Kendelse af 12-07-2016 - indlagt i TaxCons database den 06-08-2016

SKAT har truffet afgørelse om, at tinglysningsafgift for tinglysning af det pågældende skøde udgør 131.260 kr. og har derfor opkrævet et yderligere beløb på 58.500 kr. i forhold til det allerede betalte beløb på 72.760 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Selskabet [virksomhed1] ApS (nu [virksomhed2] ApS) købte i 2014 ejendommen matr.nr. [...1], [by1], beliggende [adresse1], [by1]. Købesummen var på 11.850.000 kr. Af købsaftalen fremgår, at der er lejemål i ejendommen.

Skødet blev tinglyst den 18. august 2014. I skødet er i feltet ”Ejendomskategori” angivet:

”Erhvervsejendom

Mere end 50 % af erhvervs- og boligarealerne har været udlejet i seneste kalenderår.

Ejendommen har været anvendt til momspligtigt formål.

Ejendommen er en udlejningsejendom.”

Endvidere er angivet, at der i ejendommen er 2 beboelseslejemål og 5 erhvervslejemål.

Den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi af ejendommen var ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 på 21.600.000 kr. På ejendomsvurderingsmeddelelsen er ejendommen angivet som en beboelses- og forretningsejendom med 2 lejligheder.

I forbindelse med tinglysningen blev der indbetalt tinglysningsafgift på 72.760 kr. I anmeldelsen af skødet til tinglysning er det angivet, at det afgiftspligtige beløb er 21.600.000 kr. Det er i feltet ”Beregningsgrundlaget er et andet” angivet:

”Der er betalt afgift af kr. 11.850.000 svarende til købesummen. Den 31. juli 2014 er der indgivet klage over vurderingen til SKAT i henhold til Skatteforvaltningslovens § 33. Nr. hos SKAT [...].”

Da der var uoverensstemmelse mellem den af Tinglysningsretten beregnede tinglysningsafgift på 131.260 kr. og den angivne tinglysningsafgift på 72.760 kr., sendte Tinglysningsretten spørgsmålet om tinglysningsafgiftens størrelse til behandling hos SKAT.

Af sagens oplysninger fremgår endvidere, at selskabet ved brev af 31. juli 2014 har indsendt klage over/anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 til SKAT. Som begrundelse for klagen/anmodningen om genoptagelse er anført:

”Der er flere anbringender, der kan fremføres til støtte for, at 2012 vurderingen er fejlagtig.

I 2014 er ejendommen netop handlet for kr. 11.850.000,00, jf. bilag 1. Det er bemærkel­ sesværdigt, at Vurderingsmyndighederne ikke har konstateret den meget lavere handels­ sum, for eksempel på OIS.

Til orientering kan eksempelvis oplyses, at kapitaliseringsfaktoren, der anvendes på bedste beliggenhed på [adresse2], [adresse3]/[adresse4], er 22,2, hvilket er gældende for en ejendom med facade til [adresse2].

På [adresse5]/[adresse3] (facade ud til gågaden), som vel kan synes at være allerbedste placering, er der eksempler på kapitaliseringsfaktorer på over 30.

Når henses til disse beliggenheder må det betragtes som en fejl, at ejendommen [adresse1] har en kapitaliseringsfaktor på 27,7, hvilket svarer til i det mindste en strøgejendom.

I ejendomme, for eksempel i [adresse6], hvor beliggenheden efter min opfattelse kan sammenlignes med [adresse1], benyttes en kapitaliseringsfaktor på 14. Benyttes samme kapitaliseringsfaktor på [adresse1] (14,0 x lejeindtægten), svarer dette til ca. kr. 11 mio., hvilket så ca. passer med købesummen på kr. 11.850.000,00.

Jeg er klar over, at ejendommen er fredet med de konsekvenser, det nu har. Imidlertid medfører den forkerte vurdering, at min klient skal betale over kr. 60.000,00 for meget i registreringsafgift vedrørende skødet, hvilket ikke forekommer rimeligt, heller ikke ud fra et retssikkerheds­ synspunkt, når henses til, at en begæring om omvurdering, som man jo har ret til, jf. vurderingslovens § 4, ikke kan danne baggrund for en afgiftsgodtgørelse. Det kan kun en klage eller en genoptagelse af sagen.

Uanset det anførte, må det konstateres, at registreringsafgiften for ejerboliger nu beregnes efter ejerskiftesummen i modsætning til andre ejendomme, hvor afgiften beregnes efter det hidtidige system; ejerskiftesum/vurderingssum, afhængig af hvilken er højest.

Netop derfor er det ikke særligt hensigtsmæssigt, at man afskæres fra at begære omvurdering, jf. vurderingslovens § 45. Så vidt jeg kan vurdere, er den eneste mulighed for, at min klient ikke skal betale afgift af en dokumenterbar alt for høj værdi, at SKAT anerkender, at der må være sket en fejl i 2012- og senere vurderinger.

Jeg vedhæfter som bilag 4 print fra Karnov vedrørende ændringslov nr. 1635 af 2013-12-26. I

*note anføres: ”Videre medfører loven, at SKAT frem til 2015-07-01 skal kunne nedsætte 2011- vurderinger i forbindelse med korrektion af fejl. Dette gælder såvel de fejl, som SKAT selv måtte konstatere, som det fejl SKAT bliver gjort opmærksom på.”

Ved afgørelse af 4. august 2014 har SKAT afslået at genoptage ejendomsvurderingen med den begrundelse, at der i anmodningen om genoptagelse ikke ses at være fremkommet nye faktiske oplysninger, der skulle kunne begrunde en ændring af vurderingen pr. 1. oktober 2012. Betingelserne for genoptagelse er derfor anset for ikke at være opfyldt.

Ved brev af 31. oktober 2014 til Skatteankestyrelsen har selskabet klaget over SKATs afgørelse af 4. august 2014 (afslaget på genoptagelse), idet der henholdes til det i brevet af 31. juli 2014 anførte.

Sagen, der er visiteret til vurderingsankenævnet, er verserende under sagsnr. [...].

SKATs afgørelse

SKAT har truffet afgørelse om, at tinglysningsafgiften for tinglysning af det pågældende skøde udgør 131.260 kr. og har derfor opkrævet et yderligere beløb på 58.500 kr. i forhold til det allerede betalte beløb på 72.760 kr.

Afgørelsen er begrundet således:

” Retsregler og praksis

Ifølge tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 udgør afgiften for tinglysning af ejerskifte af andre ejendomme end bolig og fritidshuse 1.660 kr. og 0,6 procent af ejerskiftesummen, dog mindst af senest offentliggjorte ejendomsværdi. Hel eller delvis udlejning af bolig og fritidshuse er ligeledes omfattet af ”andre ejendomme”.

Begrundelse

Skødet tinglyses den 18. august 2014. Ejerskiftesummen er angivet til 11.850.000 kr.

Seneste offentliggjorte ejendomsværdi er vurderingen pr. 1. oktober 2012, hvor ejendommen er vurderet til 21.600.000 kr.

Idet afgiften skal beregnes ud fra den højeste værdi af enten ejerskiftesummen eller den senest offentlige ejendomsværdi, skal tinglysningsafgiften beregnes af den offentlige vurdering på 21.600.000 kr.

Der skulle således efter SKATs opfattelse være betalt 131.260 kr. i tinglysningsafgift ved tinglysning af dokumentet.

SKAT finder ikke, at jeres begrundelse for ikke at betale fuld afgift, har betydning for beregning af tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens bestemmelser. I har den 31. juli 2014 sendt klage over den seneste ejendomsvurdering til SKAT. Der er dog den 4. august 2014 fra SKAT Ejendomsvurdering sendt afslag på genoptagelse af den seneste ejendomsvurdering. Altså vil det ikke være muligt at anvende et lavere beregningsgrundlag ved beregning af tinglysningsafgiften.

Ved tinglysning af et skøde på en erhvervsejendom, skal afgiften beregnes af det største beløb af ejerskiftesummen eller den seneste offentlige vurdering, jf. § 4, stk. 2.

SKAT opkræver derfor det resterende beløb på 58.500 kr.”

Efterfølgende forløb

Selskabets advokat har i brev, der er dateret den 18. november 2014, oplyst til SKATs sagsbehandler i tinglysningsafgiftssagen, at SKATs afgørelse om nægtelse af genoptagelse af ejendomsvurderingen for 2012 er påklaget.

SKAT har i mail af 1. december 2014 oplyst, at brevet først er kommet sagsbehandleren til kundskab efter den 20. november 2014, og SKAT har meddelt:

”SKAT fastholder dog afgørelsen af den 20. november 2014, idet tinglysningsafgiften skal beregnes på anmeldelsestidspunktet, altså den 18. august 2014. På det tidspunkt er I bekendt med at SKAT ikke vil genoptage ejendomsvurderingen for 2012, hvorfor I som udgangspunkt skal beregne af den senest offentlige ejendomsvurdering. I har den 31. oktober 2014 valgt at påklage SKATs afgørelse om ikke at genoptage ejendomsvurderingen.

Jf. tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2 kan der ske godtgørelse af tinglysningsafgift betalt ved ejerskifte af fast ejendom beregnet af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, og denne senere er nedsat som følge af en klage. Altså vil I have mulighed for, når der kommer en afgørelse fra Skatteankestyrelsen, at anmode om godtgørelse af den for meget betalte tinglysningsafgift, hvis den offentlige vurdering for ejendommen bliver sat ned.

Afslutningsvis skal det bemærkes, at I jo har mulighed for at klage over SKATs afgørelse af den 20. november 2014 vedr. tinglysningsafgift.”

Selskabets opfattelse

Selskabets advokat har nedlagt påstand om, at beløbet på 58.500 kr. skal nedsættes til 0 kr.

Til støtte for påstanden er henvist til det anførte i de tidligere klager/anmodninger om genoptagelse, senest klagen af 31. oktober 2014.

Landsskatterettens afgørelse

Tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1 og 2, har følgende ordlyd:

”For tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf udgør afgiften 1.660 kr. og 0,6 pct. af afgiftsgrundlaget efter stk. 2 og 4-10. Dette gælder også, hvis ejerskiftet er betinget.

Stk. 2.Ved ejerskifte af ejendomme bortset fra de i stk. 4 anførte boliger beregnes afgiften af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, eller ved ejerskifte af en ideel andel af en fast ejendom den forholdsmæssige andel heraf, jf. lov om vurdering af landets faste ejendomme. Ved anmeldelse til tinglysning af ejerskifte af fast ejendom skal ejendomsværdien være oplyst. Hvis ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller hvis der i tiden mellem den seneste offentliggjorte vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi. Skatteministeren kan fastsætte nærmere regler om dokumentation for oplysningerne.”

Tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4-10 har følgende ordlyd:

”Stk. 4. Ved ejerskifte af enfamilieshus, flerfamilieshus eller fritidsbolig beregnes afgiften af ejerskiftesummen.

Stk. 5. Et enfamilieshus efter denne lov er en ejendom, der er indrettet med henblik på beboelse af en familie, herunder en parcelejendom eller ejerlejlighed.

Stk. 6. Et flerfamilieshus efter denne lov er en ejendom med flere selvstændige beboelseslejligheder med eget køkken, og hvor hele ejendommen anvendes til beboelse.

Stk. 7. En fritidsbolig efter denne lov er en fast ejendom, der ikke anvendes til helårsbeboelse, herunder en ejerlejlighed eller timeshareandel.

Stk. 8. Ved ejerskifte af de i stk. 4 anførte boliger, hvor boligen anvendes som blandet beboelses- og erhvervsejendom, beregnes afgiften efter stk. 2, 1. pkt.

Stk. 9. Hvis der ved ejerskifte af de i stk. 4 nævnte ejendomme, jf. dog stk. 8, ikke foreligger en ejerskiftesum, hvoraf afgiften kan beregnes, beregnes afgiften af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi eller ved ejerskifte af en ideel andel af en ejendom efter stk. 4 af den forholdsmæssige andel heraf. Hvis der ikke foreligger en ejendomsværdi, finder stk. 2, 3. pkt., tilsvarende anvendelse.

Stk. 10. Hvis ejerskifte af en af de i stk. 4 nævnte ejendomme, jf. dog stk. 8, ikke er sket som almindelig fri handel og ejerskiftesummen udgør et beløb, der er mindre end 85 pct. af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, beregnes afgiften af 85 pct. af ejendomsværdien. Ved ejerskifte af en ideel andel af en ejendom efter stk. 4 gælder procentandelen i 1. pkt. den forholdsmæssige andel af ejendomsværdien. Hvis der ikke foreligger en ejendomsværdi, finder stk. 2, 3. pkt., tilsvarende anvendelse.”

Tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, har følgende ordlyd:

”Er der ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom betalt afgift af den senest offentliggjorte ejendomsværdi, jf. § 4, stk. 2, og er denne ejendomsværdi senere nedsat som følge af klage, godtgøres den for meget betalte afgift efter anmodning. Det er en betingelse for godtgørelse, at ejendomsværdifastsættelsen er påklaget inden tinglysningen.”

Afgiftspligten indtræder ved anmeldelsen til tinglysning, og afgiften forfalder til betaling ved tinglysningen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 16.

Da ejendommen er en erhvervsejendom, skal tinglysningsafgiften for tinglysning af skødet opgøres på grundlag af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

På tidspunktet for anmeldelsen til tinglysning af skødet var den seneste offentliggjorte ejendomsværdi vurderingen pr. 1. oktober 2012 på 21.600.000 kr.

Da denne værdi er højere end ejerskiftesummen, har SKAT med rette opgjort tinglysningsafgiften til 131.260 kr., opgjort på grundlag af den seneste på tidspunktet for anmeldelsen af skødet til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi på 21.600.000 kr., jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1 og 2.

For så vidt angår selskabets klage over ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 på 21.600.000 kr. bemærkes, at der på nuværende tidspunkt ikke er tale om, at ejendomsværdien på 21.600.000 kr. er nedsat.

Der er således ikke tale om, at den senest offentliggjorte ejendomsværdi er nedsat, jf. tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2.

Allerede af denne grund har SKAT endvidere med rette ved den påklagede afgørelse fundet, at der ikke er grundlag for godtgørelse af tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.