgrundlaget for tinglysningsafgiften må være lig handelsprisen, dvs. kr. 2.500.000,00.

At den af Klageren beregnede tinglysningsafgift ved overdragelsen er korrekt beregnet, støttes også af afgørelsen TSR 05/00-3851-02662 og af "Tinglysningsafgiftsloven med kommentarer" af Lillian Hindborg mf., 3. udgave, side 88.

Konklusionen er således, at tinglysningsafgiften skal beregnes på grundlag af overdragelsessummen, dvs. på baggrund af kr. 2.500.000,00. Klageren har således betalt kr. 46.300,00 for meget i tinglysningsafgift, hvorfor SKAT er forpligtet til at betale dette beløb tilbage til Klageren.

[...]

I relation til Klagerens subsidiære påstand gøres det gældende, at SKATs værdiansættelse af den overdragne ejendom (kr. 9.100.000,00 med tillæg af kr. 1.101.920,00, i alt kr. 10.201.920,00) under alle omstændigheder er for høj.

Denne vurdering har ingen hold i virkeligheden, idet der ikke fandtes en køber, der bare tilnærmelsesvis ville betale dette beløb for ejendommen.

SKAT erkender da også i afgørelsen, jf. bilag 1, side 3, at den oplyste ejendomsværdi alene er til brug for beregningen af tinglysningsafgiften. ”Der er ikke tale om en egentlig ejendomsvurdering af ejendommen".

Det gøres gældende, at dette ikke er i overensstemmelse med bestemmelsen i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, idet det afgørende for beregningen af tinglysningsafgiften efter denne bestemmelse er ejendommens værdi, hvilket må forstås som markedsværdien, der alt andet lige må ansættes til salgssummen, dvs. til kr. 2.500.000,00.

[...]”

Repræsentanten har den 26. november 2019 oplyst, at kommunen ikke klagede over ejendomsvurderingerne pr. 1. oktober 2016 af følgende årsager:

”[...]

1. Kommunen havde allerede i juli 2017 anvendt ca. kr. 15 mio. på istandsættelse af bygningerne. Dette beløb er nu større. Jeg vil snarest oplyse herom.

2. Kommunen er fritaget for at betale ejendomsskat. Derfor har kommunen ikke anset det for formålstjenligt at klage over vurderingen.

[...]”

Repræsentanten har efterfølgende i telefonsamtale af 4. december 2019 oplyst, at kommunen i august 2017 havde anvendt et samlet beløb på 19,5 mio. kr. på istandsættelse af matriklerne [...2] (1 mio. kr.), [...1] (2 mio. kr.) og 18 ah (16,5 mio. kr.).

Skattestyrelsens bemærkninger til Skatteankestyrelsens fornyede indstilling i sagen (efter retsmøde)

Skattestyrelsen har den 20. oktober 2020 fremsendt bemærkninger til Skatteankestyrelsens nye indstilling i sagen, hvorefter det indstilles at følge værdiansættelsen fra Skatteankestyrelsens vurderingskontor.

Skattestyrelsen har anført følgende:

”[...]

Skattestyrelsen er efter en konkret vurdering enige med Skatteankestyrelsens fornyede

forslag til afgørelse fra 21. september 2020 fremsendt efter retsmødet den 4. september 2020, som i overvejende grad stadfæster SKAT, nu Skattestyrelsens afgørelse om forhøjelse af den variabel tingslysningsafgift på baggrund af en nu indstillet ændret skønnet ejendomsvurdering.

Skatteankestyrelsen indstiller således at Skattestyrelsens afgørelse hvad angår tingslysningsafgiftsberegningen for begge skøder tinglyst den 20. april og 7. juli 2016 stadfæstes, men at den skønnede ejendomsvurdering efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 og 3 ændres fra i alt 10.201.920 kr. til 5.001.920 kr., jf. udtalelse fra Skatteankestyrelsens 4. kontor fra 9. september 2020.

Skattestyrelsen indstiller at klagers subsidiære påstand imødekommes, og at den skønnede ejendomsvurdering pr. tinglysningstidspunktet fastsættes til den af Skatteankestyrelsen indstillede, i alt 5.001.920 kr.

Skattestyrelsen har forelagt Skatteankestyrelsens 4. kontors udtalelse fra 9. september 2020 for Vurderingsstyrelsen. Vurderingsstyrelsen, Udvikling og Stab, Vurderingsfagligt kontor (Erhverv) har i den forbindelse kommet med fornyet vurdering.

Som det fremgår af vedhæftede udtalelse modtaget hos Skattestyrelsen den 14. oktober 2020 er Vurderingsstyrelsen efter en konkret vurdering enig i den af Skatteankestyrelsens vurderingskontoret skønnede ejendomsværdi. [...]”

Skattestyrelsens udtalelse af 20. oktober 2020 bygger på en udtalelse, som Skattestyrelsen har indhentet fra Vurderingsstyrelsen. Af Vurderingsstyrelsens udtalelse fremgår følgende:

”[...]

I har bedt Vurderingsstyrelsen kommentere forslag til værdiansættelse, udarbejdet af Skatteankestyrelsens 4. kontor.

Sagsbehandleren i Vurderingsstyrelsens driftsdel har anmodet staben om at besvare henvendelsen.

Vi skal indledningsvis bemærke, at konklusionerne i de tidligere afgivne udtalelser om ejendommenes værdi efter stabens opfattelse er betydeligt for høje. Der er således ikke taget tilstrækkeligt hensyn til ejendommenes karakter, deres planmæssige udnyttelsesmuligheder, den omstændighed, at bygningerne har stået tomme i en lang periode, og der er usikkerhed om bygningernes faktiske stand. Hertil kommer ejendommenes beliggenhed i en mindre sjællandsk provinsby.

Vi skal endvidere bemærke, at der især i årene efter kommunalreformen er set meget lave handelspriser på specielle ejendomme, tidl. anvendt til offentlige formål som f.eks. skoler og tidl. rådhuse.

Ejendomme, der er opført til specielle anvendelsesformål, som siden ændres eller som i dette tilfælde helt afvikles, byder såvel i salgs- som vurderingssituationer på betydelige problemer. Der vil ofte være behov for ny planlægning og betydelige ombygninger. Der er m.a.o. samtidig en lang tidshorisont med hensyn til at generere indtægter eller anvende bygningerne til andre formål. Disse ting kan betyde, at ikke-offentlige købere må træde tilbage, fordi de ikke kan skaffe finansiering til køb.

Planforhold.

Ejendommene er omfattet af en partiel byplanvedtægt nr. 1 fra 1969, der udlægger området til offentlige formål, og fastlægger, at der i området kun må opføres bygningerne til undervisningsbrug, sygehus, plejehjem, kirke, teater, offentlige bygninger og lignende samt udlægges arealer til sportsanlæg, uddannelsesinstitutioner, samt idrætsanlæg og -haller, rekreative grønne områder, parker og offentlige formål. Der må opføres kollegier samt personale- og lærerboliger i forbindelse med ovennævnte bygninger og anlæg. Byplanvedtægten fastsætter en maksimal udnyttelsesgrad på 0,25, svarende til en bebyggelsesprocent på 50, hvis der bygges i 2 etager, hvilket planens maksimale byggehøjde på 8 meter giver mulighed for, idet højden måles til stedet for ydervægs møde med tagfladen. Det aktuelle byggeri på grundene er betydeligt mindre end planens maksimale udnyttelsesmulighed.

Ejendommene er samtidig omfattet af kommuneplanens rammeområde H-O2, der udlægger området til offentlige formål som uddannelsesinstitutioner, samt idrætsanlæg og -haller, rekreative grønne områder. Kommuneplanrammen fastsætter en maksimal bebyggelsesprocent på 40 på ejendomsniveau.

Det planhierakiske princip betyder m.a.o., at ejendommens fremtidige bebyggelses-muligheder i forhold til det nuværende plangrundlag vil være indskrænket ved ny planlægning, fordi en lokalplan ville skulle respektere fastlæggelse af bebyggelsesprocenten.

De snævre planmæssige anvendelsesmuligheder indebærer efter Vurderingsstyrelsens opfattelse, at den potentielle køberskare er meget begrænset, realistisk set nok begrænset til beliggenhedskommunen. Forholdet påvirker i sig selv handelsprisen. Men den store ejendom må også på kort sigt anses for at være mindre attraktiv for kommunen, der i forvejen har etableret administration m.v. i byen. Der er begrænsninger i den kommunale økonomi med hensyn til anlægsbudgetternes størrelse. Der var dog specielle regler for kommunernes køb af ejendomme til flygtningeformål, hvilket netop var formålet med anskaffelse af det tidligere kollegium (matrikelnr. [...1]).

Bygningerne har stået tomme i en lang årrække.

Anvendelsen af ejendommene til undervisningsformål ophørte i sommeren 2010. Vurderingsstyrelsen har i sin første ansættelse af værdien nedsat faktoren til 10. henset til at ejendommene i det væsentlige stod ubenyttede i flere år til kommunens overtagelse, synes faktorfastsættelsen at ligge uden for det normale skønsområde herfor.

Bygningernes stand.

Vurderingsstyrelsen har ikke besigtiget ejendommene i forbindelse med den hidtidige sagsbehandling. Spørgsmålet om bygningernes stand er alene belyst gennem en telefonsamtale med en kommunal medarbejder. Da det er oplyst, at køber efterfølgende har anvendt et betydeligt beløb på istandsættelse m.v. af ejendommene, har styrelsen imidlertid ikke fundet, en besigtigelse nu, ca. 7 år efter erhvervelsen og ca. 4 år efter tinglysningstidspunktet, ville bidrage yderligere til sagens oplysning.

Beliggenhedens betydning.

Ejendommes indretning er sket under hensyn til deres anvendelse som kollegium og seminarium. Kollegiets værelser er efter det oplyste på 22 kvm. Efter lukningen af seminariedriften som led i en større ændring af seminariestrukturen, og henset til bygningsmassens indretning i øvrigt til undervisningsformål, synes ejendommenes anvendelse og eventuelle salg vanskeliggjort at planbestemmelserne og beliggenheden i en mindre provinsby. Der vil ud over planmæssige ændringer skulle foretages betydelige ombygninger, herunder af kollegiedelen, fordi markedet for så små boliger med den aktuelle beliggenhed synes begrænset.

Samlet betragtet, finder Vurderingstyrelsen derfor, der er så konkrete forhold knyttet til værdiansættelsen af ejendommene, herunder så stor usikkerhed om stand m.v. at der kan accepteres en pris, der afviger fra styrelsens første vurdering.

På baggrund af ovenstående og en fornyet gennemgang af sagerne finder Vurderingsstyrelsen, at den værdiansættelse, Skatteankestyrelsen foreslår, ligger inden for den usikkerhed, hvormed værdien af en så speciel ejendom i en situation som den foreliggende, kan fastlægges.

Vi finder bl.a. på baggrund af det oplyste om ejendommens driftsudgifter og det betydelige beløb, der blev anvendt på renovering, den anvendte faktor på 8 er høj. Modsat taler det relativt store, ikke-bebyggede og centralt beliggende areal på matr.nr. [...1] og [...2], for, at ejendommen i en udviklingssammenhæng kunne have yderligere værdier. Som anført forudsætter noget sådant en grundlæggende ændring af områdets planforhold.

[...]”

Repræsentantens bemærkninger til Skatteankestyrelsens fornyede indstilling og Skattestyrelsens udtalelse af 20. oktober 2020:

Repræsentanten har den 13. november 2020 fremsendt bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse af 20. oktober 2020. Repræsentanten har i bemærkningerne fastholdt påstanden om, at tinglysningsafgiften skal beregnes på grundlag af ejerskiftesummen.

Således har repræsentanten i bemærkningerne af 13. november 2020 anført følgende:

”[...]

[by2] Kommune og jeg har nu haft lejlighed til at vurdere Skatteankestyrelsens nye forslag til sagens afgørelse, og har følgende bemærkninger hertil:

Klager fastholder de tidligere nedlagte påstand og anbringender.

Vi har bemærket os Vurderingsstyrelsens kommentarer til værdiansættelsen.

Vurderingsstyrelsen anfører bl.a. følgende:

”Vi skal indledningsvis bemærke, at konklusionerne i de tidligere afgivne udtalelser om ejendommenes

værdi efter statens opfattelse er betydeligt for høje. Der er således ikke taget tilstrækkeligt

hensyn til ejendommenes karakter, deres planmæssige udnyttelsesmuligheder, den omstændighed,

at bygningerne har stået tomme i en lang periode, og der er usikkerhed om bygningernes

faktiske stand. Hertil kommer ejendommenes beliggenhed i en mindre sjællandsk provinsby.

Vi skal endvidere bemærke, at der især i årene efter kommunalreformen er set meget lave handelspriser

på specielle ejendomme, tidligere anvendt til offentlig formål som f eks. skoler og tidligere

rådhuse.

Ejendomme, der er opført til specielle anvendelsesformål, som siden ændres eller som i dette tilfælde

helt afvikles, byder såvel i salgs- som vurderingssituationer på betydelige problemer. Der vil

ofte være behov for ny planlægning og betydelige ombygninger. Der er m.a.o. samtidig en lang

tidshorisont med hensyn til at generere indtægter eller anvende bygningerne til andre formål.

Disse ting kan betyde, at ikke offentlige købere må træde tilbage, fordi de ikke kan skaffe finansiering

til køb.”

Om planforholdene anfører Vurderingsstyrelsen bl.a.:

Det planhirakiske, princip betyder m.a.o.., at ejendommenes fremtidige bebyggelsesmuligheder i

forhold til det nuværende plangrund/ag vil være indskrænket ved ny planlægning, fordi en lokalplan

ville skulle respektere fastlægge/se af bebyggelsesprocenten.

De snævre planmæssige anvendelsesmuligheder indebærer efter vurderingsstyrelsens opfattelse,

at den potentielle køberskare er meget begrænset, realistisk set nok begrænset til beliggenhedskommunen. Forholdet påvirker i sig selv handelsprisen. Men den store ejendom må også på kort sigt anses for at være mindre attraktivt for kommunen der i forvejen har etableret administration

m.v. i byen. Der er begrænsninger i den kommunale økonomi med hensyn til anlægsbudgetternes

størrelse."

Vedrørende bygningerne anfører Vurderingsstyrelsen bl.a.:

"Bygningerne har stået tomme i en lang årrække. Anvendelsen af ejendommene til undervisningsformål

ophørte i sommeren 2010. Vurderingsstyre/sen har i sin første ansættelse af værdien nedsat

faktoren til 10. Henset til at ejendommene i det væsentlige stod ubenyttet i flere år til kommunens

overtagelse, syntes faktorfastsætte/sen at ligge udenfor det normale skønsområde herfor."

Vedrørende bygningernes stand anfører Vurderingsstyrelsen bl.a.:" Spørgsmålet om bygningernes

stand er alene belyst gennem min telefonsamtale med en kommunal medarbejder. Da det er

oplyst, at køber efterfølgende har anvendt et betydeligt beløb på istandsætte/se m.v. af ejendommene

har Styrelsen imidlertid ikke fundet, en besigtigelse nu, ca. 7 år efter erhvervelsen og ca. 4

år efter tinglysningstidspunktet, vil bidrage yderligere til sagens oplysning.

Vedrørende beliggenhedens betydning anfører Vurderingsstyrelsen bl.a.:

"Ejendommenes indretning er sket under hensyn til deres anvendelse som kollegium og seminarium.

Kollegiets værelser er efter det oplyste på 22 m2. Efter lukning af seminariedriften som led i

en større ændring af seminariestrukturen, og henset til bygningsmassens indretning i øvrigt til

undervisningsformål, synes ejendommenes anvendelse og eventuelle salg vanskeliggjort af planbestemmelserne og beliggenheden i en mindre provinsby. Der vil udover planmæssige ændringer

skulle foretages betydelige ombygninger, herunder af kollegiedelen, fordi markedet for så små

boliger med den aktuelle beliggenhed syntes begrænset."

Vurderingsstyrelsen konkluderer herefter:

"Samlet betragtet finder Vurderingsstyre/sen derfor, der er så konkrete forhold knyttet til værdiansætte/

sen af ejendommene, herunder så stor usikkerhed om stand m.v. at der kan accepteres

en pris, der afviger fra Styrelsens første vurdering"

Det fremgår af ovenstående, at Vurderingsstyrelsens kommentarer på stort set alle parametre

svarer til de anbringender, som klager har anført til støtte for de af klager nedlagte påstande.

Det fremgår intet steds i hverken Skatteankestyrelsens forslag til indstilling eller i Vurderingsstyrelsens

bemærkninger, hvorledes man er kommet frem til, at afgiftsgrundlaget skal udgøre kr.

5.001.920,00.

Klager gør på baggrund af Vurderingsstyrelsens ovenfor anførte bemærkninger samt det af klager

i øvrigt anførte fortsat principalt gældende, at den korrekte vurdering af ejendommene svarer til

handelssummen.

Uanset om Landsskatteretten følger klagers primære påstand, eller Skatteankestyrelsens nye indstilling,

skal jeg anmode om, at Landsskatteretten i forbindelse med medholdsvurderingen udtaler,

at klager har fået medhold i overvejende grad.

Skatteankestyrelsens nye forslag er, at afgiftsgrundlaget skal udgøre kr. 5.001.920,00. Altså en

forhøjelse på kr. 2.501.920 i forholdet til klagers opfattelse af afgiftsgrundlaget, kr. 2.500.000,00.

Hvis Skatteankestyrelsens nye forslag lægges til grund, vil det medføre en nedsættelse af Skatteankestyrelsens oprindelige forslag fra kr. 10.201.920 til kr. 5.001.920,00, eller i alt kr. 5.200.000,00. På denne baggrund kan det konstateres, at klager i overvejende grad har fået medhold i klagen.

Klager ønsker ikke, at der berammes nyt møde i Landsskatteretten.

Det kan allerede nu oplyses, at klager vil anmode om omkostningsgodtgørelse, henset til, at klager

har fået overvejende medhold.

[...]”

Repræsentanten har den 27. november 2020 fremsendt bemærkninger til Skatteankestyrelsens vurderingskontors udtalelse om ejendommenes værdier. Repræsentanten har fortsat fastholdt påstanden om, at tinglysningsafgiften skal beregnes på grundlag af ejerskiftesummen:

”[...]

Efter at jeg den 17.11.2020 har modtaget den interne udtalelse af Skatteankestyrelsens vurdering

af ejendommenes værdier skal jeg fremkomme med følgende bemærkninger:

Det fastholdes, at værdierne af ejendommene kan ansættes til de aftalte overdragelsessummer.

Som bemærket i min skrivelse af den 13.11. d.å. har Vurderingsstyrelsen på stort set alle parametre

givet klager medhold i de anbringender, som klager har anført til støtte for de af klager nedlagte påstande.

I særdeleshed skal det fremhæves, at det af den nu fremlagte udtalelse fra Skatteankestyrelsens

vurderingskontor fremgår, at ”der kun er ganske få potentielle købere til denne type ejendomme,

- realistisk set kun Stat eller Kommune. Det vil være forbundet med betydelige omkostninger at

ombygge ejendommen til et andet formål”

Som tidligere anført, er klager fuldstændig enig i dette standpunkt og da det kan fastslås, at Staten

ikke ønskede at købe ejendommene, var der reelt kun en køber til disse, nemlig [by2] kommune.

Som følge deraf må det lægges til grund, at ejendommenes handelspris har været nøjagtigt det

beløb som [by2] kommunen ville betale for ejendommene, og ikke en eller anden fiktiv beregning

af ejendommenes værdi.

På baggrund af ovenstående skal jeg anmode Landsskatteretten om at træffe afgørelse i overensstemmelse med klagers primære påstand.

[...]”

Retsmødet

På retsmødet har repræsentanten gennemgået og uddybet sine synspunkter. Repræsentanten har således særligt anført, at tinglysningsafgiften skal beregnes af ejerskiftesummen, idet denne er udtryk for ejendommens handelsværdi.

Skattestyrelsen har på retsmødet fastholdt indstillingen om stadfæstelse af SKATs afgørelse.

På retsmødet voterede Landsskatteretten for, at der blev indhentet en udtalelse fra Skatteankestyrelsens vurderingskontor vedrørende handelsværdien på tinglysningstidspunktet. Herefter skulle sagen overgå til skriftlig votering.

Landsskatterettens afgørelse

Der skal tages stilling til, om det er med rette, at SKAT har beregnet yderligere variabel tinglysningsafgift for ejendommene med matrikelnumrene [...1] ([adresse2]), [...2] ([adresse1]) (og [...3]), [by1] by, [by1], på grundlag af de af SKATs Ejendomsvurdering skønnede handelsværdier på henholdsvis 1.101.920 kr. og 9.100.000 kr. (samlet 10.201.920 kr.) på tinglysningstidspunkterne den 20. april 2016 og den 7. juni 2016.

Repræsentanten har nedlagt primær påstand om, at tinglysningsafgiften skal beregnes af ejerskiftesummen på 2.500.000 kr.

Repræsentanten har nedlagt subsidiær påstand om, at kommunen skal betale et efter Landsskatterettens skøn mindre beløb. Til støtte herfor har repræsentanten anført, at de skønnede ejendomsværdier under alle omstændigheder er for høje.

Af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt., fremgår det, at såfremt en ejendom ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller såfremt der i tiden mellem den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi.

Af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 3, fremgår det, at såfremt registreringsmyndigheden (Tinglysningsretten) er i tvivl om rigtigheden af den skønnede værdi, kan den oversende spørgsmålet om ejendommens værdi til told- og skatteforvaltningen (SKAT). Herefter foranlediger told- og skatteforvaltningen ejendommen vurderet efter ejendomsvurderingsloven (på tinglysningstidspunktet: vurderingsloven).

Told- og skatteforvaltningen beregner herefter afgiften.

Det fremgår af sagens oplysninger, at kommunens advokat hhv. den 20. april 2016 og den 7. juni 2016 tinglyste to skøder vedrørende ejerskifte af ejendommene med matrikelnumrene [...1] ([adresse2]) samt [...2] ([adresse1]) og [...3][by1] by, [by1].

Af Statens Salgs- og Vurderingsregister (SVUR) fremgår det, at matrikelnummer [...1], [adresse2], med et areal på 22.986 m2, blev vurderet til 16.700.000 kr. den 1. oktober 2016. Videre fremgår det, at matrikelnummer [...2], [adresse1], med et areal på 6.887 m2 – sammen med matrikelnummer [...4], [adresse1] (med et areal på 13.144 m2) - blev undergivet en samlet vurdering på 27.000.000 kr. den 1. oktober 2016.

Da ejendommen på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning ikke var selvstændigt vurderet, skulle ejendommens værdi angives efter bedste skøn. Dette bestrides ikke i sagen. I den foreliggende sag har SKAT i overensstemmelse med det ovenfor anførte – og dermed en tvivl om værdien - anmodet SKATs Ejendomsvurdering om at foretage en vurdering af ejendommene med matrikelnumrene [...1] ([adresse2]), [...2] ([adresse1]) (og [...3]), [by1] By, [by1], på tidspunktet for tinglysningerne den 20. april 2016 og den 7. juni 2016.

Ejendomsvurderingen skønnede ejendommen med matrikelnummer [...1] til at have en handelsværdi på 9.100.000 kr. Ejendommen med matrikelnummer [...2] skønnede Ejendomsvurderingen til at have en værdi på 1.101.920 kr.

Til støtte for den primære påstand har repræsentanten henvist til TSR 05/00-3851-02662. I denne sag blev det anset for korrekt at beregne den variable tinglysningsafgift på grundlag af ejerskiftesummen i en situation, hvor ejendommen ikke var selvstændigt vurderet på tinglysningstidspunktet, og der derfor skulle fastsættes en skønnet værdi efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt.

Ejerskiftesummen på 2.500.000 kr. afveg meget fra tidligere vurderinger af ejendommene (uanset at ejendommen da indeholdte yderligere matrikelnumre), og derfor finder Landsskatteretten, at det var med rette, at SKAT foranledigede ejendommene vurderet efter vurderingsloven i henhold til tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 3, 3. pkt.

Afgiften beregnes mindst på grundlag af den angivne værdi efter bedste skøn – ejerskiftesummen i dette tilfælde, dog således at hvis ejendommen vurderes til en højere værdi i henhold til vurderingsloven, jf. ovenfor, beregnes afgiften af denne værdi, jf. § 4, stk. 3.

Da de skønnede ejendomsværdier er højere end ejerskiftesummen, er det umiddelbart korrekt, at SKAT har lagt de skønnede ejendomsværdier til grund for beregningen af den variable tinglysningsafgift.

Dog skal der – i tråd med repræsentantens subsidiære påstand - tages stilling til, om de af SKATs Ejendomsvurdering skønnede ejendomsværdier kan anses for retvisende.

Landsskatteretten har i den forbindelse anmodet vurderingskontoret i Skatteankestyrelsen om en udtalelse om ejendommenes værdier på tinglysningstidspunkterne den 20. april 2016 og den 7. juni 2016. I udtalelsen af 9. september 2020 har vurderingskontoret vurderet værdien af ejendommen med matrikelnummer [...1] til at være 3.900.000 kr. på tinglysningstidspunktet og værdien af ejendommen med matrikelnummer [...2] til at være 1.101.920 kr. på tinglysningstidspunktet. Sidstnævnte værdi for matrikelnummer [...2] er tilsvarende den af SKATs Ejendomsvurdering skønnede værdi.

Skattestyrelsen har i udtalelse af 20. oktober 2020 til Landsskatteretten anført, at styrelsen på baggrund af en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen er enig i, at værdien af ejendommene med matrikelnumrene [...1] og [...2] vurderes til at være hhv. 3.900.000 kr. og 1.101.920 kr. på tinglysningstidspunkterne.

Repræsentanten har efterfølgende, i skrivelser af 13. november 2020 og 27. november 2020 til Landsskatteretten, fastholdt påstanden om, at tinglysningsafgiften skal beregnes på grundlag af ejerskiftesummen på 2.500.000 kr.

To retsmedlemmer, herunder retsformanden, bemærker:

På baggrund af sagens oplysninger finder disse retsmedlemmer, at tinglysningsafgiften skal beregnes på grundlag af de af vurderingskontoret skønnede ejendomsværdier på samlet 5.001.920 kr.

Der er herved henset til, at der må anses for at være en væsentlig tvivl om, hvorvidt de af SKATs Ejendomsvurdering skønnede ejendomsværdier kan anses for retvisende. Der er yderligere henset til, at der i vurderingskontorets skøn over ejendomsværdierne er taget højde for ejendommenes brug og tilstand på overdragelsestidspunkterne.

Der skal herefter betales variabel tinglysningsafgift på 0,6 % af vurderingskontorets skøn på i alt 5.001.920 kr. for matrikelnummer [...1] og [...2], jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2. Der skal herefter ikke afkræves 47.960 kr. mere i afgift, men alene 16.760 kr., jf. 0,6 % af differencen på 2.501.920 kr. (5.001.920 – 2.500.000) og den faste afgift på 1.660 kr.

Disse retsmedlemmer stemmer derfor for, at SKATs afgørelse ændres.

Ét retsmedlem bemærker:

Den faktiske handelspris mellem to uafhængige parter efter langvarige forhandlinger er som udgangspunkt et godt udtryk for ejendommens værdi. Intet tyder på en fælles interesse i en kunstigt lav pris.

På baggrund af Vurderingsstyrelsens udtalelse - fremsendt af Skattestyrelsen den 20. oktober 2020 - finder retsmedlemmet videre, at den af Skatteankestyrelsens vurderingskontor anvendte faktor 8 er høj, og ifølge Vurderingsstyrelsens udtalelse måtte forudsætte grundlæggende ændringer i områdets planforhold.

Retsmedlemmet stemmer derfor for at give klageren medhold i, at den variable tinglysningsafgift skal beregnes af ejerskiftesummen.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Landsskatteretten ændrer herefter SKATs afgørelse.