Kendelse af 22-10-2015 - indlagt i TaxCons database den 20-11-2015

Sagen er indbragt for domstolene. Der er afsagt dom i sagen af Retten i Holstebro den 28. juni 2016. Domme i skattesager offentliggøres løbende på SKATs hjemmeside. Bemærk, at der kan gå op til nogle måneder, før en dom offentliggøres.

SKAT har truffet afgørelse om, at tinglysningsafgiften for tinglysning af det foreliggende skøde skal opgøres efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 8, jf. stk. 2, 1. pkt. På grundlag heraf har SKAT opgjort tinglysningsafgiften til 24.360 kr. SKAT har som følge heraf opkrævet yderligere tinglysningsafgift på 16.100 kr. i forhold til det allerede indbetalte beløb på 8.260 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Selskabets advokat anmeldte et skøde til tinglysning. Ved skødet købte selskabet 5 ejendomme for en samlet kontant købesum på 1.100.000 kr. Ejendommene var 5 ejerlejligheder i den samme bygning.

I forbindelse med anmeldelsen til tinglysning blev der afgivet følgende erklæring:

”Anvendelse

De overtagne 5 ejerlejligheder erhverves med henblik på udlejning til helårsbeboelse.”

Selskabets advokat indbetalte i forbindelse med tinglysningen tinglysningsafgift med 8.260 kr., opgjort på grundlag af købesummen på 1.100.000 kr.

Skødet blev tinglyst på de 5 ejendomme den 11. juni 2014.

Af udskrifter fra SKATs system for vurderingsoplysninger fremgår, at den seneste på tidspunktet for anmeldelsen til tinglysning af skødet offentliggjorte ejendomsværdi for de 5 ejerlejligheder var ejendomsværdierne i henhold til den offentlige ordinære ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2013. Disse ejendomsværdier var på beløb, der sammenlagt udgør 3.780.000 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har truffet afgørelse om, at tinglysningsafgiften ved tinglysning af det omhandlede skøde udgør 24.360 kr. SKAT har derfor opkrævet yderligere tinglysningsafgift på 16.100 kr. i forhold til det allerede indbetalte beløb.

Afgørelsen er begrundet således:

”Afgiften skal i denne sag beregnes efter § 4, stk. 8, idet der er tale om anden ejendom der skal benyttes til udlejning. Afgiften skal derfor beregnes af den samlede ejendomsværdi på 3.780.000 kr. Afgiften udgør herefter i alt 24.360 kr. Ved tinglysningen er der betalt 8.260 kr., og der er således betalt 16.100 kr. for lidt i afgift.

[...]

SKAT har i denne sag beregnet afgiften i henhold til tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 8, hvoraf det fremgår at såfremt de i stk. 4 anførte boliger anvendes som blandet beboelse og erhverv beregnes afgiften efter stk. 2 pkt. 1. I denne sag anvendes ejendommen til udlejning.

SKAT skal tillige henvise til tinglysningsafgiftsvejledningens pkt. E.B.3.2.2. 3) hvoraf det fremgår, at tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 8 skal anvendes selv om der i visse tilfælde er tale om et enfamiliehus, flerfamiliehus eller fritidsbolig. Det gælder bl.a. for ejendomme med flere selvstændige beboelseslejligheder, hvor en eller flere af lejlighederne udlejes. Det gælder både i de tilfælde hvor ejeren selv beboer en af beboelseslejlighederne og samtidig udlejer de resterende beboelseslejligheder, samt i de situationer, hvor samtlige beboelseslejligheder udlejes af ejeren.

Da der i denne sag er tale om at ejendommen anvendes til udlejning, skal afgiften således betales med henvisning til tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 8, jf. stk. 2. SKAT fastholder herefter forslaget til afgørelse, hvorefter der skal betales yderligere 16.100 kr. i afgift.”

Over for Skatteankestyrelsen har SKAT korrigeret henvisningen til et punkt i tinglysningsafgiftsvejledningen til at være SKATs Juridiske Vejledning, afsnit E.B.3.1.2.2, pkt. 3. SKATs Juridiske Vejledning er offentliggjort på SKATs hjemmeside.

Selskabets opfattelse

Der er nedlagt påstand om, at der ikke skal betales yderligere tinglysningsafgift.

Til støtte herfor er anført:

”Vi er uenige i afgørelsen og finder, at [SKATs] henvisning til tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 8, beror enten på en misforståelse eller en forkert fortolkning fra Skats side af nævnte bestemmelse.

De 5 ejerlejligheder, der er omhandlet af nærværende sagsforhold, er alle alene anvendelige til og anvendes kun til beboelse.

I henhold til lovens ordlyd er det uden betydning, om det er andre end den nye ejer eller ejeren selv, der bebor boligen. Det er kun den faktiske anvendelse af selve ejendommen, der er afgørende for tinglysningsafgiftens størrelse.

[SKAT] har indfortolket et kriterium, som ikke følger af lovens ordlyd.

Med andre ord: Der er ikke hjemmel i loven til i et tilfælde som nærværende at kræve afgiften beregnet af ejendomsvurderingen, jf. i øvrigt også herved § 4, stk. 4 og 5.”

Landsskatterettens afgørelse

Tinglysningsafgiftslovens § 4 har følgende ordlyd:

”For tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf udgør afgiften 1.660 kr. og 0,6 pct. af afgiftsgrundlaget efter stk. 2 og 4-10. Dette gælder også, hvis ejerskiftet er betinget.

Stk. 2. Ved ejerskifte af ejendomme bortset fra de i stk. 4 anførte boliger beregnes afgiften af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, eller ved ejerskifte af en ideel andel af en fast ejendom den forholdsmæssige andel heraf, jf. lov om vurdering af landets faste ejendomme. Ved anmeldelse til tinglysning af ejerskifte af fast ejendom skal ejendomsværdien være oplyst. Hvis ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller hvis der i tiden mellem den seneste offentliggjorte vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi. Skatteministeren kan fastsætte nærmere regler om dokumentation for oplysningerne.

Stk. 3. Angives værdien efter stk. 2, 3. pkt., ikke, eller er registreringsmyndigheden i tvivl om rigtigheden af værdien, oversender registreringsmyndigheden spørgsmålet om ejendommens værdi til told- og skatteforvaltningen til afgørelse, når tinglysningsekspeditionen er afsluttet. Registreringsmyndigheden underretter samtidig anmelderen om oversendelsen til told- og skatteforvaltningen. Told- og skatteforvaltningen foranlediger om fornødent ejendommen vurderet efter vurderingsloven. § 3, stk. 3, 5.-7. pkt., finder tilsvarende anvendelse. Told- og skatteforvaltningen beregner herefter afgiften.

Stk. 4. Ved ejerskifte af enfamilieshus, flerfamilieshus eller fritidsbolig beregnes afgiften af ejerskiftesummen.

Stk. 5. Et enfamilieshus efter denne lov er en ejendom, der er indrettet med henblik på beboelse af en familie, herunder en parcelejendom eller ejerlejlighed.

Stk. 6. Et flerfamilieshus efter denne lov er en ejendom med flere selvstændige beboelseslejligheder med eget køkken, og hvor hele ejendommen anvendes til beboelse.

Stk. 7. En fritidsbolig efter denne lov er en fast ejendom, der ikke anvendes til helårsbeboelse, herunder en ejerlejlighed eller timeshareandel.

Stk. 8. Ved ejerskifte af de i stk. 4 anførte boliger, hvor boligen anvendes som blandet beboelses- og erhvervsejendom, beregnes afgiften efter stk. 2, 1. pkt.

Stk. 9. Hvis der ved ejerskifte af de i stk. 4 nævnte ejendomme, jf. dog stk. 8, ikke foreligger en ejerskiftesum, hvoraf afgiften kan beregnes, beregnes afgiften af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi eller ved ejerskifte af en ideel andel af en ejendom efter stk. 4 af den forholdsmæssige andel heraf. Hvis der ikke foreligger en ejendomsværdi, finder stk. 2, 3. pkt., tilsvarende anvendelse.

Stk. 10. Hvis ejerskifte af en af de i stk. 4 nævnte ejendomme, jf. dog stk. 8, ikke er sket som almindelig fri handel og ejerskiftesummen udgør et beløb, der er mindre end 85 pct. af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, beregnes afgiften af 85 pct. af ejendomsværdien. Ved ejerskifte af en ideel andel af en ejendom efter stk. 4 gælder procentandelen i 1. pkt. den forholdsmæssige andel af ejendomsværdien. Hvis der ikke foreligger en ejendomsværdi, finder stk. 2, 3. pkt., tilsvarende anvendelse.

Stk. 11. Skatteministeren kan fastsætte nærmere regler om pligt til at afgive dokumentation eller oplysninger til brug for beregningen af og kontrollen med afgift efter stk. 4-10.”

Bestemmelsen fik sit nuværende indhold ved lov nr. 1635 af 26. december 2013. Under behandlingen af lovforslaget (L 80 af 20. november 2013) blev der fremsat et ændringsforslag, som blev vedtaget. Ændringsforslaget med bemærkninger fremgår af Betænkning afgivet af Skatteudvalget den 12. december 2013. Af bemærkningerne til ændringsforslaget fremgår:

”Med forslaget præciseres, at ejerskiftesummen skal danne grundlag for beregningen af den variable tinglysningsafgift for visse typer af ejerskifter. Ejerskiftesummen udgør det samlede kontante vederlag for overdragelsen.

De ejerskifter, der er omfattet af ejerskiftesumprincippet, er de boligtyper, som nævnes i forslaget til stk. 4. Boligtyperne svarer til den terminologi, der i dag anvendes i det digitale tinglysningssystem i forbindelse med tinglysning af ejerskifte af en af de nævnte boligtyper. Formålet med den foreslåede ændring af terminologien i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, er således at sikre en konsekvent og ensartet begrebsanvendelse ved henholdsvis tinglysning af et ejerskifte af de nævnte boligtyper og den efterfølgende beregning af tinglysningsafgiften for det konkrete ejerskifte.

Ved at bruge samme terminologi både i forbindelse med tinglysningen af selve ejerskiftet og ved fastsættelsen og beregningen af den variable tinglysningsafgift sikres en mere hensigtsmæssig, administrativ sagsbehandling vedfastsættelsen af den variable tinglysningsafgift.

Med forslaget til stk. 5-7præciseres de typer af ejendomme, der med begreberne enfamilieshus, flerfamilieshus og fritidsboliger, er tale om. Terminologien svarer til den, der i dag benyttes i tinglysningssystemet. Der er med den foreslåede terminologi af boligtyper overordnet set ikke tiltænkt nogen indholdsmæssige ændringer af det oprindelige lovforslags angivelse af, hvilke typer af ejerskifter der skal beregnes tinglysningsafgift på baggrund af den oplyste ejerskiftesum.

I stk. 5præciseres begrebet enfamilieshus nærmere. Begrebet omfatter alle ejendomme, der er indrettet med henblik på beboelse af en familie. Det er den mest almindelige type beboelsesejendom og omfatter almindelige parcelejendomme, ejerlejligheder, ejerlejlighed i bygning på lejet grund m.v. En blandet beboelses- og erhvervsejendom, som f.eks. en butik med tilhørende beboelseslejlighed, er ikke omfattet af begrebet enfamilieshus. Der henvises til bemærkningerne til det foreslåede stk. 8.

Begrebet flerfamilieshus, jf. det foreslåede stk. 6, er en ejendom med flere selvstændige beboelseslejligheder.

En beboelseslejlighed kendetegnes ved, at lejligheden har eget køkken og anvendes til beboelse. Ejendomme med lejligheder, der udlejes, omfattes ikke af denne boligtype. Der henvises til bemærkningerne til det foreslåede stk. 8.

En fritidsbolig, jf. det foreslåede stk. 7, er en fast ejendom, der ikke anvendes til helårsbeboelse. Det kan f.eks. være en almindelig ejendom, ejerlejlighed, bygning på lejet grund, timeshareandel eller lignende. Den nævnte boligtype omfatter ikke erhvervsejendomme til udlejningsformål.

Det fremgår af forslaget til stk. 8, at i de tilfælde hvor der sker ejerskifte af ejendomme, som anvendes som blandet beboelses- og erhvervsejendom, skal afgiftsgrundlaget beregnes efter lovens § 4, stk. 2, 1. pkt. Det betyder, at den variable tinglysningsafgift i disse tilfælde skal beregnes af den højeste sum af enten ejerskiftesum eller ejendomsværdi. Afgiftsgrundlaget svarer således til det, der med lovforslaget gælder ved ejerskifte af erhvervsejendomme.

En blandet beboelses- og erhvervsejendom kan f.eks. være en butik med en tilhørende beboelseslejlighed.

En ejendom med flere selvstændige beboelseslejligheder, hvor en eller flere af lejlighederne udlejes er også en blandet beboelses- og erhvervsejendom. Dette gælder både i de tilfælde, hvor

ejeren selv beboer en af beboelseslejlighederne og samtidig udlejer resterende beboelseslejligheder, samt i de situationer, hvor samtlige beboelseslejligheder udlejes af ejeren. En ejendom, hvor et eller flere værelser udlejes, eller som anvendes erhvervsmæssigt, er også en blandet beboelses- og erhvervsejendom.

Der er med forslaget til stk. 9 og 11tale om en tilretning af bestemmelsens henvisninger, som konsekvens af affattelsen af stk. 4-8.

Forslaget til stk. 10er en ændring af den oprindeligt foreslåede værnsregel ved ejerskifte af de boliger, der er omfattet af de foreslåede stk. 4-7, når ejerskiftet ikke er sket i almindelig fri handel.

Formålet med den foreslåede ændring er at tilpasse lovforslagets terminologi til begreberne i det digitale tinglysningssystem. Den foreslåede ændring vil muliggøre, at den administrative behandling af sager om tinglysningsafgift kan gennemføres på baggrund af allerede eksisterende digitale tinglysningssystemoplysninger.

Ejerskifter, som er sket mellem familiemedlemmer eller andre interesseforbundne parter, vil efter den foreslåede bestemmelse ikke blive anset som et almindeligt frit salg. Afgrænsningen heraf er uændret i forhold til bemærkningerne i det oprindelige lovforslag.

Ejerskifter, der sker på baggrund af en tvangsauktion, vil ikke være omfattet af den nævnte værnsregel. Det betyder, at den variable tinglysningsafgift for enfamilieshus, flerfamilieshus eller fritidsbolig på tvangsauktion skal beregnes på baggrund af ejerskiftesummen.”

Det fremgår således af lovbemærkningerne til bestemmelsen i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 8, at

en ejendom med flere selvstændige beboelseslejligheder, hvor en eller flere af lejlighederne udlejes også er omfattet af begrebet ”blandet beboelses- og erhvervsejendom” i bestemmelsen.

Af den afgivne erklæring i forbindelse med tinglysningen af det omhandlede skøde fremgår, at de 5 ejerlejligheder blev erhvervet med henblik på udlejning til helårsbeboelse.

SKAT har derfor med rette truffet afgørelse om, at tinglysningsafgiften for tinglysning af skødet skal opgøres efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 8, jf. stk. 2, 1. pkt.

Tinglysningsafgiften er med rette opgjort til 24.360 kr., opgjort som 0,6 % af 3.780.000 kr., oprundet til 22.700 kr., jf. tinglysningsafgiftslovens § 2, stk. 1, plus 1.660 kr.

SKAT har som følge heraf med rette opkrævet yderligere tinglysningsafgift på 16.100 kr. i forhold til det allerede indbetalte beløb på 8.260 kr.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.