Kendelse af 26-10-2017 - indlagt i TaxCons database den 17-11-2017

SKAT har truffet afgørelse om, at tinglysningsafgiften af skøde på ejendommen [adresse1], [by1], udgør 137.860 kr., og har derfor opkrævet et yderligere beløb på 112.200 kr. i forhold til det allerede betalte beløb på 25.660 kr. Afgiften er forhøjet med 5 % af det skyldige afgiftsbeløb, 5.610 kr. efter tinglysningsafgiftslovens § 20, hvorefter forhøjelsen i alt udgør 117.810 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Ejendommen matr.nr. [...1], [...] By, [by2], beliggende [adresse1], [by1], som er en erhvervsejendom, blev overdraget fra [virksomhed1] A/S (selskabet) til [virksomhed2] v/[person1] med overtagelsesdag den 23. december 2014. Købesummen var 4.000.000 kr.

Skødet vedrørende overdragelsen blev tinglyst på ejendommen den 16. februar 2015. I anmeldelsen af skødet til tinglysning er det under anmelderoplysningerne angivet, at det afgiftspligtige beløb er 22.700.000 kr., men at beregningsgrundlaget er et andet. Der blev betalt tinglysningsafgift af salgsprisen, som udgjorde 4.000.000 kr. Der er derfor betalt en afgift på 25.660 kr. Det fremgår i feltet ”beregningsgrundlaget er et andet” på skødet følgende:

”...

Ejendommen er vurderet til 22. mio., men salgsprisen andrager kr. 4 mio. Vurderingen blev den 30. april 2010 påklaget til Skat, der den 3. februar 2014 meddelte, at vurderingen blev fastholdt. Klagen indbringes for Skatteankenævnet under henvisning til det klare misforhold mellem salgspris og vurdering.

Der bliver betalt tinglysningsafgift af salgsprisen, kr. 4 mio.

...”

Følgende bemærkninger fremgår af resultatet af tinglysningen den 16. februar 2015:

”...

Tinglysningsafgift er beregnet til: DKK 137.860,00 men kun betalt med: DKK 25.660,00. Anmelder har 14 dages frist til at efterbetale det resterende beløb. Samtidig med dette tinglysningssvar har Tinglysningsretten sendt tinglysningssvar til SKAT. Er De enig i opkrævningen, skal De foretage efterbetaling med dokumenttype "efterbetaling tinglysningsafgift" på tinglysning dk. I modsat fald foretager SKAT en kontrol af afgiftsberegningen, og De vil høre nærmere hvis der skal betales yderligere afgift.

...”

Den seneste offentlige ejendomsvurdering var på tinglysningstidspunktet den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2012. Ejendommens værdi var i henhold til denne vurdering 22.700.000 kr.

Klagerens repræsentant har oplyst over for Skatteankestyrelsen, at der ved skrivelse af 30. april 2010 er anmodet SKAT om genoptagelse af ejendomsvurderingerne for 2006, 2008, 2010 og 2012 på vegne af tidligere og nuværende ejer.

Ifølge oplysninger fra SKAT indgav klagerens repræsentant den 30. april 2010 anmodning til SKAT om genoptagelse af grundværdien og fradrag i grundværdien for forbedringer efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2. Genoptagelsesanmodningen vedrørte vurderingen pr. 1. oktober 2006.

SKAT fastholdt ved afgørelse af 3. februar 2015 vurderingen af ejendommen. Den 4. maj 2015 har klagerens repræsentant klaget over denne afgørelse.

Over for Skatteankestyrelsen er der fremlagt en vurderingsrapport fra en statsautoriseret erhvervsmægler. Rapporten, som er dateret den 30. juli 2014, er udarbejdet i forbindelse med en selskabsrekonstruktion. I rapporten er ejendommen vurderet til 5.692.319 kr.

SKATs afgørelse

Den samlede tinglysningsafgift for tinglysning af det omhandlede skøde udgør 137.860 kr. Der er opkrævet et yderligere beløb på 112.200 kr. i forhold til det allerede betalte beløb på 25.660 kr. Afgiften er også forhøjet med 5.610 kr. ifølge tinglysningsafgiftslovens § 20. Forhøjelsen udgør derfor i alt 117. 810 kr.

Afgørelsen indeholder følgende bemærkninger og begrundelse:

”...

SKATs bemærkninger

[Tinglysningsafgiftsloven] er en transaktionsbaseret lov, og afgiften beregnes på grundlag af den tinglysningsmæssige ekspedition, som dokumentet har fået.

Da det er den 16. februar 2015, som er datoen for dokumentets tinglysning, er det denne dato, som er skæringspunktet for, hvornår tinglysningsafgiften indtræder og forfalder. Se tinglysningsafgiftslovens § 16.

Afgiftsgrundlaget er den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, som er kendt på tinglysningstidspunktet. Se tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt. Denne ejendomsvurdering er vurderingen pr. 1. oktober 2012, som er 22.700.000 kr.

Da afgiftsgrundlaget for denne sag således er vurderingen pr. 1. oktober 2012 og denne vurdering ikke er påklaget, finder vi ikke noget grundlag for at stille sagen vedrørende tinglysningsafgiften i bero.

Idet vi henviser til begrundelsen nedenfor fastholder vi, at I skal betale i alt 117.810 kr. i yderligere tinglysningsafgift.

Vi kan dertil oplyse, at ifølge tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, er der mulighed for at få godtgjort afgiften for et tinglyst skøde, hvis der forinden tinglysningen af skødet er klaget over den på tinglysningstidspunktet senest offentliggjorte ejendomsvurdering og denne senere nedsættes som følge af denne klage.

Det er SKATs opfattelse, at tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2 skal fortolkes til alene at omfatte situationer, hvor der før endelig tinglysning er klaget over ejendomsvurderingen efter skatteforvaltningslovens kapitel 15. Da vurderingen ved anmeldelsen til tinglysning endnu ikke var påklaget, finder bestemmelsen ikke anvendelse.

...

Begrundelse

Efter tinglysningsafgiftslovens § 4 udgør afgiften for tinglysning af ejerskifte, bortset fra de i stk. 4 anførte boliger, 1.160 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget efter stk. 2, hvorefter afgiften beregnes af ejerskiftesummen, dog mindst af den senest offentliggjorte ejendomsværdi på det tidspunkt skødet anmeldes til tinglysning, såfremt denne er højere end købesummen.

Er der på tidspunktet for skødets anmeldelse til tinglysning modtaget meddelelse om ændring af ejendomsvurderingen, kan den ændrede ejendomsværdi anvendes som afgiftsgrundlag. Anvendes den ændrede ejendomsværdi skal ændringsmeddelelsen i kopi vedlægges anmeldelsen til tinglysning.

Det er en betingelse for anvendelsen af den ændrede værdi, at vurderingsmyndigheden har sendt afgørelse om ændringen forinden skødet tinglyses.

I denne sag har I den 16. februar 2015 tinglyst skøde på ejendommen med matrikelnummer [...1] [...] By, [by2]. Købesummen for ejendommen er 4.000.000 kr. og den senest offentliggjorte ejendomsvurdering for ejendommen er 2012-vurderingen på 22.700.000 kr. I betaler 25.660 kr. i tinglysningsafgift.

Som begrundelse for den betalte tinglysningsafgift skriver I, at klagen indbringes for Skatteankenævn under henvisning til det klare misforhold mellem salgspris og vurdering. Der bliver betalt tinglysningsafgift af salgsprisen, 4.000.000 kr.

I oplyser endvidere om, at vurderingen den 30. april 2010 er påklaget til SKAT og at SKAT den 3. februar 2015 meddelte, at vurderingen blev fastholdt.

Der er således ikke sket en ændring af ejendomsvurderingen for ejendommen.

Vi kan ikke se, at I har klaget SKATs afgørelse videre til Skatteankestyrelsen før skødet anmeldes til tinglysning.

Da den senest offentliggjorte ejendomsvurdering således er på 22.700.000 kr. og da denne er højere end købesummen på 4.000.000 kr. skal tinglysningsafgiften, beregnes af vurderingen. Se tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

Vi har beregnet afgiften således:

Afgiftsgrundlag:

Da I har betalt 25.660 kr. i tinglysningsafgift ved tinglysning af skødet, skal I nu betale 112.200 kr.

Da I ikke har betalt afgift ved tinglysningen af skødet skal I betale yderligere 5 % i forhøjet afgift, dog mindst 200 kr.

Vi har beregnet 5 % af afgiften på 112.200 kr. til 5.610 kr. I alt opkræver vi 112.200 kr. plus 5.610 kr., eller 117.810 kr. i tinglysningsafgift.

...”

Selskabets opfattelse

Der er nedlagt påstand om, at sagen skal hjemvises til SKAT som følge af, at SKATs afgørelse er ugyldig.

Klagerens repræsentant har bl.a. anført følgende:

”...

Påstande

Principalt:

Landsskatteretten anmodes om at hjemvise sagen til fornyet behandling som følge af afgørelsens ugyldighed, samt stille opkrævningen af tinglysningsafgift i bero.

...

DEN RETLIGE VURDERING OG ANBRINGENDE – KLAGE OVER EJENDOMSVÆRDIEN

Klagers repræsentant har gennem vurderingsrapporten gjort SKAT opmærksom på det betydelige misforhold mellem ejendomsvurderingen og den reelle handelsværdi ved klage over agterskrivelsen fra SKAT af 11. december 2014.

Heraf fremgår følgende:

”Det fremgår af den medsendte vurderingsrapport fra [virksomhed1] A/S at ejendommens reelle værdi er 5.692.319 kr. Der er derfor et betydeligt misforhold mellem SKATs vurdering af ejendommen og den reelle værdi.”

Ved Østre Landsrets dom af 26. juni 2014 vedrørende ejendommen [...] SKM2014.538.ØLR nåede Landsretten frem til det resultat, at, - henset til den nære sammenhæng mellem de enkelte elementer i ejendomsvurderingen samt baggrunden for reglerne om genoptagelse, skal ejendomsvurderingen ses som en helhed ved anmodning om genoptagelse. Som følge heraf skal bedømmelsen af genoptagelsestidspunktet for alle elementer i ejendomsvurderingen fastsættes ud fra klagers repræsentants første henvendelse til SKAT. Ansættelsen af ejendomsværdien – og den heraf afledte tinglysningsafgift - skal derfor behandles som en del af den anmeldte sag pr. 30. april 2010.

Da klager ved agterskrivelsen af 11. december 2014 kommer med yderligere indsigelse vedrørende ejendomsværdien, falder denne indsigelse ind under den oprindelige klage af 30. april 2010. Klagen over ejendomsvurderingerne 2006, 2008, 2010 og 2012 er således i overensstemmelse med de formelle krav i Skatteforvaltningslovens §§ 33, stk. 2 og 38, stk. 1.

SKAT har ved deres behandling af klagers indsigelser af 11. december 2014 ikke forholdt sig til indsigelsen vedrørende ejendomsværdien. Da afgørelsen af 3. februar 2015, vedrørende ejendomsværdien, derfor hviler på et materielt forkert grundlag, medfører dette at afgørelsen i sin helhed er ugyldig.

SKAT har ved deres afgørelse af 6. maj 2015 anført:

”Der ses ikke at være klaget over ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012.”

Med henvisning til det ovenfor anførte er dette ikke korrekt.

På ovenstående baggrund anmodes Landsskatteretten at hjemvise sagen til fornyet behandling, således at SKAT får mulighed for at træffe konkret afgørelse vedrørende spørgsmålet om ejendomsværdien.

DEN RETLIGE VURDERING OG ANBRINGENDE – BEREGNING AF TINGLYSNINGSAFGIFT

Det fremgår af Tinglysningsafgiftslovens (TAL) § 4, stk. 2 at:

”Afgiften beregnes af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, eller ved ejerskifte af en ideel andel af en fast ejendom den forholdsmæssige andel heraf, jf. lov om vurdering af landets faste ejendomme. Ved anmeldelse til tinglysning af ejerskifte af fast ejendom skal ejendomsværdien være oplyst. Hvis ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller hvis der i tiden mellem den seneste offentliggjorte vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi. ”

I henhold til TAL § 19, stk. 1-2 skal registreringsmyndigheden sende spørgsmålet om beregning af afgiften videre til SKAT, såfremt den måtte finde, at afgiften ikke er beregnet korrekt. Herefter skal SKAT træffe afgørelse om afgiftens størrelse. Det ses, at registreringsmyndigheden har efterlevet dette krav (bilag 4).

SKAT har dog truffet afgørelse i strid med de faktiske omstændigheder, og lagt den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2012 til grund. Det kommer derfor klager og tidligere ejer, der begge er afgiftspligtige, jf. TAL § 18, stk. 1, nr. 1, til skade, at SKAT ikke formår at leve op til almindelige forvaltningsretlige principper om rimelig og objektiv sagsbehandling.

Havde SKAT, ved klagers repræsentants oprindelige skrivelser, forholdt sig objektiv og korrekt til de fremsendte informationer, ville ejendomsvurderingen have været væsentligt lavere. Endvidere har SKAT ikke forholdt sig til spørgsmålet vedrørende ejendomsværdien i deres afgørelse af 3. februar 2015, jf. det ovenfor anførte.

Ejendommens værdi skal fastsættes til handelsværdien i henhold til vurderingslovens § 6, som har følgende ordlyd:

”Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelser i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Ved værdien i handel og vandel forstås den almindelige pris, der må antages at kunne opnås ved salg på det frie marked til en fornuftig køber.

I nærværende sag er der et objektiv konstaterbart sammenfald mellem ejendomsværdien og ejendomsvurderingen.

SKAT har ved oversendelsen fra registreringsmyndigheden jf. TAL § 19, stk. 2, ikke truffet afgørelsen ud fra det materielt korrekte grundlag, men har truffet afgørelsen ud fra SKATs egen fejlagtige vurdering pr. 1. oktober 2012, som, i henhold til det af klagers repræsentant fremsendte materiale af 11. december 2014, burde have været ændret på tidspunktet for tinglysningen. Det giver sig selv, at SKAT ikke kan træffe afgørelsen på grundlag af faktisk forkerte vurderinger.

Det forhold at TAL § 4, stk. 2 bestemmer at:

”Afgiften beregnes af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi,[...].”

beror jo netop på den forudsætning, at ejendomsvurderingen er korrekt eller i det mindste ikke, som i nærværende sag, utvivlsomt forkert.

Formålet med Tinglysningsafgiftsloven er, at fastlægge de regler der gælder i forbindelse med beregning af afgifter for tinglysning. Selve tinglysningen er udelukkende en sikringsakt for køber imod eventuelle efterfølgende rettigheder og forpligtigelser. Begge love hviler på den forudsætning, at de i lovene faktiske omstændigheder, herunder ejendomsvurderinger, er angivet korrekt. Det har selvfølgeligt ikke været intentionen med lovene, at resultere i åbenbart fejlagtige opkrævninger, som i sagens natur vil være i strid med princippet i Grundlovens § 43. Da hensynene i TAL alene har til formål at forenkle reglerne omkring tinglysning, samt sikre en ekspeditionsmæssig effektivitet i sagsbehandlingen, er der intet, der taler imod at udsætte opkrævning af den resterende tinglysningsafgift til der foreligger afgørelse vedrørende ejendomsværdien.

Sagens tvist drejer sig blandt andet om fortolkningen af og fremgangsmåden efter TAL § 19, stk. 2, hvorefter SKAT har pligt til at træffe en materielt korrekt afgørelse vedrørende afgiftens størrelse, under hensyntagen til de almindelige forvaltningsretlige principper. Da SKAT har konkrete informationer om ejendomsværdien, jf. (bilag 2-4) bør SKAT have træffe afgørelse i overensstemmelse med det materielt korrekte grundlag, og ikke – som sket – i overensstemmelse med det formelle grundlag. I den konkrete sag burde SKAT have tilbagekaldt afgørelsen vedrørende tinglysningsafgiften til der blev truffet afgørelse vedrørende ejendomsværdien.

...”

Landsskatterettens afgørelse

Det er klagen over SKATs afgørelse af 6. maj 2015 om beregning af tinglysningsafgift, der behandles. Klagen over SKATs afgørelse af 3. februar 2015 vedrørende ejendomsvurderingen behandles separat i en anden sag.

Afgiften for tinglysning af ejerskifte af fast ejendom udgør 1.660 kr. og 0,6 pct. af afgiftsgrundlaget, der fastsættes efter reglerne i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 og 4 - 10. Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1. For erhvervsejendommen beregnes tinglysningsafgiften af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsvurdering, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt.

Hvis ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller hvis der i tiden mellem den offentlige vurdering og anmeldelsen til tinglysning er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi.

På tidspunktet for anmeldelsen af skødet til tinglysning var den senest offentliggjorte ejendomsvurdering for ejendommen vurderingen pr. 1. oktober 2012. Ejendommen var således selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, og der foreligger ikke oplysninger om, at der i tiden mellem ejendomsvurderingen den 1. oktober 2012 og anmeldelsen af skødet til tinglysning er sket væsentlige faktiske eller juridiske forandringer vedrørende ejendommen. Ejendommen er pr. 1. oktober 2012 vurderet til 22.700.000 kr., hvilket er højere end overdragelsessummen på 4.000.000 kr.

Der skal derfor betales tinglysningsafgift med 1.660 kr. plus 0,6 % af 22.700.000 kr., hvilket er 137.860 kr.

Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 20, stk. 1, at det skyldige afgiftsbeløb forhøjes med 5 %, hvis afgiften eller en del heraf ikke betales ved tinglysningen eller registreringen. Da afgiften ikke er betalt ved tinglysningen, er det korrekt, at afgiftsbeløbet er forhøjet med 5 % af det skyldige afgiftsbeløb, svarende til 5.610 kr.

Hvorvidt der er klaget over ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012, er uden betydning for fastsættelsen af tinglysningsafgiften. Såfremt SKAT har lagt forkerte oplysninger om klagen over ejendomsvurderingen til grund, kan det derfor ikke føre til, at afgørelsen er ugyldig.

Efter tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, kan for meget betalt tinglysningsafgift godtgøres, hvis der ved tinglysning af ejerskifte er betalt afgift af den seneste offentlige vurdering efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, og denne ejendomsværdi senere er nedsat som følge af klage.

Der er ikke truffet afgørelse om nedsættelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012. Betingelserne for godtgørelse af tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, er derfor ikke opfyldt.

Landsskatteretten har ikke herved taget stilling til, om selskabet kan få godtgjort tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, når der foreligger en afgørelse i klagesagen om ejendomsvurderingen.

SKATs afgørelse stadfæstes.