Landsskatterettens kendelse journalnr. 17-0758950 af 31-01-2019

Kendelse af 31-01-2019 - indlagt i TaxCons database den 24-02-2019

SKAT har truffet afgørelse om at der ved tinglysning af skøde på ejendommen matrikelnummer [...1] [by1] By, [by1], skal betales yderligere tinglysningsafgift med 346.500 kr. beregnet ud fra den seneste offentliggjorte ejendomsværdi på tinglysningstidspunktet.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Selskabet har ved udateret købsaftale erhvervet 3 ejendomme i [by1] Kommune med overtagelse den 1. juni 2016. Ejendommene er [adresse1], matr.nr. [...1] [by1] By (Ejendom 1), [adresse2], matr.nr. [...2] [by1] By (Ejendom 2) og [adresse3], matr.nr. [...3] [by1] By (Ejendom 3). Ejendommene er beliggende i [by1].

Den 11. juni 2016 tinglyste selskabet skøde for ejendom 1-3. Det fremgår af skødet, at selskabet erhverver ejendom 1-3 fra K/S [virksomhed1]. Det fremgår ligeledes af skødet, at der er tale om overdragelse af ubebyggede grunde, og at overdragelsen sker som almindelig fri handel på markedsvilkår. Købesummen for ejendommene udgjorde i alt 41.260.000 kr. eksklusive moms. Selskabet betalte tinglysningsafgift med i alt 249.260 kr. på baggrund af købesummen. Selskabet har oplyst, at det anvendte købesummen som afgiftsgrundlag, idet ikke alle matrikler var selvstændigt vurderet på overtagelsesdagen, den 1. juni 2016.

På tinglysningstidspunktet udgjorde den senest offentliggjorte ejendomsvurdering af ejendom 1 i alt 99.016.600 kr. Vurderingen er foretaget pr. 1. oktober 2014. Vurderingen af ejendommen er en årsomvurdering, der er dannet som en følge af en arealoverførsel. Ejendom 2 og 3 er ved ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2014 vurderet til 0 kr.

Ejendomsværdien blev påklaget til SKAT Ejendomsvurdering af advokatfirmaet [virksomhed2] den 3. maj 2016.

Det fremgår af udateret købsaftale for ejendom 1-3, at Ejendom 1 omfattede 5 planlagte sokkelgrunde til punkthuse, der efterfølgende skulle udstykkes af køber, og for købers regning, fra matr.nr. [...1] [by1] By, [by1] (Ejendom 1). Udstykningen var ikke sket på tinglysningstidspunktet. Det fremgår ligeledes af købsaftalens pkt. 2.6, at:

”Eftersom sokkelgrundene endnu ikke er udstykket, foreligger der pt. ingen offentlig vurdering af grundene. Køber er bekendt med, at størrelsen på ejendomsskatter og evt. dækningsafgift derfor ikke er bekendt. Forholdet er sælger og [virksomhed3] A/S uvedkommende.”

Det fremgår af mail af 14. november 2016 sendt fra SKATs vurderingsmyndighed til SKAT, at der i 2009 og 2011 skete udstykning af sokkelgrunde fra ejendom 1. Sokkelgrundene beliggende [adresse4] og [adresse5], [adresse6] og [adresse7], samt [adresse8] og [adresse9], blev alle udstykket den 17. juni 2009. Den 21. juni 2011 skete der udstykning af sokkelgrundende beliggende [adresse10], [adresse11] og [adresse12].

Ejendom 1 blev approberet den 26. marts 2014. Ved approbationen udgik en række af de grunde, der blev udstykket fra ejendom 1 i 2009. De udgåede arealer blev herefter lagt ind under ejendom 1, hvorved ejendommen fik tilført yderligere areal.

Det virker umiddelbart underligt, at de for nylig udstykkede og udgåede arealer, nu igen bliver lagt ind under Ejendom 1. Er det korrekt? Så vidt ses findes bilag 03b ikke i bilagsmaterialet, der er sendt ud.

Det er korrekt at dele af de udstykkede arealer er tilbageført til ejendom 1. Bilag 03b fremgår af sagens bilagsdokument. Vurderingsmyndigheden hos SKAT oplyser, at der findes 9 bebyggede sokkelgrunde på ejendom 1. Disse grunde er selvstændigt udmatrikuleret og frastykket henholdsvis den 17. juni 2009 og 21. juni 2011. Disse arealer hører dermed ikke under ejendom 1, og påvirker således ikke årsomvurderingen af ejendom 1 pr. 1. oktober 2014.

SKATs afgørelse

”[...]

I skal betale 346.500 kr. mere i tinglysningsafgift

I skal betale beløbet, fordi der skal beregnes tinglysningsafgift af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering på tinglysningstidspunktet, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

...

Jeres bemærkninger

Den 8. januar 2017 modtog vi følgende bemærkninger fra jer:

Beløbet er som det også fremgår af SKATS forslag beregnet på grundlag af aftalt købesum ved erhvervelse af matriklerne til aktuel markedsværdi kr. 41.260.000.

Markedsværdien og dermed købesummen er alene begrundet i den byggeret, der foreligger ved mulighed for udstykning og bebyggelse af 5 sokkelgrunde fra matrikel nr. [...1], og denne matrikel har derfor ikke højere markedsværdi.

Seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2014 skal derfor i henhold til Vurderingsloven være i overensstemmelse hermed og baseret på den nævnte mulighed for udstykning og bebyggelse.

Af ukendt årsag og antagelig som følge af misforståelse har SKAT ikke foretaget offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2014 på sådant grundlag, uanset SKAT har været bekendt med, at matr.nr. [...1] efter tidligere udstykninger udelukkende indebærer en resterende mulighed for udstykning af alene yderligere 5 sokkelgrunde.

SKAT har således ikke foretaget den nødvendige reduktion af den offentlige ejendomsværdi for matr.nr. [...1] pr. 1. oktober 2014 efter gennemførte tidligere udstykninger herfra af sokkelgrunde med disse sokkelgrundes herefter selvstændige offentlige ejendomsvurdering.

Det i SKAT’s forslag anførte ”SKAT's vurderingsmyndighed har oplyst, at de allerede udstykkede sokkelgrunde ikke påvirker årsomvurderingen pr. 1. oktober 2014 af matr.nr. [...1], [by1] By, [by1], da sokkelgrundene som nævnte er frastykket henholdsvis 17. juni 2009 og 21. juni 2011, og i den forbindelse har fået selvstændige vurderinger” er ikke forståeligt.

SKAT anmodes om at dokumentere denne oplysning samt redegøre for, hvorfor den ved tidligere udstykninger skete reduktion af udstykningsmulighed fra matr.nr. [...1] og den herefter alene resterende mulighed for udstykning af 5 sokkelgrunde ikke påvirker ejendommens offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2014.

Som SKAT bekendt jf. min mail af 28. oktober 2016 er den offentlige ejendomsvurdering af matr.nr. [...1] pr. 1. oktober 2014 rettidigt indenfor klagefrist anmodet ændret ved brev af 3. maj 2016 fra advokatfirmaet [virksomhed2].

Offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2014 som grundlag for beregning af tinglysningsafgift skal derfor ikke anvendes jf. Tinglysningsafgiftslovens § 4 stk. 2 og stk. 3, i det den faktisk aftalte købesum i stedet er det retmæssige grundlag for beregning af tinglysningsafgift.

...

[virksomhed4] er subsidiært indstillet på, at afgørelse om tinglysningsafgiftens beregning afventer afgørelse af den tidligere ovennævnte til SKAT skete rettidige klage over den offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2014.

...

Begrundelse

Ved tinglysning af et ejerskifte af fast ejendom, skal der beregnes afgift efter tinglysningsafgiftslovens § 4.

Afgiften for tinglysning af ejerskifte af byggegrunde udgør 0,6 % af købesummen tillagt den faste afgift på 1.660. Er den på tinglysningstidspunktet seneste offentliggjorte ejendomsværdi højere end købesummen, beregnes afgiften dog af ejendomsvurderingen. Dette fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

I denne sag er de tre ejerskiftede ejendomme på tinglysningstidspunktet vurderet til henholdsvis 99.016.600 kr., 0,- kr. og 0,- kr., hvorfor afgiften skal beregnes af summen af disse vurderinger, og ikke af købesummen på 41.260.000 kr.

Det skal i den forbindelse bemærkes, at det er de tinglyste transaktioner som alene danner grundlag for afgiftsberegningen. I denne sag er afgiftsgrundlaget det tinglyste ejerskifte den 1. juni 2016 af matr.nr. [...1], [...2], og [...3], [by1] By, [by1], og hvorledes der i henhold til købsaftaler m.v. efterfølgende skal forholdes med de tre ejendomme, er afgiftsberegningen helt uvedkommende. Når det endvidere må lægges til grund, at ejendommen matr.nr. [...1] [by1] By, [by1], på tinglysningstidspunktet er identisk med den pr. 1.10 2014 vurderede ejendom, skal den værdi, som ejendommen er vurderet til pr. 1.10.2014, anvendes ved beregning af afgiften for tinglysningen den 11. juni 2016.

Det er tillige uden betydning for afgiftsberegningen, at ejendommen er begæret omvurderet. Alene i de situationer hvor vurderingen pr. 1.10.2014, er påklaget indenfor den ordinære klagefrist og klagebehandlingen medfører en ændret vurdering, kan den ændrede vurdering anvendes ved afgiftsberegningen i stedet for den på tinglysningstidspunktet offentliggjorte ejendomsværdi på 99.016.600 kr. Vi skal i den forbindelse henvise til Landsskatterettens afgørelse offentliggjort i SKM2016.454.LSR.

...Da I har betalt 249.260 kr., skal I nu betale yderligere 346.500 kr. i afgift for tinglysning af skødet.

[...]”

Klagerens opfattelse

Selskabet har nedlagt påstand om, at den offentlige ejendomsvurdering for ejendom 1-3 er evident forkert, hvorfor den aftalte købesum på 41.260.000 kr. er det retmæssige grundlag for beregning af tinglysningsafgift.

”[...]

SKAT har ved afgørelsen fastholdt en offentlig ejendomsvurdering som beregningsgrundlag for tinglysningsafgift, uanset

at den offentlige ejendomsvurdering evident er forkert,

at den forkerte vurdering skyldes fejl og misforståelse hos SKAT

at der på tidspunktet for tinglysningsafgiftens indtræden hos SKAT verserede - og fortsat verserer - sagsbehandling som følge af klage over den forkerte offentlige ejendomsvurdering.

I øvrigt bemærkes, at det i SKAT’s brev er anført

SKATs vurderingsmyndighed har oplyst, at de allerede udstykkede sokkelgrunde ikke påvirker årsomvurderingen pr. 1. oktober 2014 af matr.nr. [...1], [by1] By, [by1], da sokkelgrundene som nævnt er frastykket henholdsvis 17. juni 2009 og 21. juni 2011, og i den forbindelse har fået selvstændige vurderinger.

Ovenstående er uforståeligt og det er selvsagt ikke i overensstemmelse med Vurderingsloven, at matrikulær frastykning ikke påvirker værdien af den ejendom, hvorfra der frastykkes.

Der henvises i øvrigt til såvel sagsfremstilling i SKATS brev, i det der på klagers vegne i øvrigt gøres tilsvarende gældende som tidligere anført overfor SKAT og gengivet i SKAT’s brev.

[...]”

Landsskatterettens afgørelse

På tinglysningstidspunktet den 11. juni 2016 udgjorde afgiften for tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget, der fastsættes efter reglerne i tinglysningsafgiftslovens (lovbekendtgørelse nr. 462 af 14. maj 2007, senest opdateret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013) § 4, stk. 2 og 4-10. Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1. Tinglysningsafgiften beregnes af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt.

I Landsskatterettens kendelse af 30. august 2006, offentliggjort som SKM2007.81.LSR, bemærkede Landsskatteretten, at tinglysningsafgiften er en transaktionsbaseret afgift, som knytter sig til den faktiske behandling af dokumenter omfattet af tinglysningsafgiftsloven, herunder overdragelse fra et retssubjekt til et andet. Afgiftspligten indtræder, når der registreres en adkomstændring i tingbogen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1.

I Landsskatterettens kendelse af 30. august 2004, offentliggjort som SKM 2004.423.LSR, fandt Landsskatteretten, at afgiftsberigtigelse ved tinglysning af adkomstændringer skal ske på baggrund af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi. Retten bemærkede med henvisning til lovens forarbejder, at anvendelse af en lavere ejendomsværdi end den senest offentliggjorte som afgiftsgrundlag, jf. tinglysningslovens § 4, stk. 2, forudsætter, at ejeren på tidspunktet for anmeldelsen af ejerskiftet har modtaget meddelelse om ændring af den offentliggjorte ejendomsværdi. Retten tillagde det ikke betydning, at der var meddelt nedsættelse af ejendomsvurderingen med tilbagevirkende kraft.

Det fremgår af bemærkningerne til lov nr. 295 af 11. april 2011

Det er vel mere naturligt at identificere selve ændringsloven end lovforslaget

Tilrettet

om ændring af tinglysningsafgiftsloven, at i den situation hvor en ejer inden skødets tinglysning har påklaget ejendomsværdien, men først efter skødets tinglysning får meddelelse fra vurderingsmyndigheden om en ændret vurdering, skal tinglysningsafgiften beregnes efter den tidligere og højere ejendomsværdi. Tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 indeholder dermed ikke hjemmel til at beregne afgiften af en nedsat vurdering, som meddeles ejeren, efter skødet er anmeldt til tinglysning.

Landsskatteretten finder ikke, at selskabets udstykning efter tinglysningstidspunktet af fem sokkelgrunde fra Ejendom 1 kan begrunde en fravigelse af udgangspunktet om beregning af tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2. Endvidere finder Landsskatteretten ikke, at den verserende klagesag over den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan tillægges betydning i denne sag, idet der på tinglysningstidspunktet ikke forelå en afgørelse fra vurderingsmyndigheden hos SKAT.

Tinglysningsafgiften for ejerskifte af ejendom 1-3

På side 1-2 er samlebetegnelsen ”ejendom 1-3”, ikke ”Ejendom 1-3”. Bør ensartes.

Tilrettet

skal derfor beregnes på baggrund af den senest offentliggjorte ejendomsværdi. Værdien udgjorde pr. 1. oktober 2014 i alt 99.016.600 kr. Det er således med rette, at SKAT har opkrævet betaling af yderligere tinglysningsafgift med i alt 346.500 kr.

SKATs afgørelse stadfæstes herefter.