Kendelse af 11-11-2016 - indlagt i TaxCons database den 07-01-2017

SKAT har truffet afgørelse om, at tinglysningsafgiften for tinglysning af det pågældende skøde udgør 163.760 kr. og har fundet, at der ikke er grundlag for godtgørelse af tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klageren købte med overtagelsesdag den 1. marts 2014 ejendommen med matrikelnumrene [...1] og [...2] [...] By, [...] for en købesum på 7.200.000 kr. Ejendommen var en ubebygget grund.

I e-mail af 10. marts 2014 anmodede klagerens repræsentant SKAT om en vurdering efter vurderingslovens § 4 af ejendommen.

I e-mail af 11. marts 2014 meddelte SKAT klagerens repræsentant, at SKAT ikke kunne behandle anmodningen, idet der ikke var adgang til at få § 4-vurderinger i perioden fra den 1. januar 2014 til den 1. marts 2016, jf. den ved ændringslov af 26. december 2013 indførte bestemmelse i vurderingslovens § 45, stk. 3.

Klagerens repræsentant rettede ved e-mail af 17. marts 2014 følgende henvendelse til SKAT:

”På vegne af køber [...] som netop har erhvervet ejendommene matr.nr. [...2] og [...1], [...] By, [...], beliggende [adresse1], [by1], henledes opmærksomheden på, at den offentlige ejendomsvurdering på kr. 27.007.400,00 for ejendommene er åbenbar urigtig, hvorfor SKAT af egen drift kan ændre den foretagne vurdering.

I henhold til Skatteforvaltningslovens § 33 a kan SKAT af egen drift foretage ændring af vurderingen inden den 1. juli 2014.

Ejendommen er overtaget pr. 1. marts 2014 og med en købesum på kr. 7.200.000,00, og det understreges, at der er tale om en handel mellem to uafhængige parter med [A] som sælger og [klageren] som køber. [A] har udbudt ejendommene til salg i henhold til bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentlig udbud ved salg af bl.a. kommuners faste ejendomme, herunder med oplysning om rammelokalplan 138 der angiver skovbyggelinje og vejbyggelinje, som indebærer, at arealerne inden for disse linjer ikke kan bebygges, jf. vedhæftede udbudsgrundlag fra [A] samt acceptskrivelse.”

Skødet for ejendomshandlen blev anmeldte til tinglysning den 26. maj 2014. Skødet blev tinglyst samme dato.

Den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi for ejendommen var vurderingen pr. 1. oktober 2012 på 27.007.400 kr.

Ved anmeldelsen til tinglysning blev der indbetalt tinglysningsafgift på 44.860 kr. Som forklaring på, at det indbetalte beløb afveg fra det af tinglysningssystemet beregnede beløb i tinglysningsafgift, anførte anmelderen:

Ӯndret beregning

Det gøres gældende, at den variable tinglysningsafgift skal beregnes af købesummen på i alt kr. 7.200.000,00, idet der er tale om en handel mellem to uafhængige parter med [A] som sælger og [klageren] som køber. I øvrigt bemærkes, at ejendommene erhverves med henblik på opførelser af boliger og videresalg for øje, hvorfor §4-vurdering er søgt indhentet. SKAT har imidlertid meddelt – jf. vedhæftede svar – at lovændringen om suspensionen af adgang til omvurdering frem til 1. marts 2016 har lukket muligheden herfor.

Afgiften fremkommer således:

7.200.000 x 0,6 % = 43.200 + 1.660 = 44.860.

For en ordens skyld bemærkes, at afgiften under alle omstændigheder ikke kan overstige opgørelse af variabel afgift på baggrund af offentlig vurdering på i alt 27.007.400, som de 2 ubebyggede grunde samlet er vurderet til og ikke kr. 54.014.800.”

Tinglysningsretten sendte spørgsmålet om tinglysningsafgiftens størrelse til behandling hos SKAT.

Ved e-mail af 20. juni 2014 til SKAT indsendte klagerens repræsentant kopi af et forslag fra SKAT til afgørelse om nedsættelse af ejendomsvurderingen for den omhandlede ejendom til 7.200.000 kr. og anførte, at det på baggrund heraf blev fastholdt, at den variable tinglysningsafgift skulle beregnes af købesummen på 7.200.000 kr., jf. princippet i tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2.

Af vurderingsmeddelelse udskrevet den 9. juli 2014 fremgår, at SKAT den 9. juli 2014 ændrede vurderingen pr. 1. oktober 2012 for ejendommen til 7.200.000 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har truffet afgørelse om, at tinglysningsafgiften for tinglysning af det omhandlede skøde udgør 163.760 kr. og har fundet, at der ikke er grundlag for godtgørelse af tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2.

Afgørelsen indeholder følgende bemærkninger og begrundelse:

”SKATs bemærkninger

Efter gennemgang af jeres indsigelser, finder SKAT ikke grundlag for at ændre opfattelse i sagen.

Af tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2 fremgår det, at der kan ske godtgørelse, hvis vurderingen efterfølgende nedsættes som følge af en ”klage”. Der kan kun ”klages” over vurderingen efter skatteforvaltningslovens kapitel 15. Skatteforvaltningslovens kapital 15 er således eneste mulighed for at få nedsat sin vurdering som følge af en klage. Efter vurderingsloven var der endvidere mulighed for at få omvurderet sin ejendom efter vurderingslovens § 4, men her er netop tale om en omvurdering, og ikke en ”klage”. Det samme gør sig gældende for genoptagelser efter skatteforvaltningslovens § 33a. Dette er også præciseret i SKATs Juridiske Vejledning afsnit E.B.3.1.2.6.

Det er korrekt, at jeres klient ikke havde mulighed for at klage over vurderingen for 2012 inden

fristen den 1. juli 2013, da jeres klient ikke var ejer af ejendommen på det tidspunkt. SKAT finder imidlertid ikke, at dette har betydning for tinglysningsafgiften. Klage kunne være indsendt af den daværende ejer, såfremt denne fandt at vurderingen for 2012 ikke var korrekt.

SKAT finder ikke at en nedsættelse af vurdering på baggrund af en genoptagelse efter skatte- forvaltningslovens § 33a, kan sidestilles med en klage efter skatteforvaltningslovens kapitel 15, med det resultat, at den skal have samme retsvirkning i forhold til tinglysningsafgiftsloven.

Det er SKATs opfattelse at kendelsen fra Landsskatteretten, som er nævnt i forslaget (og nedenfor), er yderst relevant for denne sag. Det er korrekt, at reglen om godtgørelse efter tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, ikke fandtes i 2001. Men i nærværende sag, finder bestemmelsen ikke anvendelse, da vurderingen nedsættes på baggrund af en genoptagelse. Såvel i 2001, som nu, skal vurderingsmeddelelsen foreligge i sin endelige form, ved tinglysning af et skøde, hvis man ønsker at afgiften skal beregnes på baggrund af den nedsatte vurdering. Da reglerne vedrørende ændring af vurdering som følge af genoptagelse er de samme i dag, som i 2001, ser SKAT ingen problemer i at henvise til kendelsen. Kendelsen slår netop fast, at der ikke er hjemmel i tinglysningsafgiftsloven til at se bort fra den seneste offentliggjorte vurdering, uanset at værdien af vurderingsmyndighederne efterfølgende anses for at være forkert.

Retsregler og praksis

Tinglysningsafgiftslovens § 4:

For tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf udgør afgiften 1.660 kr. og 0,6 pct. af afgiftsgrundlaget efter stk. 2 og 4-10. Dette gælder også, hvis ejerskiftet er betinget.

Stk. 2. Ved ejerskifte af ejendomme bortset fra de i stk. 4 anførte boliger beregnes afgiften af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, eller ved ejerskifte af en ideel andel af en fast ejendom den forholdsmæssige andel heraf, jf. lov om vurdering af landets faste ejendomme. Ved anmeldelse til tinglysning af ejerskifte af fast ejendom skal ejendomsværdien være oplyst.

Hvis ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller hvis der i tiden mellem den seneste offentliggjorte vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi. Skatteministeren kan fastsætte nærmere regler om dokumentation for oplysningerne.

Tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2:

Stk. 2. Er der ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom betalt afgift af den senest offentliggjorte ejendomsværdi, jf. § 4, stk. 2, og er denne ejendomsværdi senere nedsat som følge af klage, godtgøres den for meget betalte afgift efter anmodning. Det er en betingelse for godtgørelse, at ejendomsværdifastsættelsen er påklaget inden tinglysningen.

Landskatterettens kendelse af 1. maj 2003:

Landsskatteretten bemærker, at told- og skatteregionens afgørelse om ændring af vurderingen for 2000 til X kr. blev meddelt ved skrivelse af 5. oktober 2001. På tidspunktet for anmeldelse af skødet til tinglysning havde klageren således ikke modtaget meddelelse om ændringen. Retten finder herefter, at tinglysningsafgiften skal opgøres ud fra den seneste offentliggjorte ejendoms­ værdi, Y kr., jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, jf. stk. 2. Retten bemærker endvidere, at der

ikke er hjemmel i tinglysningsafgiftsloven til at bortse fra den seneste offentliggjorte ejendomsværdi, uanset at værdien af vurderingsmyndighederne efterfølgende anses for at være forkert. Kun i de tilfælde, hvor der inden anmeldelsen til tinglysning er givet meddelelse om ændring af ejendomsværdien og kopi af ændringsmeddelelsen vedlægges ved anmeldelsen til tinglysning, kan den ændrede værdi anvendes ved opgørelsen af tinglysningsafgiften, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 6. og 7. pkt.

Begrundelse

For tinglysning af skøder skal der betales afgift med 0,6 procent af den højeste af enten købesummen eller den seneste offentliggjorte vurdering, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1 og 2.

Skødet er tinglyst den 26. maj 2014 og den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering er pr. [1.]

oktober 2012 på 27.007.400 kr. Købesummen er aftalt til 7.200.000 kr.

Da vurderingen er højere end købesummen, skal afgiften beregnes ud fra vurderingen på 27.007.400 kr.

Der skulle derfor være betalt 163.760 kr. ved tinglysning af skødet.

Landsskatteretten har den 1. maj 2003 afsagt kendelse i en sag om ændret værdipåtegning (j.nr. 1-6-1656-0030), hvorefter afgiften skulle beregnes på baggrund af seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, uanset at værdien af vurderingsmyndighederne efterfølgende anses for at være forkert.

I skriver som bemærkning til skødet, at tinglysningsafgiften skal beregnes af købesummen, idet der er tale om en handel mellem to uafhængige parter. Det er korrekt, at der pr. 1. januar 2014 er kommet nye regler, hvorefter afgiften i visse tilfælde kan beregnes på baggrund af købesummen, uanset vurderingen. Denne regel gælder imidlertid ikke for ubebyggede grunde, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 og 4, hvoraf fremgår, at reglen kun gælder enfamilieshus, flerfamilieshus og fritidsbolig.

Afgiften for ubebyggede grunde skal altså beregnes efter reglen i stk. 2, dvs. at afgiftsgrundlaget er den højeste af købesummen eller vurderingen.

I skriver også, at I har forsøgt at indhente en § 4-vurdering, men at adgangen hertil var lukket på grund af en lovændring.

Efter tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2 kan der ske godtgørelse af tinglysningsafgiften, hvis en ejendomsværdi efterfølgende nedsættes som følge af en klage. Det er dog en betingelse, at ejendomsværdien er påklaget inden tinglysning af skødet.

Det er alene en klage efter skatteforvaltningslovens kapitel 15 ”klage over vurderingen”, der er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2. Klagefristen er den 1. juli i året efter vurderingsåret. For 2012-vurderingen var klagefristen således den 1. juli 2013.

Er ejendomme omvurderet efter vurderingslovens § 4 eller genoptaget efter skatteforvaltningslovens § 33a, kan den ændrede ejendomsværdi kun anvendes til at beregne tinglysningsafgiften, såfremt den endelige afgørelse om ændringen er modtaget før skødet anmeldes til tinglysning. En § 4-vurdering og en genoptagelse skal derfor altid foreligge i sin endelige form ved anmeldelsen af skødet til tinglysning for at kunne anvendes som afgiftsgrundlag. Se SKATs Juridiske Vejledning, afsnit E.B.3.1.2.6 Ejendomsværdien.

Det skal for god ordens skyld bemærkes, at SKATs ejendomsvurderings brev af 18. marts 2014 er et forslag til afgørelse. Den endelig afgørelse er 9. juli 2014.”

Klagerens opfattelse

Der er nedlagt påstand om, at tinglysningsafgiften skal beregnes på grundlag af vurderingen på 7.200.000 kr.

Til støtte herfor er anført:

”SKAT angiver i sin afgørelse, at godtgørelse af tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftsloven

§ 23, stk. 2 forudsætter, at der er indgivet en klage efter skatteforvaltningsloven kapitel 15, forinden skødet anmeldes til tinglysning.

Det fremgår imidlertid hverken af tinglysningsafgiftsloven § 23, stk. 2 eller af forarbejderne til bestemmelsen, at det alene er klager efter skatteforvaltningsloven kap. 15, der kan føre til godtgørelse af tinglysningsafgift. I øvrigt er der ikke holdepunkter for at fortolke bestemmelsen i den retning, hvorfor SKATs henvisning til SKATs Juridiske Vejledning, afsnit E.B.3.1.2.6 ikke ændrer herved. Der er således ikke hjemmel til at begrænse bestemmelsen til kun at vedrøre klager efter skatteforvaltningsloven kap. 15.

Dertil kommer, at klageadgangen i henhold til kap. 15 i skatteforvaltningsloven er suspenderet frem til 1. marts 2016.

Jeg skal endvidere nævne, at køber først overtog ejendommen i 2014, hvorfor køber ikke havde mulighed for at klage over vurderingen inden den 1. juli 2013. Da også muligheden for at få nedsat ejendomsværdien med en § 4-vurdering var suspenderet, resterede der herefter alene klagemuligheden i skatteforvaltningsloven § 33a. Denne klagemulighed benyttede køber vel at mærke forud for tinglysningen af skødet.

SKAT har sat ejendomsvurderingen ned til 7.200.000 kr., og der er enighed om, at omvurderingen er sket på baggrund af klagen i mail af 17. marts 2014 og således knap 2,5 måned inden tinglysning af skøde.

Forløbet i sagen har således været det samme som i enhver anden klagesag, hvorfor mailen af 17. marts 2014 må sidestilles med en klage, der berettiger køber til alene at betale tinglysningsafgift af købesummen på 7.200.000 kr. Klagen opfylder tinglysningsafgiftsloven § 23, stk. 2 både i henhold til bestemmelsens ordlyd og forarbejder, og ejendomsvurderingen blev sat ned.

SKAT anfører i sin afgørelse, at nedsættelse af en vurdering efter skatteforvaltningsloven § 33a ikke kan sidestilles med en klage efter skatteforvaltningsloven kap. 15.

SKAT redegør ikke nærmere for grundlaget for sin vurdering, og det fremgår ikke af hverken loven eller forarbejderne. Det har således ikke været hensigten fra lovgivers side at begrænse klageadgangen til klager efter kap. 15 i skatteforvaltningsloven.

Til støtte for sin afgørelse henviser SKAT til en kendelse afsagt af Landsskatteretten den 1. maj 2003.

I sagen blev en ejendom i 2001 overdraget for en købesum, der lå væsentligt under den offentlige ejendomsvurdering, der var gældende på tidspunktet for anmeldelsen af skødet til tinglysning. På daværende tidspunkt gav loven alene hjemmel til at anvende en ændret ejendomsværdi i det tilfælde, hvor afgiftsmyndigheden forud for anmeldelsen til tinglysning havde modtaget meddelelse om ændringen af ejendomsværdien. Der var således ikke mulighed for, at klage over vurderingen forud for tinglysningen og efterfølgende blive godtgjort den for meget indbetalte tinglysningsafgift.

I forhold til kendelsens anvendelighed anfører SKAT i sin afgørelse, at ”Kendelsen slår netop fast, at der ikke er hjemmel i tinglysningsafgiftsloven til at se bort fra den seneste offentliggjorte vurdering, uanset at værdien af vurderingsmyndighederne efterfølgende anses for at være forkert.”

SKATs bemærkning er korrekt i forhold til de regler, der var gældende i 2001. Tinglysningsafgiftsloven § 23, stk. 2 blev først indsat i loven ved L 2011 295 med virkning fra 1. maj 2011, og med bestemmelsen blev der jo netop skabt mulighed for at se bort fra den seneste offentliggjorte vurdering, når det efterfølgende blev fastslået, at værdien var forkert. Kendelsen af 1. maj 2003 har derfor ingen relevans i forhold til denne sag.

På baggrund af ovenstående bemærkninger fastholder vi, at tinglysningsafgiften skal beregnes i forhold til den nedsatte ejendomsvurdering på 7.200.000 kr., da mail af 17. marts 2014 må sidestilles med en klage, og da der ikke findes hjemmel til at begrænse klageadgangen til alene at omfatte klager efter skatteforvaltningsloven kap. 15.”

Landsskatterettens afgørelse

Tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, har følgende ordlyd:

”Er der ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom betalt afgift af den senest offentliggjorte ejendomsværdi, jf. § 4, stk. 2, og er denne ejendomsværdi senere nedsat som følge af klage, godtgøres den for meget betalte afgift efter anmodning. Det er en betingelse for godtgørelse, at ejendomsværdifastsættelsen er påklaget inden tinglysningen.”

Bestemmelsen blev indført ved lov nr. 295 af 11. april 2011 med ikrafttrædelsesdato den 1. maj 2011. Af de almindelige bemærkninger til lovforslaget (lovforslag nr. L 123 2010/1) fremgår:

”3.7. Godtgørelse af tinglysningsafgift i forbindelse med nedsat ejendomsværdi

3.7.1. Gældende ret

I det tilfælde, hvor en ejer af en fast ejendom (f.eks. en husejer) har klaget over den offentlige ejendomsvurdering inden skødets tinglysning, men hvor vedkommende først efter skødets tinglysning får meddelelse fra vurderingsmyndigheden om den ændrede (nedsatte) vurdering, er reglerne i dag således, at tinglysningsafgiften skal beregnes af den tidligere og højere ejendomsværdi. Der er ikke i tinglysningsafgiftsloven hjemmel til at beregne afgiften af den ændrede (nedsatte) vurdering, som meddeles ejeren, efter at skødet er anmeldt til tinglysning. Det betyder også, at nedsættelsen af ejendomsvurderingen ikke giver ret til tilbagebetaling af en del af tinglysningsafgiften.

3.7.2. Forslagets baggrund

Efter nugældende bestemmelse er det ofte vurderingsmyndighedernes sagsbehandlingstid i forbindelse med klage over ejendomsvurderingen, der er afgørende for, om en ændret ejendomsvurdering kan anvendes ved beregning af tinglysningsafgiften. Dette opfattes ofte af borgeren som uretfærdigt og har derfor givet anledning til en lang række klager over opgørelsen af tinglysningsafgiften.

3.7.3. Forslagets indhold

Det foreslås, at der indsættes en mulighed for godtgørelse (tilbagebetaling) af den afgift, der er betalt for meget, i den situation, hvor ejeren inden skødets tinglysning har påklaget ejendomsværdien, men først efter skødets tinglysning får meddelelse fra vurderingsmyndigheden om den ændrede (nedsatte) vurdering. Godtgørelsen kan fås efter anmodning.”

Og af de specielle bemærkninger fremgår:

”Af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, fremgår det, at tinglysningsafgiften skal beregnes af den senest offentliggjorte ejendomsværdi, hvis denne er højere end den ejerskiftesum, der er anført i skødet.

I den situation, hvor ejeren inden skødets tinglysning har påklaget ejendomsværdien, men først efter skødets tinglysning får meddelelse fra vurderingsmyndigheden om den ændrede (nedsatte) vurdering, skal tinglysningsafgiften beregnes af den tidligere og højere ejendomsværdi. Tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, indeholder ikke hjemmel til at beregne afgiften af den ændrede (nedsatte) vurdering, som meddeles ejeren, efter at skødet er anmeldt til tinglysning. Det betyder også, at nedsættelsen af ejendomsvurderingen ikke berettiger til tilbagebetaling af en del af tinglysningsafgiften.

Det foreslås, at der i tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, indsættes en bestemmelse om godtgørelse af den for meget betalte afgift i den situation, hvor ejeren inden skødets tinglysning har påklaget ejendomsværdien, men først efter skødets tinglysning får meddelelse fra vurderingsmyndigheden om den ændrede (nedsatte) vurdering.”

Ved afgørelse af 6. september 2016, der er offentliggjort som SKM2016.454.LSR, fandt Landsskatteretten med henvisning til lovbemærkningerne til bestemmelsen, at lovgivers sigte med bestemmelsen i tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, alene kan antages at være at indføre en bestemmelse for de tilfælde, hvor den omstændighed, at meddelelsen om den nedsatte ejendomsvurdering først modtages efter anmeldelsen til tinglysning, alene kan tilskrives myndighedernes sagsbehandlingstid. Landsskatteretten fandt derfor, at begrebet ”klage” i tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, må forstås som klage, der er indgivet under overholdelse af de i skatteforvaltningsloven fastsatte frister for at klage, dvs. en rettidig klage.

Landsskatteretten bemærker, at der i nærværende tilfælde ikke blev indgivet klage over ejendomsvurderingen for 2012 inden for den fastsatte klagefrist, dvs. senest den 1. juli 2013, jf. den dagældende bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 38, stk. 2 (lovbekendtgørelse nr. 175 af 23. februar 2011).

Landsskatteretten finder i overensstemmelser med SKM2016.454.LSR, at nærværende tilfælde derfor ikke er omfattet af bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 23, stk. 2.

Der er derfor ikke adgang til godtgørelse af tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2.

Tinglysningsafgiften er endvidere med rette opgjort til 163.760 kr., jf. tinglysningsafgiftslovens § 4.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.