Kendelse af 29-02-2016 - indlagt i TaxCons database den 09-04-2016

SKAT har truffet afgørelse om, at en anmodning om godtgørelse af tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, ikke kan imødekommes, og at den samlede tinglysningsafgift for tinglysning af det pågældende skøde udgør 36.760 kr. SKAT har derfor opkrævet et yderligere beløb på 17.700 kr. i forhold til det allerede betalte beløb på 19.060 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klagernes advokat rettede ved e-mail af 6. november 2013 følgende henvendelse til SKAT:

”Emne: Klage over ejendomsvurdering – vurdering på begæring, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, jf. § 8, stk. 3, 3. pkt. – matr.nr. [...1], [by1] By, [by1], beliggende [adresse1], [by1]

På vegne mine klienter, der netop har indgået købsaftale om ovennævnte ejendom, anmoder jeg venligst om, at ejendomsvurderingen nedsættes til den aftalte købesum, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, jf. § 8, stk. 3, 3. pkt.”

Klagernes advokat anmeldte skødet vedrørende den i mailen nævnte ejendomshandel til tinglysning. Købesummen var på 2.900.000 kr.

Skødet blev tinglyst den 13. november 2013.

I forbindelse med tinglysningen blev der indbetalt et beløb på 19.060 kr. i tinglysningsafgift. Klagernes advokat anførte i anmeldelsen til tinglysning:

”Køber har indgivet klage over den offentlige ejendomsvurdering, idet vurderingen er højere end købesummen. Tinglysningsafgiften er derfor beregnet ud fra købesummen på 2.900.000 kr.”

Den seneste på tidspunktet for anmeldelsen til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi af ejendommen var den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2011 på 5.850.000 kr.

SKAT traf den 7. januar 2014 afgørelse i sagen om henvendelsen af 6. november 2013. Afgørelsen har følgende indhold:

”Ny vurdering af ejendommen (§4-vurdering)

SKAT har vurderet ejendommen [adresse1], [by1], ejendomsnummer [...] den 7. januar 2014 til 3.000.000 kr.

Vi vedlægger den nye vurdering.

Begrundelse

Vi har vurderet ejendommen ud fra dens tilstand på vurderingsdagen.

En vurdering efter vurderingslovens § 4 skal foretages i det prisniveau, der er gældende pr. 1. oktober 2011.

Der er henset bl.a. til ejendommens tilstand, herunder at bygningerne af handlens parter ikke anses for at have nogen selvstændig værdi; grundens uhensigtsmæssige beliggenhed og form, lang og smal, indeklemt af beboelser på begge sider; ejendommens lange liggetid, udbudspris og ændring heraf hos ejendomsmægler; det generelle prisfald i området indtruffet efter den ordinære vurdering pr. 1. oktober 2011.”

SKATs afgørelse

SKAT har truffet afgørelse om, at anmodningen om godtgørelse af tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, ikke kan imødekommes, og at den samlede tinglysningsafgift for tinglysning af det omhandlede skøde udgør 36.760 kr. SKAT har derfor opkrævet et yderligere beløb på 17.700 kr. i forhold til det allerede betalte beløb på 19.060 kr.

Afgørelsen indeholder følgende bemærkninger og begrundelse:

”SKATs bemærkninger

Tinglysningsafgiftsloven er en transaktionsbaseret lov, og afgiften beregnes på grundlag af den tinglysningsmæssige ekspedition dokumentet har fået.

I denne sag er dokumentet blevet tinglyst efter lovens § 4, stk. 2, hvorfor der beregnes afgift af den højeste værdi af enten købesummen eller den senest offentliggjorte ejendomsvurdering på tinglysningstidspunktet.

I beder den 6. november 2013 vurderingsmyndigheden om en vurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, jf. § 8, stk. 3, 3. pkt.

I tinglyser skødet den 13. november 2013.

Den 7. januar 2014 modtager I en afgørelse efter vurderingslovens § 4 fra vurderingsmyndigheden.

Sker der en nedsættelse af vurderingen på baggrund af en § 4-vurdering skal den endelige afgørelse være modtaget før skødet anmeldes til tinglysning, for at den nye ejendomsvurdering kan lægges til grund ved beregningen af afgiften. Se SKATs juridiske vejledning afsnit E.B.3.1.2.6.

Vurderingsmyndighedens afgørelse er derfor modtaget efter tinglysningstidspunktet, og den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, som var kendt på tinglysningstidspunktet, er vurderingen pr. 1. oktober 2011.

Derfor fastholder vi vores forslag af 9. marts 2015 og henviser til begrundelsen nedenfor.

Retsregler og praksis

Ved ejerskifte af en ejendom udgør afgiften 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget efter stk. 2. Se dagældende tinglysningsafgiftslov § 4, stk. 1.

Ved ejerskifte af ejendomme beregnes afgiften af ejerskiftesummen, dog mindst den seneste offentliggjorte ejendomsværdi ved anmeldelse til tinglysning. Se dagældende tinglysningsafgiftslov § 4, stk. 2, 1. pkt.

Sker der en nedsættelse af vurderingen på baggrund af en § 4-vurdering, skal den endelige afgørelse være modtaget før skødet anmeldes til tinglysning, for at den nye ejendomsvurdering kan lægges til grund ved beregningen af afgiften. Se SKATs juridiske vejledning afsnit E.B.3.1.2.6.

Begrundelse

Efter dagældende tinglysningsafgiftslov § 4 udgør afgiften for tinglysning af ejerskifte, 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget efter stk. 2, hvorefter afgiften beregnes af ejerskiftesummen, dog mindst af den senest offentliggjorte ejendomsværdi på det tidspunkt skødet anmeldes til tinglysning, såfremt denne er højere end købesummen.

Er der på tidspunktet for skødets anmeldelse til tinglysning modtaget meddelelse om ændring af ejendomsvurderingen, kan den ændrede ejendomsværdi anvendes som afgiftsgrundlag. Anvendes den ændrede ejendomsværdi skal kopi af ændringsmeddelelsen vedlægges anmeldelsen til tinglysning.

Det er en betingelse for anvendelsen af den ændrede værdi, at vurderingsmyndigheden har sendt afgørelse om ændring forinden skødet tinglyses.

Hvis ejendomsværdien nedsættes efter tinglysning af skødet, kan den ændrede ejendomsværdi ikke anvendes som grundlag for beregning af tinglysningsafgiften.

I denne sag har I den 13. november 2013 tinglyst et skøde på ejendommen. Købesummen for ejendommen er 2.900.000 kr. I betaler 19.060 kr. i tinglysningsafgift.

Som begrundelse for den betalte tinglysningsafgift skriver I, at der er indgivet klage over den offentlige ejendomsvurdering, idet denne er højere end købesummen.

SKAT har den 7. januar 2014 givet en § 4-vurdering på 3.000.000 kr. Der er således ikke sket en ændring af ejendomsvurderingen på det tidspunkt, hvor skødet anmeldes til tinglysning.

Da den senest offentliggjorte ejendomsvurdering således er på 5.850.000 kr. og da denne er højere end købesummen på 2.900.000 kr. skal tinglysningsafgiften beregnes af vurderingen.

Vi har herefter beregnet afgiften således:

Afgiftsgrundlag

Da I har betalt 19.060 kr. i tinglysningsafgift af skødet, skal I nu betale 17.700 kr. i yderligere afgift.

SKAT skal oplyse, at ifølge tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, er der mulighed for at få godtgjort afgiften for et tinglyst skøde, hvis der forinden tinglysningen af skødet er klaget over ejendomsvurderingen og denne senere nedsættes som følge af denne klage.

Det er SKATs opfattelse, at tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2 skal fortolkes til alene at omfatte situationer, hvor der før endelig tinglysning er klaget over ejendomsvurderingen efter skatteforvaltningslovens kapitel 15. I har anmodet om en § 4 vurdering i henhold til vurderingsloven og bestemmelsen kan derfor ikke finde anvendelse i denne sag.”

Klagernes opfattelse

Der er nedlagt påstand om, at anmodningen om godtgørelse af tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, skal imødekommes, og at der derfor alene skal betales tinglysningsafgift opgjort på grundlag af den nedsatte ejendomsværdi på 3.000.000 kr.

Til støtte for påstanden er anført:

”Som det fremgår, hjemler bestemmelsen en godtgørelse af tinglysningsafgiften i den situation, hvor der inden skødets tinglysning er klaget over ejendomsværdien, men først efter skødets tinglysning kommer meddelelse fra vurderingsmyndigheden om den ændrede (nedsatte) vurdering.

Bestemmelsen anfører imidlertid intet om, på hvilken baggrund der skal være klaget over ejendomsvurderingen, herunder hvorvidt dette skal ske efter ejendomsvurderingslovens § 4 eller efter skatteforvaltningslovens kapitel 15.

Det bestrides derfor, at tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2 ud fra en ordlydsfortolkning kan fortolkes til alene at omfatte situationer, hvor der før endelig tinglysning er klaget over ejendomsvurderingen efter skatteforvaltningslovens kapitel 15.

Der ses heller ikke at være grundlag for en sådan fortolkning, såfremt man kigger på lovforslagets bemærkninger - tværtimod. Om forslagets baggrund er det således under pkt. 3.7.2. anført:

”Efter nugældende bestemmelse er det ofte vurderingsmyndighedernes sagsbehandlingstid i forbindelse med klager over ejendomsvurderingen, der er afgørende for, om en ændret ejendomsvurdering kan anvendes ved beregning af tinglysningsafgiften. Dette opfattes ofte af borgeren som uretfærdigt og har derfor givet anledning til en lang række klager over opgørelsen af tinglysningsafgiften.”

Bestemmelsen blev altså indført for at sikre, at borgerne fremover kom til at betale tinglysningsafgift af den nedsatte (reelle) ejendomsværdi, så længe ejendomsværdifastsættelsen blev påklaget inden tinglysning - dvs. for at sikre borgernes interesser og hindre uretfærdig opkrævning af tinglysningsafgift på et uretmæssigt grundlag, nemlig den for høje ejendomsvurdering.

Med lov nr. 1635 af 26. december 2013 - hvis hovedformål var at genoprette tilliden til de offentlige ejendomsvurderinger - gik man endda skridtet videre, så tinglysningsafgift ved bolighandler som hovedregel altid skal betales af handelsprisen, uanset om den ligger over eller under vurderingen.

Det må derfor - også ud fra en formålsbetragtning - konkluderes, at tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2 ikke skal fortolkes til alene at omfatte situationer, hvor der før endelig tinglysning er

klaget over ejendomsvurderingen efter skatteforvaltningslovens kapitel 15.

På baggrund af ovenstående bestrides det, at den endelige § 4-afgørelse skal være modtaget, før skødet anmeldes til tinglysning, såfremt den nye ejendomsvurdering skal kunne lægges til grund for beregningen af tinglysningsafgiften. Dette har simpelthen ikke været formålet med indførelsen af tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2.

Vi betragter vores henvendelse af 6. november 2013 som en klage over den offentlige ejendomsvurdering i overensstemmelse med tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, hvilket også fremgår eksplicit af e-mailens overskrift, og SKAT har da heller ikke efterfølgende meddelt os, at de ikke anser vores henvendelse som en klage. Da skødet først er tinglyst efterfølgende den 19. november 2013 - hvor vi også i tinglysningsanmeldelsen gjorde opmærksom på, at der var indgivet klage over den offentlige ejendomsvurdering, dvs. med henvisning til nævnte e-mail - er betingelsen i tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2 om, at ejendomsværdifastsættelsen skal være påklaget inden tinglysningen, opfyldt. Der skal således alene betales tinglysningsafgift på baggrund af den nedsatte ejendomsværdi på kr. 3.000.000,00.”

Landsskatterettens afgørelse

Tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, har følgende ordlyd:

”Er der ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom betalt afgift af den senest offentliggjorte ejendomsværdi, jf. § 4, stk. 2, og er denne ejendomsværdi senere nedsat som følge af klage, godtgøres den for meget betalte afgift efter anmodning. Det er en betingelse for godtgørelse, at ejendomsværdifastsættelsen er påklaget inden tinglysningen.”

Bestemmelsen blev indført ved lov nr. 295 af 11. april 2011. Af de almindelige bemærkninger til lovforslaget (lovforslag nr. L 123 2010/1) fremgår:

”3.7.2. Forslagets baggrund

Efter nugældende bestemmelse er det ofte vurderingsmyndighedernes sagsbehandlingstid i forbindelse med klage over ejendomsvurderingen, der er afgørende for, om en ændret ejendomsvurdering kan anvendes ved beregning af tinglysningsafgiften. Dette opfattes ofte af borgeren som uretfærdigt og har derfor givet anledning til en lang række klager over opgørelsen af tinglysningsafgiften.

3.7.3.Forslagets indhold

Det foreslås, at der indsættes en mulighed for godtgørelse (tilbagebetaling) af den afgift, der er betalt for meget, i den situation, hvor ejeren inden skødets tinglysning har påklaget ejendomsværdien, men først efter skødets tinglysning får meddelelse fra vurderingsmyndigheden om den ændrede (nedsatte) vurdering. Godtgørelsen kan fås efter anmodning.”

Og af de specielle bemærkninger fremgår:

”Af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, fremgår det, at tinglysningsafgiften skal beregnes af den senest offentliggjorte ejendomsværdi, hvis denne er højere end den ejerskiftesum, der er anført i skødet.

I den situation, hvor ejeren inden skødets tinglysning har påklaget ejendomsværdien, men først efter skødets tinglysning får meddelelse fra vurderingsmyndigheden om den ændrede (nedsatte) vurdering, skal tinglysningsafgiften beregnes af den tidligere og højere ejendomsværdi. Tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, indeholder ikke hjemmel til at beregne afgiften af den ændrede (nedsatte) vurdering, som meddeles ejeren, efter at skødet er anmeldt til tinglysning. Det betyder også, at nedsættelsen af ejendomsvurderingen ikke berettiger til tilbagebetaling af en del af tinglysningsafgiften.

Det foreslås, at der i tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, indsættes en bestemmelse om godtgørelse af den for meget betalte afgift i den situation, hvor ejeren inden skødets tinglysning har påklaget ejendomsværdien, men først efter skødets tinglysning får meddelelse fra vurderingsmyndigheden om den ændrede (nedsatte) vurdering.”

I nærværende tilfælde behandlede SKAT i overensstemmelse med lovhenvisningen i e-mailen af 6. november 2013 henvendelsen som en anmodning om vurdering efter vurderingslovens § 4 af ejendommen.

SKATs afgørelse af 7. januar 2014 er en vurdering efter vurderingslovens § 4 af ejendommen.

Vurderingslovens § 4 har følgende ordlyd:

”Enhver selvstændigt vurderet ejendom samt ethvert ikke selvstændigt vurderet areal, der opfylder betingelserne i § 8, stk. 1, 2 eller 3, for at kunne vurderes selvstændigt, kan på begæring af ejeren - når de i § 8, stk. 3, 3. pkt., omhandlede betingelser foreligger, på begæring af hver af parterne i salget - forlanges optaget til vurdering (omvurdering) til enhver tid uden for de almindelige vurderinger, jf. dog § 45, stk. 3. Begæring om sådan vurdering skal fremsættes skriftligt, og såfremt der for ejendommen skal indgives vurderingsskema, jf. § 38, stk. 2, er foretagelsen af vurderingen betinget af, at skema indgives inden en af told- og skatteforvaltningen fastsat frist.

Stk. 2. Såfremt en begæring om vurdering i henhold til stk. 1 angår et areal, der hidtil har været vurderet som del af en ejendom, men sådant areal som følge af sammenlægning skal vurderes sammen med andet areal, jf. § 8, stk. 1, 2, 3 og 4, må den sammenlagte ejendom optages til vurdering.

Stk. 3. Ved vurderingerne i henhold til stk. 1 og 2 er det med de af bestemmelserne i § 12 og § 14, stk. 3, følgende modifikationer ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet, der skal lægges til grund ved ansættelsen. Ansættelserne foretages efter prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelige vurdering, jf. dog § 45, stk. 1.

Stk. 4. Begæring om vurdering i henhold til stk. 1 skal indgives til told- og skatteforvaltningen. Skatteministeren kan træffe bestemmelse om formen for begæringen og om, hvilke dokumenter og oplysninger der skal medfølge. Vurderingerne skal foretages uden ufornødent ophold.

Stk. 5. Udgifterne ved vurderinger, der finder sted efter begæring i henhold til stk. 1, afholdes af den, der har begæret vurderingen. Ansættes ejendomsværdien eller grundværdien mindst 10 pct. lavere end ved nærmest forudgående vurdering, afholdes udgifterne dog af det offentlige. For hver vurdering efter 1. pkt. betales et grundbeløb på 358,12 kr. Grundbeløbet er i niveau 1. oktober 1997 og reguleres efter reglerne for generelle reguleringer af tjenestemandslønninger.”

Vurderingslovens § 8, stk. 3, 3. punktum, har følgende ordlyd:

”Er der ved frivillig overdragelse mod vederlag sket salg af et areal, der opfylder betingelserne for at kunne vurderes selvstændigt, kan såvel sælgeren som køberen, når erhvervelsesdokumentet er udstedt, forlange det pågældende areal særskilt vurderet, medmindre arealet er blevet sammenlagt med andet køberen tilhørende areal, og de sammenlagte arealer skal samvurderes i medfør af bestemmelserne i stk. 1 og 4.”

Det bemærkes, at en vurdering efter vurderingslovens § 4 således foretages på grundlag af ejendommens tilstand på tidspunktet for vurderingen efter vurderingslovens § 4 og ikke som ved en klagesag over den senest offentliggjorte ejendomsvurdering på grundlag af tilstanden pr. vurderingsterminen for den påklagede senest offentliggjorte ejendomsvurdering.

Med henvisning hertil har Landsskatteretten ved afgørelse af 18. februar 2015, der er offentliggjort på SKATs hjemmeside som SKM2015.188.LSR, fundet, at der hverken i lovens ordlyd, forarbejderne eller i øvrigt er grundlag for at udstrække tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, til at omfatte situationer, hvor der er foretaget en vurdering efter vurderingslovens § 4.

Landsskatteretten finder i overensstemmelse med SKM2015.188.LSR, at det i nærværende sag omhandlede tilfælde, hvor der er foretaget en vurdering efter vurderingslovens § 4, ikke kan anses for at udgøre et tilfælde som omhandlet i tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, dvs. hvor der er sket nedsættelse af den senest offentliggjorte ejendomsværdi som følge af klage.

SKAT har derfor med rette truffet afgørelse om, at anmodningen om godtgørelse af tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, ikke kan imødekommes. SKAT har endvidere med rette opgjort den samlede tinglysningsafgift til 36.760 kr., jf. det dagældende indhold af tinglysningsafgiftslovens § 4, og har derfor med rette opkrævet et yderligere beløb på 17.700 kr. i forhold til det allerede betalte beløb på 19.060 kr.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.