Kendelse af 26-06-2019 - indlagt i TaxCons database den 06-08-2019

SKAT har truffet afgørelse om, at der ved tinglysning af skøde på ejendommen matrikelnummer [...1], [by1], [bygning1], skal betales yderligere tinglysningsafgift med i alt 3.000 kr. beregnet på baggrund af den fulde ejerskiftesum på 1.750.000 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

[virksomhed1] I/S (selskabet) har den 29. august 2016, på vegne af køber, tinglyst ejerskifte af en bygning på fremmed grund, matr. [...1], [by1], beliggende [adresse1], [by1]. Grunden ejes af en andelsforening. Køber har erhvervet et andelsbevis på grunden, og andelsbeviset er forsynet med transportpåtegning til køberen pr. 1. august 2016.

Om beregning af tinglysningsafgift fremgår det af skødet (under oplysninger om beregningsgrundlag), at overdragelsessummen for bygningen udgør 1.750.000 kr. minus andelsbevisets værdi, 514.947 kr. hvorfor beregningsgrundlaget for tinglysningsafgift er et andet. Det fremgår samtidig af skødet, at det afgiftspligtige beløb udgør til 1.750.000 kr. Ved tinglysningen blev der indbetalt 9.160 kr. i tinglysningsafgift.

Det fremgår af den fremlagte købsaftale, at der sker overdragelse af matr.nr. [...1], [by1], samt at kontantprisen for overdragelsen er aftalt til 1.750.000 kr. Endvidere er det oplyst hvordan købesummen skal udbetales til sælger. Det fremgår endvidere af købsaftalen, at handlens dokumenter omfatter et andelsbevis. Andelsbeviset er ikke nærmere beskrevet i købsaftalen, og det fremgår ikke hvorvidt den aftalte købesum udgør betaling for andet og mere end den bygning der er opført på matr.nr. [...1], [by1].

Den 7. oktober 2016 har selskabets repræsentant oplyst til SKAT, at overdragelsen omfatter et enfamilieshus opført i en andelsforening, samt en andel i den andelsforening hvor bygningen er opført. Denne oplysning fremgår ikke af købsaftalen, og bliver således oplyst til SKAT efter tinglysning af skødet. Selskabets repræsentant oplyser samtidig, at den samlede pris for andel og bygning var aftalt og fastsat til 1.750.000 kr.

Andelens værdi pr. overtagelsestidspunktet udgjorde 514.947 kr., mens den seneste offentliggjorte ejendomsværdi for bygningen udgjorde 570.000 kr. pr. 1. oktober 2015.

Køberne af bygningen kunne ikke købe denne uden pligtmæssigt medlemskab af ”Andelsforeningen [x1].

Det fremgår af § 2 i vedtægterne for Andelsforeningen [x1], at:

”[...] Det enkelte medlems ret overfor foreningen er en overdragelig og arvelig brugsret til medlemmets havelod. Mens foreningen som sådan skal eje og vedblive at eje foreningens grundareal og skødet derpå. [...]”

I høringssvar af 1. december 2016 har SKAT oplyst til Skatteankestyrelsen, at SKAT anser ejendomshandlen for omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 4, idet der foreligger et ejerskifte af fast ejendom. SKAT har præciseret, at der er tale om overdragelse af et enfamilieshus, og ikke et fritidshus.

SKATs afgørelse

SKAT har truffet afgørelse om, at der ved tinglysning af skøde på ejendommen matrikelnummer [...1], [by1], [bygning1], skal betales yderligere tinglysningsafgift med i alt 3.000 kr. beregnet på baggrund af den fulde ejerskiftesum (for bygningen) på 1.750.000 kr.

Som begrundelse herfor fremgår det bl.a. af SKATs afgørelse, at:

”[...]

I har den 29. august 2016 tinglyst et skøde på med matrikelnummer [...1], [bygning1], [by1] Ejendomshandelen berigtiges som en almindelig fri handel og der er tale om et fritidshus i form af en bygning på lejet grund. I betalte 9.160 kr. i tinglysningsafgift og oplyser samtidigt, at afgiften beregnes som ejendomsvurderingen på 1.750.000 kr. minus 514.974 kr. der efter det oplyste er udgør værdien pr. overdragelsestidspunkt. Herved fås afgiftsgrundlaget på 1.235.053 kr.

Ejerskiftesummen er aftalt til 1.750.000 kr.

Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, at tinglysningsafgiften, ved ejerskifte af en fritidsbolig, skal beregnes af ejerskiftesummen, dvs. af 1.750.000 kr.

0,6 % af 1.750.000 kr. udgør 10.500 kr. Tillagt den faste afgift på 1.660 kr. fås 12.160 kr. I har allerede betalt 9.160 kr. hvorfor I mangler at betale 3.000 kr.

[...]”

SKATs høringssvar

SKAT er i høringssvar af 1. december 2016 fremkommet med nye oplysninger. Det er SKATs opfattelse, at køberens betaling for andelsbevis i Andelsforeningen [x1] har så nær tilknytning til købsprisen for selve bygningen på grunden, at afgiftsgrundlaget må udgøre begge beløb, i alt 1.750.000 kr.

Det fremgår bl.a. af SKATs høringssvar, at:

”[...]

Der fremføres tre punkter hvor der er lagt faktuelt forkerte oplysninger til grund og det fremhæves, at det er evident, at der ikke skal svares afgift af den del af købesummen, der vedrører andelens værdi.

Vedrørende de tre punkter kan følgende oplyses.

Ad 1

SKAT er enig i, at der er tale om et enfamiliehus og dette ikke i sig selv har indflydelse på beregning af afgiften.

Ad 2

Ejerskiftesummen er aftalt til 1.750.000 kr. ifølge købsaftalen af 27. maj 2016 og skødet tinglyst den 29. august 2016. Ifølge vedlagte oplysninger fra SKATs vurderingssystem udgør ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2015, 570.000 kr.

Ad 3

Det kan oplyses, at SKAT ikke har modtaget bemærkninger, hverken til SKATs forslag af 3. oktober 2016 eller SKATs afgørelse af 25. oktober 2016, fra advokat [person1]. Det skete først ved Skatteankestyrelsens oversendelsesbrev fra den 7. november 2016 med bilag. Af det ene bilag, mailen fra den 26. oktober 2016, fra advokat [person1] fremgår det, at denne har sendt sine bemærkninger til ”[...@...dk]” og ikke til ”[...@...dk]”.

0o0

Det er overordnet SKATs opfattelse, at ejendomshandelen er omfattet af tinglysningsafgiftslovens

§ 4, idet der foreligger et ejerskifte af fast ejendom. Begrebet ”fast ejendom” skal fortolkes i overensstemmelse med tinglysningslovens forståelse af dette begreb, jf. U2007.3084H.

Særreglen i tinglysningslovens § 19 definerer hvad der skal forstås ved ”fast ejendom”, nemlig i det tilfælde hvor en bygning tilhører en anden end grundens ejer, hvor bygningen får sit eget ejendomsblad med fornøden henvisning til og fra grundens ejendomsblad. Dette er tilfældet for det ejerskiftede enfamiliehus.

Der skal således betales tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, dvs. af ejerskiftesummen fordi ejerskiftet omhandler et enfamiliehus.

Ved beregning af tinglysningsafgiften, skal denne beregnes af det samlede kontante vederlag. Til vederlaget henregnes kontante beløb til den der afstår det ejerskiftede eller til tredjemand (her: Andelsforeningen [x1]”) jf. tinglysningsafgiftslovens § 3, stk. 1. Det fremgår af Karnovs Lovsamling note 12 til § 3 i tinglysningsafgiftsloven (taget fra bemærkninger til lovforslaget), at der ”Ved ejerskiftesummen forstås den modydelse, der skal præsteres ved ejerskiftet”. Køberne af bygningen kunne ikke købe denne uden pligtmæssigt medlemskab af ”Andelsforeningen [x1].

Det er SKATs opfattelse, at der er så nær tilknytning mellem udgiften på 514.947 kr. for medlemskabet i ”Andelsforeningen [x1]” og købsprisen for selve bygningen på 1.235.053 kr., at afgiftsgrundlaget må udgøre begge beløb, i alt 1.750.000 kr.

Det må betyde, at vederlaget på 514.947 kr. for andelen i ”Andelsforeningen [x1]” ikke skal fraregnes ejerskiftesummen på 1.750.000 kr.

SKAT fastholder herefter sin afgørelse fra den 25. oktober 2016 om yderligere betaling af 3.000 kr.

[...]”

Klagerens opfattelse

Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at det afgiftspligtige grundlag udgør bygningens ejerskiftesum på 1.235.053 kr., og at tinglysningsafgiften heraf udgør i alt 9.160 kr.

Selskabets repræsentant har til støtte herfor bl.a. fremført, at:

”[...]

Idet jeg henviser til mine bemærkninger vedrørende beregningsgrundlaget i forbindelse med skødets anmeldelse til tinglysning (bilag 5) samt til mine bemærkninger i min skrivelse til SKAT dateret 07.10.2016 (bilag 2), skal jeg venligst anmode Landsskatteretten om at omgøre den trufne afgørelse.

Jeg henleder Landsskatterettens opmærksomhed på, at der i afgørelsen er lagt faktuelt forkerte oplysninger til grund.

Ifølge det tinglyste skøde, der vedlægges som bilag 5, er der angivet følgende under punktet Beregningsgrundlaget er et andet:

”Beregning af tinglysningsafgift

Overdragelsen omfatter bygning samt andel i andelshaveforening, der ejer grunden. Andelens værdi pr. overdragelsestidspunktet udgør kr. 514.947 ifølge oplysning fra andelsforeningen. Overdragelsessummen for bygningen udgør derfor kr. 1.750.000 minus kr. 514.947 eller kr. 1.235.053, der er det afgiftspligtige beløb.”

Det bemærkes, at ejendomsvurdering for 2014 af SKAT var fastsat således:

Ejendomsværdi kr. 580.000

Grundværdi kr. 0.

Jeg fastholder, at der ifølge Tinglysningsafgiftslovens § 1, stk. 1, litra 1) betales en afgift til statskassen for tinglysning af ejerskifte af fast ejendom og at det er evident, at der ikke skal svares afgift af den del af købesummen, der vedrører andelens værdi. [...]”

Klagerens bemærkninger til SKATs høringssvar

Den 10. december 2016 har selskabets repræsentant fremsendt bemærkninger til SKATs høringssvar af 1. december 2016. Selskabets repræsentant fastholder sin påstand om, at værdien af andelen i foreningens formue, der indgår som led i handlen mellem køber og sælger, ikke skal medregnes i afgiftsgrundlaget.

Til støtte herfor har selskabets repræsentant har bl.a. fremført, at:

”[...]

Der er ikke påvist en hjemmel til, at værdien af andelen, der ikke er fast ejendom, skal indgå i opgørelsen af ejerskiftesummen, og værdien af andelen er således ikke relevant for opgørelse heraf. Ej heller er der tale om at der til vederlaget skal indregnes betaling til andre, cfr. den i skrivelsen fra SKAT indførte henvisning til Andelsforeningen [x1].

Der er ej heller påvist en hjemmel til, når der dokumenterbart angår flere retshandler i et overdragelsesdokument, og det kun er en af disse, der skal registreres tinglysningsmæssigt, at værdien af begge retshandler skal medregnes til ejerskiftesummen.

De af mig anførte bemærkninger stemmer med forarbejderne til de gældende regler i tinglysningsafgiftsloven, jf. Betænkning 1998 nr. 1364 fra Stempeludvalget.

Heri er på side 30 under punkt 5.1.4 angivet følgende:

”Ejerskiftesummen er det samlede nominelle vederlag for overdragelsen eller andre transaktioner, der indebærer et ejerskifte, der tinglyses eller registreres som adkomstændring (min fremhævelse). I vederlaget indgår dels kontante beløb, der erlægges til den, der afstår det ejerskiftede, eller til andre som betaling for ejerskiftet.”

Som anført er der ikke tale om, at overdragelsen vedrørende andelen registreres, hvorfor værdien heraf ikke skal indgå i afgiftsberegninger.

Desuden henvises til bemærkningerne i samme, hvor det på side 31 under samme punkt anføres:

”Udvalget har overvejet, i hvilket omfang forskellige anlægsbidrag bør medregnes til vederlaget.

Udvalget finder, at anlægsbidrag til vej-, kloak-, gas-, vand-, elektricitets-, fjernvarme-, dige- og pumpeanlæg og lignende må henregnes til vederlaget, når bidraget er forfaldent til betaling på tidspunktet for ejerskiftet, dvs. overtagelsestidspunktet. Der vil derfor bestå en pligt for den afgiftspligtige til at efterangive yderligere afgift af anlægsbidrag, der skal medregnes til afgiftsgrundlaget, når ejerskiftet anmeldes til tinglysning før overtagelsesdagen.

Med hensyn til medlemsforpligtelser, som en erhverver i forbindelse med ejerskiftet overtager overfor foreninger m.v., anses disse ikke for at udgøre en del af vederlaget. (Fremhævet af mig)”

Det fremgik med al ønskelig tydelighed af min anmeldelse, at der var tale om 2 retshandler, hvoraf der kun skulle svares afgift af den retshandel, der skulle registreres i tinglysningssystemet, ligesom dette efterfølgende er fyldestgørende dokumenteret ved fremlæggelse af bilag (købsaftale, vedtægter for andelshaveforeningen samt andelsbevis med transportpåtegning.

[...]”

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens, nu lovbekendtgørelse nr. 142 af 31. januar 2019, § 1, stk. 1, nr. 1, at der skal betales tinglysningsafgift ved tinglysning af betinget eller endeligt ejerskifte af fast ejendom, jf. tinglysningsafgiftslovens §§ 4 og 10.

På tinglysningstidspunktet den 29. august 2016 udgjorde afgiften for tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget, der fastsættes efter reglerne i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 og 4-10. Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1. Ved tinglysning af ejerskifte af enfamilieshuse, flerfamilieshuse og fritidsboliger, beregnes afgiften af ejerskiftesummen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, 1. pkt.

Ved beregning af afgiften medregnes til ejerskiftesummen efter § 4 det samlede kontante vederlag, jf. tinglysningsafgiftslovens § 3, stk. 1, 1. pkt.

Det fremgår af forarbejderne til lov nr. 382 af 2. juni 1999, jf. bemærkningerne til § 3 i lovforslag nr. 208 af 25. marts 1999, Lov om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v., at:

”[...]

Det er kun vederlaget for ejerskiftet, der skal medregnes til ejerskiftesummen. Dette indebærer bl.a., at de omkostninger ved handlen, der ikke indgår i vederlaget, f.eks. købers handelsomkostninger, ikke skal medregnes. Byrder på det ejerskiftede skal som udgangspunkt heller ikke medregnes. Byrder omfatter f.eks. servitutter, brugsrettigheder og naturalydelser. Hvis disse byrder imidlertid af en af parterne kan forlanges aflyst af en pengeydelse, skal pengeydelsen medregnes til ejerskiftesummen [...] Medlemsforpligtelser, som en erhverver i forbindelse med ejerskiftet overtager overfor foreninger m.v., anses ikke for at udgøre en del af vederlaget [...]”

I Landsskatterettens kendelse af 30. august 2006, offentliggjort som SKM2007.81.LSR, bemærkede Landsskatteretten, at tinglysningsafgiften er en transaktionsbaseret afgift, som knytter sig til den faktiske behandling af dokumenter omfattet af tinglysningsafgiftsloven, herunder overdragelse fra et retssubjekt til et andet. Afgiftspligten indtræder når der registreres en adkomstændring i tingbogen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1.

På baggrund af ovenstående, finder Landsskatteretten, at selskabet, ved tinglysning af adkomstændring for en bygning på fremmed grund, har foretaget en afgiftspligtig adkomstændring i tingbogen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 1, stk. 1, nr. 1, jf. tinglysningslovens § 19.

Landsskatteretten bemærker, at den fremlagte købsaftale beskriver den omhandlede ejendom, herunder hvorledes købesummen skal udbetales til sælger. Købsaftalens beskrivelse af handlens dokumenter nævner et andelsbevis. Det fremgår ikke af købsaftalen hvorvidt andelsbeviset erhverves som led i den beskrevne handel, eller om værdien af andelsbeviset afregnes særskilt med Andelsforeningen [x1]. Det kan dermed ikke udledes af købsaftalen, om den aftalte købesum udgør vederlag for byrder, medlemsforpligtelser eller andet foruden den beskrevne bygning.

Det fremgår af det tinglyste skøde (under beskrivelsen af ejendommen) at der er tale om en bygning på lejet grund. Endvidere fremgår det af skødet, at købesummen er aftalt til 1.750.000 kr. Landsskatteretten finder på den baggrund, at den omhandlede købsaftale og den oplyste købesum alene omhandler bygningen opført på matr.nr. [...1], [by1].

Med henvisning til SKM 2007.81.LSR, finder Landsskatteretten at ejerskiftesummen, i tinglysningsafgiftslovens forstand, udgør den modydelse der skal præsteres ved ejerskifte af fast ejendom som beskrevet i tinglysningsloven. På baggrund af den fremlagte købsaftale og det tinglyste skøde, finder Landsskatteretten at den angivne ejerskiftesum, 1.750.000 kr., alene udgør vederlag for den bygning der er opført på matr.nr. [...1], [by1].

Landsskatteretten finder herefter at afgiftsgrundlaget udgør ejerskiftesummen som angivet i den fremlagte købsaftale og det tinglyste skøde, i alt 1.750.000 kr., jf. tinglysningsafgiftslovens § 3, stk. 1, jf. § 4, stk. 4. Den samlede tinglysningsafgift udgør herefter 12.160 kr. Det er således med rette, at SKAT har opkrævet yderligere tinglysningsafgift med 3.000 kr.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afgørelse.