Kendelse af 23-11-2018 - indlagt i TaxCons database den 25-12-2018

Journalnr. 17-0613579

SKAT har truffet afgørelse om, at selskabet ikke kan få godtgjort 116.900 kr. af den variable tinglysningsafgift for tinglysning af skøde i forbindelse med ejerskifte af ejendommen med matrikelnummer [...1], [by1] By, [by1], fra [by2] Kommune til selskabet, idet tinglysningsafgiften skal beregnes på baggrund af ejendommens seneste offentliggjorte ejendomsværdi.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

[by2] Kommune solgte den 28. juni 2016 en projektejendom i [by3], matrikelnummer [...1], til selskabet ved offentligt udbud. Det fremgik af udbudsmaterialet fra [by2] Kommune, at det var en betingelse for køb af ejendommen, at ejendommen fremover skulle anvendes til boligformål.

Den 23. september 2016 tinglyste selskabets repræsentant et skøde om overdragelse af ejendommen med matrikelnummer [...1]. Ejendommen blev overdraget fra [by2] Kommune til selskabet.

Det er i skødet angivet, at købesummen er 2.205.000 kr. Det er yderligere angivet, at der er betalt 131.860 kr. i tinglysningsafgift i henhold til storkundeordningen, hvilket svarer til, at der er blevet betalt tinglysningsafgift på 1.660 kr. og 0,6 pct. af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi på 21.700.000 kr.

I skødet har repræsentanten afgivet erklæring om, at ejendommen skal anvendes i et erhvervsøjemed. Hertil er det angivet, at ejendommen skal anvendes til ombygning til helårsbeboelse til udlejning.

Det er yderligere oplyst, at ejendommen tidligere har været et plejehjem, og at selskabet (køber) skal ombygge dette til handicapvenlige lejeboliger til helårsbolig.

Repræsentanten har oplyst, at ejendommen har stået tom, og at ejendommen ikke blev anvendt som plejehjem på salgstidspunktet.

Den 20. oktober 2016 har selskabet anmodet SKAT om at få godtgjort 116.900 kr. i tinglysningsafgift, idet selskabet mener, at ejendommen er under ombygning og har en skønnet værdi på 2.205.000 kr. – svarende til købssummen.

SKATs afgørelse

SKAT har truffet afgørelse om, at selskabet ikke kan få godtgjort 116.900 kr. af den variable tinglysningsafgift, som blev betalt i forbindelse med overdragelse af ejendommen med matrikelnummer [...1], [by1] By, [by1], fra [by2] Kommune til selskabet, idet tinglysningsafgiften skal beregnes på baggrund af ejendommens seneste offentliggjorte ejendomsværdi, jf. den dagældende tinglysningsafgiftslovs § 4, stk. 2.

SKAT har anført følgende begrundelse:

”[...]

Afgiften, der skal betales ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom, udgør 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget, hvilket er hovedreglen i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1.

Ejendommen er en erhvervsejendom, der har været anvendt som plejehjem, og som nu er en projektejendom. Dette anses også som en erhvervsejendom.

Tinglysningsafgiften skal derfor beregnes i henhold til tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

Efter denne bestemmelse skal afgiften beregnes af det højeste beløb af enten købesummen eller den på tinglysningstidspunktet seneste offentliggjorte ejendomsværdi.

Købesummen er 2.205.000 kr. Dog er ejendommen per 1. oktober 2014 vurderet til 21.700.000 kr., hvorfor afgiften skal beregnes heraf.

SKAT beregner afgiften således:

0,6 % af 21.700.000 kr., jf. § 4 130.200 kr.

Fast afgift 1.660 kr.

Tinglysningsafgift i alt 131.860 kr.

Ved anmeldelse til tinglysning betaler I korrekt afgift. Derfor kan I ikke få godtgjort det anmodede beløb på 116.900 kr. [...]”

Klagerens opfattelse

Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at selskabet er berettiget til at få godtgjort 116.900 kr. af den variable tinglysningsafgift, idet den variable tinglysningsafgift skal beregnes af ejerskiftesummen på 2.205.000 kr.

Til støtte herfor har repræsentanten fremført, at:

”[...]

Da ejendommen har stået tom og ikke faktisk har været anvendt som plejehjem ved salget jf. [by2] Kommunes udbudsmateriale er det købers opfattelse, at ejendommen har ændret juridisk karakter og funktion fra plejehjem til projekt­ejendom med ejerskiftesummen som værdigrundlag.

Den juridiske forandring kan jf. tinglysningsafgiftsvejl. C.1.4:

”Det er alene fysiske eller juridiske forandringer ved ejendommen, som kan begrunde anvendelsen af andet afgiftsgrundlag ” begrunde en værdierklæring af ejendommen, som begrunder et andet afgiftsgrundlag end den offentlige vurdering SKM 2010 507 analogt.

I det digitale skøde har parterne tillige afgivet begrundelse for købesummen/værdien ved anmeldelsen i forhold til markedsværdien og den seneste offentlige vurdering.

Denne værdi bør jf. ovenfor lægges til grund for afgiftsberegningen.

Det skal derfor kun skal betales afgift i forhold til købesummen på kr. 2.205.000,00 i stedet for den offentlige vurdering på kr. 21.700.000,00. [...]”

Landsskatterettens afgørelse

Afgiften for tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf udgøres som udgangspunkt af en fast afgift på 1.660 kr. og en variabel afgift på 0,6 pct. af afgiftsgrundlaget. Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1.

Afgiftsgrundlaget blev på tidspunktet for tinglysning af skødet fastsat efter reglerne i den dagældende tinglysningsafgiftslovs § 4, stk. 2, jf. lovbekendtgørelse nr. 462 af 14. maj 2007 ændret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013 (herefter benævnt tinglysningsafgiftsloven).

For erhvervsejendomme beregnes den variable tinglysningsafgift af ejerskiftesummen, medmindre denne er lavere end den seneste offentliggjorte ejendomsværdi. I situationer, hvor ejerskiftesummen er lavere end den seneste offentliggjorte ejendomsværdi, beregnes tinglysningsafgiften således af ejendomsværdien. Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt.

Hvis der i tiden mellem den seneste offentliggjorte ejendomsværdi og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi fastsættes efter bedste skøn. Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, sidste pkt.

Retten i [by4] har i en dom af 12. august 2011, der er offentliggjort som SKM 2011.534 BR, fastslået, at alene væsentlige fysiske og juridiske forandringer ved ejendommen kan begrunde, at der anvendes et andet afgiftsgrundlag end den seneste offentliggjorte ejendomsværdi i tilfælde, hvor ejerskiftesummen er lavere end ejendomsværdien. Retten bemærkede, at et fald eller en stigning i en ejendoms markedspris samt ejendommens forringende stand ikke er udtryk for, at der er sket en sådan forandring med hensyn til ejendommen, at der kan anvendes et lavere afgiftsgrundlag end ejendomsværdien, når ejerskiftesummen er lavere end ejendomsværdien. Retten bemærkede yderligere, at det forhold, at ejendommen i en periode har henstået ubenyttet, ikke kan anses for at indebære en stor forandring af ejendommen.

Repræsentanten har anført, at SKATs styresignal, SKM 2010.507, kan anvendes analogt. Styresignalet vedrører tinglysningsafgift i forbindelse med opførsel af bygninger, der ikke indgår i ejerskifte. SKAT præciserede med styresignalet, at i de situationer, hvor der på den ejerskiftede ejendom opføres en bygning for købers regning, og bygningen er færdiggjort, inden skødet om ejerskifte anmeldes til tinglysning, da skal bygningens værdi ikke medregnes i ejerskiftesummen, idet der ikke sker noget ejerskifte af bygningen.

Landsskatteretten bemærker, at der i den pågældende sag er tale om en eksisterende bygning, der overdrages til køber. Landsskatteretten finder således ikke, at SKATs styresignal, SKM 210.507, kan anvendes analogt i den pågældende sag.

Landsskatteretten bemærker, at [by2] Kommune har udbudt ejendommen som en erhvervsejendom.

På baggrund af det anførte finder Landsskatteretten ikke, at der er sket fysiske eller juridiske forandringer af ejendommen i perioden mellem den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering og anmeldelsestidspunktet. Hertil bemærker Landsskatteretten, at [by2] Kommune også har udbudt ejendommen som en erhvervsejendom. Landsskatteretten finder ikke, at det forhold, at ejendommen i en periode har henstået tom, kan begrunde en fravigelse af udgangspunktet i tinglysningslovens § 4, stk. 2 om, at afgiften skal beregnes af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi, når ejerskiftesummen er lavere end denne.

Den variable tinglysningsafgift beregnes herefter på baggrund af ejendommens seneste offentliggjorte ejendomsværdi på 21.700.000 kr., jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2. Tinglysningsafgiften udgør herefter i alt 131.860 kr.

Det er således med rette, at SKAT har afvist selskabets anmodning om godtgørelse af 116.900 kr. i variabel tinglysningsafgift.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afgørelse.