Kendelse af 22-03-2018 - indlagt i TaxCons database den 21-04-2018

SKAT har truffet afgørelse om, at der skal efteropkræves 6.600 kr. i tinglysningsafgift i forbindelse med tinglysning af skøde vedrørende ejerskifte af ejendommen [adresse1], [by1]. Dette beror på, at SKAT har fundet, at overdragelsessummen ikke er anvendelig ved beregningen af tinglysningsafgiften, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 3.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Af skøde af 12. marts 2014 fremgår det, at der er sket overdragelse af ejendommen [adresse1], [by1]. Det fremgår også, at købesummen er 150.000 kr. Ejendommen består af matrikelnummer [...1], [...2] og [...3]. Sælgeren er Undervisningsministeriet og køberen er klageren.

Herudover fremgår der af skødet under overskriften ”Erklæringer vedr. tinglysnings afgift”:

”Ejendomsværdipåtegning Ejendommen er ikke særskilt vurderet. Ejendommens bygninger er ikke under ombygning, opførelse eller nyopført på anmeldelsestidspunktet. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter bedste skøn den angivne beløb.

Beløb: 150.000 kr.”

Af købsaftalen af 28. februar 2014 fremgår, at salget har angået matrikelnummer [...2], [...1] og [...3], og at købesummen var 150.000 kr. fordelt med 120.000 kr. for matrikelnummer [...2] og [...1] og 30.000 kr. for matrikelnummer [...3].

Ejendommens offentlige ejendomsværdi er pr. 2. oktober 2012 fastsat til 1.000.000 kr. På dette tidspunkt bestod ejendommen af matrikelnummer [...1] og [...2]. Der er den 20. januar 2014 registreret en arealoverførsel af matrikelnummer [...3] til matrikelnummer [...1] m.fl. Ejendommens offentlige ejendomsværdi er pr. 1. oktober 2014 fastsat til 1.250.000 kr. Det er den første ejendomsvurdering, hvor ejendommen har bestået af matrikelnummer [...1], [...2] og [...3]. Der er ikke klaget over ejendomsvurderingen.

I forbindelse med tinglysningen af skødet er der betalt tinglysningsafgift med 2.560 kr., svarende til en fast afgift på 1.660 kr. og en variabel afgift på 0,6 % af 150.000 kr., hvilket er 900 kr.

Af skøde af 12. marts 2014 fremgår det, at Tinglysningsretten ikke har kunnet beregne tinglysningsafgiften og derfor har anmodet SKAT om at udtage anmeldelsen til afgiftskontrol.

SKATs afgørelse

SKAT har beregnet tinglysningsafgiften til 9.160 kr., og der er derfor efteropkrævet 6.600 kr. i tinglysningsafgift. Den variable del af tinglysningsafgiften er beregnet på grundlag af en ejendomsværdi på 1.250.000 kr.

Af SKATs begrundelse fremgår som følger:

”...

SKAT fastholder, at tinglysningsafgiften skal beregnes af den af SKAT Kundeservice, Ejendom udtalte værdi af ejendommen på 1.250.000 kr. Ejendommen, som er en del af større moseområde, er vurderet med en ha. pris på 35.500 kr. og 37.800 kr. og en tillægsværdi på 147 % i lighed med andre moselodder i området. Jordens handelspris pr. ha. er 90.000 kr. Udmeldinger fra Landboforeningerne om handelspriser på jord i området pr. 1. oktober 2012 er 140.000 kr. pr. ha. Der er således taget højde for arealets bonitet og anvendelse i vurderingen.

Ejeren, [person1], ejer flere ejendomme i samme område. Disse ejendomme er vurderet i samme ha-prisleje, og der er ikke tidligere klaget over ejendomsvurderingerne.

Retsregler og praksis

Ifølge tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 udgør afgiften for tinglysning af ejerskifte af andre ejendomme end bolig og fritidshuse 1.660 kr. og 0,6 procent af ejerskiftesummen, dog mindst af senest offentliggjorte ejendomsværdi.

Såfremt ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på anmeldelsestidspunktet, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, jf. lovens § 4, stk. 2, 3. pkt. Den skønnede værdi kan efterprøves ved SKATs ejendomsvurdering, jf. § 4, stk. 3.

Begrundelse

Skødet tinglyses den 12. marts 2014. Ejerskiftesummen er angivet til 150.000 kr.

Seneste offentliggjorte ejendomsværdi er vurderingen pr. 1. oktober 2012, hvor ejendommen er vurderet til 1.000.000 kr. med et areal på 10,9265 ha. Der er pr. 20. januar 2014 tillagt et areal på 2,8702 ha., hvorfor det samlede areal nu udgør 13,7967 ha. Den offentlige vurdering kan derfor ikke anvendes ved beregningen af tinglysningsafgift.

I har skønnet værdien for ejendommen til 150.000 kr. Denne er afprøvet ved SKATs ejendomsvurdering, som har udtalt, at ejendommens værdi bør være 1.250.000 kr. henset til ha-priserne i området, bonitet og anvendelse.

SKAT finder derfor ikke, at der er betalt den korrekte tinglysningsafgift. Der skulle således efter SKATs opfattelse være betalt 9.160 kr. i tinglysningsafgift ved tinglysning af dokumentet.

SKAT beregner afgiften således:

Afgiftsgrundlag ................... 1.250.000 kr.

Variabel afgift, jf. § 4 (0,6 % af afgiftsgrundlag), oprundet ... 7.500 kr.

Fast afgift, jf. § 4................... 1.660 kr.

I alt 9.160 kr.

Jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt. skal tinglysningsafgiften ved andre ejendomme end boliger eller fritidshuse, hvor den senest offentlige vurdering ikke kan anvendes, beregnes efter et skøn. Jf. lovens § 4, stk. 3 har SKAT mulighed for at efterprøve dette skøn, og tinglysningsafgiften beregnes efter den af ejendomsvurderingen udtalte værdi på 1.250.000 kr.

SKAT opkræver derfor den manglende afgift på 6.600 kr.

...”

Af SKAT Kundeservice, Ejendoms, udtalelse om handelsprisen af 20. januar 2015, som der henvises til i SKATs begrundelse, fremgår, at:

”...

Ejendommen er en benyttelseskode 17- ubebygget landbrugslod, på i alt 13.7967 ha. Arealet består af 3 matrikler fordelt på 2 stykker og er en del af et større moseområde.

Ejendommen er handlet den 1.04.2014 til 150.000 kr. Sælger er Undervisningsministeriet og køber er [person1], [adresse2], [...], [by1], som ejer flere andre ejendomme i området.

Ejendommen er pr. 1.10.2012 vurderet til 1.000.000 kr. med et areal på 10,9265 ha. Der er pr. 20.01.2014 tillagt et areal på 2,8702 ha.

Ejendommen er ved vurderingen pr. 1.10.2014 vurderet til 1.250.000 kr.

Ejendommen er vurderet med en ha pris på 35.500 kr. og 37.800 kr. og en tillægsparcelværdi på 147 % i lighed med andre moselodder i området. Jordens handelspris pr. ha. er 90.000 kr. Udmeldinger fra Landboforeningerne om handelspriser på jord i området pr. 1.10.2012 er 140.000 kr. pr. ha. Der er således taget højde for arealets bonitet og anvendelse i vurderingen.

Der er bedt om mere materiale i form af dokumentation for handelspris, samt tidligere handler på ejendommen.

19.01.2015 Modtaget købsaftale vedrørende handelen dateret 28.02.2014.

Salget af arealet burde have været sendt til godkendelse af SKAT ifølge Finansministeriets budgetvejledning og Cirkulære om salg af statens faste ejendomme (Cirkulære 2010-01-25 nr. 7 om salg af statens faste ejendomme).

Vi skønner, at en handelspris på 150.000 kr. for et moseareal på 13,7967 ha er for lav. Vurderingen pr. 1.10.2014 på 1.250.000 kr. er et retvisende udtryk for ejendommens værdi, med den usikkerhed, hvormed ejendommens kontante handelsværdi kan fastsættes.

...”

SKAT har erklæret sig enig i Skatteankestyrelsens indstilling af 31. oktober 2017 om stadfæstelse af SKATs afgørelse.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at tinglysningsafgiften i forbindelse med overdragelsen af ejendommen nedsættes til 2.560 kr.

Af klagen af 18. marts 2015 fremgår, at:

”...

For så vidt angår anbringender til støtte for påstanden, henvises til det i brev af 7. februar 2015 anførte. Brev af 7. februar 2015 vedlægges som sagens bilag 2.

Det bemærkes, at sælger af matriklerne var statens ejendomsselskab, [virksomhed1] A/S, som har en notorisk pligt til at sælge statens ejendomme på den for staten mest indbringende måde.

Som det også er påpeget i bilag 2, forekommer det besynderligt, at SKAT gør gældende, at [virksomhed1] A/S har solgt matriklerne til en værdi, som er lavere, end hvad matriklerne kunne være solgt til. SKAT har da heller ikke nærmere begrundet, hvorfor SKAT mener, at matriklerne kunne være solgt til 1.250.000 kr.

Supplerende bemærkes at det modsætningsvist af vurderingslovens § 6, stk. 1, 2. pkt. fremgår, at ejendomme, som ikke er ejerboliger, skal vurderes konkret. Det er således ikke i overensstemmelse med vurderingslovens regler at fastsætte handelsværdien ud fra nogle statiske - og i øvrigt udokumenterede - handelsværdier af andre ejendomme, således som SKAT har anført i bilag 1. Dette gælder særligt, når der i nærværende sag foreligger en handelspris aftalt mellem uafhængige parter på 150.000 kr.

...”

I klagen er der henvist til brev af 17. februar 2015, der er vedlagt klagen som bilag 2. Af dette brev fremgår det, at:

”...

Jeg er ikke enig med SKAT i, at handelsværdien af de overdragne matrikelnumre er 1.250.000 kr. Handelsværdien af de overdragne matrikelnumre er derimod 150.000 kr., som var den pris, der blev aftalt mellem sagens parter.

Det bemærkes, at sælger af matriklerne var statens ejendomsselskab, [virksomhed1] A/S, som har en notorisk pligt til at sælge statens ejendomme på den for staten mest indbringende måde.

Derfor forekommer der besynderligt, at SKAT gør gældende, at [virksomhed1] A/S har solgt matriklerne til en værdi, som er lavere, end hvad matriklerne kunne være solgt til. SKAT har da heller ikke nærmere begrundet, hvorfor SKAT mener, at matriklerne kunne være solgt til 1.250.000 kr. Faktum var, at min klient - sammen med andre bydere - var interesseret i matriklerne og at han i sidste ende var den, som gav højeste bud.

Afslutningsvis bemærkes at det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt., at hvis ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn. Parterne har - ikke bare efter et skøn, men i henhold til den eksakte overdragelsessum – anført ejendommens værdi til 150.000 kr.

Hvis SKAT anfægter denne værdiansættelse, må SKAT påvise konkrete forhold som sandsynliggør, at begge parter har haft en interesse i at handle matriklerne til under handelsværdien, jf. forudsætningsvist bestemmelsen i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 3. SKAT har ikke anført sådanne konkrete forhold, hvorfor afgiftsgrundlaget også af den grund skal ansættes til 150.000 kr.

...”

Retsmøde

Klagerens repræsentant og SKAT redegjorde i overensstemmelse med tidligere indlæg for synspunkterne i sagen.

Klagerens repræsentant oplyste yderligere på retsmødet, at grunden til, at klageren ikke havde klaget over grundens ejendomsværdi er, at der ikke betales ejendomsværdiskat af landbrugsjord, og der ved en klage over ejendomsværdien således ville være tale om unødig proces. Herudover oplyste klagerens repræsentant, at jorden ikke kan have en høj værdi, idet grunden ikke kan anvendes til andet end herlighedsværdi.

s afgørelse

Afgiften for tinglysning af ejerskifte af fast ejendom udgør som udgangspunkt 1.660 kr. og 0,6 pct. af afgiftsgrundlaget, der fastsættes efter reglerne i tinglysningslovens § 4, stk. 2 og 4-10. Dette står i tinglysningslovens § 4, stk. 1.

Ved ejerskifte af ejendomme, der ikke er ejerboliger, beregnes afgiften af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt.

Ved anmeldelse til tinglysning af ejerskifte af fast ejendom skal ejendomsværdien være oplyst. Hvis ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller hvis der i tiden mellem den seneste offentlige vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt.

Er registreringsmyndigheden i tvivl om rigtigheden af værdien, oversender registreringsmyndigheden spørgsmålet om ejendommens værdi til told- og skatteforvaltningen til afgørelse, når tinglysningsekspeditionen er afsluttet, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 3, 1. pkt.

Told- og skatteforvaltningen foranlediger om fornødent ejendommen vurderet efter vurderingsloven, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 3, 2. pkt.

Ejerskiftesummen ved klagerens erhvervelse af ejendommen er lavere end ejendomsvurderingen. Tinglysningsafgift skal herefter, som udgangspunkt, udregnes på baggrund af seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

Idet ejendommen har undergået matrikulære ændringer i tidsrummet mellem den sidste offentlige ejendomsvurdering og overdragelsen, skal der angives et skønnet beløb, hvoraf den variable tinglysningsafgift skal beregnes, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt.

Den i skødet angivne skønnede værdi på 150.000 kr. er væsentlig mindre end den seneste offentlige ejendomsvurdering på 1.000.000 kr. Hertil kommer, at ejendommen er tilføjet et areal, hvilket ikke vil bevirke et væsentligt fald i ejendommens værdi.

Den offentlige vurdering for ejendommen fra den 1. oktober 2014 lyder på 1.250.000 kr. Denne ejendomsvurdering er foretaget efter de matrikulære ændringer pr. 20. januar 2014, og vurderingen har en tidsmæssig nær sammenhæng med overdragelsestidspunktet. Klageren har ikke klaget over denne vurdering. Det har derfor ikke været fornødent, at foretage en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven med henblik på at beregne tinglysningsafgiften. SKAT har været berettiget til at beregne tinglysningsafgiften på grundlag af vurderingen pr. 1. oktober 2014.

Der er ikke i øvrigt gjort indsigelse over for SKATs opgørelse af tinglysningsafgiften.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.