Kendelse af 21-07-2015 - indlagt i TaxCons database den 18-09-2015

SKAT har afslået klagernes anmodning om godtgørelse af tinglysningsafgift og har truffet afgørelse om, at der skal betales yderligere 2.800 kr. i tinglysningsafgift.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afslag på anmodningen om godtgørelse af tinglysningsafgift, men nedsætter det yderligere beløb i tinglysningsafgift til 2.000 kr.

Faktiske oplysninger

Ved købsaftale af 22. november 2012 købte klagerne med en ejerandel på 1/2 til hver ejendommen beliggende [adresse1], [by1], hvorpå en bolig er placeret, samt en garage beliggende på [adresse2], [by1]. Den samlede købesum var på 1.880.000 kr.

Købsaftalen omfattede matriklerne [...1] og [...2] [by2] (herefter benævnt boligdelen) samt matrikel [...3], [by2], ejerlejlighed 3 (herefter benævnt garagedelen).

Den på både købs- og tinglysningstidspunktet senest offentliggjorte ejendomsværdi af boligdelen var på 2.500.000 kr. (vurderingen pr. 1. oktober 2011) og den senest offentliggjorte ejendomsværdi af garagedelen var på 90.000 kr. (vurderingen pr. 1. oktober 2011).

Den 10. januar 2013 blev skødet vedrørende klagernes erhvervelse af boligdelen tinglyst. I forbindelse med tinglysningen af skødet betalte klagerne tinglysningsafgift med i alt 16.400 kr. Afgiften blev beregnet ud fra et afgiftsgrundlag på 2.500.000 kr., jf. tinglysningsafgiftslovens § 4.

Samme dato blev skøde vedrørende klagernes erhvervelse af garagedelen tinglyst. Ved anmeldelsen til tinglysning af dette skøde var tinglysningsafgiften anført til 0 kr. med henvisning til, at afgiften var betalt på skødet vedrørende boligdelen.

Fristen for at klage over vurderingen pr. 1. oktober 2011 udløb den 1. juli 2012, jf. den dagældende bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 38, stk. 2.

På grundlag af en anmodning af 18. februar 2013 fra klagernes advokat på klagernes vegne om nedsættelse af ejendomsværdien vurderede SKAT i afgørelse af 11. marts 2013 ejendommen matr.nr. [...1] og [...2] [by2] (dvs. boligdelen) til 2.200.000 kr., jf. vurderingslovens § 4. Af afgørelsen fremgår, at ejendommen er vurderet ud fra dens tilstand på vurderingsdagen, og at prisforholdene pr. 1. oktober 2011 er brugt. Endvidere fremgår af begrundelsen for afgørelsen, at ejendommen er handlet som et dødsbo, hvorfor det ikke anses for at være en fri handel på grund af ansvarsfraskrivelse. Udtræk fra SKATs salgsstatistikker viser, at der i nærområdet har været to andre salg, der begge er solgt over vurderingen. Der er således intet, der tyder på, at det generelle niveau er for højt. I tilstandsrapporten fremgår det dog, at der er visse mangler og ting, der skal udbedres på ejendommen, hvorfor der er givet et nedslag i vurderingen.

Klagernes advokat har efterfølgende på klagernes vegne anmodet SKAT om godtgørelse af tinglysningsafgift med et beløb på 1.800 kr., svarende til differencen mellem afgiften opgjort på grundlag af vurderingen på 2.500.000 kr. og afgiften opgjort på grundlag af § 4-vurderingen på 2.200.000 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har afslået klagernes anmodning om godtgørelse af tinglysningsafgift samt har truffet afgørelse om, at der skal betales yderligere 2.800 kr. i tinglysningsafgift.

Afgørelsen er begrundet således:

”Skøde vedrørende matr.nr. [...1] og [...2] [by2]

Efter tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2 kan der ske godtgørelse af tinglysningsafgift, hvis en ejendomsværdi efterfølgende nedsættes som følge af en klage. Det er dog en betingelse, at ejendomsværdien er påklaget inden tinglysning af skødet.

Er ejendommen omvurderet efter vurderingslovens § 3 eller § 4 kan den ændrede ejendomsværdi anvendes til at beregne tinglysningsafgiften, såfremt den endelige afgørelse om ændringen er afsendt før skødet anmeldes til tinglysning. En anmodning om en § 4-vurdering ikke er en klage over vurderingen, og er dermed ikke omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2. En § 4-vurdering skal derfor altid foreligge i sin endelige form ved anmeldelsen af skødet til tinglysning for at kunne anvendes som afgiftsgrundlag. Se SKATs Juridiske Vejledning, Tinglysningsafgift, afsnit E.B.3.1.2.6 Ejendomsværdien.

Skødet er tinglyst den 10. januar 2013 og den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering er 2.500.000 kr.

§ 4-vurderingen på 2.200.000 kr. bliver meddelt i brev af 11. marts 2013 og forelå derfor ikke på tidspunktet for skødets tinglysning. Den ændrede vurdering kan derfor ikke bruges til beregning af afgift.

Afgiften skal derfor beregnes ud fra ejendomsvurderingen på 2.500.000 kr.

Det er således SKATs opfattelse, at der er betalt korrekt afgift med 16.400 kr. ved tinglysning af skødet vedrørende matr.nr. [...1] og [...2] [by2].

Skøde vedrørende matr.nr. [...3] [by2], Ejerlejlighed 3

Ifølge tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1 udgør afgiften for tinglysning af ejerskifte 1.400 kr. og 0,6 procent af afgiftsgrundlaget efter stk. 2. Af stk. 2 fremgår det, at afgiften skal beregnes af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi.

Skøde er tinglyst den 10. januar 2013 på matr.nr. [...3] [by2], og skøde er tinglyst den 10. januar 2013 på matr.nr. [...1] og [...2] [by2]. På sidstnævnte er der angivet afgift med 14.600 kr. beregnet med 0,6 procent af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2011 på 2.500.000 kr. med tillæg af 1.400 kr.

Da der er foretaget tinglysning af to skøder, skal der som udgangspunkt beregnes afgift efter tinglysningsafgiftslovens § 4 for hvert af skøderne.

Der er i tinglysningsafgiftslovens § 9 og tinglysningsafgiftsbekendtgørelsen § 37 en undtagelse til tinglysningsafgiftslovens § 4, hvorefter den faste afgift på 1.400 kr. alene skal betales én gang selvom der sker flere tinglysninger, hvis det som følge af det digitale tinglysningssystem er nødvendigt at anmelde forholdet flere gange. Denne regel omfatter således kun tinglysninger, som tidligere kunne foretages som en samlet tinglysning, men som nu kræver flere tinglysninger. Kan tinglysning af skøder ske samlet i e-tl, skal den faste afgift på 1.400 kr. betales for hver tinglysning, såfremt man vælger at tinglyse skøderne af flere omgange, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4.

I dette tilfælde kunne begge skøder være tinglyst ved en anmeldelse.

Da ejerskiftet kunne være foretaget i en anmeldelse, men er foretaget ved to skøder, er det SKATs opfattelse, at der skal betales tinglysningsafgift for begge tinglysninger.

Købesummen vedrørende begge skøder er aftalt til 1.880.000 kr.

Seneste offentliggjorte ejendomsvurdering for matr.nr. [...1] og [...2] [by2] er pr. 1. oktober 2011 og er på 2.500.000 kr.

Seneste offentliggjorte ejendomsvurdering for matr.nr. [...3] [by2] er pr. 1. oktober 2010 og er på 90.000 kr.

Da ejendomsvurderingen på i alt 2.590.000 kr. overstiger købesummen på 1.880.000 kr. skal afgiften beregnes ud fra ejendomsvurderingen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

Ved tinglysning af skødet med matr.nr. [...3] skulle der efter SKATs opfattelse være betalt i alt 2.800 kr.

Klagernes opfattelse

Klagernes advokat har fremsat påstand om, at klagerne principalt skal have tilbagebetalt 1.800 kr. af det betalte beløb i tinglysningsafgift, subsidiært at klagerne kun skal indbetale et beløb på 600 kr., svarende til variabel afgift ved tinglysning af skødet vedrørende garagedelen.

Til støtte for påstanden er anført:

”Anmodning om at få vurderingen reguleret i overensstemmelse med købesummen, er indgivet i umiddelbar tilknytning til ekspedition af handlen. SKAT anfører, at det er en betingelse, at ejendomsvurderingen er påklaget inden tinglysning af skødet. Dette er der, efter min opfattelse, ingen hjemmel til, og det fremgår heller ikke af Tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, som SKAT anfører.

SKAT anfører endvidere, at en § 4-vurdering skal foreligge inden anmeldelse af skødet til tinglysning. Heller ikke dette kan jeg se nogen som helst hjemmel til.

Jeg har i øvrigt i andre ejendomshandler erfaret, at SKAT godkender tilbagebetaling af tinglysningsafgift, selv om § 4-vurderingen først foreligger efter tinglysningen. Det ville heller ikke være rimeligt, hvis tinglysningsekspeditionen skulle være afhængig af SKATs behandlingstid.

Den samlede købesum for ejendommen androg kr. 1.880.000,00 inkl. den tilhørende garage, der af en eller anden årsag – formentlig udstykningsteknisk – har fået tildelt et ejerlejlighedsnummer.

SKAT anfører, at man har valgt at tinglyse 2 skøder, hvor der kunne tinglyses 1. Dette er ikke korrekt. Det blev nødvendigt at tinglyse 2 skøder efter vejledning fra Tinglysningskontoret, idet det elektroniske system ikke ville acceptere, at der blev anmeldt 2 matrikelnumre (rækkehuset) og garagen – et ejerlejlighedsnummer på samme skøde, men Tinglysningskontoret accepterede, at der alene blev betalt kr. 1.400,00 i tinglysningsafgift. En afgørelse, der, efter min opfattelse, er korrekt. Det er således forkert, når SKAT anfører, at det kunne tinglyses i én anmeldelse. Anmeldelserne blev i øvrigt foretaget i umiddelbar forbindelse.

Jeg gør derfor gældende, at den samlede tinglysningsafgift skal beregnes i forhold til kr. 2.200.000,00, som SKAT nu er nået frem til.

Subsidiært gøres det gældende, at der alene skal betales variabel afgift af garagen, der var ejendomsvurderet til kr. 90.000,00 med kr. 600,00 og ikke, som anført i SKATs afgørelse, fejlagtigt kr. 1.400,00 kr.”

SKATs udtalelse i anledning af klagen

Det er SKATs opfattelse, at hvis ejendommen er omvurderet efter vurderingslovens § 4, så kan den ændrede ejendomsværdi kun anvendes som beregningsgrundlag for tinglysningsafgift, såfremt den endelige afgørelse om ændringen er sendt før skødet anmeldes til tinglysning. En § 4-vurdering er ikke en klage over vurderingen og er dermed ikke omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2. Den skal derfor altid foreligge i sin endelige form ved anmeldelsen af skødet til tinglysning for at kunne anvendes som afgiftsgrundlag.

Der henvises til SKATs Juridiske Vejledning, afsnit E.B.3.1.2.6, der er offentliggjort på SKATs hjemmeside.

Vedrørende tinglysningen af skødet på garagedelen har SKAT over for Skatteankestyrelsen erklæret sig enig i, at der er en fejl i SKATs opgørelse af tinglysningsafgiften, således at beløbet på 2.800 kr. burde have været 2.000 kr.

Yderligere oplysninger og materiale fremlagt af klagernes advokat

Over for Skatteankestyrelsen har klagernes advokat oplyst, at sælger var et bobestyrerbo, og da man oprindeligt kun havde fået tinglyst skifteretsattesten på den egentlige bolig og ikke på garagen, var man nødt til efterfølgende at få tinglyst bobestyrerbehandling på garagen. Da det ikke var muligt at tinglyse skifteretsattesten på dette tidspunkt, var det ifølge tinglysningskontoret nødvendigt at anvende 2 skøder, og der blev kun opkrævet én fast afgift på 1.400 kr.

At sagen blev sendt til SKAT til vurdering skyldtes, at SKAT skulle tage stilling til, om garagen, der var en del af handlen, kunne gå ind under den aftalte købesum på 1.800.000 kr., eller om der skulle beregnes særskilt tinglysningsafgift af garagen.

Det er noteret, at SKAT er nået frem til, at der skal betales særskilt for garagen, selvom det er dokumenterbart, at værdien af ejendommen var langt under det beløb, som den var vurderet til. SKAT har imidlertid herudover opkrævet en ekstra fast afgift. Dette forekommer åbenbart urimeligt.

Klagernes advokat har fremlagt kopi af en mail af 20. december 2012 fra advokatens sekretær til sælgerens repræsentant. Heraf fremgår:

”Så er mysteriet opklaret vedrørende problemerne med at tinglyse ejendommen og garagedelen på samme skøde.

Jeg har haft i tinglysningsrettens hotline, som kunne oplyse, at skifteretsattest ikke er tinglyst på garagedelen men kun selve boligdelen, og da bobestyrerbehandling er tinglyst, kan der ikke efterfølgende tinglyses skifteretsattest, så vi bliver altså nødt til at tinglyse på 2 skøder.

Jeg beder dig venligst sende mig en kopi af skifteretsattesten samt oplyse CPR-nr.. på bobestyrer [...].”

Endvidere er fremlagt mail af 14. april 2015 fra Tinglysningsretten med følgende indhold:

”...

Kommentar

Det er SKAT, der er myndighed for tinglysningsafgift, og Tinglysningsretten kan derfor alene – som vi angiveligt har gjort i 2013 svare, at hvis tinglysningssystemet ikke kan håndtere to ejendommen i samme skøde, kan du for en grundafgift lave to skøder.

Adkomstforholdene skal være ens for to ejendomme i et skøde. Det betyder selvfølgelig, at hvis der er forskellige ejere og dermed forskellige sælgere af to ejendommen, må der laves to skøder, men også at hvis en eller begge ejendomme ikke er opdateret med cpr-oplysninger for ejer eller med ejerbrøker, må der laves to skøder, eller for inden skødet oprettes ske opdatering. Dette sidste sker ved konkrete anmeldelser, og du ville kunne have sikret evt. opdatering ved at anmelde navneændring med anmodning om opdatering.

Tinglysningsretten har ikke logs, der kan vise dette nærmere end de tingbogsattester, du selv har set – antageligt – før overdragelsen.

Kan det her konstateres, at ovennævnte data mangler på en eller begge ejendomme, må du sende disse til SKAT.

Tinglysningsretten er ikke bekendt med afgørelser fra SKAT om, hvorvidt regel om at der blot kan laves to skøder for samme grundafgift, også gælder den situation, at der mangler opdatering af data – og opdatering kunne have været sikret ved at anmelde dokumenttype navneændring med anmodning om opdatering.

...”

Landsskatterettens afgørelse

Spørgsmålet om godtgørelse af tinglysningsafgift

Tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, har følgende ordlyd:

”Er der ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom betalt afgift af den senest offentliggjorte ejendomsværdi, jf. § 4, stk. 2, og er denne ejendomsværdi senere nedsat som følge af klage, godtgøres den for meget betalte afgift efter anmodning. Det er en betingelse for godtgørelse, at ejendomsværdifastsættelsen er påklaget inden tinglysningen.”

I afgørelse af 18. februar 2015, der er offentliggjort på SKATs hjemmeside som SKM2015.188. LSR, har Landsskatteretten fastslået, at tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2, ikke omfatter situationer, hvor der er foretaget vurdering efter vurderingslovens § 4.

I nærværende tilfælde har SKAT foretaget vurdering efter vurderingslovens § 4 af den omhandlede ejendom.

Nærværende tilfælde er derfor ikke omfattet af adgangen til godtgørelse af tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 23, stk. 2.

Det er derfor med rette, at SKAT har afslået anmodningen om godtgørelse af tinglysningsafgift.

For så vidt angår det af klagernes advokat anførte om, at denne efter det oplyste har erfaret, at SKAT har godkendt tilbagebetaling i andre ejendomshandler, kan ikke føre til et andet resultat, idet der i givet fald vil være tale om enkeltstående afgørelser, der ikke er i overensstemmelse med den også på daværende tidspunkt foreliggende faste administrative praksis. Der henvises herved til SKATs Juridiske Vejledning 2012-2, afsnit E.B.3.1.2.6, hvori denne praksis er beskrevet.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor på dette punkt.

Spørgsmålet om opkrævning af fast afgift vedr. garagedelen

Det dagældende indhold af tinglysningsafgiftslovens § 9, stk. 1 og 2, var:

”Ved tinglysninger på flere ejendomme, der sker som led i en samlet pantsætning, et samlet ejerskifte eller en samlet pålæggelse af en servitut, og som bygger på et retsforhold mellem samme parter, betales ud over den variable afgift, der er nævnt i § 4, stk. 1, eller i § 5, stk. 1, alene én afgift på 1.400 kr. Sker der tinglysning af flere rettighedstyper, udgør afgiften dog 1.400 kr. pr. rettighedstype.”

Af forarbejderne til bestemmelsen (bemærkningerne til lovforslag nr. L123 2010/1) fremgår:

”Anvendelsen af det digitale tinglysningssystem blev påbegyndt den 8. september 2009. I praksis har det efterfølgende vist sig, at der i visse situationer opstår pligt til at betale tinglysningsafgift alene som følge af de ændrede fremgangsmåder ved tinglysning med anvendelsen af det digitale tinglysningssystem. Der er tale om forskelligartede tilfælde:

[...]

Den foreslåede bestemmelse har til formål at sikre, at der ved samlede tinglysninger på flere ejendomme kun skal betales én afgift på 1.400 kr. ud over den variable afgift efter § 4, stk. 1 eller § 5, stk. 1. Det er en betingelse, at tinglysningerne sker som led i en samlet pantsætning, et samlet ejerskifte eller en samlet pålæggelse af en servitut, og som bygger på et retsforhold mellem de samme parter. Det kan f.eks. være tilfældet ved en samlet overdragelse af flere ejendomme mellem samme sælger og køber. Inden den digitale tinglysning blev iværksat, kunne der ske tinglysning heraf ved anmeldelse af kun ét dokument til tinglysning og dermed betaling af kun én afgift på 1.400 kr. ud over variabel afgift. Efter indførelsen af den digitale tinglysning er det i en del tilfælde nødvendigt at foretage flere tinglysninger og oprette flere særskilte dokumenter til tinglysning.

Bestemmelsen finder anvendelse, når der eksempelvis sker samtidig pantsætning af flere ejendomme til sikkerhed for det samme lån, når en samlet købsaftale omfatter overdragelse af flere ejendomme, hvor adkomsten derfor skal tinglyses samtidig, eller hvor en servitut, der omfatter flere ejendomme, skal tinglyses på disse ejendomme samtidigt. Den bagvedliggende aftale eller retsstiftende forhold, som ligger til grund for den tinglyste rettighed, skal være mellem samme parter, dvs. f.eks. samme køber og sælger, eller en grundejerforening og dens medlemmer.

At tinglysningerne skal ske som led i en samlet pantsætning m.v. skal forstås således, at tinglysningerne i det digitale tinglysningssystem finder sted eller tastes i forlængelse af hinanden, svarende til den tinglysning af ét dokument, som kunne ske før indførelsen af det digitale tinglysningssystem.

Det bemærkes, at der ved tinglysning af såkaldte moderationspåtegninger, der er gældende for flere pantebreve, alene skal betales afgift én gang.”

Landsskatteretten bemærker, at årsagen til, at der i nærværende tilfælde ikke kunne ske tinglysning ved foretagelse af blot én tinglysning var, at adkomstforholdene ikke var ens i tingbogen for henholdsvis boligdelen og garagedelen, idet der på førstnævnte var tinglyst skifteretsattest og på sidstnævnte meddelelse om bobestyrerbehandling.

Denne omstændighed er forårsaget af forhold blandt parterne i den omhandlede ejendomshandel og er ikke en omstændighed, der er forårsaget af manglende muligheder i det digitale tinglysningssy-stem.

Efter Landsskatterettens opfattelse foreligger der derfor ikke en situation, hvor det var det digitale tinglysningssystem, der nødvendiggjorde, at der skulle ske tinglysning ved tinglysning af to skøder.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor på dette punkt.

Spørgsmålet om beregning af tinglysningsafgift vedr. garagedelen

Tinglysningsafgiften skal opgøres som den variable afgift på 0,6 % af 90.000 kr., dvs. 540 kr., plus den faste afgift på 1.400 kr., jf. det dagældende indhold af tinglysningsafgiftslovens § 4, og der skal ske afrunding opad til nærmeste hundrede kr., jf. tinglysningsafgiftslovens § 2, stk. 1.

Tinglysningsafgift af skødet vedr. garagedelen udgør derfor 2.000 kr.

Landsskatteretten ændrer derfor den påklagede afgørelse på dette punkt, således at det yderligere beløb i tinglysningsafgift nedsættes fra 2.800 kr. til 2.000 kr.

Den påklagede afgørelse ændres i overensstemmelser hermed.