Kendelse af 17-12-2018 - indlagt i TaxCons database den 25-01-2019

SKAT har truffet afgørelse om, at der ved tinglysning af skøde på ejendommen matrikelnummer [...1] [by1] By, [by1], skal betales tinglysningsafgift med i alt 24.160 kr. beregnet ud fra den senest offentliggjorte ejendomsværdi på tinglysningstidspunktet.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klageren er tidligere ejer af ejendommen [adresse1], [by1]. Grunden er bebygget med et enkelt hus. Ejendommen blev udstykket den 26. februar 2013. Udstykningen resulterede i to grunde, [adresse2], Matr. nr. [...2], [by1] By, [by1] (ejendom 1) og [adresse1], matr.nr. [...1], [by1] By, [by1] (ejendom 2). Klagerens repræsentant har oplyst, at huset er beliggende på den del af grunden der vedrørte ejendom 1.

Den 30. september 2014 solgte klageren ejendom 1 og ejendom 2, med overtagelse pr. 1. januar 2015. I forbindelse med salget blev klageren opmærksom på, at ejendom 1 og 2 var forbyttet i BBR-registeret ved den seneste offentlige ejendomsvurdering (pr. 1. oktober 2013).

Den 27. oktober 2014 rettede klagerens repræsentant henvendelse til Skatteankestyrelsen, med anmodning om mageskifte af ejendom 1 og 2 i overensstemmelse med de faktiske forhold, samt genoptagelse af ejendomsvurderingerne. Skatteankestyrelsen orienterede den 4. november 2014 klagerens repræsentant om, at vurderingsfejlen skulle behandles af [by2] Kommune, mens genoptagelse af ejendomsvurdering skulle behandles af SKAT ejendomsvurdering.

Den 6. november 2014 kontaktede klagerens repræsentant Ejendomsskattekontoret i [by2] Kommune angående vurderingsfejlen, samt [Skattecentret] angående genoptagelse af ejendomsvurderingerne. SKAT ejendomsvurdering kvitterede for henvendelsen den 19. november 2014.

Den 8. januar 2015 blev salget af ejendom 1 og 2 tinglyst med overtagelse den 1. januar 2015. Købesummen for ejendom 1 udgjorde 3.100.000 kr., og købesummen for ejendom 2 udgjorde 1.000.000 kr.

I forbindelse med tinglysning af skøderne blev der indbetalt variabel samt fast tinglysningsafgift, i alt 20.260 kr. for ejendom 1, og 9.660 kr. for ejendom 2. Tinglysningsafgiften for ejendom 2 blev beregnet ud fra en ejendomsværdi på 1.319.400 kr.

Den 28. maj 2015 sendte SKAT forslag til afgørelse til klagerens repræsentant. SKAT gjorde gældende, at klageren skulle indbetale yderligere 14.500 kr. i variabel tinglysningsafgift for tinglysning af skøde i ejendom 2, idet klagerens anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen stadig var verserende på tidspunktet for tinglysning af skødet. Afgiftsgrundlaget udgjorde derfor den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering.

Den 2. juni 2015 meddelte SKAT klageren, at ejendomsvurderingen for ejendom 1 blev ændret fra 1.319.400 kr. til 2.350.000 kr. Grundværdien forblev uændret, 1.319.400 kr. Samme dag meddelte SKAT klageren, at ejendomsvurderingen for ejendom 2 blev ændret fra 6.250.000 kr. til 2.626.400 kr. Vurderingerne er gældende med tilbagevirkende kraft til 2011.

Den 11. juni 2015 fremsendte klagerens repræsentant sine bemærkninger til SKATs forslag til afgørelse af 28. maj 2015. Repræsentanten gjorde her gældende, at SKAT den 2. juni 2015 havde truffet afgørelse om ændring af ejendomsværdien af ejendom 2, til 2.626.400 kr. hvorfor tinglysningsafgiften skulle beregnes efter denne ejendomsværdi. Hertil oplyste repræsentanten, at det var hendes opfattelse, at der skulle betales yderligere 7.800 kr. i variabel tinglysningsafgift for ejendom 2.

Den 22. juni 2015 traf SKAT afgørelse om, at klageren ved tinglysning af ejerskiftet af ejendom 2 skulle have betalt tinglysningsafgift af grundværdien på 3.743.900 kr., idet den kendte offentliggjorte ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2013 udgjorde 6.250.000 kr., hvoraf grundværdien udgjorde 3.743.900 kr.

Det fremgår af SKATs afgørelse, at SKAT har set bort fra bygningsværdien på grunden, og alene har anvendt grundværdien som beregningsgrundlag for tinglysningsafgiften.

Der foreligger ikke dokumentation for, at der er sket indbetaling af tinglysningsafgift angående ejerskiftet af ejendom 2 efter den 8. januar 2015.

SKATs afgørelse tager ikke stilling til den indbetalte tinglysningsafgift for Ejendom 1. Denne ejendom vil derfor ikke blive behandlet yderligere.

SKATs afgørelse

SKAT har truffet afgørelse om, at der ved tinglysning af skøde på ejendommen matrikelnummer [...1] [by1] By, [by1] (herefter ejendom 2), skal betales tinglysningsafgift med i alt 24.160 kr. beregnet ud fra den senest offentliggjorte ejendomsværdi på tinglysningstidspunktet. Idet der ved tinglysning er betalt 9.660 kr., har SKAT opkrævet yderligere 14.500 kr. i tinglysningsafgift for ejendom 2.

Til støtte herfor, fremgår det af SKATs afgørelse, at:

”...

I anmelder skødet til tinglysning den 8. januar 2015. I modtager vurderingsmyndighedens afgørelse om ændret ejendomsværdi den 2. juni 2015.

For at kunne anvende den ejendomsvurdering, som vurderingsmyndigheden træffer afgørelse om den 2. juni 2015, er det en betingelse, at afgørelsen er modtaget, før I anmelder skødet til tinglysning. Afgørelsen skal vedlægges samtidig med at I anmelder skødet til tinglysning.

Da skødet er tinglyst den 8. januar 2015, kan vurderingsmyndighedens afgørelse ikke bruges som beregningsgrundlag, fordi I ikke har modtaget den før den 8. januar 2015.

Vi fastholder derfor forslaget af 28. maj 2015 og henviser til begrundelsen nedenfor.

...

Begrundelse

Efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 udgør afgiften for tinglysning af ejerskifte, bortset fra de i stk. 4 anførte boliger 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget efter stk. 2, hvorefter afgiften beregnes af ejerskiftesummen, dog mindst af den senest offentliggjorte ejendomsværdi på det tidspunkt skødet anmeldes til tinglysning, såfremt denne er højere end købesummen.

Er der på tidspunktet for skødets anmeldelse til tinglysning modtaget meddelelse om ændring af ejendomsvurderingen, kan den ændrede ejendomsværdi anvendes som afgiftsgrundlag. Anvendes den ændrede ejendomsværdi, skal kopi af ændringsmeddelelsen vedlægges anmeldelsen til tinglysning.

Det er en betingelse for anvendelsen af den ændrede værdi, at vurderingsmyndigheden har sendt afgørelse om ændring forinden skødet tinglyses.

Hvis ejendomsværdien nedsættes efter tinglysning af skødet, kan den ændrede ejendomsværdi ikke anvendes som grundlag for beregning af tinglysningsafgiften.

I denne sag har I den 8. januar 2015 tinglyst et skøde på ejendommen. Købesummen for ejendommen er 1.000.000 kr. I beder den 6. november 2014 SKAT om at genoptage ejendomsvurderingen for 2013, som er på 6.250.000 kr. I mener, den skal være 1.319.400 kr. I betaler derfor tinglysningsafgift på 9.660 kr. som svarer til 0,6 % af 1.319.400 kr. plus den faste afgift på 1.660 kr.

...

Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering er den pr. 1. oktober 2013, som er 6.250.000 kr., hvor grundværdien er 3.743.900 kr. og der er derfor ikke sket en ændring af ejendomsvurderingen på tinglysningstidspunktet. Da det er klart, at der ikke ligger en bygning på grunden, og det derfor kun er grunden, som sælges er det vores opfattelse, at der skal ses bort fra bygningsværdien, og at det alene er grundværdien, som skal bruges som beregningsgrundlag for tinglysningsafgiften.

Vi har beregnet afgiften således:

Afgiftsgrundlag 3.743.900 kr. x 0,6 % (oprundet til nærmeste 100) 22.500 kr.

Fast afgift 1.660 kr.

I alt24.160 kr.

Da I har betalt 9.660 kr. i tinglysningsafgift, skal I nu betale 14.500 kr. i yderligere afgift.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at SKATs vurdering af ejendom 1 og 2 er sket med tilbagevirkende kraft, og er gældende fra 1. oktober 2013. Tinglysningsafgift ved ejerskifte af ejendommene skal derfor beregnes på baggrund af denne ejendomsvurdering, hvorfor klageren ikke skal betale yderligere tinglysningsafgift.

Til støtte herfor, har klagerens repræsentant fremført, at:

”...

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,

at klager til SKAT har indbetalt tinglysningsafgift beregnet i overensstemmelse med den af SKAT Ejendomsvurdering 5 den 02.06.2015 trufne afgørelse om ændring af de offentlige ejendomsvurderinger for ejendommene [adresse2] og [adresse1] med tilbagevirkende kraft pr. 01.10.2013,

at det ikke skal lastes klager, [person1], at BBR i [by2] Kommune i forbindelse med udstykningen af ejendommen [adresse1], [by1] fejlplacerer beboelsesbygningen på den efter udstykningen ubebyggede grund, [adresse1] og ikke på den efter udstykningen nye adresse, [adresse2], hvor bygningen rent faktuelt er beliggende,

atklager gør SKAT og Ejendomsskattekontoret i [by2] Kommune opmærksom på fejl-registreringen, da denne bliver konstateret i forbindelse med klagers salg af ejendommene [adresse2] og [adresse1], [by1], jf. bilag 1 - 4,

at klager den 02.06.2015 af SKAT Ejendomsvurdering 5 fik medhold i, at ejendomsvurderingerne på de 2 ejendomme var forkerte, idet SKAT med tilbagevirkende kraft pr. 01.10.2013 ændrede ejendomsvurderingerne,

at det ikke skal lastes klager, at SKAT Ejendomsvurdering 5 ikke havde færdigbehandlet sagen om ændring af de offentlige ejendomsvurderinger på tidspunktet for tinglysning af de 2 skøder den 08.01.2015, da SKAT Ejendomsvurdering 5's manglende færdiggørelse af sagsbehandlingen ikke skyldtes klagers forhold,

at SKAT Erhverv ved beregning af tinglysningsafgift er bundet af SKAT's egen specialafdeling, SKAT Ejendomsvurdering 5's fastsættelse af de offentlige vurderinger for ejendommene [adresse2] og [adresse1] pr. 01.10.2013,

at SKAT hverken berettiget kan fastholde opkrævning af en ekstra tinglysningsafgift på baggrund af en fejlregistrering udført i SKAT's egen forvaltning eller med baggrund i forskellig sagsbehandlingshastighed i 2 forskellige underafdelinger i SKAT,

at det er i strid med de almindelige forvaltningsretlige grundsætninger om den af SKAT

Ejendomsvurdering 5 for klager trufne begunstigende forvaltningsakt jf. bilag 8, bliver tilsidesat af en anden afdeling i SKAT, når denne afgørelse ikke har baggrund i de faktiske forhold, men ene og alene baggrund i forskellige sagsbehandlingstid i de 2 underafdelinger i SKAT, SKAT Erhverv og SKAT Ejendomsvurdering 5,

at SKAT Erhverv således ikke berettiget kan tilbagekalde den af SKAT Ejendomsvurdering 5 for klager begunstigende afgørelse, hvorfor klager ikke er pligtig til at indbetale yderligere tinglysningsafgift, end hvad der allerede er betalt.”

Landsskatterettens afgørelse

På tinglysningstidspunktet, den 8. januar 2015, udgjorde afgiften for tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget, der fastsættes efter reglerne i ting-lysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 og stk. 4-10, jf. lovbekendtgørelse nr. 462 af 14. maj 2007, senest opdateret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013. Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1. Tinglysningsafgiften beregnes af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste, på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, offentliggjorte ejendomsværdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt.

I Landsskatterettens kendelse af 30. august 2006, offentliggjort som SKM 2007.81 LSR, bemærker Landsskatteretten, at tinglysningsafgiften er en transaktionsbaseret afgift, som knytter sig til den faktiske behandling af dokumenter omfattet af tinglysningsafgiftsloven, herunder overdragelse fra et retssubjekt til et andet. Afgiftspligten indtræder når der registreres en adkomstændring i tingbogen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1.

Landsskatteretten har ved kendelse af 30. august 2004, offentliggjort som SKM 2004.423. LSR, behandlet afgiftsgrundlaget for afgiftsberigtigelse af skøder. Det fremgår af afgørelsen, at afgiftsberigtigelse skal ske på baggrund af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi. Retten bemærker, med henvisning til lovens forarbejder, at anvendelse af en lavere ejendomsværdi end den senest offentliggjorte som afgiftsgrundlag, jf. tinglysningslovens § 4, stk. 2, forudsætter, at ejeren på tidspunktet for anmeldelsen af ejerskiftet har modtaget meddelelse om ændring af den offentliggjorte ejendomsværdi. Retten tillagde det ikke betydning, at der var meddelt nedsættelse af ejendomsvurderingen med tilbagevirkende kraft.

Landsskatteretten finder, at i en situation som i denne sag hvor en ejer inden skødets tinglysning har påklaget ejendomsværdien, men først efter skødets tinglysning får meddelelse fra vurderingsmyndig-heden om den ændrede vurdering, skal tinglysningsafgiften beregnes efter den tidligere og højere ejendomsværdi. Tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 indeholder dermed ikke hjemmel til tilbagebetaling af for meget indbetalt afgift.

Det følger imidlertid af tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, at der kan ske godtgørelse af for meget indbetalt tinglysningsafgift. Bestemmelsen er indført ved lov nr. 295 af 11. april 2011 og muliggør godtgørelse af for meget indbetalt tinglysningsafgift, hvis ejendomsværdien senere er blevet nedsat som følge af klage, indgivet forinden tinglysningstidspunktet.

Det fremgår af forarbejderne (bemærkningerne til lovforslag nr. L 123 2010/1) vedrørende bestemmelsens baggrund, at det efter de hidtidige regler ofte var vurderingsmyndighedernes sagsbehandlingstid i forbindelse med klage over ejendomsvurderingen, der var afgørende for, om en ændret ejendomsvurdering kunne anvendes ved beregning af tinglysningsafgiften. Dette opfattedes ofte af borgeren som uretfærdigt og havde derfor givet anledning til en lang række klager over opgørelsen af tinglysningsafgiften. Det blev derfor foreslået, at der blev indsat en mulighed for godtgørelse (tilbagebetaling), efter anmodning, af den for meget indbetalte afgift, i den situation, hvor ejeren inden skødets tinglysning havde påklaget ejendomsværdien, men først efter skødets tinglysning fik meddelelse fra vurderingsmyndigheden om den ændrede (nedsatte) vurdering.

Idet tinglysningsafgiften er en transaktionsbaseret afgift, jf. bemærkningerne i SKM 2007.81.LSR, finder Landsskatteretten, at godtgørelse af for meget indbetalt tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, forudsætter, at der på tidspunktet for tinglysning er indbetalt tinglysningsafgift, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

Det fremgår af § 23, stk. 2, at godtgørelse af for meget indbetalt tinglysningsafgift sker efter anmodning. Sammenholdt med indholdet af ovennævnte forarbejder, finder Landsskatteretten endvidere, at muligheden for godtgørelse efter § 23, stk. 2 forudsætter at klageren indgiver særskilt anmodning herom til SKAT (nu Skattestyrelsen).

Klageren har indbetalt tinglysningsafgift af en ejendomsværdi på 1.319.400 kr. ved tinglysningen af ejendom 2, den 8. januar 2015. Det er ikke dokumenteret om der er sket indbetaling af yderligere tinglysningsafgift vedrørende ejerskiftet af ejendom 2 efter tinglysningstidspunktet.

På baggrund af ordlyden i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt. finder Landsskatteretten, at klageren skulle have indbetalt tinglysningsafgift beregnet ud fra den seneste offentliggjorte ejendoms-værdi på tinglysningstidspunktet, den 8. januar 2015. Det fremgår af sagens materiale, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering for ejendom 2 var vurdering af 1. oktober 2013. Grundværdien af ejendom 2 udgjorde på dette tidspunkt 3.743.900 kr. Tinglysningsafgiften udgør dermed 24.160 kr., jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt.

Med henvisning til SKM 2004.423.LSR, kan det ikke tillægges betydning, at SKAT har truffet afgørelse om nedsættelse af den offentlige ejendomsvurdering, idet klageren ikke havde modtaget afgørelsen fra SKAT forinden tinglysningstidspunktet.

Landsskatteretten finder endvidere ikke, at klageren har opfyldt betingelserne for godtgørelse af for meget indbetalt tinglysningsafgift, jf. tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2.

Det er således med rette, at SKAT har opkrævet yderligere 14.500 kr. i tinglysningsafgift, idet afgifts-grundlaget for tinglysning af ejendom 2 den 8. januar 2015 udgjorde 3.743.900 kr., jf. den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afgørelse.