Kendelse af 14-12-2018 - indlagt i TaxCons database den 18-01-2019

SKAT har truffet afgørelse om, at der skal betales variabel tinglysningsafgift med yderligere 79.500 kr. for tinglysning af skøde i forbindelse med ejerskifte af ejendommen med matrikelnummer [...1], [...], [by1], idet tinglysningsafgiften skal beregnes på baggrund af ejendommens seneste offentliggjorte ejendomsværdi.
Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Den 8. november 2016 tinglyste selskabets tidligere repræsentant, [virksomhed1], et skøde om overdragelse af ejendommen med matrikelnummer [...1], [...], [by1], beliggende [adresse1], [by1]. Det fremgår af skødet, at ejendommen blev overdraget fra [virksomhed2] ApS til selskabet.

Det er i skødet angivet, at ejerskiftesummen er 5.450.000 kr. Det fremgår yderligere af skødet, at det afgiftspligtige beløb er 18.700.000 kr., og at der blev betalt 34.360 kr. i tinglysningsafgift på tinglysningstidspunktet. Det indbetalte beløb på 34.360 kr. svarer til, at selskabet betalte tinglysningsafgift på 1.660 kr. og 0, 6 % af ejerskiftesummen.

Den 1. november 2016 anmodede selskabets revisor SKAT om at foretage en årsomvurdering. SKAT gav den 4. november 2016 afslag på selskabets anmodning herom.

Den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering er herefter fra 1. oktober 2014 på 18.700.000 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har den 9. februar 2017 truffet afgørelse om, at der skal betales yderligere 79.500 kr. i tinglysningsafgift for tinglysning af skøde i forbindelse med overdragelse af ejendommen med matrikelnummer [...1], [...], [by1], fra [virksomhed2] ApS til selskabet, idet tinglysningsafgiften skal beregnes på baggrund af ejendommens seneste offentliggjorte ejendomsværdi, jf. den dagældende tinglysningsafgiftslovs § 4, stk. 2.

SKAT har anført følgende begrundelse:

”[...]

Ifølge tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, udgør afgiften for tinglysning af ejerskifte 1.660 kr. og 0,6 procent af afgiftsgrundlaget.

Ved ejerskifte af ejendomme, bortset fra de i stk. 4 anførte boliger, beregnes afgiften af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi. Dette fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2

[...]

Købesummen udgør 5.450.000 kr. og den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2014 udgør 18.700.000 kr.

Tinglysningsafgiften skal derfor i henhold til tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, beregnes af den offentlige vurdering, da denne er højere end ejerskiftesummen. Afgiftsgrundlaget udgør således 18.700.000 kr.

[...]

Ved tinglysningen har I allerede betalt 34.360 kr., hvorfor den samlede skyldige i alt udgør 79.500 kr.

[...]”

Klagerens opfattelse

Selskabet har nedlagt påstand om, at den variable tinglysningsafgift skal beregnes af ejerskiftesummen på 5.450.000 kr. Den variable tinglysningsafgift udgør herefter 32.700 kr.

Selskabet henviser i sin klage, indsendt til Skatteankestyrelsen den 16. februar 2017, til sine bemærkninger til SKATs forslag til afgørelse, indsendt til SKAT den 22. december 2016. Af bemærkningerne fremgår det, at:

”Overordnet er formålet med vurderingssystemet, at det skal afspejle en ejendoms forventede markedspris.

I den konkrete sag har den omhandlede ejendom været sat til salg igennem en meget lang periode til en pris, der er væsentlig under vurderingsprisen. Dette sidste forhold kan selvfølgelig dokumenteres, enten ved fremsendelse af udskrifter fra markedsføringsmateriale fra det ejendomsmæglerfirma, der har været involveret i salg, eller ved at indhente erklæring fra ejendomsmæglerfirmaet.

I det konkrete tilfælde er der en utrolig stor difference mellem den offentlige vurdering og markedsprisen, idet markedsprisen/den betalte købesum alene udgør 29,4 % af den offentlige vurdering.

Der er derfor efter købers opfattelse tale om en så eklatant og åbenbar modstrid mellem vurderingspris og markedspris, at der må være tale om en åbenlys fejl i vurderingssystemet.

Det normale klagesystem er sat ud af kraft. Det betyder, at der i en længere periode ikke har kunnet klages over de offentlige vurderinger. Klagesystemet må forventes at være sat ud af kraft i en periode også fremover. I en sådan situation må der tages hensyn til særlige forhold, herunder særligt store differencer mellem vurdering og salgspris.

At klagesystemet ikke har været anvendt af tidligere ejer skyldes helt tydeligt, at den omhandlede ejendom gennem meget lang tid har været nødlidende og har været en del af en konkursbehandling i [virksomhed2] ApS under konkurs. Faktisk er det således, at der har været økonomiske problemer vedrørende ejendommen nogle få år efter, at denne oprindelig blev opført af en lokal iværksætter fra [by2]. Klager over den offentlige vurdering har derfor formentlig ikke været i fokus ved nogen af de ejere, der har været på ejendommen siden den oprindelige bygherre.

Der anmodes derfor om, at der beregnes tinglysningsafgift i forhold til den faktiske købesum.”

Landsskatterettens afgørelse

Afgiften for tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf udgøres som udgangspunkt af en fast afgift på 1.660 kr. og en variabel afgift på 0,6 pct. af afgiftsgrundlaget. Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1.

Afgiftsgrundlaget blev på tidspunktet for tinglysning af skødet fastsat efter reglerne i den dagældende tinglysningsafgiftslovs § 4, stk. 2, jf. lovbekendtgørelse nr. 462 af 14. maj 2007 som ændret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013 (herefter benævnt tinglysningsafgiftsloven).

Den variable tinglysningsafgift for erhvervsejendomme beregnes af ejerskiftesummen, medmindre denne er lavere end den seneste offentliggjorte ejendomsværdi. I situationer, hvor ejerskiftesummen er lavere end den seneste offentliggjorte ejendomsværdi, beregnes den variable tinglysningsafgift altså af ejendomsværdien. Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

Kun i tilfælde, hvor ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller hvor der i tiden mellem den seneste offentliggjorte ejendomsværdi og anmeldelse til tinglysning er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, vil der kunne anvendes et andet og eventuelt lavere afgiftsgrundlag. Det følger af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, sidste pkt.

I SKM 2011.534 BR blev udtrykket ”væsentlige forandringer” præciseret. Retten fastslog, at alene fysiske og juridiske forandringer ved ejendommen kan begrunde, at der anvendes et andet afgiftsgrundlag end den seneste offentliggjorte ejendomsværdi i tilfælde, hvor ejerskiftesummen er lavere end ejendomsværdien. Retten bemærkede, at et fald eller en stigning i en ejendoms markedspris samt ejendommens forringede stand ikke er udtryk for, at der er sket en sådan forandring med hensyn til ejendommen, at der kan anvendes et lavere afgiftsgrundlag end ejendomsværdien, når ejerskiftesummen er lavere end ejendomsværdien.

Landsskatteretten finder ikke, at der i nærværende sag er sket væsentlige faktiske eller juridiske forandringer af ejendommen, der kan begrunde, at der skal anvendes et lavere afgiftsgrundlag end den seneste offentliggjorte ejendomsværdi. Udgangspunktet i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 om, at afgiften skal beregnes af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi, når ejerskiftesummen er lavere denne, kan derfor ikke fraviges.

Landsskatteretten bemærker hertil, at der, som følge af det nye ejendomsvurderingssystem, ikke vil blive foretaget nye ejendomsvurderinger før tidligst i 2019, medmindre der er sket større ændringer på en ejendom. Som følge heraf gælder ejendomsvurderingerne for 2012 eller en eventuel omvurdering i perioden, indtil de nye ejendomsvurderinger foreligger. Landsskatteretten bemærker i den forbindelse, at SKAT den 4. november 2016 gav afslag på selskabets anmodning om at få foretaget en årsomvurdering. Den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering er således vurderingen fra 1. oktober 2014 på 18.700.000 kr.

På baggrund af det ovenfor anførte beregnes den variable tinglysningsafgift herefter på baggrund af ejendommens seneste offentliggjorte ejendomsværdi på 18.700.000 kr., jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2. Tinglysningsafgiften udgør herefter i alt 113.860 kr.

Det er således med rette, at SKAT har opkrævet yderligere 79.500 kr. i variabel tinglysningsafgift.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afgørelse.