Kendelse af 13-05-2016 - indlagt i TaxCons database den 09-07-2016

SKAT har truffet afgørelse om, at tinglysningsafgiften for tinglysning af det pågældende skøde udgør 19.060 kr. og har derfor opkrævet et yderligere beløb på 16.200 kr. i forhold til det allerede betalte beløb på 2.860 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Selskabet erhvervede d. 6. januar 2014 ejendommen matr. nr. [...1], beliggende [adresse1], [by1] på auktion. Købesummen var på 200.000 kr. I skødet er ejendomskategorien angivet som anden ejendom.

Skødet blev tinglyst den 21. juli 2014.

Den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi af ejendommen var ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 på 2.900.000 kr.

I forbindelse med tinglysningen blev der indbetalt tinglysningsafgift på 2.860 kr. I anmeldelsen af skødet til tinglysning er som forklaring på beregningen af tinglysningsafgiften angivet:

”Den 13/5 2014 offentliggjorde SKAT SKM 2014.418.SKAT der fastslår, at der skal betales tinglysningafgift svarende til enten købesummen eller en mindre offentlig ejendomsvurdering svarende til 2011-niveau. Der er beregnet tinglysningsafgift af kr. 200.000.”

Da der var uoverensstemmelse mellem den af Tinglysningsretten beregnede tinglysningsafgift på 19.060 kr. og den angivne tinglysningsafgift på 2.860 kr., sendte Tinglysningsretten spørgsmålet om tinglysningsafgiftens størrelse til behandling hos SKAT.

SKATs afgørelse

SKAT har truffet afgørelse om, at tinglysningsafgiften for tinglysning af det omhandlede skøde udgør 19.060 kr. og har derfor opkrævet et yderligere beløb på 16.200 kr. i forhold til det allerede betalte beløb på 2.860 kr.

Afgørelsen indeholder følgende bemærkninger og begrundelse:

” Faktiske forhold

Den 21. juli 2014 tinglyses auktionsskøde på ovennævnte ejendom og der er betalt 2.860 kr. i tinglysningsafgift.

Du har anført, at der er tale om en anden ejendom. Ifølge SKATs oplysninger er der tale om en forretning.

Budsummen er angivet til 200.000 kr.

Den seneste offentlige ejendomsvurdering er pr. 1. oktober 2012 og udgør 2.900.000 kr.

Du har under beregningsgrundlaget anført, at SKAT den 13. maj 2014 har offentliggjort SKM2014.418.SKAT, der fastslår, at der skal betales tinglysningsafgift svarende til enten købesummen eller en mindre offentlig ejendomsvurdering svarende til 2011-niveau. Der er beregnet tinglysningsafgift af kr. 200.000.

SKAT har den 18. september 2014 sendt forslag til afgørelse med enslydende indhold som denne afgørelse.

[…]

Retsregler og praksis

Ifølge tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 udgør afgiften for tinglysning af ejerskifte af andre ejendomme end bolig og fritidshuse 1.660 kr. og 0,6 procent af ejerskiftesummen, dog mindst af senest offentliggjorte ejendomsværdi. Hel eller delvis udlejning af bolig og fritidshuse er ligeledes omfattet af ”andre ejendomme”.

Begrundelse

Auktionsskødet tinglyses den 21. juli 2014. Ejerskiftesummen er angivet til 200.000 kr.

Den seneste offentlige ejendomsvurdering er pr. 1. oktober 2012 og udgør 2.900.000 kr.

Der skulle således efter SKATs opfattelse være betalt 19.060 kr. i tinglysningsafgift ved tinglysning af dokumentet.

SKAT beregner afgiften således:

Afgiftsgrundlag2.900.000kr.

Variabel afgift, jf. § 4 (0,6 % af afgiftsgrundlag), oprundet 17.400kr.

Fast afgift, jf. § 41.660kr.

I alt19.060kr.

SKAT finder ikke at der er betalt den korrekte tinglysningsafgift.

For ejendomme, der ikke anses som bolig eller fritidshuse, skal afgiften beregnes på grundlag af ejendomsværdien, såfremt denne er højere end ejerskiftesummen, jf. TAL § 4, stk. 2.

SKATs styresignal SKM2014.418.SKAT, som der henvises til under beregningsgrundlaget, omhandler udelukkende enfamilieshuse, flerfamilieshuse eller fritidsboliger, jf. § 4, stk. 4, og gør sig derfor ikke gældende i denne sag, idet der er tale om en erhvervsejendom, som er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

SKAT opkræver derfor den manglende tinglysningsafgift på 16.200 kr.”

Selskabets opfattelse

Selskabets advokat har nedlagt påstand om, at tinglysningsafgift skal svares af handelsprisen på 200.000 kr., idet den offentlige ejendomsvurdering ikke er retvisende.

Til støtte for påstanden er anført:

” SAGSFREMSTILLING:

Ejendommen [adresse1], [by1], har stået tomt siden formentlig 2006, hvor ejendommen blev overskødet [by1] Kommune til en privat ejer. I forbindelse med ophør af funktion som rådhus, blev samtlige målere mv. afblændet, hvorfor der til ejendommen ikke er nogen forsyning i form af el, vand, varme mv.

Som følge af dødsfald fra den ultimative ejer af det selskab, der fra kommunen erhvervede ejendommen, indtrådte der konkurs, hvorfor ejendommen blev udbudt til frivillig salg via en auktion.

Den 6/1 2014 blev ejendommen erhvervet for kr. 200.000.

Der blev den 8/1 2014 indsendt begæring om § 4-omvurdering, da den offentlige ejendomsværdi i flere år ikke har være retvisende, bilag 2. Ejer har forsøgt at få berigtiget værdiansættelsen af ejendommen, og hvis der skal betales tinglysningsafgift uden en berigtigelse af den offentlige ejendomsværdi, er der tale om en skjult skat – konkret alene i forhold til klager.

Henset til ejendommens beskaffenhed mv. findes det urimeligt, at der skal betales tinglysningsafgift af værdier, som er ikke eksisterende. Der har i de senere år været betydelig presseomtale af de mange og betydelige fejlbehæftede offentlige vurdering af ejendomme. Vurderingen af denne ejendom er også behæftet med betydelige fejl, hvilket et salg på auktion til kr. 200.000 også viser.

Som følge af de mange fejlbehæftede ejendomsvurderinger har SKAT ved SKM2014.418.SKAT tilkendegivet, at der for visse handler skal betales mindre tinglysningsafgift, herunder ved anvendelse af tidligere års lavere offentlige ejendomsvurdering.”

Landsskatterettens afgørelse

Tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1 og 2, havde ved lovbekendtgørelse nr. 462 af 14. maj 2007 følgende ordlyd:

”For tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf udgør afgiften 1.400 kr. og 0,6 pct. af afgiftsgrundlaget efter stk. 2. Dette gælder også, hvis ejerskiftet er betinget.

Stk. 2. Afgiften beregnes af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, eller ved ejerskifte af en ideel andel af en fast ejendom den forholdsmæssige andel heraf, jf. lov om vurdering af landets faste ejendomme. Ved anmeldelse til tinglysning af ejerskifte af fast ejendom skal ejendomsværdien være oplyst. Hvis ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller hvis der i tiden mellem den seneste offentliggjorte vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi. Skatteministeren kan fastsætte nærmere regler om dokumentation for oplysningerne.”

Ved lov nr. 1635 af 26. december 2013 blev ordlyden af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1 og 2, ændret til følgende:

”For tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf udgør afgiften 1.400 kr. og 0,6 pct. af afgiftsgrundlaget efter stk. 2 og 4-10. Dette gælder også, hvis ejerskiftet er betinget.

Stk. 2.Ved ejerskifte af ejendomme bortset fra de i stk. 4 anførte boliger beregnes afgiften af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, eller ved ejerskifte af en ideel andel af en fast ejendom den forholdsmæssige andel heraf, jf. lov om vurdering af landets faste ejendomme. Ved anmeldelse til tinglysning af ejerskifte af fast ejendom skal ejendomsværdien være oplyst. Hvis ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller hvis der i tiden mellem den seneste offentliggjorte vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi. Skatteministeren kan fastsætte nærmere regler om dokumentation for oplysningerne.”

Ved lovændringen blev der endvidere indsat følgende bestemmelser i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4-10:

”Stk. 4. Ved ejerskifte af enfamilieshus, flerfamilieshus eller fritidsbolig beregnes afgiften af ejerskiftesummen.

Stk. 5. Et enfamilieshus efter denne lov er en ejendom, der er indrettet med henblik på beboelse af en familie, herunder en parcelejendom eller ejerlejlighed.

Stk. 6. Et flerfamilieshus efter denne lov er en ejendom med flere selvstændige beboelseslejligheder med eget køkken, og hvor hele ejendommen anvendes til beboelse.

Stk. 7. En fritidsbolig efter denne lov er en fast ejendom, der ikke anvendes til helårsbeboelse, herunder en ejerlejlighed eller timeshareandel.

Stk. 8. Ved ejerskifte af de i stk. 4 anførte boliger, hvor boligen anvendes som blandet beboelses- og erhvervsejendom, beregnes afgiften efter stk. 2, 1. pkt.

Stk. 9. Hvis der ved ejerskifte af de i stk. 4 nævnte ejendomme, jf. dog stk. 8, ikke foreligger en ejerskiftesum, hvoraf afgiften kan beregnes, beregnes afgiften af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi eller ved ejerskifte af en ideel andel af en ejendom efter stk. 4 af den forholdsmæssige andel heraf. Hvis der ikke foreligger en ejendomsværdi, finder stk. 2, 3. pkt., tilsvarende anvendelse.

Stk. 10. Hvis ejerskifte af en af de i stk. 4 nævnte ejendomme, jf. dog stk. 8, ikke er sket som almindelig fri handel og ejerskiftesummen udgør et beløb, der er mindre end 85 pct. af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, beregnes afgiften af 85 pct. af ejendomsværdien. Ved ejerskifte af en ideel andel af en ejendom efter stk. 4 gælder procentandelen i 1. pkt. den forholdsmæssige andel af ejendomsværdien. Hvis der ikke foreligger en ejendomsværdi, finder stk. 2, 3. pkt., tilsvarende anvendelse”

Af SKM 2014.418.SKAT fremgår:

” Sammenfatning

Ved salg af ejerboliger skal der som hovedregel beregnes tinglysningsafgift af ejerskiftesummen.

Det gælder dog ikke, hvis der ikke er nogen ejerskiftesum. Afgiften beregnes da af seneste offentliggjorte ejendomsværdi. Det sker typisk i visse tilfælde ved tinglysning af skifteretsattest, når en arving overtager en ejendom. Ved familiehandler mv. skal der endvidere som minimum beregnes tinglysningsafgift af 85 procent af ejendomsværdien, hvis den er højere end ejerskiftesummen.

SKAT meddeler, at der for ejerskifter af ejerboliger, hvor tinglysningsafgiften beregnes på grundlag af ejendomsværdien, og som er anmeldt til tinglysning fra og med 1. januar 2014, som hovedregel skal beregnes afgift ud fra 2011-vurderingen, fratrukket 2,5 procent. Dette følger af en ændring af vurderingsloven pr. 1. januar 2014. For ejerskifter, hvor der fra 1. januar dermed er betalt for meget i tinglysningsafgift, kan der ske tilbagebetaling af afgift.

SKATs opfattelse

Tinglysningsafgift ved ejerskifte af ejerboliger skal i visse undtagelsestilfælde beregnes på grundlag af seneste offentliggjorte ejendomsværdi. Se tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 8, jf. stk. 2, 1. punktum, og stk. 9. Det er SKATs opfattelse, at den seneste offentliggjorte ejendomsværdi fra 1. januar 2014 skal anses for 2011-vurderingen fratrukket 2,5 procent.

Dette følger af, at 2013-vurderingen efter reglerne i lov nr. 1635 af 26. december 2013 sker som en videreførelse af 2011-vurderingen, reduceret med 2,5 procent. Det følger endvidere af, at denne lov trådte i kraft 1. januar 2014, hvilket må sidestilles med en offentliggørelse.

Ved salg af ejerboliger, der ikke er sket i almindelig fri handel, dvs. handler mellem interesseforbundne parter, herunder familiehandler, skal der beregnes tinglysningsafgift af ejerskiftesummen, dog minimum af 85 procent af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 10. Det er ligeledes SKATs opfattelse, at det er en følge af den nævnte ændring af vurderingsloven, at afgiften i disse tilfælde skal beregnes af minimum 85 procent af 2011-vurderingen, reduceret med 2,5 procent.”

Af skødet fremgår, at ejendommen er kategoriseret som anden ejendom. Ejendommen er derfor ikke omfattet af reglerne i tinglysningslovens § 4, stk. 4 til 10 eller af SKATs styresignal offentliggjort ved SKM 2014.418.SKAT.

Af forarbejderne til tinglysningsafgiftsloven af 14. maj 2007 § 4, stk. 2, 3. punktum (bemærkningerne til lovforslag nr. L 208 fremsat den 25. marts 1999) fremgår:

”I visse tilfælde vil ejendommen ikke være selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelsen. I andre tilfælde er der efter den seneste vurdering sket så store forandringer af ejendommen, at den seneste offentliggjorte ejendomsværdi ikke uden videre kan lægges til grund. Det vil f.eks. være tilfældet, hvis der efter den seneste vurdering er sket nybygning eller en større tilbygning mv. I begge tilfælde skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn ved anmeldelsen, og afgiften skal i så fald beregnes af mindst den angivne værdi.”

I byretsdom af 12. august 2011, der er offentliggjort på SKATs hjemmeside som SKM2011.534.BR, har byretten fastslået, at den dagældende tinglysningsafgiftslovs § 4, stk. 2, 3. punktum, 2. led om væsentlige forandringer, skal forstås således, at det alene er fysiske og juridiske forandringer – og ikke faldende markedsværdi eller forringet stand – der kan begrunde, at der anvendes et andet afgiftsgrundlag end hovedreglen i den dagældende tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. punktum.

Med henvisning til at der ikke er sket en indholdsmæssig ændring af tinglysningslovens § 4, stk. 2, 3. punktum, de ovenfor citerede forarbejder til tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. punktum, og SKM2011.534.BR finder Landsskatteretten, at der i nærværende tilfælde ikke foreligger sådanne forhold i form af væsentlige forandringer af ejendommen, at tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. punktum, finder anvendelse.

Tinglysningsafgiften skal herefter beregnes af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, jf. tinglysningslovens § 4, stk. 2. SKAT har derfor med rette opgjort tinglysningsafgiften til 19.060 kr., opgjort som 0,6 % af 2.900.000 kr. plus 1.660 kr., jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1 og 2, og har derfor med rette opkrævet et yderligere beløb på 16.200 kr. i forhold til det allerede betalte beløb på 2.860 kr.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.